V E R W A L T U N G S - V E R T R A G

Transkript

1 V E R W A L T U N G S - V E R T R A G Zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanlage, nachstehend WE genannt und der C E B A WOHNUNGSBAU GMBH P A RKWEG WITTEN - vertreten durch den Geschäftsführer Dipl.-Ing. (FH) Dirk Büscher - nachstehend Verwalter genannt wird hinsichtlich der Eigentümergemeinschaft (bestehend aus Eigentumswohnungen und Garagen / Teileigentum) folgender Vertrag geschlossen: 1 Bestellung und Abberufung des Verwalters 1. Der Verwalter ist durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft gemäß WEG vom für die Dauer von Monaten zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt. Der Verwalter stimmt seiner Bestellung zu. Die Verwaltung beginnt am.. und endet am... Eine erneute Bestellung und Vertragsverlängerung bzw. Ergänzung erfolgt durch Beschlussfassung der WE und Annahme durch den Verwalter. 2. Eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrages durch die WE ist vor Ablauf der in Abs. 1 bezeichneten Frist nur aus wichtigem Grunde möglich. Für die Gültigkeit eines solchen Beschlusses ist die in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung vorgesehene Mehrheit erforderlich. Eine Kündigung bedarf in jedem Fall der Schriftform. Für den Verwalter gelten die Kündigungsfristen entsprechend. Eine Kündigung seitens des Verwalters muss gegenüber jedem Eigentümer der Gemeinschaft erfolgen. 3. Mit Beendigung der Verwaltung werden sämtliche Verwaltungsunterlagen - zwecks Abholung durch den Verwaltungsbeirat oder eines Bevollmächtigten - vom Verwalter bereitgestellt. Während der Verwaltung hat die WE auf Anfrage des Verwalters nicht mehr benötigte Unterlagen in ihren Besitz zu nehmen. 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus 27 WEG, der Teilungserklärung und diesem Vertrag. Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet: a) die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und die Beschlüsse der WE durchzuführen; b) eine Hausordnung aufzustellen, der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen und durchzusetzen; Verstöße gegen die Hausordnung sind dem Verwalter in schriftlicher Form mitzuteilen; c) jeweils rechtzeitig einen Wirtschaftsplan je Wirtschaftsjahr und nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die Jahresabrechnung als Gesamtabrechnung und als Einzelabrechnung je Sondereigentum aufzustellen; d) die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen im Rahmen des Wirtschaftsplanes zu treffen; e) gemeinschaftliche Gelder zu verwalten und über deren Verwendung Rechnung zu legen; Seite 1/7

2 2. Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie: a) Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen; b) alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen (insbesondere Abschluss und Kündigung von Versicherungs-, Dienstleistungs-, Wartungs- und Lieferantenverträgen); c) Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; d) die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten sowie Ansprüche hieraus gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen; e) Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind; f) Erklärungen abzugeben, die zur Herstellung einer Fernsprech-, Fernseh-, Rundfunk- oder Energieversorgungsanlage zugunsten eines oder mehrerer Wohnungseigentümer erforderlich sind. g) Der Verwalter ist verpflichtet, die Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen und vom Vermögen Dritter getrennt zu halten, das geschieht in der Form, dass ein Hausgeld- und Rücklagenkonto eingerichtet wird. Über die Konten kann der Verwalter allein verfügen. Das Hausgeldkonto der Eigentümergemeinschaft lautet wie folgt: W E G, Kontonummer, h) Der Verwalter kann in begründeten Ausnahmefällen (Krankheit, Urlaub) im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Untervollmachten für eine unbegrenzte Zeit erteilen. 