I. Grundstück, Finanzierung und Wohnungsmarkt

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1 I. Grundstück, Finanzierung und Wohnungsmarkt Univ.-Prof. Dr.-Ing. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Planungs- und Bauökonomie Brandenburgische Technische Universität Cottbus Konrad-Wachsmann-Allee Cottbus Deutschland Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Grundstück und Finanzierung Wohnungsmarkt Immobilieninvestition eine Beispielrechnung Grundlagen der Beispielrechnung Ermittlung der Gesamtkosten der Wohnanlage Angestrebter Verkaufserlös Kalkulation des angemessenen Mietpreises Der Vervielfältiger in der Immobilienwirtschaft Grundstückskosten und Zinssatz als Variable Weitere Berechnungen Schlussbemerkung Literatur

2 Wie setzt sich eine Investition in eine Immobilie zusammen? Wann ist sie vorteilhaft? Welche Kosteneinflüsse sind zu beachten? Diese Fragen werden am Beispiel von Wohnimmobilien erörtert. Dazu werden anhand einer 3-Raum-Wohnung, die Teil einer Wohnanlage ist, zwei ausgewählte Kosteneinflüsse untersucht. Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Bewertung eines Objektes unter Berücksichtigung des Marktes. Mit Hilfe des sogenannten Vervielfältigers kann der Investor oder Eigentümer einer Wohnung eine Einschätzung vornehmen. 1. Einleitung Eine Immobilieninvestition setzt sich aus den Kosten für den Erwerb und die Erschließung des Grundstücks, den Ausgaben für Planung und Ausführung des Objektes zusammen. Die Kosten der Finanzierung bis zum Nutzungsbeginn dürfen ebenfalls nicht vergessen werden. Die wirtschaftliche Planung des Bauwerks stellt dabei einen Schwerpunkt im Aufgabenbereich der Architekten und Ingenieure dar. Bei der Planung werden Grundrisse, Konstruktionen, Technische Anlagen und der Baukörper optimiert. Bei der Überwachung der Ausführung sind die Terminund Kosteneinhaltung sowie die von Mängeln freie Herstellung zu verfolgen. Welche Kosteneinflüsse sind darüber hinaus von Bedeutung? Der Anteil der Bauwerkskosten an einer Immobilieninvestition wird in den letzten Jahrzehnten zunehmend geringer. Die Kosten für das Grundstück und die Zwischenfinanzierung machen in vielen Fällen bereits die Hälfte der Gesamtinvestition aus. Damit sind die Grundstücks- und Kapitalkosten entscheidende Einflussfaktoren. Nur eine ausreichend hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt garantiert die notwendige Rendite. Was ist eine Immobilie unabhängig von ihren Herstellungskosten wert, wenn in erster Linie das Verhältnis von Angebot und Nachfrage betrachtet wird? In Österreich und Deutschland ist der Bestand an Wohngebäuden so hoch wie nie zuvor in ihrer Geschichte. In beiden Ländern werden die Wohnungsmärkte durch Gesetze und Verordnungen reguliert. Sie sind aus berechtigten Gründen Gegenstand der Sozialpolitik. Unter welchen Bedingungen ist es für einen privaten Investor zurzeit vorteilhaft, in Wohnungen zu investieren? 2. Grundstück und Finanzierung Das Grundstück und die finanziellen Mittel einer Immobilieninvestition zählen aus volkswirtschaftlicher Sicht zu den Produktionsfaktoren. Darunter versteht man alle zur Produktion verwendeten Güter materieller und immaterieller Art. Ihr Einsatz ist für die Herstellung anderer wirtschaftlicher Güter aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen not- 2

3 wendig. Mit dem koordinierten Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital wird ein Ertrag erwirtschaftet. Für die Herstellung von Bauwerken sind alle drei genannten Produktionsfaktoren unverzichtbar. Der Faktor Boden umfasst alle natürlichen Ressourcen wie land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen, Fundorte von Rohstoffen, insbesondere den Energieträgern Kohle oder Erdöl. Boden steht in diesem Zusammenhang als Standort für Wohngebäude. Wer baut, benötigt das Nutzungsrecht für ein Grundstück im katasterrechtlichen Sinne. Der Wert eines Grundstücks hängt in erster Linie von seiner Lage ab. Eine zentrale Lage mit einer guten Infrastruktur und einer hohen Nachfrage führt zu einem hohen Wert. Auch die Größe und der Zuschnitt des Grundstücks haben einen Einfluss auf den Grundstückspreis. Von besonderer Bedeutung ist die Bebaubarkeit. Vor allem Art und Maß der baulichen Nutzung (BauNVO) sind hier ausschlaggebend. In deutschen Großstädten kann erschlossenes Bauland für eine Wohnbebauung am Ortsrand für unter 100 /m² Fläche Baugrundstück (FBG) erworben werden. In Ballungszentren werden für die gleiche Nutzung durchaus Preise von 800 /m² FBG und mehr bezahlt. Der Preis für ein erschlossenes Baugrundstück stellt somit für die Herstellungskosten einer Immobilie einen wesentlichen Einflussfaktor dar. Bauinvestitionen sind kapitalintensiv, das gilt auch für die Finanzierung aller Aufwendungen vor Nutzungsbeginn. Kapital gilt nach seiner ökonomischen Verwendung neben Arbeit und Boden als dritter Produktionsfaktor. Es steht der Produktion nicht ohne weiteres zur Verfügung, sondern muss wie die anderen Produktionsfaktoren bereitgestellt werden. Im Sinne der Finanzierung versteht man unter Kapital alle finanziellen Mittel, die in Form der Eigen- und Fremdfinanzierung benötigt werden. Bauprojekte, so auch Wohnbauten, werden in der Regel mit einem erheblichen Anteil von Fremdkapital finanziert. Für die Bereitstellung von Fremdkapital hat der Kreditnehmer Zinsen zu zahlen. Auch der Einsatz von Eigenmitteln, z. B. ein vorhandenes Grundstück oder der Aufwand des Bauherrn bei der Wahrnehmung seiner Interessen, ist in Form der kalkulatorischen Eigenkapitalverzinsung zu berücksichtigen. Die folgenden Betrachtungen berücksichtigen jedoch die Art der Finanzierung nicht. Die Planung und Optimierung der Mittelbereitstellung einer Bauinvestition ist ein gesondertes Thema. Auf jeden Fall sind unabhängig von der Art der Finanzierung bei jeder Investition die vollständigen Kapitalkosten in angemessener Höhe zu berücksichtigen. 3

4 3. Wohnungsmarkt Es gibt zurzeit keine allgemein gültige Definition für den Begriff Wohnung. Unabhängig davon werden die Wohnfläche und die Anforderungen an Wohnräume durch Normen, Verordnungen und die Bauordnungen der Länder bestimmt. Mit Rückgriff auf die nicht mehr gültige DIN 283: , Wohnungen, ist unter einer Wohnung zu verstehen: die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort. [...] (DIN 283: , Wohnungen). Anmerkung: Zwar trat die DIN 283 im Jahr 1983 ersatzlos außer Kraft, jedoch wird diese Definition in der Praxis immer noch analog angewandt. Auf dem Wohnungsmarkt bildet sich durch Angebot (Wohnung) und Nachfrage (Miete, Erwerb) ein Preis. Das Angebot von Wohnungen unterscheidet sich hinsichtlich der Anzahl der Wohnräume, der Wohnfläche, der Qualität der Wohnung, der Lage und des Kaufpreises oder Mietzinses für eine Wohnung. Durch Neubauten einerseits und den Abbruch und die Beseitigung bestehender Gebäude andererseits, verändert sich das Angebot auf dem Wohnungsmarkt ständig. Die Nettokaltmiete in /m² Wohnfläche (WF) ist der entscheidende Preis auf dem Mietwohnungsmarkt. Für den Eigentümer soll die Nettokaltmiete mindestens die Kosten der Bereitstellung des Objektes decken. Die Bereitstellungskosten setzen sich aus der kalkulatorischen Abschreibung des Gebäudes, den Kosten der Finanzierung, der Verwaltung und der Instandhaltung zusammen. Auch das Mietausfallwagnis muss bei der Kalkulation berücksichtigt werden. Die Betriebskosten werden gesondert verrechnet. Unabhängig davon ist die erzielbare Nettokaltmiete für z. B. eine Wohnung in hohem Maße vom Standort der Immobilie und der aktuellen Nachfrage nach vergleichbaren Flächen abhängig. 4. Immobilieninvestition eine Beispielrechnung Eine Immobilieninvestition setzt sich aus einer Vielzahl von Maßnahmen und Kostenbestandteilen zusammen, die unterschiedlichen Kosteneinflüssen unterliegen. Es liegt eindeutig im Interesse eines Investors, so früh wie möglich einen Überblick über die Kosten einer Immobilie zu bekommen, um die Vorteilhaftigkeit seines Projekts beurteilen zu können. Eine Investition ist nur dann rentabel, wenn langfristige Rückzahlungen zu erwarten sind und gleichzeitig eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals erreicht wird. Die Angemessenheit der Verzinsung richtet sich zum Einen nach den alternativen Anlagemöglichkeiten des vorhandenen Kapitals und zum Anderen nach dem Investitionsrisiko. 4

5 Als Grundlage für eine Entscheidung über eine Immobilieninvestition ist eine vollständige Kostenermittlung aufzustellen. In Österreich und Deutschland gelten die Normen ÖNORM : , Bauprojektund Objektmanagement Teil 1: Objekterrichtung und die DIN 276-1: , Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau, die unter anderem Grundsätze, Begriffe und die Stufen der Kostenermittlung enthalten. Immobilieninvestition ÖNORM B DIN Erschlossenes Grundstück KB 0 Grund KG 100 Grundstück KB 1 Aufschließung KG 200 Herrichten und Erschließen KB 2 Bauwerk -Rohbau KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen Gebäude KB 3 Bauwerk - Technik KB 4 Bauwerk - Ausbau KG 400 Bauwerk Technische Anlagen KB 5 Einrichtung KG 600 Ausstattung und Kunstwerke Außenanlagen KB 6 Außenanlagen KG 500 Außenanlagen Nebenkosten ohne Finanzierungs kosten KB 7 Planungsleistung en KG 700 ohne KB 8 Nebenleistungen KG 760 KB 9 Reserven Baunebenkosten ohne Finanzierung Finanzierungskosten - Finanzierungskosten KG 760 Finanzierung Tabelle 1: Die Immobilieninvestition und ihre Kostenbestandteile nach ÖNORM B (Österreich) und DIN (Deutschland) Tabelle 1 zeigt die Gliederung einer Immobilieninvestition unter Berücksichtigung der Normen für die Kostenplanung in Österreich und Deutschland. Die Finanzierungskosten sind nicht Gegenstand der ÖNORM B Sie müssen aber als Teil einer Immobilieninvestition auf der Seite des Bauherrn auf jeden Fall in die Berechnung einbezogen werden. Bei den nachfolgenden Berechnungen wird unterstellt, dass bei einer Investition in eine Wohnanlage das Gebäude und die Außenanlagen vom Architekten und Fachingenieuren mit hohem Kostenbewusstsein geplant, 5

6 die erforderlichen Bauleistungen an leistungsfähige und zuverlässige Firmen vergeben, deren Arbeiten termin- und kostengerecht sowie frei von Mängeln ausgeführt werden und die Nebenkosten, zusammengesetzt aus dem Aufwand des Bauherrn, den Honoraren des Architekten und der Fachingenieure sowie Gebühren und alle weiteren Nebenkosten in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung stehen. Von besonderem Interesse sind bei der vorliegenden Untersuchung die folgenden Kostenbestandteile der Investition: Das erschlossene Bauland, Erwerb oder Verwendung von vorhandenem Baugrund. Die Kosten der Finanzierung vor Nutzungsbeginn. Sie weisen erfahrungsgemäß große Unterschiede je nach Standort und Region sowie den jeweiligen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf Grundlagen der Beispielrechnung Der Berechnung liegt eine Wohnanlage mit hundert 3-Raum-Wohnungen und einer entsprechenden Anzahl Tiefgaragenstellplätze zu Grunde. Die 3-Raum-Wohnung setzt sich wie folgt zusammen: Wohnraum Schlafraum Kinderzimmer Küche Bad Flur Balkon (3,00 m² zur Hälfte =) Fläche der 3-Raum-Wohnung gesamt 18,00 m² WF 14,00 m² WF 10,00 m² WF 8,00 m² WF 5,00 m² WF 6,00 m² WF 1,50 m² WF 62,50 m² WF Tabelle 2: Wohnfläche der 3-Raum-Wohnung Es wird von m² Grundstücksfläche ausgegangen. Es liegt ein Bebauungsplan vor. Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,8. Die Bebauung ist auf 3 Vollgeschosse begrenzt. Unter diesen Bedingungen ist eine Bebauung mit m² Geschossfläche (GF) möglich. Die bebaute Fläche beträgt 4.000,00 m². Im ausreichend großen Kellergeschoss (KG) können Stellplätze, Abstellräume und die Technikflächen angeordnet werden (Begriffe und Abkürzungen gemäß BauNVO). 6

7 Der Investor hat eine erhöhte Nachfrage nach 3-Raum-Wohnungen erkannt. Für jede Wohnung (WE) ist ein Tiefgaragenplatz vorzusehen. Je Stellplatz wird von nicht weniger als 30,00 m² Brutto-Grundfläche (BGF) ausgegangen. Aus jeweils 62,50 m² WF pro Wohnung ergibt sich mit dem Faktor 1,93 pro Wohneinheit (WE) für das Verhältnis von WF/BGF: 62,50 m² WF x 1,93 BGF/WF = 120,63 m²; gerundet 120,00 m² BGF. Anmerkung: Der Faktor 1,93 wurde für Mehrfamilienhäuser, mittlerer Standard, ermittelt (BKI Baukosten Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2009, S. 381). Es lassen sich auf dem Grundstück 100 Wohnungen zu jeweils 120,00 m² BGF als Vollgeschosse errichten. Die 100 notwendigen Tiefgaragenstellplätze (TG) mit insgesamt 3.000,00 m² BGF können im Kellergeschoss (KG) untergebracht werden. Für die zusätzlich notwendigen Abstell- und Technikflächen der Wohnanlage sind die verbleibenden 1.000,00 m² BGF im KG ausreichend. Bei der Fläche handelt es sich um Vollgeschosse im Sinne der Landesbauordnung. 3. Vollgeschoss Wohnen (34 WE) BGF = GF 2. Vollgeschoss Wohnen (34 WE) BGF = GF 1. Vollgeschoss Wohnen (32 WE und Durchgang) BGF = GF Kellergeschoss Tiefgarage, Keller, Technik BGF Tabelle 3: Schema für die Anordnung der Wohnungen, der Tiefgaragenstellplätze und sonstigen Flächen, Anmerkung: Die Brutto-Grundfläche (BGF) des Kellergeschosses zählt nicht als Geschossfläche (GF) im Sinne von Art und Maß der baulichen Nutzung nach BauNVO Ermittlung der Gesamtkosten der Wohnanlage Die Größe der Wohnanlage beträgt m² Brutto-Grundfläche (BGF), davon entfallen m² BGF auf das Erdgeschoss und die zwei Obergeschosse mit den Wohnungen und m² BGF auf das Kellergeschoss mit Tiefgaragenstellplätzen, Abstellräumen oder Mieterkellern und Technikflächen. Da die bebaute Fläche m² beträgt, verbleiben m² Außenanlagenfläche (AUF). Es wird von folgenden Voraussetzungen ausgegangen: Das erschlossene Grundstück kann zu 200,00 /m² FBG erworben werden. Für die Bauwerkskosten (KB 2 - KB 4 oder KG ) wird ein Kostenkennwert von 750,00 /m² BGF (mittlerer Standard) gesetzt. 7

8 Einrichtung bzw. Ausstattung sind in geringem Umfang vorgesehen und sollen in den Bauwerkskosten enthalten sein. Die Außenanlagen werden begrünt und soweit erforderlich befestigt. Dafür sollen nicht mehr als 50,00 /m² Außenanlagenfläche (AUF) aufgewendet werden. Vorbehaltlich genauer Ermittlungen werden für Baunebenkosten, ausgenommen die Finanzierung vor Nutzungsbeginn, (KB 7 BK 8 oder KG 700 ohne KG 760) mit 20 % der Bauwerkskosten und der Außenanlagen angesetzt. Die Finanzierungskosten werden für die Projektdauer mit einem Zinssatz von 5 % pro Jahr gerechnet. Auf eine nähere Betrachtung der Finanzierung, so auch die Eigen- und Fremdkapitalanteile, wird im Rahmen dieser Modellrechnung bewusst verzichtet. Die gesamte Projektdauer beträgt 24 Monate, davon entfallen 12 Monate auf die Bauausführung. Das Baugrundstück wird zum Projektbeginn erworben und vollständig (100 %) bezahlt. Kostenbestandteile der Immobilieninvestition Gesamtkosten mittlere Kapitalbindung Zinssatz p.a. Dauer Zahlungsstand Finanzierungskosten Erschlossenes Grundstück (FBG) m² FBG x 200,00 /m² FBG Bauleistungen Gebäude (BGF) m² BGF x 750 /m² BGF Bauleistungen Außenanlagen m² AUF x 50 /m² AUF Nebenkosten (o. Finanzierung) Gesamtkosten (o. Finanzierung) Finanzierungskosten (5 % p.a.) Gesamte Immobilieninvestition 3.000,0 T 100 % 5 % 24 Mon. 100 % 300,0 T ,0 T 50 % 5 % 12 Mon. 80 % 240,0 T 550,0 T 50 % 5 % 12 Mon. 80 % 11,0 T 2.510,0 T 50 % 5 % 24 Mon. 80 % 100,4 T ,0 T ,4 T ,4 T ,4 T Tabelle 4: Ermittlung der gesamten Immobilieninvestition einschließlich Finanzierungskosten (Kostenstand 2. Quartal 2009, inklusive Mehrwertsteuer) Die Finanzierungskosten fallen für den Investor in Höhe von nur für die Aufwendungen und Leistungen an, die er bis zur Fertigstellung der Wohnanlage bereits bezahlt hat. Die Finanzierungskosten des Investors werden auf folgender Grundlage ermittelt: Das erschlossene Grundstück wird zu Projektbeginn vollständig bezahlt (Zahlungsstand 100 %). Die Kapitalkosten werden bei 8

9 vollständiger Kapitalbindung (100 %) über die gesamte Projektdauer von 24 Monaten (2 Jahre) mit dem Finanzierungszinssatz von 5 % pro Jahr gerechnet. Die Bauarbeiten für das Gebäude und die Außenanlagen werden erst nach zwölfmonatiger Planung begonnen. Während der ebenfalls einjährigen Bauzeit muss der Bauherr nach Leistungsfortschritt und Rechnungsprüfung die fälligen Rechnungen der ausführenden Firmen bezahlen. Die Kapitalbindung für die Bauarbeiten wächst mit dem Baufortschritt kontinuierlich. Vereinfacht kann man deshalb die Kapitalbindung im Mittel mit 50 % ansetzen. Außerdem sind bei Fertigstellung des Objektes nicht alle Bauleistungen bezahlt, der Zahlungsstand wird nach praktischer Erfahrung mit 80 % angenommen. Entsprechendes gilt für die Baunebenkosten. Die Ermittlung der entsprechenden Finanzierungskosten erfolgt über 2 Jahre. Die Kapitalbindung beträgt im Mittel 50 % und weist zur Fertigstellung ebenfalls einen Zahlungsstand von 80 % auf Angestrebter Verkaufserlös Als Grundlage für die Erlösplanung ergeben sich bei einem Grundstückspreis von 200 /m² FBG und einem Fremdkapitalzins von 5 % pro Jahr Herstellungskosten in Höhe von für die gesamte Wohnanlage oder pro Wohneinheit mit einem Tiefgaragenstellplatz. Unter der Voraussetzung, dass alle Wohnungen sofort für 3.000,00 /m² WF und die Tiefgaragenstellplätze für jeweils ,00 /TG zu verkauft werden, beträgt der Verkaufserlös insgesamt: 100 WE zu 62,50 m² x 3.000,00 /m² WF = , TG zu ,00 /TG = ,00 Verkaufserlös = ,00 (Kostenstand 2. Quartal 2009, inklusive Mehrwertsteuer) Eine Wohneinheit mit einem Stellplatz soll somit ,00 kosten. Erfolgt der Verkauf wie dargestellt, ergibt sich ein Gewinn von aus der Differenz der Gesamtkosten von und dem gesamten Verkaufserlös. Das entspricht einer Rendite von 6,9 % auf die gesamte Investition. Behält der Investor die Wohnanlage im Bestand, stellt sich für ihn die Frage nach einem angemessenen Mietpreis, genauer der Nettokaltmiete pro m² WF im Monat. 9

10 4.4. Kalkulation des angemessenen Mietpreises Der Investor ermittelt, zu welchem Mietzins die Wohnungen vermietet werden müssen, damit sich das Eigenkapital mit wenigstens 5 % p. a. verzinst. Die Ermittlung erfolgt in Anlehnung an das herkömmliche Berechnungsverfahren der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Folgende Daten sind bekannt: Die Wohnanlage besteht aus 100 Wohnungen mit jeweils 62,50 m² WF oder m² WF insgesamt. Die 100 Tiefgaragenstellplätze werden zu /TG verkauft oder gesondert vermietet. Sie werden deshalb nicht weiter betrachtet. Gesamtkosten der Wohnanlage ohne Grundstück ohne Tiefgarage Zwischensumme Vor Nutzungsbeginn ergeben sich für die Wohnanlage mit 100 Wohneinheiten einschließlich der Baunebenkosten und der Finanzierung vor Nutzungsbeginn anteilige Herstellkosten in Höhe von Die Kapitalkosten ab Nutzungsbeginn werden bei durchschnittlich halber Kapitalbindung (50 %) weiterhin mit 5 % Verzinsung gerechnet. Für die kalkulatorische Abschreibung des Gebäudes mit Außenanlagen wird eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 40 Jahren angesetzt. Die Verwaltungskosten werden mit 254,00 /WE und die Instandsetzungsrücklage wird mit 7,00 /m² WF pro Jahr kalkuliert. Für kurzzeitige Leerstände durch z. B. Mieterwechsel wird das Mietausfallwagnis mit 2 % des Mietertrages in die Kalkulation einbezogen. In den Mietverträgen wird geregelt, dass die Betriebskosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Die Nettokaltmiete soll wenigstens den Erhalt des Kapitals und dessen angemessene Verzinsung erlauben sowie die laufenden Ausgaben für Verwaltung, Instandsetzung und das Mietausfallwagnis decken. Die Ermittlung orientiert sich an der Gliederung der DIN 18960: , Nutzungskosten im Hochbau. Zusätzlich wird das Mietausfallwagnis als kalkulatorische Kostengröße berücksichtigt. 10

11 Ermittlung der Nutzungskosten und des Mietausfallwagnisses Kalkulatorische Kosten Kapitalkosten Grundstück Kapitalkosten Gebäude (ohne Tiefgarage, mit Nebenkosten, Finanzierung) Abschreibung Gebäude (ohne Tiefgarage, mit Nebenkosten, Finanzierung) Ausgabenwirksame Kosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandsetzung (Rücklage) Zwischensumme Mietausfallwagnis Nettokaltmiete (mindestens) Kostenanteil, Kapitalbindung, Zinssatz x 100 % x 5 % x 50 % x 5 % /40 Jahre 254,00 /WE* p. a. x 100 WE Umlage auf Mieter nach Verbrauch oder Umlage 7,00 /m²* p.a. x 62,5 m²/we x 100 WE 2 % der Nettokaltmiete alle WE in /Jahr /m² WF im Monat ,00 /m² ,82 /m² ,82 /m² ,34 /m² ,58 /m² - 12,56 /m² 0,25 /m² 12,81 /m² Tabelle 5: Ermittlung der Kosten der Wohnanlage pro Jahr insgesamt und pro m² Mietfläche im Monat als Orientierung für eine kostendeckende Nettokaltmiete. Anmerkung (*): entsprechend II. BV Wird auf dem Wohnungsmarkt eine Nettokaltmiete von rund 13,00 /m² WF erreicht und die Miete langfristig an die allgemeine Teuerung angepasst, kann der Eigentümer den Wert seiner Immobilie langfristig erhalten und das eingesetzte Kapital angemessen verzinsen. Es wird weiterhin eine Einschätzung vorgenommen, zu welchem Kaufpreis die Wohnungen veräußert werden könnten. Sie erfolgt mit Hilfe des sogenannten Vervielfältigers, der als Indikator für den Handel von Immobilien dient. Der Standort der Immobilie spielt dabei eine entscheidende Rolle. Auf der Grundlage des Preises für das erschlossene Grundstück (200 /m² FBG) wird von einer mittleren Attraktivität der Grundstückslage ausgegangen. 11

12 5. Der Vervielfältiger in der Immobilienwirtschaft Der sogenannte Vervielfältiger ergibt sich aus dem Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur Nettokaltmiete pro Jahr: Kaufpreis / Nettokaltmiete pro Jahr = Vervielfältiger Die Nettokaltmiete soll die Kosten der Bereitstellung (kalkulatorische Abschreibung und Finanzierung), der Verwaltung sowie der Instandhaltung einer Immobilie und das Mietausfallwagnis decken. Die Nebenoder Betriebskosten sind nicht enthalten. Die erzielbare Nettokaltmiete ist wesentlich vom Standort und der Nachfrage abhängig. Sie muss es erlauben, die Immobilie langfristig zu erhalten. Je höher die Qualität der Immobilie ist, desto größer fällt der Vervielfältiger aus. Bei einer Untersuchung in knapp 120 deutschen Städten, für das zweite Quartal 2008, hat das Empirica-Institut im Auftrag von DB-Research festgestellt: In Zwickau kostet eine Wohnung mittlerer Güte etwa 11 Jahresmieten, in Ingolstadt oder Bamberg dagegen sind es mehr als 25. Dies ist offensichtlich dann vereinbar, wenn für Ingolstadt stark steigende Mieten, für Zwickau indes deutlich fallende Mieten erwartet werden. ( aufgerufen am ) Der Zusammenhang zwischen Vervielfältiger und der Verzinsung (Bruttorendite) der Investition ergibt sich aus der folgenden Formel: 100 / Vervielfältiger = Zinssatz (Bruttorendite) Von der Bruttorendite sind die kalkulatorische Abschreibung, die Verwaltungskosten und die Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes abzuziehen. Der Zinseszinseffekt und Preissteigerungen, z. B. eine Mietpreissteigerung, sind ebenfalls nicht berücksichtigt. Je besser die Lage und die Vermietung einer Immobilie sind, desto geringer darf die Rendite sein. Je niedriger die zu erwartende Nachfrage für eine Immobilie ist, desto höher muss die zu erreichende Rendite sein. Die Höhe einer notwendigen Rendite richtet sich nach dem kalkulierten Risiko der Gesamtinvestition. Für die erzielbare Rendite spielen veschiedene Gesichtspunkte eine Rolle, wie der Standort, der bauliche Zustand, die Architektur des Objektes sowie die Mieterlöse. Bei schlechtem Standort, Schäden am Gebäude, Leerstand oder Mietrückstand muss die notwendige Rendite hoch angesetzt werden um das ebenfalls hohe Risiko zu kompensieren. 12

13 Vervielfältiger ,7 14,3 12,5 11,1 10 9,1 8,3 Zinssatz (Bruttorendite) 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 11 % 12 % Tabelle 6: Verhältnis ausgewählter Vervielfältiger und zugehöriger Zinssatz (Bruttorendite) Die genannte Untersuchung zeigt, dass in Städten mit überdurchschnittlich hohen Mieten für Geschosswohnungen auch deren Kaufpreise vergleichsweise hoch sind. Dies ist kaum überraschend, denn die Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung sollte steigen, je mehr Miete man durch den Kauf in der Zukunft sparen kann. Da wir die Zukunft nicht kennen, dient die Gegenwart als Hilfsmittel für die Bewertung: Kaufpreise für Wohnimmobilien werden deshalb regelmäßig als Vielfaches der Jahresmiete ausgewiesen. Für alle Städte ergibt sich ein (ungewichteter) Vervielfältiger von etwa 19. ( aufgerufen am ) Sollte der Eigentümer die Beispielwohnung, für die er 3.000,00 /m² WF bezahlt hat, tatsächlich zu 13,00 /m² WF vermieten, dann dürfen bei Verkauf einer Wohnung über den Vervielfältiger folgende Quadratmeterpreise erwartet werden: in weniger guten Lagen 13,00 /m² WF x 12 x 11 = 1.716,00 /m² WF in mittleren Lagen 13,00 /m² WF x 12 x 19 = 2.964,00 /m² WF in sehr guten Lagen 13,00 /m² WF x 12 x 25 = 3.900,00 /m² WF. Hierzu sind einige kritische Fragen zu stellen: Gelingt es dem Investor, in sehr guten Lagen das erschlossene Baugrundstück für nur 200,00 /m² FBG zu erwerben oder muss er vielleicht 400,00 /m² FBG oder mehr bezahlen. Schafft es der Eigentümer, in weniger guten Lagen, eine solche Wohnung für 13,00 /m² WF im Monat zu vermieten oder muss er sich mit 8,00 /m² WF im Monat begnügen. Die Einschätzung der Lage einer Immobilie und des Wohnungsmarktes am Standort bleibt ein schwieriges Unterfangen. Ohne eine vollständige und sorgfältige Ermittlung der Immobilieninvestition sind die Risiken nicht abschätzbar. 13

