Protokoll. Auszug. Behörde. Stadtrat. Beschluss-Nr. Sitzung vom. 13. Dezember Quartierplanung Quartierplan Lindenhofstrasse Festsetzung

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1 Quartierplanung Quartierplan Lindenhofstrasse Festsetzung Vorbemerkung Die nachstehenden Kredite und Kosten verstehen sich, sofern nichts anderes genannt wird, inklusive 8.0 % Mehrwertsteuer (MwSt.). Ausgangslage Mit Beschluss Nr. 374 vom 10. Dezember 2014 leitete der das Quartierplanverfahren Lindenhofstrasse ein. Die Genehmigung der Einleitung durch die Baudirektion Kanton Zürich (Amt für Raumentwicklung, ARE) erfolgte mit Verfügung Nr. 2315/14 vom 27. Februar Gegen die Quartierplaneinleitung wurde kein Rechtsmittel ergriffen. Kantonale Vorprüfungen Mit Schreiben vom 17. Juni 2016 wurde der erste Quartierplanentwurf dem ARE zur Vorprüfung eingereicht. Mit Schreiben vom 30. September 2016 nahm das ARE im Rahmen der ersten Vorprüfung zum Entwurf Stellung. Auf Empfehlung des ARE wurde der überarbeitete Quartierplanentwurf am 18. April 2017 zu einer zweiten Vorprüfung eingereicht. Mit Schreiben vom 20. Juni 2017 nahm das ARE erneut Stellung. Die im Rahmen der Vorprüfung aufgelisteten Punkte wurden in die weitere Bearbeitung des Quartierplans aufgenommen und nach Möglichkeit umgesetzt. Zwischenentscheide Mit Beschluss Nr. 195 vom 15. Juni 2016 fällte der die Zwischenentscheide gemäss 25 Quartierplanverordnung (QPV). Gegen die Zwischenentscheide wurde kein Rechtsmittel ergriffen. Orientierungsversammlung Am 26. August 2015 fand eine informelle Grundeigentümerversammlung statt. Mit den Grundeigentümern wurden dabei die möglichen Verkehrserschliessungsvarianten diskutiert. Gleichzeitig wurden ihnen der formelle Verfahrensablauf und die Mitwirkungsrechte erläutert. Erste Grundeigentümerversammlung Mit Beschluss Nr. 195 vom 15. Juni 2016 verabschiedete der den ersten Quartierplanentwurf zuhanden der ersten Grundeigentümerversammlung gemäss 152 PBG. Am 20. September

2 wurde die erste Grundeigentümerversammlung durchgeführt und der Quartierplanentwurf den Beteiligten vorgestellt. Anlässlich der Versammlung wurden verschiedene Wünsche und Anregungen geäussert. Bis zum Ende der gesetzlichen Auflagefrist am 20. Oktober 2016 gingen weitere schriftlich formulierte Wünsche und Anregungen ein. In der Folge fanden vereinzelte Gespräche mit Grundeigentümern statt. Ab Februar 2017 konnte der überarbeitete Quartierplanentwurf ausgearbeitet werden. Zweite Grundeigentümerversammlung Mit Beschluss Nr. 45 vom 12. April 2017 verabschiedete die Quartierplankommission den überarbeiteten Quartierplanentwurf zuhanden der zweiten Grundeigentümerversammlung gemäss 156 PBG. Der überarbeitete Quartierplanentwurf wurde gestützt auf 154 PBG am 28. April 2017 während 30 Tagen aufgelegt. Innert der Auflagefrist wurden im Sinne von 155 PBG diverse schriftliche Begehren gestellt. Anlässlich der zweiten Grundeigentümerversammlung vom 27. Juni 2017 wurde den Grundeigentümern der überarbeitete Entwurf vorgestellt und zu den Begehren Stellung genommen. Bereinigung Im Herbst 2017 wurde versucht, die letzten Ausstände zu bereinigen. Dies betraf insbesondere die Anpassung des Kostenverlegers Strasse Hertiweg in Bezug auf die Anpassungsarbeiten der bestehenden Liegenschaften sowie das Aufzeigen von Möglichkeiten für den Warenumschlag bei der Liegenschaft Hertiweg 1. Der separate Bericht "Ordnung der Rechtsverhältnisse" wurde im Frühjahr 2017 durch das Notariat und Grundbuchamt Bülach vorgeprüft und anschliessend fertiggestellt. In der Folge wurden die Quartierplanakten mit dem Vermessungsplan ergänzt. Der "Technische Bericht" wurde aufgrund der berücksichtigten Begehren bereinigt und die definitiven Festsetzungsakten erstellt (gemäss 157 PBG und 31 QPV). Preise für Mehr-/Minderzuteilungen und Entschädigung Dienstbarkeit Wendemöglichkeit Gemäss 145 PBG sind Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld auszugleichen. Der Wert der Ausgleichszahlungen wird basierend auf den Preisen der Handänderungsstatistik des Amtes für Statistik des Kantons Zürich festgelegt. Da es sich um noch nicht vollständig erschlossenes Bauland handelt, wird der Verkehrswert um 20 % reduziert. Mit s-beschluss Nr. 195 vom 15. Juni 2016 wurde der Landwert für die Mehr- und Minderzuteilungen im 1. QP-Entwurf auf Fr /m 2 festgelegt. (Basis: Der Durchschnitt der Medianwerte der Jahre betrug rund Fr. 1'100.00/m 2 ). Zum Zeitpunkt der Ausarbeitung des überarbeiteten QP-Entwurfs vom 23. März 2017 lagen keine neuen Zahlen vor, weshalb der Wert unverändert übernommen wurde. Seit Herbst 2017 liegen neue Werte 2

3 vor. Der Durchschnitt der Medianwerte der Jahre beträgt demnach Fr. 1'260.00/m 2. Aufgrund dessen ist der Preis für Mehr-/Minderzuteilungen auf Fr. 1'010.00/m 2 festzusetzen. Ebenso ist der Preis für die Dienstbarkeit beim Wendeplatz Lindenhofstrasse auf Fr /m 2 festzusetzen. Dies entspricht dem Vorgehen gemäss SRB Nr. 195/2016, wonach der Wert im Rahmen des Quartierplanverfahrens anzupassen ist, wenn aktuellere Werte aus der Handänderungsstatistik vorliegen. Absichtserklärung zur Strassenraumgestaltung Während des Verfahrens äusserten verschiedene Grundeigentümer den Wunsch nach Detail-Festlegungen, welche jedoch erst bei der Ausarbeitung des Strassenbauprojekts aufgrund der dann geltenden Verhältnisse möglich sind. Bekanntlich planen mehrere Grundeigentümer Neubauten am Hertiweg, was direkte Auswirkungen bezüglich Strassenabschlüssen, Versätzen, gestalterischen Elemente etc. hat. Damit diesen Anliegen angemessen Rechnung getragen werden kann, wurden im Technischen Bericht unter Kapitel mögliche Lösungsansätze betreffend die Strassenraumgestaltung sowie die Signalisation eingefügt. Diese sollen wegleitenden Charakter haben. Die aufgezeigten Massnahmen sind aber nicht Bestandteil des Quartierplanes; sie sind nicht Festsetzungsinhalt. Die detaillierte Strassenraumgestaltung wird nach Abschluss des Administrativverfahrens mit dem Strassenbauprojekt erarbeitet. Hierbei werden die betroffenen Grundeigentümer wiederum einbezogen. Als Ziel definierte der, dass im Gebiet Hertiweg / Lindenhofstrasse / Kreuzareal kein Schleichverkehr stattfinden soll. Die im Technischen Bericht aufgeführten Möglichkeiten entsprechen diesem Ziel und sind nach Möglichkeit umzusetzen. Entlassungen Mit der Festsetzung werden folgende Grundstücke entlang der Kasernenstrasse aus dem Quartierplanverfahren entlassen (vgl. Kapitel 9 Technischer Bericht ): Kat.-Nrn. 7978, 7979, 7056, 7052, 4497, 5617, 4677, 7051, 4496 Vermarkung der neuen Grundstücke Die Vermarkung der neuen Grenzen erfolgt, soweit sie im Zusammenhang mit dem Ausbau des Hertiwegs bzw. der Umgestaltung der Lindenhofstrasse Ost steht, erst nach dem Bau der Erschliessungsanlagen und wird den Strassenbaukosten angerechnet. Auf die Vermarkung der neuen Strassengrundstücke vor Beginn der Strassenbauarbeiten wird aus Kostengründen verzichtet. 3

4 Verfahrenskosten / Ausgleichszahlungen Stadt Bülach Die Stadt Bülach hat sich mit zwei Grundstücken an den Verfahrenskosten zu beteiligen: - Kat.-Nr. 7503, Wegparzelle mit Gebrauchsleihevertrag Eppenberger/Vogel: Betrag von ca. Fr Kat.-Nr. 7015, Lindenhof: Betrag von ca. Fr Diese Kosten, abzüglich bereits geleistete Teilzahlungen, sind mit der Schlussabrechnung der Verfahrenskosten fällig. Mit dem administrativen Vollzug des Quartierplans werden auch die Ausgleichszahlungen für den Wendeplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr fällig. Die Stadt Bülach hat sich mit dem Grundstück Kat.-Nr. 7015, Lindenhof, mit einem Betrag von Fr zu beteiligen. Für die Grenzbereinigung bei der Lindenhofstrasse erhält die Stadt Bülach einen Betrag von Fr Baukosten zulasten Stadt Bülach Im Rahmen der Kostenschätzungen und deren Kostenverlegung (vgl. Kap. 10 Technischer Bericht ) wurde unterschieden, ob es sich bei der Feinerschliessung um einen erstmaligen Neubau oder eine Erweiterung bzw. Ausbau einer Anlage handelt. Die Kosten für einen Neubau oder die Erweiterung bzw. den Ausbau einer Anlage gehen zu Lasten der Grundeigentümer. Handelt es sich hingegen um eine Sanierung bzw. Ersatz einer bestehenden öffentlichen Anlage, gehen die Kosten zulasten der Stadt Bülach. Zulasten der Stadt Bülach fallen mit der Umsetzung des Quartierplans Lindenhofstrasse folgende geschätzte Kosten an (± 25 %): Fr. 473' für die Sanierung Hertiweg im Bereich des öffentlichen Eigentums inkl. Ersatz der öffentlichen Beleuchtung; Fr. 325' für die Umgestaltung der Lindenhofstrasse Ost im Bereich Lindenhofstrasse / Hertiweg; Fr. 100' für den Ersatz der öffentlichen Mischabwasserleitung Lindenhofstrasse 8 (Schächte G8.4 - G8.6); Fr. 115' für den Ersatz der öffentlichen Wasserversorgungsleitung Hertiweg; 4

5 Insgesamt sind durch die Stadt Bülach im Rahmen der Sanierung des Hertiwegs, der Neugestaltung der Lindenhofstrasse Ost sowie für den Ersatz der Abwasser- und Wasserleitungen im Gebiet Lindenhofstrasse / Hertiweg Baukosten von ca. Fr. 1'013' zu übernehmen. Die Abteilung Umwelt und Infrastruktur ist zu beauftragen, diese Kosten in die Finanzplanung aufzunehmen. Für einen Genehmigungsentscheid der Baudirektion Kanton Zürich/ARE muss feststehen, wie die Stadt Bülach die anfallenden Kosten zu finanzieren gedenkt. Gemäss 121 Gemeindegesetz vom 6. Juni 1926 gelten Ausgaben als gebunden, wenn die Gemeinde durch übergeordnetes Recht, durch Gerichtsentscheide, durch Beschlüsse der zuständigen Gemeindeorgane oder durch frühere Beschlüsse zu ihrer Vornahme verpflichtet ist und sachlich, zeitlich und örtlich kein erheblicher Spielraum besteht. Sachlich sind die zu erbringenden Leistungen durch den Quartierplan selbst begründet, welchen der festsetzt ( 158 PBG). Örtlich ist die Lage der Bauwerke ebenfalls durch den Quartierplan gegeben. Zeitlich besteht nachdem der Vollzug des Quartierplans durch die Stadt selbst oder durch einen Grundeigentümer ausgelöst wurde ebenfalls kein Spielraum; der Quartierplan lässt sich nur als Ganzes sinnvoll realisieren. Demnach handelt es sich bei den Kosten zulasten der Stadt Bülach um gebundene Ausgaben. Diese fallen in die Kompetenz des s. Festsetzung / Genehmigung / Amtliche Publikation und öffentliche Auflage Der Quartierplan Lindenhofstrasse ist gemäss 158 PBG durch den festzusetzen und anschliessend der Baudirektion Kanton Zürich/ARE in 6-facher Ausführung samt CD zur Genehmigung einzureichen. Die Quartierplanmappe beinhaltet weitere Unterlagen zur besseren Information, welche jedoch nicht als Festsetzungsakten gelten. Der Festsetzungsbeschluss ist zusammen mit der Genehmigungsverfügung des ARE öffentlich bekannt zu machen und den Beteiligten (unter Beilage einer CD mit den Festsetzungsunterlagen) schriftlich und mit Rechtsmittelhinweis mitzuteilen. Beteiligte sind die Grundeigentümer und die berechtigten Dritten gemäss Verzeichnis. Der Quartierplan ist während der Rekursfrist von 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Die Rechtskraft der Festsetzung ist wiederum öffentlich bekannt zu machen und den Beteiligten schriftlich mitzuteilen. 5

6 Auf Antrag der Quartierplankommission beschliesst der : 1. Der Quartierplan Lindenhofstrasse, bestehend aus nachfolgenden Unterlagen der Gossweiler Ingenieure AG, Dübendorf, datiert 25. Oktober 2017, wird gemäss 158 PBG festgesetzt: Technischer Bericht inkl. Anhänge Ordnung der Rechtsverhältnisse Plan Nr. 1 Alt- / Neubestand, Erschliessung und Baulinien, Situation 1:500 Plan Nr. 3 Vermessungsplan, 1: Der Preis für Mehr-/Minderzuteilungen wird auf Fr. 1'010.00/m 2, jener für die Entschädigung der Dienstbarkeit für den Wendeplatz Lindenhofstrasse auf Fr /m 2 festgesetzt. 3. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 7978, 7979, 7056, 7052, 4497, 5617, 4677, 7051 und 4496 werden aus dem Verfahren entlassen. 4. Die Vermarkung der neuen Grenzen erfolgt, soweit sie im Zusammenhang mit dem Ausbau von Strassen steht, nach dem Bau der Erschliessungsanlagen. Die Kosten gehen zulasten des Kostenverlegers Strassen. 5. Die Abteilung Umwelt und Infrastruktur wird beauftragt, die Quartierplanunterlagen der Baudirektion Kanton Zürich/ARE in 6-facher Ausführung samt CD zur Genehmigung einzureichen ( 159 Abs. 1 PBG); den Festsetzungsbeschluss zusammen mit der Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton Zürich/ARE öffentlich bekannt zu machen, während der Rekursfrist von 30 Tagen öffentlich aufzulegen und den Beteiligten unter Beilage einer CD mit den Quartierplanunterlagen schriftlich und mit Rechtsmittelhinweis mitzuteilen; die Rechtskraft der Quartierplan-Festsetzung öffentlich bekannt zu machen und den Beteiligten sowie dem Notariat und Grundbuchamt Bülach schriftlich mitzuteilen; nach Eintritt der Rechtskraft den Vollzug des Quartierplans zu veranlassen ( 161 ff. PBG); die geschätzten Kosten zulasten der Stadt Bülach von rund Fr. 1'013' in die Finanzplanung als gebundene Ausgabe aufzunehmen; 6. Rechtsmittelhinweis: Gegen Disp. Ziffern 1 bis 4 und gegen die Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton Zürich/ARE kann innert 30 Tagen, von der Zustellung respektive der öffentlichen 6

7 Bekanntmachung an gerechnet, beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, Postfach, 8090 Zürich, schriftlich Rekurs erhoben werden. Die in dreifacher Ausführung einzureichende Rekursschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Der angefochtene Beschluss ist beizulegen. Die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeichnen und soweit möglich beizulegen. Materielle und formelle Entscheide des Baurekursgerichts sind kostenpflichtig; die Kosten hat die im Verfahren unterliegende Partei zu tragen. 7. Mitteilung an: a) Baudirektion Kanton Zürich, ARE, Postfach, 8090 Zürich, unter Beilage der Festsetzungsunterlagen, 6-fach und mit einer CD, eingeschrieben b) nach Vorliegen der Genehmigung durch die Baudirektion Kanton Zürich/ARE: Grundeigentümer und berechtigte Dritte gemäss separatem Verzeichnis, unter Beilage der Genehmigungsverfügung des ARE sowie einer CD mit den Festsetzungsunterlagen gemäss Disp. Ziffer 1, eingeschrieben c) Notariat und Grundbuchamt Bülach, Marktgasse 1, 8180 Bülach d) Gossweiler Ingenieure AG, Neuhofstrasse 34, 8600 Dübendorf e) Willi Meier, f) Markus Wanner, Leiter Finanzen und Informatik g) Manuel Anrig, Leiter Planung und Bau h) Heinz von Moos, Leiter Umwelt und Infrastruktur i) Hanspeter Gossweiler, Tiefbausekretär, mit Akten j) Oliver Steinmann, Stadtingenieurbüro Bülach Mark Eberli Stadtpräsident Christian Mühlethaler Stadtschreiber 7