sehr gut NGF Immobilienfonds Hochschule München +++ Urteil Next Generation Funds München GmbH

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1 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 Next Generation Funds München GmbH NGF Immobilienfonds Hochschule München Urteil sehr gut Juni 2011

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die Next Generation Funds München GmbH (NGF) wurde 2010 gegründet und legt mit dem vorliegenden Angebot ihren ersten Fonds auf. Sie gehört neben dem Emissionshaus SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB) sowie weiteren Gesellschaften zu der Fonds und Immobilien Holding München AG (FIHM). Die FIHM-Gruppe hat sich auf deutsche Gewerbeimmobilien spezialisiert und seit ihrer Gründung 2001 ein Investitionsvolumen von insgesamt rund 1,8 Milliarden Euro realisiert. Die bisher sechs Fonds der SHB haben sich laut deren Leistungsbilanz 2009 zunächst überwiegend wie prospektiert entwickelt. In den Folgejahren führten allerdings verminderte Mieteinnahmen zu einer Reduzierung bzw. auch Aussetzung von Auszahlungen an die Anleger. Der Fremdkapitaldienst (Zins und Tilgung) konnte laut Initiator aber bis dato bei allen Fonds fristgerecht und vollständig geleistet werden. Noch keine Berücksichtigung im Verkaufsprospekt findet, dass die FIHM im April 2011 durch einen Kapitalschnitt ihr Grundkapital deutlich herabgesetzt und die Verbindlichkeiten erheblich reduziert hat. Einzelheiten hierzu finden sich auf der Homepage der FIHM, wobei der Geschäftsbericht 2010 allerdings noch nicht veröffentlicht wurde. Mit der technischen und kaufmännischen Verwaltung des vorliegenden Fondsobjektes ist ebenfalls ein Unternehmen der FIHM beauftragt. n Investition und Finanzierung Die Fondsgesellschaft hat sich zunächst mit 94,5 Prozent an einer Objektgesellschaft beteiligt, die in einen Erweiterungsneubau der Hochschule München unweit der Münchener Innenstadt investiert. Neben dem Kaufpreis für die Anteile von rund 6,2 Millionen Euro, die an den Projektentwickler fließen, gewährt die Fonds- der Objektgesellschaft ein Darlehen von bis zu 13 Millionen Euro. Der Anteilskaufvertrag wurde bereits abgeschlossen und der Fonds hat eine von der FIHM vorfinanzierte Anzahlung von einer Million Euro geleistet. Der Verkäufer der Gesellschaftsanteile ist bei Zahlungsverzug oder fehlendem Finanzierungsnachweis durch die Fondsgesellschaft zum sofortigen Rücktritt berechtigt und kann die Anzahlung einbehalten. Die FIHM verzichtet in diesem Fall jedoch auf die Rückzahlung der Vorfinanzierung inklusive Zinsen. Mit dem Bau der Immobilie wurde laut Prospekt im September 2010 begonnen. Die Fertigstellung ist für Ende Januar 2012 geplant. Der Rohbau wurde nach Mitteilung der NGF Ende Juni 2011 fertig gestellt, so dass davon auszugehen sei, dass der Bauzeitenplan eingehalten werden kann. Die Flächen sind zu rund 90 Prozent an den Freistaat Bayern vermietet, wobei der Mieter grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt ist, sofern die Immobilie nicht bis zum 31. März 2012 übergeben wird. Der Kaufpreis wird nach Angaben der NGF jedoch erst dann fällig, wenn das Objekt fertig gestellt wurde, die Hochschule das Gebäude bezogen und der Freistaat Bayern die erste Miete ohne Vorbehalt oder Einbehalt (zum Beispiel für Mängel) bezahlt hat. Die W&P Immobilienberatung GmbH, Frankfurt am Main, taxiert den Verkehrswert der Immobilie nach Fertigstellung und Vollvermietung auf 42 Millionen Euro und bestätigt damit den Einstiegspreis (Wertansatz) von rund 41,85 Millionen Euro als marktgerecht. Der Gutachter bescheinigt dem Fondsobjekt eine