Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV

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1 Neunkirch Städtchen im Klettgau Zonenplanänderung «Giige/Wilchingerstrasse» Umzonung von Teilen der Grundstücke GB Nrn. 503, 504 und 505 von der Wohn- und Gewerbezone WG2 in die Wohnzone W2 Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Kanton Schaffhausen, Kanton Schaffhausen 10 m Stand: 5. Februar 2018 Öffentliche Auflage nach Gemeindeversammlungsbeschluss Bearbeitung: Winzeler + Bühl Raumplanung und Regionalentwicklung Rheinweg Schaffhausen

2 2 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand

3 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand INHALT Seite 1. Ausgangslage und Planungsvorhaben Entwurf des Quartierplans «Giige» Anregung zu Zonenplanänderung Gespräch zur Lösungsfindung, Gemeinderatsentscheid 4 2. Planungsproblem, Lösung, Konsequenzen Analyse des Planungsproblems Umzonung als Lösung Konsequenzen für die Überbaubarkeit 5 3. Planungsverfahren Gesetzliche Bestimmungen Beschlussfassung des Gemeinderats zu Handen der Vorprüfung und der öffentlichen Auflage Vorprüfung Gemeindeversammlung Öffentliche Auflage nach Gemeindeversammlung, Rekursmöglichkeit allfällige Behandlung von Rekursen durch den Regierungsrat, Genehmigung 10

4 4 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Ausgangslage und Planungsvorhaben 1.1 Entwurf des Quartierplans «Giige» Am 16. November 2016 reichte der Gemeinderat Neunkirch dem Planungs- und Naturschutzamt (PNA) die Unterlagen zum Quartierplan «Giige» (QP) zur Prüfung ein. Mit Brief vom 20. Februar 2017 teilte das Planungs- und Naturschutzamt (PNA) dem Gemeinderat mit, dass die Eingabe als Genehmigungsgesuch qualifiziert würde, da die öffentliche Auflage bereits erfolgt sei und die Unterlagen unterschrieben seien und stellte eine Nichtgenehmigung in Aussicht. Der Grund für eine drohende Nichtgenehmigung lag darin, dass gemäss PNA eine Vielzahl der in der 1. Vorprüfung beanstandeten Punkte unberücksichtigt geblieben ist. Unter anderem beinhaltet der Quartierplanentwurf Baubereiche, welche teilweise nicht mit den Baulinien des gültigen Baulinienplans korrespondieren. 1.2 Anregung zu Zonenplanänderung Weiter machte das PNA im Schreiben vom 20. Februar 2017 darauf aufmerksam, dass die verschiedenen Zonen (W2 und WG2) gemäss Zonenplan innerhalb des Quartierplans spätestens im Baugesuchsverfahren zu Problemen führen werden, dies vorab durch unterschiedliche Nutzungsbestimmungen. 1.3 Gespräch zur Lösungsfindung, Gemeinderatsentscheid Anlässlich einer Zusammenkunft aller am Quartierplan Beteiligten am 3. Mai 2017 mit dem Gemeindepräsidenten, der Baureferentin, der Gemeindeschreiberin sowie Vertretern des PNA wurden verschiedene Lösungsansätze diskutiert. Gestützt darauf und im Einvernehmen der am Quartierplan beteiligten privaten Parteien entschloss sich der Gemeinderat in der Folge, eine Zonenplanänderung durchzuführen und die Baulinie entlang der Strasse «Welscher Garten» aufzuheben (zur Aufhebung der Baulinie siehe separaten Planungsbericht).

