DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET ZBI Fondsverwaltungs GmbH ZBI Professional Urteil.

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1 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 ZBI Fondsverwaltungs GmbH ZBI Professional 7 Urteil sehr gut Oktober 2011

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die 1998 gegründete ZBI-Gruppe hat sich auf Wohnimmobilienfonds spezialisiert und ist neben dem An- und Verkauf von Immobilien unter anderem in der Vermietung, der Hausverwaltung und der Sanierung der Objekte tätig. Das Immobilienunternehmen hat seit 2002 sechs geschlossene Fonds der Professional-Linie aufgelegt, die mit rund 430,3 Millionen Euro Eigenkapital vollständig platziert sind. Das gesamte Investitionsvolumen aller bisher aufgelegten ZBI-Fonds beträgt rund 1,4 Milliarden Euro. Die Angebote ZBI Professional 3 bis 5 sind vollständig investiert, der ZBI Professional 6 zur Hälfte. Hier wurden bereits erfolgreiche Handelsumsätze getätigt. Aktuell werden Verhandlungen über den Ankauf von vier weiteren Paketen geführt, so dass das Management mit der vollständigen Investition bis Ende 2011 rechnet. Der Ankauf der Objekte der ZBI Professional Fonds 2 bis 5 erfolgte dabei laut Prospekt zu einem durchschnittlichen Gestehungsfaktor (Verhältnis von Investitionskosten zu Jahresmiete) von 11,33, wobei nach eigenen Angaben bei allen bisher verkauften ZBI-Fonds ein Verkaufsfaktor von 15 erzielt wurde. Die ersten beiden Fonds sind nach einem Paketverkauf bereits wieder aufgelöst, ein dritter zur Hälfte. Die Anleger erzielten dabei je nach Fonds und Beteiligungsvariante bei durchschnittlichen Laufzeiten von 3,87 bzw. 2,48 Jahren einen Durchschnittsertrag von 15,5 bzw. 14,1 Prozent pro Jahr. Insgesamt verfügt die ZBI über das notwendige Know-how und hat die Fähigkeit zur Umsetzung der Fondsstrategie unter Beweis gestellt. n Investition und Finanzierung Konkrete Investitionsobjekte stehen noch nicht fest (Blind Pool). Die vertraglich verankerten Investitionskriterien definieren bestimmte Vermietungsstände und Kaufpreisfaktoren, lassen aber offen, welche Nutzungsarten, Regionen oder Lagekriterien bevorzugt werden. Ziel des Managements ist es, Bestandsobjekte unter dem Zwölffachen der Jahresnettokaltmiete zu erwerben. Prospekt und Prognose lassen wie auch die getätigten Investitionen der Vorgängerangebote darauf schließen, dass hauptsächlich Wohnimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte im Vordergrund stehen. Für jede Investitionsentscheidung ist auf Vorschlag der Geschäftsführung und nach erfolgter Due Diligence durch ZBI-Unternehmen die Zustimmung der Gesellschafter bzw. des Beirates erforderlich. Wie viele Immobilien erworben werden, hängt auch von der Höhe des eingeworbenen Kommanditkapitals ab. Geplant ist die Akquirierung von 40 Millionen Euro zzgl. Agio. Die Platzierung eines Mindestvolumens wird nicht garantiert. Sollte der Fonds rückabgewickelt werden, erhalten Anleger ihre geleistete Einlage unter Umständen nicht vollständig zurück erstattet, wobei die ZBI und externe Dienstleister laut Gesellschaftsvertrag Vergütungen und Zahlungsansprüche zu erstatten haben, sofern nicht bis Ende 2012 zehn Millionen Euro Eigenkapital eingeworben werden und die Gesellschaft rückabgewickelt wird. Die bisherigen Platzierungsergebnisse der ZBI lassen aber auf das Erreichen eines adäquaten Platzierungsvolumens schließen. Mit 16,8 Prozent bezogen auf das Eigenkapital liegen die Fondskosten im marktüblichen Rahmen und fallen bei einer geringeren Platzierung als geplant im Wesentlichen variabel an. Weitere Kosten entstehen aber auf Ebene der Objektgesellschaften, die die Immobilieninvestitionen auch mit Fremdkapital tätigen. Finanzierungszusagen für das geplante Fremdkapital von 84 Millionen Euro bestehen noch nicht, da die Darlehensaufnahme parallel zur Investition in einzelne Objekte erfolgt. Die Fonds-Geschäftsführung