gut Direkt Invest Polen 7 Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Urteil elbfonds Invest GmbH Januar 2012

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1 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 elbfonds Invest GmbH Direkt Invest Polen 7 Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG Urteil gut Januar 2012

2 Die G.U.B.-Analyse n Initiator und Management Die elbfonds Invest GmbH wurde 2010 als Tochterunternehmen der elbfonds GmbH im Zuge einer breiteren Aufstellung der seit 2006 agierenden elbfonds-gruppe gegründet. Unternehmensgründer ist Stephan Groht, dessen Lebenslauf langjährige und umfangreiche Erfahrungen im Immobilien- und Beteiligungsgeschäft umfasst. Seit 2010 ist Dr. jur. Kurt-Georg Herzog ebenfalls Geschäftsführer in diversen Gesellschaften der Unternehmensgruppe. Er war zuvor in leitenden Funktionen in Kreditinstituten und einem Emissionshaus tätig. Mit dem vorliegenden Angebot legt die elbfonds-gruppe ihren siebten Fonds für Investitionen in Einzelhandelsobjekte in Polen auf. Bisher wurden vier Publikumsfonds und zwei Private Placements mit insgesamt rund 88,5 Millionen Euro Eigenkapital initiiert. Unter den Private Placements befindet sich ein ursprünglich als Bestandsimmobilien-Fonds geplantes Beteiligungsangebot. Für die ersten beiden Fonds wurden erste Ausschüttungen geleistet, wobei ein Soll-Ist-Vergleich nicht vorliegt. 14 Projekte befinden sich zur Zeit insgesamt in unterschiedlichen Phasen der Realisierung, davon sind in fünf Fällen die Projekte bereits fertig gestellt und teilweise verkauft. Seit Mitte 2010 werden die Projekte vor Ort durch eigene Tochtergesellschaften betreut, wodurch das Management auch der Erhöhung der Anzahl der parallel durchzuführenden Projektentwicklungen Rechnung trägt. Auch bei diesem Fonds ist geplant, in Polen mit erfahrenen Projektpartnern und Immobilienunternehmen, die über entsprechende Marktkenntnisse verfügen, zusammenzuarbeiten. Die Einbindung eines externen Partners ist jedoch nicht Investitionsvoraussetzung. n Investition und Finanzierung Die Fondsgesellschaft investiert in den wachstumsstarken polnischen Immobilienmarkt und beabsichtigt den Aufbau (Entwicklung und Bau) eines Portfolios von Einzelhandelsimmobilien in Polen. Investitionen wurden noch nicht vorgenommen (Blind Pool). Die Investitionskriterien sind insgesamt weit gefasst, was aufgrund des eingeschränkten Branchenfokus aber auch notwendig sein dürfte, um die Geschäftsführung in den Investitionsmöglichkeiten nicht zu stark einzuschränken. Grundsätzlich positiv zu bewerten ist das Verkauf-vor-Ankauf-Prinzip, nach dem vor Ankauf eines Projektes in der Regel bereits ein Käufer der fertigen Immobilie gefunden oder das Verkaufsszenario im Wesentlichen entwickelt und in 15 bis 24 Monaten realisierbar sein soll. Investitionen werden nur in Projektentwicklungen vorgenommen, insofern bestehen grundsätzlich Genehmigungs-, Bau- und Fertigstellungsrisiken. Bereits realisierte Projekte aus den vorangegangenen Fonds belegen den Marktzugang. Angabegemäß besteht auch für diesen Fonds eine gut ausgestattete Pipeline an geeigneten Objekten. Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die Erlöse aus dem Verkauf der ersten Projekte reinvestiert werden. Vorgesehen sind neun Erst- und acht Re-Investitionen, wodurch die Risiken entsprechend gestreut werden. Erfolgen Investitionen zusammen mit Projektpartnern oder Investoren, können sich diese mit maximal 50 Prozent an den Objektgesellschaften beteiligen, wobei die Geschäftsführung jeweils im Fonds-Konstrukt verbleiben wird. Die Dienstleistungskosten liegen auf Ebene der Fondsgesellschaft im marktüblichen Rahmen, bedingt durch die konzeptgemäß 17 Projektentwicklungen mit der entsprechenden Anzahl zu gründender Objektgesellschaften in Polen insgesamt jedoch auf einem hohen Niveau. Das Gesamt-Investitionsvolumen soll zu rund 76 Prozent durch Fremdmittel aufzunehmen auf Ebene der Objektgesellschaften finanziert werden. Das Kommanditkapital ist in Höhe von 25 Millionen Euro geplant und kann auf bis zu 50 Millionen Euro erhöht werden. Eine Platzierungsgarantie ist nicht vorgesehen; die Mittel werden jedoch erst dann zur Investition freigegeben, wenn mindestens eine Million Euro platziert worden ist oder mindestens ein Objekt erworben wurde. In diesem Fall wäre die Risikostreuung eingeschränkt, die grundsätzliche Realisierung des Fonds aber abgesichert. Zudem lässt die Höhe des bisher eingeworbenen Eigenkapitals auf eine nicht unerhebliche Platzierungsstärke der Initiatorin schließen; so wurde der mit 25 Millionen Euro geplante Vorläuferfonds mit 40 Millionen Euro Eigenkapital geschlossen. n Wirtschaftliches Konzept Polen ist führendes Land in Mitteleuropa für ausländische Direktinvestitionen mit politischer und wirtschaftlicher Stabilität und weist ein stetiges Wirtschaftswachstum auf. Die Volkswirtschaft verfügt über eine kontinuierlich wachsende konsum- und investitionsfreudige Mittelschicht; 42 Prozent der Einwohner sind jünger als 30 Jahre. Grundsätzlich positiv ist zu bewerten, dass die Projektentwicklungen in wachstumsstarken Mittelzentren Städte ab mindestens Einwohner getätigt werden sollen, die nicht im Fokus institutioneller Investoren stehen, um einen Preiswettbewerb mit diesen zu vermeiden. Der Fokus auf Immobilienprojektentwicklungen bis rund 15 Millionen Euro bietet nach Einschätzung der Fondsgeschäftsführung derzeit das beste Risiko-/Returnprofil. Da vor Ankauf eines Projektes in der Regel bereits ein Käufer der fertigen Immobilie vorhanden sein soll, kann davon ausgegangen werden, dass dieser ebenfalls eine intensive eigene Prüfung des Standorts vorgenommen hat. Kauf- bzw. Mietinteressenten sind, wie auch bei den bisherigen Fonds, international expandierende Einzelhandelskonzerne wie TESCO, Intermarché, Biedronka, NOMI-Baumärkte, Deichmann, Rossmann oder New Yorker. Die Veräußerung der Erst- und Re-Investitionen ist nach Monaten gestaffelt sukzessive geplant, wobei für die einzelnen Projektentwicklungen eine Objektrendite von durchschnittlich 22,11 Prozent p. a. angenommen wird. Abweichungen von den Prognosen können durch den geplanten Fremdkapitalanteil spürbare Auswirkungen auf das Ergebnis haben. Projektentwicklungen bieten generell die Chance auf überdurchschnittliche Gewinne, es bestehen aber auch entsprechend höhere unternehmerische Risiken. Durch die Investition in einen fremden Währungskreis bestehen Wechselkursrisiken, aber auch -chancen. Die in Polen erzielten Einkünfte aus den Veräußerungen der Projekte sind laut Verkaufsprospekt sofern die Anleger der Fondsgesellschaft wie nach dem Fondskonzept vorgesehen über die Treuhandkommanditistin beitreten in Deutschland gemäß Doppelbesteuerungsabkommen von der Besteuerung freigestellt; sie unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt. n Rechtliches Konzept Die Anleger beteiligen sich mittelbar an einer GmbH & Co. KG. Die Geschäftsführung ist bei diesem Fonds nicht vom Selbstkontrahierungsverbot des 181 BGB befreit. Die Hafteinlage ist auf zehn Prozent des nominalen Zeichnungsbetrages beschränkt. Präsenzversammlungen können durch schriftliches Verfahren ersetzt werden, Anleger mit zusammen mindestens zehn Prozent des Kapitals können jedoch eine außerordentliche Gesellschafterversammlung verlangen. Auf Beschluss der Gesellschafterversammlung kann ein aus bis zu drei Personen bestehender Beirat eingerichtet werden. Bei Kündigung durch einen Gesellschafter wird ein Abschlag von zehn Prozent auf den Auseinandersetzungswert des Immobilienportfolios vorgenommen. Ein Plus ist die unabhängige Mittelverwendungskontrolle in der Investitionsphase sowie die Abwicklung in Polen über ein Kontrollkonto der Deutschen Bank Polska. n Interessenkonstellation Da die Treuhänderin keine mit der Initiatorin verbundene Gesellschaft ist, werden Interessenkonflikte vermieden. Auf Projektebene werden jedoch verschiedene Dienstleistungen durch elbfonds-gesellschaften erbracht. Verflechtungen mit den zukünftigen Verkäufern der Grundstücke bestehen angabegemäß nicht. Die Initiatorin leistet nur eine geringe eigene Einlage in den Fonds. Die Initiatorin erhält nach Rückzahlung der Einlage an die Anleger und einer Rendite von acht Prozent pro Jahr nach der IRR- Methode (nicht mit fester Zinszahlung vergleichbar) nach polnischen Steuern 30 Prozent der weiteren Überschüsse, ab zwölf Prozent Rendite 40 Prozent der weiteren Überschüsse. Diese Erfolgsvergütung dürfte das Management entsprechend motivieren. n Prospekt und Dokumentation Der Verkaufsprospekt ist ansprechend und marktüblich gestaltet, das Marktumfeld und das Projektauswahlprocedere werden ausführlich geschildert. Einzelheiten zu den Vorgängerfonds sind unter de aufgeführt, wo detaillierte Angaben zu den Objekten und Projektfortschrittsberichte für die Investitionen aller Fonds der elbfonds-gruppe abrufbar sind. Durch die doppelstöckige Konzeption (aber kein Dachfonds) ist die Darstellung der Dienstleistungskosten (auch die Gesamthöhe der Provisionen und vergleichbaren Vergütungen) etwas unübersichtlich. Eine Leistungsbilanz liegt noch nicht vor. n Gewichtung In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Initiator und Management (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20 Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Charakters.

3 Stärken-Schwächen-Analyse Stärken/Chancen Management mit Erfahrungen aus Vorgängerfonds in Polen Initiator mit eigenen Tochtergesellschaften vor Ort präsent Polen wirtschaftlich dynamisch und politisch stabil Markt mit weiterhin günstigen Entwicklungsperspektiven Risikostreuung durch 17 angestrebte Ziel-Investments an verschiedenen Standorten geplant Projektpipeline mit umfangreicher Anzahl von Objekten Treuhänder unabhängig vom Initiator / externe Mittelverwendungskontrolle Motivation des Managements durch Erfolgsbeteiligung Chancen auf überdurchschnittliche Ergebnisse Schwächen/Risiken Initiatorin mit relativ kurzer Emissionshistorie Investitionen stehen noch nicht fest (Blind Pool) Keine Platzierungsgarantie Genehmigungs-, Bau- und Fertigstellungsrisiken Hoher Fremdkapitalanteil auf Projektebene vorgesehen Konzeptgemäß erhöhte Dienstleistungskosten Generell erhöhte unternehmerische Risiken Emissionserfahrung Die G.U.B.-Beurteilung PLATZIERTES EIGENKAPITAL 1 Gesamt: 1 Ohne vorliegendes Angebot; elbfonds-gruppe Das Fazit Projektentwicklung Immobilien Polen: Private Placement Polen: ANZAHL DER FONDS 1 rund 88,5 Mio. Euro 78,5 Mio. Euro 10,0 Mio. Euro Gesamt: 6 Projektentwicklung Immobilien Polen: 4 Private Placement Polen: 2 Initiator und Management (30 %) Investition und Finanzierung (20 %) Wirtschaftliches Konzept (20 %) Rechtliches Konzept (10 %) Interessenkonstellation (10 %) Prospekt und Dokumentation (10 %) Gesamt (100 %) Punkte 76 Punkte 75 Punkte 74 Punkte 76 Punkte 78 Punkte 75 Punkte 76 gut Urteil Die elbfonds-gruppe ist Pionier mit Einzelhandelsimmobilien in Polen im Rahmen geschlossener Fonds. Die 2006 gegründete Gruppe verfügt über ein erfahrenes Management im Bereich geschlossener Beteiligungsmodelle. Die Investitionsstrategie ist grundsätzlich nachvollziehbar. Polen als führendes Land für ausländische Direktinvestitionen in Mitteleuropa und Volkswirtschaft mit stetigem Wirtschaftswachstum in Europa bietet wirtschaftliche und politische Stabilität. Die bisherigen Investitionen und Platzierungserfolge von elbfonds deuten auf einen entsprechenden Marktzugang hin. Vorteilhaft sind die geplante Risikostreuung durch diverse Objekte in verschiedenen Regionen und die polnischen Tochtergesellschaften vor Ort. Der Erfolg des Fonds hängt vor allem davon ab, dass sich auf dem dortigen Immobilienmarkt das Segment des großflächigen Einzelhandels weiter expansiv entwickelt und dass den Investitionskriterien entsprechende Projekte identifiziert, realisiert und wie geplant verkauft werden können. Das Angebot ist unternehmerisch geprägt und bietet entsprechende Chancen und Risiken.

4 Kennzahlen 1 Eigenkapital: 24,6 % Investitionen 2 und Liquiditätsreserve: 81,9 % Baubetreuung: 3,0 % Erwerbs-Nebenkosten, sonstiges: 0,3 % Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 3 : 9,5 % Finanzierungskosten: 5,3 % 1 Verhältnis zum Gesamt-Investitionsvolumen inkl. Agio bei Erreichen des angestrebten Eigen- und Fremdkapitalvolumens; konsolidiert für Fonds- und Objektgesellschaften 2 Inkl. Bau-Nebenkosten wie Architektenleistungen und technische Planungsleistungen 3 Inkl. Maklergebühren, Ankaufs- und laufende Investitionsberatung sowie Fremdkapitalvermittlung auf Ebene der Objektgesellschaften Eckdaten Branche: Investitionsvorhaben: Immobilien Ausland Handelsimmobilien (Projektentwicklungen) in Polen (Blind Pool) Eigenkapital: Euro 1 Investitionsvolumen: Euro Mindestbeteiligung: Euro 1 Agio: Dauer der Gesellschaft: Drei Prozent Unbestimmt; vorgesehen ca. drei Jahre und neun Monate. Ordentliche Kündigung durch Kommanditisten erstmals zum mit Verlängerungsoption der Geschäftsführung von zweimal je einem Jahr Prognostizierte Auszahlungen: 2013: 15,00 Prozent 2014: 25,00 Prozent 2015: 106,27 Prozent Prognostizierter Gesamtrückfluss: Treuhänderin: Mittelverwendungskontrolle: 146,27 Prozent (nach polnischen Steuern) Elbtreuhand Martius 7 GmbH, Hamburg DONNER & REUSCHEL TREUHAND-Gesellschaft mbh & Co. KG, Hamburg 1 Zzgl. Agio

