Orientierende Informationen

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1 Areal Eidgenossenweg Öffentliche Planauflage vom Orientierende Informationen Inhalt - Inserat - Bericht zur Planauflage Auskunft: Jan Pfister, , jan.pfister@bs.ch

2 Planungsamt Arealentwicklung und Nutzungsplanung Öffentliche Planauflage Zonenänderung im Bereich Eidgenossenweg Parzellen 2221, 2279, Baurechtsparzellen 132, 188 der Sektion V des Grundbuches der Stadt Basel Die Wohnsiedlung der Baugenossenschaft des Bundespersonals Basel (BBB) auf dem Areal Eidgenossenweg wurde um 1950 erbaut und besteht aus viergeschossigen Doppelmehrfamilienhäusern in einer hofbildenden Anordnung. Die BBB hat sich dazu entschieden die Siedlung mittels Ersatzneubauten zu erneuern und zu erweitern. Dabei sollen die bestehenden 4- geschossigen Häuser durch längere und breitere Bauten an ähnlicher Lage und in einer analogen Anordnung ersetzt werden. Die rechtsgültige Grundordnung erlaubt aber lediglich 3-geschossige Wohnhäuser. Für das Ersatzbauprojekt ist deshalb eine Zonenänderung notwendig. Vom Mittwoch 20. Februar 2019 bis am Freitag 22. März 2019 liegen folgende Entwürfe öffentlich auf: - Zonenänderungsplan Mit der Planauflage wird gemäss 116 Abs. 2 Bau- und Planungsgesetz auch eine Planungszone begründet. Die Dokumente können werktags von 8:00 bis 12:15 und von 13:15 bis 17:00 im Foyer des Bau- und Verkehrsdepartements, Dufourstrasse 40, eingesehen werden. Telefonische Anfragen werden während dieser Zeit unter der Telefonnummer entgegen genommen. Die Unterlagen sind auch unter einsehbar. Einsprachen der Berechtigten und Anregungen der interessierten Öffentlichkeit zu den Entwürfen oder zur Planungszone sind bis am Freitag 22. März 2019 schriftlich und begründet beim Planungsamt, Dufourstrasse 40/50, 4001 Basel, einzureichen.

3 Planungsamt Arealentwicklung und Nutzungsplanung Basel, 5. Februar 2019 Areal Eidgenossenweg Bericht zur Planauflage Zonenänderung im Bereich Eidgenossenweg Seite 1/10

4 Inhalt 1. Übersicht Erläuterungen Planungsperimeter Ersatzbauprojekt Baulinien Zonenänderung Baurecht Nachhaltigkeit Raumwirksame Interessen Kantonaler Richtplan Basel-Stadt Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung Verkehr Lärm Störfall Wohnanteilplan Nutzungsplanerische Massnahmen Bestehende Zone Neu Zonierung Neue Baulinien Vergleichsprojekt Mehrwertabgabe Auflage- und Einspracheverfahren Seite 2/10

5 1. Übersicht Das Areal Eidgenossenweg liegt westlich des St. Jakob-Parks zwischen der St. Jakobs-Strasse und dem Gebiet «Auf dem Wolf». Die Wohnsiedlung wurde um 1950 erbaut und besteht aus viergeschossigen Doppelmehrfamilienhäusern in einer hofbildenden Anordnung. Die Baugenossenschaft des Bundespersonals Basel (BBB) besitzt die Häuser und ist zugleich Baurechtnehmerin. Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin ist die Einwohnergemeinde der Stadt Basel. Die BBB hat sich dazu entschieden, die Siedlung mittels Ersatzneubauten zu erneuern und zu erweitern. Dabei sollen die bestehenden 4-geschossigen Häuser durch längere und breitere Bauten an ähnlicher Lage und in einer analogen Anordnung ersetzt werden. Die rechtsgültige Grundordnung erlaubt aber lediglich 3-geschossige Wohnhäuser. Für das Ersatzbauprojekt ist deshalb eine Zonenänderung notwendig. Die stark einschränkenden Baulinien wurden bereits mit dem Regierungsratsbeschluss vom 25. September 2018 geändert. 2. Erläuterungen 2.1 Planungsperimeter Der Planungsperimeter umfasst die zwei Baurechtsparzellen Nr. 132 und 188 in der Sektion V des Grundbuches der Stadt Basel mit einer Fläche von rund m 2. Die Baurechtsparzellen liegen auf den Stammparzellen Nr und 2279, ohne diese vollständig zu überdecken. Abb. 1: Planungsperimeter Eidgenossenweg. Orthofoto genordet Seite 3/10

