Übungsbesprechung Baulandumlegung I der Spitzi

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1 Übungsbesprechung Baulandumlegung I der Spitzi Praxisbeispiel 2. Teil Landmanagement

2 Überblick o Ablauf der bisherigen Planungsarbeiten o Analyse der Problemstellungen o Quartierplanpflicht o Erschliessungsplanung o Neuzuteilungsentwurf o Detailerschliessung o Wendeplatz o Anspruchsberechnung und Neuzuteilung o Anpassung der Nutzungsplanung o Kosten

3 Überblick o Beitragspflichtige Flächen BLU-Verfahren o Verkehrswertermittlung für unerschlossenes Bauland o Provisorischer Kostenverteiler BLU-Verfahren o Information und Mitwirkung Anpassung Nutzungsplanung o Planauflage o Information Vorstudie Erschliessung I dr Spitzi o Weiteres Vorgehen o Fragen und Diskussion

4 Ablauf der bisherigen Arbeiten (1) Start Arbeit Vollzugskommission Bis heute: 22 Sitzungen A) B A U L A N D U M L E G U N G (i.a. der Genossenschaft) Phase 1: Organisation und Grundsätze Alter Bestand, Grundlagen -> Dez abgeschlossen Phase 2: Variantenstudium Neuzuteilung Grundeigentümergespräche Koordination kommunale Nutzungsplanung Erschliessungsplanung Einbezug Gemeinderat Wahlen Einbezug Kanton Baselland, Amt für Raumplanung Einbezug Schätzungskommission Abzugsberechnung Varianten Neuzuteilung -> Januar 2010 bis September 2011

5 Ablauf der bisherigen Arbeiten (2) Phase 3: Definitve Neuzuteilung Def. Neuzuteilungsentwurf Bereinigung Rechte und Lasten Koordination mit Schätzungskommission Technischer Bericht BLU Vorprüfung Amt für Geoinformation Koordination mit Nutzungsplanung -> zzt. In Arbeit B) N U T Z U N G S P L A N U N G (i.a. der Gemeinde) Mutationen zur Nutzungsplanung Phase 1: Organisation und Grundlagen Phase 2: Entwurf Mutationspläne Phase 3: Mitwirkungsverfahren Phase 4: Kantonale Vorprüfung -> zzt. In Arbeit

6 Ablauf der bisherigen Arbeiten (3) C) E R S C H L I E S S U N G S P L A N U N G (i.a. der Gemeinde) Vorstudie Erschliessung I dr Spitzi - Grundlagen und Koordination mit BLU - Massnahmen - Kostenschätzung - Landerwerb -> zzt. In Arbeit

7 Problemanalyse Ausgangssituation Unzweckmässige Restparzelle Ungünstige Form, Erschliessung nicht gesetzeskonform Erschliessung nicht gesetzeskonform Ungünstige Form Unzweckmässige Restparzelle

8 Terrainmodell

9 Terrainmodell

10 Vorstudie Baulandumlegung I der Spitzi Flächenmässige Zusammenlegung Parz Noch offen ob Erschliessung zu Bauernhof notwendig Baureife Parzellen durch Grenzmutationen Noch offen: Dialog mit Grundeigentümern zur Lösungsfindung Zusammenlegung Parz , Begradigung der Grenze 151/153

11 Quartierplan RBG 37 Zweck o Haushälterische Nutzung des Bodens o Architektonisch und erschliessungsmässig gute Überbauung o Auf Wohnbedürftnisse der Bevölkerung ausgerichtete Überbauung Art.12 Zonenreglement Siedlung Wahlen o Div. Kriterien für die Ausarbeitung von Quartierplänen o Zonencharakter der angrenzenden Bauzone darf nicht gestört werden

12 Zone mit Quartierplanpflicht Ordentliches Verfahren Gemeindeversammlung; Gemeinderat kann ordentliches Verfahren verlangen Vereinfachtes Verfahren Gemeinderat; Möglich wenn Zonenvorschriften Bestimmungen über Art und Mass der Nutzung und Gestaltung sowie über die verkehrsmässige Erschliessung enthalten Fazit: o Voraussetzung für vereinfachte Verfahren teilweise gegeben o Baulandumlegung als Instrument der Quartierplanung o Detailabklärung mit Gemeinderat und BLU-Genossenschaft erforderlich

13 Erschliessung Privatrechtliche Erschliessung o Gemäss heutigem Strassennetzplan o Zustand der bestehenden Erschliessung inkl. Werkleitung und Unterhaltsregelung o Landbereitstellung im BLU-Verfahren Öffentlichrechtliche Erschliessung o Festlegung im Quartierplanverfahren oder Teilstrassennetzplan o Berücksichtigung Vorleistungen durch Private o Landbereitstellung im BLU-Verfahren o Projektierung und Bau gemäss Strassenreglement Wahlen o Anrecht der Nutzung o Entschädigung Gemeindeanteil

14 Umsetzung Zone mit Quartierplanpflicht = WG2 = QP Pflicht

15 Umsetzung Zone mit Quartierplanpflicht Zone mit Quartierplanpflicht -> Art. 11 ZR Wahlen -> Ordentliches Verfahren 41 RBG -> Vereinfachtes Verahren 42 RBG Planungsbericht Revision ZP Siedlung Wahlen 2004 Die QP-Pflicht wurde im Gebiet Spitzi wegen der ungenügenden Erschliessungssituation und rationellen Nutzung des Gebietes festgelegt. Variantenstudium Umsetzung Quartierplanpflicht -> Interessen Grundeigentümer, -> Vernehmlassung bei Gemeinde, Kanton Entscheid Vollzugskommission - Mutation Zonenplan Siedlung -> Aufhebung QP-Pflicht - Mutation Strassennetzplan Siedlung -> Öffentliche Erschliessungsstrasse - Ausarbeitung des Bau- und Strassenlinienplan - Quartierplan nur auf freiwilliger Basis und auf Initiative der Grundeigentümer nach vereinfachtem Verfahren

16 Ablauf der Verfahren und Zuständigkeiten

17 Vorstellung Erschliessungsplanung und Neuzuteilungsentwurf

18 Strassennetzplan Siedlung = Private Erschliessungsstrasse = Fusswegverbindung auf Trottoir = Kantonsstrasse = Einmündung Erschliessungsstrasse = Neue öffentliche Strasse = Neue Fusswegverbindung

19 Generelles Kanalisationsprojekt (GKP, 1979)

20 Erschliessung Landwirtschaftsgebiet (Gesamtmelioration Wahlen)

21 Erschliessung Landwirtschaftsgebiet (Gesamtmelioration Wahlen)

22 Basiserschliessung und Neuzuteilungsentwurf I dr Spitzi Entwurf 6.0 / Nov Flächenangaben ca. m2 provisorisch

23 Basiserschliessung und Neuzuteilungsentwurf I dr Spitzi o Breite 5m im Einfahrtsbereich, 4m ab Parzelle Nr. 154 / 155 o Abzug ca. 7% für Strasse o Öffentliche Erschliessungsstrasse o Kostenbeteiligung gemäss Strassenreglement Private 80% / Gemeinde 20% -> keine landwirtschaftliche Erschliessung mehr (Lösung durch Gesamtmelioration Wahlen -> Pflicht der BLU, die Erschliessung korrekt zu lösen -> Planung im Rahmen der BLU gesamthaft lösen -> Projektierung und Bau separates Verfahren

24 Detailerschliessung Anforderungen gemäss kant. Raumplanungsgesetz und EG ZGB: Jede Parzelle muss durch eine 3m-breite Strasse erschlossen sein Die Erschliessung muss als eigenständige Parzelle ausgeschieden sein -> Ausscheidung einer Anmerkungsparzelle Wendemöglichkeit: Bei einer Stichstrasse muss die Wendemöglichkeit für Fahrzeuge im öffentlichen Dienst (Feuerwehr, Entsorgung, Schneeräumung, Unterhalt etc.) geschaffen werden. -> Anordnung eines Kehrplatzes

25 Detailerschliessung

26 Miteigentumsparzelle Mind. 3 m breit Subjektiv dingliche Verknüpfung mit Stammgrundstück = Anmerkungsparzelle Anteile frei (1/2, ½) Nutzungs-und Verwaltungsordnung

27 Dimensionierung Strasse / Wendeplatz

28 Wendeplatz

29 Wendeplatz

30 Wendeplatz

31 Wendeplatz

32 Kehrplatz

33 Neuzuteilungsentwurf Nr. 9 I dr Spitzi Entwurf 9.0 / Okt Flächenbedarf Strasse 7.6%

34 Anspruchsberechnung (1)

35 Anspruchsberechnung (2)

36 Anpassungen der Nutzungsplanung = WG2 = QP Pflicht

37 Strassennetzplan Siedlung = Private Erschliessungsstrasse = Fusswegverbindung auf Trottoir = Kantonsstrasse = Einmündung Erschliessungsstrasse = Neue öffentliche Strasse = Neue Fusswegverbindung

38 Mutation Zonenplan Siedlung

39 Mutation Zonenplan Siedlung

40 Mutation Strassennetzplan

41 Bau- und Strassenlinenplan I dr Spitzi

42 Finanzielle Aspekte Kostenschätzung Baulandumlegung: -> Geometerarbeiten: ca > Schätzungskommission: ca > Unvorhergesehenes: ca Total Baulandumlegung: ca => ca. Fr. 10.-/m2 (Richtwert) Kostenschätzung Bau Erschliessungsstrasse: -> Landerwerbskosten: individuell (Mehr-, Minderzuteilungen) -> Strassenbaukosten: ca > Unvorhergesehenes: ca Total Baukosten: ca => ca. Fr. 25.-/m2 (Richtwert)

43 Finanzielle Aspekte Beitragszahlungen der Grundeigentümer: -> Akontozahlung Dez. 2009: Fr. 2.- / m2 -> Zahlungen nur teilweise eingetroffen -> Mitglieder der Genossenschaft haben Pflicht zur Zahlung -> Gesetzliches Grundpfandrecht zg. der Genossenschaft (RBG 71) -> Verspätete Zahlungen können mit Verzugszins belastet werden (OR Art. 102) -> Bevorschussung der GE Mathys und Schmidlin für das Jahr 2010 erfolgt Entscheid der Vollzugskommission: -> Forderung an Vollversammlung in Erinnerung rufen -> Zahlungsfrist bis Ende Dezember > Verzugszins ab mit 4.5% (gemäss kant. Gesetzgebung) -> 2. Akontozahlung im Januar 2011 einfordern (ca. Fr. 3.-/m2)

44 Beitragspflichtige Flächen BLU

45 Verkehrswertermittlung für unerschlossenes Bauland Unabhängige Ermittlung durch die Schätzungskommission der BLU I dr Spitzi Statistische Methode => Fr Landpreisermittlung durch fiktive Bauten => Durchschnitt der Verkehrswerte für unerschlossenes Bauland: Fr Landwert für Landwirtschaftszone: Fr. 6.-

46 Provisorischer Kostenverteiler BLU Parz. Fläche Beitragspflichtige Fläche Mehr- / Minderzuteilung Landerwerb 275.-/m2 BLU- Kosten 12.-/m2 Total Kosten A m m m B 700 m2 700 m m C 800 m2 400 m2-70 m D 300 m2 0 m m

47 Planauflage

48 Planauflage

49 Vorstudie Neuanlage Erschliessung I dr Spitzi Ausgangslage Zielsetzung Grundlagen Vorstudie Erschliessungsanlagen - Strasse - Abwasser - Wasser - Beleuchtung - Übrige Werkleitungen Landerwerb Kostenzusammenstellung Weiteres Vorgehen Schlussbemerkung

50 Plan Vorstudie 1:500

51 Kostenschätzung Erschliessung Teilprojekte Fr. Anteil Gemeinde Fr. Eigentümer Strasse 312'000 20% 62' '600 Abwasser 147' % 147'000 0 Wasser 131' % 131'000 0 Beleuchtung 18' % 18'000 0 Landerwerb 207'000 20% 41' '600 Total 815' ' '200

52 Fragen und Diskussion Praxisbeispiel / 2. Teil Landumlegung

53 Danke für Ihr Interesse und Ihre Mitwirkung Praxisbeispiel / 2. Teil Landumlegung