Denkmäler sind für Spitzenverdiener mit festem Einkommen lukrative Anlagen

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1 Die 182. Vermögensfrage Denkmäler sind für Spitzenverdiener mit festem Einkommen lukrative Anlagen Hohe Abschreibung in kurzer Zeit / Risiko ist der Steuersatz des Anlegers / Optimierung der Finanzierung / Von Volker Looman REUTLINGEN, 6. Dezember Baudenkmäler und Kulturgüter sind Objekte, deren Reiz sich offenbar auch Politiker nicht ganz entziehen können. Die historischen Geldanlagen sind in der Vergangenheit wegen der hohen Steuervorteile mehrfach ins Visier des Bundesfinanzministers geraten, doch die alten Gemäuer haben bisher alle Angriffe ohne nennenswerten Schäden überstanden. Selbst die jüngste Breitseite, das umstrittene Steuervergünstigungsabbaugesetz (StVergAbG), hat die Baudenkmäler nicht ins Wanken gebracht. Die hohe Abschreibungssätze, festgelegt in den Abschnitten i und k des siebten Paragraphen des Einkommensteuergesetzes (EstG), bleiben erhalten, die Vergünstigungen müssen am Ende der Laufzeit nicht nachversteuert werden, lediglich der Wertzuwachs wird, sofern er angefallen sein wird, mit dem Pauschalsatz von 15 Prozent besteuert. Das ist im Vergleich zu anderen Immobilien ein winziger Kratzer, so daß Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, auch in Zukunft eine attraktive Geldanlage sind. Die Voraussetzungen des Erfolgs sind vier Faktoren: Einstiegspreis, Mieten, Verkaufsaussicht und Einkommen des Investors. Wenn die Faktoren stimmen, verspricht die Anlage höchsten Gewinn. Sonst endet die Investition im Inferno, wie das folgende zeigt. Ein Anleger interessiert sich für ein Baudenkmal, das 1,5 Millionen Euro kostet. Davon entfallen Euro auf das Grundstück und Euro auf die Altbausubstanz. Die Renovierung soll eine Million Euro kosten. Der Ertrag wird auf Euro pro Monat veranschlagt, so daß die Mietrendite exakt 4 Prozent pro Jahr beträgt. Das Objekt soll 15 Jahre lang vermietet werden. In diesem Zeitraum, so hofft der Investor, klettern die Mieten jedes Jahr um 1 1

2 Prozent. Für die laufende Instandhaltung werden Euro pro Jahr beziehungsweise 1 Prozent der Baukosten angesetzt. Der Wert der Immobilie soll um 1 Prozent pro Jahr steigen. Wenn diese Rechnung aufgeht, kann das Mehrfamilienhaus in 15 Jahren für Euro verkauft werden. Allerdings droht eine Wertzuwachssteuer von Euro, weil die Differenz zwischen Kauf und Verkauf mit 15 Prozent besteuert wird. Die Rendite der Immobilie beträgt bei Barzahlung rund 4,3 Prozent vor Steuern. Nach Steuern ist die Verzinsung höher. Dafür sind die hohen Abschreibungen verantwortlich. Die Altbausubstanz kann in der Steuererklärung insgesamt 50 Jahre lang mit einem jährlichen Betrag von Euro angesetzt werden, und die Sanierungskosten (1 Million Euro) lassen sich innerhalb von zehn Jahren absetzen. Dadurch steigen die Abschreibungen innerhalb des ersten Jahrzehnts auf Euro pro Jahr. Sie stellen nicht nur die kommenden 120 Mieten steuerfrei, sondern sie bescheren dem Anleger, der vom Finanzamt mit 50 Prozent zur Ader gelassen wird, weitere Steuervorteile. Sie beginnen bei Euro und sinken im Laufe der Zeit auf Euro. Ab dem elften Jahr dreht sich das Vorzeichen um. Nach dem Wegfall der hohen Abschreibungen werden auf die Mieten jährliche Steuerzahlungen von bis Euro fällig sein. Wenn nicht nur die Rückflüsse des Finanzamtes, sondern auch die Abgaben an den Fiskus in den Zahlungsplan wie zusätzliche Einnahmen und Ausgaben eingestellt werden, steigt die Rendite auf 5,1 Prozent nach Steuern. Das ist für eine Geldanlage mit einer Laufzeit von 15 Jahren ein traumhaftes Ergebnis. Im Vergleich zu der Immobilie rentiert sich ein festverzinsliches Wertpapier, das mit einem Coupon von 5 Prozent ausgestattet ist, nach Steuern mit 2,5 Prozent pro Jahr. Die beiden Renditen sind Ergebnisse, die auf dem internen Zinsfuß aufbauen. Bei dieser Kalkulation wird unterstellt, daß alle Einnahmen, die nicht verbraucht werden, zum Effektivzins wieder angelegt werden können. Wenn die Erträge aber wieder angelegt werden, wird es in der Praxis freilich kaum möglich sein, so hohe Wiederanlagezinsen zu erzielen, so daß es naheliegt, die Rückflüsse 2

3 mit einem niedrigeren Satz auf den Fälligkeitstag aufzuzinsen und aus dem Endwert die reale Rendite abzuleiten. Wenn die Erträge beispielsweise nach Steuern mit 1,5 Prozent pro Jahr reinvestiert werden, sinkt die Rendite der Immobilie auf 4 Prozent pro Jahr, und das Wertpapier verzinst sich mit 2,2 Prozent pro Jahr. Trotzdem schläge die Immobilie das Wertpapier um Längen. Der Kapitalendwert der Immobilie liegt rund Euro über dem Vermögensendwert des Wertpapiers. Sobald das Denkmal mit einem Kredit verknüpft wird, wird aus dem Objekt ein gewisser Sparplan. Ein Darlehen von beispielsweise einer Million Euro verwandelt die Immobilie, wie in der Tabelle deutlich wird, in ein Investment, das mit einer Startzahlung von Euro beginnt. Im ersten Jahr führen die Mieten ( Euro) und die Steuervorteile ( Euro) zu Einnahmen von Euro. Das Darlehen kostet nominal 5,5 Prozent pro Jahr und soll während der Vermietungszeit getilgt werden. Außerdem fallen Instandhaltungskosten an. Daraus leiten sich jährliche Ausgaben von insgesamt Euro ab, so daß der Anleger im ersten Jahr einen Überschuß von Euro in der Kasse hat. Sie sinken in der Folge auf null Euro, ab dem sechsten Jahr beginnen die Zuzahlungen. Sie sind am Anfang vergleichsweise niedrig und bewegen sich zwischen und Euro pro Jahr, doch ab elften Jahr steigen die einzelnen auf bis Euro an, weil die Abschreibungen des Denkmals wegfallen und hohe Steuerzahlungen ans Finanzamt fällig werden. Der Lohn der gesamten Investition wird nach 15 Jahren eine lastenfreie Immobilie im Wert von voraussichtlich 1,7 Millionen Euro sein, und die Rendite des Sparplans beträgt 3,5 Prozent vor Steuern und 6,8 Prozent nach Steuern. Das Ergebnis läßt sich optimieren, wenn der Anleger statt des Tilgungsdarlehens einen Festkredit aufnimmt und nur Zinsen bezahlt. Für die Tilgung der Schulden schließt er eine Rentenversicherung ab und zahlt die Verbindlichkeiten bei Fälligkeit der Police in einer Summe zurück. Die Umleitung der Tilgung in die alternative Geldanlage lohnt sich, wenn nach Steuern die Rendite der Kapitalanlage höher als der Kreditzins ist. Für das Tilgungsdarlehen muß der 3

4 Investor nach Steuern etwa 2,8 Prozent pro Jahr bezahlen. Jede Mark, die getilgt wird, erspart Zinsen in dieser Höhe, so daß die Rendite der Tilgung ebenfalls 2,8 Prozent beträgt. In Fonds und Versicherungen sind nach Steuern aber höhere Renditen denkbar. Daher fahren Anleger mit hohen Steuersätzen, die ihre Immobilien komplett entschulden wollen, mit den alternativen Tilgungsmodellen besser. Allerdings sind die Vorteile im Vergleich zu früheren Jahren viel niedriger, weil die Guthabenzinsen in den Versicherungen in jüngster Zeit dramatisch gesunken sind. In einer privaten Rentenversicherung sind - bei aktueller Kalkulation - vielleicht Verzinsungen von 4,5 Prozent pro Jahr denkbar. Die Tilgung der Verbindlichkeiten über die private Rentenversicherung beschert dem Anleger einen Barwertvorteil von Euro, so daß die Rendite des Denkmals von 6,8 auf 7,4 Prozent pro Jahr klettert. Zweistellig wird die Verzinsung, wenn der Investor das Denkmal (1,5 Millionen) komplett mit Fremdkapital finanziert und das gesamte Eigenkapital in die Rentenversicherung investiert. Auf diese Weise nutzt er die Differenz zwischen Geldaufnahme nach Steuern (2,8 Prozent) und Geldanlagezins nach Steuern (4,5 Prozent) in voller Höhe aus und senkt den Finanzierungsaufwand um Euro. Dadurch steigt die Rendite des Denkmals auf 11,5 Prozent pro Jahr. Die höhere Rendite beruht auf der konsequenten Ausnutzung von Zinsdifferenzen zwischen Geldaufnahme und Geldanlage nach Steuern. Allerdings sind die hohen Vorteile nicht kostenlos. Die Risiken dieser hohen Rendite bestehen aus vier Komponenten, die zu einem komplizierten Puzzle führen. Erstens: Die Mieten und der Wert des Objektes müssen (!) jedes Jahr um 1 Prozent steigen. Zweitens: Das Objekt muß (!) in 15 Jahren verkaufbar sein. Das hört sich lapidar an, doch vor dem Hintergrund, daß die meisten Denkmäler im Osten der Republik liegen, sollten die Anleger mit gebotener Distanz an die Investitionen herangehen, weil sich einfach die Frage stellt, wer das Objekt in 15 Jahren kaufen soll. Drittens: Der Steuersatz des Anlegers darf (!) in Zukunft nicht unter 50 Prozent sinken, weil sonst die notwendigen Steuervorteile wegbrechen. Viertens: Die Ablaufleistungen der Kapitalversicherungen müssen (!) auch in 4

5 der Zukunft steuerfrei bleiben; sonst haben die Festdarlehen und Geldanlagen keinen Sinn. Vor diesem Hintergrund sind Baudenkmäler die helle Freude, wenn die Forderungen erfüllt werden, doch sie sind, um es rustikal auszudrücken, die wahre Pest, wenn es anders kommt. Gleichbleibende Erträge, keine Wertsteigerung und ein Steuersatz, der zum Beispiel nur noch 35 Prozent beträgt, drückt die Rendite erstens auf 5,2 Prozent pro Jahr und wird den Anleger zweitens in größte Finanznöte stürzen, weil die jährlichen Unterdekkungen nicht mehr bezahlbar sind. Der Autor ist Finanzanalytiker und Vermögensberater in Reutlingen. 5

6 Investition in Baudenkmal mit Kredit Kaufpreis ( ) minus Darlehen ( ) = Startwert ( ) Jahr Erträge Kosten Steuern Zinsen Tilgung AfA Steuersatz Saldo Verkaufspreis ( ) - Restschuld (0) - Wertzuwachssteuer (36.218) = Endwert ( ) Erläuterungen: Steuersatz in Prozent; sonstige Angaben in Euro. Steuern = (Erträge - Kosten - Zinsen - AfA) mal Steuersatz. Abschreibung = 2 % aus Altbausubstanz + 10 % aus Renovierung. Saldo (Jahresergebnis) = Mieten - Kosten - Steuern - Zinsen - Tilgung.