_TL~ FREISTAAT THÜRINGEN

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1 _TL~ FREISTAAT THÜRINGEN Thüringer Landesverwa ltungsamt Der Präs ident Thüringer l andesverwaltungsamt. Postfach Weimar KGS Stadtplanungsbüro Helk GmbH Kupferstraße Mellingen F N? 7 Unser Zeichen Ihr Zeichen/Ihre Nachricht vom / BPL MI/GE/SO-Gartens!r. Datum Beteiligung der Träger öffentlicher Belange in städtebaulichen Verfahren nach 4 Abs. 2 BauGB Ihre Anforderung einer Stellungnahme vom (posteingang am ) zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 89 "Gartenstraße I Moßlerstraße" der Stadt Gotha (Planungsstand: Juni 2012) /' 4 Anlagen Durch die Entwurfsüberarbeitung o.g. Bauleitplanung werden folgende durch das Thüringer Landesverwaltungsamt zu vertretende öffentliche Belange berührt: 1. Belange der Raumordnung und Landesplanung 2. Belange des Immissionsschutzes 3. Beachtung des Entwicklungsgebotes des 8 Abs. 2 BauGB Ich übergebe Ihnen als Anlage Nr. 1-3 zu diesem Schreiben die Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu diesen Belangen. Darüber hinaus übersende ich Ihnen als Anlage Nr. 4 weitere beratende Hinweise zum Planentwurf und zum Planverfahren. Für Rückfragen steht Ihnen Frau Arndt, Referat 310, Telefon zur Verfügung. In Vertretung 70 Dr. Bär Weimarplatz Weimar I Telefon: (0361) Telefax: (0361) praesidium@uvwa.thueringen.de

2 Anlage Nr. 1 zum Schreiben vom (Az.: / BPL MI/GE/SO-Gartenstr. ) Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu den Belangen der Raumordnung und Landesplanung o Keine Einwände 1. () Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die ohne Zustimmung, Befreiung o.ä. in der Abwägung nicht überwunden werden können a) Einwendungen b) Rechtsgrundlage c) Möglichkeiten der Anpassung an die fachgesetzlichen Anforderungen oder der Überwindung (z.b. Ausnahmen oder Befreiungen) 2. (X) Fachliche Stellungnahme o Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands X Sonstige fachliche Informationen oder rechtserhebliche Hinweise aus der eigenen Zustandigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggl. Rechtsgrundlage Zur geplanten Errichtung eines Einkaufszentrums im Bereich Gartenstraße / Moßlerstraße wurde mit Schreiben vom eine erste raumordnerische Stellungnahme abgegeben. Zwischenzeitlich wurden die Planungsunterlagen überarbeitet und präzisiert. Entsprechend dem Hinweis der o.g. Stellungnahme erfolgt eine differenzierte Bauflächenfestsetzung; wesentlich ist dabei die Sondergebietsausweisung für das Einkaufszentrum mit entsprechenden Festsetzungen zu Verkaufsflachen und Sortimenten. Für die geplante Ansiedlung eines Einkaufszentrums in der Gartenstraße wurde eine Potenzial- und Vertraglichkeitsanalyse erstellt. Hier wird die Ansiedlung von Branchen und Betrieben empfohlen, die derzeit in der Innenstadt unzureichend vorhanden sind. Mit den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs wird diesen Empfehlungen im Wesentlichen gefolgt. Eine konkrete Empfehlung betrifft die zulässige Verkaufsfläche für die Sortimente Bekleidung und Schuhe, die entsprechend reduziert wurde; die Gesamt Verkaufsfläche verringert sich damit gegenüber dem Planentwurf vom November 2011 um m'. In dem überarbeiteten Planentwurf wird für das im Sondergebiet Handel vorgesehene Einkaufszentrum ("Altstadtgalerie") die zulässige Gesamtverkaufsfläche auf m' begrenzt. Für die jeweiligen Einzelhandelseinrichtungen werden folgende Sortimente und Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt:

3 2 Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Spielwaren Bekleidung Schuhe Sport Elektrowaren Heimtextilien/Dekoration Schnäppchen/Klein läden m' 900 m' 500 m' m' m' m' m' 600 m' m'. Abweichungen innerhalb der Sortimente sollen bis zu +/- 20 % zulässig sein, wobei die Höchstgrenzen für Bekleidung und Schuhe nicht überschritten werden dürfen. Bei Wegfall eines der festgesetzten Sortimente kann dieses durch ein nicht zentren relevantes Sortiment ersetzt werden. Ergänzend sind Kino, Kinderspielbereich, Infocenter, gastronomische Einrichtungen, Jugendtreff ohne Geldspieler, Wellness- und Fitnesseinrichtungen, Ticketschalter, Ausstellungsflächen sowie eine Kunstgalerie zulässig. Aus Sicht der Raumordnung ist es grundsätzlich positiv zu bewerten, dass die Stadt Gotha beabsichtigt, die Planungen zur Entwicklung des Einzelhandels auf der Grundlage ihres Zentrenkonzeptes auszurichten, um damit insbesondere zur Belebung des Stadtzentrums beizutragen. Es ist jedoch festzustellen, dass das Zentrenkonzept (Stadt und Handel) und die Potenzial- und Verträglichkeitsanalyse (GMA) bzgl. der inhaltlichen Ausgestaltung (Sortimente und Verkaufsflächengröße) eines innerstädtischen Einkaufszentrums zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen gelangen. Dies macht deutlich, dass eine gesicherte Prognose der möglichen Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums nur schwer möglich ist. Damit kommt der Stadt Gotha eine große Verantwortung bei den konkreten Festsetzungen zum Bebauungsplan zu. Ausgehend von der Funktion der Stadt Gotha als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums und den raumordnerischen Kriterien zur standörtlichen Einordnung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist die Vereinbarkeit der Etablierung des geplanten Einkaufszentrums mit den Erfordernissen der Raumordnung prinzipiell gegeben. Aufgrund der peripheren Lage des Einkaufszentrums im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und der zerschneidenden Wirkung der Gartenstraße ist die räumliche Anbindung an die örtliche Einzelhandelsstruktur der zu stärkenden Innenstadt von wesentlicher Bedeutung. Besonderes Augenmerk sollte daher auf eine optimale Fußund Radwege-Anbindung sowie auf die Stärkung und Entwicklung der gesamten Einzelhandelsstruktur im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gelegt werden.

4 Unter diesen Aspekten sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes zu prüfen und entsprechend zu korrigieren. Um mögliche negative Auswirkungen des Einkaufzentrums auf die Innenstadt zu begrenzen, sind die Verkaufsflächen für die einzelnen Sortimente nicht nur hinsichtlich ihrer maximalen Obergrenze sondern auch hinsichtlich ihrer Mindestgröße festzusetzen. Die zulässige Abweichung der Verkaufsflächengröße von 20 % ist zu prüfen. Neben den Sortimenten Bekleidung und Schuhe sind auch Schnäppchen und Kleinläden von dieser Regelung auszunehmen. Generell sollte auf eine solche Abweichung jedoch verzichtet werden bzw. sollte diese nur ausnahmsweise zulässig sein. Da in dem zwischen Mischgebiet und Gewerbegebiet eingeordneten Sondergebiet ausreichende Möglichkeiten zur Etablierung von Handelseinrichtungen bestehen, sind sowohl im Mischgebiet als auch im Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe von den zulässigen Nutzungen auszunehmen. Im Rahmen der erforderlichen Anpassung des Flächennutzungsplanes ist eine Überarbeitung und Aktualisierung des gesamten Abschnitts Handel unter Einbeziehung dieses Vorhabens sowie der Aussagen und Festlegungen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes vorzunehmen, wobei einzelne Inhalte dieses Konzeptes unter Berücksichtigung der in der vorliegenden Begründung z. T. erfolgten kritischen Anmerkungen (u.a. zur Abgrenzung des funktionalen Ergänzungsbereiches) zu überprüfen und zu aktualisieren sind. Die demografische Entwicklung und die damit verbundene grundsätzlich rückläufige Kaufkraft sollten auch längerfristig als einflussreiche Faktoren bei den Planungen berücksichtigt werden. 3

5 Anlage Nr. 2 zum Schreiben vom (Az.: / BPL M I/GE/SO-Gartenstr.) Stellungnahme des Thüringer Landesverwaltungsamtes zu den Belangen des Immissionsschutzes Keine Einwände 1 ( ) Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die ohne Zustimmung, Befreiung o.ä. in der Abwägung nicht überwunden werden können a) Einwendungen b) Rechtsgrundlage c) Möglichkeiten der Anpassung an die fachgesetzlichen Anforderungen oder der Überwindung (z.b. Ausnahmen oder Befreiungen) 2. ( ) Fachliche Stellungnahme o Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands o Sonstige fachliche Informationen oder rechtserhebliche Hinweise aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage

6 Anlage Nr. 3 zum Schreiben vorn (Az.: / ßPL MI/GE/SO-Gartenstr. ) Beachtung des Entwicklungsgebotes des 8 Abs. 2 BauGB In dem Flächennutzungsplan der Stadt Gotha wird innerhalb des hier maßgeblichen Geltungsbereichs o.g. Bebauungsplans eine gemischte Baufläche dargestellt. Die Festsetzung eines Gewerbegebiet und Sondergebietes "Handel" im westlichen Geltungsbereich o.g. Bebauungsplans lässt sich aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht entwickeln. Auch wenn der Flächennutzungsplan selbst keine konkrete Darstellung eines Mischgebietes, sondern nur einer gemischten Baufläche enthält, widerspricht die nun innerhalb der gemischten Baufläche beabsichtigte Errichtung eines großflächigen Einkaufshandels bzw. eines Einkaufszentrums mit insgesamt qm Verkaufsfläche aus folgenden Gründen dem Entwicklungsgebot: Die städtebauliche Grundkonzeption wird berührt, wenn für eine wesentliche Einzelhandelskonzentration im Bereich einer dargestellten gemischten Baufläche Baurecht geschaffen wird, die sich außerhalb der vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere außerhalb der eigentlichen Innenstadt, sondern nördlich angrenzend an diese befindet. Aus einer Darstellung einer gemischten Baufläche (M) lassen sich theoretisch Dorfgebiete (MD) im Sinne des 5 BauNVO, Mischgebiete (MI) im Sinne des 6 BauNVO und Kerngebiete (MK) im Sinne des 7 BauNVO entwickeln. Es entspricht keiner gemischten Bebauung, wenn Baugebiete ausgewiesen werden, in denen (im festgesetzten Gewerbegebiet) nur gewerbliche bzw. (im Sondergebiet,Handel') nur Einzelhandelseinrichtungen entstehen können. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass im Erläuterungsbericht des Flächennutzungsplanes ausgesagt wird, dass die Bereiche beidseitig der Gartenstraße als Mischgebiet entwickelt werden sollen. (Lediglich die Innenstadtquartiere Margarethenstraße und Gutenbergstraße werden als zu entwickelnde Kerngebiete genannt.) Soweit der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren gern. 8 Abs. 3 BauGB geändert werden soll, ist zu beachten, dass mit der Paralleländerung eigenständige materielle Anforderungen verbunden sind. Die Paralleländerung des Flächennutzungsplans ist nicht nur als weitere formelle Anforderung im Rahmen der Baurechtschaffung des Einzelhandelsvorhabens Residenzgalerie zu begreifen. Die Einzelplanung darf nicht selbst die Weichen für die gesamtstädtische Entwicklung stellen, ohne dass aus der gesamtstädtischen Perspektive und auf der Grundlage eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes eine Übereinstimmung mit den Zielen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Gotha festgestellt wird.

7 Anlage Nr. 4 zum Schreiben vom (Az.: / BPL MI/GE/SO-Gartenstr. ) Beratende Hinweise zum Planentwurf und zum Planverfahren 1. Bei der Aufstellung der BauleitplMe ist insbesondere die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche gem. 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB und die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelstandischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung gem. 1 Abs. 8 a) BauGB zu berücksichtigen. Diese Berücksichtigungsgebote haben bei der beabsichtigten Baurechtschaffung von insgesamt qm Verkaufsflache für zentrenrelevante Waren nördlich angrenzend an die Innenstadt Gothas auch deswegen eine besondere Relevanz, da unter anderem auch Waren in einem großen Umfang angeboten werden sollen, die zu den Leitbranchen der Innenstadt gehören (insb. Bekleidung, Schuhe). Bezüglich der Berücksichtigungsgebote ist sehr genau zu untersuchen, ob sich die erhoffte "Magnetwirkung" mit positiver Ausstrahlkraft für die Innenstadt tatsachlich voraussichtlich einstellen wird, oder ob der großflaehige Einzelhandelsstandort vielmehr eine "Sogwirkung" mit negativen Folgen für die Innenstadt hat. Durch eine Vielzahl von Erfahrungen mit realisierten Shopping-Centern am Rande der Innenstadte ist die behauptete Magnetwirkung kritisch zu hinterfragen (vgl. hierzu u.a. Kritische Texte zur Konzeption, Planung und Wirkung von integrierten und nicht integrierten Shopping-Centern in zentralen Lagen - Angriff auf die City, hrsg. v. Brune, Junker und Pump-Uhlmann, 2006, vgl. auch Publikationen von DIFU und Junker zu Wirkungsanalyse von innerstadt. Shoping-Center). Insbesondere kann nicht pauschal auf die Wirkung entsprechender Einzelhandelsvorhaben in anderen Stadten verwiesen werden, ohne die stadtspezifischen Kriterien der Stadt Gotha zu berücksichtigen. (So sind beispielsweise die Erfahrungen der Stadt Weimar zu den Auswirkungen des Vorhabens,Atrium' auf die Innenstadt Weimars aufgrund der Besonderheit der sehr hohen Besucherzahlen der Stadt nicht übertragbar.) Neben den zum Kaufkraftpotential und Einzugsgebiet stellen dabei in,vertraglichkeitsgutachten' bzw.,auswirkanalysen' getroffenen Annahmen zur Raumleistung, Marktdurchdringung, Annahmen zur Stabilitat des innerstadtischen Handels wesentliche "Stellschrauben" dar, die je nach dem, wie sie "eingestellt" werden, leicht zu manipulierten Ergebnissen führen können. In diesem Zusammenhang weisen wir auch darauf hin, dass eine ausschließliche Orientierung auf die Nicht-Überschreitung der "Umsatzverteilungsschwelle" von 1 0% fraglich ist. Wo die Vertraglichkeitsschwelle der Umsatzumverteilung liegt, ist nach stadtebaulichen Kriterien in jedem Einzelfall zu untersuchen. Die Planungsentscheidung ist dabei an dem Ziel der langfristigen Erhaltung einer lebendigen Innenstadt auszurichten. Die in der Potenzial- und Verträglichkeitsanalyse der GMA vom Dez getroffenen Annahmen sind entsprechend im Rahmen der Abwägung o.g. Belange gem. 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 8a) BauGB kritisch zu hinterfragen und aus einer gesamtstadtischen (neutralen) Perspektive zu beurteilen. Es ist zu prüfen, ob in einem stadtebaulichen Vertrag ein Monitoring der getroffenen Annahmen nach Projektrealisierung mit den entsprechenden Konsequenzen (z.b. Umnutzung bzw. Rückbau) vor dem Satzungsbeschluss vereinbart werden sollte. 2. Im Rahmen des Planverfahrens sind auch informelle Konzepte gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere für das Zentren konzept der Stadt Gotha aus dem Jahre Zu berücksichtigen ist dabei, dass nach dem Konzept im "Ergänzungsbereich Gartenstraße" Sortimente in Ergänzung zum bestehenden Angebot in dem vorhandenen zentralen Versorgungsbereich Innenstadt verkauft werden sollen, die in der Innenstadt aufgrund ihrer Kleinteiligkeit nicht realisiert werden könnten.. Als Sortimente werden Lebensmittel, zoologischer Bedarf, Sportartikel, Spielwaren, Hausrat und Heimtextilien empfohlen.

8 Das beabsichtigte Angebot von Bekleidung und Schuhe ist daher sehr kritisch zu prüfen. Des Weiteren enthält das Zentren konzept Ausführungen zu Betriebstypen und Größenordnungen der VerkaufsMche. Die Zulassung von qm Verkaufsfläche und die weiteren Festsetzungen zur Zulässigkeit von Vorhaben im Sondergebiet,Handel' müssen sich hieran messen lassen. 3. Vor dem Hintergrund, dass die Stadt Gotha im Einzugsbereich des Oberzentrums Erfurt liegt, dass die Stadt Gotha im Vergleich zu Erfurt selbst eine geringere Versorgungsfunktion hat, weisen wir darauf hin, dass die Baurechtschaffung des Sondergebietes,Handel' mit der hohen Verkaufsfläche von qm im Rahmen der Abwägung nicht nachvollziehbar mit "Rückholeffekten" von Kaufkraftabflüssen zur Stadt Erfurt begründet werden kann. Dem GMA Gutachten, 12/2011 liegen fragliche Abgrenzungen des Einzugsbereiches, der bis kurz vor Erfurt reicht, zu Grunde. Insbesondere ist die Zielsetzung, im Einzugsgebiet II eine höhere Kaufkraftbindungsquote zu erzielen, nicht nachzuvollziehen. Es entspricht dem Prinzip der Zentralörtlichkeit, dass Kaufkraft aus der Stadt Gotha und dem Einzugsgebiet II zur Stadt Erfurt abfließt. Die Städte Erfurt und Eisenach sind im Rahmen der Bebauungsplanung als Nachbargemeinden gem. 2 Abs. 2 BauGB zu beteiligen Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass keine gebietsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt werden können. Die Festsetzungen scheitern im Ausnahmefall nur dann nicht an der Unbestimmtheit, wenn nach den Festsetzungen des Bebauungsplans davon ausgegangen werden kann, dass im Vollzug ein zusammenhängendes Vorhaben im Sondergebiet entsteht und dieses auch ungeteilt langfristig in einer Hand bleibt. Dies ist insbesondere dann der Fall wenn ein Einkaufszentrum festgesetzt wird, bei dem alle Verkaufsflächeneinrichtungen "unter einem Dach" bzw. in einer baulichen Gesamteinheit realisiert werden und die Verkaufseinrichtungen nur vermietet werden (vgl. hierzu BVerwG, Rechtsprechung vom und vom , , OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom , OVG NRW, Urteil vom , OVG Niedersachsen, Beschluss vom ). Die im Bebauungsplan enthaltene Festsetzung, nach der im Sondergebiet "Handel" eine Verkaufsflächenobergrenze von insgesamt qm und weiterhin sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen festgelegt wurde, widerspricht dem Bestimmtheitsgebot. Es ist nach den Festsetzungen nicht gewährleistet, dass nur ein Einzelhandelsvorhaben errichtet wird, dass langfristig ungeteilt bleibt. Auf die Festlegung der Sortimente und von Verkaufsflächenobergrenzen kann hier jedoch nicht generell verzichtet werden, da entsprechende Regelungen aus Gründen der städtebaulichen und raumordnerischen Berücksichtigungsgebote im Rahmen der Abwägung erforderlich sind, um die Auswirkungen des Sondergebietes einschätzen zu können. Es ist zu prüfen, ob ein Einkaufszentrum festgesetzt werden soll. Alternativ kann das Sondergebiet auch weiter gegliedert und für jede Sondergebietsfläche können einzeln Verkaufsflächen bzw. Sortimente festgesetzt werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine Gliederung des Sondergebietes die Flexibilität des Bebauungsplans erheblich verringert. 5. Die Vollziehbarkeit der GRZ-Festsetzung im Mischgebiet sollte hinsichtlich der Festsetzung der privaten Grünflächen überprüft werden. Wir weisen darauf hin, dass die (nicht zum Baugebiet gehörenden) zeichnerisch festgesetzten Grünflächen nicht mit als Bezugsfläche bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche gem. 19 Abs. 3 BauNVO heran zu ziehen sind. 6. Die bedingten Festsetzungen in Pkt. 5 sind im Hinblick auf ihre städtebauliche Erforderlichkeit zu überprüfen. Unabhängig davon, dass es fragwürdig erscheint, eine bestehende fußläufige Beziehung von der Innenstadt zum Sondergebiet aufzugeben und damit die fußläufige Errelchbarkeit des Sondergebietes "Handel" zu verschlechtern, ist auch die Vollziehbarkeit der bedingten Festsetzung zu überprüfen.

9 Es ist fraglich, wenn einerseits eine bedingte Festsetzung zur Erschließung, die der aktuellen Wohnnutzung im Gewerbegebiet dient, getroffen wird, wenn nicht zugleich auch eine Regelung zur bestehenden Wohnnutzung z.b. im Rahmen einer Fremdkörperfestsetzung gem. 1 Abs. 10 BauNVO getroffen wird. Oder anders ausgedrückt: Da die Art der baulichen Nutzung entsprechend des langfristigen Planungsziels zur Aufgabe der Wohnnutzung festgesetzt wurde, ist es fraglich, wenn zugunsten der Wohnnutzung bedingte Festsetzungen zu deren Erschließung getroffen werden. Die bedingte Festsetzung zur Erschließung und zur Art der baulichen Nutzung sind in Übereinstimmung zu bringen. 7. In den textlichen Festsetzungen sind nur Regelungen zu treffen, die den Geltungsbereich des Bebauungsplans betreffen. Die außerhalb des Geltungsbereichs beabsichtigten Ausgleichsmaßnahmen werden nicht festgesetzt. Auf die Maßnahmen sollte unter der Überschrift,Hinweise' hingewiesen werden. Die Festsetzungen sind als Hinweise zu erläutern. Lediglich die Zuordnungsfestsetzungen gem. 9 Abs. 1 a BauGB stellen Festsetzungen dar (sh. hierzu jedoch unten). Die Formulierung Festsetzung 7.1 ist zu überprüfen. Nach der Planzeichnung sollen die Ausgleichsmaßnahmen A 1 und A 2 in öffentlichen Grünflachen realisiert werden. Der Vollzug der festgesetzten und externen Maßnahmen ist vor dem Satzungsbeschluss zu sichern. Diesbezüglich ist ein städtebaulicher Vertrag zur Refinanzierung des Ausgleichs mit dem Eingriffsverursacher abzuschließen. Des Weiteren muss die Verfügbarkeit der Ausgleichsmaßnahmen bis zum Satzungsbeschluss (ggf. durch entsprechende vertragliche Sicherung mit den entsprechenden Grundslückseigentümern) gegeben sein. Bei der Formulierung der Zuordnungsfestsetzung ist zu berücksichtigen, dass nach 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Da es sich hier um eine im bebauten Stadtgebiet liegendes Plangebiet handelt, in dem eine Zulässigkeit von Vorhaben gem. 34 BauGB gegeben ist, sind nur die Eingriffe ausgleichsbedürftig, die sich durch Festsetzungen ergeben, die eine Bebauung über die derzeitige Zulassigkeit entsprechend der vorhandenen baulichen Pragung zulassen. Danach sind bauliche Eingriffe innerhalb des Misch- und ggf. auch innerhalb des Gewerbegebietes nicht ausgleichspflichtig. Durch die Zulassung einer kompletten Überbauung der Sondergebietsflache mit einem bis zu 190 m langen Gebäude entsteht jedoch ein ausgleichspflichtiger Eingriff. Die Zuordnungsfestsetzung ist stark zu vereinfachen. 8. Die Überschreitung der nach 17 Abs. 1 BauNVO geltenden Obergrenze von 0,8 ist bezüglich der in 17 Abs. 2 BauNVO genannten Anforderungen nicht nachvollziehbar. Insbesondere ist die Annahme besonderer stadtebaulicher Gründe und das Erfordernis, dass die Überschreitung ausgeglichen sein muss, hier fraglich. (Jedenfalls ist ein Ausgleich nicht durch externe naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen möglich.) (vgl. hierzu auch Urteil OVG Berlin-Brandenburg vom ) Die GRZ sollte auf 0,8 reduziert werden. 9. Die Festsetzungstiefe sollte insgesamt kritisch überprüft werden. Zum Teil liegt keine Ermachtigungsgrundlage vor (vgl. z.b. Pkt. 10), zum Teil sind die Festsetzungen sehr umständlich und umfangreich formuliert und sollten vereinfacht werden. Anstelle von einigen Festsetzungen sollten besser vertragliche Regelungen nach 11 BauGB getroffen werden. 3