KURZANALYSE. domicilum 11 "Little East"

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1 KURZANALYSE domicilum 11 "Little East"

2 Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Diese Unterlagen enthalten nicht die vollständigen Informationen bzgl. der dargestellten Beteiligung. Für die vollständige Information ist der Verkaufsprospekt heranzuziehen, den Sie in der Regel über den Initiator beziehen können. TKL.Fonds selber erbringt lediglich die Wertpapiernebendienstleistung der Erstellung, Verbreitung oder Weitergabe von Finanzanalysen im Sinne des 2 Abs. 3a Nr. 5 WpHG in Ansehung geschlossener Fonds. TKL.Fonds ist mithin kein Wertpapierdienstleistungsunternehmen. TKL.Fonds hat aber freiwillig aus Gründen der Transparenz eine Langanalyse erstellt, die den Transparenzvorgaben gem. 34b WpHG i. V. m. der Finanzanalyseverordnung (FinAnV) genügt. Diese Langanalyse ist über TKL.Fonds erhältlich. Um die Aussage und Ergebnisse dieser Kurzanalyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichten Dritten ausschließlich sich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei der Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Basisdaten der Beteiligung Initiator Immobilie Hamburg Trust REIM Real Estate Investment Management GmbH Wohnanlage "Little East" Vorwiegende Nutzung der Immobilie Wohnungsbau Vermietbare Fläche in qm Datum der Prospektaufstellung 29. Juli 2014 Analysedatum 18. August 2014 Erstes volles Betriebsjahr 2015 Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 16,1 Dauer der Gesellschaft bis zum Kündigung frühestens möglich zum vorzeitige ordentliche Kündigung nicht möglich Haftung im Außenverhältnis beschränkt auf 10% der Pflichteinlage Mindestzeichnungssumme in EUR Kommanditkapital ohne Agio in TEUR Fremdkapital in TEUR* Agio in % 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR Ausschüttungsrhythmus Initiator Erfahrung* vierteljährlich geplant * Fremdkapital in dem konsolidierten Investitions- und Finanzplan, das in Höhe von 94,9% des Fremdkapitals auf Ebene der Objektgesellschaft angesetzt wurde. Anzahl platzierter Fonds 17 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 746 Anzahl platzierter Immobilienfonds 14 Durchschn. Volumen platzierter Immobilienfonds in Mio. 45,03 Performance laufender Fonds* Alle Fonds des Initiators Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 0 unter Plan, 7 im Plan, 2 über Plan 0 unter Plan, 9 im Plan, 0 über Plan Note 2,35 *Anzahl platzierter Fonds und realisiertes Investitionsvolumen per ; Stand Performance: Leistungsbilanz

3 Fondskonzeption Verwahrstelle Prospektprüfungsbericht Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? Steuergutachten Verbindliche Finanzierungszusage Platzierungsgarantie Konzeptionelle Besonderheiten: CACEIS Bank Deutschland GmbH vorhanden* nein vorhanden vorhanden nicht vorhanden Wenn der Anteilswert am Ende der Abrechnungsperiode den Ausgabepreis zuzüglich einer Verzinsung von 6,25% p.a. übersteigt, erhält Hamburg Trust eine Performance Fee in Höhe von bis zu 25 % des Betrages, um den der Anteilwert den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 6,25 % übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 5 % des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode. Note 2,50 * Der Hauptfachausschuss (HFA) des IDW hat am einen Entwurf einer Neufassung des IDW Standards: Grundsätze ordnungsmäßiger Begutachtung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (offene und geschlossene Investmentvermögen) (IDW ES 4 n.f.) verabschiedet. Die endgültige Verabschiedung als IDW-Standard steht noch aus. Objekt Standort Frankfurt am Main Anzahl der Objekte 1 Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* in TEUR Gesamtkaufpreis in TEUR Objektgutachten Kurzbeschreibung: vorhanden Frankfurt am Main beherbergt ca Menschen und gilt neben London als wichtigste Finanzmetropole Europas. Die Präsenz der Europäischen Zentralbank, die in Frankfurt ihren Sitz hat, und der Deutsche Börse AG zieht eine starke Anwesenheit aller deutschen und ausländischen Großbanken nach sich. Die Region um Frankfurt besitzt eine hervorragende Verkehrsinfrastruktur, so ist der Rhein-Main-Flughafen unter den Passagierflughäfen der größte Deutschlands und der zweitgrößte in Europa. Unter den Frachtflughäfen belegt der Frankfurter Flughafen in Europa den ersten Platz. Weiterhin bestehen sehr gute Anbindungen an das europäische Schienen- und Autobahnnetz. Das Fondsobjekt "Little East" in Frankfurt am Main ist eine fertig gestellte Wohnanlage mit Mikroapartments, die auf einer Mietfläche von qm 272 Ein-Zimmer-Wohnungen und zwei Apartments beherbergt, alle voll ausgestattet. Für den Individualverkehr stehen 74 Tiefgaragen- und zwei Freistellplätze zur Verfügung. Das Objekt befindet sich in der östlichen Frankfurter Innenstadt im Stadtteil Ostend an der Ferdinand-Happ-Straße, einem stark wachsenden Büro- und Wohnstandort. Um die Ferdinand-Happ-Straße entwickelt sich ein neues Quartier mit Nähe zum Mainufer, dem Ostpark und dem Frankfurter Zoo. Es besteht Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr über die Haltestelle Osthafenplatz und über den Ostbahnhof mit Anschluss an die Sund U-Bahn sowie die Regionalbahn. Ein unabhängiges Wertgutachten der W & P Immobilienberatung GmbH (Wüest und Partner) weist für die Immobilie per 12. Februar 2014 einen Marktwert von 28,0 Mio. EUR aus. Der gezahlte Kaufpreis erscheint somit marktgerecht. Note 2,50 * Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten. Kaufpreis nur bezogen auf den Anteil der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft. 3

4 Vermietung Vermietung zu Beginn der Betriebsphase* Durchschnittlich vermietete Fläche in % 100,00% Vermietungsgarantien nicht vorhanden Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2015 in TEUR** Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm** 264,91 EUR/qm und 720 EUR/Stellplatz Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren 10 Jahre mit dem Hauptmieter und mind. 6 Monate mit den restlichen Mietern Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 1,95% Beurteilung der Vermietung Frankfurt am Main bleibt ein wachsender Immobilienmarkt. Unter Berücksichtigung der aktuellen Bevölkerungsentwicklung müssten in Frankfurt jährlich schätzungsweise Wohnungen neu errichtet werden. (Jones Lang Lasalle, Residential City Profile Frankfurt, 1. Halbjahr 2014). Der Markt der Mikroapartments ist ein Spezialmarkt des Wohnimmobilienmarktes, dem ein großes Wachstumspotenzial bescheinigt wird. Der Verband Deutsches Reisemanagement (VDR) kommt in einer Studie zu dem Schluss, dass in- und ausländische Unternehmen potenziell bis zu 28,3 Millionen Übernachtungen pro Jahr für Mitarbeiter in Mikroapartments buchen könnten. Aktuell verzeichne man knapp 5,6 Millionen Übernachtungen im Jahr. ("Geschäft mit Mini-Wohnungen boomt", "Die Welt" vom ). Die 274 Apartments des Fondsobjekts "Little East" waren zum Zeitpunkt der Analyseerstellung zu 100% vermietet. 204 Mikroapartments sind an den Hauptmieter DB Mobility Logistics AG für mindestens 10 Jahre vermietet. Mietanpassungen erfolgen ab einer Veränderung des vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland um 7,5 Prozentpunkte gegenüber dem Stand des Mietvertragsbeginn bzw. gegenüber dem Stand bei der letzten indexbedingten Mietanpassung nach oben oder nach unten. Die DB Mobility Logistics AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutsche Bahn AG, mit der sie einen Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag aufweist. Die Deutsche Bahn AG verfügt über eine sehr gute Bonität, die sich in den Ratings AA nach Standard&Poor's und Fitch sowie Aa1 nach Moody's widerspiegelt. Mit den restlichen Mietern sollen Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. Die Mietparteien verzichten dabei ohne Einschränkung und ohne Vorbehalt wechselseitig für die Dauer von drei Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine Mietanpassung erfolgt jährlich gemäß der Veränderung des VPI. Für das Objekt sollte aufgrund der Bonität des Hauptmieters und der Laufzeit des Hauptmietvertrags langfristig Einnahmesicherheit herrschen. Note 2,25 * Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. 4

5 Finanzielle Einschätzung Erfolgskennzahlen Rendite (IRR) der Kommanditisten nach Steuern 4,54% Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen Jahren * 16,00 Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 0,00% Kumulierte Ausschüttungen über die Laufzeit (ohne Veräußerungserlös) in % des Kommanditkapitals Risikokennzahlen ** 83,75% Eigenkapitalquote in % 53,07% Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 40,10% Kostenkennzahlen ** Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 11,28% Durchschnittl. Verhältnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen 8,89% Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 18,11% davon in der Investitionsphase 8,86% davon in der Betriebsphase*** 9,25% Total Expense Ratio (TER) in % des Eigenkapitals (ohne Agio)*** Geplanter Bruttoverkaufserlös für das letzte prospektierte Betriebsjahr (2030) 1,65% p.a. durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor 16,62 absolut in TEUR***** in % des Kaufpreises 119,58% davon Ausgaben für Revitalisierung 0,00% Note 2,45 * Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit unterstellt. ** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten. *** Die kumulierten Fondskosten während der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von 18 Jahren. 5

6 Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Der Fonds investiert in eine Wohnanlage mit 274 Mikroapartments in Frankfurt am Main. Initiator ist die Hamburg Trust REIM Real Estate Investment Management GmbH, die zur Unternehmensgruppe Hamburg Trust gehört. Das Angebot ist solide konzipiert. Ein unabhängiges Wertgutachten bestätigt den marktgerechten Einkauf der Immobilie. 204 Apartments sind für mindestens 10 Jahre an eine Tochtergesellschaft der Deutsche Bahn AG vermietet. Das Objekt sollte aufgrund der Bonität des Hauptmieters und der Laufzeit des Hauptmietvertrags langfristig sichere Einnahmen erzielen können. Die überdurchschnittliche anfängliche Eigenkapitalquote wirkt sich risikominimierend. Allerdings werden über die Laufzeit des Fonds keine Tilgungen geleistet, so dass die Eigenkapitalquote nach 10 vollen Betriebsjahren leicht unterdurchschnittlich ist. Durch die 100%ige Darlehensaufnahme in EUR werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und unterdurchschnittlichem Risiko. Anzahl Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds 1,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 Noten Anzahl Kumulierte Häufigkeit 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Qualitative Einschätzung Rating der Beteiligung Initiator (12,5%) 2,35 Fondskonzeption (12,5%) 2,50 Sehr gut oder Top 10% Objekt (12,5%) 2,50 Gut Vermietung (12,5%) 2,25 Platzierungsfähig Uninteressant Finanzielle Einschätzung (50,0%) 2,45 Mangelhaft Gesamtnote 2,43 Rating Fondskonzeption Finanzielle Einschätzung Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien Initiator Objekt Vermietung Gesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Hamburg Trust HTG Deutschland 18 GmbH & Co. geschlossene Investment KG Differenz zur Bestnote 6