Erhöhung der Ausnützungsziffer

Transkript

1 Kanton Schwyz Gemeinde Sattel Planungsbericht nach Art. 47 RPV Zürich, suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse Zürich Telefon +41 (0) raum@suisseplan.ch

2 Impressum Verfasser: Auftraggeber: Auftragnehmer: Datei: Lena Hausding Gemeinde Sattel Dorfstrasse 22a 6417 Sattel suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse Zürich N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\13 Nutzungsplan\30 VP\Ber\Ber_V01.docx Änderungsverzeichnis Datum Projektstand Antrag an den Gemeinderat

3 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Anlass und Ziel Übergeordnete Festsetzungen und Ziele 1 2 Gesetzliche Grundlagen Rechtskräftige Planungsinstrumente 2 3 Planungsablauf / Verfahren 2 4 Vorarbeiten 2 5 Erläuterungen zu den Baureglementsänderungen Art. 12a Energiesparmassnahmen Wohnzone W Wohnzone W2 in der Talebene Quartiere Mostelberg und Egg Wohnzone W Quartiere Aegeristrasse und Leematt Wohngewerbezone WG Quartiere Eumatt, Aegeristrasse und Leematt Reine Wohnnutzung in der WG Sonderzone für Touristik und Erholung (Bauten und Anlagen) TE-BA Kernzone Zentrum KZ Landhauszone WL 7 6 Berichterstattung gemäss Art. 2 und 3 RPV Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze der Raumplanung Berücksichtigung der Anregungen aus der Bevölkerung Berücksichtigung der Sachpläne und Konzepte des Bundes Berücksichtigung des kantonalen Richtplanes Berücksichtigung des übrigen Bundesrechts, insbes. der Umweltschutzgesetzgebung 9 7 Weiteres Vorgehen 9

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Übersichtsplan Quartiere 3 Beilagenverzeichnis Planungsbericht Quartieranalyse und Konzept zur, suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft, dat

5 1 Ausgangslage 1.1 Anlass und Ziel Aufgrund der geplanten Revision des Planungs- und Baugesetzes, der Vereinheitlichung der Baubegriffe nach IVHB sowie den Vorgaben zur Verdichtung gemäss Raumplanungsgesetz wurde von einem Teil der Bevölkerung der Gemeinde Sattel die Diskussion zur Abschaffung der Ausnützungsziffer angestossen. Das überparteiliche Komitee forderte bereits im Jahr 2013 die Überarbeitung des Baureglements und die freie Nutzung des Gebäudevolumens. Im April 2016 stellte das überparteiliche Komitee einen Antrag an den Gemeinderat und forderte die Abschaffung der Ausnützungsziffer. Die Baukommission und der Gemeinderat standen der Abschaffung der Ausnützungsziffer eher kritisch gegenüber und forderten daher eine differenziertere Betrachtung zu Nutzen und Risiken der Abschaffung oder. Zudem ist der Gemeinderat der Meinung, dass die Gesamtüberarbeitung des Baureglements und somit die allfällige Änderung der Nutzungsziffer erst nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetz erfolgen soll. Infolgedessen wurde die gemeindliche Arbeitsgruppe Ausnützung ins Leben gerufen. Diese wird von der suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft beraten bzw. wurde vorab die auf Grundlage von detaillierten Quartieranalysen geprüft. Dies mit dem Ziel, sich erst eine Übersicht über die Strukturen der einzelnen Quartiere zu verschaffen und die raumplanerischen Gegebenheiten zu analysieren, um dann einen Vorschlag über den Umgang mit der Ausnützungsziffer zuhanden der Kommission als Diskussionsgrundlage zur Verfügung zu stellen, um schlussendlich einen Vorschlag zuhanden des Gemeinderates einzureichen. 1.2 Übergeordnete Festsetzungen und Ziele Der kantonale Richtplan gibt vor, dass die Siedlungsentwicklung prioritär die Innenentwicklungs- und Verdichtungspotenziale nutzen soll. Für den ländlichen Raum, in welchem sich Sattel gemäss Raumentwicklungsstrategie befindet, gibt der Richtplan keine quantitativen Dichtesteigerungen vor, sondern die Dichte soll gehalten werden. Gemäss Planungs- und Baugesetz (PBG) sind die Gemeinden bei erheblichen Veränderungen der Verhältnisse dazu berechtigt, die Zonenpläne inkl. Baureglement zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen (vgl. 15 Abs. 2 PBG). Aufgrund des geänderten kantonalen Richtplans, des in Revision befindlichen Planungs- und Baugesetzes und dem Wunsch aus der Bevölkerung sowie der Gemeinde die Ausnützungsziffer anzuheben, werden die Verhältnisse als erheblich verändert betrachtet und insbesondere das Baureglement überprüft. 1

6 2 Gesetzliche Grundlagen 2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente Folgende kommunalen und kantonalen Planungsinstrumente liegen der vorliegenden Planung zugrunde: Baureglement (BR) vom 15. Mai 2011 mit Anpassung vom 5. Juni 2016 Zonenplan - Siedlungsgebiet vom 5. Juni 2016 Zonenplan - Ausserhalb Siedlungsgebiet vom 5. Juni 2016 Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 14. Mai 1987 (wird zurzeit revidiert) Richtplan des Kantons Schwyz mit Beschluss Nr. 209 vom 8. März 2016 (genehmigt am 24. Mai 2017) 3 Planungsablauf / Verfahren Die suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft wurde durch die Gemeinde mit der Prüfung der Ausnützung der verschiedenen Quartiere und Bauzonen beauftragt. Als Grundlage für die Sitzungen der Arbeitsgruppe Ausnützung diente eine Quartieranalyse mit Konzept zur Ausnützungsziffererhöhung (siehe Beilage), welche von suisseplan ausgearbeitet wurde. Insgesamt drei Sitzungen der Arbeitsgruppe Ausnützung fanden zwischen Februar und April 2017 statt. In diesen wurden die Vorschläge der suisseplan mit der Gemeinde und den Vertretern der Bevölkerung bzw. Vertretern der tangierten Quartiere intensiv diskutiert und Beschlüsse getroffen. Am fand eine Sitzung mit Vertretern der überparteilichen und gemeindlichen Arbeitsgruppe statt. Im Ergebnis wurde der Vorschlag der gemeindlichen Arbeitsgruppe für den Antrag an den Gemeinderat gutgeheissen. Die geplanten Anpassungen im Baureglement gemäss Sitzung der Baukommission vom sind in dem vorliegenden Planungsbericht beschrieben und sollen in der grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung und zwar durch die Anpassung des Baureglements umgesetzt werden. Der Gemeinderat hat am über die Anpassungen des Baureglements befunden und das sverfahren eröffnet. Die erfolgt vom August Vorarbeiten Im Baureglement sind für die einzelnen Bauzonen verschiedene Dichten mittels Ausnützungsziffern definiert. Die Ausnützungsziffer beeinflusst, in Abhängigkeit zur anrechenbaren Parzellenfläche, die möglichen nutzbaren Geschossflächen sowie die Gesamtdichte eines Quartiers. Auf der Grundlage der Quartieranalysen, welche die Bautypologie, Einwohnerzahl, Topographie, Verkehrsanbindung, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen sowie städtebauliche Einfügung untersuchten, wird die Verträglichkeit einer geprüft und ein Vorschlag für die künftige Ausnützungsziffer gegeben. Diese Quartieranalyse kann 2

7 der Beilage entnommen werden. Die Beratung der Arbeitsgruppe Ausnützung fand durch die suisseplan statt. 5 Erläuterungen zu den Baureglementsänderungen In den folgenden Unterkapiteln werden die Baureglementsänderungen erläutert. Die detaillierten Quartieranalysen und das Konzept zur kann der Beilage entnommen werden. Die Arbeitsgruppe hat nach kurzer Diskussion die Quartiere Mostelberg und Egg von der Analyse ausgenommen bzw. eine Erhöhung der Ausnützung für nicht nachhaltig beurteilt. Diese Quartiere eignen sich nicht zur Verdichtung, weil: sie mit den öffentlichen Verkehrsmitteln schlecht erschlossen sind, aufgrund der Abgelegenheit höhere Ver- und Entsorgungskosten verursachen, die Schulwege für die Schüler unverhältnismässig lang wären und deshalb ein Transport bereitgestellt werden müsste. Abb. 1 Übersichtsplan Quartiere Rösslimatt Riedmatt Aegeristrasse Dörfli Eumatt Leematt Feldmoos Egg Mostelberg 3