6 2.2 Ersatzbauprojekt Die Ferrara Architekten AG hat im Auftrag der BBB ein Neubauprojekt erarbeitet. Das Projekt bricht die bestehenden Bauten ab und ersetzt diese durch Neubauten. Die Neubauten stehen nahezu an der gleichen Stelle wie die heutigen Häuser und ermöglichen verschiedene Verbesserungen gegenüber dem Bestand. Unteranderem werden die Wohnungen für Wohnen im Alter ausgebaut, mit einer Liftanlage erschlossen sowie besonders die Badezimmer und Balkone vergrössert. Der Wohnungsspiegel bietet 2- bis 4-Zimmerwohnungen mit einer Grösse von 57 bis 93 m 2. Das Wohnungsangebot wird von 67 auf 88 Wohnungen erhöht. Dies wird ermöglicht durch eine durchgehende 4-geschossige Bauweise sowie durch das Einführen von Wohnnutzungen im Erdgeschoss. Der Rückbau und Neubau erfolgt in 3 Etappen, damit die Bewohner innerhalb der Siedlung provisorisch umziehen können. Die vollständige Erneuerung der Siedlung dauert voraussichtlich 4 Jahre. Abb. 2: Modellfoto 2.3 Baulinien Die heutigen Bauten standen zum grössten Teil direkt an den früheren Baulinien. Für die Neubauten mussten die Baulinien angepasst werden, da diese grösser werden als die bestehenden. Um eine möglichst hohe Gestaltungsfreiheit für die Anordnung der Bauten zu erhalten, wurden die Baulinien auf das notwendige Mindestmass entlang der Strasse gelegt. Zudem wurde dadurch die Einhaltung der Freifläche von 50% hinter den Baulinien erleichtert. Die Planfestsetzung betreffend Linienplan Eidgenossenweg im Bereich Liegenschaften Nr erfolgte mit dem Regierungsratsbeschluss vom 25. September Zonenänderung Die bestehenden Bauten sind 4-geschossig, wobei im Erdgeschoss nur untergeordnete Nutzungen wie Waschküchen und Kellerräume angeordnet sind. Heute liegt das Gebiet in der Zone 3 die lediglich 3 Vollgeschosse zulässt. Die Neubauten sollen aber weiterhin 4 Vollgeschosse aufweisen, was eine Zonenanpassung unabdingbar macht. Durch die Aufzonierung entsteht auch ein höheres BGF-Potential, welches aber nicht ausgenutzt wird (siehe Kapitel 4.4). Seite 4/10