ist zudem laut Gesellschaftsvertrag berechtigt, ein Prozent des eingeworbenen Kommanditkapitals zum Kauf von Anteilen bereits emittierter ZBI-Fonds zu verwenden und freie Liquidität in Form eines kurzfristigen Darlehens zu einem Zins von 7,5 Prozent an andere ZBI-Fonds auszureichen (nur gegen Sicherheit in Form von erstrangigen Grundschulden). n Wirtschaftliches Konzept Erlöse sollen durch Mieteinnahmen der gehaltenen Immobilien der Objektpersonengesellschaft (Objekt KG) und der Objektkapitalgesellschaft (Handels GmbH), sowie zusätzlich aus dem Handel der Objekte bei einer geplanten Haltedauer von 2,5 Jahren und anschließender Reinvestition der Handels GmbH erzielt werden. Laut den prospektierten Angaben des Statistischen Bundesamtes soll die Anzahl der Haushalte von derzeit 39,5 Millionen bis 2020 auf rund 40,5 Millionen steigen. Diese Entwicklung wird sich, durch die Zunahme von 1- und 2-Personen- Haushalten und der weiterhin restriktiven Neubautätigkeit, vor allem in den Ballungszentren vollziehen, so die ZBI. Durch die geplante Investition in mehrere Objekte und eine Vielzahl von Mietern sollen die Risiken gestreut werden. Die jeweiligen Prognosen der Objektgesellschaften kalkulieren die Mieteinnahmen mit dem Zwölftel der Erwerbskosten (inklusive fünf Prozent Instandsetzung) bei einem anfänglichen Leerstand von fünf Prozent, der bei den Bestandsobjekten in 2015 auf zwei Prozent abgebaut werden soll. Zudem wurden ab 2011 Mindereinnahmen wegen Mietausfall bzw. Leerstand von fünf Prozent der jährlichen prognostizierten Gesamtmieten zum Ansatz gebracht. Nach Abzug des Mietausfalls ergeben sich die zu Grunde gelegten Vermietungsstände von 93,1 Prozent bei der Objekt KG und 90,25 Prozent bei der Handels GmbH. Für die Objekte der Handels GmbH wurde mit einer jährlichen Mietsteigerung von einem Prozent, bei den Immobilien der Objekt KG von zwei Prozent ausgegangen. Für die laufende Instandhaltung sind in beiden Prognosen elf Prozent der Mieteinnahmen veranschlagt. Die Ansätze sind vergleichsweise vorsichtig. Die Zinsen für das aufzunehmende Fremdkapital wurden mit vier Prozent für die Darlehen der Handelsimmobilien bzw. 4,2 Prozent für die der langfristig zu haltenden Objekte kalkuliert und setzen ein weiterhin sehr niedrigeres Zinsniveau voraus. Wegen des relativ hohen geplanten Fremdkapitalanteils schlagen Abweichungen von der Prognose entsprechend stark auf die Renditeerwartung der Anleger durch. Generell hängt der Erfolg des Angebotes neben den allgemeinen Marktentwicklungen maßgeblich von der Auswahl und Verfügbarkeit der Immobilien, der Qualität des Managements und dem zu erzielenden Veräußerungserlös ab. Der Verkaufsfaktor (Kaufpreis zur Jahresmiete) für die Immobilien ist für beide Strategien mit dem 15-fachen der dann geplanten Jahresmiete ambitioniert angesetzt und geht von einer entsprechenden Steigerung gegenüber dem Einkaufspreis aus, wird aber durch die bisherigen Verkäufe von ZBI-Fonds untermauert. Laut steuerlichem Konzept erzielt die Fondsgesellschaft Einkünfte aus Gewerbebetrieb. n Rechtliches Konzept Anleger beteiligen sich wie üblich an einer GmbH & Co. KG. Die Geschäftsführung ist vom Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181 BGB befreit. Präsenz- Gesellschafterversammlungen sollen jährlich stattfinden, Beschlüsse können aber auch im schriftlichen Verfahren gefasst werden. Per Gesellschafterbeschluss kann ein Beirat errichtet und die Prüfung des Jahresabschlusses durch einen Wirtschaftsprüfer verlangt werden. Grundsätzlich positiv ist die über die gesamte Fondslaufzeit vorgesehene unabhängige Mittelverwendungskontrolle, wobei die Geschäftsführung jedoch über 30 Prozent des Zeichnungskapitals ohne Kontrolle verfügen kann. Zudem ist eine vorzeitige Kündigung bei Eintritt bestimmter persönlicher Notlagen möglich. n Interessenkonstellation Der Fondsgesellschaft steht bei Immobilien ab einer Million Euro gleichberechtigt mit