8 Die Quartiere Ecce Homo und Schornen wurde ebenfalls nicht die Analyse einbezogen, da diese in der Kernzone B liegen und in dieser Bauzone keine Ausnützungsziffer definiert ist. Diese beiden Quartiere sind nicht im Zonenplanausschnitt in der Abbildung 1 ersichtlich. Ihre Lage kann dem Zonenplan entnommen werden. 5.1 Art. 12a Energiesparmassnahmen Der Art. 12a wird dahingehend angepasst, dass der Ausnützungszifferbonus (AZ-Bonus) nicht mehr basierend auf der Ausnützungsziffer für Einzelüberbauungen berechnet wird, sondern auf der Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne (vgl. Art. 27 Abs. 3 BR). Folgendes Beispiel soll die Anpassung veranschaulichen. Ein Gestaltungsplan in der W3 legt fest, dass die Überbauung mit dem Standard Minergie-P realisiert werden muss. Bisher betrug der AZ- Bonus folglich ca (5 % von 0.55). Künftig beträgt dieser (5 % von 0.7). Diese Änderung beeinflusst die Ausnützung nur in sehr geringem Mass, wurde jedoch vorgesehen, da sie für die Bauherren einfacher anzuwenden ist. Bei einem Gestaltungsplan ist es naheliegender den AZ-Bonus basierend auf die Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne zu berechnen. 5.2 Wohnzone W Wohnzone W2 in der Talebene Die Quartiere der W2 in Sattel sind teilweise an exponierter Lage, an eher schwierig zu erschliessender Hanglage oder ausserhalb der öv-radien (Güteklasse D). In der Quartieranalyse im Anhang wird aufgrund dessen empfohlen, die Ausnützungsziffer der W2 nicht zu erhöhen. Im Analysebericht wurde jedoch auch festgestellt, dass lediglich auf grösseren Parzellen z.b. für Mehrfamilienhäuser die Ausnützung von 0.4 ausreicht, wenn bis auf die Grenzabstände gebaut würde. Auf kleineren Parzellen bzw. Einfamilienhausparzellen reicht die Ausnützung von 0.4 nicht aus, um rechnerisch genügend anrechenbare Geschossflächen zu erhalten. Das heisst, für ein Einfamilienhaus, welches bis auf die Grenzabstände gebaut würde, müsste die Ausnützungsziffer höher sein, damit genügend anrechenbare Geschossflächen zur Verfügung stehen. Nach intensiven Diskussionen in der Arbeitsgruppe Ausnützung, wurde beschlossen, dass die Ausnützung in den Wohnzonen W2 (mit Ausnahme Mostelberg und Egg) erhöht wird, um die nutzbaren Geschossflächen innerhalb der Gebäudehülle von Einfamilienhäusern auch rechtlich nutzen zu können. Der potentiellen weiteren Verdichtung durch Mehrfamilienhäuser in der W2 ist man sich bewusst. Im Rahmen von Sondernutzungsplänen sollen Baukommission und Gemeinderat die ortsbauliche Beurteilung kritischer prüfen. Innerhalb der W2-Zonen (mit Ausnahme Mostelberg und Egg) soll die Ausnützung um 0.03, von 0.4 auf 0.43 angehoben werden. Dabei handelt es sich um eine minimale Erhöhung, 4

9 welche nur eine sehr geringe Verdichtung mit sich bringt und das Ortsbild nicht stark beeinträchtigt. Die Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne wird wie bis anhin um 0.05 höher festgelegt als diejenige für Einzelüberbauungen Quartiere Mostelberg und Egg Wie bereits unter Ziffer 5 erläutert, werden die Quartiere Egg und Mostelberg nicht berücksichtigt bzw. wird in diesen beiden Quartieren die Ausnützungsziffer nicht verändert. Entsprechend erhält die Wohnzone W2 eine zusätzliche separate Spalte, wobei mittels Fussnote die Zuweisung der Quartiere gemacht wird. Mit der nächsten Ortsplanungsrevision wäre eine Unterscheidung in zwei separate Zonentypen sinnvoll (z.b. W2a und W2b). Die Ausnützungsziffer und jene im Rahmen eines Gestaltungsplans bleiben unverändert. 5.3 Wohnzone W Quartiere Aegeristrasse und Leematt Aufgrund der guten Erschliessung, der Lage in der Ebene und dem vorhanden Potential zur Umstrukturierung eignen sich die Quartiere Aegeristrasse und Leematt bzw. die Wohnzone W3 zur. Zudem wurde in der Analyse (Anhang A) festgestellt, dass die Ausnützungsziffer für eine dreigeschossige Überbauung nicht ausreichend ist. Die W3-Zonen sind mehrheitlich gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Die Ausnützungsziffer wird um 0.1 angehoben und beträgt neu für Einzelüberbauungen Mittel- bis langfristig wird sich diese Erhöhung auch in der Dichte der W3 wiederspiegeln. Die Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne wird wie bis anhin um 0.05 höher festgelegt als diejenige für Einzelüberbauungen. 5.4 Wohngewerbezone WG Quartiere Eumatt, Aegeristrasse und Leematt Aufgrund der zentralen Lage, der guten Erschliessung, der Lage in der Ebene und dem vorhanden Potential zur Umstrukturierung eignen sich die Quartiere der Wohngewerbezone WG3 zur. Zudem wurde in der Analyse (Anhang A) festgestellt, dass die Ausnützungsziffer für eine dreigeschossige Überbauung nicht ausreichend ist. Die WG3-Zonen sind mehrheitlich gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Die Ausnützungsziffer wird um 0.1 angehoben und beträgt neu für Einzelüberbauungen 0.8. Mittel- bis langfristig wird sich diese Erhöhung auch in der Dichte der WG3 wiederspiegeln. 5

10 Die Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne wird wie bis anhin um 0.05 höher festgelegt als diejenige für Einzelüberbauungen Reine Wohnnutzung in der WG3 Auch in Zukunft soll eine reine Wohnnutzung in der Wohngewerbezone WG3 möglich sein und deshalb wird die Fussnote 1) belassen. Dies wurde in der Arbeitsgruppe Ausnützung so festgehalten. Die Bezeichnung anrechenbare Bruttogeschossfläche wurde auf anrechenbare Geschossfläche korrigiert, da diese gemäss Art. 19 BR so bezeichnet ist und in der SIA- Norm 421:2006 mit der gleichen Bezeichnung definiert wird. Der gewerblich genutzte Anteil innerhalb der Wohngewerbezone WG3 wird von ¼ bzw. 25 % um 5 % also auf 20 % herabgesetzt. Folglich müssen neu mindestens 20 % der anrechenbaren Geschossfläche gewerblich genutzt werden, damit eine Ausnützung von 0.8 für Einzelüberbauungen gewährt wird bzw. werden weniger als 20 % gewerblich genutzt, so darf für Einzelüberbauungen eine maximale Ausnützung von 0.65 realisiert werden. 5.5 Sonderzone für Touristik und Erholung (Bauten und Anlagen) TE-BA Die Sonderzone für Touristik und Erholung (Bauten und Anlagen) TE-BA hatte bis anhin die gleiche Ausnützung wie die Wohngewerbezone WG3 und wurde folglich in derselben Spalte in der Tabelle von Art. 27 Abs. 3 BR aufgeführt. Die Sattel-Hochstuckli AG, welche mehrheitlich im Besitz der Parzellen in der Sonderzone für Touristik und Erholung ist, hat bei der Gemeinde eine beantragt. Dieser Antrag wurde in der Arbeitsgruppe Ausnützung geprüft und diskutiert. Nun wird er wie folgt umgesetzt. Die Ausnützungsziffer wird aufgehoben und folglich wird die TE-BA von der Spalte der WG3 separiert (vgl. Art. 27 Abs. 3 BR). Zur Vermeidung einer Bebauung, welche das Ortsbild negativ beeinträchtigen könnte, wird unter Art. 34 BR ein neuer Absatz eingefügt. Der Absatz 2 im Art. 34 legt die Rahmenbedingungen bei einer Überbauung (Einpassung, Gestaltung etc.) fest, und ermöglicht, dass die Baubehörde den Einbezug von externen Fachleuten verlangen kann und verlangt zudem die frühzeitige Information der Gemeinde über geplante Vorhaben sowie deren Einbezug. 5.6 Kernzone Zentrum KZ Eine in diesem Gebiet ist verträglich und sinnvoll, weil es sich um das neue Zentrum handelt, welches in der Ebene liegt, gut an den öffentlichen Verkehr angebunden ist, die vorhanden Infrastrukturen zur Verfügung stehen und durch die Erhöhung der Anwohnerzahl noch mehr belebt werden könnte. Die Ausnützung wird um 0.1 auf 0.9 erhöht. Diese Erhöhung wird sich langfristig in der Dichte der Kernzone Zentrum bemerkbar machen. 6

11 Aus dem Planungsbericht Quartieranalyse und Konzept zur im Anhang kann die detaillierte Analyse und die Ziele für die Kernzone Zentrum (Quartier Eumatt) entnommen werden. Die Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne wird wie bis anhin um 0.05 höher festgelegt als diejenige für Einzelüberbauungen. 5.7 Landhauszone WL Aufgrund der sensiblen Lage am Siedlungsrand, soll die Landhauszone nur minimal verdichtet werden bzw. die Ausnützungsziffer erhöht werden. Die bestehende Dichte von 0.3 entspricht nicht mehr den Zielen des Raumplanungsgesetzes. Deshalb wird die Ausnützungsziffer von bisher 0.3 auf neu 0.35 heraufgesetzt. Diese Erhöhung ist verträglich und führt lediglich zu einer sehr geringen Zunahme der Dichte bzw. Einwohnerzahl. Die Ausnützungsziffer für Gestaltungspläne wird wie bis anhin um 0.05 höher festgelegt als diejenige für Einzelüberbauungen. 7

