Ersatzneubau, Erneuerung, Verdichtung

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1 Ersatzneubau, Erneuerung, Verdichtung in der Statistische Grundlageninformationen zu einem aktuellen Thema Swiss Real Estate Research Congress 23. März 2018, Urs Rey und Stefanie Jörg 23. März 2017 Seite 1

2 Ersatzneubau, Erneuerung und Verdichtung in Zürich Inhalt 1. Methodik 2. Bauliche Erneuerung a. Ersatzneubau b. Bestandeserneuerung 3. Weitere Resultate a. Bauliche Verdichtung b. Umbausaldo und Umnutzung c. Leerkündigungen d. Sozialer Wandel 4. Fazit 23. März 2017 Seite 2

3 Bestandeserneuerung (Umbau): Begriffsabgrenzung Instandhaltung Innerer Umbau Energetische Erneuerung Ausbau Erweiterung Aufstockung Bauliche Erneuerung: Energetische Verbesserung und/oder Verdichtung 23. März 2017 Seite 3

4 Neubau: Begriffsabgrenzung Neubau auf unbebautem Land Ersatzneubau Umnutzung Wohnersatzbau Bauliche Erneuerung: Energetische Verbesserung und/oder Verdichtung 23. März 2017 Seite 4

5 Ersatzneubau, Erneuerung und Verdichtung in Zürich Inhalt 1. Methodik 2. Erneuerungsquote a. Ersatzneubau b. Bestandeserneuerung 3. Weitere Resultate a. Bauliche Verdichtung b. Umbausaldo und Umnutzung c. Leerkündigungen d. Sozialer Wandel 4. Fazit 23. März 2017 Seite 5

6 Bestandeserneuerung und Wohnersatzbau Grundbestand im Jahr 2000: Wohnungen Davon waren bis 2015: abgebrochen / ersetzt ,0% 0,26% p.a. bestandeserneuert (umgebaut) ,3% 1,22% p.a. unverändert ,7 % abgebrochen unverändert bestandes -erneuert Erneuerungsquote 1,48% p.a. 23. März 2017 Seite 6

7 Erneuerung im Zeitverlauf Wohnungen 1,9 % Steigende Erneuerungstätigkeit Heute bei 1,9 % 2017: provisorisch Erneuerung Total ,1 % Erneuerung Total Bestandeserneuerung Wohnersatzbau (ab 2004) 23. März 2017 Seite 7

8 Ersatzneubau, Erneuerung und Verdichtung in Zürich Inhalt 1. Methodik 2. Erneuerungsquote a. Bestandeserneuerung b. Ersatzneubau 3. Weitere Resultate a. Bauliche Verdichtung b. Umbausaldo und Umnutzung c. Leerkündigungen d. Sozialer Wandel 4. Fazit 23. März 2017 Seite 8

9 Bauliche Verdichtung Veränderung der Wohnungszahl Bestandeserneuerung +700 Whg. / +2.1 % Wohnersatzbau Whg. / % Veränderung der Bewohnerzahl Bestandeserneuerung Pers. / % Wohnersatzbau Pers. / % Personen März 2017 Seite 9

10 Bevölkerungseffekt der Verdichtung '000 15'000 12'000 Personen in ersetzten in ersetzten Gebäuden Gebäuden in ersetzten Gebäuden in bestandeserneuerten Gebäuden in bestandeserneuerten in ersetzten Gebäuden Gebäuden in Gebäuden ohne Erneuerung in bestandeserneuerten Gebäuden im ganzen in Gebäuden Gebäudebestand ohne Erneuerung des Jahres '700 9'000 6'000 +7'400 +6'100 3'000 +4' '000-6' März 2017 Seite 10

11 Umbausaldo und Umnutzung : 2200 zusätzliche Wohnungen durch Umbau Anzahl Wohnungen März 2017 Seite 11

12 Umbausaldo und Umnutzung : 2200 zusätzliche Wohnungen durch Umbau 23. März 2017 Seite 12

13 Umbausaldo und Umnutzung Umgebaute Wohnungen Wohnungszahl vor Umbau Zusätzliche Wohnungen Wohnungszahl nachher minus vorher Reine Erneuer. Vergrösserung Umnutzung Reine Erneuer. Vergrösserung Umnutzung Wohnungen Wohnungen März 2017 Seite 13

