Stadt Pinneberg Die Bürgermeisterin

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1 Stadt Pinneberg Die Bürgermeisterin Beschlussvorlage Federführend: FBL Stadtentwicklung und Bauen Drucksache-Nr.: Status: Datum: 15/140 öffentlich Beratungsfolge: Datum Gremium Ausschuss Stadtentwicklung Ehemaliges Ilo Gelände, ehemaliger Güterbahnhof Grundsatzbeschluss zur Entwicklung Beschlussvorschlag: Der Ausschuss Stadtentwicklung empfiehlt der erwaltung auf der Grundlage des in der Sitzung am vorgestellten Konzeptes zur Entwicklung des Bereiches Ilo Gelände / ehemaliger Güterbahnhof einen städtebaulichen ertrag zwischen der Stadt und der Firma Matrix Immobilien GmbH vorzubereiten und zur Entscheidung vorzulegen. Folgende Rahmenbedingungen sind dabei zugrunde zu legen: - Grundlage für die Entwicklung der Flächen des ehemaligen Ilo-Geländes (Wohnbebauung) und des ehemaligen Güterbahnhofs (Gewerbeansiedlung) ist ein Gesamtentwicklungskonzept, das in einem B-Plan umgesetzt wird. - Der im Konzept dargestellte Umfang der Wohnbauflächen im Gesamtbereich soll nicht überschritten werden (maximal ca. 330 Wohnungen). - Der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau beträgt mindestens 20%. - Die Planungs-, Gutachter-, städtische Rechtsberatungs- und Erschließungskosten des Projektes werden vom Investor getragen. Öffentliche Erschließungsflächen werden kostenfrei an die Stadt übertragen. - Sollten Lärmschutzanlagen erforderlich sein, trägt die Kosten für den Lärmschutz der Investor. - Es erfolgen Flächenabtretungen im Bereich des Bahnhofsumfeldes (Süd) an die Stadt (diese sind bereits Gegenstand des bestehenden städtebaulichen ertrages). - Die Haftung für die ehemals städtische Altdeponie im nördlichen Bereich des ehemaligen Ilo-Geländes übernimmt auf Dauer der Investor. Alternativ erfolgt z.b. die Zahlung eines angemessenen Ablösebetrages. - Sollte durch die Entwicklung ein zusätzlicher Bedarf an sozialer Infrastruktur entstehen, trägt der Investor dafür die Kosten. Zur Ermittlung des genauen Bedarfes ist ein gesondertes Gutachten erforderlich. - Es werden verbindliche Ansiedlungszeiträume für die geplanten Gewerbeflächen (ermeidung von gewerblichen Brachen) und die geplanten Wohnbauflächen (wegen der Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur) festgelegt. - Die Bereitstellung von P & R Flächen ist anzustreben. - Bei den geplanten Einzelhandelsflächen ist eine Beeinträchtigung des Nahversorgungszentrums Quellental auszuschließen. Seite: 1

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3 Entscheidungszuständigkeit ASTE (Ausschuss/Bürgermeisterin) gem. Hauptsatzung 9 10 X gem. Zuständigkeitsordnung Abschn. III Abs. 2 Ziff. 6 Buchst. b Ratsversammlung da keine Delegation vorliegt da vorbehaltene Aufgabe gem. 28 Nr. GO Beratungszuständigkeit gem. Hauptsatzung 6 Abs. 1 Ziff. Buchst. (Ausschuss) gem. Hauptsatzung 6 Abs. 1 Ziff. Buchst. (Ausschuss) gem. Hauptsatzung 6 Abs. 1 Ziff. Buchst. (Ausschuss) Finanzielle Auswirkungen nein X ja Zuweisungen Dritter (siehe orlage) 1) Einmalige / Haushaltsbelastung (Beratung Fachanwalt) 2) Gesamtkosten 3) Folgekosten/Jahr a) persönliche Ca b) sächliche veranschlagt im Haushalt/Nachtrag im Ergebnisplan im Finanzplan HhSt. Bilanzielle Auswirkungen zu veranschlagen im Haushalt/Nachtrag nein ja (siehe orlage) Nichtöffentliche Beratung Die Öffentlichkeit ist auszuschließen, da überwiegende Belange des öfftl. Wohls oder berechtigte Interessen Einzelner es erfordern (Begründung siehe unten): im Ausschuss stets mit 2/3-Mehrheit der anwesenden Ausschussmitglieder ( 46 Abs. 12 i..m. 35 Abs. 2 GO): in nichtöffentlicher Sitzung, ohne Aussprache in öffentlicher Sitzung in der Ratsversammlung gem. 35 Abs. 2 GO mit der Mehrheit von 2/3 der anwesenden Mitglieder: in nichtöffentlicher Sitzung, ohne Aussprache in öffentlicher Sitzung Begründung für den Ausschluss der Öffentlichkeit: Seite: 3

