st t We aßenansich Str 12
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- Bärbel Kurzmann
- vor 6 Jahren
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1 Straßenansicht West 12
2 Hofansicht Ost 13
3 Grundriss Kellergeschoss 14
4 Grundriss Erdgeschoss 15
5 Grundriss 1. Obergeschoss 16
6 Grundriss 2. Obergeschoss 17
7 Grundriss 3. Obergeschoss 18
8 Grundriss Mansardgeschoss 19
9 Ansichten Gartenhaus 20
10 21 Grundriss Gartenhaus Untergeschoss
11 22 Grundriss Gartenhaus Erdgeschoss
12 23 Grundriss Gartenhaus Dachgeschoss
13 Musterberechnung! Steuerlicher Effekt nach 7i/h EStG Tilgung: 1,5 % p.a. Eigenkapital: ,00 Fertigstellung: IV. Quartal 2014 Musterberechnung Grundtabelle Seite 1 Kunde: Max Mustermann Anschrift Telefon/ zu verst. EK ,00 Grundtabelle Objekt: Helgolandstr. 14 /qm p.m. p.a. WE 5 Art: TW - 3 Zimmerwohnung Mieterwartung 8, Lage: 1. Obergeschoß Grösse qm: 74,46 Kaufpreis davon Status Denkmal AfA erhöht 7 i/h EStG Grund und Boden AfA linear 2,50% Altbau nachträgliche Herstellungskosten Finanzierung: Kaufpreis Konditionen: Notar 2,00% Zins (10 Jahre fest)* 2,85% Grunderwerbsteuer 3,50% Tilgung 1,50% Bauzeitzinsen 500 Stellplatz *Der Zinnsatz ist eine Mischzinssatz bestehend aus dem klassisch Gesamtkosten Bankendarlehen sowie die beiden Förderprogramme der KFW-Bank./. Eigenkapital hier: Energieeffizient Sanieren Prog. 151,152 aktuell 1,0 % für pro WE Nettokreditbedarf
14 Ermittlung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung: Jahr Jahr AfA Musterberechnung Grundtabelle Seite 2 Herstellungskosten: ,00% ,00% Altbausubstanz: ,50% ,50% Anschaffungsaufwand: ,50% 304 2,50% 304 Zinsaufwand aus: Mieteinnahmen Verlust aus Vermietung und Verpachtung Steuerersparnis in den ersten 8 Jahren: Einkommenssteuer Solidar. KST Summe Steuern zu versteuerendes Einkommen Grundtabelle zu versteuerndes Einkommen mit Immobilieninvestition Summe: Gesamtsumme: Steuerersparnis von 9-12 Jahren: Einkommenssteuer Solidar. KST Summe Steuern zu versteuerendes Einkommen Grundtabelle zu versteuerndes Einkommen mit Immobilieninvestition Summe: Gesamtsumme: Gesamtsteuerersparnis in den 12 Jahren der 7 h AfA
15 Liquiditätsrechnung mit Einbeziehung des Steuervorteils erste 8 Jahre Jahr Bank Zinsen Tilgung Musterberechnung Grundtabelle Seite 3 lfd. Kosten (Hausverwaltung / nicht umlegbare Kosten)* Mieteinnahmern Summe 1 (ohne Steuervorteil) p.a p.m Steuervorteil Summe 2 (mit Steuervorteil) p.a p.m *Kosten inklusive Instandhaltungsrücklage d.h. ca. davon rd. 20 mtl Verwaltung 4. Sonstiges Rest Instandhaltung Die Mieternebenkosten mit rd. 1,75 m² finden hier keine Berücksichtigung da durchlaufender Posten. Diese durch die Steuervorteile erlangten Überschüsse sollten im Rahmen eines Sparplanes angelegt werden um dann nach Ablauf der erhöhten Abschreibung eine entsprechende Sondertilgung leisten zu können so daß nach dieser Abschreibungszeit die Immobilie im 13. Jahr einen Überschuß produziert. Folgendes Bild ergibt sich nach der Sondertilgung im 13. Jahr: Nettokreditaufnahme regul. Tilgung