Kaufst du noch oder lebst du schon?

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1 Immobilienmarkt Ulrike Moser :27 Uhr Kaufst du noch oder lebst du schon? Der große trend-immobilien-ratgeber. Sichere Bank oder Klotz am Bein? Wann es sich lohnt, in Immobilien zu investieren und wann Sie lieber doch die Finger davon lassen sollten. Mit Beispielrechnungen: Vorsorgewohnung, Zinshaus, Eigenheim. Hochkonjunktur haben in Krisenzeiten immer wieder die Immobilien. Seit Beginn der Wirtschaftskrise investieren zusehends mehr Vermögende in bleibende Werte aus Ziegel und Beton. Schließlich gelten sie als wertbeständig, krisensicher und stets an die Inflation angepasst. Große Nachfrage, verbunden mit wenig Bauleistung, treibt zusätzlich die Preise hoch. So stiegen laut dem Immobilienportal FindmyHome.at allein in Wien in den vergangenen fünf Jahren die Quadratmeterpreise um 42 Prozent, die Mieten hingegen nur um 15 Prozent. Trotzdem halten die hohen Preise nur wenige vom Kauf ab - sei es zur Eigennutzung oder als Anlageobjekt. Denn Immobilien rechnen sich doch immer, oder? Eigenes Heim, Glück allein. "Die beste Form der Geldanlage, von der man auch langfristig am meisten hat, ist nach wie vor das Eigenheim, ist Karin Fuhrmann, die Leiterin des Kompetenz Centers "Immobilien, Leasing beim Steuerberatungsunternehmen TPA Horwath, überzeugt. Ist der unter Umständen dafür aufgenommene Kredit bis zur Pension abbezahlt, belasten die monatlichen Wohnkosten das ohnehin immer knapper bemessene Rentnerbudget nur noch wenig. Im Gegensatz zu einer hohen Miete - denn hier stellt sich die Frage, ob man im Alter die gewohnten vier Wände nicht doch gegen eine preiswertere Bleibe eintauschen muss. Aber auch wenn ein Kauf in vielen Fällen besser scheint als die Miete, rentiert er sich nicht immer, sondern ist von der persönlichen Lebenssituation abhängig. Wer gerade erst mit dem Studium fertig geworden ist, sollte sich nicht mit einer Immobilie belasten. Schließlich weiß man noch nicht so genau, wo einen der Job hin verschlägt. Eine Eigentumswohnung, für die dann ein Mieter gesucht oder die gar verkauft werden muss, entpuppt sich in einer solchen Situation rasch als Klotz am Bein. "Erst wenn sich das Leben in stabileren Bahnen bewegt, sollte man darüber nachdenken, weiß Alexander Ertler, Geschäftsführer der Immobilienplattform immobilien.net. Und dann gilt es auch noch die Frage zu beantworten, ob es eine 1 von :31

2 Wohnung oder doch eher ein Haus im Grünen sein soll. Anders als bei Anlegerwohnungen spielen Renditen und Wiederverkaufswert für den Eigennutzer weniger Rolle. Doch wer selbst darin wohnen will, sucht im Fall eines Kaufs die perfekt auf ihn zugeschnittene Immobilie - allerdings nicht um jeden Preis. Denn anders als reine Anleger achten Eigennutzer eher auf die Kosten. "Statt Abstriche zu machen, wird lieber noch länger gemietet, weiß Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien von Otto Immobilien in Wien. Käufern sollte nicht nur Haus oder Wohnung zusagen, sondern vor allem auch die Lage. Denn die Alleinlage am Waldesrand mag idyllisch sein, sagen sich aber rundherum Fuchs und Hase gute Nacht, wird das spätestens dann zum Problem, wenn man vergessen hat, ein Packerl Milch aus dem Supermarkt mitzunehmen. Stimmt hingegen die Anbindung an öffentlichen und Individualverkehr und ist auch sonst