14 6. Grundstückskosten und Zinssatz als Variable Weitere Berechnungen Die oben gezeigte Beispielrechnung mit 200 /m² FBG für das erschlossene Grundstück und einer Verzinsung des im Projekt gebundenen Kapitals von 5,0 % war Grundlage einer ersten Einschätzung für die Investition in eine Wohnanlage. Der Grundstückspreis und der Zinssatz der Finanzierung vor Nutzungsbeginn können im Einzelfall stark von den getroffenen Annahmen abweichen. Welche Auswirkungen ergeben sich auf die Höhe der Gesamtinvestition und schließlich auf die Kosten einer Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz? Um den Einfluss dieser Kostenbestandteile zu verdeutlichen, werden der Preis für erschlossenes Bauland von 100,00 bis 800,00 /m² FBG und der Zinssatz (Finanzierung vor Nutzungsbeginn) von 3,00 % bis 7,00 % variiert (Abbildung 07). Vor allem die Preise für erschlossene Grundstücke unterscheiden sich in Österreich und in Deutschland abhängig vom Bundesland, dem Standort und der Lage stark. Kosten Grundstück Zinssatz der Finanzierung vor Nutzungsbeginn 3,0 % 4,0 % 5,0% 6,0 % 7,0 % 100 /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² Tabelle 7: Gesamtkosten einer 3-Raum-Wohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz als Teil einer Wohnanlage bei unterschiedlichen Kosten des erschlossenen Grundstücks und der Finanzierung vor Nutzungsbeginn. Ausgehend von den Kosten des erschlossenen Grundstücks in Höhe von 200 /m² und einem Zinssatz von 5,0 % pro Jahr ergeben sich aus der Variation dieser Variablen unterschiedliche Herstellungskosten der Anlage. Bezogen auf eine Wohneinheit mit Stellplatz können diese zwischen (7 %, 800 /m² FBG) und (3 %; 100 / m² FBG) betragen. Das ist ein Verhältnis von 173/100. Im Fall der teuersten Variante müsste ohne Tiefgaragenstellplatz der Preis pro Wohnfläche mindestens /m² betragen, um die Herstellungskosten zu decken und einen geringen Gewinn zu erzielen. Es gibt allerdings Wohnungen in deutschen Großstädten in besonders guter Lage, bei denen sogar mehr als das Doppelte des genannten Quadratmeterpreises bezahlt wurde. 14

15 7. Schlussbemerkung Die Modellberechnung hat gezeigt, welche Einflüsse bei einer Investition in eine Wohnanlage zu beachten sind. Die Wahl des richtigen Standortes, eine günstige Finanzierung und die realistische Einschätzung des Immobilienmarktes sind wesentliche Erfolgsfaktoren. Die Bemühungen um nutzergerechte Grundrisse, geeignete Konstruktionen, die Energiewirtschaftlichkeit des Gebäudes eine ansprechende Gestaltung der Anlage insgesamt dürfen selbstverständlich nicht vernachlässigt werden. Es ist aber offensichtlich, dass der Erfolg einer Immobilieninvestition vor allem von Rahmenbedingungen wie Grundstückskosten, Finanzierung und Immobilienmarkt abhängt. 8. Literatur [1] BKI Baukosten Teil 1: Statistische Kennwerte für Gebäude. BKI Verlag, Stuttgart 2009, S [2] Deutsche Bank Research, aufgerufen am [3] DIN 276-1: , Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau. [4] DIN 277: , Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. [5] DIN 283: , Wohnungen, seit 1983 außer Kraft gesetzt. [6] DIN 18960: , Nutzungskosten im Hochbau. [7] DIN 31051: , Grundlagen der Instandhaltung. [8] ÖNORM B : , Bauprojekt- und Objektmanagement Teil 1: Objekterrichtung. [9] Wohnflächenverordnung - WoFIV: Fassung vom [10] Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung) (II.BV) zuletzt geändert durch Art. 78 Abs 2 des Gesetzes vom [11] Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl.1 S. 132), zuletzt geändert am 22. April 1993 (BGBl.1 S. 466). 15