weiteren ZBI-Fonds ein First-Look-Recht zu. Demnach müssen Objekte erst den Beteiligungsgesellschaften angeboten werden, bevor die ZBI-Gruppe oder deren handelnde Personen diese selbst kaufen dürfen. Durch dieses Verfahren sollen Interessenkonflikte vermieden werden, auch weil die ZBI- Gruppe neben eigenen Immobilien-Investitionen zahlreiche Dienstleistungen für die Fonds- bzw. Objektgesellschaften übernehmen soll. Durch eine erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsführung nach Erreichen einer Mindestverzinsung von 7,5 Prozent für die Anleger, in Höhe von 50 Prozent des verbleibenden Restgewinns, bestehen Leistungsanreize für das Management. n Prospekt und Dokumentation Der Verkaufsprospekt ist branchenüblich aufgebaut und recht umfangreich. Die Informationen zu den Marktpotenzialen und dem Investitionsprozess sind recht knapp. Eine für die Fonds- und Objektgesellschaft konsolidierte Darstellung der Mittelverwendung enthält der Prospekt nicht. Die Leistungsbilanz per Ende 2009 trägt die Prüfbescheinigung einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Die Leistungsbilanz 2010 liegt noch nicht vor. n Gewichtung Höhergewichtung Initiator und Management (30 %), geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20 %) auf Grund des Blind-Pool-Charakters.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Erfahrenes Management Vorgängerfonds erfolgreich platziert und investiert Risikostreuung durch diverse Objekte in verschiedenen Regionen Deutschlands geplant Investition nur in Bestandsobjekte / keine Bau- und Fertigstellungsrisiken Investitionsstrategie grundsätzlich nachvollziehbar Investitionskriterien im Gesellschaftsvertrag verankert Anleger bestimmen per Gesellschafterbeschluss bzw. Beirat über die einzelnen Investitionen Erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsführung nach Erreichen einer Hurdle-Rate von 7,5 Prozent für die Anleger Grundsätzlich Mittelverwendungskontrolle über die gesamte Fondslaufzeit Unabhängiger Treuhänder Schwächen/Risiken Investitionen stehen noch nicht fest (Blind Pool) Investitionskriterien nicht auf bestimme Nutzungsarten oder Standorte fokussiert Keine Platzierungsgarantie/keine Realisierungsschwelle Fremdkapital noch nicht zugesagt Prognose in Teilen ambitioniert Keine Mittelverwendungskontrolle für bis zu 30 Prozent des Kapitals Interessenkonflikte durch diverse Dienstleistungen der ZBI-Gruppe möglich Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung PLATZIERTES EIGENKAPITAL 1 Gesamt: 430,3 Mio. Euro ZBI 1: 28,4 Mio. Euro ZBI 2: 35,0 Mio. Euro ZBI 3: 64,3 Mio. Euro ZBI 4: 199,3 Mio. Euro ZBI 5: 45,0 Mio. Euro ZBI 6: 58,3 Mio. Euro 1 Angaben für jeden Fonds gerundet; gemäß Leistungsbilanz 2009 und Angaben der ZBI Objekt: Rodenbergstraße, Berlin Initiator und Management (30 %) Investition und Finanzierung (20 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 83 Punkte Punkte Punkte 89 Punkte Punkte 85 Punkte 81 sehr gut Urteil Das Fazit Die ZBI AG verfügt über langjährige Erfahrung im Immobilienbereich, insbesondere bei Wohnimmobilien. Bei den sechs voll platzierten Vorgängerangeboten konnte die Unternehmensgruppe unter Beweis stellen, dass sie über den notwendigen Zugang zu den Immobilien verfügt und in der Lage ist, das Fondskonzept erfolgreich umzusetzen. Das Potenzial für die geplante Investitionsstrategie ist nachvollziehbar. Anleger haben ungewöhnlich weite Mitbestimmungsrechte und entscheiden bei jeder Investition direkt oder durch den Beirat über den Ankauf. Zudem wurde für die gesamte Fondslaufzeit eine umfassende externe Mittelverwendungskontrolle eingerichtet. Die Beteiligung ist unternehmerisch geprägt. Insgesamt sind neben der allgemeinen Marktentwicklung auch hinsichtlich der dauerhaft auf einem sehr niedrigen Niveau kalkulierten Fremdkapitalzinsen die Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der ZBI-Gruppe von zentraler Bedeutung für den Fonds.