5 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Planungsproblem, Lösung, Konsequenzen 2.1 Analyse des Planungsproblems Abb. 1 zeigt, dass im Quartierplan Baubereiche vorgesehen sind, welche nach gültigem Zonenplan in zwei verschiedene Zonen zu liegen kämen. Dies kann dazu führen, dass innerhalb eines Gebäudes und sogar innerhalb eines Raumes verschiedene Nutzungsvorschriften gelten könnten. Abb. 1: Ausschnitt Situationsplan des QP- Entwurfs «Giige» mit eingetragener Zonengrenze W2/WG2 2.2 Umzonung als Lösung Aus diesem Grund scheint es klug, das Quartierplangebiet insgesamt einer Zone zuzuweisen. Damit kann diese Problematik gar nicht erst aufkommen. Als Lösung werden die Teile der betroffenen Grundstücke, welche in der Wohn- und Gewerbezone WG2 liegen, der Wohnzone W2 zugeordnet. Damit kommt das gesamte Quartierplanareal in die Wohnzone W2 zu liegen. 2.3 Konsequenzen für die Überbaubarkeit Augenfällig sind die unterschiedlichen Nutzungsbestimmungen in den beiden Zonen WG2 und W2 sowie die unterschiedlichen Massvorschriften für Bauten und Anlagen. Daneben ist jedoch auch die Lärmproblematik zu beachten, da in den beiden Zonen gemäss Lärmschutzverordnung des Bunds (LSV) unterschiedlich hohe Belastungsgrenzwerte gelten. In der Folge werden diese beiden Aspekte kurz ausgeführt.

6 6 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Zonenvorschriften Tabelle 1 zeigt eine Gegenüberstellung der wichtigsten Bestimmungen der Zonenvorschriften in der BNO der beiden derzeit im Quartierplangebiet «Giige» gültigen Zonen. Zone Wohnzonen Wohn- und Gewerbezonen Nutzungen Art. 22 (1) Die Wohnzonen W1 und W2 sind für Wohnbauten bestimmt. Die Wohnzonen sollen ruhige Wohnverhältnisse ermöglichen. Gewerbliche Bauten können zugelassen werden, wenn durch sie das ruhige Wohnen und die bauliche Entwicklung des Quartiers nicht ungünstig beeinflusst werden. Nicht gestattet sind Betriebe, die sich durch Rauch, Dünste, Erschütterungen und dergleichen lästig auswirken. Art. 25 (1) Die Wohn- und Gewerbezonen sind für a) reine Wohnbauten, b) reine Gewerbebauten und c) Bauten mit Wohn- und Gewerbebauten gemischter Nutzung bestimmt. (2) Mässig störendes Gewerbe ist gestattet, wenn sich die Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher, ortsüblicher Handwerksund Gewerbebetriebe halten und deren Tätigkeit sich auf die ortsüblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt. Baumasse Einzelbauten Baumasse bei Quartierplänen Art. 23 (1) Für Einzelbauten in den Wohnzonen W2 und W1 gelten die folgenden Masse: W2 W1 a) Zahl der Vollgeschosse höchstens 2 1 b) Grosser Grenzabstand mindestens 8,0 m 6,0 m c) Kleiner Grenzabstand mindestens 5,0 m 4,0 m d) Ausnützungsziffer maximal 0,4 0,3 e) Gebäudelänge maximal 25,0 m 20,0 m f) Mehrlängenzuschlag ab 20,0 m g) Firsthöhe maximal 11,0 m 8,0 m (3) Für Quartierpläne gelten die nachstehenden Bestimmungen: W2 W1 a) Zahl der Vollgeschosse höchstens 2 1 b) Grosser Grenzabstand mindestens 2,5 m 2,5 m c) Kleiner Grenzabstand mindestens 2,5 m 2,5 m d) Ausnützungsziffer maximal 0,5 0,4 e) Gebäudelänge maximal 35,0 m 25,0 m f) Mehrlängenzuschlag ab 25,0 m 25,0 m g) Firsthöhe maximal 11,0 m 8,0 m Art. 26 (1) Für Einzelbauten gelten die folgenden Bestimmungen: WG3 WG2 a) Zahl der Vollgeschosse höchstens 3 2 b) Grosser Grenzabstand mindestens 10,0 m 8,0 m c) Kleiner Grenzabstand mindestens 6,0 m 5,0 m d) Ausnützungsziffer maximal 0,6 0,5 e) Gebäudelänge maximal 40,0 m 30,0 m f) Mehrlängenzuschlag ab 25,0 m 25,0 m g) Firsthöhe maximal 15,0 m 12,0 m (4) Für Quartierpläne gelten die nachstehenden Bestimmungen: WG3 WG2 a) Zahl der Vollgeschosse höchstens 3 2 b) Grosser Grenzabstand mindestens 12,0 m 10,0 m c) Kleiner Grenzabstand mindestens 8,0 m 6,0 m d) Ausnützungsziffer maximal 0,7 0,6 e) Gebäudelänge maximal 50,0 m 40,0 m f) Mehrlängenzuschlag ab 30,0 m 30,0 m g) Firsthöhe maximal 15,0 m 12,0 m Tabelle 1: Gegenüberstellung der wichtigsten Zonenvorschriften der Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezonen Die Zonen unterscheiden sich vor allem bezüglich der zulässigen Nutzungen und den Baumassen. Dass die Nutzungen in der Wohnzone gegenüber der Wohn- und Gewerbezone eingeschränkt ist, spielt im vorliegenden Fall insbesondere keine Rolle, als im Quartierplangebiet sowieso eine reine Wohnüberbauung vorgesehen ist. Mit der Zuweisung der Teile zur W2, welche heute der WG2 zugeordnet sind, reduziert sich die max. zulässige Ausnützung innerhalb des Quartierplangebietes. Unterschiedlich sind auch weitere maximal resp. minimal zulässigen Baumasse, so die Zahl der Vollgeschosse, die Grenzabstände, die Gebäudelänge und die Firsthöhe. Zwar ist der Quartierplan daher geringfügig anzupassen, z.b. an eine geringere maximale Ausnützung über das gesamte Quartierplangebiet. Die Betroffenen konnten sich jedoch damit einverstanden erklären, so dass dies kein Problem darzustellen scheint.

7 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Lärmschutz Die Zonen sind in Art. 6 BNO unterschiedlichen Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) zugewiesen (siehe Abb. 2). Art. 6 (1) Bezüglich Lärmschutz gelten die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) und der Lärmschutzverordnung (LSV). (2) In den im Zonenplan bezeichneten Zonen gelten vorbehältlich Abs. 3 gemäss Lärmschutzverordnung folgende Empfindlichkeitsstufen: Empfindlichkeitsstufe II in den Zonen W1, W2 und OeBA Empfindlichkeitsstufe III in den Zonen K, V1, V2, WG2, WG3, Flugfeldbauzone, Landwirtschaftszone Empfindlichkeitsstufe IV in der Gewerbezone und der Industriezone. Lärmschutz Empfindlichkeitsstufe (3) In den im Zonenplan als vorbelastet gekennzeichneten Gebieten gilt die Empfindlichkeitsstufe III. Abb. 2: Art 6 BNO: Bestimmungen zum Lärmschutz Das Quartierplangebiet ist erschlossen. Es sind daher die Immissionsgrenzwerte massgeblich. In den Wohnzonen gilt die Empfindlichkeitsstufe II, in der Wohn- und Gewerbezone hingegen die Empfindlichkeitsstufe III. Die zulässigen Grenzwerte sind im Anhang 3 LSV festgelegt (siehe Abb. 3). Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm 1 Geltungsbereich Die Belastungsgrenzwerte nach Ziffer 2 gelten für Strassenverkehrslärm. Dazu gehört der Lärm, den Motorfahrzeuge (Motorfahrzeuglärm) und Bahnen (Bahnlärm) auf Strassen erzeugen. 2 Belastungsgrenzwerte Empfindlichkeitsstufe (Art. 43) Planungswert Lr in db(a) (4) Bei Neu- und Umbauten sowie Renovationen und Nutzungsänderungen ist Art. 34 der Lärmschutzverordnung (LSV) zu beachten. Immissionsgrenzwert Lr in db(a) Alarmwert Lr in db(a) Tag Nacht Tag Nacht Tag Nacht I II III IV Abb. 3: Auszug aus Anhang 3 LSV: Grenzwerte für Strassenlärm