14 Leerkündigungen kommerzielle Umbauten /3 der Umbauten mit Leerkündigung Anteil [%] Deutliche Zunahme der Leerkündigungen März 2017 Seite 14

15 Leerkündigungen neuer Wohnort der Betroffenen gleiches Stadtquartier 7 anderes Stadtquartier 5 Nachbargemeinde übriger Kanton Zürich übrige Schweiz 62 Ausland 23. März 2017 Seite 15

16 Sozialer Wandel Bildungsniveau Prozentpunkte 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Veränderung Anteil Personen (über 15 Jährige) mit Tertiärbildung: % + 17 % Gesamtbestand + 21 % 2014: mehr Personen mit Tertiärbildung Überdurchschnittliche Zunahme bei Erneuerung Wohnersatzbau: Veränderung zwei Mal so stark. Konfidenzintervall 23. März 2017 Seite 16

17 Ersatzneubau, Erneuerung und Verdichtung in Zürich Inhalt 1. Methodik 2. Bauliche Erneuerung a. Bestandeserneuerung b. Ersatzneubau 3. Weitere Resultate a. Bauliche Verdichtung b. Umbausaldo und Umnutzung c. Leerkündigungen d. Sozialer Wandel 4. Fazit 23. März 2017 Seite 17

18 Fazit 1: Datentechnisch Bauliche Erneuerung ist schwierig zu definieren Begrifflich nicht eindeutig Umbautiefe und Kombination der Massnahmen meist projektabhängig Baukosten oft vom Einbau zusätzlicher Flächen geprägt Neuer Merkmalskatalog des eidg. GWR soll Erneuerung besser definieren Erneuerungsquote ist dennoch bestimmbar Mit einiger Unschärfe Gegenprüfung (Daten Gebäudeprogramm) zeigt, dass Quote in der Höhe korrekt Kombination von Daten immer wichtiger Gebäude- und Wohnungsregister GWZ Amtliche Vermessung Einwohnerregister Stichprobenerhebungen (Strukturerhebung des Bundes) Mietpreiserhebung: im Aufbau 23. März 2017 Seite 18

19 Fazit 2: Erneuerungsbezogen Erneuerungsquote in Zürich liegt heute bei knapp 2 % Umfasst auch Wohnersatzbau Enthält auch Teilerneuerungen Besonders häufig erneuert wurden: Wohnungen der öffentlichen Hand und von Baugenossenschaften Wohnungen aus den 1970ern (v.a. Bestandeserneuerung) und 1940ern (v.a. Wohnersatzbau) Verdichtung Wohnersatzbau bringt maximale bauliche Verdichtung Personenbezogene Verdichtung ist bei Umbau oft höher (Optimierung von veralteten Wohnungsgrundrissen) Seit 2006 wächst die Einwohnerkapazität innerhalb des Bestandes Weitere Charakteristika der baulichen Erneuerung Vermehrt zusätzlicher Wohnraum durch Umbau (Ausbau, Aufstockung, Umnutzung) Zunahme von Leerkündigungen Erneuerung führt zu beschleunigter sozialer Veränderung 23. März 2017 Seite 19

20 Publikationen Analysen: Zürich baut sich neu. Ersatzneubauprojekte Bauliche Erneuerung in Zahlen. Erneuerung von Wohnbauten in Zürich Webartikel: Bauliche Erneuerung und Verdichtung (2016) Bauliche Erneuerung und sozialer Wandel (2016) Erneuerbare Energie auf dem Vormarsch (2017) Immer mehr Kündigungen bei Umbauten (2017) Viele neue Wohnungen durch Umbau (2018) März 2017 Seite 20

21 Vielen Dank für Ihr Interesse 23. März 2017 Seite 21