4 Sachverhalt: 1. Anfrage der Firma Matrix Immobilien GmbH Im erlauf der vergangenen Monate gab es diverse Anfragen von interessierten Investoren zur Entwicklung des Bereiches Ilo/ehemaliger Güterbahnhof. Einzig die Firma Matrix Immobilien GmbH hat bisher weitere Prüfungen unternommen und ein Konzept entwickelt. 2. Konzept Das Entwicklungskonzept sieht eine gewerbliche Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahnhof vor und eine überwiegende Wohnbebauung (ca. 330 Wohnungen) auf dem ehemaligen Ilo Gelände. Im Eckbereich An der Mühlenau / Heinrich Christiansen Weg ist eine gewerbliche Nutzung mit kleineren Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss geplant. Die Fläche der alten Mülldeponie bleibt unbebaut und soll als Parkplatz für die Wohnbebauung dienen. Angrenzend an den Bahnhofsvorplatz (Süd) ist ein Parkhaus geplant, in dem u.a. ca. 50 P & R Plätze angeboten werden sollen. Näheres ergibt sich aus dem angefügten Konzept mit Erläuterung. Das Konzept wird in der Sitzung des Ausschusses Stadtentwicklung am vom Investor ausführlich vorgestellt. 3. Entwicklungsverfahren und städtebaulicher ertrag Zur Entwicklung der Flächen bedarf es der Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes für den Gesamtbereich. Dieser neue Bebauungsplan würde den bestehenden Bebauungsplan 84 aufheben und den bis zur Satzungsreife ausgearbeiteten Bebauungsplan 84 für das Güterbahnhofsgelände vollständig überarbeiten. Grundlage der weiteren Entwicklung und der weiteren Bauleitplanung sollte ein Gesamt- Entwicklungskonzept für den Bereich zwischen den bestehenden Gewerbeflächen im Norden und dem neu zu gestaltenden Bahnhofsumfeld im Süden für alle Flächen einschließlich ehemaligem Ilo-Gelände und ehemaligem Güterbahnhof sein. Die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbes für die Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes des Gesamtbereiches ist anzustreben. Weiterhin bedarf es zur Entwicklung dieses Bereiches vor Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes des Abschlusses eines städtebaulichen ertrages für den gesamten Bereich, welcher die für das Entwicklungsverfahren notwendigen Grundstücksübertragungen an die Stadt im Bereich Bahnhofsumfeld, Erschließungsleistungen, Kostenübernahmen für Planung, Gutachten, soziale Infrastruktur, etc. regelt. Dabei sind die Regelungen des bestehenden städtebaulichen ertrages mit der derzeitigen Eigentümerin des ehemaligen Güterbahnhofsgeländes (Bereich Bebauungsplan 84 a) zu übernehmen bzw. zu aktualisieren. Zentrale Fragen der vertraglichen ereinbarungen werden u.a. folgende sein: - Umfang der Wohnbauflächen und der Gewerbeflächen im Gesamtbereich. Begrenzung der Einzelhandelsflächen und der Sortimente, um eine Beeinträchtigung des Nahversorgungszentrums Quellental auszuschließen. - Durchführung eines städtebaulichen und ggf. hochbaulichen Wettbewerbes für die Entwicklung des Gesamtbereiches. - orlage eines Erschließungskonzeptes für den Gesamtbereich. - Lärmschutz gegenüber der Bahntrasse. - Flächenabtretungen für öffentliche Erschließungsanlagen sowie im Bereich des Seite: 4

5 Bahnhofsumfeldes an die Stadt (diese sind bereits Gegenstand des bestehenden städtebaulichen ertrages). - Umgang mit der ehemals städtischen Altdeponie im nördlichen Bereich des ehemaligen Ilo-Geländes. - Anteil an gefördertem Wohnungsbau. - Kostenerstattungen für durch die Erschließung ausgelöste Bedarfe an sozialer Infrastruktur. Zur Ermittlung des genauen Bedarfes ist analog zum Planverfahren für die Parkstadt Eggerstedt ein gesondertes Gutachten erforderlich. Mittel dafür sind im Haushalt bisher nicht eingeplant und müssten vom Investor übernommen werden. - Kostenfreie Übertragung der neu zu realisierenden Erschließungsanlagen an die Stadt. - Ansiedlungszeiträume für die geplanten Gewerbeflächen ( ermeidung von gewerblichen Brachen) und die geplanten Wohnbauflächen (wegen der Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur). - Bereitstellung von P & R Flächen. Im Beschlussvorschlag sind daher bereits wesentliche Eckdaten als orgabe des Ausschusses für die Ausarbeitung des ertragsentwurfes enthalten. 4. Zeitplanung orbehaltlich der grundsätzlichen Entscheidung des Ausschusses Stadtentwicklung zum vorgestellten Konzept der Firma Matrix Immobilien GmbH wäre zunächst der Entwurf eines neuen städtebaulichen ertrages zu erarbeiten. Die orbereitung dieses Entwurfes sollte mit fachanwaltlicher Begleitung auf Seiten der Stadt erfolgen. Die Aushandlung eines abgestimmten Entwurfes mit dem Investor wird einige Monate in Anspruch nehmen. Der Entwurf des städtebaulichen ertrages würde danach im Ausschuss Stadtentwicklung zur Beratung und Entscheidung vorgelegt. Auf der Grundlage der dort getroffenen ereinbarungen würde voraussichtlich Anfang 2016 mit der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes begonnen werden können. Steinberg (Bürgermeisterin) Anlage/n: Lagepläne Erläuterungsbericht Seite: 5

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10 Bahngleise Wendehammer II II I Parkhaus 280 Stellplätze II III III I III I III An der Mühlenau II I II Parkplatz 190 Stellplätze G:\PROJEKTE\21507 Ilo Pinneberg\1.0 Planung\1._orentwurf\Lageplan dwg I + ST I + ST I I I I + ST III Mühlenau Lageplan Postfach Sibirien 4A Elmshorn T +49(0) F +49(0) info@grs-architekten.de ILO Gelände Pinneberg Datum Maßstab ohne Ersteller HA PLANNR: DIN A3 quer