Immobilien-Wertschöpfungskette, merkantiler Minderwert und Zahlungsströme - Woher kommt die Rendite für den Fonds?

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1 Immobilien-Wertschöpfungskette, merkantiler Minderwert und Zahlungsströme - Woher kommt die Rendite für den Fonds? Projektinterner Workshop Immobilienmarkt Agenda Wertschöpfungskette - Immobilienlebenszyklus - Projektphasen und -ablauf Merkantiler Minderwert - Literatur, WS SINBRA (Berlin) - Bedeutung für Zahlungsströme: Überblick 1

2 Wertschöpfungskette (1): Immobilienlebenszyklus Neubau Hochbau ältere Bausubstanz bebautes Land Schaffung von Baurecht baureifes Land PROJEKTENTWICKLUNG (i.w.s.) Abriss, ggf. Beseitigung von Altlasten NUTZUNG Leerstand/ Brachfläche Verkauf VERWERTU NG Zwischen - nutzung Natur-/ Grünfläche Wertschöpfungskette (2): Projektphasen und -ablauf Fondsebene: Idee/Initialisierung K S V Gründung Objektgesellschaft für jedes Grundstück/ jede Objektgesellschaft (SPV): Bauerwartungsland Rohbauland Erschließung Instandhaltung Modernisierung Grundstückserwerb Herrichtung (insbes. Sanierung) Verwertung Informationsbeschaffung Nutzungsidee Verhandlungen mit potenziellen Nachnutzern (Marktstudie) Sanierungskonzept Verhandlungen mit der Kommune Verhandlungen mit dem Eigentümer: Option, Kauf Freimachen Umnutzung Zusammenlegung, Teilung, Tausch Abbruchmaßnahmen Altlastenbeseitigung (merkantiler Minderwert!) Aufwertung des Standortes Auswahl des Emissionshauses Konzeption Rahmenvertrag Anlaufphase: 1-2 Bsp.-Projekte weitere Grundstücksakquise (deal flow) Betreuung der Sponsoren Desinvestition 2

3 Zahlungsströme(1): Überblick DIN Grundstücksnebenkosten (Vermessungs-, Gerichts-, Notariatsgebühren, Maklerprovision, Grundserwerbssteuer, Wertermittlung und Untersuchungen, Genehmigungsgebühren) Freimachen (Abfindungen, Ablösen dinglicher Rechte) Abbruchmaßnahmen Altlastenbeseitigung Posten Herrichten der Geländeoberfläche Öffentliche Erschließung Nichtöffentliche Erschließung Zahlungsströme(1): Überblick [Forts.] DIN Wertermittlungen Städtebauliche Leistungen Wettbewerbe Gutachten und Beratung: Umweltschutz, Altlasten Finanzierungskosten Posten 3

4 Zahlungsströme(2): Kalkulation Rendite = Verkaufserlös - Kosten für Grundstückserwerb - Kosten für Herrichtung - Fondskosten - sonstige Finanzierungskosten (abzgl. Einkommenssteuer) Renditeziel: 10-15% sicher kalkulierbar: - vertraglich festgelegte Posten - Grundstückserwerb, Fondskosten unsichere Zahlungsströme: - Verkaufserlöse, Kosten für Herrichtung (u.a. Sanierung) - hier: zzgl. Risikoprämie - aber: geringerer Aufschlag durch Diversifizierung [Fonds] Zahlungsströme(2): Kalkulation [Forts.] Steuern fallen als Renditehebel aus (direkte) Subventionen als ultima ratio Fremdkapital als Renditehebel (leverage): erhöht Risiko, Sicherheiten benötigt Sanierungskosten minimieren, Unsicherheiten verringern geringer Kaufpreis? - Argument: Risikoübernahme - oder: Alteigentümer einbinden - zeitlicher Effekt bei Stundung 4

5 Zahlungsströme(2): Kalkulation [Forts.] hoher Verkaufspreis? - Problem(1): merkantiler Minderwert (s.u.) - Problem(2): Grunderwerbssteuer fällt zweimal an, wenn Grundstück an Nachnutzer verkauft [asset deal] Anteile an Objektgesellschaft verkaufen [share deal] - Unsicherheit durch Einbindung des Nachnutzers verringern: Nachnutzer bekannt (Vorvertrag/Option/bedingter Kaufvertrag o.ä.) [= optimale Lösung] möglicher Nachnutzer identifiziert (Interessensbekundungen, letter of intent) [= vielfach erforderliche Lösung] Nachnutzungsidee [= nur möglich, wenn sehr gängiges Grundstück] - Wertsteigerung des Grundstücks Zahlungsströme(3): Wertsteigerung des Grundstücks Umnutzung Baurecht - geht nur, wenn Investor feststeht - sonst allenfalls informelle Absprachen Änderungen des Zuschnitts, Tausch Sanierung - Aufwertung der Umgebung??? - Abnahme des merkantilen Minderwerts? keine Standard-Lösung für alle Grundstücke!!! 5

6 Merkantiler Minderwert Diskussionen um Konzept - merkantiler Minderwert: Wertschätzung eines Grundstücks dadurch geringer, dass vorher kontaminiert ( Stigma ) - daneben: technischer Minderwert (Sanierungskosten, Unsicherheiten) - Wovon hängt Stigma ab? Idee: - Objektivierung durch Scoring-Ansatz - üblich in Literatur: Abschlag 10-15% (0-100%), nach persönlicher Einschätzung des Wertermittlers Merkantiler Minderwert Befragung bei Wertermittlern: - hohe Schwankungen der Kaufpreise (Spanne: +/-5% bis +/- 100%) - merkantiler Minderwert: 12,25% (Median) bzw. 16,18% (arithmetisches Mittel) - degressiv abnehmend über Dauer von 10 / 13,4 Jahren Einflussfaktoren: - lokale Faktoren/Risiko - Informationsstand - Marktmacht/Lage des Immobilienmarktes Faktor je nach Lage : mäßiger Angebotsüberhang/ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage??? Faktor 0,67 bzw. 0,5 6

7 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! 7