sehr gute Makro- und Mikrolage mit ausgezeichneter Anbindung an den ÖPNV. Eine Platzierungsgarantie für das Eigenkapital liegt nicht vor. Für den Fall der Rückabwicklung des Fonds wegen zu geringem Eigenkapital haben sich die FIHM und die zu ihr gehörende Vertriebsgesellschaft aber zur Rückzahlung der geleisteten Einlagen (ohne Agio) verpflichtet, wodurch das Risiko die Bonität der Garanten vorausgesetzt begrenzt ist. Auf Ebene der Objektgesellschaft wird ein Bankdarlehen von rund 55 Prozent des dortigen Investitionsvolumens aufgenommen; der Darlehensvertrag wurde bereits abgeschlossen. Die Fondsnebenkosten liegen mit rund 7,8 Prozent des konsolidierten Gesamtinvestitionsvolumens im unteren Bereich des marktüblichen Rahmens für deutsche Immobilienfonds. n Wirtschaftliches Konzept Mit dem Freistaat Bayern als Mieter von rund 90 Prozent der Gesamtmietflächen (etwa 86 Prozent der geplanten Gesamtmiete) ist der Großteil der Einnahmen bis Ende Februar 2024 abgesichert. Die Miete wird ab 2015 zu 100 Prozent an die Veränderungen des Verbraucherpreisindexes angepasst, sofern sich dieser um mehr als drei Prozent ändert, wodurch sich eine entsprechende Inflationsabsicherung ergibt. Für die verbleibenden Flächen liegt eine Absichtserklärung der Hochschule München vor, welche die Vermietung an angegliederte Institute und ein Café vorsieht. Ein Mietausfallwagnis wurde nicht kalkuliert, was angesichts der Bonität des Freistaates Bayern vertretbar erscheint. Die Liquiditätsreserve auf Fondsebene soll von anfangs 2,25 Millionen Euro bis 2021 auf knapp Euro abgebaut werden, was im Schnitt rund 0,7 Prozent des Eigenkapitals pro Jahr entspricht. Die Prospektprognose geht von dem Verkauf des Objektes Ende 2022 aus. Der angenommene Verkaufsfaktor entspricht mit dem rund 17,8-fachen der prognostizierten Jahresnettokaltmiete 2023 dem Einkaufsfaktor, der geplante Zeitpunkt zwei Jahre vor Ablauf des Hauptmietvertrages könnte jedoch ungünstig sein. Da es sich bei dem Hochschulgebäude um eine maßgeschneiderte Immobilie handelt, besteht ein generell erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko. Zudem ist eine Sondertilgung in Höhe von Euro fällig, sofern der Freistaat Bayern die Option zur Verlängerung nicht bereits bis Ende März 2017 ausübt. In einer Szenarioanalyse wird im Prospekt der Verlauf bei einem Mieterwechsel kalkuliert. Für die Kosten der Umnutzung in Büros liegen Schätzungen von Bilfinger & Berger sowie der W&P Immobilienberatung vor, wobei in der Szenarioanalyse mit 410 Euro pro Quadratmeter die vorsichtigere Schätzung der W&P angesetzt wird. Der Darlehensvertrag wurde bis März 2019 abgeschlossen und die Zinsen für rund 70 Prozent der Summe über einen Zinsswap abgesichert, für den Restbetrag verbleiben entsprechende Zinsänderungsrisiken. Im Anschluss muss das Fremdkapital neu eingedeckt werden. Der ab April 2019 kalkulierte Zinssatz von 4,75 Prozent pro Jahr setzt ein anhaltend niedriges Zinsniveau voraus. Eine laufende Tilgung ist zunächst nur für 30 Prozent des Darlehensbetrages vorgesehen, so dass gemäß der Prognose bis 2022 insgesamt lediglich rund sechs Prozent des Fremdkapitals getilgt werden. Steuerlich erzielen die Anleger laut Prospekt vorwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. n Rechtliches Konzept Die Anleger beteiligen sich wie üblich an einer GmbH & Co. KG. Die prospektierten Verträge enthalten im Wesentlichen die für Immobilienfonds gängigen Regelungen. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Die Gesellschafter können aus ihrer Mitte einen Beirat wählen. Gesellschafterbeschlüsse können statt in einer Präsenzversammlung auch im schriftlichen Verfahren gefasst werden. Auf Ebene der Objektgesellschaft haben die Anleger keine direkten Kontroll- und Eingriffsmöglichkeiten. Ein testierter Jahresabschluss ist nicht erforderlich. Positiv ist, dass die Haftsumme der Anleger auf ein Prozent der Pflichteinlage begrenzt ist. Das Auseinandersetzungsguthaben des Anlegers nach einer ordentlichen Kündigung (frühestens Ende 2026) beläuft sich auf 90 Prozent des Verkehrswertes seines Gesellschaftsanteils. n Interessenkonstellation Treuhänder und zugleich Mittelverwendungskontrolleur ist eine externe Gesellschaft, wodurch Interessenkonflikte grundsätzlich vermieden werden. Auch hat sich der Treuhänder bei Beschlussfassungen der Stimme zu enthalten, sofern der Treugeber keine Weisung erteilt hat. Der Initiator leistet keine Einlage in den Fonds. Das Management wird überwiegend unabhängig vom Erfolg des Fonds vergütet. Lediglich bei Veräußerung von Anteilen an der Objektgesellschaft bzw. der Immobilie erhält die geschäftsführende Kommanditistin eine Vergütung von einem Prozent des Verkaufpreises. n Prospekt und Dokumentation Der Prospekt ist grundsätzlich informativ, wobei im vorderen Prospektteil nicht auf die vertraglichen Regelungen zur Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens eingegangen wird und einige Ausführungen zum Mietvertrag sowie zur Kaufpreiszahlung erläuterungsbedürftig waren. Die Leistungsbilanz der SHB ist recht umfangreich und enthält die Bescheinigung einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, ist aufgrund der Fondskonzeptionen (mehrere Beteiligungs- und Einzahlungsvarianten, kein festgelegtes Volumen) zum Teil aber etwas unübersichtlich.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Erfahrene Initiatorengruppe Wertgutachten belegt marktgerechten Einstiegspreis Langfristiger Mietvertrag für 90 Prozent der Flächen Bonitätsstarker Hauptmieter (Freistaat Bayern) Fremdfinanzierung bereits vertraglich fixiert Moderate Fondskosten Hafteinlage auf ein Prozent der Einlage begrenzt Unabhängiger Treuhänder Schwächen/Risiken NGF neu gegründet Entwicklung der bisherigen Fonds der FIHM-Gruppe teilweise unter Plan Immobilie noch im Bau Fremdkapitalkonditionen optimistisch kalkuliert Kontinuierlicher Abbau der Liquiditätsreserve geplant Risiko der Anschlussvermietung (maßgeschneiderte Immobilie) Geringe laufende Fremdkapitaltilgung geplant Keine Platzierungsgarantie (aber Rückzahlung der Einlage ohne Agio bei Rückabwicklung) Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung platziertes eigenkapital 1 : 1 Gemäß SHB-Leistungsbilanz 2009 Modell Erweiterungsbau der Hochschule München rund 929 Mio. Euro (platzierte 5 Fonds) Anzahl der fonds 1 : 6 Initiator und Management (20 %) Investition und Finanzierung (30 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte Punkte 85 Punkte Punkte 85 Punkte 84 Punkte Punkte 81 sehr gut Urteil Das Fazit Die NGF wurde neu gegründet, gehört aber zu der Finanzdienstleistungsgruppe FIHM AG (vormals SHB-Gruppe), die seit dem Jahr 2001 Beteiligungsangebote mit deutschen Immobilien auflegt. Der vorliegende Fonds überzeugt durch einen langfristigen Mietvertrag mit dem Freistaat Bayern für rund 90 Prozent der Flächen und einen durch Wertgutachten belegten marktgerechten Einstiegspreis für die Immobilie. Der Fondserfolg ist neben der termingerechten Fertigstellung des Fondsobjektes aber auch von der weiteren Entwicklung des Hochschulstandortes München sowie von der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarktes insbesondere zum Zeitpunkt des geplanten Verkaufs der Immobilie abhängig.

