Bebauungsplan Liegenschaft Lörracherstrasse Nr Planungsbericht. Riehen Sektion B, Parzellen Nr und 1092

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1 Bebauungsplan Liegenschaft Lörracherstrasse Nr. 139 Riehen Sektion B, Parzellen Nr und 1092 Planungsbericht Riehen, März 2014 / Abteilung Bau, Mobilität und Umwelt / IB / Os

2 Inhaltsverzeichnis: 1. Ausgangslage Planungsperimeter Bebauungskonzept Nutzungsplanerische Massnahmen Bestehende Zonierung Bebauungsplan Anpassung der Baulinie Bebauungsplan und Bebauungsplanvorschriften Auswirkungen auf die Raumordnung Allgemein Koordination Auswirkungen auf die Umwelt Bericht über das Planungsverfahren nach BPG Information und Mitwirkung Ergebnis der Vorprüfung Öffentliche Planauflage Planfestsetzung...14 Anhang 1: Ansichten der bestehenden Bebauung Anhang 2: Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Zonenplan März 2014/ IB / Os Seite 2 von 16

3 1. Ausgangslage 1.1 Planungsperimeter Übersicht Planungsperimeter Lörracherstrasse 139. Orthofoto BS 2012 (Darstellung genordet, ohne Massstab; Perimeter Bebauungsplan = gelb) Der Planungsperimeter umfasst eine Parzelle (RB 1099) mit einer Gesamtfläche von 352 m 2, wovon 328 m 2 in der Bauzone liegen. Das Grundstück befindet sich im Eigentum der Einwohnergemeinde der Stadt Basel. Zurzeit stehen auf dem Eckgrundstück ein eingeschossiger Kiosk und vier Garagen. Die Parzelle befindet sich heute in der Zone 3 mit Gewerbeerleichterung und präsentiert sich als Kopfparzelle einer Zeilenbebauung zwischen der heute stark befahrenen Lörracherstrasse und dem öffentlichen Park mit Kinderspielplatz Hinter der Mühle zur Wiesenebene. Die Bebauung an der Lörracherstrasse hat den typischen Charakter einer Bebauung an einer Ausfallstrasse. Nutzungen, Qualität und die Baustile sind sehr gemischt. Es gibt reine Wohnbauten, gemischte Wohn-, Laden- und Gewerbebauten und Büros. Die Gebäude sind teilweise zweigeschossig, teilweise viergeschossig. Auch die Gebäudefluchten sind auf dieser Strassenseite sehr unterschiedlich. März 2014/ IB / Os Seite 3 von 16

4 Obwohl die Parzelle klein ist, liegt sie an einem städtebaulich wichtigen Ort. Nach dem Zoll ist hier die erste Ausweitung der Strassenzeile mit Blick in den Grünbereich der Wiesenebene und dem Ausläufer des Tüllinger Hügel. Der Stellimattweg ist der Fussgängerzugang zum Kinderspielplatz und zum Erholungsraum des Landschaftsparks Wiese. Da die Parzelle auf zwei Seiten Baulinien und eine geringe Parzellentiefe aufweist, erlaubt das Bau- und Planungsgesetz eine hohe Bebauung bis in die Hofzone der angrenzenden Parzellen der Lörracherstrasse 137 und tiefer. Dieses quer zur Lörracherstrasse stehende, einförmige Bauvolumen widerspricht der Bebauungsstruktur an der Lörracherstrasse. Eine Klärung und Aufwertung der bestehenden Situation, auch der bestehenden Baulinie, welche 2.5m zurückversetzt ist, ist daher angezeigt, da der Abschluss der westlichen Strassenbebauung auch als Eingangstor von Riehen les- und erlebbar gemacht werden kann. Gemäss der Quartierplanung Lörracherstrasse vom 25. Oktober 2011 sollen vor allem vorhandene Qualitäten und das Image des Quartiers gestärkt werden. Im Planungsbericht (S. 28) wird die bestehende Situation wie folgt beschrieben: Im nördlichen Bereich der Lörracherstrasse, gegenüber dem COOP-Markt gelegen, folgen sechs zweigeschossige Reihenhäuser mit typischen Vorgärten. Die Reihenhausbebauung passt in dieser Form weder zum Charakter der Lörracherstrasse in diesem Bereich und den sonstigen Strukturen im Umfeld, noch entspricht sie der Zonenordnung (Zone 3, überlagert mit Gewerbeerleichterung). Übersicht gültiger Bau- und Strassenlinien Die Liegenschaft an der Lörracherstrasse 139 in Riehen ist im Eigentum der Einwohnergemeinde der Stadt Basel und dem Finanzvermögen zugewiesen. Sie ist im Sommer 2012 heimgefallen und soll wieder im Baurecht an Dritte abgegeben wer- März 2014/ IB / Os Seite 4 von 16

