Zonenplanänderung Modular

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1 18. Dezember 2012 Auflage Zonenplanänderung Modular

2 Inhaltsverzeichnis 1! Ausgangslage 3! 1.1! Situation 3! 1.2! Planungsrechtliche Grundlagen 4! 2! Erläuterungen 5! 2.1! Rechtliches 5! 2.2! Zonenplanänderung 5! 2.3! Nachweise 6! 3! Verfahren 8! 3.1! Verfahrensart 8! 3.2! Mitwirkung und Information 8! 3.3! Rechtsverfahren 8! Impressum 10! Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 2

3 1 Ausgangslage 1.1 Situation Überbauung Modular An gut erschlossener Lage (direkte Bahnhofsnähe) entsteht die Überbauung Modular. Sie besteht aus drei Terrassenhäusern, wobei sich das erste Haus im Bau befindet und für das zweite Haus ein Baugesuch eingereicht wurde. Für das Areal gilt der Gestaltungsplan Modular. Kauf SBB-Areal Der Grundeigentümer und Bauherr beabsichtigte seit Planungsbeginn, eine Teilfläche der SBB zu erwerben. Die entsprechenden Verhandlungen haben jedoch mehr Zeit beansprucht. Somit wurde die bisherige Planung ohne diese Fläche geführt, was zu Einschränkungen in der Aussenraumplanung führte. Nun konnte die Fläche erworben werden und der Grundeigentümer hat ein entsprechendes Einzonungsgesuch gestellt. Planungsgebiet Das Planungsgebiet umfasst einen Teilbereich der Parzelle Nr. 14 entlang der Bahnlinie. Nördlich davon verlaufen der neu geplante Schrammweg sowie die Bahnlinie, westlich und südlich grenzt es an die bestehende Wohn- und Gewerbezone WG mit Gestaltungsplanpflicht, östlich grenzt es an Verkehrsfläche mit einem Gebäude (Vereinslokal) und dem Bahnhof. Nördlich der Bahnlinie ist eine Zone für Ein- und Zweifamilienhäuser definiert. Mit der Zonenplanänderung in die Wohn- und Gewerbezone WG mit Gestaltungsplanpflicht kann die erwünschte Nutzung planungsrechtlich umgesetzt werden. Abb. 1 Luftbild (thurgis.ch); Planungsgebiet rot markiert Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 3

4 Durch das Planungsgebiet verläuft der Schrammweg, der als Rad- und Skatweg dient (u. a. internationaler Bodenseeradweg, nationale Routen). Dieser wird näher an die Bahnlinie verlegt, wofür ein Strassenbauvorprojekt erstellt wurde (Ribi Blum AG, Ingenieure und Planer, Romanshorn). Zusätzlich wird vom Schrammweg ein Zugang zum Bahnperron erstellt. Dieser Zugang und der Radweg werden als Verkehrsfläche ausgewiesen. Die Zonenplanänderung wird durch den neuen Verlauf des Schrammwegs begrenzt. Abb. 2 Ausschnitt Strassenbauvorprojekt - violett: neuer Verlauf - gelb: alter Verlauf, Abbruch Deckbelag Änderung Gestaltungsplan Parallel zur Zonenplanänderung wird der Gestaltungsplan Modular angepasst. Gemäss dieser Anpassung sind auf den neu eingezonten Flächen keine Wohnoder Gewerbenutzung zulässig, sondern nur eine Nutzung als Spiel- und Gartenfläche. 1.2 Planungsrechtliche Grundlagen Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan definiert das Planungsgebiet als Siedlungsgebiet. Er enthält keine weiteren Aussagen, die die Zonenplanänderungen betreffen. Kommunaler Richtplan Der kommunale Richtplan (Grundfassung 1988, Änderung 2004) bildet den Zonenplan ab. Somit ist das Planungsgebiet nicht als Siedlungsgebiet bezeichnet. Nutzungsplanung Die betroffene Fläche ist im rechtskräftigen Zonenplan als Verkehrsfläche (Bahnareal) definiert. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 4

5 2 Erläuterungen 2.1 Rechtliches Rechtsgrundlage Die Instrumente der Nutzungsplanung werden gemäss Art. 15 RPG auf einen Zeithorizont von 15 Jahren dimensioniert. Gemäss 7 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist die kommunale Bauund Nutzungsordnung von Zeit zu Zeit zu überprüfen und bei erheblich veränderten Verhältnissen anzupassen. Gültige Ortsplanung Die Instrumente der Ortsplanung der politischen Gemeinde Uttwil wurden am 23. Dezember 2004 vom Departement für Bau und Umwelt mit Entscheid Nr. 133 genehmigt. Diese Teilrevision wurde primär durch die notwendige Umsetzung des kantonalen Natur- und Heimatschutzgesetzes ausgelöst. Dabei wurden auch die übrigen Planungsinstrumente auf ihre Zweckmässigkeit hin überprüft. In diesem Zusammenhang wurden Richt- und Zonenplan punktuell geändert und das Baureglement neu erstellt. So wurde beispielsweise der zukünftigen Ausrichtung der Siedlungsentwicklung keine spezielle Beachtung geschenkt und sie wurde nicht auf den üblichen Zeithorizont von 15 Jahren überprüft und ausgerichtet. Die beantragte Entwicklungsänderung auf Grund des Verkaufes der SBB- Fläche konnte bei der damaligen Bearbeitung der Ortsplanung noch nicht vorhergesehen werden. Geänderte Verhältnisse Mit dem Verkauf der SBB-Fläche haben sich die Verhältnisse geändert. Die Raumplanungsgrundsätze (v. a. der haushälterische Umgang mit dem Boden) geben vor, dass die Siedlungsentwicklung an gut erschlossenen und zentralen Lagen im Siedlungsgebiet statt finden soll. Somit ist das Planungsgebiet für die vorgesehene Nutzung prädestiniert. Diese entspricht der angrenzenden Nutzung und ist sachgerecht. Grundsätzliche Übereinstimmung Die Zonenplanänderung befindet sich innerhalb des Siedlungsgebietes nach kommunalem Richtplan. 2.2 Zonenplanänderung Wohn- und Gewerbezone WG mit Gestaltungsplanpflicht Die Teilfläche der Parzelle Nr. 14 gemäss Zonenplanänderung (1'897 m 2 ) wird vollständig der Wohn- und Gewerbezone WG mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen (analog der angrenzenden Zone). Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 5

6 2.3 Nachweise Kantonaler Richtplan Kommunale Planung Mit der Umzonung werden die Vorgaben der kantonalen und kommunalen Planungen eingehalten. Die Umzonung hat auf die übergeordneten Planungen keine unmittelbaren Auswirkungen. Einwohnerkapazität Baugebiet Die Zonenplanänderung wirkt sich auf die Einwohnerkapazität der Gemeinde aus, denn die mögliche Nutzung wird für die Überbauung Modular konsumiert. Bei einem Richtwert von 50 Einwohnern pro Hektare ergibt sich ein theoretischer Zuwachs von ca. 13 Personen. Diese Erhöhung entspricht gerade einem Drittel des durchschnittlichen jährlichen Bevölkerungswachstums der Gemeinde in den letzten zehn Jahren. Dieses zusätzliche Wachstum ist eher marginal und kann sowohl von der Infrastruktur wie von der Integration her verantwortet werden. Dabei ist zu betonen, dass es sich im Prinzip um die Nutzbarmachung einer Baulücke im weitgehend überbauten Siedlungsgebiet handelt, was sehr im Sinne der haushälterischen Bodennutzung und der politisch geforderten Innenentwicklung liegt. Die mögliche Ausnützung wird für die Überbauung Modular genutzt. Bei dieser sind die Bauvolumen in ihrer Ausdehnung klar definiert und werden nicht vergrössert. Somit führt diese zusätzliche Ausnützung zu einer besseren Auslastung der Bebauung resp. des Baugebietes und der Infrastruktur. Flächenbilanz Mit der Zonenplanänderung vergrössert sich die Gesamtfläche des Baugebietes um 1'897 m 2. Kataster der belasteten Standorte Die Parzellen Nrn. 860, 865 und 23 der ehemaligen Möbelfabrik waren im Verdachtsflächenplan enthalten. Sie wurden nach Untersuchungen daraus gelöscht und somit auch nicht in den Kataster der belasteten Standorte übernommen. Gefahrenhinweiskarte Das Planungsgebiet ist nicht von Naturgefahren betroffen. Lärm Auf einen Lärmnachweis gemäss der Lärmschutzverordnung (LSV, SR ) wird verzichtet. Durch die Bestimmung des Gestaltungsplanes Modular (Art. 10 Abs. 6) sind im neuen Baugebiet keine Bauten und somit keine lärmempfindlichen Räume gemäss Art. 2 Abs. 6 der Lärmschutzverordnung (LSV, SR ) zulässig. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 6