4 Kennzahlen 1 Eigenkapital inkl. Agio 2 : 52,4 % Kaufpreis und Liquiditätsreserve 2 : 90,0 % Objektnebenkosten 2 : 0,7 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 2 : 7,8 % Finanzierungskosten 2 : 1,5 % Kaufpreisfaktor 3 : 17,8-fach 1 Konsolidiert für Fonds- und Objektgesellschaft (anteilig 94,5 %) 2 Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) 3 Verhältnis von Kaufpreis (Wertansatz) zu erster voller Jahresmiete 2013 Eckdaten Branche: Geschlossener Immobilienfonds Deutschland Investitionsobjekt: Immobilie in München (Mietfläche rund m 2 ) Geplante Fertigstellung: Ende Januar 2012 Mieter: Mietvertragsdauer: Mindestbeteiligung: Dauer der Gesellschaft: Gesamtinvestitionsvolumen: Geplantes Kommanditkapital: Fremdkapital: Geplante jährliche Auszahlungen 1 : Gesamtmittelrückfluss inkl. Verkaufserlös: Freistaat Bayern für rund 90 Prozent der Mietflächen Bis Ende Februar 2024 zzgl. zwei mal fünf Jahre Verlängerungsoptionen für den Mieter Euro zzgl. fünf Prozent Agio Auf unbestimmte Zeit; die Prognose sieht die Auflösung der Gesellschaft für 2023 vor. Ordentliche Kündigung erstmalig zum möglich Euro inkl. Agio (Fonds- und Objektgesellschaft konsolidiert) Euro inkl. Agio Euro (auf Ebene der Objektgesellschaft) 2011: 1,0 Prozent (anteilig für 2011) : 5,0 Prozent 2016: 2,5 Prozent : 5,0 Prozent rund 169 Prozent inkl. Schlussrate in Höhe von 115,73 Prozent in Jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage (ohne Agio) vor Steuern 2 Geplanter Erwerb der verbleibenden 5,5 Prozent der Gesellschaftsanteile

5 Das Angebot Anleger können sich ab Euro zuzüglich fünf Prozent Agio als Direktkommanditisten oder über einen Treuhänder an der Immobilie Hochschule München GmbH & Co. KG, Aschheim bei München, beteiligen. Die Fondsgesellschaft ist wiederum zu 94,5 Prozent an einer Objektgesellschaft beteiligt, die Eigentümerin einer Immobilie in München ist. Die Mietflächen sind zu rund 90 Prozent bis Ende Februar 2024 an den Freistaat Bayern vermietet und sollen von der Hochschule München genutzt werden. Die Fondsgesellschaft wird auf unbestimmte Zeit errichtet und kann erstmals zum 31. Dezember 2026 ordentlich gekündigt werden. Initiator des Fonds ist die Next Generation Funds München GmbH, Aschheim bei München, als Treuhänder fungiert die GFS Treuhand- und Verwaltungs GmbH, Frankfurt am Main. Der Anbieter Next Generation Funds München GmbH Einsteinring Aschheim/München Telefon: 089 / Telefax: 089 / Internet: Sitz: Gründungsjahr: 2010 Stammkapital: Geschäftsführer: Mehrheitsgesellschafter: Verbundene Unternehmen: Aschheim (Landkreis München) Euro Thomas Vogel FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG SHB Innovative Fondskonzepte AG Immobilien Asset Management München GmbH Value Creation Fonds-Services GmbH Unacum Vertriebs- und Servicemanagement AG Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom 16. März 2011 (Datum der Veröffentlichung: 20. April 2011), Leistungsbilanz 2009 der SHB vom 17. Dezember 2010, Wertgutachten der W&P Immobilienberatung GmbH (3. Dezember 2010), Kostenschätzungen sowie Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 30. Juni 2011 G.U.B.-Analyse: NGF Immobilienfonds Hochschule München

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße Hamburg Telefon: (0 40) Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: 61 bis 80 Punkte: bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Wichtige Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufs-prospektgesetz i.v.m. 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine Haftung der Prospektverantwortlichen bei einem fehlerhaften Prospekt nur innerhalb von sechs Monaten nach der Veröffentlichung des Prospekts. Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig davon, ob dieser Zeitraum zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen ist oder innerhalb des weiteren Platzierungszeitraums der Vermögensanlage voraussichtlich verstreichen wird. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage- Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh, Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) , Internet: info@gub-analyse.de G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet