Feri Immobilienfonds Rating

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1 Zusammenfassung UST XIV Hotel, Ltd. US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh Spreestraße Darmstadt Bad Homburg, ugust 2004 Rathausplatz Bad Homburg

2 Inhaltsverzeichnis des ausführlichen Ratings 1. Vorbemerkung 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung 2.2 Bewertung der Immobilie Daten zum Objekt Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Daten zur Wirtschaftlichkeit Komponenten des Ratings für die Immobilie Kommentierung des Ratings für die Immobilie Marktwert der Immobilie Berechnung der Wirtschaftlichkeit 2.3 Bewertung der Fondskonstruktion Daten zum Fonds Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion 2.4 Bewertung des Initiators Daten zum Initiator Bewertungsergebnisse Zusammenfassung Komponenten des Ratings für den Initiator Kommentierung des Ratings für den Initiator 3. Erläuterungen zum Rating des Fonds "UST XIV Hotel" 4. Methodische nmerkungen 5. nhang 5.1 Kriterienkatalog Hotel 5.2 Kriterienkatalog Fondskonstruktion 5.3 Kriterienkatalog Managementqualität 5.4 Berechnung des Marktwerts 5.5 Berechnung der Miete 5.6 Berechnung der Bewirtschaftungskosten 5.7 Berechnung der Break Even Rendite, Bad Homburg lle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung sind ohne vorherige schriftliche Zustimmung nicht gestattet.

3 1. Vorbemerkung Die wurde am von der Geschäftsführung der US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh beauftragt, für den geschlossenen Immobilienfonds UST XIV Hotel Ltd. ein durchzuführen. Das stellt eine umfassende Bewertung eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Das Rating basiert auf der Bewertung von Immobilie, Fondskonstruktion, Managementqualität. Das stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die im nhang zu diesem Bericht aufgelistet sind. nderweitige Informationen und Unterlagen stehen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, die diesem Bericht zugrunde liegen, verweisen wir auf die bschnitte Erläuterungen und Methoden. lle ngaben im Gutachten wurden unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen sorgfältig überprüft. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Informationen kann jedoch nicht übernommen werden. Mit dem Gutachtenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der uftraggeber und die Gutachter können aus dem uftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Haftungsregelungen in Kapitel 3.5 dieses Gutachtens. Inbesondere dienen die Inhalte des Berichtes lediglich der Information. Sie stellen weder eine nlageberatung, eine Empfehlung noch eine ufforderung zur Investition dar. Das Gutachten genießt Urheberschutz. Nachdruck und Vervielfältigung sowie die Weitergabe an Dritte sind ohne schriftliche Zustimmung der nicht gestattet. Bad Homburg, ugust 2004

4 , Seite 4 von 8 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung Fondsprofil Name des Fonds UST XIV Hotel, Ltd. Name des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US- Immobilienfonds mbh Spreestraße Darmstadt Emissionsjahr 2004 Fondsvolumen ($) Eigenkapital ($) Fremdkapital ($) Mio Mio Mio. Geplante usschüttung Mindestzeichnungssumme ($) ohne Umsatzmiete 8.3% 8.4% gio 5% mit Umsatzmiete 9.1% 9.8% Fondsimmobilie Objektart Orlando Peabody Hotel 9801 International Drive Orlando Hotel Phase I Phase II Baujahr / 2008 Grundstücksfläche (sf) Vermietbare Fläche (sf) Rohertrag im Bewertungsjahr ($)* Bewirtschaftungskosten ($)* ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall** mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** Reinertrag ($)* ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** *) Monatszahlen ab Bewertungsstichtag auf Jahresbasis umgerechnet **) Instandhaltung inkl. Erneuerung.

5 , Seite 5 von 8 Ratingergebnis Fondsrating 100% Immobilie 50% Objekt Objektattraktivität Risiko Wirtschaftlichkeit Hervorragend Fondskonstruktion Hervorragend 30% Vertragswerk Garantien Finanzierung und Erträge Exit Hervorragend Hervorragend Initiator / Umfeld B+ Weit überdurchschnittlich 20% Managementqualität Unternehmen Produkte und Prozesse Kunden Branchenumfeld C Durchschnittlich Bewertungsstichtag des Fonds 1. ugust 2004