12 6 Berichterstattung gemäss Art. 2 und 3 RPV 6.1 Berücksichtigung der Ziele und Grundsätze der Raumplanung Die Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss dem Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 werden wie folgt berücksichtigt: Ziele Art. 1 Abs. 1 haushälterische Bodennutzung, Trennung Bau- und Nichtbaugebiet Die Teilrevision des Baureglements ist mit der haushälterischen Bodennutzung vereinbar, da diese einzig Änderungen im Bestand vorsieht. Art. 1 Abs. 2 a natürliche Lebensgrundlagen schützen Es werden keine neuen Bauzonen geschaffen. Art. 1 Abs. 2 a bis Siedlungsentwicklung nach innen, angemessene Wohnqualität Die Massnahmen bieten den Eigentümern die Möglichkeit, die bestehenden Bauten besser zu nutzen, einen Anbau zu erstellen oder aufzustocken. Art. 1 Abs. 2 b kompakte Siedlungen schaffen Das bestehende Siedlungsgebiet wird in der Ausdehnung nicht verändert. Rahmenbedingungen zur Verdichtung werden geschaffen. Art. 1 Abs. 2 b bis räumliche Voraussetzungen für die Wirtschaft schaffen und erhalten In der Mischzone kann nun eine höhere Ausnützung realisiert werden. Art. 1 Abs. 2 c - Dezentralisation von Besiedlung und Wirtschaft Die Planungsgrundsätze Landschaft sowie öffentliche Bauten und Anlagen sind nicht relevant, da die Vorlage keine Auswirkungen darauf hat. Planungsgrundsätze Siedlung Art. 3 Abs. 3 a bis Massnahmen zur besseren Nutzung ungenügend genutzter Flächen und zur Verdichtung Mit der wird eine minimale Verdichtung erreicht. 6.2 Berücksichtigung der Anregungen aus der Bevölkerung Vertreter der Bevölkerung konnten innerhalb der Arbeitsgruppe Ausnützung zur vorliegenden Planung Beschlüsse fassen und somit entscheidend mitwirken. Die gesamte Bevölkerung erhält im Rahmen der öffentlichen Auflage Gelegenheit, sich zur Vorlage zu äussern. 8

13 6.3 Berücksichtigung der Sachpläne und Konzepte des Bundes Durch die Teilrevision des Baureglements werden die Sachpläne und Konzepte des Bundes nicht beeinträchtigt, da es sich um geringfügige Änderungen im Siedlungsbestand handelt. 6.4 Berücksichtigung des kantonalen Richtplanes Die Gemeinde Sattel wird gemäss Raumentwicklungsstrategie dem ländlichen Raum zugeordnet, in welchem die Dichte gehalten werden soll und keine quantitativen Dichtesteigerungen anzustreben sind. Die Siedlungsentwicklung soll prioritär die Innenentwicklungs- und Verdichtungspotenziale nutzen. Mit der vorliegenden Teilrevision des Baureglements wird die Dichte in einzelnen Bauzonen minimal erhöht. Es ist nicht anzunehmen, dass aufgrund dieser minimalen Erhöhung der Ausnützungsziffer die unternutzen Grundstücke kurzfristig maximal bebaut werden. Viel mehr ist dies ein langfristiger Prozess. Folglich ist die Planung mit dem kantonalen Richtplan vereinbar. 6.5 Berücksichtigung des übrigen Bundesrechts, insbes. der Umweltschutzgesetzgebung Die Anpassung des Baureglements hat keine Auswirkungen auf die Themen des übrigen Bundesrechts. 7 Weiteres Vorgehen Die vorliegende Planung wurde durch den Gemeinderat zur frei gegeben. Anschliessend erfolgt die Vorprüfung durch die kantonalen Fachstellen. Nach der Bereinigung allfälliger Anträge wird das Vorhaben öffentlich aufgelegt. Eventuelle Anpassungen aufgrund der öffentlichen Auflage werden berücksichtigt. Die Anpassungen des Baureglements bedürfen der Urnenabstimmung und werden anschliessend dem Regierungsrat des Kantons Schwyz zur Genehmigung unterbreitet. suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Lena Hausding, Fabian Mariani 9