Erfahrungshintergrund und Kompetenzen. Dr. Christoph Haller. Kooperationsprozesse in aktuellen Projekten des ExWoSt

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1 Dr. Christoph Haller Aktivierungs ki i und Kooperationsprozesse in aktuellen Projekten des ExWoSt Am besten gemeinsam! Partnerschaftlich für eine integrierte Quartiersentwicklung Hofgeismar, Erfahrungshintergrund und Kompetenzen Dr. Christoph Haller geboren und aufgewachsen in Freiburg / Südbaden Studium der Verwaltungswissenschaften in Konstanz Studium der Stadt und Regionalplanung in Berlin von 2000 bis 2009 in Berlin und den neuen Bundesländern tätig seit 2009 wieder im Westen (Nordhessen) 2012 Promotion zum Dr. rer. pol. an der Universität Kassel Forschungsbegleitung zu Programmen der Städtebauförderung Bundestransferstelle Stadtumbau Ost (seit 2004) Bundestransferstelle Aktive Stadt und Ortsteilzentren (seit 2009) Lokale Forschungsassistenz für eine Eigentümerstandortgemeinschaft ESG Leipzig Bülowviertel ( )

2 Agenda Private Immobilieneigentümer als Akteure im Stadtquartier Charakteristika, Rahmenbedingungen Aktivierungs und Kooperationsansätze im ExWoSt ESG / KIQ / KoKo Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Strategisches Handeln im Quartierskontext Städtebauförderung als unterstützender Faktor Charakteristik und Marktsituation Dominierende Eigentümergruppe in den innerstädtischen Quartieren (Marktanteil von % im Altbau) Keine homogene Gruppe mit identischen Interessen: Meist individuelle Handlungsstrategien, bezogen auf das persönliche Lebensumfeld bzw. auf die Bewirtschaftungssituation des Gebäudes bezogen: Einzelkämpfer auf dem Wohnungsmarkt Verständnis für die Potenziale eines zusammenhängenden Quartiersgefüges sowie gemeinschaftliches Agieren ist wenig ausgeprägt. Geringer Organisationsgrad.

3 Charakteristik und Marktsituation Umfassende Einbeziehung in Stadterneuerungsmaßnahmen bislang nur sehr eingeschränkt. Ursachen: Private Eigentümer werden von den kommunalen Verwaltungen nicht richtig angesprochen. Dementsprechend geringer Kenntnisstand über geplante Maßnahmen, Situation im Umfeld, Förderkonditionen etc.) Eigentümer sind ganz unterschiedlich ansprechbar ansprechbar : Sanierungsstand, Investitionspläne, Beratungsbedarf, finanzielle Situation, Alter, familiärer Kontext etc.

4 Charakteristik und Marktsituation Häuser mit den größten Defiziten bzw. dem höchsten Investitionsbedarf haben meist die schlechtesten Eigentumsbedingungen Meist geht es bei privaten Einzeleigentümern nicht um Ruinen oder sog. Schrottimmobilien, sondern um bewohnbare, nutzbare Gebäude, die jedoch oft Instandhaltungsrückstau aufweisen bzw. nicht dem heutigen Modernisierungs oder Ausstattungsstand entsprechen. Charakteristik und Marktsituation In ausgewählten Städten birgt eine weiterhin geringe Beteiligung privater Eigentümer am Stadtumbau und Innenstadtaufwertung die Gefahr, dass nicht nur einzelne Quartiere in ihrer Entwicklung beeinträchtigt werden, sondern dass sich negative Auswirkungen auf die Marktsituation im Altbau insgesamt ergeben. Das größte Problem, das die privaten Eigentümer momentan haben, ist nicht eine mangelnde Investitionsbereitschaft, sondern eine mangelnde Investitionsfähigkeit (Verband Haus & Grund )

5 Was ist zu tun? Informations und Kenntnisstand der privaten Eigentümer erhöhen! (Hoher zeitlicher und personeller Aufwand) Kontinuierliche und gezielte Angebote! Kooperationen befördern! Auf die spezifischen Bedürfnisse reagieren (dies erfordert deren Kenntnis!) Unterstützung privater Eigentümer durch Fördermittel! Alternativ: Erwerb oder Herbeiführung von Eigentümerwechseln Agenda Private Immobilieneigentümer als Akteure im Stadtquartier Charakteristika, Rahmenbedingungen Aktivierungs und Kooperationsansätze im ExWoSt ESG / KIQ / KoKo Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Strategisches Handeln im Quartierskontext Städtebauförderung als unterstützender Faktor

6 Experimenteller Wohnungs und Städtebau Forschungsprogramm der Bundesregierung (in der Ressortverantwortung des BMVBS) Organisation über das BBSR Bonn und externe Forschungsassistenzen Im Rahmen von ExWoSt werden (mehr oder weniger) umfangreiche Forschungsfelder mit einzelnen Modellvorhaben, punktuelle Forschungs Studien sowie übergeordnete Initiativen (z.b. URBACT) gefördert. Hofgeismar 23 November 2012 Forschungsfeld ESG Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) ExWoSt Forschungsfeld von 2008 bis Modellvorhaben + 2 Referenzprojekte Kontext Stadtumbau Quelle: BBSR

7 Forschungsfeld ESG freiwillige Zusammenschlüsse benachbarter Eigentümer mit dem Ziel, durch gemeinsame Aktivitäten die Werte ihrer Immobilien zu sichern und das Quartier gemeinsam aufzuwerten Aktivierung privater Eigentümer im Stadtumbau in Bezug auf gemeinsame Quartiersentwicklung bei individueller Immobilienbewirtschaftung Quartiersrendite Instrumentelle Debatte HID / BID / ISG als Hintergrund, aber kein Schwerpunkt ESG sind idealtypisch weitgehend autonom in der Willensbildung und kein Beteiligungsverfahren in der Stadterneuerung Enge Zusammenarbeit mit Kommune sinnvoll Hofgeismar 23 November 2012 Forschungsfeld ESG Quelle: BMVBS (Hrsg.): Gemeinsam für das Quartier Eigentümerstandortgemeinschaften. Berlin 2012, S. 20

8 Kooperation im Quartier mit privaten Eigentümern zur Wertsicherung innerstädtischer Immobilien Forschungsfeld in ExWoSt seit Ende 2011 (Laufzeit bis voraussichtlich 2014) 11 Modellvorhaben Forschungsfeld KiQ Forschungsfeld KiQ Kooperation von Kommunen und privaten Eigentümervereinen (i.d.r. Haus und Grund) Im Gegensatz zu Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) erfolgt die Kooperation damit nicht primär zwischen den Eigentümern, sondern eine Ebene höher durch Institutionen und Multiplikatoren / Experten. Diese wiederum aktivieren und beraten private Immobilieneigentümer i hinsichtlich i htli h eines Engagements für ihre Immobilie und das Quartier. ESG können dabei ein kleiner Teil im Rahmen von KIQ sein. Entwicklung und Erprobung innovativer Aktivierungs und Beratungsstrategien

9 Leitprojekte Kooperation konkret Forschungsfeld in ExWoSt seit März 2011 (Laufzeit bis voraussichtlich 2014) 6 Modellvorhaben Hauptziel: Fördermittelbündelung und Akteursvernetzung Forschungsfeld KoKo Quelle: FORUM Bremen Forschungsfeld KoKo Welche Möglichkeiten und Grenzen bestehen vor Ort bei der Bündelung stadtentwicklungspolitisch relevanter Förderprogramme? Wie können Abstimmungs und Bündelungsprozesses vor Ort künftig optimiert werden? Inwieweit können Bund und Länder diese Prozesse unterstützen, z.b. durch die Gestaltung relevanter Förderrichtlinien? Im Fokus stehen darüber hinaus auch die Möglichkeiten, privates Kapital zu aktivieren und alternative Finanzierungsinstrumente zu nutzen.

10 Agenda Private Immobilieneigentümer als Akteure im Stadtquartier Charakteristika, Rahmenbedingungen Aktivierungs und Kooperationsansätze im ExWoSt ESG / KIQ / KoKo Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Strategisches Handeln im Quartierskontext Städtebauförderung als unterstützender Faktor Handlungsfelder aktiver Eigentümer(gruppen) Aktive Eigentümergruppen können sich aus ESG, KiQ, KoKo oder anderen Konstellationen bilden. Handlungsfelder sind abhängig von den Rahmenbedingungen im Quartier! Quartierstyp: Stadtzentrum (Innenstadt), Stadterweiterung (Gründerzeit), reine Wohnsiedlung (Geschosswohnungsbau oder Ein und Zweifamilienhäuser) Quartiersnutzung: Reine Wohnnutzung? Soziale Infrastruktur? Nahversorgung? Einzelhandelsschwerpunkt (Geschäftsnutzung in Erdgeschossen?) Passantenfrequenzen? Verkehr (ruhend und fließend?), ÖPNV, MIV, Fußverkehr? Freiflächen und öffentliche Räume? Spielplätze? Ruhezonen? (...)

11 Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Handlungsfelder individuell definieren und kontinuierlich überprüfen / anpassen! Bestandsbezogene Handlungsfelder Umfeldbezogene Handlungsfelder Handlungsfelder mit Bezug zur Öffentlichkeitsarbeit Bestandsbezogene Handlungsfelder Modernisierung und Umbau von Immobilien Aufwertung von Blockinnenbereichen Immobilienbewirtschaftung (...) Ressourcen sparen durch gemeinsames, abgestimmtes Handeln! Nachfragegerechte Angebote schaffen! Nutzung bestehender Netzwerke und Kontakte

12 Umfeldbezogene Handlungsfelder Quelle der Fotos: Bülowviertel e.v., Leipzig, leipzig.de Aufwertung des Wohnumfeldes (Wieder)Nutzung von Brachflächen Verbesserung der Verkehrs und Parkplatzsituation (...) Identifikation mit dem Quartier! Fördern und Fordern... Auch Zwischennutzungen mitdenken! Frühzeitig Kontakt mit zuständigen Behörden suchen! Handlungsfelder mit Bezug zur Öffentlichkeitsarbeit Gemeinsamer Internetauftritt Marken und Imagebildung g Quartiers und Hoffeste Kunstaktionen (...) Quelle Bülowviertel e.v., Leipzig, leipzig.de Anlaufstelle im Quartier schaffen (Quartiersladen etc.) Größere Wahrnehmung bei anderen Akteuren (Lobbyarbeit) Sponsoren einwerben, Kontakte pflegen Möglichst individuell auftreten!

13 Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Handlungsfelder und konkrete Maßnahmen sind möglichst aus dem Quartier heraus zu entwickeln! Gemeinsam Prioritäten setzen, Zeitschienen und Meilensteine definieren, Ziele klar kommunizieren! Bestimmte Ansätze gelten aber auch unabhängig von den Rahmenbedingungen (Kommunikation, Öffentlichkeitsarbeit etc.) Kommunikation und Vernetzung der Akteure Wer macht mit? Suche nach aktiven Eigentümern: direkte Ansprache, Multiplikatoren, Netzwerke, Aushang im Quartier, Internet, Informationsveranstaltung, auch ortsfremde Eigentümer einbeziehen... möglichst vorhandene Strukturen nutzen! Wer unterstützt? Sponsoren, Kümmerer, externe Moderation, Kontaktpersonen bei relevanten Behörden... Durststrecken überwinden...

14 Öffentlichkeitsarbeit Presse, Plakate, Flyer, Internet... Schnelle, sichtbare Erfolge anstreben! Mit ungewöhnlichen Aktionen ins Gespräch kommen Tu Gutes und sprich darüber! Kommunikation und Vernetzung der Akteure Quelle Bülowviertel e.v., Leipzig, leipzig.de Bilder erzeugen Ereignisse kommunizieren Vermarktung gelungener Maßnahmen Hier tut sich was! Kommunikation und Vernetzung der Akteure Quelle (alle Abbildungen): Bülowviertel e.v., Leipzig, leipzig.de

15 Kommunikation und Vernetzung der Akteure Akteurskonstellationen Kein Klüngel Unterschiedliche Interessen sinn voll bündeln, Konflikte lenken. Moderation Quelle: BMVBS (Hrsg.): Gemeinsam für das Quartier Eigentümerstandortgemeinschaften. Berlin 2012, S. 20 Agenda Private Immobilieneigentümer als Akteure im Stadtquartier Charakteristika, Rahmenbedingungen Aktivierungs und Kooperationsansätze im ExWoSt ESG / KIQ / KoKo Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Strategisches Handeln im Quartierskontext Städtebauförderung als unterstützender Faktor