8 8 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Das Quartierplangebiet ist vom Strassenlärm der Wilchingerstrasse betroffen. Bei der Zuweisung der Zonen zu den Empfindlichkeitsstufen im Rahmen einer Zonenplanrevision lag für reine Wohnzonen entlang der Wilchingerstrasse offensichtlich eine Überschreitung der zulässigen Werte für die Empfindlichkeitsstufe II vor. Dies zeigen die benachbarten, als vorbelastet gekennzeichneten Wohnzonen, welchen gemäss Art. 6 Abs. 3 BNO die Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen wurden (Überlagerung Lärmvorbelastung). Bei der Erarbeitung des Quartierplans wurde die Lärmproblematik untersucht. Der Erläuternde Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 2. November 2016 macht dazu in Abschnitt 2.3 folgende, wichtige Aussage: «Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III eingehalten Basierend auf einer Grob-Berechnung (Berechnung: ist im Bereich der mittleren Zeilenbaute (Wohn- und Gewerbezone WG2), welche sich am nächsten an der Wilchingerstrasse befindet, tagsüber im Erdgeschoss mit Lärmimmissionen von ca. 60 db(a) und nachts mit ca. 50 db(a) zu rechnen. Die Werte liegen somit deutlich unterhalb der Immissionsgrenzwerte der ES III.» Die ermittelten Werte entsprechen also etwa den Immissionsgrenzwerten der Empfindlichkeitsstufe II, welche nach der Umzonung gelten werden (siehe Abb. 3). Durch die Grob-Berechnung und der ca.-angabe im Erläuternden Bericht zum Quartierplan «Giige» können geringfügige Grenzwertüberschreitungen ohne weitere Massnahmen nicht ausgeschlossen werden. Für einen besseren Schutz vor Lärm scheint eine Höhereinstufung gemäss Art. 6 Abs. 3 BNO jedoch die falsche Massnahme, würde diese das Problem doch nur rechtlich lösen, der Lärm bliebe derselbe. Mit der Ausscheidung der Baulinie mit einem erhöhten Abstand von 10.0 m zur Wilchingerstrasse (baugesetzlicher Abstand gegenüber öffentlichem Grund: 5.0 m) wurde bereits mit dem Baulinienplan eine planerische Massnahme im Sinne des Lärmschutzes umgesetzt. Der Plan mit eingezeichneten Immissionsgrenzwert-Isolinien des Entwurfs des Lärmkatasters des Kantons vom 12. September zeigt, dass die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe II (für Wohnzonen massgeblich) im Abstand von 10.0 m (wie durch die Baulinie vorgegeben) für den IST-Zustand (2018) praktisch eingehalten werden. Zum ausreichenden Schutz der Bewohner vom Strassenlärm sind im Rahmen des Quartierplans die Lärmbelastungen genauer zu eruieren und bei einer Überschreitung der zulässigen Grenzwerte in den Vorschriften geeignete Massnahmen zur Reduktion der Lärmimmissionen festzulegen, damit die Lärmgrenzwerte eingehalten werden können. Eine Ausnahmebewilligung kann nicht in Aussicht gestellt werden. Wünschenswert wäre die Einhaltung der Grenzwerte für den Sanierungshorizont (2037). Sollte wider Erwarten der Quartierplan nicht zustande kommen, gilt dasselbe für einzelne Bauprojekte im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sinngemäss. 1 nicht publiziert

9 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Planungsverfahren 3.1 Gesetzliche Bestimmungen Das Planungsverfahren zur Zonenplanänderung richtet sich nach Art. 11 BauG (siehe Abb. 4). Zusätzlich ist Art. 6 BauG zu beachten (Genehmigung, Vorprüfung). 5. Verfahren 14) Abb. 4: Art Bei Änderungen des Zonenplanes sind die entsprechenden Planunterlagen samt den dazugehörigen Vorschriften während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Die Auflage ist im Amtsblatt bekanntzumachen. 2 Jedermann kann innerhalb der Auflagefrist beim Gemeinderat Einwendungen erheben. Einwendungen und Stellungnahmen sind in einem kurzen Planungsbericht zusammenzufassen. 3 Nach Vorliegen des Planungsberichtes entscheidet das zuständige Organ über die Änderungen. Der Beschluss ist im Amtsblatt auszuschreiben und während 20 Tagen mit den Unterlagen und dem Planungsbericht öffentlich aufzulegen. 4 Die Gemeinden können in ihren Bauordnungen für kleine Änderungen des Zonenplanes ein vereinfachtes Verfahren vorsehen und den Gemeinderat zur Beschlussfassung für zuständig erklären. 5 Gegen die Änderung von Zonenplänen kann Rekurs beim Regierungsrat erheben, wer davon berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Beschlusses dartut. Das Verfahren richtet sich nach dem Gesetz über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen. Auszug aus BauG: Verfahren von Zonenplanänderungen Damit ergibt sich für die vorliegende Zonenplanänderung der nachfolgende Planungsablauf. 3.2 Beschlussfassung des Gemeinderats zu Handen der Vorprüfung und der öffentlichen Auflage Der Gemeinderat verabschiedete die Zonenplanänderung zu Handen der Vorprüfung an seiner Sitzung vom 19. September Da die Zonenplanänderung der Gemeindeversammlung vom 1. Dezember 2017 vorgelegt werden sollte, die Zeit also drängte, fand gleichzeitig die öffentliche Auflage des Einwendungsverfahrens statt. Die Unterlagen lagen daher vom 29. September bis 30. Oktober 2017 auf der Gemeindeverwaltung öffentlich auf. 3.3 Vorprüfung Das Planungs- und Naturschutzamt und die weiteren involvierten Amtsstellen arbeiteten sehr schnell. Der Vorprüfungsbericht datiert auf den 2. November So konnte für den Erlass wie gewünscht die Gemeindeversammlung vom 1. Dezember ins Auge gefasst werden. Im Fazit des Vorprüfungsberichts wurde festgehalten: «In der Vernehmlassung der kantonalen Fachstellen wurden keine Einwände gegen die Zonenplanänderungen eingebracht. Die Unterlagen sind formal sowie inhaltlich korrekt. Eine Genehmigung wird somit in Aussicht gestellt.» 3.4 Gemeindeversammlung Gegen die Zonenplanänderung gingen während der Auflagefrist des Einwendungsverfahrens keine Einwendungen ein.

10 10 Neunkirch, Zonenplanänderung GB Nrn. 503, 504 und 505, Planungsbericht, Stand Der Gemeinderat legte die Zonenplanänderung der Gemeindeversammlung vom 1. Dezember 2017 zum Beschluss vor. Diese hiess die Zonenplanänderung diskussionslos mit 199 gegen eine Stimme gut. 3.5 Öffentliche Auflage nach Gemeindeversammlung, Rekursmöglichkeit Gemäss Art. 11 Abs. 3 BauG ist der Gemeindeversammlungsbeschluss nun im Amtsblatt auszuschreiben und zusammen mit den Unterlagen und dem Planungsbericht während 20 Tagen öffentlich aufzulegen. Wer davon berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung des Beschlusses dartut, kann gegen die Zonenplanänderung beim Regierungsrat Rekurs erheben, Das Verfahren richtet sich nach dem Gesetz über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (Art. 11 Abs. 5 BauG). 3.6 allfällige Behandlung von Rekursen durch den Regierungsrat, Genehmigung (Nach der öffentlichen Auflage des Gemeindeversammlungsbeschlusses zu ergänzen) Schaffhausen, 5. Februar 2018 Im Auftrag des Gemeinderats Neunkirch Winzeler + Bühl Konradin Winzeler