IMMOBILIE VERRENTEN WIE SIE IHRE IMMOBILIE ZUR KAPITALANLAGE FÜR IHREN NEUEN LEBENSABSCHNITT MACHEN

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1 IMMOBILIE VERRENTEN WIE SIE IHRE IMMOBILIE ZUR KAPITALANLAGE FÜR IHREN NEUEN LEBENSABSCHNITT MACHEN BARTOSCH Immobilien Breslauer Straße 1A Ebermannstadt

2 WOLFGANG BARTOSCH Geschäftsführer und DEKRA Sachverständiger für Immobilienbewertung

3 Liebe Immobilieneigentümerin, lieber Immobilieneigentümer, es gibt viele Gründe sich mit der Verrentung einer Immobilie (Leibrente) zu beschäftigen. Einige Gründe habe ich in diesem Ratgeber aufgeführt. Dass es manchmal nicht leicht ist, sich von der oft selbsterbauten Immobilie zu trennen, ist nachvollziehbar. Viele wissen noch, wann welcher Stein gemauert wurde, wann welche Feste gefeiert wurden, wie die Kinder im Garten gespielt haben und wie nach und nach das Haus wieder leerer wurde. Nun ist man schneller im Rentenalter angekommen und die Rente reicht oft gerade mal für einen normalen Lebensstandard. Dass hier die Frage auftaucht was nun? Verkaufen bedeutet Auszug! Den Garten, die Nachbar, die Vereine, die gewohnte Umgebung alles aufgeben? Ich sage Ihnen: Nein, das muss nicht sein! Hierfür gibt es im deutschen Recht die Möglichkeit der Verrentung und Sie bleiben in gewohnter Umgebung auch Ihr soziales Umfeld bleibt Ihnen erhalten. Und niemand nimmt es wahr dass Ihr Anwesen jemanden anderen gehört! In diesem Ratgeber ist alles wesentliche zusammengefasst um erste Fragen zu beantworten. Lassen Sie sich professionell beraten Sie werden von Ihren Möglichkeiten überrascht sein! Ihr Wolfgang Bartosch BARTOSCH Immobilien

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5 INHALTSVERZEICHNIS 1 VERRENTUNG: DIE GRÜNDE 6 2 VERRENTUNG: WARUM? 8 3 WIE GROSS DIE VERTRAGSSICHERHEIT IST 12 4 VON ANFANG BIS ZUM ENDE GEDACHT 16

6 6 1 VERRENTUNG: DIE GRÜNDE Oftmals ist für ältere Menschen die Immobilie der einzige werthaltige Besitz. Mit der gesetzlichen Rentenzahlung ist der tägliche Lebensunterhalt meist gesichert, jedoch reicht es weder für Reisen oder sich mal was gönnen, noch für Geschenke innerhalb der Familie. Werden Reparaturen am Haus fällig, ist es in den meisten Fällen aussichtslos. Ein Darlehen ist aufgrund des Alters nicht mehr zu bekommen und die Reparatur ist nicht zu bezahlen. Das Haus nimmt Schaden. Immer mehr wird auch die Verrentung mit einer Einmalzahlung zur Tilgung der Resthypotheken genommen. Sie sind dann schuldenfrei, können weiterhin im Haus wohnen bleiben und bekommen noch eine Zusatzrente. Eine Riesenlast ist weg!

7 7 WAS IST EINE IMMOBILIEN- VERRENTUNG? Einfach ausgedrückt ein Verkauf. Jedoch erhält der Verkäufer den Kaufpreis nicht in einem Einmalbetrag, sondern in vertraglich festgelegten monatlichen Raten (Leibrente). Und dies mit maxima- ler Sicherheit! WAS IST EINE LEIBRENTE? Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis üblicherweise bis zum Tod des Rentenempfängers gezahlt wird ( 759 ff. BGB). DAS HEISST: Der Käufer Ihrer Immobilie verpflichtet sich notariell, dass er Ihnen bis zu Ihrem Lebensende eine vereinbarte Rente zahlt. Sie können weiterhin kostenlos in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und alle Pflichten, die sich aus dem Besitz der Immobilie ergeben (z.b. Renovierungen, Steuern...), werden vom neuen Eigentümer übernommen. Sorgloser kann man seinen Lebensabend nicht verbringen.