16 Strategisches Handeln im Quartierskontext Strategisches Handeln heißt: kurzfristig lösbare Probleme und langfristige Visionen verbinden! Gemeinsame Problemwahrnehmung Hinreichende Analyse der Ausgangssituation g Übergeordnete Zielsetzung (Leitbild) Handlungskonzept (Quartiersstrategie) Arbeits und Maßnahmenplan Kontinuierliche Überprüfung (Selbstevaluierung) Hinreichende Analyse der Ausgangssituation Strategisches Handeln im Quartierskontext Analyse des lokalen Wohnungsmarktes: Eigentümer, Wohnungsbestand, Bewohner, Vermietungssituation, Preisniveau, Sanierungsstand, Missstände etc. Quelle Bülowviertel e.v., Leipzig, leipzig.de

17 Übergeordnete Zielsetzung (Leitbild) Strategisches Handeln im Quartierskontext Gemeinsame Vision entwickeln! Konsens! Unterschiedliche Interessen nicht zerreden, sondern offensiv kommunizieren und erörtern. Das hier gezeigte Foto kann aus urheberrechtlichen Gründen nicht veröffentlicht werden. Spagat zwischen Vision und Pragmatismus... Reflexion / Selbstevaluierung Strategisches Handeln im Quartierskontext Ggf. Maßnahmen zurückstellen / aufgeben Änderung der Rahmenbedingungen berücksichtigen Das hier gezeigte Foto kann aus urheberrechtlichen Gründen nicht veröffentlicht werden. Kontinuierliche Überprüfung (Selbstevaluierung)

18 Agenda Private Immobilieneigentümer als Akteure im Stadtquartier Charakteristika, Rahmenbedingungen Aktivierungs und Kooperationsansätze im ExWoSt ESG / KIQ / KoKo Handlungsfelder aktiver Eigentümergruppen Strategisches Handeln im Quartierskontext Städtebauförderung als unterstützender Faktor Städtebauförderung als unterstützender Faktor Die Städtebauförderung kann wichtige Anreize und Unterstützung für aktive Eigentümergruppen bieten: Anschubfinanzierung Aktivierungs und Planungsinstrumente Vernetzung / Moderation Quelle: BBSR

19 Empfehlungen aus aktiven Eigentümergruppen Regionalkonferenz Werterhalt von Wohnimmobilien und Quartieren Städtebauförderung als unterstützender Faktor Ebenen für ESG in der Städtebauförderung ESG & Städtebauförderung Individuelle Ebene Quartiers- Ebene ESG-Ebene Mittelbeantragung durch Private Aufwendun öffentlichen gen im n Raum Kollektive Mittele einwerbung durch E SG Anreize und Ma aßnahmen KFW-Fö örderung Wohnraum mförderung Quelle: Mathias Metzmacher / BBSR Empfehlungen aus aktiven Eigentümergruppen Regionalkonferenz Werterhalt von Wohnimmobilien und Quartieren Städtebauförderung als unterstützender Faktor Verfügungsfonds: Hoheitliches Anreizinstrument Bindung an StBauF Maßnahmen Private Investitionen werden durch öffentliche Gelder ergänzt Entscheidung über Mittelvergabe durch lokales Gremium (z.b. Eigentümergruppe) Wichtig ist weniger der investive, sondern der aktivierende Anreiz Quelle: Stadt Leipzig Quelle: Gemeinde Gundelsheim

20 Empfehlungen aus aktiven Eigentümergruppen Regionalkonferenz Werterhalt von Wohnimmobilien und Quartieren Städtebauförderung als unterstützender Faktor Lenkungsgruppen: In einigen Landesprogrammen der Städtebauförderung als verbindliches Instrument Gremium aus Wirtschaft, Verwaltung und Zivilgesell schaft Interessen der Anwohner, Eigentümer und anderer Akteure werden gebündelt Gemeinsam stark für das Quartier Quelle: ebert strasse.net Fazit Handlungsfelder individuell definieren und kontinuierlich überprüfen / anpassen Vorhandene Netzwerke nutzen, nicht das Rad neu erfinden Gemeinsam Prioritäten setzen, Zeitschienen und Meilensteine definieren, Ziele klar kommunizieren! Unterstützung suchen (Moderation, Sponsoren, ggf. StBauF) Konkrete und umfassende Analyse gemeinsame Vision ExWoSt (=Forschung!) als Anstoß, nicht als Dauerlösung

21 Dr. Christoph Haller Dörnbergstr Ahnatal Weimar Fon Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit