TECHNISCHE OBJEKTDATEN STEUERDATEN WERT / WERTSTEIGERUNG

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1 INVESTMENT + ROI KALKULATION Objekt Musterstadt Musterstraße ohne Berücksichtigung der Annuität Szenario nach Mietanpassung, Kreditoptimierung und DG-Ausbau TECHNISCHE OBJEKTDATEN STEUERDATEN WERT / WERTSTEIGERUNG Fläche Wohnen + Balkone 460,00 m² Abschreibungssatz / Jahr (abh. v. Baujahr) 2,00% Inflation (+) / Deflation (-) 1,00% Fläche Gewerbeeinheiten 100,00 m² persönlicher Grenzsteuersatz 45% Multiplikator / Marktfaktor Miete > Wert 14 Summe Fläche 560,00 m² Anzahl Wohneinheiten 4 Mietpreisentwicklung nach 4 Jahre 10% Anzahl Gewerbeeinheiten 2 Mietpreisentwicklung nach 8 Jahre 10% Anzahl Stellplätzte 3 Anzahl Garagen 1 Achtung: Ermitteln Sie die o.g. Werte sehr sorgfältig! Kleine Korrekturen können einen erheblichen Einfluss auf die Ergebnisse Fläche Grundstück 500,00 m² der Kalkulation haben! Insb. die angenommene Inflation / Wertsteigerung sowie der Markt-Multiplikator sollten konservativ 1000 stel 1000,00 angesetzt werden! Erstellen Sie für verschiedene Varianten ggf. mehrere alternative Szenarien! Bodenrichtwert / m² 160 Eine detaillierte Kalkulation ersetzt nicht kritisches Denken und eine Plausibilitätsprüfung. WERTE FÜR INVEST + FINA + OPERATIONS INVESTMENT FINANZIERUNG OPERATIONS KAUFPREIS KREDIT 1 KREDIT 1 KREDIT 4 MIETEINNAHMEN / JAHR Kaufpreis Wohnen Bruttobetrag Wohnungen Kaufpreis Gewerbe Abschlusskosten Gewerbe o MwSt Kaufpreis Stellplätze/TG Nettobetrag = Stellplätze Kaufpreis Sonstiges Zins netto 3,70% Sonstiges KAUFPREIS GESAMT = Tilgung 2,50% KALTMIETE GESAMT / JAHR = KAUF-NEBENKOSTEN KREDIT 2 KREDIT 2 KREDIT 5 BETRIEBSKOSTEN / JAHR Makler-Provision ,95% Bruttobetrag Immo-Verwaltung ,00 NK Notar ,50% Abschlusskosten Instandhaltung Substanz ,50 GE-Steuer ,50% Nettobetrag = kalk. Mietausfall + Court ,00% Grundbuchamt ,50% Zins netto 3,50% Summe BETRIEBSKOSTEN = Ämter / Behörden Tilgung Rechtsanwalt / Gutachter ZINSZAHLUNGEN / Jahr Sonstiges + 0 KREDIT 3 KREDIT 3 KREDIT 6 Zins Kredit 1 / SUMME NEBENKOSTEN = Bruttobetrag Zins Kredit 2 / Abschlusskosten Zins Kredit 3 / OBJEKTAUFWERTUNG Nettobetrag = - - Summe ZINSZAHLUNGEN = Sanierung Objekt Zins netto Renovierung / Instandset Tilgung TILGUNG Jahr 1 (ohne Annuität) Gutachter, Projektsteuerer Tilgung 1 / Überbrückungskosten Summe Kredit 1-6 Netto Tilgung 2 / Kosten Erstvermietung + Tilgung 3 / SUMME AUFWERTUNG = Summe = EIGENKAPITAL OPERATIV (nach Tilgung) = INVESTMENT GESAMT = = FINANZIERUNG GESAMT = OPERATIV (vor Tilgung) =

2 KENNZAHLEN I KAUFPREISAUFTEILUNG CASHFLOW FROM OPERATIONS Gesamtinvestment NK-Aufteilung WIRTSCHAFTSERGEBNIS aktuell 4 Jahre 8 Jahre Gebäude + Parken/Sonstiges ,53% 84,62% Kostensatz gegenüber "aktuell" ,00% Grundstückswertanteil ,82% 15,38% KALTMIETE GESAMT / JAHR = Nebenkosten ,75% 10 Summe BETRIEBSKOSTEN Aufwertung ,89% Summe ZINSZAHLUNGEN Wirtschaftsergebnis Überschuss = Investment-Kostenaufteilung Gebäude + Parken/Sonstiges ABSCHREIBUNG / JAHR 2,00% * = Grundstückswertanteil Nebenkosten ; 6,89% STEUERN aktuell 4 Jahre 8 Jahre Aufwertung Steuersatz 45% 45% 45% ; 9,75% Wirtschaftsergebnis Überschuss Steuern auf operativen Überschuss Gebäude + Parken/Sonstiges Abschreibungsbetrag auf Objekt ; Steuererstattung auf Abschreibung Grundstückswertanteil 12,82% Steuern Gesamt = ; Nebenkosten 70,53% Überschuss Wirtschaftsergebnis Aufwertung Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung = Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung = aktuell 4 Jahre 8 Jahre KALTMIETE GESAMT / JAHR # Summe BETRIEBSKOSTEN # Nebenkostenverteilung 500 ; KAUF-NEBENKOSTEN Summe ZINSZAHLUNGEN ; 0,82% Makler-Provision Wirtschaftsergebnis Überschuss # 4,27% ; 1,31% NK Notar Makler-Provision Steuern Gesamt # GE-Steuer Überschuss Wirtschaftsergebnis # Grundbuchamt NK Notar Tilgung Ämter / Behörden 500 GE-Steuer Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung # ; Rechtsanwalt / Gutachter800 29,91% Sonstiges ; 0 Grundbuchamt ,85% Ämter / Behörden ; 12,82% Rechtsanwalt / Gutachter Sonstiges Entwicklung operativer CashFlow aktuell 4 Jahre 8 Jahre KALTMIETE GESAMT / JAHR Summe BETRIEBSKOSTEN Summe ZINSZAHLUNGEN Wirtschaftsergebnis Überschuss Steuern Gesamt Überschuss Wirtschaftsergebnis Tilgung

3 KENNZAHLEN II FAKTOREN / ZINS KAUFPREIS + BETRIEB FAKTOREN Ebene Gesamt pro m² Faktor Zins Kaufpreis (KP) roh ,71 9,33% KP nach NK ,97 8,36% KP nach NK + Aufwertung ,85 7,78% Ertrag operativ/jahr o Fina ,88 6,72% Ertrag operativ/jahr n Fina ,98 3,71% 9,33% Ebene 1-5 Verzinsungen 8,36% 7,78% 6,72% 3,71% CASH ON CASH / Eigenkapitalverzinsung aktuell Eigenkapital Kreditwerterosion / Jahr Überschuss Wirtschaftsergebnis Überschuss nach Steuer CASH ON CASH - Eigenkapitalverzinsung - Jahr 1 vor Steuer nach Steuer Ebene 6 ohne jährliche Wertsteigerung 19,4% 14,7% Ebene 7 mit Kreditwerterosion (Realwertsteigerung) 23,7% 19,0% Kaufpreis (KP) roh KP nach NK KP nach NK + Aufwertung Ertrag operativ/jahr o Fina Ertrag operativ/jahr n Fina Kaufpreise pro m² Ebene Eigenkapitalverzinsung Kaufpreis (KP) roh KP nach NK KP nach NK + Aufwertung 50,0% 0,0% 23,7% 19,0% 19,4% 14,7% vor Steuer nach Steuer Ebene 6 ohne jährliche Wertsteigerung Ebene 7 mit Kreditwerterosion (Realwertsteigerung) EXIT-PROJEKTION 10 Jahre VK in 10 Jahren - ohne Mietsteigerung 14 Marktfaktor VK in 10 Jahren nach 2 Mietanpassungen 14 Marktfaktor Gewinn VK-EK steuerfrei nach 10 J. Gewinn VK-EK steuerfrei nach 10 J. Gewinn operativ versteuert ohne Mietsteigerung Gewinn operativ versteuert mit Mietsteigerung Summe Gewinne VK + Miete ohne Mietsteigerung Summe Gewinne VK + Miete mit Mietsteigerung gewichteter Gewinn 10 Jahre 50% / 50% ,2%

4 KENNZAHLEN III AUSWERTUNG OPERATIV MIETEINNAHMEN / JAHR Betrag Anteil Wohnungen ,92% Gewerbe ,76% Stellplätze 900 1,85% Sonstiges ,47% KALTMIETE GESAMT / JAHR BETRIEBSKOSTEN / JAHR Betrag Anteil BK Anteil BZ Anteil E Immo-Verwaltung ,98% 6,23% 3,26% Instandhaltung Substanz ,63% 12,12% 6,35% kalk. Mietausfall + Court ,39% 7,64% 4,00% Summe BETRIEBSKOSTEN ,99% 13,61% ; 29,39% Betriebskosten ; 23,98% ; 46,63% Immo-Verwaltung Instandhaltung Substanz kalk. Mietausfall + Court. ZINSZAHLUNGEN / Jahr Betrag Anteil Zins Zins Kredit ,42% 69,88% 36,59% Zins Kredit ,58% 4,13% 2,16% Zins Kredit 3 - Zins Kredit 4 - Zins Kredit 5 - Zins Kredit 6 - Summe ZINSZAHLUNGEN ,01% 38,75% Betriebskosten + Zinsen operativer Überschuss ,64% ; 73,92% Summe Einnahmen Mieteinnahmen ; 21,76% 900 ; 1,85% ; 2,47% Wohnungen Gewerbe Stellplätze Sonstiges operativer Überschuss; ; 47,64% Immo-Verwaltung Instandhaltung Substanz3.080 kalk. Mietausfall + Court Zins Kredit Zins Kredit Zins Kredit 3 - Zins Kredit 4 - Zins Kredit 5 - Zins Kredit 6 - operativer Überschuss Zins Kredit 3; - ; Zins Kredit Zins Kredit Zins Kredit 6; - ; 5; - ; 4; - ; Instandhaltung Immo-Verwaltung; Substanz; ; 3,26% kalk. Mietausfall + ; 6,35% Court.; ; 4,00% Gesamt-Verwendung Einnahmen Zins Kredit 1; ; 36,59% Zins Kredit 2; ; 2,16%

5 KENNZAHLEN IV Verwendung operativer Überschuss Überschuss Wirtschaftsergebnis Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung Verwendung operativer Überschuss Hinweis: Wenn der Cash-Überschuss nach Steuern und Tilgung deutlich negativ ist, dann kostet Sie das Objekt jeden Monat weiteres Bar-Geld, welches Sie einlegen / zurücklegen müssen. Achten Sie auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Überschuss, Steuern (bzw. Rücklagen dafür) und Tilgungshöhen damit ist nicht zu einem Cash-Engpass kommt! Überschuss Wirtschaftsergebnis Steuern Gesamt Überschuss nach Steuer vor Tilgung Tilgung Cash-Überschuß nach Steuer + Tilgung FINANZIERUNG Überschüsse Bankbetrachtung Finanzierung Gesamt Bankbetrachtung8ér Annuität Mietausfall % Fremdkapital / Kredit netto ,93% Überschuss Eigenkapital ,07% Prozent 3,82% ,56% Zins / Jahr / Monat Tilgung / Jahr / Monat BANK-BETRACHTUNG 8ér Annuität Überschuss nach 8ér Annuität ,82% Mietausfall % 25% Überschuss nach Mietausfall ,56% ér Annuität Mietausfall % Reserven bei Bankbetrachtung ér Annuität Mietausfall %

6 AUSWERTUNG FINANZIERUNGSSTRUKTUR Fina-Quelle Brutto Kredit-Anteil brutto Fina-NK Fina Netto Fina-Anteil Zins % Zinszahlung Zinsanteil Tilgung % Tilgung Tilgungsanteil Zins + Tilgung Kredit ,12% ,17% 3,70% ,42% 2,50% Kredit ,88% ,76% 3,50% ,58% Kredit Kredit Kredit Kredit Eigenkapital ,07% Summe Achtung: Je höher der Finanzierungsanteil einer Finanzierungsquelle, desto sinnvoller ist dort ein möglichst niedriger Soll-Zins. Je höher der Soll-Zins einer Finanzierungsquelle, desto sinnvoller ist i.d.r. die dortige bevorzugte Tilgung. Je höher der Fremdfinanzierungsanteil / je kleiner der Eigenkapitalanteil an einem Vorhaben, desto stärker schwanken insb. Ihre CashOnCash-Ergebnisse (Vorteil und Risiko) Kredit Kredit-Anteil brutto Fina-Anteil Zins % Zinsanteil Tilgung % Tilgungsanteil Kredit 1 94,12% 76,17% Kredit-Anteil 3,70% 94,42% brutto2,50% 10 Kredit 2 5,88% 4,76% 3,50% 5,58% 94,12% Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 5,88% Kredit 1 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 Kredit-Anteil brutto 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% Kredit 1 Kredit 2 Kredit 3 Kredit 4 Kredit 5 Kredit 6 Zins % Tilgung %

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