Wohnungsmodernisierung: Mieterrechte und Vermieterpflichten

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1 Newsletter 1/2009 Sehr geehrte Damen und Herren! Zu Jahresbeginn drehen sich viele Beratungsgespräche um Nebenkostenabrechnungen und aufgrund eisiger Außentemperaturen um zu kalte Wohnungen. Erfreulich für Mieter: Seit dem 1. Januar wird mit der Verpflichtung des Vermieters zur Vorlage des Energieausweises bei Neuvermietung der Energiebedarf eines Gebäudes transparenter. Mit energetischen Wohnungsmodernisierungen kann der Energiebedarf nachhaltig gesenkt werden, häufig folgt aber auch eine Mieterhöhung: Wir informieren Sie in diesem Newsletter über Mieter-Rechte, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant. Außerdem geben wir Ihnen einen Überblick über die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Mit freundlichen Grüßen, Jens Giwitz (Geschäftsführer) und Astrid Nembach (Presse- und Öffentlichkeitsarbeit) DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. Mietrechtsprechung Wohnungsmodernisierung: Mieterrechte und Vermieterpflichten Ankündigungsfrist / Duldungsverpflichtung / Mietminderung und -erhöhung Zu der Modernisierung der Wohnung/des Hauses zählen vor allem Maßnahmen, die zu einer Einsparung von Energie oder zu einer Wohnwertverbesserung führen. Dazu zählen beispielsweise Verbesserung der Wärmedämmung von Türen, Fenstern und Außenwänden sowie energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen. Modernisierungen können im Gegensatz zu Reparaturen zu einer Mieterhöhung führen. Darüber hinaus sind Instandsetzungen in der Wohnung/im Gebäude für Vermieter verpflichtend. Formalitäten bei Wohnungsmodernisierung: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, seine Mieter drei Monate vor der geplanten Modernisierung darüber zu informieren, was er mit ihren Wohnungen bzw. mit dem Haus vorhat. Für diese Information reicht die Textform: Die Ankündigung kann als Kopie oder Fax dem Mieter zugänglich gemacht werden und muss nicht unterschrieben sein. Allerdings muss die Person des Absenders und der Abschluss der Erklärung (z.b. gez. Müller, Vorstand ) lesbar enthalten sein. In der Ankündigung muss der Mieter darüber informiert werden, was geplant ist, wann es voraussichtlich losgeht, wie lange die Umsetzung der Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich dauern und um wie viel die Miete voraussichtlich steigen wird. Wenn der Vermieter die Ankündigungsfrist nicht einhält, muss die Modernisierung auch nicht geduldet und müssen Handwerker auch nicht in die Wohnung gelassen werden. Duldungsverpflichtung der Modernisierung: Nur wenn die Arbeiten für Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen, kann eine geplante Modernisierung abgelehnt werden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die 1