Bank (inklusive Annuität ca.) Ansparung der Steuervorteile Jahr Jahr Zinsen auf Anlage Darlehenstand im 13. Jahr Anmerkungen: Hervorzuheben ist bei der Betrachtung dieser Musterrechnung, daß die ausgewiesenen Eigenmittel in Höhe von rd Euro sich eine Eigenkapitalrendite von % 16,92 in den ersten 8 Jahren und 12,12 in den letzten 4 Jahren (bei 1,5 % Tilgung) ergibt. diese Renditen entsprechen aktuell einer höheren Verzinsung wie sie bei Banken zu bekommen wären, auch im Hinblick, daß sich diese Rendite erhöht indem z.b. statt Barmittel, andere Sicherheiten abgetreten werden z.b. LV`s, Bausparer, Fonds etc. Im weiteren ist festzuhalten, daß wenn die Restkreditsumme abgelöst werden kann z.b. durch eine fällige Lebensversicherung oder Bausparvertrag sich (die Miete die im Verlauf der 13 Jahre nicht angehoben wurde) eine Rendite von rd. % 9,02 ergibt. 26
16 Musterberechnung Spli ngtabelle Seite 1 Musterberechnung Steuerlicher Effekt nach 7i/h EStG 2014 Helgolandstraße 14 Tilgung 1,5 % Eigenkapital Fertigstellung: IV. Quartal 2014 Kunde: Eheleute Mustermann Anschrift Musterstadt Telefon/ zu verst. EK Splitting 2014 Objekt: Helgolandstraße 14 qm p.m. p.a. WE 4 Art: ETW-4 Zimmerwohnung Mieterwartung 8, Lage: 1. Obergeschoß Grösse qm: 100,76 Kaufpreis davon Status Denkmal AfA erhöht 7 i/h EStG Grund und Boden AfA linear 2,50% Altbau nachträgliche Herstellungskosten Finanzierung: Kaufpreis Konditionen: Notar 2,00% Zins (10 Jahre fest)* 2,85% Grunderwerbsteuer 3,50% Tilgung 1,50% Bauzeitzinsen 650 Stellplatz *Der Zinssatz ist ca. Mischzinssatz bestehend aus dem klassischen Gesamtkosten Bankendarlehen sowie Förderprogramm der KFW-Bank./. Eigenkapital hier: Energetische Sanierung Programm 151 und 152 Nettokreditbedarf bis zu 50 TEURO zu aktuell 1,00 % Zinsen 27
17 Ermittlung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung: Jahr Jahr AfA Musterberechnung Spli ngtabelle Seite 2 Herstellungskosten: ,00% ,00% Altbausubstanz: ,50% ,50% Anschaffungsaufwand: ,50% 411 2,50% 411 Zinsaufwand aus: Mieteinnahmen Verlust aus Vermietung und Verpachtung Steuerersparnis in den ersten 8 Jahren: Einkommenssteuer Solidar. KST Summe Steuern zu versteuerendes Einkommen lt. Splitting zu versteuerndes Einkommen mit Immobilieninvestition Summe: Gesamtsumme: Steuerersparnis von 9-12 Jahren: Einkommenssteuer Solidar. KST Summe Steuern zu versteuerendes Einkommen lt. Splitting zu versteuerndes Einkommen mit Immobilieninvestition Summe: Gesamtsumme: Gesamtsteuerersparnis in den 12 Jahren der 7 h AfA
18 Liquiditätsrechnung mit Einbeziehung des Steuervorteils Musterberechnung Spli ngtabelle Seite 3 erste 8 Jahre Jahr Bank Zinsen Tilgung lfde. Kosten (Hausverwaltung / nicht umlegbare Kosten)* Mieteinnahmern Summe 1 (ohne Steuervorteil) p.a p.m Steuervorteil Summe 2 (mit Steuervorteil) p.a p.m *Kosten inklusive Instandhaltungsrücklage d.h. ca. davon rd. 20 mtl Verwaltung, 4 sonstiges, Rest Instandhaltung. Die Mieternebenkosten mit rd. 2,00 m² finden hier keine Berücksichtigung da durchlaufender Posten. Diese durch die Steuervorteile erlangten Überschüsse sollten im Rahmen eines Sparplanes angelegt werden um dann nach Ablauf der erhöhten Abschreibung eine entsprechende Sondertilgung leisten zu können, so daß nach dieser Abschreibungszeit die Immobilie im 13. Jahr einen Überschuß produziert. Folgendes Bild ergibt sich nach der Sondertilgung im 13. Jahr: Nettokreditaufnahme regul. Tilgung Bank (inklusive Annuität) Ansparung der Steuervorteile Jahr Jahr Zinsen auf Anlage Darlehenstand im 13. Jahr Anmerkungen: Hervorzuheben ist bei der Betrachtung dieser Musterrechnung daß die ausgewiesenen Eigenmittel in Höhe von rd Euro ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von % 17,41 in den ersten 8 Jahren und 12,55 in den letzten 4 Jahren (bei 1,5 % Tilgung) Diese Renditen entsprechen aktuell einer höheren Verzinsung wie sie bei Banken zu bekommen wären, auch im Hinblick, daß sich diese Rendite erhöht indem z.b. statt Barmittel, andere Sicherheiten abgetreten werden, wie LV, Bausparer, Fonds etc. Im weiteren ist festzuhalten, daß wenn die Restkreditsumme abgelöst werden kann, z.b. durch eine fällige Lebensversicherung oder Bausparvertrag, sich (die Miete wurde im Verlauf der 13 Jahre nicht angehoben) eine Rendite von rd. 8,94 % ergibt. 29
19 HELGOLANDSTRASSE 14 Wohnungs- Geschoß Wohnungs- 1. Anteil/Grund- 2. Anteil Altsub- 3. Anteil nachträgliche Festkaufpreis Gesamt nummer größe stück stanz Herstellungskosten ( )* erhöht nach 7i/h EStG absetzb. qm EURO EURO EURO EURO 1 Hochparterre links 80, inkl. Keller 2 Hochparterre rechts 75, inkl. Keller 3 1. OG links 74, inkl. Keller 4 1. OG rechts 100, inkl Keller Kaufpreisliste 5 2. OG links 74, inkl. Keller 6 2.OG rechts 100, inkl. Keller 7 3. OG links 74, inkl. Keller 8 3. OG rechts 100, inkl. Keller 9 Mansarde links 77, inkl. Keller 10 Mansarde rechts 101, inkl. Keller 11 Hinterhaus + Sondernutzung 166, Gartenanteil 1027, Der unter Spalte "3. Anteil nachträglicher Herstellungskosten" angegebene Betrag entspricht dem Gestehungsaufwand. Der voraussichtliche Abschreibungsaufwand nach den 7i / 7h und 10f Denkmalschutz bzw. Sanierungsgebiet wird nach Abschluß der Baumaßnahme festgestellt Somit entsteht ein verbindlicher Rechtsanspruchhme erst nach Abschlußprüfung durch das Regierungspräsidium (Denkmalschutzobjekte) bzw. der Stadt Dresden (Sanierungsgebietsobjekte). 30
20 Ini ator/bauträger: Wohnfabrik Pieschen UG (ha ungsbeschränkt) Torgauer Straße Dresden Tel.: 0351 / Fax: 0351 / Handy: 0151 / Partner und Quellnachweise Planung/Bauleitung: Wohnfabrik Pieschen UG (ha ungsbeschränkt) Herr Sparmann Torgauer Straße Dresden Tel.: 0351 / Fax: 0351 / Hausverwaltung: Hölzer Bauservice & Hausverwaltungen Fr. Gorzel Torgauer Straße Dresden Tel.: 0351 / Fax: 0351 / Für weitere Informa onen und Referenzen bi en wir Sie, unsere Homepage zu besuchen Stadtkartenauszug Datengrundlage: Übersichtskarte Dresden 1:25000 (Stand 04/2013) Herausgegeben mit Genehmigung des Städ schen Vermessungsamtes Dresden Genehmigungsnr.:
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