5 den. Die Abgabe erfolgt im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung. Um die Ausschreibung unter transparenten ökonomischen Rahmenbedingungen abwickeln zu können, soll im Rahmen eines Bebauungsplans geregelt werden, wie die baurechtlich zulässige Ausnutzung auf dem Areal städtebaulich verträglich konsumiert werden kann. Es ist also vorgesehen, dass der künftige Baurechtsnehmer die Bebauung selber projektiert und mittels eines ordentlichen Baubegehrens bewilligen lässt. Der Bebauungsplan soll ihm jedoch bereits im Ausschreibungsverfahren dazu dienen, sein Angebot zu formulieren und das Nutzungspotenzial und die Realisierungschancen abzuschätzen. 1.2 Bebauungskonzept Für die Parzelle Sektion B Nr. 1099, Lörracherstrasse 139 wurde der Ortsbildkommission Riehen am 28. August und 25. September 2012 durch die Liegenschaftsbesitzerin (Einwohnergemeinde der Stadt Basel, vertreten durch Immobilien Basel- Stadt) eine Bebauungsstudie für einen Mehrfamilienhausneubau mit Mischnutzung (Verkauf, Büro, Wohnungen) vorgestellt. Eine Potenzialstudie der Liegenschaftsbesitzerin zeigt die maximale Ausnutzung gemäss bestehendem Bau- und Planungsrecht auf. Da die Parzelle auf zwei Seiten Baulinien und eine geringe Parzellentiefe aufweist, erlaubt das Bau- und Planungsgesetz eine hohe Bebauung bis in die Hofzone der angrenzenden Parzellen der Lörracherstrasse 137 und tiefer. Dieses, quer zur Lörracherstrasse stehende, einförmige Bauvolumen widerspricht der Bebauungsstruktur an der Lörracherstrasse. Potenzialstudie Situation auf Parzelle RB 1099 nach Vergleichsprojekt März 2014/ IB / Os Seite 5 von 16

6 Die in der Potenzialstudie gestützt auf das Vergleichsprojekt 1 ausgewiesene Bruttogeschossfläche von 784 m 2 entspricht einer Ausnützungsziffer 2 von 2.38, welche im Vergleich zu der in der Zone 3 zulässigen Ausnützungsziffer von 1.0 hoch ist. Eine solche Bebauung nach Regelbauweise würde den Bebauungscharakter des Ortes erheblich beeinträchtigen, während der Gemeinderat gemäss kommunalem Richtplan vom 19. August 2003 und Quartierplanung Lörracherstrasse vom 25. Oktober 2011 eine Aufwertung des Quartiers anstrebt. In einer gemeinsamen Besprechung zwischen der Liegenschaftsbesitzerin, der Ortsbildkommission und der Ortsplanung am 20. November 2012 einigte man sich darauf, dass zugunsten einer besseren und quartierverträglichen Lösung sowie einer guten Gesamtwirkung auch Abweichungen von den Zonenvorschriften zu prüfen sind. Mit einer Bebauung nach Bebauungsplan wird eine wesentlich bessere Gesamtwirkung sowie eine bessere Wohnqualität erzielt, als dies eine Bebauung nach den geltenden Zonenvorschriften ergeben würde. 2. Nutzungsplanerische Massnahmen 2.1 Bestehende Zonierung Die Parzelle, welche von der Lörracherstrasse, dem Stellimattweg und Hinter der Mühle umschlossen wird, ist der Zone 3 zugeordnet. In der heute bestehenden eingeschossigen Baute befanden sich früher ein Kiosk respektive eine Wechselstube. Die Liegenschaft ist zurzeit zwischengenutzt. Auf dem westlichen Teil des Grundstücks befinden sich vier Parkplätze. Die bestehende Bebauung entspricht somit nicht der Zone 3 (siehe Foto im Anhang). Die Parzelle ist heute deutlich unternutzt, die zulässige Gebäudehöhe unterschritten. Das Bebauungsplanverfahren ist notwendig, weil das Bau- und Planungsgesetz keine Überschreitung der Gebäudehöhe mittels Ausnahmebewilligungen ( 81 BPG, Abs. 2) erlaubt. Eine Umzonung in die Zone 4 kommt nicht in Frage, weil damit die zulässige Nutzung nochmals erhöht würde. 2.2 Bebauungsplan Durch eine Bebauung nach neuem Bebauungsplan bekommt die westliche Strassenbebauung der Lörracherstrasse nun einen Abschluss. Die Fassadenhöhe ist so gewählt, dass der Bau als Eckpfeiler, als Eingangstor von Riehen, lesbar und erlebbar ist. Die schräg gestellte Nordwestfassade verdeckt die Giebelbrandmauern der Nachbarbauten und wird zum Eingangstor. 1 6 des Bau- und Planungsgesetzes (BPG) 2 7 BPG März 2014/ IB / Os Seite 6 von 16