7 2.5 Baurecht Die Baurechtsparzellen Nr. 132 und 188 liegen auf den Stammparzellen Nr und 2279 ohne diese vollständig zu überdecken. Die Stammparzellen sind im Eigentum der Einwohnergemeinde der Stadt Basel. Baurechtsnehmerin ist die BBB. Für die geplante Zonenänderung und das Ersatzbauprojekt werden die Einwohnergemeinde der Stadt Basel und die BBB per 1. Januar 2022 einen neuen Baurechtsvertrag abschliessen. 2.6 Nachhaltigkeit Das Projekt ermöglicht eine Siedlungserneuerung, ohne die vorhandenen sozialen Strukturen zu verdrängen. Gerade in Zeiten der Globalisierung sind Quartiere wichtig für die Identität, den sozialen Zusammenhalt und die Lebensqualität. Da es sich beim Eidgenossenweg um ein relativ isoliertes und kleinräumiges Areal handelt, ist es umso wichtiger, dass die sozialen Grundstrukturen bestehen bleiben können und genügend Grünräume vorhanden sind. Das bodensparende Ersatzbauprojekt schützt den Freiraum und erreicht durch eine effizientere Flächennutzung eine massvolle Verdichtung ohne qualitative Einbussen der Lebensqualität. Somit können die funktionierende Bewohnerstruktur und die finanziell tragbaren Wohnungen, an gut erschlossener Lage erhalten und erweitert werden. Die Siedlungserneuerung leistet daher einen wirkungsvollen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung. 3. Raumwirksame Interessen 3.1 Kantonaler Richtplan Basel-Stadt Der Kantonale Richtplan dient als wichtigstes Instrument des Kantons zur Steuerung der räumlichen Entwicklung. Dazu zeigt er, wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander abgestimmt werden Ebene Strategie Auf strategischer Ebene fordert der Kantonale Richtplan in der Strategie ST4 «Mehr Wohnraum für eine wachsende Bevölkerung schaffen» und in der Strategie ST9 einen «Landschaftsschutz regional». Beide Strategien werden durch die Entwicklung im Areal Eidgenossenweg unterstützt. Des Weiteren gibt es keine strategischen Ziel, die dem Vorhaben am Eidgenossenweg entgegenstehen. Gemäss der Strategie ST4 «Mehr Wohnraum für eine wachsende Bevölkerung schaffen» sollen zur Schaffung von Raum für neue Wohnungen Potenziale im bestehenden Siedlungsgebiet genutzt werden (u.a. durch Verdichtung in geeigneten Gebieten). Das Areal am Eidgenossenweg ist weder ein zu dicht bebautes Gebiet noch ein geeignetes Gebiet für eine hohe Verdichtung. Die Siedlungserneuerung der BBB ist eine massvolle Verdichtung unter Berücksichtigung der Gegebenheiten vor Ort sowie der Bedürfnissen der Bewohner. Gemäss der Strategie ST9 «Landschaftsschutz regional» wird durch die Schaffung von zusätzlichem und die Aufwertung von bestehendem attraktivem Wohnraum in der Stadt der Siedlungsdruck auf die Landschaft und die Landwirtschaft im Umland verringert und so ein Beitrag zum regionalen Landschaftsschutz und zur Schonung des Kulturlandes geleistet. Die Bewohnerinnen und Bewohner schätzen das heutige Wohnumfeld und das Wohnungsangebot. Durch das Ersatzbauprojekt bleiben die städtebaulichen Qualitäten erhalten und es erfolgt eine angemessene Verdichtung. Die Grün- und Freiräume werden erneuert und aufgewertet. Seite 5/10

8 3.2 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) dient im Rahmen von Ortsplanungen als Grundlage der Ortsbildpflege und hat bei der kantonalen Richt- und Nutzungsplanung eine mittelbare Wirkung. Für raumwirksame Tätigkeiten des Bundes ist das ISOS verbindlich. Auf der Ebene Kanton und Gemeinde dient es Fachleuten aus den Bereichen Planung und Denkmalpflege sowie als politische Entscheidungsgrundlage und ist im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Abb. 3: Ausschnitt ISOS Quelle: ISOS Gemeinde Basel, Kanton Basel-Stadt, Plan genordet Das Areal Eidgenossenweg und sein unmittelbares Umfeld (Objektnummer 0.4) wird im ISOS als Baugruppe mit dem Erhaltungsziel A bezeichnet. Erhaltungsziel A bedeutet Erhalt der Substanz. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume sollen erhalten bleiben, störende Eingriffe sind zu beseitigen. Ausserhalb des Planungsperimeter ist ein flach gedeckter Holzpavillon (Objektnummer 0.4.1) als Hinweis ohne Handlungsempfehlungen gekennzeichnet. Im Rahmen der Inventarisierung der Gebäude in der Stadt Basel mit Baujahr wurde die Siedlung am Eidgenossenweg untersucht und nicht ins kantonale Inventar schutzwürdiger Bauten aufgenommen. Eine Schutzwürdigkeit konnte in Relation zu anderen Bauten nicht festgestellt werden, obwohl die städtebauliche Setzung wohlproportionierte Freiräume bildet. Zudem können die bestehenden Wohnhäuser nicht erhalten bleiben, da der Bausubstanz die nötige Qualität und Flexibilität für eine Gesamtsanierung fehlt. Mit dem Neubauprojekt werden die Bestandsbauten vollständig abgebrochen. Die Neubauten übernehmen aber die ursprüngliche Ausrichtung und Platzierung. Die im ISOS dokumentierten Qualitäten wie die siedlungsinternen Freiräume und Strukturen, werden nicht verändert. Mit dem Neubauprojekt werden somit die öffentlichen Schutzinteressen des ISOS im Grundsatz berücksichtigt. 3.3 Verkehr Mit dem Bauprojekt wird eine neue Autoeinstellhalle mit 45 Stellplätzen erstellt. In der AEH werden die Parkplätze gemäss der «Verordnung über die Erstellung von Parkplätzen für Personenwagen» angeordnet. Die Blaue-Zone auf dem Eidgenossenweg könnte zugunsten einer Begegnungszone reduziert werden. Für eine Begegnungszone müssten aber die Anwohner ein Begehren einreichen. Die Anzahl Fahrten wird sich nur gering durch die 21 zusätzlichen Wohnungen erhöhen. 70% der 264 Velostellplätze befinden sich in der Autoeinstellhalle. Die restlichen 30% werden oberirdisch angeordnet. 3.4 Lärm Das Areal ist der Lärmempfindlichkeitsstufe ES III zugeordnet. Die massgebenden Grenzwerte für den Strassenverkehrslärm gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) sind an den direkt zur Seite 6/10

