Mietspiegel Frankfurt am Main 2010 Die ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt am Main 2010

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1 InWIS Forschung & Beratung GmbH InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der EBZ Business School und der Ruhr-Universität Bochum Springorumallee Bochum Mietspiegel Frankfurt am Main 2010 Die ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt am Main 2010 Im Auftrag der Stadt Frankfurt am Main InWIS-Gutachten zur Erstellung eines Mietspiegels nach 558 d BGB Michael Neitzel, Sebastian Klöppel, Christoph Dylewski

2 Wissenschaftliche Bearbeitung: Michael Neitzel Sebastian Klöppel Christoph Dylewski Datenaufbereitung, Datenerhebung und kontrolle am InWIS: Christoph Dylewski Christian Stamer InWIS Forschung und Beratung GmbH Springorumallee Bochum Tel.: Fax: info@inwis.de Internet: Datenaufbereitung, Datenerhebung und kontrolle bei Foerster & Thelen: Udo Friesen Carsten Tennig Foerster & Thelen Marktforschung Feldservice GmbH Stühmeyerstr Bochum Tel : +49 (0) Fax: +49 (0) info@ftmafo.de InWIS, März 2012, Bochum. Alle Rechte vorbehalten. V :07 2 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

3 Inhalt 1. Vorbemerkung Methodischer Ansatz Mietzinsbegriff Ermittlung der üblichen Entgelte Mieterbefragung Abgrenzung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes Stichprobe Aufbau einer Haushaltsdatei aus den Einwohnermeldedaten Generierung einer Masterstichprobe Überprüfung der Ziehung der Masterstichprobe Zusammenhang zwischen Brutto- und Nettostichprobe Erhebung der Mieterdaten Fragebogen Interviewerschulung Schriftliche Unterlagen Rückfragemöglichkeit bei Feld- und Projektleitung Eingangskontrolle Routinekontrollen der Interviews Datenerfassung Plausibilitätsprüfungen Ersatz fehlender Werte Ausschöpfung der Stichprobe EFH-Nacherhebung Optimierung der Feldarbeit Umrechnung der Brutto- und Teilinklusivmieten in Nettomieten Betriebskosten Nach-/Rückzahlungen der Betriebskosten Berechnung der Nettomiete Vermieterbefragungen Eigenständige Vermieterbefragung Ergänzende Vermieterbefragung Berechnung der Vergleichsmieten Abgrenzung des unmittelbar mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes Das Mietspiegelmodell Regressionsfunktion Güte des verwendeten Regressionsmodells Vergleich Mieter-/Vermieterbefragung Die Modellvariablen Baualter InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

4 5.3.2 Wohnungstypen Grundrissgestaltung Ausstattung (Bad und Sanitär) Ausstattung (Heizung, Warmwasserversorgung) Ausstattung (Bodenbeläge) Ausstattung ( Restaurierter Altbau ) Ausstattung (Weitere Merkmale) Energetische Modernisierungsmerkmale Wohnlagen Durchgangsstraßen Garagen und Pkw-Abstellplätze Erklärungsbeiträge unterschiedlicher Merkmalskombinationen und Zu- und Abschlagsmerkmale des Mietspiegels Berechnung der Mietpreisspannen Literatur Anhang InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Abgrenzung der Gebiete für die Nacherhebung von Einfamilienhäusern (EFH) Abb. 2: Wohnungsgrößentabelle im Frankfurter Mietspiegel Abb. 3: Tabelle mit durchschnittlichen Zuschlägen und Abschlägen zur Basis-Nettomiete in /m² (Mietspiegel Frankfurt am Main 2008; Auszug) Abb. 4: Vergleich zwischen durchschnittlichen erhobenen und geschätzten Nettomieten nach Baualtersklassen Abb. 5: Vergleich zwischen durchschnittlichen erhobenen und geschätzten Nettomieten nach Wohnflächenklassen Abb. 6: Vergleich zwischen durchschnittlich erhobenen und geschätzten Nettomieten nach Wohnungstypen Abb. 7: Beispiel einer Fassade (Leipzig) Abb. 8: Beispiel einer Fassade (Solingen) Abb. 9: Abschließende Gebietskulisse für die Lagezuschläge "Innenstadtgebiet 1" und "Innenstadtgebiet 2" Abb. 10: Lokalisierung von Gebieten mit Eigentumswohnungen im höheren Preissegment durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Abb. 11: Abschließende Verortung höherpreisiger Innenstadtbereiche Tabellenverzeichnis Tab. 1: Primäre Adressbereinigung der Masterstichprobe Tab. 2: Ergebnis der Vor-Ort-Kontrollen Tab. 3: Ausschöpfungsquote der Mieterbefragung im Überblick Tab. 4: Antwortverteilung der Screening-Interviews Tab. 5: Durchschnittliche Betriebskosten in Euro je Bezugseinheit und Monat in Frankfurt am Main für das Abrechnungsjahr 2009 (Januar bis Dezember 2009) Tab. 6: Abgrenzung des unmittelbar mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes Tab. 7: Datensatzstruktur nach Baualter, Wohnlage und Vermietertyp (2008 und 2010 im Vergleich) Tab. 8: Zusammenfassung des Regressionsmodells/Güte Tab. 9: Vergleich Mietenniveaus Vermieter-/Mieterbefragung Tab. 10: Eigentümerstruktur der Mieter-/Vermieterbefragung Tab. 11: Varianzen und Koeffizienten des Regressionsmodells Tab. 12: Anteil der Gruppen der Wohnwertmerkmale an der Erklärungsqualität des Modells (Vergleich Mietspiegel 2004 bis 2010) Tab. 13: Zu- und Abschlagsmerkmale (Mietspiegel 2010 und 2008 im Vergleich) InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

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7 1. Vorbemerkung Ende Oktober 2009 hat die Stadt Frankfurt am Main die InWIS Forschung & Beratung GmbH (InWIS) mit der Erstellung eines neuen, qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Frankfurt am Main beauftragt. Mit der Mehrheit der Mitglieder der Mietspiegelkommission vom 24. März 2011 hat der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des 558 d BGB anerkannt. Der Mietspiegel Frankfurt am Main hat eine Laufzeit vom bis zum Das InWIS hat den Mietspiegel auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen in Frankfurt am Main nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Die Datenerhebung erfolgte in enger Zusammenarbeit zwischen dem InWIS und der Foerster & Thelen Marktforschung Feldservice GmbH 1 (Bochum) im Zeitraum Januar 2010 bis August Die Auswertung der erhobenen Daten übernahm die InWIS Forschung & Beratung GmbH. Das InWIS verfügt über langjährige Erfahrung in der Erstellung von Mietspiegeln, Wohnungsmarktgutachten und der Beobachtung und Analyse von Wohnungs- und Immobilienmärkten. Zudem hat die InWIS Forschung & Beratung an der Erstellung der Broschüre Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln mitgearbeitet und das damalige Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen insbesondere in Fragen der Mietspiegelmethodik wissenschaftlich beraten. Eine Überarbeitung dieser Broschüre war im Zuge der Mietrechtsreform 2001 notwendig geworden, nachdem das Miethöhegesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen und insbesondere das Instrument des qualifizierten Mietspiegels neu geschaffen wurde. Die Vergleichsmieten wurden mittels eines regressionsanalytischen Ansatzes errechnet. Stichmonat für die zu ermittelnden Vergleichsmieten war der Monat Dezember Die Erstellung eines Mietspiegels befindet sich naturgemäß in einem Spannungsfeld aus mietrechtlichen Vorgaben, der Abbildung wohnungsmarktbezogener Entwicklungen, die sich oft kleinräumig unterschiedlich auswirken, und den Anforderungen an die Anwendung wissenschaftlich anerkannter (mathematischstatistischer) Methoden. Soweit es unter Beachtung dieser Anforderungen, die insbesondre an qualifizierte Mietspiegel gerichtet werden, möglich ist, sollte die Erstellung des Mietspiegels die bisherigen Strukturmerkmale aufgreifen und in diesem Sinne Kontinuität wahren. Dies kann einen Beitrag leisten, dass die Akzeptanz der Anwender erhöht wird. 1 Die seit 1977 tätige Foerster & Thelen Marktforschung Feldservice GmbH ist langjähriger und anerkannter Akteur innerhalb dieses Marktsegments. Als Mitglied des Arbeitskreises Deutscher Markt- und Sozialforschungsinstitute e.v. (ADM) sowie des Berufsverbands Deutscher Markt- und Sozialforscher e.v. (BVM) ist Foerster & Thelen auch innerhalb der relevanten berufsständischen Vertretungen fest verankert. InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