7 Das Modell zeigt die heute zulässige Bebauung der Häuser Lörracherstrasse gemäss Zone 3 und der heutigen Baulinie. Das Modell zeigt die heute zulässige Bebauung der Häuser Lörracherstrasse gemäss Zone 3 und der Bebauung der auf Parzelle RB 1099 nach Bebauungsplan und Anpassung der Baulinie. Mit dem vorgeschlagenen Bebauungsplan gleicht sich die Bebauung der Parzelle den angrenzenden Bauten an und berücksichtigt die zulässigen Gebäudevolumen. Der Bereich A soll einen Abschluss der Strassenzeile bilden; der Bereich B als Hofplatzbebauung wirken, wie dies bei vielen Nachbarbauten zu sehen ist. Die Gebäudehöhe im Bereich A vermittelt zwischen den viergeschossigen Bebauungen der Liegenschaften Nr , den bis fünfgeschossigen Gebäuden an der östlichen Strassenseite der Lörracherstrasse und der heterogenen zwei bis viergeschossigen Bebauung der Häuser Das Baugeviert mit dem Neubauprojekt zwischen Zoll, Tankstelle, Lörracherstrasse und LKW-Kontrollschlaufe erhält so einen Rückhalt und Abschluss. Die Höhenabstufung der beiden Bereiche A und B zeigt in subtiler Art den Unterschied zwischen der urbanen Lörracherstrasse und der Erholungszone des öffentlichen Parks und der Grünfläche der Wiese. Vorgesehen ist, das Erdgeschoss und den Aussenbereich C mit einer öffentlichen Nutzung zu bespielen. Diese Art der Erdgeschossnutzung wird im Quartierplan Lörracherstrasse als zur Belebung des öffentlichen Raums um den Zoll empfohlen. März 2014/ IB / Os Seite 7 von 16

8 2.3 Anpassung der Baulinie Die bestehende Baulinie wird entlang der Lörracherstrasse auf die Strassenlinie, auf die Baulinienflucht der Nachbarparzelle, verschoben und bei der Einmündung in den Stellimattweg angepasst. Der gesetzliche Baulinienabstand von 12 m wird überall eingehalten. Für die Aufhebung der Baulinie ist der Gemeinderat zuständig. 2.4 Bebauungsplan und Bebauungsplanvorschriften Gemäss 101 des kantonalen Bau- und Planungsgesetzes sollen Bebauungspläne in begrenzten Gebieten bessere Bebauungen gewährleisten als die baurechtliche Grundordnung. Sie gehen den allgemeinen Regeln vor. Die Vorschriften zum Bebauungsplan (kursive Schrift) werden im Folgenden erläutert (normale Schrift). Für das im Plan Nr gekennzeichnete Gebiet Bereich A-C werden folgende Bebauungsplanvorschriften erlassen: Nutzung und Bebauung a.) In den Bereichen A und B sind die Flächen im Erdgeschoss für Gewerbe und Dienstleistungen zu nutzen. Im Bereich A können im 1. und 2. Obergeschoss die Flächen für Wohnen wie auch Gewerbe/Dienstleistungen ge- März 2014/ IB / Os Seite 8 von 16

9 nutzt werden. In den weiteren Obergeschossen sind die Flächen nur für Wohnen zu nutzen. Der Bereich C darf oberirdisch nicht bebaut werden. Auf dem Areal galt bisher Gewerbeerleichterung gemäss 24 des Anhangs zum Hochbautengesetz. Mit der Zonenplanrevision Siedlung sind die Gebiete mit Gewerbeerleichterung neu zu regeln. Da mit dem Bebauungsplan auf dem Areal die baurechtliche Ordnung neu geregelt wird, ist die zulässige Nutzung allerdings in den Bebauungsplanvorschriften zu definieren. Mässig störend bedeutet bezüglich Lärm die Einhaltung der Empfindlichkeitsstufe III gemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung. Mässig störend bezieht sich aber nicht nur auf Lärmemissionen, sondern auch auf andere Emissionen. b.) Im Bereich A und B ist eine Baute mit einer BGF von maximal 784 m 2 zulässig. c.) Im Bereich A sind 4 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig. Das Dachgeschoss darf maximal eine Fläche von 75% der BGF des obersten Vollgeschosses aufweisen und als Vollgeschoss in Erscheinung treten. Statt drei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss sind vier Vollgeschosse plus ein Dachgeschoss zulässig. Die maximal zulässige BGF darf nicht überschritten werden. d.) Im Bereich B ist eine Baute mit Flachdach bis zu einer Höhe von 4.2 m auf der ganzen Fläche zulässig. Soweit deren Dachfläche eine zweckmässige Form ergeben, sind sie als Grünflächen zu gestalten. Im Sinne des ökologischen Ausgleichs sind überwiegend standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden. Der Bereich B kann bis zu einer Höhe von 4.2 m gebaut werden, um einen städtebaulich guten Übergang zwischen der Bebauung im Bereich A und der Bebauung entlang des Stellimattwegs zu gewährleisten. Der Einbau einer Galerie ist möglich. Die maximal zulässige BGF darf durch die Galerie nicht überschritten werden. Das Flachdach der eingeschossigen Bebauung soll begrünt und begehbar ausgestaltet werden, soweit sich die Fläche dafür eignet. Um eine genügend grosse Erdschicht zu ermöglichen, darf die Bebauung im Bereich B eine Höhe von maximal 4.2 m ( müm) aufweisen. e.) Im Bereich B sind auf der Westseite zur Parzelle RB 1092, Hinter der Mühle, Fassadenöffnungen (Fenster, Türen, Tore) zulässig. f.) Die maximalen Gebäudehöhen sind in den im Bebauungsplan pro Bereich dargestellten Profilen in Metern über Meer definiert. Im Bereich A und B dürfen die maximalen Höhen durch Solaranlagen und andere notwendige technische Installationen überschritten werden. März 2014/ IB / Os Seite 9 von 16

