Phasenorientierte Wirtschaftlichkeitsanalyse

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1 Dr.-Ing. Hans Peter Schelkle Phasenorientierte Wirtschaftlichkeitsanalyse für die Projektentwicklung von Büroimmobilien Entwicklung einer phasenorientierten Vorgehensweise zur Berücksichtigung von Risiken bei der Projektentwicklung von Büroimmobilien auwerk

2 -I- Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Problemstellung Abgrenzung und Zielsetzung Vorgehensweise Begriffsdefinitionen Projektentwicklung Projektmanagement, Projektleitung und Projektsteuerung Facility Management Büroimmobilie Wirtschaftlichkeitsrechnung Risiko 10 2 Die Projektentwicklung von Büroimmobilien Charakteristika von Büroimmobilien Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie Immobilienarten Immobilienmarkt Lebenszyklusphasen Beteiligte der Projektentwicklung Strukturierung der Projektentwicklung Institutionelle Projektentwicklung Funktionelle Projektentwicklung Aufgaben der Projektentwicklung Projektinitiierungsphase Projektkonzeptionsphase Projektkonkretisierungsphase Vermarktung Projektorganisation Projektkoordination Projektrealisierungsphase Spezielle Planungsaufgaben zur Projektkonzeption Bedarfsplanung und Nutzungsplanung Objektplanung Kostenplanung und Finanzplanung Ertragsplanung Terminplanung 32

3 3 Wirtschaftlichkeitsrechnung für die Projektentwicklung von Büroimmobilien Wertermittlung Klassische Verfahren zur Verkehrswertermittlung Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Weitere Verfahren zur Wertermittlung Allgemeine Barwertmethode Vereinfachtes Ertragswertverfahren Residualwertverfahren Investitionsrechnung Rechnungselemente der Investitionsrechnung Verfahren der Investitionsrechnung Statische Investitionsrechenverfahren Dynamische Investitionsrechenverfahren Kapitalwertmethode Inteme-Zinssatz-Methode Vollständiger Finanzplan (VOFI) Kalkulation Einordnung in das betriebliche Rechnungswesen Arten der Kalkulation Vorkalkulation Nachkalkulation Verfahren der Kalkulation Zuschlagskalkulation Handelskalkulation Retrograde Kalkulation 63 4 Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeit Einflussfaktoren-Bereiche Standort Objekt Kapital Nutzung Einflussfaktoren-Arten Faktoren des Umfelds Rechtliche Faktoren Technische Faktoren Terminliche Faktoren Finanzielle Faktoren Management Faktoren 78

4 5 Risiken bei der Projektentwicklung von Büroimmobilien Risikoklassifizierung in der Literatur Risikobereiche Standort Objekt Kapital Nutzung Risikoarten Risiken des Umfelds Rechtliche Risiken Technische Risiken Terminliche Risiken Finanzielle Risiken Managementrisiken Zusammenhang zwischen Risikoursache und Risikoauswirkung 89 6 Die projektbezogene Risikoanalyse Ziele der Risikoanalyse Anforderungen an die Risikoanalyse Vorgehensweise bei der projektbezogenen Risikoanalyse Risikoidentifikation Risikobewertung Risikoklassifizierung Methoden und Verfahren zur Unterstützung der Risikoanalyse Risikoidentifikation Risikobewertung Risikoklassifikation Phasenorientierte Wirtschaftlichkeitsanalyse für die Projektentwicklung von Büroimmobilien Grundkonzept für die phasenorientierte Wirtschaftlichkeitsanalyse Ermittlung des Ertragswertes Ertrags-und Kostenelemente Mietertrag Investitionsfolgekosten Ertrag aus der Umlage von Investitionsfolgekosten Restwert am Planungshorizont Kalkulationszinsfuß Liegenschaftszins Marktgerechte Rendite Risiken bei der Ertragswertermittlung 117

5 -IV- 7.3 Kalkulation der Projektsumme Einzelkosten des Projektes Grundstückskosten Objektkosten Herrichten und Erschließen Bauwerkskosten Außenanlage Ausstattung und Kunstwerke Baunebenkosten Gemeinkosten des Projektes Spezielle Projektentwicklungsleistungen Finanzierungskosten Risikokosten Spezifizierte Risikokosten Latente Risikokosten Allgemeine Geschäftskosten Wagnis und Gewinn Strukturelemente Flächenzahl Gebäudeeffektivität Nomogramm zur Wirtschaftlichkeitsanalyse Aufbau Anwendung Phasenweise Ermittlung des Ertragswertes und Kalkulation der Projektsumme Phasenweise Ermittlung von Elementen und deren Werte zur Wirtschaftlichkeitsanalyse Phasenweise Ermittlung des Ertragswertes Phasenweise Kalkulation der Projektsumme Beurteilung der Wirtschaftlichkeit Ablauf der phasenorientierten Wirtschaftlichkeitsanalyse für die Projektentwicklung von Büroimmobilien, verdeutlicht anhand eines Fallbeispiels Ausgangssituation Projektinitiierungsphase Ermittlung des Ertragswertes Kalkulation der Projektsumme Beurteilung der Wirtschaftlichkeit Entscheidung 157

6 8.3 Projektkonzeptionsphase Ermittlung des Ertragswertes Kalkulation der Projektsumme Beurteilung der Wirtschaftlichkeit Entscheidung Projektkonkretisierungsphase Ermittlung des Ertragswertes Kalkulation der Projektsumme Beurteilung der Wirtschaftlichkeit Entscheidung Zusammenfassung der Ergebnisse Zusammenfassung 173 Literaturverzeichnis XIV Index XXV Abstract XXIX