8 2. Methodischer Ansatz 2.1. Mietzinsbegriff Der Mietzins setzt sich aus der vertraglich vereinbarten Miete der sogenannten Vertragsmiete und den anteilig umgelegten Betriebs- oder Nebenkosten zusammen. Das Verhältnis zwischen umgelegten und nicht umgelegten Betriebskosten ist von Mietverhältnis zu Mietverhältnis sehr verschieden. So kann die Vertragsmiete zum einen eine (reine) Nettomiete sein, bei der alle anfallenden Betriebskosten umgelegt werden, und zum anderen eine (reine) Bruttomiete sein, bei der keine Betriebskosten umgelegt werden. Dazwischen liegt eine Vielfalt von Teilinklusivmieten mit ihren mehr oder weniger häufig umgelegten Betriebskostenarten. Diese Vielzahl unterschiedlich gestalteter Mietverträge erfordert bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein besonderes Vorgehen, da die Mieten aus verschiedenen Vertragsverhältnissen nur bei identischem Mietbegriff zu einer Vergleichsmiete zusammengefasst werden können. Deshalb müssen bevor die Vergleichsmiete ermittelt wird die in einzelnen Mietverhältnissen individuell vereinbarten Brutto- und Teilinklusivmieten auf einen einheitlichen Mietbegriff, die Nettomiete, umgerechnet werden. Die Nettomiete wird oft auch als Nettokaltmiete bezeichnet und bildet den Gegensatz zur sogenannten Bruttowarmmiete, in der alle anfallenden kalten und warmen Betriebskosten enthalten sind. Bei der Berechnung der individuellen Nettomiete ist darauf zu achten, dass die anfallenden, nicht umgelegten Betriebskosten vollständig aus der vertraglich vereinbarten Miete herausgerechnet werden. Andernfalls werden die aus den individuellen Nettomieten zu berechnenden durchschnittlichen Nettomieten in Höhe der durchschnittlichen nicht umgelegten Betriebskosten überschätzt. Demnach muss jeder Umrechnung einer individuellen Brutto- bzw. Teilinklusivmiete auf eine individuelle Nettomiete die Berechnung durchschnittlicher Betriebskosten vorangehen, die als Schätzwerte für die jeweils nicht umgelegten Betriebskosten heranzuziehen sind. Um eine individuelle Anpassung der Vertragsmieten zu ermöglichen, müssen die Betriebskostenschätzwerte für jede Kostenart getrennt ermittelt und zeitlich dem Bezugsmonat des Mietzinses angepasst werden. Die auf die jeweilige Struktur des individuellen Mietvertrages bezogene Umrechnung der Brutto- bzw. Teilinklusivmieten in Nettomieten ermöglicht die Berechnung der Vergleichsmiete auf der Grundlage von Nettomieten Ermittlung der üblichen Entgelte Mietspiegel sind eine Übersicht von durchschnittlichen Wohnungsmieten, die sowohl zeitlich als auch strukturell regelmäßig an die aktuelle Wohnungsmarktentwicklung angepasst werden, und denen die normativen Marktvorstellungen des 558 Abs. 2 BGB zum Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde liegen. Nach dieser im Gesetz enthaltenen (Legal-)Definition wird der zur Ermittlung der üblichen Entgelte relevante Wohnungsmarkt ausschließlich durch wohnungsbezogene Merkmale definiert. Als Vergleichskriterien sind nach 558 Abs. 2 BGB folgende Merkmale zu berücksichtigen: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Mieter- und/oder Vermietermerkmale bleiben unberücksichtigt. Die Erstellung vergleichender Mietpreisübersichten kann nach der Tabellen- oder der Regressionsmethode erfolgen. Beide Ansätze basieren auf einem Wohnungsmarktmodell, das einen Schluss von den Stichprobendaten auf die ortsüblichen Mieten in der Stadt für den mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand (Grundgesamtheit) zulässt. Das den Tabellenmietspiegeln zugrunde liegende Modell geht im Wesentlichen auf eine in den Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln" der Bundesregierung veröffentlichte relativ einfache Marktstruktur zurück und basiert in seiner einfachsten Form auf einer seit vielen Jahren mehr oder weniger unveränderten, in der Regel verkürzten Operationalisierung der in 558 Abs. 2 BGB genannten 8 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

9 Mietpreisdeterminanten. Das dem Regressionsmietspiegel zugrunde liegende Modell kann dagegen deutlich differenziertere Marktstrukturen und damit auch preisbestimmende Besonderheiten einzelner Wohnungsteilmärkte abbilden. Gleiches gilt auch für eine Mischform aus Tabellen- und Regressionsansatz. Empirische Analysen bestätigen immer wieder den hohen Einfluss der Wohnungsgröße (gemessen anhand der Wohnfläche) auf die Nettomiete. Es ist zwar oft üblich, einzelne Teilmärkte wie z. B. möblierte Wohnungen oder auch Einfamilienhäuser bei der Erstellung eines Mietspiegels auszuschließen, um dadurch die Homogenität der Mietspiegelstichprobe zu erhöhen. Gleichwohl erscheint eine Abgrenzung von Teilmärkten allein über die Wohnfläche für die Situation auf den Wohnungsmärkten nicht angemessen. Deshalb sollte die Wohnfläche" als eine Variable, mit der Teilmärkte definiert werden können, durch weitere Merkmale zu so genannten Basis-Wohnungstypen" ergänzt werden, was nichts anderes bedeutet als eine differenziertere Operationalisierung des Mietrechtsmerkmales Art". Der Mietspiegel 2010 führt damit das Grundkonzept der Frankfurter Mietspiegel aus den Jahren 2004 und 2008 konsequent fort. Analog zum vorangegangenen Mietspiegel 2008 werden auch im aktuellen Mietspiegelmodell die Wohnungsmerkmale stufenweise in das Modell eingeführt. Dabei wurde die Bedeutung der Wohnungsmerkmale berücksichtigt, wie sie häufig in den Wohnungsannoncen anzutreffen sind. Die Erhebung für den Mietspiegel 2010 war zudem so angelegt, dass eine ausreichende Anzahl von Einfamilienhäusern in der Stichprobe enthalten ist, um Mietenunterschiede gegenüber einer Standardwohnung zu ermitteln. InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

10 3. Mieterbefragung 3.1. Abgrenzung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes Die nachfolgende Abgrenzung der Stichprobe für den Mietspiegel Frankfurt 2010 entspricht weitestgehend den Abgrenzungskriterien des Frankfurter Mietspiegels von Die sachliche Abgrenzung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes ergibt sich zunächst aus dem Anwendungsbereich des 549 Abs. 1 BGB, der relevante Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum von denjenigen für allgemeine Mietverhältnisse abgrenzt. Danach gehört grundsätzlich jeder Wohnraum zur Grundgesamtheit des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes. Die Vorschriften über die Mieterhöhung ( 557 bis 561 BGB) sind hingegen nur für Wohnraum anzuwenden, der bestimmte Voraussetzungen erfüllt. In Verbindung insbesondere mit den Ausnahmetatbeständen des 549 Abs. 2 und 3 sowie 558 Abs. 2 BGB wird der Wohnraum definiert, für den eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) mithilfe eines qualifizierten Mietspiegels ( 558d in Verbindung mit 558c BGB) vorgenommen werden kann (mietspiegelrelevanter Wohnungsbestand). Aus dem Gesamtbestand aller Wohnungen fallen dadurch folgende Mietverhältnisse nicht in die Grundgesamtheit des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes: A: Wohnungen, die nicht in den Anwendungsbereich fallen Keine Wohnraum-Mietverhältnisse: gewerblich genutzter Wohnraum (Mischmietverhältnisse); keine Mietverhältnisse; hierunter fallen städtische Schlichtwohnungen (auch angemietete) und Gemeinschaftsunterkünfte für Obdachlose, Übernachtungsheime für Durchreisende, Resozialisierungs-Wohnheime, Freigängerhäuser, Frauenhäuser, Mutter/Kind-Heime, Unterkünfte für Asylbewerber und Aussiedler, Wohnwagenstellplätze, Ordenshäuser, klinische Häuser und soziale Einrichtungen (z. B. Therapiezentren, Behindertenwohnheime, Psychologische Tageskliniken); durch den Eigentümer selbst genutzter Wohnraum; mietfrei überlassener Wohnraum; Wohnungen für Angehörige der ausländischen Streitkräfte. Ausschlüsse nach 549 Abs. 2 und 3 BGB - Mietverhältnisse, für die die Vorschriften über die Mieterhöhung ( 557 bis 561) nicht gelten: Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ( 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB); möblierter Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ( 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB); Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den Vorschriften über Mieterhöhung und Mieterschutz hingewiesen hat ( 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB); Studenten- und Jugendwohnheime ( 549 Abs. 3 BGB). 10 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

11 Ausschlüsse nach 558 Abs. 2 Satz 2 BGB - Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist: Sozialwohnungen i. S. des II. WoBauG, d. h. Wohnungen, die nach dem bezugsfertig und mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, unterliegen der Mietpreisbindung (Kostenmiete); Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln i. S. des II. WoBauG gefördert wurden, sind preisgebunden (Kostenmiete); Wohnungen, die mit Aufwendungszuschüssen oder Aufwendungsdarlehen i. S. des II. WoBauG gefördert wurden, sind preisgebunden (Kostenmiete); der Vermieter ist aufgrund einer Vereinbarung mit einem öffentl. Fördermittelgeber i. S. des II. WoBauG oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage nach WoFG (seit ) verpflichtet, eine bestimmte Miethöhe oder einen bestimmten Mietzinsanstieg nicht zu überschreiten; durch behördliche Auflagen mietpreisgebundener Wohnraum; ehemals preisgebundene Wohnungen ohne Neuvertrag oder Mieterhöhung. B: Wohnungen, die in den Anwendungsbereich fallen, aber nach 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auszuschließen sind Es dürfen nur diejenigen Entgelte berücksichtigt werden, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder von Erhöhungen nach 560 BGB (Betriebskosten) abgesehen geändert worden sind (unmittelbar mietspiegelrelevante Fälle). Alle anderen Wohnungen, auch wenn sie nicht preisgebunden sind, dürfen im Mietspiegel nicht berücksichtigt werden. C: Wohnungen, die in den Anwendungsbereich fallen, deren Einbeziehung jedoch nicht empfehlenswert ist Wenn die Vertragsgestaltung objektiv vom Üblichen abweicht und deshalb keinen geeigneten Vergleichsmaßstab für einen Mietspiegel darstellt, sollten diese Formen der Wohnraumnutzung für die Erstellung eines Mietspiegels nicht herangezogen werden, auch wenn es sich um Wohnraum handelt, der grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Mietspiegels fällt. Im Einzelnen handelt es sich hierbei um: Möblierten oder teilmöblierten Wohnraum: Die quantitativen und qualitativen Unterschiede möblierten und teilmöblierten Wohnraumes sind sehr groß. Bei diesem Wohnraum bestimmt sich die Höhe der Miete auch in Abhängigkeit von dem (Nutz-)Wert der Möblierung. Um Differenzierungen in der Möblierung in ihren mietpreisrelevanten Auswirkungen erfassen zu können, wäre ein hoher Operationalisierungsaufwand notwendig, der den Rahmen einer Mietpreiserhebung sprengen würde. Um eine verzerrte Darstellung des Mietpreises zu vermeiden, sollten deshalb möblierte oder teilmöblierte Wohnungen ausgeschlossen werden. Untermietverhältnisse: Untermietverhältnisse sollten ausgeschlossen werden. Nicht auszuschließen sind Untermietverträge mit gewerblichen Zwischenvermietern i. S. v. 565 BGB (z. B. Bauherrenmodell). Bei diesen Mietverträgen ist dem Untermieter nicht bewusst, dass er aufgrund der Struktur der Mietverhältnisse als Untermieter aufzufassen ist. Solche Mietverhältnisse, die den Charakter normaler (Haupt-)Mietverhältnisse besitzen, sollten berücksichtigt werden. Wohnraum in Wohnheimen oder sonstigen Heimen, Anstalten, Internaten/Seminaren und Verbindungshäusern der Studentenschaften. Wohnraum, bei dem die Mietzahlung Serviceleistungen des Vermieters abdeckt, z. B. Verpflegung oder Betreuung. Unüblicher Nutzungsstatus: Wohnungen, deren Küche und/oder Bad (soweit vorhanden) von zwei oder mehr Hauptmieterparteien (die jeweils einen eigenen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer besitzen) gemeinsam benutzt werden. Oft sind solche Mietverhältnisse über einen einzelnen Raum geschlossen ( einzelzimmerweise Vermietung ), wobei Küche und/oder InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