5 Das Angebot Anleger können sich mittelbar über die Treuhänderin an der DIREKT INVEST POLEN 7 Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft/Fonds), Hamburg, beteiligen. Die Fondsgesellschaft plant, in Polen in wachstumsstarken Mittelzentren Projektentwicklungen vorwiegend im Bereich Handelsimmobilien zu erwerben, die Gebäude zu erstellen und danach mit dem Ziel der Realisierung des Wertzuwachses zu verkaufen. Die Investitionen erfolgen über polnische Objektgesellschaften in der Rechtsform einer S.K. (deutscher Kommanditgesellschaft ähnlich) für die einzelnen Immobilienprojektentwicklungen. Der Anbieter elbfonds Invest GmbH Firmensitz: Elbchaussee 336, Hamburg Hauptverwaltung: Hans-Henny-Jahnn-Weg 29, Hamburg Telefon: 040 / Telefax: 040 / info@elbfonds-invest.de Internet: Sitz: Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt (Datum der Prospektaufstellung: 4. Januar 2012; Datum der Veröffentlichung: 13. Januar 2012), Projektliste der elbfonds Invest GmbH und Antworten auf Fragen der G.U.B. Analysedatum: 31. Januar 2012 Hamburg Gründungsjahr: 2010 Stammkapital: Geschäftsführer: Gesellschafter: Verbundene Unternehmen: Euro Stephan Groht Dr. jur. Kurt-Georg Herzog elbfonds GmbH Stammkapital: Geschäftsführer: Gesellschafter: Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit gegründet und kann erstmals zum durch den Anleger gekündigt werden. Vorgesehen ist, den Fonds innerhalb eines Zeitrahmens von rund drei Jahren und neun Monaten abzuwickeln. Eine Verlängerung um zweimal jeweils ein Jahr ist möglich. Initiatorin des Fonds ist die elbfonds Invest GmbH, Hamburg. Als Treuhänderin fungiert die Elbtreuhand Martius 7 GmbH, Hamburg, Tochtergesellschaft einer Steuerberatungsgesellschaft. Die Mittelverwendungskontrolle in der Investitionsphase übernimmt eine Treuhandgesellschaft mit Bankenhintergrund Euro Stephan Groht Dr. jur. Kurt-Georg Herzog Stephan Groht elbfonds Estate GmbH, Hamburg elbfonds Verwaltung GmbH, Hamburg elbfonds Report GmbH, Hamburg elbfonds Development Sp. z o.o. (Polen) elbfonds Service Sp. z o.o. (Polen) G.U.B.-Analyse: elbfonds Invest GmbH n Direkt Invest Polen 7 Immobilien Portfolio Fonds GmbH & Co. KG

6 A N A L Y S E DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS GEGRÜNDET 1973 G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh Stresemannstraße Hamburg Telefon: (0 40) Telefax: (0 40) Internet: info@gub-analyse.de Die G.U.B.-Bewertungsstufen Die G.U.B.-Normalgewichtung 81 bis 100 Punkte: + 61 bis 80 Punkte: 41 bis 60 Punkte: + 0 bis 40 Punkte: - 20 % Initiator und Management 30 % Investition und Finanzierung 20 % Wirtschaftliches Konzept 10 % Rechtliches Konzept 10 % Interessenkonstellation 10 % Prospekt und Dokumentation Wichtige Hinweise zur G.U.B.-Analyse Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen Marktinformationen. Nach Paragraf 13 Verkaufs-prospektgesetz i.v.m. 44 Absatz 1 Börsengesetz besteht eine Haftung der Prospektverantwortlichen bei einem fehlerhaften Prospekt nur innerhalb von sechs Monaten nach der Veröffentlichung des Prospekts. Die G.U.B.-Analyse erfolgt unabhängig davon, ob dieser Zeitraum zum Zeitpunkt der Analyse bereits verstrichen ist oder innerhalb des weiteren Platzierungszeitraums der Vermögensanlage voraussichtlich verstreichen wird. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage- Objekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse sind nicht berücksichtigt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein solches Gutachten vorliegt. Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen. Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbh, Stresemannstraße 163, Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) , Internet: info@gub-analyse.de G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet