15. INP Deutsche Pflege Mitte

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1 ANALYSE DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 INP Finanzconsult GmbH 15. INP Deutsche Pflege Mitte Urteil sehr gut 3. Dezember 2012

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die INP Holding AG wurde als bankenunabhängiger und nicht börsennotierter Initiator und Asset Manager von Sozialimmobilien gegründet. Sie wurde im Jahr 2005 von ihrem heutigen Aufsichtsratsvorsitzenden, dem Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Wolfgang Krug, gegründet, der zwischen 1997 und 2005 Miteigentümer eines führenden Anbieters deutscher Sozialimmobilienfonds war. Die INP Holding AG bündelt die Aktivitäten der INP-Unternehmensgruppe. Im Rahmen der Gruppe fungiert die 2006 gegründete INP Finanzconsult GmbH als Anbieterin der Beteiligungsangebote. Das operative Management obliegt der INP Management GmbH als geschäftsführende Gesellschafterin der Beteiligungsgesellschaften. Objektprüfung und laufende Objektverwaltung übernimmt die INP Control GmbH. Vorstände der INP-Gruppe sind Oliver Harms und Thomas Rodemeier. Oliver Harms war von 2000 bis 2009 für verschiedene Emissionshäuser als Vertriebs- und Marketingverantwortlicher tätig, bevor er am 1. September 2009 als Vorstand zu INP stieß. Thomas Rodemeier war vor seiner Zeit als Vorstand von INP als Revisor bei einer Hamburger Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig. Neben den zwölf in der testierten Leistungsbilanz aufgeführten Fonds wurden im Jahr 2012 noch zwei weitere Beteiligungsangebote platziert. Das vorliegende Beteiligungsangebot ist der 15. geschlossene Fonds mit Sozialimmobilien der INP- Gruppe. Einschließlich des aktuellen Fondsangebots wurde bis heute ein Gesamtinvestitionsvolumen von 166,6 Millionen Euro mit einem Eigenkapital von 69,4 Millionen Euro initiiert. Darüber hinaus werden nach Angaben der INP-Gruppe auch Sozialimmobilien für institutionelle Investoren betreut. Gemäß Leistungsbilanz 2011 haben sich die Publikumsfonds bei den Ausschüttungen, Tilgungen und der Liquiditätsreserve insgesamt planmäßig entwickelt. Der Vermietungsstand aller INP-Fondsobjekte beträgt 100 Prozent. n Investition und Finanzierung Die Fondsgesellschaft investiert mittelbar über Objektgesellschaften in das Seniorenzentrum Am Teichberg im hessischen Wolfhagen und in das Seniorenzentrum Eichenhof in Sassenburg/Niedersachsen. Sie ist jeweils zu 94,9 Prozent am Eigenkapital der Objektgesellschaften beteiligt, die verbleibenden 5,1 Prozent halten die INP Management GmbH bei der Objektgesellschaft Wolfhagen und die Verkäuferin Kunzler Fleischwarenfabrik GmbH & Co. KG bei der Objektgesellschaft Sassenburg. Diese werden ihre Kommanditeinlagen jedoch nicht einzahlen und sind insofern auch nicht entnahmeberechtigt. Das Seniorenzentrum Am Teichberg wurde Ende März 2008 fertig gestellt. Die Objekte verfügen jeweils über 134 Pflegeplätze, davon 104 bzw. 114 in Einzelzimmern und 30 bzw. 20 in Doppelzimmern. Die Pflegeeinrichtung Am Teichberg wird vom Medizinischen Dienst der Krankenkassen in einer Qualitätsprüfung per 21. November 2011 mit sehr gut bewertet. Für den Neubau Eichenhof hat eine solche Prüfung bisher nicht stattgefunden. Da es sich um Bestandsimmobilien handelt, bestehen keine Bau- und Fertigstellungsrisiken. Darüber hinaus wurden beide Immobilien bereits erworben und auf die jeweiligen Objektgesellschaften übertragen. Die Gesamtkaufpreise für Grundstücke und Gebäude betragen das 12,50-fache (Am Teichberg) bzw. das 13,0-fache (Eichenhof) der anfänglichen Jahresmiete und liegen damit nach G.U.B.-Einschätzung (ohne Detailkenntnis des Standortes) im marktüblichen Rahmen. Externe Bewertungsgutachten liegen der G.U.B. nicht vor. Die kreditgebenden Banken haben nach Angaben der Initiatorin aber vor der Finanzierungszusage eigene Beleihungswertgutachten erstellt, die jedoch (wie üblich) nur bankintern verwendet werden. Die Fondskosten in der Investitionsphase sind marktüblich. Positiv zu bewerten ist, dass die Gesamtfinanzierung des Fonds gewährleistet ist: die INP Holding AG garantiert die Platzierung des Eigenkapitals bis zum 31. Oktober 2013 und laut Prospekt liegen den Objektgesellschaften verbindliche Finanzierungsverträge der kreditgebenden Banken vor. Die Vorfinanzierung des Eigenkapitals erfolgt durch eine Zwischenfinanzierung. n Wirtschaftliches Konzept Die Fondsobjekte sind bis zum 31. Oktober 2032 (Wolfhagen) bzw. bis zum 17. Juni 2032 (Sassenburg) zuzüglich zwei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren für den Mieter an die PHÖNIX Seniorenzentren Beteiligungsgesellschaft mbh (PHÖNIX) vermietet, wodurch grundsätzlich langfristige Einnahmesicherheit besteht. PHÖNIX ist nach eigenen Angaben einer der führenden Betreiber von Wohn- und Pflegeeinrichtungen für Senioren in Deutschland. Das Unternehmen betreibt in sieben Bundesländern 46 Pflegeeinrichtungen mit über Pflegeplätzen sowie zwei ambulante Dienste und beschäftigt mehr als Mitarbeiter. PHÖNIX konnte im Jahr 2011 Umsatzerlöse von 132,7 Millionen Euro erzielen, eine Steigerung von 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und 2011 fielen allerdings Verluste an. Das Unternehmen ist seit 2007 Teil der international tätigen Korian-Gruppe, die in Frankreich, Deutschland und Italien rund 250 Häuser mit über Pflegeplätzen betreibt. PHÖNIX verfügt mit einem Creditreform-Bonitätsindex (Stand: 9. August 2012) von 238 über eine gute Bonität. Da es sich um Spezialimmobilien handelt, besteht bei Mieterausfall ein erhöhtes Risiko der Anschluss-/ Alternativvermietung. Zudem ist im Gesundheitswesen auch die Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen von Bedeutung. Die Mieten werden abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland angepasst. Bei einer Indexveränderung um mehr als zehn Prozent wird die Miete um 65 Prozent der Indexveränderung angepasst. Die Steigerung des Verbraucherpreisindex ist mit 1,7 Prozent p. a. während des gesamten Prognosezeitraums konservativ kalkuliert. PHÖNIX trägt bei der Pflegeeinrichtung Am Teichberg alle Nebenkosten und ist zur Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie einschließlich Instandhaltung an Dach und Fach verpflichtet. Bei der Pflegeeinrichtung Eichenhof obliegt die Instandhaltung an Dach und Fach der Objektgesellschaft und die Instandhaltungspflicht von PHÖNIX ist auf einen jährlichen Höchstbetrag von zehn Prozent der Jahresmiete begrenzt. Die vereinbarte annuitätische Tilgung von 2,7 Prozent p. a. zuzüglich ersparter Zinsen ist überdurchschnittlich hoch. Die Kreditverträge mit unbefristeter Laufzeit sehen eine zehnjährige Zinsfestschreibung vor. Für die Anschlussfinanzierung wurde ein Zinssatz von fünf Prozent p. a. unterstellt, was ein entsprechend niedriges Zinsniveau voraussetzt. Die Veräußerung im Jahr 2027 ist mit dem 12,3-fachen der dann angenommenen Jahresmiete und einer halben Jahresmiete als Revitalisierungskosten grundsätzlich angemessen vorsichtig kalkuliert, wobei die Mietverträge dann nur noch über eine Restlaufzeit von fünf Jahren verfügen. Laut steuerlichem Konzept ist die Fondsgesellschaft vermögensverwaltend tätig. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und voraussichtlich in geringem Umfang aus Kapitalvermögen. Demnach kann ein Veräußerungsgewinn gemäß aktueller Rechtslage nach mehr als zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden. n Rechtliches Konzept Die Anleger haben die Möglichkeit, sich wie üblich direkt oder über die Treuhänderin an einer GmbH & Co. KG zu beteiligen. Die Geschäftsführung ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle ist vorhanden. Ordentliche Gesellschafterversammlungen sollen in der Regel im schriftlichen Verfahren abgehalten werden. Anleger mit mindestens zehn Prozent der Stimmen können zwar auch eine außerordentliche Beschlussfassung verlangen, diese wird jedoch nicht im Rahmen einer Präsenzveranstaltung durchgeführt. Die Einrichtung eines Beirates ist durch Gesellschafterbeschluss vorgesehen. n Interessenkonstellation Treuhänder sowie Verkäufer und Mieter der Immobilien sind nicht mit dem Initiator verflochten, Potenzial für Interessenkonflikte besteht insoweit nicht. Allerdings übt die Treuhänderin bei Gesellschafterbeschlüssen das Stimmrecht gemäß dem Abstimmungsvorschlag aus, sofern der Anleger keine Weisung erteilt hat. Dadurch fallen die Stimmen aller passiven Gesellschafter mittelbar an die Geschäftsführung. Zusätzliche Leistungsanreize für das Management sind nicht vorgesehen. n Prospekt und Dokumentation Der Prospekt ist branchenüblich aufgebaut und insgesamt informativ, wobei auf den mittelbaren Gesellschafterkreis der INP Holding AG nicht eingegangen wird. Der Prospekt enthält eine Prognoserechnung sowie ausführliche Sensitivitätsanalysen bezüglich Inflationsrate, Anschlusszinssatz, Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten sowie Mieteinnahmen. Die Leistungsbilanz per 31. Dezember 2011 ist detailliert und testiert.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Erfahrene Initiatorin im Segment der Sozialimmobilien Keine Bau- und Fertigstellungsrisiken Fondsobjekte bereits erworben Gesamtfinanzierung durch Fremdkapitalzusage und Platzierungsgarantie abgesichert Mietverträge über 20 Jahre Konservative Inflationsannahme von 1,7 Prozent p. a. Überdurchschnittlich hohe Tilgung des Fremdkapitals Unabhängige Treuhänderin und Mittelverwendungskontrolleurin Schwächen/Risiken Keine externen Wertgutachten Generell erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko (Spezialimmobilie) Erfolg auch von der Auslastung und gesetzlichen Rahmenbedingungen abhängig Keine Präsenzveranstaltung bei außerordentlicher Gesellschafterversammlung Treuhänderin stimmt bei fehlender Weisung gemäß dem Abstimmungsvorschlag ab Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung PLATZIERTES EIGENKAPITAL¹ Gesamt: 60,1 Mio. Euro Publikumsfonds: 55,0 Mio. Euro Private Placements: 5,1 Mio. Euro ANZAHL DER FONDS¹ 1 Stand: 3. Dezember 2012; inkl. dem vorliegenden Angebot Gesamt: 15 Publikumsfonds: 12 Private Placements: 3 Initiator und Management (20 %) Investition und Finanzierung (30 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 82 Punkte Punkte 84 Punkte Punkte 85 Punkte 81 Punkte 81 sehr gut Urteil Das Fazit Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt es sich um den 15. Fonds der INP- Gruppe, einer erfahrenen Initiatorin geschlossener Sozialimmobilienfonds. Das Angebot überzeugt durch Mietverträge über 20 Jahre mit inflationsabhängiger Erhöhung der Mietzahlungen und eine entsprechende Kalkulationssicherheit. Die Investition erfolgt in einen grundsätzlich konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt, der aber auch der Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen unterliegt. Der Erfolg des Fonds hängt im Wesentlichen von dem langfristigen Betriebs- und Vermietungserfolg sowie der Wertentwicklung der Anlageobjekte ab. Sehr positiv ist, dass die Fondsobjekte bereits erworben wurden und die Gesamtfinanzierung abgesichert ist.

4 Kennzahlen 1 Eigenkapitalquote: 50,3 % Investitionskosten und Liquiditätsreserve: 84,3 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio: 10,3 % Erwerbsnebenkosten: 4,4 % Finanzierungskosten: 1,0 % 1 Konsolidierte Darstellung für Fonds- und Objektgesellschaften; Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio, ohne Disagio) Eckdaten Branche: Segment: Fondsobjekte: Mieter: Mietvertragsdauer: Mindestbeteiligung: Agio: Beteiligungsdauer: Investitionsvolumen 1 : Eigenkapital 1 : Immobilien Deutschland Sonstige Nutzung Zwei Pflegeheime in Hessen und Niedersachsen PHÖNIX Seniorenzentren Beteiligungsgesellschaft mbh 20 Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption für die Mieterin Euro 5,0 Prozent Unbestimmt, erster ordentlicher Kündigungstermin zum 31. Dezember Euro (inkl. Agio) Euro (inkl. Agio) Auszahlungen 1 : 2012: 6,5 Prozent (zeitanteilig) : 6,5 Prozent p. a : 6,75 Prozent p. a : 7,0 Prozent p. a. Verkauf: 123,16 Prozent Gesamtrückfluss: 223,70 Prozent Mittelverwendungskontrolleurin: Treuhandkommanditistin: DONNER & REUSCHEL TREUHAND-Gesellschaft mbh & Co. KG, Hamburg CURATIS Treuhandgesellschaft mbh, Hamburg 1 Prognose laut Prospekt

5 Das Angebot Anleger können sich direkt als Kommanditisten oder indirekt über die Treuhänderin CURATIS Treuhandgesellschaft mbh, Hamburg, an der 15. INP Deutsche Pflege Mitte GmbH & Co. KG, Hamburg (Fondsgesellschaft) beteiligen. Die Mindestbeteiligung beträgt Euro. Die Fondsgesellschaft hat über zwei Objektgesellschaften zwei Seniorenzentren mit je 134 Pflegeplätzen in Hessen und Niedersachsen erworben. Die Objekte sind für jeweils 20 Jahre zzgl. zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen an den Pflegeheimbetreiber PHÖNIX vermietet. Anbieterin des Fonds ist die INP Finanzconsult GmbH, Hamburg. Als Mittelverwendungskontrolleurin fungiert die DONNER & REUSCHEL TREUHAND-Gesellschaft mbh & Co. KG, Hamburg. Die Anbieterin INP Finanzconsult GmbH Englische Planke Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / info@inp-invest.de Internet: Sitz: Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom 31. Oktober 2012 (Datum der Veröffentlichung: 9. November 2012), testierte Leistungsbilanz 2011 der INP vom 24. Juli 2012, Creditreform-Bonitätsauskunft der Mieterin sowie Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 3. Dezember 2012 Hamburg Gründungsjahr: 2006 Stammkapital: Geschäftsführer: Euro Oliver Harms Thomas Rodemeier Gesellschafter: INP Holding AG (100 %) Grundkapital: Euro Verbundene Unternehmen: INP Holding AG INP Management GmbH INP Control GmbH G.U.B.-Analyse: INP Finanzconsult GmbH n 15. INP Deutsche Pflege Mitte

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTES ANALYSEHAUS FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 16525, Amtsgericht Hamburg Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: 61 bis 80 Punkte: bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Allgemeine Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufsprospektgesetz i.v.m. 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine Haftung der Prospektverantwortlichen bei einem fehlerhaften Prospekt nur innerhalb von sechs Monaten nach der Veröffentlichung des Prospekts. Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig davon, ob dieser Zeitraum zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen ist oder innerhalb des weiteren Platzierungszeitraums der Vermögensanlage voraussichtlich verstreichen wird. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Hinweise gemäss 34b WpHG/Finanzanalyseverordnung Die G.U.B. hat diese Analyse unter Einhaltung der Vorschriften des 34b WpHG (Analyse von Finanzinstrumenten) sowie der Finanzanalyseverordnung unvoreingenommen erstellt und weist auf die folgenden Umstände hin: Diese G.U.B.-Analyse wurde dem Anbieter und damit mittelbar dem Emittenten vor der Veröffentlichung zur Stellungnahme zugänglich gemacht. Eine Veränderung der Gesamtpunktzahl und des G.U.B.-Urteils wurde nicht vorgenommen. Eine Zusammenfassung der Bewertungsmethode der G.U.B. finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U.B./Analysesystematik. Geschlossene Fonds bergen grundsätzlich auch das Risiko des Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Eine ausführliche Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 17. Geschlossene Fonds sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die Kündigung der Beteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser Analyse ist, ist erstmals zum 31. Dezember 2027 möglich. Das Abfindungsguthaben berechnet sich in diesem Fall nach den Regelungen im Gesellschaftsvertrag. Die Auszahlung kann sich danach über mehrere Jahre erstrecken. Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh. Ersteller dieser Analyse sind Markus Schmidt (Analyst) und Stefan Löwer (Chefanalyst). Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 3. Dezember 2012 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 3. Dezember Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. Hinweis auf Interessenkonflikte: G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die G.U.B. dem Anbieter und dem Emittenten aber Nutzungsrechte und Nachdrucke der Analyse an. Zudem bietet die G.U.B. verschiedene entgeltliche Leistungen auf Ihrer Homepage an. 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