12 Bad als Gemeinschaftseinrichtung zur Nutzung durch alle Mietparteien mit vermietet werden. Unüblicher Öffentlichkeitsstatus: Wohnungen, deren Zugänge zu Küche und/oder Bad (soweit vorhanden) außerhalb der Wohnung jenseits eines Treppenhauses oder eines öffentlichen Flures liegen. Neben der sachlichen Abgrenzung der Grundgesamtheit ist die in die Erhebung einzubeziehende Menge mietspiegelrelevanter Wohnungen auch zu definieren in zeitlicher Hinsicht (Stichmonat) und räumlicher Hinsicht (Abgrenzung des Untersuchungsraumes). Danach beziehen sich alle Angaben (einschließlich der Angaben zu den Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen einer Wohnung sowie den Angaben zu den Betriebskosten und Nach-/Rückzahlungen) auf den 31. Dezember Angaben zu abgerechneten Betriebskosten, die für die Erarbeitung der Betriebskostenübersicht verwendet wurden, beziehen sich auf Abrechnungsperioden. In der Regel handelt es sich um ein Kalenderjahr. Vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperioden können im Mietvertrag vereinbart werden. Bei Mieterwechseln kann es vorkommen, dass Abrechnungsperioden nicht vollständig sind. Vom Kalenderjahr abweichende bzw. nicht vollständige Abrechnungsperioden wurden einheitlich auf das Abrechnungsjahr 2009 umbasiert. Dies gilt auch für frühere Abrechnungsperioden (vor 2009). Ein- und Auszüge nach dem Stichmonat Dezember 2009 blieben unberücksichtigt. Die räumliche Abgrenzung entspricht den administrativen Grenzen der Stadt bzw. der Gemeinde Stichprobe Aufbau einer Haushaltsdatei aus den Einwohnermeldedaten Untersuchungsgegenstand für die empirische Erhebung ist eine einzelne Wohnung und der dafür zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Mietvertrag. Da es in der Regel keine Auswahlgrundlage gibt, in der die Grundgesamtheit aller mietspiegelrelevanten Wohnungen einer Gemeinde für die Ziehung einer Stichprobe verzeichnet ist, ist es regelmäßig erforderlich, zunächst eine geeignete Auswahlgrundlage zu schaffen, die mit der Untersuchungseinheit Wohnung bzw. Mietvertrag möglichst hoch korreliert. Im besonderen Maße trifft dies für eine Datei zu, in der jeder Haushalt verzeichnet ist. In Frankfurt am Main ist diese Haushaltsdatei aus der Einwohnermeldedatei mithilfe eines Haushaltsgenerierungsverfahrens aufgebaut worden. In der Haushaltsdatei wird der Familien- bzw. Haushaltsälteste stellvertretend für einen bestimmten Haushalt als Eintrag geführt. Die Umwandlung der Einwohnermeldedatei in eine Haushaltsdatei ist notwendig, um die Überrepräsentanz großer Familien und infolgedessen größerer Wohnungen in der Auswahlgrundlage zu vermeiden. Da die Gesamtdatei, aus der die Haushaltsdatei erstellt wird, Dritten nicht zur Verfügung gestellt werden kann, hat das Rechenzentrum ekom21 GmbH die Haushaltsdatei im Auftrag der Stadt Frankfurt am Main aufgebaut Generierung einer Masterstichprobe Auf der Grundlage der Haushaltsdatei hat das Rechenzentrum ekom21 GmbH sodann nach dem sogenannten n-ten Verfahren eine Masterstichprobe gezogen. Das n-te Verfahren ist ein Verfahren zur Ziehung von Zufallsstichproben, bei dem aus einer Datengrundlage (Auswahldatei) mit zufälligem Start und konstanter Schrittlänge n jedes n-te Element ausgewählt wird. 12 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

13 Die Masterstichprobe, die von der Stadt Frankfurt am Main an das InWIS weitergeleitet wurde, enthielt Adressen von Familien- bzw. Haushaltsältesten im Frankfurter Stadtgebiet Überprüfung der Ziehung der Masterstichprobe Die Masterstichprobe wurde zunächst auf Plausibilität und Homogenität der räumlichen Verteilung der Adressen innerhalb des Frankfurter Stadtgebietes geprüft. Als Vergleichsgrundlage wurden die Daten des amtlichen Statistischen Jahrbuches der Stadt Frankfurt 2008 verwendet. Überprüft wurden folgende Sachverhalte: Verteilung der in der Masterstichprobe enthaltenen Haushalte über das Stadtgebiet Auf der räumlichen Ebene der 46 Stadtteile wurde die Verteilung der Bevölkerung mit der Verteilung der Haushalte in der Masterstichprobe verglichen. Aufgrund oftmals variierender Haushaltsgrößen in einzelnen Stadtteilen sind Abweichungen zwischen der Bevölkerungs- und der Haushaltsverteilung grundsätzlich zu erwarten. Dieser Test diente daher lediglich einer groben Überprüfung, inwieweit die beiden Verteilungen übereinstimmen. Im Durchschnitt wichen die Anteile der Haushalte nach Stadtteilen um 0,13 Prozentpunkte von den Anteilswerten der Bevölkerungsverteilung ab. Die höchste positive Abweichung betrug 0,32 Prozentpunkte, die höchste negative Abweichung 0,45 Prozentpunkte. Die geringe Abweichung lässt den Schluss zu, dass das gesamte Stadtgebiet über die Haushaltsadressen in der Masterstichprobe proportional zur Verteilung der Bevölkerung und damit sehr gut abgebildet wird. Verteilung von Straßen in der Stichprobe Es wurde geprüft, ob Straßen mit vielen Wohnungen in höher verdichteten Quartieren des Stadtgebietes entsprechend häufiger in der Stichprobe vertreten sind als kleine Straßen mit wenigen Wohnungen bspw. an vom Zentrum weiter entfernten Straßen in weniger städtisch geprägten Stadtteilen. Mehrfach vorkommende Hausnummern In der Masterstichprobe können mehrere Haushaltseinträge mit der gleichen Hausnummer nur auftreten, wenn die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude größer ist als die Schrittlänge bei der Stichprobenziehung nach dem n-ten Verfahren. Treten mehrere Einträge mit gleicher Hausnummer auf, so kann es sich nur um große Wohneinheiten (z.b. Hochhäuser, Apartmenthäuser, größere Wohnanlagen) handeln. Die Ergebnisse dieser Überprüfung haben ergeben, dass die Masterstichprobe den Anforderungen entsprechend systematisch aus der generierten Haushaltsdatei gezogen wurde und die Haushaltsdatei korrekt aus der Einwohnermeldedatei abgeleitet wurde Zusammenhang zwischen Brutto- und Nettostichprobe Die Masterstichprobe wurde anschließend um Adresseinträge bereinigt, bei denen durch die Auswertung von verschiedenen Datenquellen in einem (teil-)automatisierten Verfahren Mietverhältnisse identifiziert werden konnten, die eindeutig als nicht mietspiegelrelevant zu klassifizieren sind. Dazu zählt öffentlich geförderter oder in sonstiger Weise preisgebundener Wohnraum sowie bspw. Wohnungen in Wohnheimen (z.b. Studentenwohnheime). InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

14 Zur Bereinigung wurden hauptsächlich Datenquellen der Stadt Frankfurt verwendet. Zusätzlich wurden in öffentlich zugänglichen Verzeichnissen von einschlägigen Anbietern Adressen bspw. von Wohnheimen recherchiert und auch solche Einträge aus der Datengrundlage entfernt. Tab. 1: Primäre Adressbereinigung der Masterstichprobe Unbereinigte Masterstichprobe (Bruttostichprobe) ,00% Öffentlich geförderter, preisgebundener Wohnraum ,26% Alten- und Pflegeheim 897 1,11% Wohnheime (Studentenwohnheime, Tagesheime, sonstige Wohnheime) 530 0,66% Wohngruppen, betreutes Wohnen 16 0,02% Sonstige (Internat, Jugendherberge) 2 0,00% bereinigte Masterstichprobe (bereinigte Bruttostichprobe) ,96% Bei der Stichprobenziehung für die Erstellung des Mietspiegels 2008 ist zudem ein Abgleich zwischen der Eigentümer- und der Objektanschrift vorgenommen worden. Bei Gleichheit beider Anschriften kann darauf geschlossen werden, ob sich in dem Gebäude selbstgenutztes Wohneigentum befindet oder ob es sich bei dem Gebäude um ein selbstgenutztes (Einfamilien-)Haus handelt. Weil die Eigentümeranschriften in Abstimmung mit dem Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main und dem Rechenzentrum ekom21 GmbH erst zu den Substichproben für die Erhebungsphase zugefügt wurden, um den Aufwand überschaubar zu halten, ist dieser Prüfschritt bei der diesjährigen Mietspiegelerstellung nicht durchgeführt worden. Unabhängig von der Bereinigung der Masterstichprobe ist bei den später in der Erhebungsphase durchgeführten Kontakt- bzw. Screening-Interviews eine vollständige Prüfung auf Mietspiegelrelevanz vorgenommen worden. So konnten Wohnungen bzw. Mietverhältnisse, die anhand der zur Verfügung stehenden Datengrundlagen nicht in einem (teil-)automatisierten Verfahren aus der Stichprobengrundlage eliminiert werden konnten, im weiteren Verlauf der Mietspiegelerstellung, nämlich in der Erhebungsphase, ausgesondert werden. Nach Abschluss dieser Bereinigung befanden sich noch Adresseinträge in der bereinigten Bruttostichprobe. Aus der bereinigten Bruttostichprobe wurde anschließend ebenfalls nach dem n-ten-verfahren eine Arbeitsstichprobe bestehend aus drei Substichproben mit insgesamt Adressen gezogen (Substichprobe 1 mit Adresseinträgen sowie zwei weitere Substichproben mit je Adresseinträgen). Für die Substichproben wurden die vorgenannten Plausibilisierungsschritte angewendet, um sicherzugehen, dass die Struktur der Substichproben der Struktur der Masterstichprobe entspricht. Die Substichproben sind fortan die Arbeitsbasis für die Erhebung gewesen Erhebung der Mieterdaten Wie in den Vorjahren bestand die Mieterbefragung aus zwei Fragebogenteilen. 1. Kontaktinterview: Um zu klären, ob das Mietverhältnis mietspiegelrelevant ist, wurde ein Kurzfragebogen bzw. Screening- Interview mit dem Mieter durchgeführt. 14 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

15 Dieser Kurz- oder Screening-Fragebogen ergänzt die primäre, dateigestützte Datenvorbereinigung der Masterstichprobe zu Ausgrenzungskriterien, die nur beim Probanden direkt erfragt werden können, z. B. ob die Wohnung selbst genutzt wird. Die Abgrenzungskriterien entsprechen der Beschlusslage der Mietspiegelkommission. Von den Interviewern wurden sämtliche Versuche, einen Haushalt zu kontaktieren, das erfolgreich durchgeführte Screening zur Prüfung der Mietspiegelrelevanz sowie der Abbruch eines Kontaktinterviews in sogenannten Kontaktprotokollen dokumentiert. 2. Hauptinterview: Das Hauptinterview diente im Fall unmittelbar mietspiegelrelevanter Wohnungen der Ermittlung aller Wohnungs- und Vertragsparameter. Im Vorfeld der Mieterbefragung wurde von Seiten des Bochumer Marktforschungsinstituts Foerster & Thelen Marktforschung Feldservice GmbH versucht, zu allen bzw. möglichst vielen Mieterdatensätzen der Stichprobendatei anhand von öffentlichen Telefonverzeichnissen eine Telefonnummer zu recherchieren. Diejenigen Mieterhaushalte, zu denen eine Telefonnummer ermittelt werden konnte, wurden durch Foerster & Thelen telefonisch vorkontaktiert, um vorab die Mietspiegelrelevanz telefonisch zu klären und darüber hinaus die grundsätzliche Bereitschaft des Haushaltes abzufragen, ein Hauptinterview zu führen. Die Erhebung der Hauptinterviews fand in Form von persönlich-mündlichen Face-to-Face Interviews vor Ort in der Wohnung des in der Stichprobe ausgewählten Mieterhaushaltes statt. Für die Erhebung vor Ort kamen neben professionellen Interviewern des Marktforschungsinstituts Foerster & Thelen auch geschulte Mitarbeiter und professionelle Interviewer des InWIS zum Einsatz Fragebogen Wie in den vorangegangenen Mietspiegeln wurde der Mieterfragebogen intensiv von der Mietspiegelkommission diskutiert und in einem transparenten Verfahren unter Einbeziehung aller beteiligten Akteure erstellt. Er ist im Anhang dokumentiert. Sämtliche Kommissionsmitglieder erhielten die Gelegenheit, Änderungswünsche hinsichtlich der Fragebogengestaltung zu äußern. Eine eigene Arbeitsgruppe der Mietspiegelkommission beschäftigte sich schließlich mit möglichen Änderungen des Fragebogens gegenüber dem für die Erstellung des Mietspiegels 2008 verwendeten Erhebungsinstrument. In ihrer Sitzung vom 16. Dezember 2009 hat die Mietspiegelkommission die Änderungen gegenüber dem Fragebogen 2008 beschlossen. Die Ergänzungen und Änderungen betrafen im Wesentlichen Details zur Vertragsgestaltung, Details der Neben- und Betriebskosten sowie der Ausstattung und Gebäudemerkmale. Ausführlich diskutiert wurde die Frage, wann hinsichtlich des Gebäude-Baujahres im Zusammenhang mit (umfangreichen) Modernisierungen vom ursprünglichen Jahr der Fertigstellung abgewichen werden kann, d.h. in welchen Fällen es sich umgangssprachlich um neu- oder rohbaugleiche Modernisierungen handelt. Die Mitglieder der Mietspiegelkommission einigten sich zu der Frage, ob und wann das Gebäude bzw. die Wohnung nachträglich, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert worden ist, darauf, folgende Intervieweranweisung in den Fragebogen zu integrieren: InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

16 Es muss ein Zustand erreicht werden, der mit einem Neubau vergleichbar ist, dadurch, dass das Bad zeitgemäß erneuert wurde und die Fenster ausgetauscht wurden und die Elektroinstallation erneuert wurde und die Wasser- und Heizungsleitungen erneuert wurden und der Innenputz erneuert wurde sowie die Böden erneuert wurden und/oder die Grundrisse, d.h. die Aufteilung der Räume, angepasst wurden. Bei Bodenbelägen von Wohnungen, die vor 1945 errichtet worden sind, reicht es aus, dass die hochwertigen Originalfußböden (Parkettböden, Parkettdielen, alte historische Kachel- und Natursteinböden) gebrauchsfertig und in einem einwandfreien Zustand sind und die Modernisierungskriterien des vorherigen Absatzes erfüllt sind. Der Fragebogen wurde überdies daraufhin optimiert, möglichst korrekte Daten zu erhalten. Deshalb wurde wie in den Vorjahren auf die Abfrage komplexer Sachverhalte weitgehend verzichtet bzw. solche wurden in einzelne leicht und eindeutig zu beantwortende Fragestellungen aufgelöst. Ein Teil der Fragestellungen beinhaltet auch redundante Informationen für die spätere Durchführung von Plausibilitätskontrollen Interviewerschulung Die für die Erhebung der erforderlichen Daten eingesetzten Interviewer wurden intensiv geschult. Die Schulungen sind in Frankfurt am Main vorgenommen worden. Zur Schulungsvorbereitung wurden den Interviewern sowohl der Fragebogen als auch Erläuterungen zum Fragebogen zur Einarbeitung übersandt. Diese Vorgehensweise ermöglichte es den Interviewern, sich bereits im Vorfeld mit dem Fragebogen vertraut zu machen und bezüglich des Fragebogens und der anstehenden Arbeitsschritte Fragen zu formulieren, die bei der anschließenden Interviewerschulung beantwortet wurden. Die Interviewerschulung wurde durch die hauseigene Schulungsabteilung von Foerster & Thelen durchgeführt. Parallel dazu wurden die durch die InWIS Forschung & Beratung GmbH eingesetzten Interviewer in einem eigens dafür in Frankfurt angemieteten Feldbüro geschult und auf ihre Arbeit intensiv vorbereitet. Durch die Schulung wurde jeder Interviewer in die Lage versetzt, den Ablauf der Befragung mit mehreren Teilschritten vollständig zu durchdringen. Neben den rechtlichen Voraussetzungen für eine mietspiegelrelevante Wohnung, der üblichen Bearbeitung der Fragebögen und Klärung offener Fragen anhand von Beispielen z.b. der regionalen Besonderheit eines Frankfurter Bades oder Erläuterungen zu unterschiedlichen Nebenkostenabrechnungen wurden dem Interviewer auch allgemeine Informationen zum Nutzen eines Mietspiegels für Mieter und Vermieter an die Hand gegeben, die im direkten Gespräch mit dem Mieter als wichtige Argumente für die Erstellung eines Mietspiegels häufig Verwendung fanden Schriftliche Unterlagen In der Feldphase haben die Interviewer unterschiedliche schriftliche Unterlagen eingesetzt, die im Feldbüro vor Ort in ausreichender Menge vorgehalten wurden. Die Interviewer konnten dort ihren Bedarf an Unterlagen und Material decken. Es handelte sich hierbei um folgende Unterlagen: Intervieweranweisung: Alle Interviewer haben als Arbeitshilfe eine detaillierte Handlungsanweisung erhalten, die den Ablauf der Befragung von der Kontaktaufnahme mit dem Mieter, die Klärung der Mietspiegelrelevanz im Screening-Interview bis hin zur Bearbeitung des Fragebogens detailliert erläutert. 16 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

17 Listenheft: Im Rahmen der Face-to-Face Interviews wurden durch die Interviewer Listenhefte verwendet, die den Mietern bei Fragen, die mehrere Antwortmöglichkeiten als Antwortoptionen oder als Mehrfachantworten aufwiesen, als anschauliche Übersichten vorgelegt werden sollten. Tourenplanung: Um eine effiziente Bearbeitung der jeweiligen Befragungsgebiete zu gewährleisten, konnten die Interviewer auf eine vorgegebene Tourenplanung für ihr individuell zugeschnittenes Gebiet zurückgreifen. In der Tourenplanung waren in einer optimalen Bearbeitungsreihenfolge sämtliche Adresseinträge einer Route enthalten. Terminkarte: In den Fällen, in denen Mieterhaushalte nicht angetroffen werden konnten, wurden Terminkarten im Briefkasten hinterlassen. Diese Karten vom Aufbau vergleichbar mit den Karten von Paket- und Zustelldiensten informierten den Mieter darüber, dass ein Interviewer vergeblich versucht hatte, Kontakt mit ihm aufzunehmen. Zudem konnte der Interviewer auf den Karten vermerken, wann ein erneuter Besuch beim Mieter geplant ist. Für Terminvereinbarungen, die Klärung der Mietspiegelrelevanz und Fragen rund um den Mietspiegel waren die kostenfreie Telefonnummer der Mietspiegel-Hotline sowie die für den Mietspiegel eingerichtete adresse auf den Karten abgedruckt. Erinnerungskarte: Falls Interviews nicht direkt im Anschluss an das Kontaktinterview geführt werden konnten, wurden üblicherweise Termine mit den Mietern vereinbart. Für diese Fälle sind die Interviewer mit Erinnerungskarten ausgestattet worden, auf denen der Tag und die Uhrzeit des Interviewtermins festgehalten und dem Mieter ausgehändigt wurden. Für weitere Fragen rund um den Mietspiegel, waren die kostenfreie Telefonnummer der Mietspiegel-Hotline sowie die für den Mietspiegel eingerichtete adresse auf den Karten abgedruckt. Der Mieter hatte über die Kontaktalternativen die Möglichkeit, den Termin für das Interview erneut zu verschieben. Mieteranschreiben zur Ankündigung der Befragung: Nicht in allen Stadtteilen wurde direkt nach der ersten postalischen Benachrichtigung der Mieter mit der Befragung begonnen. In Befragungsgebieten, in denen zwischen postalischer Benachrichtigung der Mieter und Beginn der Befragung eine gewisse Zeit verstrichen war, wurden die Mieter erneut durch ein Informationsschreiben an die Befragung erinnert und über den Zweck und den Nutzen eines Mietspiegels informiert. Damit sollte den Interviewern der Zugang zu den Mietern erleichtert und die Bereitschaft der Mieter erhöht werden, sich sowohl an dem Screening- als auch an dem Hauptinterview zu beteiligen Rückfragemöglichkeit bei Feld- und Projektleitung Das Interviewerfeld und die Befragten hatten jederzeit die Möglichkeit, Fragen und Unklarheiten unmittelbar an die Feld- und Projektleitung zu richten. Dazu wurde eine allgemein gültige, kostenfreie 0800er- Mietspiegel-Hotline eingerichtet, die sowohl für Interviewer als auch für Mieter und Vermieter zur Verfügung stand. Die Hotline wurde durch geschulte Mitarbeiter des InWIS besetzt, die Anfragen entweder direkt beantwortet oder an die Projektleitung bzw. die Stadt Frankfurt am Main weitergeleitet haben. Für Interviewer wurde zusätzlich eine kostenfreie Hotline eingerichtet, die per Rufweiterschaltung auf das Mobiltelefon der Projektleitung geschaltet war. Damit war gewährleistet, dass Interviewer dringende Fragen unmittelbar klären konnten. Neben der telefonischen Rückfragemöglichkeit bei der Feld- und Projektleitung wurde zu jedem Interviewer ein enger telefonischer Kontakt aufgebaut. Im Regelfall wurden täglich Telefonate mit den Interviewern geführt, um einen aktuellen Bearbeitungsstand abzufragen und offene Fragen direkt zu klären. Neben der fast durchgängigen telefonischen Erreichbarkeit eingearbeiteter Mitarbeiter wurde zudem eine adresse für Interviewer, Mieter und Vermieter eingerichtet. Wichtige Informationen wurden neben den telefonischen Kontakten auch als Rund- an alle eingesetzten Interviewer versandt, damit alle Interviewer den gleichen Informationsstand besaßen. InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

