Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Gemeinde Nordheim

Transkript

1 1 Gemeinde Nordheim -Gutachterausschuss- Landkreis Heilbronn Grundstücksmarktbericht Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Gemeinde Nordheim

2 2 Vorbemerkungen: Der vorliegende Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Gemeinde Nordheim enthält eine Zusammenfassung grundstücksmarktbezogener Daten, die aus den in den Jahren 27 und 28 abgeschlossenen Kaufverträgen über bebaute und unbebaute Grundstücke im Gemeindegebiet abgeleitet wurden. Grundlage der Auswertung bildet die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung. Die Einrichtung dieser Kaufpreissammlung basiert auf den Vorschriften des 195 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Aufgrund dieser Bestimmung sind alle Notare und beurkundenden Stellen verpflichtet, eine Abschrift der Ihnen vorliegenden Grundstückskaufverträge dem Gutachterausschuss zur Übernahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden. Nordheim in Kürze: Nordheim liegt zwischen dem Neckartal und den südöstlichen Ausläufern des Heuchelbergs vor den Toren der Stadt Heilbronn. Nordheim ist über Bus und Bahn gut in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden und verfügt über einen Bahnhaltepunkt. Die Gemeinde Nordheim ist Schulträger einer Grund- und Hauptschule. Die Einwohnerzahl liegt bei rund 7.6 Einwohnern. Das Gemeindegebiet weist eine Gesamtfläche von 1.27 ha auf. Die Hebesätze für die Grundsteuer A liegen bei 39 v.h., die der Grundsteuer B bei 36 v.h. Der Hebesatz für die Gewerbesteuer liegt bei 35 v.h. Strukturdaten Bauen und Wohnen: Baugenehmigungen von Wohnbauvorhaben in 27: 12 Baugenehmigungen von Wohnbauvorhaben in 28: 1

3 3 Entwicklung des Nordheimer Grundstücksmarktes: Für den Berichtszeitraum sind der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 227 Kaufverträge von den Notaren übersandt worden. Davon entfielen 118 Kaufverträge auf das Jahr 28 und 19 Kaufverträge auf das Jahr 27. Insgesamt wurde mit diesen Verträgen bei einem Flächenumsatz von rd m² ca umgesetzt. Angaben zur Verteilung der Kauffälle und der Umsatzentwicklung können den nachstehenden Grafiken entnommen werden. Verteilung der Grundstückskaufverträge Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnbauflächen 23 Ein- und Zweifamilienhäuser 5 Gewerbeflächen 3 Eigentumswohnungen 42 Landwirtschaftliche Flächen 85 Gewerbeobjekte 3 Rohbau- und Bauerwartungsland --- Freizeitgrundstücke 4

4 4 Verteilung der Grundstückskaufverträge bei unbebauten Grundstücken Freizeitgrundstück 3,31% Weinbauflächen 26,45% Rohbau- und Bauerwartungsland 7,44% Wohnbauflächen 19,1% Ackerflächen 41,32% Gewerbeflächen 2,48% Wohnbauflächen Gewerbeflächen Ackerflächen Weinbauflächen Freizeitgrundstück Rohbau- und Bauerwartungsland Verteilung der Grundstücksverträge bei bebauten Grundstücken gewerbliche Grundstücke 3% Eigentums wohnungen 4% Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen gewerbliche Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser 57%

5 5 Entwicklung der Verkaufszahlen im langjährigen Vergleich 25 2 Verkaufsfälle 15 1 Reihe Jahr Umsatzentwicklung seit Geldumsatz in Mio Anzahl Kaufverträge , ,36 16,61 24,55 22,93 11,83 13,71 13,53 1,85 14,16 16,27 12,57 11,64 11,96 Jahr Jahr

6 6 Verteilung der Kaufverträge nach Teilmärkten Jahr Weinbaugrundstücke Ackergrundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnbauplätze unbebaut Eigentumswohnungen

7 7 Allgemeine Marktdaten: Unbebaute Grundstücke: 27: Im Jahr 27 gingen 9 Kaufverträge für unbebaute Wohnbaugrundstücke bei der Geschäftstelle ein. Es wurden m² Wohnbauland verkauft. Die Summe der Kaufpreise betrug rund Der höchste Preis/m² lag bei 27 /m², der niedrigste Preis lag bei 22 /m² Bauland. Die Platzgrößen variierten zwischen 242 m² und 1195 m². Die durchschnittliche Bauplatzgröße lag bei 55 m², der durchschnittliche Bauplatzpreis lag bei 243 /m². 28: Im Jahr 28 kamen durch die Ausweisung eines neuen, rund 5 ha großen Baugebietes rund 7 attraktive Bauplätze zusätzlich auf den Markt. Darauf beruht wohl auch der Anstieg der Verkaufszahlen für Wohnbauland. So wurden im Jahre Bauplätze verkauft, was einer Steigerung der Verkaufsfälle um 55,56 % entspricht. Es wurden m² Wohnbauland verkauft. Die Summe der Kaufpreise betrug rund Der höchste Preis/m² lag bei 28 /m², der Niedrigste bei 95 /m² Bauland. Die Platzgrößen variierten zwischen 219 m² und 617 m². Die durchschnittliche Bauplatzgröße lag bei 423 m², der durchschnittliche Bauplatzpreis lag bei 25 /m². Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke 3 25 Kaufpreis pro m² Kaufpreis 27 Kaufpreis Grundstücksgröße in m²

8 8 Der Durchschnittspreis für unbebautes Wohnbauland ist im Vergleich zum Vorjahr um 2,88 % gestiegen. Insgesamt kann daher von einem stabilen Bodenpreis ausgegangen werden. Die allgemeine wirtschaftliche Lage hat noch nicht auf den Grundstücksmarkt durchgeschlagen. Allerdings muss hierbei auch darauf abgestellt werden, dass durch das zusätzliche Angebot von Bauplätzen im Neubaugebiet Nordheim Süd-West II ein deutlicher Anstieg an Verkaufsfällen ablesbar ist, da sich viele der Käufer die besten Plätze im Baugebiet sichern wollten. Hier ist für das Jahr 29 mit einer Stagnation, möglicherweise sogar zurückgehenden Verkaufszahlen zu rechnen, die dann auf die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist. Die Verkaufsfälle fielen in Bereichen an, die für eine ein- bzw. zweigeschossige Bauweise zur Verfügung stehen. Anhand der Verkaufsfälle lässt sich ableiten, dass die Zahl der Vollgeschosse keine Auswirkungen auf den Verkaufspreis hatten, sondern ausschließlich Lagevor- und Nachteile preisbildend waren. Im Ortsteil Nordhausen ist dabei zu beachten, dass unbebaute Wohnbauflächen nahezu ausschließlich in privater Hand sind und dort seit Jahren keine nennenswerten Verkaufsfälle zu verzeichnen sind. Durchschnittspreise und Indexreihen für unbebaute Wohnbaugrundstücke Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind mit Hilfe von Indexreihen zu erfassen und wiederzugeben. Am Beispiel der folgenden Baulandpreisindexreihe wird die Entwicklung einer solchen Indexreihe exemplarisch dargelegt. Grundlage der Indexreihe bilden die durchschnittlichen Baulandpreise für unbebaute Wohnbaulandgrundstücke aus den Jahren 1989 bis 28. Um die Indexzahlen berechnen zu können, wird das Jahr 1995 als Basisjahr mit der Bezugsgröße 1 festgelegt. Die übrigen Indexzahlen lassen sich somit wie folgt berechnen: Durchschnitt für das Jahr X Baulandpreis für das Jahr X = x 1 Durchschnitt für das Jahr 1995 Die so ermittelte Baulandpreisindexreihe gibt die Entwicklung der allgemeinen Wertverhältnisse zum Basisjahr 1995 in Prozent wieder.

9 9 Index für unbebautes Bauland Index für unbebautes Bauland Jahr Ein- und Zweifamilienhäuser: 27: Im Jahr 27 gingen 25 Kaufverträge für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Wohnbaugrundstücke bei der Geschäftsstelle ein. Es wurden 8.85 m² Wohnbauland verkauft. Die Summe der Kaufpreise betrug rund Der höchste Preis/m² Bauplatz lag bei 288 /m², der niedrigste Preis lag bei 95 /m² Bauplatz. Die Platzgrößen variierten zwischen 65 m² und 752 m². Die Kaufpreise einschließlich Bodenanteil lagen zwischen 45. und 65.. Die durchschnittliche Bauplatzgröße lag bei 383 m². Der durchschnittliche Kaufpreis (Gebäude + Grund und Boden/m² Grundstücksfläche) betrug 529 /m² 28: Im Jahr 28 gingen 35 Kaufverträge für mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaute Wohnbaugrundstücke bei der Geschäftstelle ein. Es wurden m² Wohnbauland verkauft. Die Summe der Kaufpreise betrug rund Der höchste Preis/m² Bauplatz lag bei 389 /m², der niedrigste Preis lag bei 61 /m² Bauplatz. Die Platzgrößen variierten zwischen 33 m² und 93 m². Die Kaufpreise einschließlich Bodenanteil lagen zwischen und 18.. Die durchschnittliche Bauplatzgröße lag bei 34 m². Der durchschnittliche Kaufpreis (Gebäude + Grund und Boden/m² Grundstücksfläche) betrug 519 /m² Die Verkaufsfälle für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im Jahr 28 im Vergleich zum Jahr 27 um 4 % auf 35 Verkaufsfälle an. Der Durchschnittspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist im Vergleich zum Vorjahr dagegen von auf zurückgegangen, was einem Rückgang von knapp 22 % im Geldumsatz entspricht.

10 1 Geht man jedoch von einem Durchschnittpreis, bezogen auf die Daten Verkaufspreis / Grundstücksfläche aus, so ist dieser in 28 mit 519 /m² gegenüber 27 mit 529 /m² nur um knapp 2% gesunken und daher annähernd stabil geblieben. durchschnittlicher Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Jahren , 25., 2., Kaufpreis 15., 1., 5.,, Jahr durchschnittlicher Kaufpreis durchschnittlicher Kaufpreis Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern: 27: Im Jahr 27 lagen 27 Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen vor. Der Geldumsatz lag mit nur um knapp 8 % unter dem Geldumsatz von Ein- und Zweifamilienhäusern im gleichen Jahr. Die durchschnittliche Wohnfläche lag bei 89 m² und der durchschnittliche Kaufpreis einschließlich Bodenanteil bei /m². 28: Im Jahr 27 ging die Zahl der Verkaufsfälle auf 15 zurück. Der Geldumsatz lag entsprechend geringer bei lediglich Dies stellt einen Rückgang gegenüber dem Jahr 27 um knapp 47 % beim Geldumsatz und knapp 56 % bei der Zahl der Verkaufsfälle gegenüber dem Vorjahr dar. Die durchschnittliche Wohnfläche lag ebenfalls wie im Vorjahr bei 89 m². Allerdings sank der durchschnittliche Kaufpreis einschließlich Bodenanteil auf 1.45 /m².

11 11 Übersicht über die Kaufpreise von Eigentumswohnungen pro m² Wohnfläche in den Jahre 27 und 28 3 Preis / m² Wohnfläche Jahr Jahr

12 12 Übersicht über den Preis pro m² Wohnfläche bei den nachgefragten Wohnungsgrößen Preis pro m² 1 5 Größe in m² Bauerwartungsland: Bei Bauerwartungsland handelt es sich um eine Fläche, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lässt. Diese Erwartung kann sich insbesondere durch eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. In den Jahren 27 und 28 lagen in der Kategorie Bauerwartungsland keine für die Auswertung geeigneten Kaufverträge vor. Aufgrund der geringen Anzahl der Vertragsabschlüsse auch in den Vorjahren können zu diesem Teilmarkt daher keine wesentlichen Aussagen getroffen werden. Rohbauland: Bei Rohbauland handelt es sich um eine Fläche, die nach den 2, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt ist, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist und die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet ist. In den Jahren 27 und 28 lagen in der Kategorie Rohbauland keine für die Auswertung geeigneten Kaufverträge vor. Aufgrund der geringen Anzahl der Vertragsabschlüsse auch in den Vorjahren können zu diesem Teilmarkt daher keine wesentlichen Aussagen getroffen werden.

13 13 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: Bei der Beurteilung der Bodenpreise land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke wurden die typischen Parameter der Bodenschätzung und die daraus abgeleiteten Wertzahlen, aber auch Lage, Größe und Zuschnitt berücksichtigt. Besonderes (sogenanntes begünstigtes ) Agrarland: Von ganz entscheidender Bedeutung ist die Ausweisung der vorhandenen Nutzung und die dadurch vorgegebene Nutzungsmöglichkeit. Hierbei ist feststellbar, dass eine außerlandwirtschaftliche Nutzungserwartung den Kaufpreis maßgeblich beeinflusst. Als mögliche Nutzungserwartung sind hier der Trassenbereich der künftigen Ortsumfahrung, aber auch Flächen für Natur- und Landschaftsschutz zu sehen, die bei der Realisierung von Baugebietserschließungen als Ausgleichsflächen benötigt werden. Aus den vorliegenden Vertragsfällen ist klar ableitbar, dass in Gebieten, in denen die Flächenutzungsplanausweisung z.b. Straßentrassen vorsehen, Verkaufsfälle einen nahezu doppelten Ackerpreis ausweisen. Gleiches gilt für Flächen, die als Ausgleichsflächen für entstehende Baugebiete benötigt werden und so automatisch für einen Preisdruck sorgen. Auch hier ist feststellbar, dass solche Flächen für nahezu den doppelten Ackerpreis gehandelt werden. Bei der Auswertung der Verkaufsfälle zeigt sich, dass die Kennwerte Acker- und Bodenzahl weniger Einfluss auf den Kaufpreis hatten, als die reine Größe des Vertragsgegenstandes. Im Vergleich der auszuwertenden Grundstücke zeigt sich eindeutig, dass bei größeren Grundstücken auch bei niedrigeren Acker- und Bodenzahlen ein höherer Preis gezahlt wurde. Die Möglichkeit, auf einer großen zusammenhängenden Fläche wirtschaftlicher Arbeiten zu können, als auf einer Vielzahl verstreut liegender kleinerer Flächen, ist als höherwertiges Entscheidungskriterium zu sehen. Bei der Auswertung der Kaufverträge der Jahre 27 und 28 haben sich folgende Richtsätze/m² als marktkonform erwiesen: Ackerland: 2, Grünland: 1, Wald: 1, Weinbau: 12, Eine weitere Differenzierung der Ergebnisse (z.b. auf Gewanne bezogen) ist im Gemarkungsgebiet der Gemeinde Nordheim aufgrund der geringen Fallzahlen nicht möglich. Die Gemarkung Nordheim verfügt über mehr als 1 Gewanne. Die dem Gutachterausschuss in den Jahren 27 und 28 übersandten Vertragsfälle bezogen sich aber lediglich auf 2 Gewanne.