3. In Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse ist der Verwalter berechtigt: a) Die von Wohnungseigentümern zu entrichtenden Beträge per Lastschriftverfahren einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Wohnungseigentümer, auch im eigenen Namen, gerichtlich geltend zu machen, und zwar unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes nach Wahl des Verwalters. b) Zum Nachweis seiner Vertretungsvollmacht kann der Verwalter jederzeit die Aushändigung einer Vollmachtsurkunde durch die WE verlangen. Auf Anfordern des Verwalters sind die Unterschriften oder diese Vollmacht notariell zu beglaubigen. Die hierdurch anfallenden Kosten tragen die WE oder bei Vorlage zwecks Eigentumswechsel der Verkäufer. Erlischt die Vertretungsvollmacht, so ist die Vollmacht den Wohnungseigentümern zu Händen des Verwaltungsbeirates unverzüglich zurückzugeben; ein Zurückbehaltungsrecht an der Urkunde besteht nicht. 4. Die Rechte der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter können auch nur von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Der Verwalter unterliegt nicht der Weisung einzelner Eigentümer oder des Verwaltungsbeirats. 3 Wohnlasten 1. Das Wohngeld ist der Beitrag jedes Wohnungseigentümers zu den Kosten und Lasten der gesamten Wohnanlage (Gemeinschaftseigentum) und zu den einzelnen Eigentumswohnungen. Es setzt sich im wesentlichen aus folgenden Einzelpositionen zusammen: a) Bewirtschaftungskosten, das sind Betriebskosten der Wohnanlage, insbesondere für Be- und Entwässerung, Müllbeseitigung, Versicherungsbeiträge, Straßenreinigung, Strom, Hausmeister, Pflege der Grünanlagen, Kleinreparaturen, usw., umgelegt nach dem in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung / Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bestimmten Verteilerschlüssel. Seite 2/7

3 b) Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung nach dem vorgesehenen verbindlichen Verteilerschlüssel. c) Beiträge zur Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum, umgelegt nach dem vorgesehenen und verbindlichen Umlageschlüssel. Zweckmäßigerweise wird für diese Rücklage ein Sparkonto angelegt. d) Die Verwaltergebühr ist für jedes Wohnungseigentum / Teileigentum in gleicher Höhe zu bemessen. 2. Über das Wohngeld und Umlagen wird alljährlich einmal, und zwar nach Abschluss des Abrechnungsjahres, durch den Verwalter abgerechnet. Jeder Eigentümer erhält eine Aufstellung über die Gesamtabrechnung und eine Aufstellung seiner eigenen Kostenabrechnung. Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach Absendung der Abrechnung ein schriftlich begründeter Widerspruch eingelegt wird. 3. Eine Verzinsung der eingezahlten Wohngelder und Umlagen kann der Wohnungseigentümer nicht verlangen. 4. Die für die Instandhaltungen anzusammelnden Beträge werden von dem Verwalter aus den monatlichen Umlagen am Ende eines Wirtschaftsjahres auf das Rücklagenkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft eingezahlt. Guthabenzinsen erhöhen eine Instandhaltungsrücklage. 5. Etwaige Wohngeldrückstände sind zugunsten der Eigentümergemeinschaft banküblich, mindestens aber mit 3 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der Bundesbank zu verzinsen. Auf die Verzinsung kann der Verwalter verzichten. Der Verwalter kann bestimmen, auf welchen Teil des Wohngeldes etwaige Teilleistungen anzurechnen sind. Die Geltendmachung eines weiteren Verzugsschadens ist dadurch nicht ausgeschlossen. 6. Da die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis auch gemeinschaftlich haftet, ist daher die pünktliche Zahlung (bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats) des Wohngeldes erforderlich. Zum Schutz der Eigentümergemeinschaft wird daher vereinbart, dass - wenn ein Eigentümer mit mindestens 2 Monatsraten der Wohngeldzahlungen rückständig ist - der gesamte Jahresbetrag der Wohngeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan fällig wird. Es obliegt dem Verwalter diese Entscheidung zu treffen und das fällige Jahreswohngeld bei dem jeweiligen Eigentümer beizutreiben und hierbei die Gemeinschaft auch gem. 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zu vertreten. 4 Versammlung der Wohnungseigentümer 1. Den Vorsitz der Versammlung der Wohnungseigentümer führt der Verwalter. 2. Ein Wohnungseigentümer kann sich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer oder eine durch schriftliche Vollmacht ausgewiesene Person vertreten lassen; dazu ist eine schriftliche Vollmacht notwendig. 3. Steht ein Wohnungseigentum einer Mehrheit von Eigentümern zu, so haben diese Eigentümer zur Wahrnehmung ihrer Rechte einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter bekannt zu geben. Der Benannte ist auch Zustellungsbevollmächtigter. Solange kein Bevollmächtigter benannt ist, kann eine Wahrnehmung der Rechte aus Mit- und Sondereigentum innerhalb und außerhalb der Eigentümerversammlung nicht erfolgen. 4. Zur zeitlichen Abgrenzung wird vereinbart, dass die ordentliche Eigentümerversammlung bis zum Ende des II. Quartals nach Abschluss des Wirtschaftsjahres erfolgt, sofern sämtliche relevanten Abrechnungsunterlagen vorliegen und keine anderen vertretbaren Gründe dieses verhindern. Jedem Eigentümer (Zustellungsbevollmächtigtem) wird eine Einladung zur Eigentümerversammlung ohne besonderen Nachweis an die zuletzt bekannte Adresse übersandt. Seite 3/7

4 5 Beschlussniederschriften 1. Der Verwalter hat über die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung ohne Verzug Niederschriften zu fertigen und diese ordnungsgemäß aufzubewahren. Jedem Wohnungseigentümer (Zustellungsbevollmächtigtem) wird von der Eigentümerversammlung eine Kopie der Beschlüsse ohne besonderen Nachweis an die zuletzt bekannte Adresse zugestellt. 2. Ausfertigungen richterlicher Entscheidungen nach 43 WEG sind vom Verwalter ordnungsgemäß aufzubewahren. 6 Entgeltliche Geschäftsbesorgung und Vergütung 1. Die Vergütung der Verwaltung beträgt zur Zeit monatlich je Wohnungseigentum je Teileigentum, zzgl. Mehrwertsteuer, zzgl. Mehrwertsteuer Bei Nichtteilnahme am Bankeinzugsverfahren erhöht sich die monatliche Verwaltungsgebühr um, Die Verwaltungsgebühr beinhaltet die Kosten der normalen Verwaltung entsprechend dem WEG. In der Gebühr ist eine Eigentümerversammlung für eine Abrechnungsperiode (12 Monate) enthalten, sowie im Bedarfsfall eine außerordentliche Eigentümerversammlung. Jede weitere Eigentümerversammlung ist mit, ergüten, sofern sie nicht vom Verwalter verursacht wird. Kosten oder eine eventuelle Miete für den Versammlungsraum sind in den Gebühren nicht enthalten, sondern werden von der WE gemeinsam getragen. Bei Eigentumswechsel erhält der Verwalter eine Bearbeitungspauschale in Höhe von, MWSt.. Die Gebühr ist vom Verkäufer zu tragen. Sämtliche weitere Kosten (Notargebühren der Zustimmung, usw.) gehen zu Lasten des Verkäufers. In der Vergütung des Verwalters sind Löhne, Sozialaufwand und Nebenkosten für Hausmeister, Heizer, Gärtner oder anderes Personal, welches in der Hausanlage beschäftigt wird, nicht enthalten. Der Verwalter handelt im Auftrag, im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümer 2. Für notwendig werdende Mahnungen werden folgende Gebühren berechnet: Erinnerung 00,00 zzgl. Mehrwertsteuer Mahnung I, zzgl. Mehrwertsteuer Mahnung II, zzgl. Mehrwertsteuer Ab Mahnung III, zzgl. Mehrwertsteuer Die Mahngebühr erhält die Verwaltung. Eine Mahnung erfolgt, wenn innerhalb eines Abrechnungsjahres bereits eine Erinnerung erfolgt ist, bzw. einer Zahlungserinnerung nicht fristgemäß Folge geleistet wurde. Bei weiterer Bearbeitung durch einen Anwalt erhält die Verwaltung eine Zuarbeitungspauschale von, + MWSt.. 3. Entgelte für besondere Leistungen z. B. technische und rechtliche Gutachten sowie Maßnahmen der Rechtsverfolgung sind in der Vergütung nicht enthalten. Derartige Leistungen sind besonders zu vergüten, wenn diese durch Beschluss der Eigentümer oder in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat erforderlich sein sollten, auch wenn sie mit eigenem Personal der Verwaltung ausgeführt werden. Bei Instandsetzungsarbeiten oder Bewertung und Beurteilung, bei Prozessführung und Rechtsgutachten, kann der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen ggf. in Abstimmung mit dem Beirat im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft sachkundige Personen (Juristen, Architekten, Sonderfachleute, usw.) hinzuziehen. Die Beauftragten sind keine Erfüllungsgehilfen der Verwaltung, sie haften direkt gegenüber der Gemeinschaft. Seite 4/7

5 Bei Prozessen der Gemeinschaft erhält die Verwaltung für die Information der Eigentümer, Wahrnehmung von Terminen, Schriftverkehr, eine Gebühr, die nach tatsächlichem Aufwand (Kopien, + MWSt., Porto, Fahrtkosten, Stundennachweis Verwalter, / Std. + MWSt. und Stundennachweis Schreibkraft, / Std. + MWSt.) abgerechnet wird und zu Lasten der Gemeinschaft geht. Andere Vereinbarungen können im Bedarfsfall nach vorheriger Abstimmungen zwischen WE und Verwalter erfolgen und bedürfen einer schriftlichen Form. 4. Bei eventuellen Kostensteigerungen wird das Entgelt hinsichtlich Abs. 1-3 nach Beschluss der Eigentümerversammlung angepasst. Sollte keine Einigung zustande kommen, ist der Verwalter berechtigt, den Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende zu kündigen. 5. Verlangen die Wohnungseigentümer eine zusätzliche Rechnungslegung im Sinne des 28 Abs. 4 WEG, so ist der Verwalter berechtigt, die für diese Rechnungslegung entstandenen Kosten zusätzlich zu verlangen, soweit er die Notwendigkeit hierfür nicht selbst herbeigeführt hat. Diese Kosten werden, wie sämtliche andere Zusatzkosten die gemäß Stundennachweis erfolgen, nach tatsächlichem Aufwand (Kopien, MWSt., Porto, Fahrtkosten, Stundennachweis Verwalter, "!$#%& '( ) "!*+&,-*+". /// 0 //1 %2 34,5 e- rechnet und gehen zu Lasten der Gemeinschaft. 6. Verlangen die Wohnungseigentümer nach Vertragsende zusätzlich zur Rechnungslegung über das abgelaufene Jahr die ordnungsgemäße Jahresabrechnung, obschon diese Leistung nach Beendigung des Vertrages nicht mehr zu den Leistungen des Verwalters gehört, so ist diese Leistung mit, 68789;:=< >?A@BDCEF+GH>EI? 7 Haftung der Verwaltung Die Verwaltung haftet nur für die von ihr durch grob fahrlässiges Verhalten oder durch Vorsatz verursachte Schäden, soweit nicht die Gemeinschaft oder Dritte haften. Die Ansprüche beschränken sich nur auf das Gemeinschaftseigentum selbst. Darüber hinausgehende Ansprüche, insbesondere Ersatzansprüche sonstiger Personen-, Sach- oder Vermögensschäden sind ausgeschlossen. Die Ansprüche beider Parteien gegeneinander aus diesem Vertrag erlöschen nach a) zwei Jahren nach Entstehung oder Erkennen des Schadens; b) Beendigung des Verwaltervertrages, mit Ablauf des zweiten Kalenderjahres nach Beendigung der Verwaltertätigkeit. 8 Veräußerung eines Wohnungseigentums Bei der Veräußerung des Wohnungseigentums hat der Eigentümer seinen Rechtsnachfolger zum Eintritt in den mit dem Verwalter geschlossenen Verwaltervertrag zu verpflichten. Die Eigentumsänderung ist der Verwaltung schriftlich mitzuteilen. 9 Verwaltungsbeirat Der nach 29 WEG gewählte Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben und nimmt die ihm nach WEG eingeräumten Befugnisse wahr. Ihm obliegt die Prüfung der Rechnungslegung. Seite 5/7