10 Im Bebauungsplan massgebend sind die festgelegten maximalen Gebäudehöhen in Metern über Meer. Orientierend dargestellt sind zudem die Gebäudehöhen ab Terrain und soweit relevant ab Strassenniveau. Zum Vergleich: In der Zone 3 ohne Bebauungsplan beträgt gemäss Bau- und Planungsgesetz die maximal zulässige Firsthöhe 17.0 m. Aussenraum, Ver- und Entsorgung g.) Die Wohnbaute hat den Minergie -P-(eco)-Standard zu erfüllen. Das Erreichen des Standards muss nicht zertifiziert werden. Riehen ist Energiestadt und mit dem European Energy Award Gold ausgezeichnet. Bei Bebauungsplänen werden deshalb in der Regel über das kantonale Energiegesetz hinausgehende Standards vorgeschrieben. h.) Die Bebauung ist an das Fernwärmenetz der Gemeinde anzuschliessen. Das Fernwärmenetz, dessen Grundlast durch die umweltfreundliche Geothermie gespiesen wird, ist in der Lörracherstrasse vorhanden. Der Grundeigentümer bezahlt nebst dem Wärmebezug einen einmaligen Anschlussbeitrag. i.) Bei sämtlichen Wohnungen ist sicherzustellen, dass sie ohne zusätzlichen baulichen Aufwand an das Kommunikationsnetz der Gemeinde angeschlossen werden können. j.) Die Fläche zwischen Bau- und Strassenlinie darf soweit versiegelt werden, als dies für die Zugänge und Zufahrten nötig ist. Im Bereich A darf die Fläche abgestimmt auf die Erdgeschossnutzung als versiegelter Vorplatz gestaltet werden. Mit dem Baubegehren ist ein Umgebungsgestaltungsplan für die Bereiche A, B und C einzureichen. Je nach Nutzung des Erdgeschosses im Bereich A ist ein versiegelter Vorplatz gerechtfertigt (beispielsweise für ein Café mit Aussenbereich). Geringfügige Abweichungen, Ausnahmen März 2014/ IB / Os Seite 10 von 16

11 k.) Der Gemeinderat wird ermächtigt, Abweichungen von den Bebauungsplanvorschriften zuzulassen, sofern dadurch die Gesamtkonzeption und das Siedlungsbild nicht beeinträchtigt werden. Dies ist eine für Bebauungspläne übliche Ausnahmeklausel für Abweichungen, die der Gesamtkonzeption der Überbauung nicht entgegenstehen. 3. Auswirkungen auf die Raumordnung 3.1 Allgemein Gegenüber der nach den geltenden Bebauungsplanvorschriften zulässigen Bebauung wird mit dem Bebauungsplan aus städtebaulicher Sicht eine wesentliche Verbesserung erzielt. Gemäss gemeinderätlicher Zielsetzung soll das Quartier aufgewertet werden. Mit dem Bebauungsplan wird einerseits eine bessere Gesamtwirkung auf das Ortsbild, andererseits eine bessere Wohnqualität erzielt. Im Weiteren hat der Erlass des Bebauungsplans im Vergleich zu den bisher geltenden Vorschriften keine Auswirkungen auf die Raumordnung zur Folge. 3.2 Koordination Kantonaler Richtplan Basel-Stadt Die Planung steht im Einklang mit dem Kantonalen Richtplan vom Januar Das Gebiet im Bereich der möglichen S-Bahn-Haltestelle Stettenfeld ist als untergeordneter siedlungsstruktureller Schwerpunkt ausgewiesen (S 1.2). Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im bestehenden Siedlungsgebiet entspricht der kantonalen Strategie Wohnen (ST4). Im Richtplan ist zudem die Verkehrsberuhigung Riehen / Umgestaltung Lörracherstrasse festgesetzt. Durch die Aufwertung und Umgestaltung des Strassenraums wird die Wohn- und Lebensqualität an dieser Achse erhöht Kommunaler Richtplan, Leitbild und Quartierplanung Lörracherstrasse Gemäss Leitbild Riehen 2000 bis 2015 für das Grosse Grüne Dorf soll bauliche Verdichtung nicht zu schlechteren wohnhygienischen oder städtebaulichen Verhältnissen führen. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden diese Verhältnisse verbessert. Im kommunalen Richtplan wird festgehalten, dass für den Bereich Lörracherstrasse in Zusammenarbeit mit Lörrach Massnahmen zur Steigerung der Attraktivität u.a. bei der Strassenraum- und Quartiergestaltung geprüft werden. Im Gebiet Lörracherstrasse sollen zudem dichte Mischnutzungen Arbeiten / Wohnen ermöglicht werden. Der vorliegende Bebauungsplan kann zur Klärung der räumlichen Situation beitragen und die zukünftige Entwicklung des Gebiets an der Lörracherstrasse März 2014/ IB / Os Seite 11 von 16