4 Kennzahlen 1 Eigenkapital inkl. Agio 2,3,4 : 100,0 % Investitionen inkl. Liquiditätsreserve 2 : 82,3 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 2,3,5 : 16,8 % Nicht abzugsfähige Vorsteuer 2 : 0,9 % 1 Darstellung nur für die Fondsgesellschaft bei einem angenommenen Kommanditkapital von 40 Millionen Euro (zzgl. Agio) 2 Verhältnis zum Gesamtaufwand (inkl. Agio) 3 Das Agio wird bei der bevorrechtigten Gewinnzuweisung als Kommanditkapital behandelt und soll zum Zeitpunkt der Liquidation der Fondsgesellschaft zurück gezahlt werden. 4 Auf Ebene der Objektgesellschaften soll insgesamt 84 Millionen Euro Fremdkapital aufgenommen werden. 5 Auf Ebene der Objektgesellschaften fallen unter Umständen weitere Kosten an. Eckdaten Branche: Zielobjekte: Mindestbeteiligung: Agio: Eigenkapital: Dauer der Gesellschaft: Immobilien Deutschland Wohn- und Gewerbeimmobilien Euro (im Ermessen der Geschäftsführung auch Euro für maximal insgesamt 15 Prozent des gezeichneten Kapitals) Fünf Prozent Rund 40 Mio. Euro geplant; Erhöhung auf 100 Mio. Euro zulässig (jeweils zzgl. Agio) Unbestimmt; ordentliche Kündigung nicht vorgesehen Geplante Auszahlungen: 4,0 Prozent p. a. bis zum ,0 Prozent p. a. ab dem ,0 Prozent p. a. ab dem prognostizierter Gesamtmittelrückfluss: rund 201 Prozent der Einlage zzgl. Agio Treuhandkommanditistin: Mittelverwendungskontrolleur: Erlanger Consulting GmbH, Erlangen Treuhand GmbH Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Erlangen

5 Das Angebot Anleger können sich direkt oder über die Treuhänderin an der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG, Erlangen, beteiligen. Der Fonds plant, über Objektgesellschaften zum einen Immobilien zu erwerben, die langfristig bewirtschaftet werden sollen und zum anderen gewerblichen Handel zu betreiben. Zu diesem Zweck hat sich die Fondsgesellschaft bereits an einer Objektpersonengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG (ZBI F 701 GmbH & Co. KG) sowie an einer Objektkapitalgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH (ZBI Fonds 7 / H GmbH) beteiligt, weitere sollen folgen. Die direkte Investition des Fonds in Immobilien ist laut Gesellschaftsvertrag möglich, derzeit jedoch nicht geplant. Ziel ist es, Wohn- und Gewerbeimmobilien unter dem Verkehrswert zu erwerben und Miet- sowie Wertsteigerungspotenziale zu realisieren. Treuhänderin ist die Erlanger Consulting GmbH. Die vertragsgemäße Mittelverwendung wird von der Treuhand GmbH Franken Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, beide Erlangen, kontrolliert. Über einen gesonderten Managementvertrag übernimmt die Prospektherausgeberin, die ZBI Fondsverwaltungs GmbH, das Fondsmanagement. Der Anbieter ZBI Fondsverwaltungs GmbH Henkestraße Erlangen Telefon: / Telefax: / Internet: Sitz: Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt vom 5. August 2011 (Datum der Veröffentlichung: 6. September 2011), Leistungsbilanz 2009 sowie Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 14. Oktober 2011 Erlangen Gründungsjahr: 1999 Stammkapital: Geschäftsführung: Gesellschafter: Verbundene Unternehmen: 1 Mio. Euro Dr. Bernd Ital Mark Münzing ZBI Zentral Boden Immobilien AG ZBI Vertriebs GmbH ZBI Baubetreuungs-GmbH Zentral Boden Immobilien GmbH ZBI Asset Management GmbH ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH F & M Finanzierungs- und Mietgesellschaft mbh G.U.B.-Analyse: ZBI Fondsverwaltungs GmbH n ZBI Professional 7

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße Hamburg Telefon: (0 40) Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: 61 bis 80 Punkte: bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Wichtige Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufs-prospektgesetz i.v.m. 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine Haftung der Prospektverantwortlichen bei einem fehlerhaften Prospekt nur innerhalb von sechs Monaten nach der Veröffentlichung des Prospekts. Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig davon, ob dieser Zeitraum zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen ist oder innerhalb des weiteren Platzierungszeitraums der Vermögensanlage voraussichtlich verstreichen wird. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage- Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh, Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) , Internet: info@gub-analyse.de G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet