Stadtumbaukritische Bestände Lösungsansätze aus anderen Bundesländern für den Leerstand im Altbau und in den Großwohnsiedlungen

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1 Stadtumbaukritische Bestände Lösungsansätze aus anderen Bundesländern für den Leerstand im Altbau und in den Großwohnsiedlungen 2. Oktober 2014 Dr. Anja B. Nelle Abteilung Regenerierung von Städten Bundestransferstelle Stadtumbau Ost

2 Strategien und Herausforderungen im Umgang mit Leerstand Folie 2 von Juni 2012 Bundestransferstelle Stadtumbau

3 Strategien im Umgang mit Leerstand vom Markt nehmen neu belegen Rückbau Stilllegung Zwischennutzung Sanierung Neunutzung Wartezustand einrichten Folie 3 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

4 Strategien im Umgang mit Leerstand für Eigentümer aus dem Portfolio nehmen neu belegen Rückbau Stilllegung Zwischennutzung Sanierung Neunutzung VERKAUF Wartezustand einrichten Folie 4 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

5 Strategien im Umgang mit Leerstand für Eigentümer -> Herausforderung Verkauf aus dem Portfolio nehmen neu belegen Rückbau Stilllegung Zwischennutzung Sanierung Neunutzung VERKAUF Wartezustand einrichten + in Potenzialgebiet in Rückbaugebiet Folie 5 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

6 Leerstand im Altbau: Herausforderungen Folie 6 von Juni 2012 Bundestransferstelle Stadtumbau

7 Stadtumbaukritische Leerstände (im Altbaubestand nach IfS): STÄDTEBAUL. BEDEUTUNG Stb-wertvoll mit WW- Defiziten** (wertvolle Ruinen) Abrisskandidaten (Schrottimmobilien) Stb-wertvoll mit WW- Potenzial (erhaltenswerter Leerstand) Stb-wertlos mit WW-Potenzial* (Leerstand ohne stb-wert) ** hoher Investitionsbedarf ungeeignet für Wohnen, aber auch: schlechte Lage (Blockrand Hauptverkehrsstraßen, Defizite Image, Verkehrsanbindung) * (teil)-saniert, gute Ausstattung potenzielles Billigangebot, Lage-/ Ausstattungspotenzial bspw. PkW-Stellplätze WW BEDEUTUNG Folie 7 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

8 Leerstand im Altbau: Lösungsansätze Folie 8 von Juni 2012 Bundestransferstelle Stadtumbau

9 Lösungsansätze Aktivierung im Altbaubestand Dreiklang: Sicherung und Sanierung Immobilien Aktivierung Eigentümer Investoren Imagewandel Folie 9 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

10 Lösungsansätze im Altbaubestand Grundlagen schaffen (Altbaustrategie): n Zustand der Immobilien und Eigentumsverhältnisse, Abschätzung von Kosten -> Festlegung von Prioritäten für Quartiere und/oder einzelne Immobilien; n Image- und Lage-Defizite von Altbauquartieren -> Was kann durch wen verändert werden? (Aufwertungs- und Imagestrategie) Diese Grundlagen sind unverzichtbar, denn sie erlauben erst, dass sich die Entwicklungsperspektiven einzelner Ortsteile und Altbauquartiere im gesamtstädtischen Zusammenhang diskutieren und einschätzen lassen. Folie 10 von 30

11 Beispiel Brandenburg an der Havel: n Detailuntersuchung auf Quartiers- und Gebäudeebene (Lage, städtebaul. Wert, Zustand, Denkmalstatus, Nutzung) n Beauftragung Altbaumanagement -> Eigentümeraktivierung n Image-Maßnahmen: Publikationen, Stadtteilspaziergänge Quelle: Stadt Brandenburg an der Havel Folie 11 von 30

12 Umsetzung: Lösungsansätze Immobilien n Gebäudechecks (Sicherungs- und Sanierungsaufwand, Nutzungskonzepte), n Vermarktungsoffensiven, n Vorleistungen Sicherung durch Kommune, n Fördermitteleinsatz für Sicherung, n Zwischennutzungen, Umnutzung Quelle: Stadt Schwerin Quelle: Stadt Pritzwalk Folie 12 von 30

13 Beispiel Wittstock: n Umnutzung und Sanierung durch Verlegung von Infrastrukturen Foto Stadtverwaltung: Kannenberg Architekten BDA Folie Wittstock 13 von 30 Kartengrundlage und Foto Bibliothek: BBSM

14 Lösungsansätze Eigentümeraktivierung n Beratung und Vernetzung der vorhandenen Eigentümer (Eigentümermoderation kann durch Aufwertungsmittel gefördert werden), ggf. Gründung von Standortgemeinschaften unterstützen, Kooperationen (z.b. mit Haus & Grund Vereinen) n Eigentümerwechsel unterstützen (bspw. durch Erstellen von Wertegutachten, aber auch Zwangsversteigerung) n Suche nach Investoren (Wohnungsunternehmen und Private) durch gezielte Gespräche, Kampagnen, Internetportale, Veranstaltungen, n Förderanreize für Sicherung/Sanierung bieten Folie 14 von 30