8 8 2 VERRENTUNG: WARUM? Warum sich Menschen für die Verrentung Ihrer Immobilie entscheiden, können wir nicht pauschal sagen. Die Gründe sind vielfältig. Wir haben Ihnen einige Möglichkeiten zusammengetragen, die Sie durch eine Immobilien-Verrentung umsetzen können.

9 DIE GRÜNDE 9 Sie möchten im Alter mehr Lebensqualität und beispielsweise Ihrem Hobby nachgehen, verreisen oder sich einfach mehr gönnen. Sie möchten in Ihrem eigenen Haus einen schönen Lebensabend verbringen ohne sich um Instandhaltung kümmern zu müssen. Sie haben keine Erben und möchten von dem Wert Ihrer eigenen Immobilie profitieren. Sie möchten innerhalb der eigenen Familie finanzielle Hilfe leisten. Sie haben Erben und möchten diese bei einem evtl. anstehendem Kauf einer Immobilie oder Ihrem Enkel während der Ausbildungszeit unterstützen. Es stehen Reparaturen an, welche Ihre ganze Ersparnis oder Ihren Notgroschen aufbrauchen würde. Sie benötigen eine Pflegekraft im eigenen Haus oder einer Einrichtung. Sie möchten sich im eigenen Zuhause eine Haushaltshilfe leisten. Sie möchten die Resthypotheken ablösen und somit keine finanzielle Belastungen mehr haben. Wir beraten Sie kompetent und unverbindlich welche Möglichkeiten es gibt und ob eine Leibrente für Sie überhaupt möglich und sinnvoll ist.

10 10 DIE 5 MODELLE DER LEIBRENTE Für eine detaillierte Berechnung der einzelnen Varianten spielen viele Faktoren eine Rolle. Im Wesentlichen aber, das Alter des/der Verkäufer/s, der Wert der Immobilie und dem resultierenden, sogenannten Verzehrwert.

11 11 DIE RECHTLICHE GRUNDLAGE Der Gesetzgeber regelt strikt, wann ein Verkauf in Form einer Verrentung durchgeführt wird: Anliegen Paragraph Gesetzbuch Wertermittlung BauGB 194 (Baugesetzbuch) Leibrente BGB 759 ff (Bürgerliches Gesetzbuch) Nießbrauch BGB 1030 ff (Bürgerliches Gesetzbuch) Wohnungsrecht BGB 1093 ff (Bürgerliches Gesetzbuch) Reallast BGB 1105 ff (Bürgerliches Gesetzbuch)

12 12 3 WIE GROSS DIE VERTRAGS- SICHERHEIT IST Die Verrentung einer Immobilie ist keine einfache Entscheidung, denn für die meisten Personen steht die Sicherheit an erster Stelle. Einige Punkte sind im Vertrag wichtig, um einen möglichen Nachteil für Sie zu vermeiden.

13 WICHTIGE VER- TRAGSINHALTE Wie so oft helfen kleine aber wichtige Inhalte eines Vertrages, die Fronten von Anfang an zu klären. Mietgarantie Für den Fall dass Sie Ihr Wohnrecht nicht mehr ausüben, sondern die Immobilie vermieten, haben SIE Anspruch auf den aktuellen Mietzins abzgl. einer pauschalen 13 Bewirtschaftungskosten von 25% (z.b. Kaltmiete 1200 EUR - 25% = 900 EUR). Wertsicherungsklausel Die Rente sind am Lebenshaltungskostenindex der BRD gekoppelt. Steigt der Index, steigt die Rente. Erstrangige Eintragung von Reallast Absicherung der wiederkehrenden monatlichen/jährlichen Zahlung der Rente. Rückfallklausel Absicherung im schlimmsten Fall. Sollte die Rente des Eigentümers mit 3 Zahlungen im Rückstand sein, so kann der Vertrag rückgängig gemacht werden und das Anwesen fällt in Ihr Eigentum zurück. Die LEIBRENTENBÖRSE ist der einzige Anbieter am Markt, der diese Sicherheit bietet!

14 14 Leibrente von vermieteten Immobilien Dies ist sinnvoll. Die steuerlichen Vorteile sind enorm. Instandhaltung, Reparaturen, Vermietung, Verwaltung entfallen komplett! Leibrente und Steuervorteile Leibrenten sind steuerbegünstigt. Lediglich der Ertragsanteil einer Leibrente muss versteuert werden. Der Ertragsanteil ist im Alterseinkünftegesetz 22 ff geregelt und ergibt aus dem Alter bei Rentenbeginn (bei 2 Personen zählt die jüngere Person). Bei der klassischen Leibrente in Höhe von beispielsweise EUR müssen Sie nur 11% (140 EUR) versteuern EUR sind demzufolge steuerfrei. Vorzeitiges Beenden/Aufgeben des Nießbrauches oder des Wohnrechts Für den Fall, dass Sie trotz Wohnrecht vorzeitig ausziehen möchten, greift unsere Mietgarantie. Sie erhalten dann den Mietwert Ihres Wohnrechtes abzüglich der Bewirtschaftungskosten als zusätzliche Zahlung genau so lange, wie die Laufzeit des Wohnrechts (z.b. lebenslang) ist. Alternativ kann eine Einmalzahlung vereinbart werden. Nun das Wichtigste!!! Was passiert wenn der Käufer die Rente nicht mehr zahlt und ist denn die erstrangige Eintragung von Reallast und Wohnrecht ausreichend? Viele Anbieter von Immobilien-Leibrenten beantworten diese Frage der Absicherung gerne mi einem seriösen Auftreten und einer vermeintlichen Finanzstärke des Käufers. Wie uns jedoch die Vergangenheit beweist (Schlecker, AirBerlin usw.) können auch ehemals sehr finanzstarke Unternehmen ins Wanken kommen und insolvent gehen. Diesem Risiko können Sie vertraglich nur mit einer Rückfallklausel vorbeugen. Wird der Käufer zahlungsunfähig, erhalten Sie die Immobilie zurück! Leider wird eine Rückfallklausel immer von den Anbietern von Immobilien-Verrentung verweigert. Vergleichen Sie!

15 WEITERE MÖGLICHKEITEN Der Verkauf der Immobilie Der Verkauf erfolgt über eine Leibrentenbörse, welcher ein spezialisierte Online-Plattform auf der Investoren Angebote für Immobilien abgeben, welche unter besondere Vertragsbedingungen verkauft werden. Eine solche Vertragsbedingung kann eben eine Leib-/Zeitrente und/oder ein Wohnungs-/Nießbrauchrecht sein. Sie als Eigentümer der Immobilie geben diese Bedingungen vor! 15 Garantiert immer der beste Preis und die höchsten Leibrenten (Durchschnittlich +25%!) Die Leibrentenbörse verschafft Ihnen schnell einen Überblick darüber, welchen MAXIMAL-Preis Sie realistisch am Markt erzielen können. Da nutzen wir ein ganz besonders, speziell für Verrentungs-Immobilien entwickletes Bieterverfahren. Eigentümer erzielen so nachweislich immer den besten Preis (die höchste Leibrente) im Vergleich zu allen (gewerblichen) Anbietern. Kostenneutral Wenn Sie uns beauftragen beträgt im Erfolgsfall das Service-Honorar 2,38% incl. MwSt.. Kosten für die notarielle Beurkundung sowie Grunderwerbssteuer zahlt der Käufer (Investor). MAXIMALE Vertragssicherheit! Mietgarantie, Wertsicherungsklausel sowie die erstrangige Eintragung von Reallast/Wohnrecht sind bei uns selbstverständlich. Außerdem werden nur bei uns alle Leibrenten-Verträge immer mit einer notariellen Rückfallklausel beurkundet!

16 16 4 VOM ANFANG BIS ZUM ENDE GEDACHT Wer sich früh mit einer Thematik auseinandersetzt mindert die Gefahr, sich in unvorhergesehenen Vorkommnissen zu verstricken. Die Verrentung einer Immobilie ist keine Sache, die innerhalb von ein paar Tagen über die Bühne geht. Wir erklären Ihnen genau, welche Abschnitte und Dinge auf Sie zukommen werden.

17 DER ABLAUF Termin am Objekt zur Begutachtung für die Wertermittlung mit Unterlagen wie Grundbuch, Bauakte oder Grundrisse und Ermittlung Ihrer Wünsche; Erstellung von Gutachten und Analyse für Berechnung der unterschiedlichen Verrentungs-Varianten; 17 Zweittermin bei Ihnen oder im Maklerbüro zur Besprechung und Erklärungen der Auswertungen; Überlegungszeit und mal darüber Schlafen ; Dritttermin bei Ihnen oder im Maklerbüro zur Auftragserteilung des Maklerauftrages; Fertigstellung eines ausführlichen Exposés und Veröffentli chung in diversen Immobilienportalen; Kaufinteressenten werden geprüft und es finden Besichtigun gen statt; Nach ausreichenden Kaufinteressenten wird die Kauf-Börse eröffnet; Es ist keine Versteigerung!!! Nach Bieterzeit (i.d.regel nach 4 Wochen) steht ein Höchstge bot fest; Erst jetzt entscheiden Sie, ob Ihnen die Angebote ausreichend erscheinen und ob Sie an wen verkaufen wollen; Wenn ja Kaufvertragsentwurf welcher Ihnen zur Prüfung (Notar oder Juristen Ihrer Wahl) geprüft werden kann und soll; Es besteht zu keiner Zeit eine Verkaufspflicht! Notartermin

18 18 DIE KOSTEN Für das Viele Interessenten schrecken immer wieder vor einem hohen Kostenberg zurück. Doch diese Sorge können wir Ihnen sehr schnell nehmen. Eine kleine Aufstellung der Inklusiv-Leistungen Wertgutachten, die Verrentungsanalyse, die Exposéerstellung, die Portalbestückung, den Käufer-Check, die Besichtigungen, die Börsenbereitstellung, bishin zum Kaufvertragsentwurf entstehen Ihnen keinerlei Kosten und ist völlig unverbindlich. Wird der Verkauf durch Kaufvertrag (Beurkundung) beim Notar vollzogen, so entstehen Ihnen Kosten (Honorar) von 2,38% aus dem verbrieften Kaufpreis.

19 BEISPIELE Zugegeben, in unserem kompakten Ratgeber haben wir Sie mit einer Flut an Informationen überhäuft. Um Ihren den Überblick leichter zu machen, haben wir zwei Beispiele für Sie. 1) Britta, Bamberg, 73 Jahre, Alleinstehend Eigentumswohnung, Bj 2008, 87 m², 3 Zimmer, gute Lage, gehobene Ausstattung, Südbalkon, incl. PKW-Stellplatz, Kellerabteil, in WEG mit 9 Eigentümer; 19 Wertermittlung Einmalzahlung EUR EUR für Ihre Tochter als Zusteuerung zum Eigenkapital, welche sich im Raum Nürnberg ein Haus bauen möchte; Erstrangig im Grundbuch eingetragen das lebenslange Wohnrecht und die Reallast; Monatliche lebenslange Rente: 510 EUR 2) Georg und Gerda, Fränkische Schweiz, SIE 79 und ER 82 Jahre, keine Nachkommen/Erben Einfamilienhaus, Bj. 1970, 154 m² Wohnfläche, 955 m² Grundstücksgröße, sehr ländliche Lage, Doppelgarage, gute Ausstattung, Sauna, neue Küche, kein Renovierungsstau; Wertermittlung Einmalzahlung EUR keine Erstrangig im Grundbuch eingetragen das lebenslange Wohnrecht und die Reallast; Monatliche lebenslange Rente: EUR

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22 WOLFGANG BARTOSCH Geschäftsführer und DEKRA Sachverständiger für Immobilienbewertung

23 SIE HABEN FRAGEN? Vereinbaren Sie jetzt einen persönlichen Termin! Ich nehme mir gerne Zeit für Sie. Unsere Beratung ist Ihr Erfolgsinstrument. Wolfgang Bartosch Geschäftsführer BARTOSCH Immobilien Breslauer Straße 1A Ebermannstadt Telefon:

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