2 Modernisierung nutzlos werden oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist. Mietminderung: Während der Modernisierung kann die Miete gekürzt werden, sofern und solange die Nutzbarkeit der Wohnung spürbar eingeschränkt ist (z.b. Unbenutzbarkeit einzelner Räume, Lärm oder Schmutz). Kündigen Sie die Minderung Ihrem Vermieter schriftlich an und dokumentieren Sie die bestehenden Beeinträchtigungen (beispielsweise durch Zeugen, Fotos etc.). Zu Höhe und Dauer der Mietminderung und zur Duldungsverpflichtung lassen Sie sich von den Juristen des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt beraten. Mieterhöhung: Eine Mieterhöhung ist dann möglich, wenn die baulichen Maßnahmen dazu führen, dass der Gebrauch der Mietsache nachhaltig erhöht ist oder nachhaltig Einsparung von Energie und Wasser bewirken. In diesem Fall können elf Prozent der anteiligen Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Die Mieterhöhungserklärung muss dem Mieter schriftlich zugestellt werden, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten darin berechnet und nachvollziehbar erläutert sein. Die erhöhte Miete ist ab dem 3. Monat nach Zugang der Erklärung vom Mieter zu zahlen, vorausgesetzt die Arbeiten sind abgeschlossen. Beispiel: Erhält der Mieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten im Januar eine Mieterhöhung, so ist diese ab 1. April wirksam. Urteile der Frankfurter Gerichte zum Thema Mieterhöhung nach Modernisierung Erhöhungserklärung muss Modernisierung plausibel erläutern: Die Mieterhöhungserklärung gem. 559b BGB ist unwirksam, wenn sie zur Erläuterung nur den Gesetzestext wiedergibt und nicht plausibel und nachvollziehbar darlegt, welche Arbeiten Modernisierungsmaßnahmen darstellen und aus welchen Tatsachen sich dies ergibt (AG Frankfurt/Main, Urt. v C 2111/04-50, unveröffentlicht). Kosten Verteilung auf die einzelnen Wohnungen ist in der Erhöhungserklärung anzugeben: Die Mieterhöhungserklärung gem. 559b BGB muss erkennen lassen, inwieweit die einzelnen Wohnungen von den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen erfasst wurden. Die Verteilung der gesamten Modernisierungskosten nach anteiliger Wohnfläche setzt zumindest die Angabe voraus, dass in allen Wohnungen die gleichen Maßnahmen mit dem gleichen Aufwand durchgeführt wurden (AG Frankfurt/Main, Urt. v C 3343/04-29, unveröffentlicht). Diese und weitere Urteile rund um das Thema Mieterhöhung nach Modernisierung finden Sie in der Leitsatz-Datenbank des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt, die für Interessierte unter kostenlos zugänglich ist. Die Datenbank stellt die umfangreichste Mietrecht-Urteilsammlung der Frankfurter Gerichte dar und wird regelmäßig vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt aktualisiert. Mietertipp: Wenn die Fassade des Gebäudes im Rahmen von Baumaßnahmen eingerüstet wird, muss die Hausratsversicherung darüber informiert werden andernfalls können Sie den Versicherungsschutz verlieren. Kündigung: Mieter haben unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrages ein Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung und Modernisierungsmieterhöhung. Generell gilt zu beachten, dass hier nur ein Überblick über die wichtigsten Themenfelder dieses sehr komplexen Rechtsgebiets gegeben werden kann. Die Juristen des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt geben aber gerne Auskunft über konkrete Einzelfragen dazu. 2

3 Neues Wohngeld 2009 Wohngelderhöhung / Einmaliger Heizkostenzuschuss Zum 1. Januar 2009 ist das neue Wohngeldgesetz in Kraft getreten. Das Wohngeld ist insgesamt um acht Prozent, die Höchstbeträge um zehn Prozent erhöht worden. Nach der gesetzlichen Neuregelung werden nun auch die Heizkosten bei der Berechnung des Wohngeldes miteinbezogen. Wer bereits Wohngeld bezieht, erhält in der Regel automatisch eine Neuberechnung seines Wohngeldes ab Januar Wer noch kein Wohngeld bezieht, muss spätestens im Januar 2009 einen Antrag stellen, um ab dem 1. Januar 2009 Wohngeld zu bekommen. Zusätzlich haben Wohngeldempfänger Anspruch auf einen einmaligen Heizkostenzuschuss in Höhe von 100 Euro für Einpersonenhaushalte bzw. 130 Euro für Zweipersonenhaushalte, wenn sie in der Zeit von Oktober 2008 bis März 2009 mindestens für einen Monat Wohngeld erhalten haben. Mietertipps Streitthema Nummer 1: Die Nebenkostenabrechnung Es lohnt sich, die Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen - jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch. Der Deutsche Mieterbund hat in seiner neu aufgelegten Informationsbroschüre Die zweite Miete die häufigsten Fehler aufgelistet. Sie betreffen: Verwaltungskosten: Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht. Reparaturkosten: Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten. Eigentumswohnungen: Immer wieder finden Mieter einer Eigentumswohnung in ihrer Abrechnung die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht. Gewerberäume: Verursachen Geschäfte, Firmen oder Büros höhere Betriebskosten als Wohnungen, muss der Vermieter das berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen dann nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt. Typische Beispiele: Unterschiedlich hohe Grundsteuer, Friseurgeschäft oder Gaststätte mit hohem Wasserbedarf. Wartungskosten: Wartungskosten, zum Beispiel für den Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der Mieter nicht zahlen. Vorsicht bei sog. Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden. Hausmeister: Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung. Hausmeister sind in den meisten Fällen Mädchen für alles. Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben, wie Wohnungsbesichtigungen oder Wohnungsabnahmen. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden. Gartenpflegekosten: Nur die immer wiederkehrenden, d.h. ständigen Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen. 3

4 Versicherungen: Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, z.b. eine Rechtschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung. Alle Wohnungen zählen: Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch der im Haus wohnende Hausmeister muss anteilige Betriebs- und Hausmeisterkosten zahlen. Leerstand: Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Das spricht dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will. Messdifferenzen: Werden die Wasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, zeigt der Hauptwasserzähler im Haus normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis des Hauptwasserzählers verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden. Hier kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden. Müllbeseitigung: Mietkosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten, genauso wenig wie die Anschaffungskosten für die Behälter. Ungezieferbekämpfung: Einmalkosten, z.b. für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden. Wohnungsgröße: Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Nachmessen kann sich lohnen. Wird die im Mietvertrag genannte Wohnfläche der Abrechnung zugrunde gelegt und ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner, muss die Abrechnung korrigiert werden. Die Mieterbund-Broschüre Die zweite Miete kann beim DMB Mieterschutzverein Frankfurt erworben werden oder im Internet unter bestellt werden. Bei Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechung wenden Sie sich an die Juristen des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt. Pressemitteilung Laut BGH-Urteil kann Endrenovierungsklausel individuell vereinbart werden Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- oder Auszug vor Unterschrift prüfen Wird nach Abschluss des Mietvertrages eine Endrenovierungsregelung individuell ausgehandelt und vereinbart, kann das wirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 71/08) entschied, dass die Absprache in einem Wohnungsübergabeprotokoll: Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben, wirksam ist. Keine Rolle soll es nach Ansicht der Karlsruher Richter spielen, dass weitere Regelungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorgegeben und unwirksam waren. Die Pressemitteilung zum BGH-Urteil können Sie in der Rubrik Mietrecht nachlesen unter Mietertipp: Kein Abnahme- oder Vorabnahmeprotokoll unterschreiben und vor Wohnungsrückgabe die Vertragsklauseln durch die Juristen des DMB Mieterschutzvereins prüfen lassen. 4

5 Tipps und Termine Zum Nachhören: DMB Mieterschutzverein Frankfurt in hr-info Rolf Janßen, einer der beiden Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt, war am 3. Januar 2009 Studiogast in der hr-info Sendung Nutzwert zum Thema Auf gute Nachbarschaft Alles rund um s Wohnen zur Miete. Die Sendung kann im Internet als Podcast einen begrenzten Zeitraum lang unter nachgehört werden. Direkter Link zum Podcast: Einen Verbrauchertipp auf hr-info vom 11. Dezember 2008 zum Thema Viele Vermieter verlangen unrechtmäßige Renovierungsarbeiten mit Petra Schulte, Juristin beim DMB Mieterschutzverein Frankfurt, kann ebenfalls als Podcast abgerufen werden. Direkter Link zum Podcast: Neu: Newsletter-Archiv des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt Wertvolle Mietertipps, wichtige Urteile und interessante Angebote rund um den DMB Mieterschutzverein Frankfurt finden Sie ab sofort in unserem neu eingerichteten Newsletter- Archiv unter zum Nachlesen. Betriebskostenspiegel 2008: Mitmach-Aktion des Deutschen Mieterbundes Zur Erstellung des neuen Betriebkostenspiegels für 2008, der Anfang 2009 erscheinen soll, benötigt der Deutsche Mieterbund (DMB) Zahlen und Ergebnisse von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen Wie Sie sich mit Ihrer Abrechnung an der Aktion beteiligen können, erfahren Sie im Internet unter Mit dem Betriebskostenspiegel des DMB können Betriebskosten in ganz Deutschland miteinander verglichen werden. Herausgegeben vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v., gegr Eckenheimer Landstraße Frankfurt Tel. (069) Fax (069) info@msv-frankfurt.de Internet Copyright: DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v., gegr Der Inhalt des Newsletters dient ausschließlich Ihrer persönlichen Information. Jede Nutzung zu anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken ist nur mit unserer schriftlichen Zustimmung erlaubt. Verwendung für Presse und Rundfunk frei, Quellenangabe erbeten. Sie erhalten diesen Newsletter, weil Ihre über unsere Website registriert wurde. Falls dies ohne Ihr Einverständnis geschah oder Sie keine weiteren Newsletter erhalten möchten, können Sie den Bezug unter beenden. Wenn Ihnen unser Newsletter gefällt, dann empfehlen Sie ihn doch weiter. 5