12 aufzeigen. Mit dem Bebauungsplan wird ein Beitrag an die Aufwertung des Quartiers erzielt, da an diesem städtebaulich bedeutenden Ort am Eingang nach Riehen eine bessere Überbauungslösung erreicht wird. Zudem wird mit der eingeschossigen Bauweise im Bereich B die Blickachse zum Landschaftspark Wiese gewährt Nachbargemeinden Der Bebauungsplan wurde der Stadt Lörrach am zur Vernehmlassung zugestellt. 4. Auswirkungen auf die Umwelt Der Erlass des Bebauungsplans hat keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt zur Folge, die der geltenden Zonenordnung und den gesetzlichen Vorschriften widersprechen würden. Die Lärmschutzproblematik wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens thematisiert. 5. Bericht über das Planungsverfahren nach BPG 5.1 Information und Mitwirkung Aufgrund der geringen Bedeutung für die Bevölkerung wurde auf ein breites Mitwirkungsverfahren verzichtet. Die betroffenen Grundeigentümer wurden am von der Liegenschaftsbesitzerin und der Gemeinde über den Bebauungsplanentwurf informiert. Sie wurden eingeladen, bis spätestens eine schriftliche Stellungnahme einzureichen. 5.2 Ergebnis der Vorprüfung Der Bebauungsplan wurde am dem Planungsamt zur Vorprüfung vorgelegt. Mit Schreiben vom erstattete die kantonale Raumplanungsfachstelle, das Planungsamt, den Vorprüfungsbericht. Im Einzelnen enthielt der Bericht folgende Anmerkungen und Hinweise zur Planung: Bemerkungen zur städtebaulichen Situation - Aus Sicht der kantonalen Vorprüfungsbehörde fehlten konkrete Aussagen zum ganzen Geviert im Bereich Lörracherstrasse, Stellimattweg und Hinter der Mühle. Insbesondere wurden Angaben zu den unmittelbaren Auswirkungen der geplanten städtebaulichen Intervention der Eckparzelle auf die nachfolgende kleinteilige Bebauungsstruktur (Liegenschaften Lörracherstrasse ) vermisst. Am wurde der Ortsplanung mitgeteilt, dass für die kantonale Vorprüfung das städtebauliche Gesamtkonzept für die Beurteilung von Bedeutung ist März 2014/ IB / Os Seite 12 von 16

13 und dass der Planungsbericht dahingehend ergänzt werden sollte. Das städtebauliche Gesamtkonzept wurde im Planungsbericht ausgeführt. Ende September 2013 wurde der ergänzte Planungsbericht dem Planungsamt erneut übergeben. Bemerkung zum Vorhaben - Mit Schreiben vom teilte die kantonale Raumplanungsfachstelle mit, dass sie mit der Festsetzung des vorliegenden Bebauungsplans einverstanden ist und die Massnahmen zur Klärung der städtebaulichen und baurechtlichen Situation der Eckliegenschaft Lörracherstrasse 139 begrüsst. März 2014/ IB / Os Seite 13 von 16

14 5.3 Öffentliche Planauflage Publikation Die öffentliche Planauflage wurde in der Riehener Zeitung vom und im Kantonsblatt vom publiziert. Der Entwurf des Bebauungsplans und der Bebauungsplanvorschriften waren vom bis in der Gemeindeverwaltung einsehbar Einsprachen Es wurden keine Einsprachen eingereicht. 5.4 Planfestsetzung Planfestsetzungsbeschluss durch den Gemeinderat Da das Areal weniger als 4000 m 2 umfasst und die zulässige Nutzung nicht erhöht wird, erlässt gemäss 106 BPG der Gemeinderat den Bebauungsplan. Der Gemeinderat hat am 4. März 2014 den Bebauungsplan festgesetzt Publikation Der Planfestsetzungsbeschluss wurde am Freitag, 7. März 2014, in der Riehener Zeitung und am Samstag, 8. März 2014 im Kantonsblatt publiziert Rekurse gegen den Beschluss März 2014/ IB / Os Seite 14 von 16

15 Anhang 1: Ansichten der bestehenden Bebauung Ansicht Lörracherstrasse 139 Ansicht Stellimattweg März 2014/ IB / Os Seite 15 von 16

16 Anhang 2: Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Zonenplan März 2014/ IB / Os Seite 16 von 16