15 Beispiel Kahla: Saniertes Umfeld, stark verfallenes Gebäude, Einzeldenkmal Intensive Suche nach Investor durch Stadt und Sanierungsbeauftragten Anreiz durch Sicherungsmittel Erwerb durch Privatinvestor aus Nachbardorf bei Zwangsversteigerung Quelle Fotos: KEWOG-Städtebau Folie 15 von 30

16 Lösungsansätze Imagewandel n Aufwertung öffentlicher Räume, Ausstattung soziale Infrastruktur, Verkehr n Dynamik erzeugen: Veranstaltungen, Unterstützung von Initiativen und Vereinen, Einbeziehung / Ansprache Jugendlicher und Kreativer, Öffentlichkeitsarbeit (Presse und soziale Netzwerke als Multiplikator) Folie 16 von 30

17 Beispiel Erfurter Norden: n Imagewandel durch Jugendprojekte Vorm Wohnzimmercafé die Stube, Foto: Florian Müller Erfurt Quelle Plangrundlage: Stadt Erfurt Saline 34, Foto: Florian Müller Folie 17 von 30

18 Lösungsansätze Rückbau im Altbaubestand n Abriss als ergänzende Maßnahme zur Verbesserung umliegender Immobilienqualität -> innenliegende Höfe, neue Quartiersplätze Quelle: Stadt Gotha Folie 18 von 30

19 Beispiel Neustadt an der Orla: n Rückbau verschiedener Gebäude zur Aufwertung verbleibender Bestände und des Umfeldes Oben: Platz am Kino nach dem Rückbau Unten: Quartier 9 nach der Entkernung, Fotos: IRS Erfurt Quelle: Stadt Neustadt an der Orla Saline 34, Foto: Florian Müller Folie 19 von 30

20 Leerstand in den Großwohnsiedlungen: Herausforderungen Folie 20 von Juni 2012 Bundestransferstelle Stadtumbau

21 Herausforderungen n Strategie Eigentümer und Quartiersentwicklung passen nicht zusammen n Ungreifbare Eigentümer, n Sanierte Objekte an Rückbaustandorten Folie 21 von 30

22 Stadtumbaukritische Leerstände in Großwohnsiedlungen: STÄDTEBAUL. BEDEUTUNG Stb-wertvoll mit WW- Defiziten Stb-wertlos WW-wertlos = Abrisskandidaten Stb-wertvoll mit WW- Potenzial Stb-wertlos mit WW-Vorteilen* WW BEDEUTUNG *cash cows (teil)-saniert, gute Ausstattung, Blick ins Grüne o.ä. Folie 22 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

23 Leerstand in den Großwohnsiedlungen: Lösungsansätze Folie 23 von Juni 2012 Bundestransferstelle Stadtumbau

24 Lösungsansätze n Dialog mit Eigentümern, Strategien zusammenführen n Alternativen zum Verkauf kommunaler Bestände finden -> Anreize koppeln n Präventiv: Sanierung an Rückbaustandorten verhindern n Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus erlassen, um Gebrauch bspw. von Veränderungssperre und Vorkaufsrecht zu machen n Bestände zum Abriss erwerben (lassen) (Vorkaufsrecht), bspw. bei Auslaufen von Fonds, Insolvenzen Folie 24 von 30

25 Beispiel Schwerin Mueßer Holz: n Sicherungssatzung (Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus) -> hier als Dialogbeschleuniger n Stadt macht vom Vorkaufsrecht (gem 24, Abs. 1 Nr. 4 BauGB im Geltungsbereich Satzung) Gebrauch und kauft zum Abriss Bestände an links: Sicherungssatzungsgebiet Rechts: Eigentümerkarte Quelle: Stadt Schwerin Folie 25 von 30

26 Zusammenfassung: Lösungsansätze Folie 26 von 30

27 Zusammenfassung: Lösungsansätze n Dialog Beratung n Einflussnahme durch Förderanreize n Einflussnahme durch eigene Investitionen/Desinvestitionen in öffentliche Räume, Infrastruktur n Neueigentümer finden, die Strategie umsetzen (Investoren für Sanierung oder Abriss): selbst vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen Zwangsversteigerungen herbeiführen n Rechtliche Werkzeuge nutzen (als Dialogbeschleuniger) Für Strategie neu belegen : n Einflussnahme durch Vernetzung von Eigentümern, potenziellen Investoren, (Zwischen)nutzern n Marketingoffensive, Imagekampagne Folie 27 von Oktober 2014 Bundestransferstelle Stadtumbau Ost Dr. Anja Nelle

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Bundestransferstelle Stadtumbau Ost am IRS (Abt. Regenerieung von Städten): Dr. Anja Nelle mit Prof. Dr. Heike Liebmann (B.B.S.M.), Dr. Christoph Haller (stadtforschung.net) Folie 28 von 30