18 Wenn über die Telefon- oder -Hotline Anregungen oder Kritik von Seiten Befragter beim InWIS eingingen, wurden alle Aspekte der Eingabe aufgenommen und mit dem zuständigen Interviewer besprochen. Seitens der Feld- oder Projektleitung erfolgte dann eine Rückmeldung beim Mieter. Sämtliche Fälle konnten auf diese Weise zufriedenstellend geklärt werden. Anhaltspunkte für Trittbrettfahrer (Drückerkolonnen etc.), die versucht haben, die Befragung missbräuchlich für eigene Zwecke zu nutzen, wurden umgehend an die Stadt Frankfurt am Main gemeldet Eingangskontrolle Die von den Interviewern gelieferten und ausgefüllten Fragebögen wurden einer intensiven Eingangskontrolle unterzogen. Besonders zu Beginn der Befragung und beim Einsatz neuer Interviewer im laufenden Prozess wurden die jeweiligen Interviews verstärkt hinsichtlich ihrer Vollständigkeit und Plausibilität kontrolliert. Der Rücklauf wurde in einem ersten Schritt einer generellen, formalen Prüfung unterzogen. Dabei wurde geprüft, ob der der Fragebogen vollständig bearbeitet und für den anschließenden Scan-Prozess gut lesbar ausgefüllt wurde. Im nächsten Schritt wurde der Rücklauf auf Plausibilität geprüft. In diesem Zusammenhang wurde anhand mehrerer Fragebögen vom jeweils gleichen Interviewer kontrolliert, ob Filtersprünge ausgenutzt wurden und Muster in der Bearbeitung (wiederholt auftretende Leerstellen) bzw. unplausible Angaben erkennbar waren. Die Eingangskontrolle der Interviews wurde durch geschulte Supervisoren vorgenommen. In Fällen, in denen die Kontrollen Unstimmigkeiten ergeben haben, wurde direkt im Anschluss an die Kontrolle das Gespräch mit dem Interviewer gesucht, um eine Klärung und eine Verbesserung zeitnah herbeizuführen. Ein weiteres Augenmerk wurde bei den Kontrollen auf die Überprüfung der jeweiligen Kontaktzeiten gerichtet, die über das Kontaktprotokoll ermittelt wurden. Demnach ergab sich die beabsichtigte breite Streuung über alle Wochen- und Tageszeiten. Wobei ein Schwerpunkt der Kontakte am späteren Nachmittag und am Abend realisiert werden konnte, weil zu diesen Zeiten die Antreffwahrscheinlichkeit von Zielhaushalten besonders hoch war Routinekontrollen der Interviews Sämtliche vor Ort erhobenen Daten/Fragebögen (3.778 Fälle) sind einer Rücklaufkontrolle unterzogen worden (Sichtprüfung, Vollständigkeit, Lesbarkeit, Filtersprünge, Zusammenhänge). Es wurden umfangreiche Datensatzkontrollen hinsichtlich der in sich geschlossenen Plausibilität der jeweiligen Antworten im Fragebogen durchgeführt (siehe hierzu auch Kapitel 3.3.8). Zusätzlich wurde eine 10-prozentige (Kontroll-)Stichprobe (378 Fälle) aus den von den Interviewern zurückgelieferten Fragebögen gezogen, um die darin enthaltenen Angaben vor Ort zu verifizieren. Bestandteil der Prüfung war: 18 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

19 Wurde das Interview durchgeführt, wann wurde es durchgeführt und wie lange hat es gedauert? Wie hat sich der Interviewer verhalten (z.b. Vorzeigen des Interviewerausweises, Vorlage des Mietvertrages, Aufmaß einzelner Räume) und welchen Eindruck hat er hinterlassen? Welche Inhalte hatte das Interview? Möglichkeit zu Anmerkungen. Wurden Mieter nicht angetroffen, haben das Kontrollinterview verweigert oder abgebrochen, so wurden von außen erkennbare Merkmale der Wohnung und des Gebäudes mit den Angaben des Hauptinterviews optisch abgeglichen. Kriterien waren u.a. das Baualter (nach Klasseneinteilung), die Anzahl der Geschosse des Gebäudes, die Anzahl der Wohnungen im Gebäude, die Anzahl von Wohnungen auf der Etage, Balkon vorhanden und Größe des Balkons und für Gebäudeart und struktur auffällig große bzw. kleine Wohnungen. Zudem wurden die vom Interviewer angegebenen Lagebedingungen des Umfeldes (Straßenbild, Bebauungsart) sowie der Zustand äußerlicher Gebäudemerkmale geprüft. Die Bereitschaft der Mieter, nach dem bereits erfolgten Hauptinterview zusätzlich an einer persönlichen Kontrollbefragung teilzunehmen, war gering. Neben 31 Fällen, in denen Mieterhaushalte angegangen wurden, aber trotz mehrmaligem Aufsuchen zu unterschiedlichen Zeiten nicht erreicht werden konnten (8,2 Prozent der Fälle der Kontrollstichprobe), haben 21 Mieterhaushalte das Kontrollinterview verweigert (5,6 Prozent). 10 Mieterhaushalte haben das Kontrollinterview abgebrochen, nachdem sie das Zustandekommen des Hauptinterviews bestätigt haben (2,6 Prozent). 96 Mieterhaushalte haben das Kontrollinterview geführt (25,3 Prozent), davon haben 82 Mieterhaushalte das Zustandekommen des Hauptinterviews bestätigt und Angaben zum Verhalten des Interviewers gemacht, aber waren zu weiteren Angaben zum Inhalt des Hauptinterviews nicht bereit (21,7 Prozent). In 220 Fällen wurden die Angaben des Hauptinterviews aufgrund dieser Situation vor Ort optisch geprüft (58,2 Prozent). Tab. 2: Ergebnis der Vor-Ort-Kontrollen Anzahl Anteil in Prozent Stichprobengröße für Vor-Ort-Kontrollen ,0% Haushalt nicht erreichbar, Kontrollinterview verweigert 52 13,7% durchgeführte Vor-Ort-Kontrollen ,3% positive Bestätigungen ,1% Bestätigung, jedoch Kritik 10 3,1% Verdachtsfälle 6 1,8% Durch die Prüfungen und den Abgleich mit den Interviewern hat sich ein Verdachtsmoment bei einem Interviewer ergeben. Hier wurde eine Prüfung der von diesem Interviewer geführten Interviews vorgenommen. Das Verdachtsmoment konnte nicht erhärtet werden; die von diesem Interviewer geführten Interviews (2 Fälle) wurden dennoch nicht weiter verwendet. InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main

20 Aufgrund der vorgenommenen Kontrollen wurden schließlich 18 Fälle, die nicht eindeutig plausibilisiert werden konnten, nicht weiter verwendet (siehe Tab. 6, Seite 31. Betroffen sind die berichteten Fälle zu den Erläuterungshinweisen unplausible Angaben bzw. Zielhaushalt unklar ) Datenerfassung Die Datenerfassung des Fragebogenrücklaufs aus der Feldphase wurde an einem Scanner-Arbeitsplatz durch geschulte Mitarbeiter des InWIS durchgeführt. Die automatische Datenerfassung über einen Hochleistungsscanner basiert auf einer vorinstallierten Fragebogenmatrix in Kombination mit einer speziellen Software, die Einträge im Fragebogen durch Abweichungen in den Schwärzungsgraden auswertet. Das Programm erfasst sowohl Antworten in Ankreuzfeldern als auch Einträge in Text- und Zahlenfeldern. Während Ankreuzfelder überwiegend automatisiert mit sehr geringer Fehlerquote erfasst werden können, wurden sämtliche Zahleneinträge durch das Scan-Personal optisch kontrolliert und mit den Einträgen im Fragebogen abgeglichen. Textliche Erläuterungen von Interviewern in der Regel handschriftlich in den Fragebogen eingetragen wurden grundsätzlich manuell erfasst. Parallel zur Datenerfassung wurden Plausibilitätsprüfungen durchgeführt, die besonders bei Ankreuzfeldern zum Tragen gekommen sind. So war es bspw. nicht möglich, bei Fragen mit einer eindeutigen Ausprägung (z.b. Ja/Nein) beide Angaben zu erfassen. Diese Mehrfachmarkierungen ließen sich üblicherweise auf Fehleinträge (z.b. durchgestrichene, überschriebene Felder) zurückführen. Vermeintliche fehlerhafte Angaben im Fragebogen wurden durch das Scan-Personal an den zuständigen leitenden Mitarbeiter des InWIS weitergeleitet und entweder durch eine inhaltliche Prüfung des Fragebogens oder durch eine Rücksprache mit dem Interviewer korrigiert. Sämtliche Papier-Fragebögen wurden in der Reihenfolge des Scans mit einer fortlaufenden Nummer markiert, um auch nachträglich zusätzlich zur Listennummer eine Zuordnung zwischen Datensatz und Fragebogen herbeiführen zu können Plausibilitätsprüfungen Eine manuelle und maschinelle Plausibilitäts- und Vollständigkeitsprüfung war sowohl während der Feldphase als auch während der Auswertung der erhobenen Daten obligatorisch. Das InWIS hat dazu EDVgestützt ein eigenes Softwaretool entwickelt, das bestimmte, ungewöhnliche Merkmalskonstellationen berichtet, die einer ergänzenden manuellen Prüfung unterzogen wurden. Eine Reihe von Prüfkriterien zur Plausibilitätskontrolle wurde unmittelbar nach Verabschiedung des Erhebungsinstruments gebildet, zum Teil haben diese Kriterien sich erst nach Durchführung der ersten Auswertungen ergeben und wurden entsprechend des Reifegrades des Regressionsmodells sukzessive ergänzt. Die während der Feldphase erhobenen Daten wurden vom InWIS auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft. Eine Reihe fehlender Angaben konnte aus den vorhandenen Angaben des Interviews ergänzt werden, andere wurden aufwändig nachrecherchiert. So konnten beispielsweise über 90 Prozent der fehlenden Angaben zur Einstufung innerhalb der relevanten Baualtersklassen erfolgreich ergänzt werden. Als wichtigste Quellen dienten hierzu die Bauakten der Stadt Frankfurt am Main bzw. in Einzelfällen auch die konkreten Hausansichten mittels aktueller Geoinformationssysteme. Sofern erforderlich, wurde bei unplausiblen, unleserlichen oder fehlenden Angaben direkter Kontakt zum betroffenen Interviewer aufgenommen, um den Sachverhalt zu klären. Waren Inkonsistenzen, Unplausibilitäten oder fehlende Werte (Angaben zu Mietbeginn oder Mieterhöhung, Mietpreisen, Wohnflächen oder 20 InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main 2010

21 Ausstattungsmerkmalen) weder mittels direkter Nachfrage beim entsprechenden Haushalt, dem Interviewer oder auf anderem Wege auszuräumen oder nachzurecherchieren, wurde der entsprechende Datensatz aus der Auswertung entfernt. Konkret erfolgten Einzelfallüberprüfungen extremer Werte insbesondere bei Angaben zu Miethöhen, Wohnflächenangaben, Wohnungs- oder Gebäudemerkmalen. Zudem wurden Logik- und Wahrscheinlichkeitsprüfungen durchgeführt, die tatsächliche oder scheinbare Widersprüche aufdecken bzw. ungewöhnliche Kombinationen von Merkmalen kennzeichnen. Neben der Kontrolle sämtlicher Teilbeträge und Summen wurden z.b. folgende exemplarisch dargestellte Sachverhalte im Einzelfall begutachtet: Zusammentreffen bestimmter Ausstattungsmerkmale mit bestimmten Baualtersangaben (z.b. "Frankfurter Bad", Einfachverglasung oder Heizungsleitungen über Putz in Neubauwohnung); Größe der Wohnung und Zahl der Zimmer (z.b. 30 m² Wohnfläche bei 5 angegebenen Zimmern); kein Aufzug in Hochhäusern; Konsistenz in den Angaben zu Geschosslage der Wohnung und Geschosszahl des Gebäudes bzw. anderen Gebäudemerkmalen; widersprüchliche Angaben (z.b. bestimmte Merkmale einer Badezimmerausstattung bei Vorhandensein eines "Frankfurter Bades"). Zur Klärung solcher Unplausibilitäten wurde wie folgt vorgegangen: 1. Betrachtung des Originalbogens: z.t. stehen nicht erfasste/gescannte Erläuterungen neben den Fragen/Antworten; auf diese Weise ließen sich einige Widersprüche/unrealistische Angaben klären (wie z.b. ergänzende Hinweise zur räumlichen Lage des Gebäudes). 2. Direkte Nachfragen bei durchführenden Interviewern: Diese können z.t. weitere Informationen zu unplausiblen Angaben liefern und Erläuterungen geben. 3. Direkte Überprüfung von Angaben wie äußerlichen Gebäudeeigenschaften oder Lagekriterien; diese werden anhand von Kartenmaterial bzw. Geoinformationsdiensten überprüft. 4. Überprüfung von Angaben durch Abgleich mit behördlichen Datenbeständen der Stadt Frankfurt am Main (Datenabgleich erfolgt auf Seiten der Stadt Frankfurt am Main) Ersatz fehlender Werte Das Auftreten fehlender Werte, also einzelner unbeantworteter Fragen, lässt sich bei empirischen Erhebungen wie derjenigen zum Frankfurter Mietspiegel nicht grundsätzlich verhindern. Der Umfang des dieser Erhebung zugrunde liegenden Fragebogens begünstigte einerseits das Auftreten fehlender Angaben. Andererseits gelang es vielfach gerade aufgrund des differenzierten Fragebogens, im Rahmen der bereits dargestellten Plausibilitätskontrolle und unter Einbeziehung weiterer Daten, fehlende Angaben zu ergänzen. Fehlten unmittelbar mietzinsrelevante Euro-Beträge (wie z.b. für Garagen- oder Gartennutzung), so wurden diese durch den jeweiligen Mittelwert ersetzt. Fehlende Angaben zum Baualter der jeweiligen Wohngebäude konnten durch ergänzende Angaben der Stadt Frankfurt am Main oder Online-Recherchen vervollständigt werden. InWIS-Gutachten Mietspiegel Frankfurt am Main