7 Nichtionisierende Strahlung Die Bahnlinie ist eine relevante Quelle nichtionisierender Strahlung. Die Grobbeurteilung der SBB (vgl. nachfolgenden Planausschnitt) zeigt, dass der Anlagegrenzwert gemäss Anhang 1 der NISV (SR ) innerhalb der neuen Wohn-Gewerbezone eingehalten ist. Abb. 3 Nachweis Grobbeurteilung NISV Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 7

8 3 Verfahren 3.1 Verfahrensart Ordentliches Verfahren Im Grundsatz handelt es sich nicht um eine wesentliche Änderung des Zonenplanes. Sie liegt innerhalb des weitgehend überbauten Siedlungsgebietes und wesentliche öffentliche Interessen werden nicht negativ tangiert. Die zusätzliche mögliche Ausnützung wirkt sich nur beschränkt aus, da die Überbauung Modular durch die Baulinien klar begrenzt ist. Damit wäre das vereinfachte Verfahren denkbar. Die Einzonung soll jedoch mit der Einzonung Areal Fürst koordiniert werden. Daher wird das ordentliche Verfahren gewählt, damit die Stimmbürgerschaft über beide Geschäfte abstimmen kann. Materieller Zusammenhang Gestaltungsplan Modular Da die Änderung des Gestaltungsplanes Modular direkt mit der Einzonung zusammenhängt, werden diese beiden Geschäfte zusammen aufgelegt. Daher wird auf eine kantonale Vorprüfung verzichtet. Die Änderungen werden aber vor der Auflage mit dem Amt für Raumplanung besprochen. Wesentliche kantonale Interessen sind nicht negativ betroffen. 3.2 Mitwirkung und Information Vor der gesetzlich vorgeschriebenen Auflage wurde am 4. Dezember 2012 in der Mehrzweckhalle eine öffentliche Informationsversammlung durchgeführt. Neben der Zonenplanänderung wurde dabei auch die Änderung des Gestaltungsplanes vorgestellt. 3.3 Rechtsverfahren Beschluss Gemeinderat Der Gemeinderat Uttwil hat die Zonenplanänderung am 18. Dezember 2012beschlossen und zur Auflage freigegeben. Auflageverfahren Die öffentliche Auflage erfolgte vom 28. Dezember 2012 bis am 16. Januar Die Ausschreibung der Auflage wurde im kantonalen Amtsblatt Nr. 51/52 vom 28. Dezember 2012 publiziert. Während der Auflagefrist gingen... Einsprachen ein. Beschluss der Gemeindeversammlung Die Gemeindeversammlung hat die Zonenplanänderung am beschlossen. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 8

9 Antrag auf Genehmigung Der Gemeinderat beantragt beim Departement für Bau und Umwelt am die Genehmigung der Zonenplanänderung. Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 9

10 Impressum Strittmatter Partner AG Vadianstrasse St. Gallen T: F: Projektleitung Hanspeter Woodtli dipl. Ing. FH SIA in Raumplanung FSU / Reg A Fachbearbeitung Renato Lenherr BSc FHO in Raumplanung / FSU 448:913:12:1:PB_ZPA_ doc Strittmatter Partner AG St. Gallen, 18. Dezember 2012 Seite 10