Überlegungen zur Finanzierung, Rendite und Steuer rund um die Immobilie

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1 Überlegungen zur Finanzierung, Rendite und Steuer rund um die Immobilie Jost Halm, Deutsche Bank AG, Dipl.-Kfm. WP/StB Gert Nacken sowie Dipl.-Kfm. StB / vbp Matthias Lamprecht, Nacken Hillebrand Partner Übersicht Stimmt es, dass (?) 1. wegen des derzeit niedrigen Zinsniveaus jede (vermietete) Immobilie sich selbst trägt? 2. die Anlage in Immobilien aus Renditeüberlegungen unattraktiv ist? 3. sich der Staat an den lfd. Kosten immer beteiligt?

2 Herr Clever möchte in Immobilien investieren! Seine Prämissen: Herr Clever möchte in Immobilien investieren! Seine Prämissen: 1. Er wünscht eine Vollfinanzierung des Kaufpreises

3 Herr Clever möchte in Immobilien investieren! Seine Prämissen: 1. Er wünscht eine Vollfinanzierung des Kaufpreises. 2. Die Immobilie soll sich selbst bezahlen. Herr Clever möchte in Immobilien investieren! Seine Prämissen: 1. Er wünscht eine Vollfinanzierung des Kaufpreises. 2. Die Immobilie soll sich selbst bezahlen. 3. Die aktuell niedrigen Zinsen möchte er sich für 10 Jahre sichern.

4 Herr Clever möchte in Immobilien investieren! Seine Prämissen: 1. Er wünscht eine Vollfinanzierung des Kaufpreises. 2. Die Immobilie soll sich selbst bezahlen. 3. Die aktuell niedrigen Zinsen möchte er sich für 10 Jahre sichern. 4. Er plant mit 1,5% Tilgung. Herr Clever hat eine Eigentumswohnung in der von ihm bevorzugten Lage mit folgenden Eckdaten gefunden:

5 Herr Clever hat eine Eigentumswohnung in der von ihm bevorzugten Lage mit folgenden Eckdaten gefunden: Kaufpreis ,00 Herr Clever hat eine Eigentumswohnung in der von ihm bevorzugten Lage mit folgenden Eckdaten gefunden: Kaufpreis ,00 Baujahr 1990

6 Herr Clever hat eine Eigentumswohnung in der von ihm bevorzugten Lage mit folgenden Eckdaten gefunden: Kaufpreis ,00 Baujahr qm Wohnung im 4.OG eines 8-Parteien-Hauses Herr Clever hat eine Eigentumswohnung in der von ihm bevorzugten Lage mit folgenden Eckdaten gefunden: Kaufpreis ,00 Baujahr qm Wohnung im 4.OG eines 8-Parteien-Hauses 400,00 mtl. Kaltmiete

7 Herr Clever hat eine Eigentumswohnung in der von ihm bevorzugten Lage mit folgenden Eckdaten gefunden: Kaufpreis ,00 Baujahr qm Wohnung im 4.OG eines 8-Parteien-Hauses 400,00 mtl. Kaltmiete der Grundstücksanteil beträgt 20% vom Kaufpreis Herr Clever überprüft den Kaufpreis: ,00 : 40 qm = 2.500,00 / qm

8 Herr Clever überprüft den Kaufpreis: ,00 : 40 qm = 2.500,00 / qm Miete = 10,00 / qm Herr Clever überprüft den Kaufpreis: ,00 : 40 qm = 2.500,00 / qm Miete = 10,00 / qm 4.800,00 Miete bei ,00 Kaufpreis sind für ihn 4,8% Rendite

9 Herr Clever überprüft den Kaufpreis: ,00 : 40 qm = 2.500,00 / qm Miete = 10,00 / qm 4.800,00 Miete bei ,00 Kaufpreis sind für ihn 4,8% Rendite ,00 Kaufpreis : 4.800,00 Jahreskaltmiete = 20,8 -fache Ermittlung des Kreditbedarfs: ,00 Kaufpreis 5.000,00 Grunderwerbsteuer 3.570,00 Makler 1.500,00 Notar- und Gerichtskosten ,00 Gesamtkosten./ ,00 Eigenkapital ,00 Finanzierungsbedarf

10 Herr Clever bekommt ,00 Darlehen 2,5% Zinsen fest für 10 Jahre 1,5% Tilgung mtl. Rate 333,34 Steuer- und Liquiditätsrechnung 1a Steuer Liquidität 1. Jahr Mieteinnahme , ,00 Zins , ,00 Tilgung / ,00 Abschreibung ,00 / Ergebnis , ,00 35% Steuer - 315,00 Liquidität nach Steuer + 485,00

11 Steuer- und Liquiditätsrechnung 1b 1. Jahr Steuer Liquidität Mieteinnahme , ,00 Zins , ,00 Tilgung / ,00 Abschreibung ,00 / Ergebnis , ,00 Verwaltungskosten - 300,00-300,00 Ergebnis , ,00 35% Steuer - 210,00 Ergebnis ,00 Instandhaltungskosten - 300,00 Mietausfallwagnis - 96,00 Modernisierungsrücklage - 100,00 Ergebnis 4-206,00 Vergleich 1a : 1b 1. Jahr Steuer Liquidität Steuer Liquidität Mieteinnahme , , , ,00 Zins , , , ,00 Tilgung / ,00 / ,00 Abschreibung ,00 / ,00 / Ergebnis , , , ,00 Verwaltungskosten - 315,00-300,00-300,00 Ergebnis , , ,00 35% Steuer - 210,00 Ergebnis ,00 Instandhaltungskosten - 300,00 Mietausfallwagnis - 96,00 Modernisierungsrücklage - 100,00 Ergebnis 4-206,00

12 Steuer Liquidität 39.Jahr Mieteinnahme , ,00 Zins - 100,00-100,00 Tilgung / ,00 Abschreibung ,00 / Ergebnis I , ,00 35% Steuer ,00 Ergebnis II - 285,00 Vergleich 1. Jahr : 39. Jahr Steuer Liquidität Steuer Liquidität 1. Jahr Mieteinnahme , , , ,00 Zins , ,00-100,00-100,00 Tilgung / ,00 / ,00 Abschreibung ,00 / ,00 / Ergebnis , , , ,00 35% Steuer - 315, ,00 Ergebnis ,00-285,00

13 Das Darlehen kommt nach 10 Jahren aus der Zinsbindung Zinsniveau 7% Restschuld ,00 Neue Darlehensrate 552,22 Steuer- und Liquiditätsrechnung 3 Steuer Liquidität 11. Jahr Miete , ,00 Zins , ,00 Tilgung / ,00 Abschreibung ,00 / Ergebnis I , ,00 Steuer 35% + 800,00 Ergebnis II ,00

14 Vergleich 1. Jahr : 11. Jahr Steuer Liquidität Steuer Liquidität 1. Jahr Mieteinnahme , , , ,00 Zins , , , ,00 Tilgung / ,00 / ,00 Abschreibung ,00 / ,00 / Ergebnis , , , ,00 35% Steuer - 315, ,00 Ergebnis , ,00 Kurzbeschreibung alternativer Finanzierungsvarianten 1. Annuitätendarlehen 2. Endfällige Darlehen / Zinszahlungsdarlehen a. Lebensversicherung b. Bausparen c. Spar- oder Fondssparpläne 3. ForwardDarlehen 4. Cap-Darlehen

15 Produkthighlights verschiedener Anbieter 489 BGB Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Sondertilgungsmöglichkeiten während der Zinsfestschreibung; z.b. Münchener Freiheit : beliebig ab dem 3.Jahr Tilgungswechsel während der Zinsfestschreibungsfrist Revalutierung freier Grundschuldteile Lange Zinsfestschreibungen; z.b. bis zu 40 Jahren über die Allianz oder die Deutsche Bank Bauspar AG 2. Investitionstheoretische Überlegungen 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Nor maler Er wer b Er wer b Er haltung 15% Er wer b Sanier ung 100%

16 3. Steuerliche Überlegungen Beispiele - Die Übertragung der Immobilie soll möglichst steuerneutral sein. - Möglichst hohe Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielen, um diese mit anderen Einkunftsarten zu verrechnen. - Schuldzinsen sollen voll abzugsfähig sein. - Modernisierungen sollen möglichst sofort abzugsfähig sein - Möglichst noch zusätzliche Förderungen mitnehmen (z. B. Baudenkmale) 3. Steuerliche Überlegungen 3.1 Steuerneutrale Übertragung - Mit welchem Wert werden Immobilien angesetzt bei der Schenkung/ beim Erwerb von Todes wegen? - Welche Immobilien können steuerfrei verschenkt/vererbt werden? - Kann die Übertragung gegen Rentenzahlung/Nießbrauch vorteilhaft sein? - Wann ist der Gewinn aus der Immobilienveräußerung steuerfrei?

17 3. Steuerliche Überlegungen 3.1 Steuerneutrale Übertragung Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer zum Bewertung von Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren, - d.h. Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Immobilien, oder - d.h. Vergleichsfaktoren (qm-preise) vom Gutachterausschuss der Gemeinde ermittelt oder - Ertragswertverfahren Fazit: realistische Wertansätze 3. Steuerliche Überlegungen 3.1 Steuerneutrale Übertragung Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer zum Gleichwohl bleiben Privilegierungen: - Im PV gehaltene Immobilien werden mit 90 % angesetzt; - Steuerfreistellung des Familienwohnheims Vermögensübertragungen mit Duldungs- oder Leistungsauflage - Nießbrauch - Rente

18 3. Steuerliche Überlegungen 3.2 Der unentgeltliche Erwerb Steuerfreistellung des Familienwohnheims - Wohnung zu eigenen Wohnzwecken - Lebensmittelpunkt - Nutzung durch beide Ehegatten - Ehegatten beim Erwerb von Todes wegen, 10-jährige Verpflichtung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken - Bei Kindern nur Erwerb von Todes wegen begünstigt - Begrenzung der Wohnfläche auf 200 qm - 10-Jährige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 3. Steuerliche Überlegungen 3.2 Der unentgeltliche Erwerb Übertragung von Immobilien gegen Rente - Kaufpreisrente = Gegenleistung für entgeltliche Übertragung, Problem Rentenzahlung unter Wert - Abschluss eines Versorgungsvertrages (seit 2008 sind Versorgungsleistungen i.zshg. Mit Übertragung privater Immobilien nicht mehr begünstigt) - => Versorgungsrente = teilentgeltliche Veräußerung!

19 3. Steuerliche Überlegungen 3.2 Alternativen zum unentgeltlichen Erwerb Beispiel: A (60 Jahre) schenkt seine fremdvermietete Immobilie (Erwerb vor > 10 Jahre) (Steuerwert = 1,5 Mio. ) an seinen Sohn B. Im Gegenzug übernimmt B die Verpflichtung zur Zahlung einer lebenslangen jährlichen Rente von 90 T. Jährliche Einnahmen 120 T. 3. Steuerliche Überlegungen 3.2 Alternativen zum unentgeltlichen Erwerb

20 3. Steuerliche Überlegungen 3.2 Alternativen zum unentgeltlichen Erwerb Einkommensteuerliche Auswirkungen Grundsätzlich ist die Übertragung privater Immobilien gegen Versorgungsrente einkommensteuerlich nicht begünstigt - in Höhe des entgeltlichen Teiles der Rente liegt eine steuerpflichtige entgeltliche Veräußerung vor aber: - nach Ablauf der 10-Jahresfrist - (Spekulationsgewinn) entfällt die Steuerpflicht 3. Steuerliche Überlegungen 3.2 Alternativen zum unentgeltlichen Erwerb Einkommensteuerliche Auswirkung des Rentenbezugs beim Übergeber Ertragsanteil der Veräußerungsrente wird pauschal mit dem sich gemäß 22 Nr. 1 Satz 3a, bb EStG ergebenden Steuersatz besteuert: 60-jähriger: - stpfl. Ertragsanteil STEUER = 22,0 % von Euro = Euro ,00

21 3. Steuerliche Überlegungen 3.3 Hohe Aufwendungen z.b. - Der stete Kampf mit dem Finanzamt: - Schuldzinsen abzugsfähig oder nicht? - Sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder Abschreibung über 50 Jahre - Anteil Grund und Boden 3. Steuerliche Überlegungen 3.3 Abschreibungen Normalabschreibungen (2 oder 3 % p.a. ) von AK / HK Gebäude ohne GruBo Anteil Hilfsrechnung: Bodenrichtwerte, typisierte Herstellungskosten Erhöhte Absetzungen Baudenkmale, auch bei Selbstnutzung geplante Vergünstigungen für energetische Maßnahmen

22 3. Steuerliche Überlegungen 3.4 Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten Laufende Besteuerung - Erhaltungsaufwendungen z.b. Reparaturen Instandsetzung, neues Bad, neue Fenster neue Heizung usw. Beachte: Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand 15 % Grenze bei Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren seit Anschaffung wird laufende Instandhaltung in Herstellung gesetzlich umqualifiziert. Beachte: 3 von 4 Gewerketheorie der FinVerw. Bei Generalsanierungen (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster). Laufende Instandhaltung wird per Erlass der Verwaltung umqualifiziert in Herstellungskosten 3. Steuerliche Überlegungen 3.5 Nahe Angehörige NEU (ab 2012) Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als voll entgeltlich Zone zwischen 56 % und 75% ist weggefallen.

23 3. Steuerliche Überlegungen 3.6 Schuldzinsen - Die Aufteilung der Fremd und Eigenmittel ist Sache es Steuerpflichtigen. - Veranlassungszusammenhang muss gegeben sein. - Vorab entstandene Schuldzinsen oder nachträglich entstehende Schuldzinsen können abzugsfähig sein. 4. Fazit 1. Niedrigzinsniveau vs. das Kleingedruckte. 2. Steine erwirtschaften Rendite! 3. Würdigen Sie plakative Aussagen wie Je höher die Verluste, desto besser kritisch!

24 Kontakt WP/ StB Gert Nacken Nacken Hillebrand Partner Oststr , Köln Telefon: 0221 / Telefax: 0221 / WP/ StB Christoph Hillebrand Nacken Hillebrand Partner Oststr , Köln Telefon: 0221 / Telefax: 0221 / Kontakt StB / vbp Matthias Lamprecht Nacken Hillebrand Partner Oststr , Köln Telefon: 0221 / Telefax: 0221 / Klaus Kersting Nacken Hillebrand Servicegesellschaft mbh Oststr , Köln Telefon: 0221 / Telefax: 0221 /

25 Kontakt Jost Halm Selbstständiger Finanzberater für die Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG Filiale Köln-Andreaskloster An den Dominikanern Köln Telefon: 0221 / Telefax: 0221 / Kontakt Dirk Pelzer Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA Privat- und Unternehmerkunden Köln/Bonn Konrad-Adenauer-Ufer Köln Telefon: 0221 / Telefax: 0221 /

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