6 10 Teileigentum Die Bestimmungen dieses Vertrages gelten entsprechend auch für ein Teileigentum, soweit sich aus dem Inhalt oder Zweck einzelner Bestimmungen nicht etwas anderes ergibt. 11 Mitwirkungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft Die Wohnungseigentümer verpflichten sich: a) Der Verwaltung rechtzeitig vor Beginn der Tätigkeit sämtliche Verwaltungsunterlagen, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind, in geordneter Form auszuhändigen, insbesondere: Teilungserklärung, Hausordnung, aktuelle Daten, Adressen, Wohnungsgrößen, Protokolle sämtlicher vorausgegangener Eigentümerversammlungen, etwaige gerichtliche Entscheidungen aus Verfahren, vollständige Bauzeichnungen und Lagepläne, sämtliche zur Zeit bestehenden Verträge, die mit Dritten im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen wurden, den aktuell gültigen Wirtschaftsplan, sowie jegliche Belege und Unterlagen, welche für die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnanlage benötigt werden; b) Erkannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch im Bereich des Sondereigentums, sind vom Miteigentümer der Verwaltung unverzüglich schriftlich anzuzeigen; c) Den Zutritt zum Sonder-/Gemeinschaftseigentum nach vorheriger Terminanmeldung durch die Verwaltung oder Dritte für Ablese-, Überprüfungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sicherzustellen; d) Für die Einhaltung der jeweils gültigen Hausordnung, insbesondere bei Vermietung, zu sorgen. Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft ist als Bestandteil in den Mietvertrag aufzunehmen; e) Wertverbesserungen im Sondereigentum, die über die Ausstattung gemäß Baubeschreibung hinausgehen, der Verwaltung unter Angabe der Werte schriftlich mitzuteilen, sofern nicht eine gesonderte Regelung besteht; f) Bei Weiterveräußerung mit dem Rechtsnachfolger zu vereinbaren, dass mit dem Eigentumsübergang alle Ansprüche und Verpflichtungen an der Eigentümergemeinschaft einschließlich der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf den Erwerber übergehen; g) Änderungen von Namen, Adressen und sonstigen verwaltungsrelevanten Daten (z.b. Eigentumswechsel) dem Verwalter unverzüglich schriftlich mitzuteilen; h) Dem Verwalter Aufwendungen, auch für beauftragte Verfahrensbevollmächtigte, die ihr als Beteiligte oder Zustellungsbevollmächtigte entstehen, unverzüglich zu erstatten. Dies gilt auch, wenn in der richterlichen Entscheidung keine Erstattung von außergerichtlichen Kosten angeordnet ist. 12 Vollmacht Zur Ausübung seiner Aufgaben wird der Verwalter hiermit ermächtigt, alle notwendigen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen und die Gemeinschaft der Eigentümer gegenüber Behörden, Privatpersonen und juristischen Personen zu vertreten. Er ist insbesondere ermächtigt, die auf die einzelnen Miteigentümer entfallenden Beiträge zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten des Anwesens beizutreiben und hierbei die Gemeinschaft auch gem. 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zu vertreten. Darüber hinaus ist der Verwalter befugt, alle dringenden Handlungen und Rechtsgeschäfte, aus deren Unterlassung der Gemeinschaft oder dem Anwesen Nachteile entstehen könnten, nach pflichtgemäßem Ermessen vorzunehmen. Er ist befugt, Vollmacht auf Dritte zu übertragen. Alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen werden im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümer durchgeführt. Von den Beschränkungen des 181 BGB ist der Verwalter befreit. Seite 6/7

7 13 Schlussbestimmungen 1. Abänderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und der Zustimmung der Verwaltung. 2. Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages unwirksam sein oder werden, wird hierdurch die Gültigkeit des Vertrages im übrigen nicht berührt. Anstelle der ungültigen Bestimmungen gelten solche Regelungen, die bei Kenntnis der Ungültigkeit einzelner Bestimmungen an deren Stelle getroffen worden wären und dem mit den ungültigen Bestimmungen bezweckten rechtlichen und wirtschaftlichen Erfolg am nächsten kommen. Entsprechendes gilt für den Fall, dass dieser Vertrag lückenhaft sein sollte. Ort, Ort, (Verwalter) Seite 7/7