die nötige Alltagsinfrastruktur vorhanden, kann man ruhig auch außerhalb der vorrangig propagierten Großstadt kaufen - vorausgesetzt, diese ist problemlos erreichbar. Besonders beliebt sind dabei die Speckgürtel-Gemeinden. Im Wiener Umfeld etwa Perchtoldsdorf und Brunn am Gebirge bis hin nach Leopoldsdorf im Süden, Purkersdorf, Pressbaum und Altlengbach im Westen. Und auch in den Norden nach Bisamberg oder Korneuburg zieht es immer mehr Kaufinteressenten. "Es kommt zum Zusammenwachsen von Gemeinden. In Salzburg merkt man etwa gar nicht mehr, wo die Stadt endet und wo Wals beginnt. Auch Hallein gehört hier noch dazu, sagt Alexander Ertler. Ebenso rücken Linz und Wels immer mehr zusammen, die Gemeinden um Innsbruck oder das Vorarlberger Rheintal. Wer hier kauft, kann also nicht viel falsch machen. Soferne er nicht zu früh wieder verkauft. Nachdem die Preise in den vergangenen Jahren stetig stiegen, rechnen Experten damit, dass die Preiskurve sich nun deutlich abflacht und ein stabiles Niveau erreicht. Zusätzlich muss man zum Kaufpreis rund zehn Prozent Nebenkosten einkalkulieren. "Da kann es schon sein, dass man bei einem Verkauf ein paar Jahre nach dem Erwerb keine Wertsteigerung verbuchen kann, sondern die Immobilie nur ums gleiche Geld wieder loswird, so Ertler. Anlegerwohnungen Das gilt auch für Vorsorgewohnungen, deren Kauf sich nicht immer rechnet. Während sich Anleger vor ein paar Jahren noch über Renditen von sechs Prozent freuen konnten, gehen die hohen Anschaffungskosten und die Mieten, die damit nicht Schritt hielten, zulasten der Renditen. Diese betragen bei klassischen Vorsorgewohnungen gerade einmal drei bis vier Prozent jährlich. Und selbst das ist oft eher ein Wunschtraum, wie manche Immobilienexperten zugeben müssen. Thomas Fürstl ist Lektor an der Donau-Uni Krems im Bereich Vermögensberatung und selbst Immobilienmakler. Er meint, dass viele Anleger selbst schuld an diesem Kreislauf sind: "Da wurden mitunter Immobilien viel zu teuer gekauft, ohne mögliche Renditen zu hinterfragen. Bei vielen Anlegerimmobilien stellen sich dann Planrechnungen und Renditeversprechen schlussendlich doch nicht als so tragfähig heraus wie gedacht. Denn eigentlich sollen die Immobilien vor Vermögensverlust schützen, indem die laufenden Einnahmen mit der Inflation steigen. Diese Rechnung kann jedoch durchkreuzt werden, wenn zusätzlich zum Kaufpreis noch zehn Prozent Nebenkosten einkalkuliert werden. Außerdem sind seit April 2012 bei einem Verkauf noch 25 Prozent des Gewinns ans Finanzamt abzugeben. Auch bei Leerständen oder überhasteter Weitervermietung unter dem eigentlichen Wert erzielt man keine beziehungsweise zu geringe Mieteinnahmen, und die Wohnung rechnet sich nicht mehr. Damit das nicht passiert, sollte man sich ein Immobilieninvestment genau überlegen und auf leicht verwertbare Wohnungen setzen: zentrale Lage, zwecks schneller Vermietbarkeit am besten in einer Stadt ab Einwohnern mit zumindest zehn Prozent Bevölkerungswachstum innerhalb von zehn Jahren, idealerweise zwei bis drei Zimmer, Größe zwischen 40 und 70 Quadratmetern, am besten mit Balkon und zeitgemäßer Ausstattung. "Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte man in eine Neubauwohnung, also nach 1945 erbaut, investieren. Sonst kann einem passieren, dass man in manchen Gegenden mit marktüblichen elf Euro Mieteinnahmen pro Quadratmeter kalkuliert, tatsächlich unterliegt die Wohnung aber der Richtwertmiete, und der Gewinn 2 von :31

3 halbiert sich, warnt Sandra Bauernfeind, Leitung Wohnimmobilien bei EHL. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man sich daher im Vorfeld unbedingt von Steuerexperten beraten lassen. Hausherrentum Das gilt umso mehr für die Anschaffung eines Zinshauses. Die Preise dafür sind enorm, die Renditen gering. Wer eines der raren und begehrten Häuser im ersten Wiener Bezirk mittels Kreditfinanzierung ersteht, macht mit Renditen von mageren zwei Prozent erst einmal keinen Gewinn. "Dafür muss man anfangs kaum investieren, da sich solche Häuser in sehr gutem Zustand befinden. Ein Haus mit Potenzial, etwa mit ausbaubarem Dachboden, kann sich aber positiv entwickeln, sagt Wohnimmobilienmakler Richard Buxbaum. Daher müssen auch Bausubstanz und vor allem die Widmung kontrolliert werden, denn nicht jedes Objekt darf oder kann tatsächlich ausgebaut werden. Oftmals wird auch unterschätzt, dass die laufenden Kosten eines Hauses aus den Mieteinnahmen berappt werden müssen, was sich natürlich ebenfalls negativ auf die Rendite auswirkt. Monatlich können das bis zu zwei Euro pro Quadratmeter sein (siehe Berechnung). Kommen dann auch noch größere Investitionen wie eine Fassadenrenovierung oder ein neues Dach auf den Hausherrn zu, ist die vermeintliche Geldanlage erst einmal ein Verlustgeschäft. Zwar gibt es in Randlagen auch Häuser mit deutlich höheren Renditen, dabei handelt es sich aber oft um überteuerte Mietskasernen, die großen Reparaturbedarf aufweisen. Darauf sollten sich lediglich Profis einlassen. Experten wie Buxbaum raten Anfängern, sich nicht von niedrigen Renditen einschüchtern zu lassen, sondern die dauerhafte Wertsteigerung im Auge zu behalten. Dazu braucht es Sitzfleisch, denn Immobilien sind ein langjähriges Investment. l Tipps * Prüfen: Vertrauen Sie nicht auf Planrechnungen beim Vorsorgewohnungskauf, sondern machen Sie sich selbst ein Bild. Oft wird mit zu hohen Mieteinnahmen kalkuliert. Ist das der Fall, geht die Rechnung nicht auf. * MRG beachten: Bevor Sie sich eine Wohnung anschaffen mit dem Ziel, diese zu vermieten, lassen Sie sich eingehend steuerrechtlich beraten. Denn Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind an den Richtwertmietzins gebunden. Ist das der Fall, müssen Sie Ihre Renditeerwartung deutlich herunterschrauben. * Wohnung statt Haus: Einfamilienhäuser eignen sich nicht zur Geldanlage. Die Miet- und Erhaltungskosten sind deutlich höher als für Wohnungen, dementsprechend schwer findet man einen potenten Mieter. Teurer Kauf In Wien stiegen die Immobilienpreise in den vergangenen fünf Jahren um bis zu 42 Prozent kostete der Quadratmeter im Schnitt 2500 Euro, im heurigen September waren es bereits stolze 3800 Euro. Die Mieten bewegten sich aber nur um 15 Prozent nach oben. Das lässt die Renditen sinken. * Lage: Man muss nicht unbedingt in der Stadt kaufen, nur weil jeder von der Landflucht spricht. Entscheidend sind eine gute Infrastruktur und eine optimale Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz. Das steigert im Falle eines Falles auch den Wiederverkaufswert der Immobilie. * Was das Herz begehrt: Während Vorsorgeimmobilien dem Massengeschmack entsprechen müssen, sollten Sie sich in Ihren eigenen vier Wänden wohlfühlen. Wer aber dennoch einmal verkaufen will/muss, sollte sich darüber im Klaren sein, dass Marmorbad und goldene Wasserhähne von potenziellen Käufern nicht abgegolten werden. * Lange Behaltedauer: Wer in die eigenen vier Wände investiert, der hat zuweilen auch Zeiten fallender Preise auszusitzen. Da ist es egal, ob man drei Jahre später 30 Prozent weniger bezahlt hätte. Schließlich musste das akute Wohnbedürfnis gestillt werden. Und über einen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren spielt das 3 von :31

4 keine Rolle mehr. Preisvergleich Real bezahlte Preise für Immobilien liegen laut Experten oft zehn bis dreißig Prozent unter dem Angebotspreis. Während Einfamilienhäuser für Investoren uninteressant sind, entsprechen sie nach wie vor dem Immobilientraum der Eigennutzer. Wer klug kauft, etwa in aufstrebenden Bezirkshauptstädten, hat langfristig gut investiert. * Mieterstruktur: Achten Sie auf die Zusammensetzung der Mieterstruktur. Je älter die Mieter, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass nach und nach Wohnungen frei werden, deren Preise angepasst werden können. * Lage: Eine sichere Bank sind innerstädtische Lagen. Es zahlt sich aber jedenfalls aus, einen Blick in die Außenbezirke oder außerhalb der Städte zu riskieren. Damit Wohnungen auch tatsächlich schnell vermietet werden können, sollte die Gemeinde aber zumindest Einwohner haben. * Experten: Zinshäuser sind ein schwieriges Investment. Darum unbedingt Experten (Bausachverständige, Anwalt etc.) beiziehen, um nicht die Katze im Sack zu kaufen. Niedrige Renditen Heruntergewirtschaftete Zinshäuser in wenig nachgefragten Grätzeln sind günstig zu haben und bringen - nach entsprechender Entwicklung - nach wie vor gute Renditen. Dafür muss man sich auf dem Markt allerdings auskennen und am besten selbst Immobilienprofi sein. Wer lediglich Geld anlegen will, sollte eher in eine sanierte Immobilie in guter Lage investieren. Der Haken dabei: Steigern lässt sich die niedrige Rendite lediglich noch durch einen Dachausbau. R E C H N U N G V O R S O R G E W O H N U N G Vorsorgewohnung in 1190 Wien, 45,78 m2 Kaufpreis: Euro + 10 Prozent Nebenkosten, gesamt Euro Vermietet um: 650 Euro/Monat 650 Euro x 12 (Monate) x 0,8 (angenommener Faktor für Leerstand, Investitionen etc) : Euro = 0,0277 0,027 x 100 = 2,8% Rendite R E C H N U N G Z I N S H A U S Zinshaus in 1070 Wien, 2.277,18 m² Kaufpreis: Euro Nebenkosten: Euro ,26 Euro (monatl. Einnahmen) x 12 (Monate) = Euro Euro : = 0, x 100 = 3,9% Rendite ohne jährlichen Instandhaltungs-aufwand. Mieteinnahmen jährlich: Euro Instandhaltungsaufwand, Leerstand jährlich: Euro Tatsächliche Einnahmen: Euro 4 von :31

5 Euro : = 0, ,0278 x 100 = 2,8% Rendite Kalkuliert man auch noch die Kaufnebenkosten ein, schafft man gerade einmal 2,5 Prozent Rendite. R E C H N U N G E I G E N H E I M Reihenhaus in Korneuburg, 105 m2 Kaufpreis: Euro + 10 Prozent Nebenkosten, gesamt: Euro ( Euro Kredit, 25 Jahre Laufzeit, Kreditzinsen 3%) Monatliche Kreditrate: 876 Euro Monatliche Gesamtkosten mit Betriebskosten: Euro 1126 Euro x 12 (Monate) x 0,8 (angenommener Faktor für Leerstand, Investitionen, etc) : Euro = 0,039 x 100 = 3,9% Rendite Invest Weltwährung Gold Österreich holt sich morgen 1,1 Milliarden Euro Türkei verschreckt mit Finanz-Gesetz die Bankenszene News Networld Internetservice GmbH 5 von :31