9 St. Jakobs-Strasse hin ausgerichteten Fassaden sowohl für den Ist- als auch den Prognose- Zustand in der Nacht überschritten. Entsprechende Massnahmen zur Einhaltung der LSV müssen im Rahmen des Baugesuchverfahrens nachgewissen werden, ebenso die Einhaltung der massgebenden Grenzwerte für Eisenbahnlärm (LSV) und Erschütterung. 3.5 Störfall Das Areal Eidgenossenweg liegt im Konsultationsbereich «Raumplanung - Störfallvorsorge Verkehrswege». Die Kontrollstelle für Chemie- und Biosicherheit (KCB) hat das Projekt und die raumplanerischen Anpassungen geprüft. Die KCB stellt fest, dass im Sinne von Schritt 2 der Planungshilfe «Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge» des Bundes sowie der «verwaltungsinternen Weisung zur Koordination der Raumplanung mit der Störfallvorsorge» das Projekt als nicht-risikorelevant einzustufen ist. Die Feststellung bezieht sich auf das sogenannte kollektive Personenrisiko. Die Gebäude auf der Nordparzelle werden jedoch im Gefahrenbereich mit einem entsprechenden lokalen Risiko errichtet. Deshalb empfehlt die KCB für diese beiden Objekte folgende Massnahmen: - Verwendung von nicht brennbaren Isolationsmaterialen (zumindest zur Bahnseite). - Keine öffenbaren Kellerfenster zur Bahnseite. - Wohnräume, insbesondere Schlafzimmer, sowie Balkone sollten nach Möglichkeit nicht zur Bahnlinie angeordnet sein. - Ansaugöffnungen von Lüftungen sollten auf dem Dach und von der Bahnlinie abgewandt sein. - Kinderspielplätze sollten nicht zur Bahnseite angeordnet sein. Mit diesen Massnahmen können die lokalen Risiken für die Anwohner erheblich gesenkt werden. Die Massnahmen werden im Rahmen des Baugesuchverfahrens definiert und geprüft. Abb. 4: Ausschnitt Risikokataster der Störfallverordnung (Violett: Konsultationsbereich), Plan genordet 3.6 Wohnanteilplan Das Areal ist im Wohnanteilplan mit «Kein Geschoss» Arbeitsnutzungen bezeichnet. In diesem Gebiet sollen auch in Zukunft keine Arbeitsnutzungen angeordnet werden. Seite 7/10

10 4. Nutzungsplanerische Massnahmen 4.1 Bestehende Zone Beim Areal Eidgenossenweg sind m 2 der Zone 3 und 1085 m 2 der Grünzone zugeordnet. In der Zone 3 sind 3 Vollgeschosse und eine Wandhöhe von 11 m zulässig. Bei einer Ausnutzungsziffer von 1.0 ergibt sich eine maximale Bruttogeschossfläche (BGF) von m 2. Die heutige Bebauung weist mit einer grösstenteils 4-geschossigen Bauweise eine BGF von m 2 bzw. eine Ausnutzungsziffer von 0.94 auf. Abb. 5: Zonen bestehend, Plan genordet 4.2 Neu Zone Die aktuelle Zone 3 wird der Zone 4 zugeordnet. In der Zone 4 sind 4 Vollgeschosse und eine Wandhöhe von 14 m zulässig. Bei einer Parzellengrundfläche von m 2 und einer Ausnutzungsziffer von 1.5 ergibt sich eine mögliche BGF von m 2. Das Neubauprojekt nutzt die 4- geschossigkeit, beansprucht aber nur m 2 BGF. Abb. 6: Zonen neu, Plan genordet Seite 8/10

11 4.3 Neue Baulinien Gemäss Bau- und Planungsgesetz definiert die Baulinie den Vorgartenbereich zur Strassenlinie, die Lage der Hauptfassaden sowie die unterirdische Bebauung. Die neuen Baulinien richten sich an der Parzellengrenze des Eidgenossenweges aus und wurden so gelegt, dass sie einen möglichst grossen Spielraum für die Anordnung der Neubauten bieten. Die Baulinien werden durch Baugrenzen entlang des Fussweges in der Verlängerung des Eidgenossenweges ergänzt. Die Baugrenzen sichern den nötigen Freiraum für den Fussweg. Die Planfestsetzung betreffend Linienplan Eidgenossenweg im Bereich Liegenschaften Nr erfolgte mit dem Regierungsratsbeschluss vom 25. September Abb. 7: Baulinienplan neu (Orange: Neu, Gelb: bestehend), Plan genordet 4.4 Vergleichsprojekt Das Vergleichsprojekt mit den neuen Baulinien und der Zonenanpassung suggeriert eine potentielle Bruttogeschossfläche von m 2. Die dazu notwendige Bauform ist aber kaum wirtschaftlich realisierbar und berücksichtigt in keiner Weise die Hanglage. Des Weiteren wiederspricht eine volle Ausschöpfung den verschiedenen Empfehlungen der Stadtgärtnerei, Stadtbildkommission sowie der Denkmalpflege und entspricht ebenfalls nicht den Vorstellungen der BBB. Eine Realisierung der m 2 in Abweichung der Blockrandbebauung wird durch die Einhaltung der Freiflächen, Grenz- und Gebäudeabständen sowie weiteren Bauvorschriften massiv erschwert. 4.5 Mehrwertabgabe / Erschliessungsbeiträge Mehrwertabgaben gelten die Vorteile ab, die entstehen, wenn die zulässige Geschossfläche durch Änderung der Zoneneinteilung vergrössert wird. Die Mehrwertabgabe richtet sich nach den 120 ff des Bau- und Planungsgesetzes. Die Mehrwertabgabe wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgesetzt. Zuständig ist das Bau- und Verkehrsdepartement. Die hängige Mehrwertabgabe wird im Grundbuch festgeschrieben. Allfällige Erschliessungsbeiträge richten sich nach den 164 ff des Bau- und Planungsgesetzes und werden unmittelbar nach Rechtskraft des Bebauungsplans durch das Bau- und Verkehrsdepartement erhoben. Erschliessungsbeiträge können gemäss 121 des Bau- und Planungsgesetzes von der Mehrwertabgabe abgezogen werden. Seite 9/10

12 5. Auflage- und Einspracheverfahren Vom Mittwoch 20. Februar bis am Freitag 22. März 2019 liegen folgende Entwürfe öffentlich auf: - Zonenänderungsplan Mit der Planauflage wird gemäss 116 Abs. 2 Bau- und Planungsgesetz auch eine Planungszone begründet. Die Unterlagen können werktags im Bau- und Verkehrsdepartement, Dufourstrasse 40/50, eingesehen werden. Telefonische Anfragen werden während dieser Zeit unter der Telefonnummer entgegen genommen. Die Unterlagen sind auch unter einsehbar. Einsprachen der Berechtigten und Anregungen der interessierten Öffentlichkeit zu den Entwürfen oder zur Planungszone sind bis am Freitag, 22. März 2019 schriftlich und begründet an das Planungsamt, Arealentwicklung und Nutzungsplanung, Dufourstrasse 40/50, 4001 Basel, einzureichen. Seite 10/10