14 14 verkaufte Ackerflächen in den Jahren 27 und Fallzahlen Preis 1,9 2, 2,4 2,5 4, 4,2 4,5 Preis / m² verkaufte Weinbergflächen in den Jahren 27 und 28 Fallzahlen Anzahl Preis 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 2, 21, 22,5 Preis / m² Bodenrichtwerte: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden bezogen auf erschließungsbeitragsfreies Bauland. Sie beziehen sich auf Grundstücke, die vom Zuschnitt und der baulichen Nutzung her gebietstypisch sind. Davon abweichende Grundstücke haben nur einen mittelbaren Bezug zu dem lagetypischen Bodenrichtwert und bedürfen einer besonderen gutachterlichen Betrachtung. In seiner Sitzung am hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum ermittelt und beschlossen. Die Bodenrichtwerte sind für die einzelnen Lagen in einer Karte ausgewiesen. Die Bodenrichtwertkarte liegt in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Bauamt der Gemeinde Nordheim, Hauptstraße 24, Nordheim ständig aus und kann von jedermann eingesehen werden. Bodenpreisindexreihen: Die jährliche Entwicklung der Baulandpreise für Wohnbaugrundstücke ist in der Grafik auf Seite 6 dargestellt. Eine Entwicklung der Baulandpreise für gewerblich nutzbare Grundstücke ist aufgrund fehlender Vergleichszahlen nicht darstellbar.

15 15 Marktanpassungsfaktoren: Die Ermittlung von Marktanpassungsfaktoren im Bereich von bebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken setzt eine breite Bandbreite von geeigneten Verkaufsfällen voraus, aus denen dann ein Zusammenhang zwischen Sachwert und dem tatsächlichen Kaufpreis ermittelt werden kann. Bei insgesamt 25 Verkaufsfällen im Jahr 27 und 35 Verkaufsfällen im Jahr 28 kann, nach Ausschluss der für eine Auswertung nicht geeigneten Verkaufsfälle, keine erforderliche Bandbreite abgeleitet werden, um hieraus verlässliche Anpassungsfaktoren ableiten zu können. Liegenschaftszinssätze: Für die nachstehenden Liegenschaftszinssätze gilt ebenfalls, dass aufgrund zu geringer Fallzahlen diese nicht aus der Kaufpreissammlung abgeleitet werden können. Der Gutachterausschuss stützt sich daher auf Erfahrungswerte erstellter Gutachten und auf Erfahrungswerte der Gutachterausschüsse benachbarter Gemeinden. Diese Zinssätze gelten für typische Grundstücke bei Heranziehung der üblicherweise anzusetzenden Bodenwerte, Mieten, Bewirtschaftungskosten und der im Einzelfall unter überwiegend wirtschaftlichen Gesichtpunkten zugrunde zulegenden Restnutzungsdauern. Abweichungen können sich aufgrund von Zustand und Art ergeben. Von folgenden Liegenschaftszinssätzen ist auszugehen: Mietwohnobjekte 4, % Mietwohnobjekte mit Gewerbeteil: 6,5 % Geschäfts- und Bürogebäude: 7, % Gewerbegrundstücke: 7, % Wohnungseigentum: 3,5 % Ein- und Zweifamilienhäuser: 3,5 % Aufgestellt: Nordheim, im September 29