6 , Seite 6 von 8 Kommentierung des Ratingergebnisses Gesamtergebnis Das stellt eine umfassende Bewertung der Qualität eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Bewertet werden die Komponenten Qualität der Immobilie, die Fondskonstruktion und des Managements. Die Bewertung erfolgt mittels eines umfangreichen Kriterienkatalogs, bei dem die einzelnen zu bewertenden spekte auf einer Punkteskala von 1 bis 100 eingeordnet werden. Nach Zusammenfassung der Kriterien zu Ratings für die Komponenten und zu einer Gesamtbewertung des Immobilienfonds wird die erreichte Punktzahl einer von 10 Bewertungsklassen zugeteilt, die von (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen. Der Fonds UST XIV Hotel des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh erhält bei der Gesamtbewertung durch das die Note, sehr gut. Immobilie Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um das "Peabody Hotel", 9801 International Drive in Orlando, Florida. Das 1986 erbaute, sehr gepflegte Orlando Peabody Hotel ist eines von zwei Hotels, die direkt neben dem neuen Orange County Convention Center (OCCC) liegen. Der Internationale Flughafen von Orlando sowie Walt Disney World, Orlandos führende Touristenattraktion, sind innerhalb weniger utominuten erreichbar. Das Orlando Peabody Hotel ist eines der führenden Hotels in der Umgebung und hat verschiedene uszeichnungen erhalten. Es ist geplant, das bestehende Hotel (Phase 1) in den nächsten Jahren zu erweitern, so dass ab dem Jahr 2008 den Hotelgästen fast doppelt so viel Fläche (Phase 1 und Phase 2) geboten werden kann. Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Objektattraktivität, des Risikos und der Wirtschaftlichkeit zusammen. Dieses Rating für das Orlando Peabody Hotel ist mit der Note, sehr gut, ausgefallen. Die Ratingkategorie Objektattraktivität umfasst die Bewertung des Makrostandortes, des Mikrostandortes und der Objektqualität. Die Bewertung der ttraktivität der Immobilie wird mit der Note, sehr gut, versehen. Das Rating für den Makrostandort besteht aus drei Komponenten: Die Makrostandortkomponente des Ratings setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Nachfrage, die sehr stark von der nzahl der stattfindenden Kongresse beeinflusst wird; dem ngebot, das vom gegenwärtigen und zukünftigen ngebot in der Region abhängt; und der Preisentwicklung, die auf der Interaktion von ngebot und Nachfrage basiert. Die Bewertung des Makrostandorts ist durchschnittlich. In der Kategorie Mikrostandort erreicht das Peabody Hotel dagegen eine sehr gute Bewertung. Die Kategorie Mikrostandort setzt sich zusammen aus Faktoren, welche die unmittelbare Umgebung der Objektimmobilie widerspiegeln. Diese Kategorie besteht aus 5 Komponenten: geschäftsrelevante Einrichtungen, Hotelkonkurrenz, Standortqualität, touristischer Wert und Verkehrsinfrastruktur. uch die Objektqualität des Peabody Hotels ist exzellent. lle Hoteleinrichtungen sind sehr gepflegt und von hoher Qualität.

7 , Seite 7 von 8 Die Ratingkategorie Risiko umfasst das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko spiegelt die nur durchschnittliche Bewertung des Makrostandort Orlando wider. Das objektspezifische Risiko ergibt sich aus der sehr positiven Einschätzung des Mikrostandorts und der hervorragenden Einschätzung der Objektqualität. Das mieterspezifische Risiko ergibt sich aus den Komponenten Mieterbonität, Hotelgästemix und Vertragsgestaltung und wird als sehr gut eingestuft. Insgesamt wird das Risiko als gering eingeschätzt, d.h. das Rating für das Risiko erhält die Note, sehr gut. Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit für das Peabody Hotel (Phase 1 und Phase 2) ergibt sich aus dem Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Die Investitionsrendite liegt mit 7,32 Prozent über der Break Even Rendite von 7,03 Prozent. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Die Investitionsrendite entspricht der konkreten Verzinsung des eingesetzten Investitionsvolumens. Für die Berechnung des gesamten Investitionsvolumens für Phase 1 und Phase 2 im Jahr 2008 wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 (im Jahr 2004) und Phase 2 (im Jahr 2008) addiert. Dabei wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 auf das Jahr 2008 umgerechnet. Das Rating für die Wirtschaftlichkeit erhält die Note, hervorragend. Fondskonstruktion Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST XIV Hotel, Ltd. mit der Ratingnote, hervorragend, bewertet. Das Konzept der US-Treuhand zeichnet sich durch eine für den nleger sehr attraktive Konstruktion der Risikound Chancenverteilung aus. Während den Endkunden auf ihr investiertes Kapital eine Mindestverzinsung garantiert wird, werden die Komplementäre erst nachrangig mit einer usschüttung bedient. Das am nlageerfolg ebenfalls beteiligte Immobilienmanagement vor Ort lässt erwarten, dass eine wirtschaftliche Steuerung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten gewährleistet ist. Der nalysebereich Vertragswerk bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das Vertragswerk wird zusammenfassend mit, hervorragend, bewertet Im nalysebereich Garantien wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note, sehr gut, versehen. Im Bewertungsbereich Finanzierung und Erträge wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der Steuerkonstruktion vorgenommen. Mit 67 Punkten wird in diesem nalysebereich eine Bewertung von, sehr gut, erzielt. Der nalysebereich Exit bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen. Hierbei handelt es sich um die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der Exitregelung und um Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds UST XIV Hotel mit 75 Punkten ein Rating von, hervorragend. Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds UST XIV Hotel, Ltd. bei der Fondskonstruktion eine Vielzahl von Konstruktionsmerkmalen enthält, die die Einflussmöglichkeiten der nleger auf den Fonds sicherstellen und die geplanten usschüttungen gewährleisten. Besonders das Sicherheitskonzept bei usfall des Mieters ist überzeugend. Darüber hinaus sind die Möglichkeiten zum Exit als hervorragend einzustufen.

8 , Seite 8 von 8 Managementqualität Das Rating für die Managementqualität bewertet die Leistungsfähigkeit des Managements. Zusätzlich wird das Branchenumfeld betrachtet, in dem dieses operiert. Bei der Managementqualität werden die nalysebereiche Unternehmen, Produkte und Prozesse und Kunden bewertet. Das Ziel des Ratings ist eine Bewertung des Managements nach seinen spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten innerhalb seiner Branche. Das Management muß insbesondere über die Fähigkeit verfügen, die von ihm aufgelegten Fonds erfolgreich zu vermarkten, zu überwachen und in Problemsituationen steuernd einzugreifen. Insgesamt wird das Management der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh mit der Note, sehr gut, bewertet. Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden Gesellschaften gesteuert. Die in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, US ansässige Estein & ssociates US, Ltd. konzipiert Immobilienfonds und übernimmt nkauf und Verkauf von Immobilien und das uflegen geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung der US-Immobiliengesellschaften und die Betreuung der Investoren wird von der in Darmstadt, Spreestraße 3 angesiedelten US Treuhand Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen. Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbh hat sich ausschließlich auf das Marktsegment geschlossener Immobilienfonds konzentriert, die in den US vorzugsweise in große Einkaufszentren und Malls investiert, und seit 1993 insgesamt zwölf Fonds vermarktet. Das Konzept sieht des weiteren nur den nkauf von Top-Immobilien an erstklassigen Standorten vor, bei denen der Zeichner keine Fertigstellungs- oder Erstvermietungsrisiken zu übernehmen hat. Die Gesellschaft verzichtet bisher auf Engagements sowohl außerhalb der Retailbranche als auch außerhalb der US. Zwei Fonds konnten zwischenzeitlich planmäßig erfolgreich veräußert werden. Das investierte Gesamtvolumen beträgt mehr als 2 Mrd. USD. Mit der Ratingklasse wird die Managementqualität als sehr gut eingeschätzt uf dem Gebiet der Steuerungsqualität (62 Punkte) schneiden die Managementinstrumente Informationserfassung (76 Punkte), Planung (60 Punkte), Überwachung (54 Punkte) und Rechnungswesen (74 Punkte) auf unterschiedlich hohen Niveaus ab. Mit 68 Punkten sind die Produkte und Prozesse als hoch und ohne nennenswerte Schwächen zu bewerten und werden mit der Ratingnote, sehr gut, bewertet. Zum Produkterfolg tragen wesentlich die Produkt-lleinstellungsmerkmale und die relative Produktunabhängigkeit von besonderen Umfeldeinflüssen bei. Der Erfolg ist gekennzeichnet durch eine außerordentlich gute Produktplazierung (100 Punkte), welche bislang keinen Misserfolg kannte, sowie eine entsprechend positive Leistungsbilanz (72 Punkte). Im nalysebereich Kunden erhält die US-Treuhand mit 61 Punkten eine sehr gute Bewertung. Dabei resultiert dieses Ergebnis weniger aus dem Produktabsatz (56 Punkte), weil infolge der festgestellten Zielgruppenstrategie und des Konzeptes bei den Kriterien Vertriebsstrategie, Kundenpflege und Marktstellung teilweise kleine Schwächen in der Bewertung berücksichtigt werden mussten. Zu dem positiven Gesamtergebnis trägt insbesondere die sehr gute Positionierung im Markt bei. Das Branchenumfeld geschlossene Immobilienfonds hängt zum einen von der Marktperformance alternativer nlageformen ab. Zum anderen spiegelt die erreichte Rendite die Performance des US-Immobilienmarktes wider. Insgesamt wird die Branche mit der Ratingklasse C bewertet. lle Branchen zusammen (Deutschland) liegen ebenfalls in der Ratingklasse C.