Referat für Stadtplanung und Bauordnung PLAN HA II/11, HA I/22

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1 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung PLAN HA II/11, HA I/22 Erlass von Erhaltungssatzungen nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Stadtbezirk 17 (Obergiesing) Bundeseigene Wohnungen; Antrag Nr (Punkt 2) von Frau Stadträtin Lindner-Schädlich vom a) b) Satzungsbeschluss Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße Satzungsbeschluss Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Sitzungsvorlagen Nr / V Vorblatt zum Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (VB) Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis I.Vortrag der Referentin Vorbemerkung und Auftrag Methodik und Datengrundlagen von Erhaltungssatzungen Städtebauliche Begründung von Erhaltungssatzungen Ergebnis der erneuten Untersuchung Erhaltungssatzungsgebiet Tegernseer Landstraße Erhaltungssatzungsgebiet Trauchberg-/Forggenseestraße Fazit Erlass der Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße mit einer Geltungsdauer von 5 Jahren Erlass der Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße mit einer Geltungsdauer von 5 Jahren Bundeseigene Wohnungen; Antrag Nr (Punkt 2) Wohnanlagen Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße Siedlung Ludwigsfeld Wohnanlage München Nord Kleinere Wohnanlagen unter 200 Wohnungen Fazit Beteiligung der Bezirksausschüsse...21 II. Antrag der Referentin...22 Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße...23 Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße...26 III. Beschluss...29

2 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Wohnanlagen Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße...15 Abbildung 2: Siedlung Ludwigsfeld...17 Abbildung 3: Wohnanlage München Nord...20 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße Aufwertungsindikatoren im Vergleich...7 Tabelle 2: Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße Verdrängungsindikatoren im Vergleich...8 Tabelle 3: Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Aufwertungsindikatoren im Vergleich...10 Tabelle 4: Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Verdrängungsindikatoren im Vergleich...11 Tabelle 5: Bundeseigene Wohnanlagen in München...13 Tabelle 6: Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren der Bundeswohnungen...14

3 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung PLAN HA II/11, HA I/22 Erlass von Erhaltungssatzungen nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Stadtbezirk 17 (Obergiesing) Bundeseigene Wohnungen; Antrag Nr (Punkt 2) von Frau Stadträtin Lindner-Schädlich vom a) Satzungsbeschluss Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße b) Satzungsbeschluss Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Sitzungsvorlagen Nr / V Anlage: Antrag Nr Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (VB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin 1. Vorbemerkung und Auftrag Zuständig für die Entscheidung ist die Vollversammlung des Stadtrates gemäß 2 Nr. 14 der Geschäftsordnung des Stadtrates nach Vorberatung im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung. Mit Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom wurde das Planungsreferat beauftragt, vor Ablauf der Geltungsdauer der Erhaltungssatzungen eine Verlängerungsmöglichkeit zu überprüfen.

4 Seite 2 Die Erhaltungssatzungen Am Giesinger Berg und Trauchberg-/Forggenseestraße traten am erstmalig für die Dauer von 5 Jahren in Kraft. Sie wurden am sowie am wiederholt erlassen, wobei die ehemalige Erhaltungssatzung Am Giesinger Berg in ihrem Geltungsbereich auf den heutigen Umgriff der Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße reduziert wurde. Die derzeit bestehenden Erhaltungssatzungen Tegernseer Landstraße und Trauchberg-/Forggenseestraße enden mit Ablauf des Auftragsgemäß erfolgte im Jahr 2010 für die bestehenden Erhaltungssatzungen eine erneute Untersuchung. In Folgendem wird das Ergebnis dieser Untersuchung vorgelegt. Sie münden in die unter den Punkten 4.1 und 4.4 beschriebenen Erhaltungssatzungsgebiete (siehe Satzungspläne Seite 25 und 28). 2. Methodik und Datengrundlagen von Erhaltungssatzungen Erhaltungssatzungen nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sollen negative städtebauliche Folgewirkungen von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen vermindern. Negative Folgen durch eine Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sind zu befürchten, wenn in einem aufwertungsverdächtigen Gebiet ein größerer Anteil der Bevölkerung potenziell als verdrängungsgefährdet anzusehen ist. München hat zur Zeit 14 Erhaltungssatzungsgebiete (Stand: ). In den Gebieten, für die Erhaltungssatzungen bestehen, wohnen insgesamt rund Einwohnerinnen und Einwohner; das entspricht rd. 12 % der Münchner Bevölkerung. Die Ermittlung der Erhaltungssatzungsgebiete erfolgt anhand eines Kriterienkatalogs, mit dem das Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial der Untersuchungsgebiete eingeschätzt wird. Zur Methodik und den Datengrundlagen wird zunächst auf den Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom Erlass von Erhaltungssatzungen nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Stadtbezirk 1 (Altstadt-Lehel) und Stadtbezirk 3 (Maxvorstadt) sowie auf den Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom Neubewertung des Instruments Erhaltungssatzung nach der Novellierung des 172 BauGB verwiesen. Dieses methodische Vorgehen wurde im April 2005 vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof anlässlich einer Normenkontrolle der damaligen Erhaltungssatzung Am Giesinger Berg ausdrücklich bestätigt. Aufwertungspotenzial Das Aufwertungspotenzial spiegelt sich im jeweiligen Modernisierungspotenzial der einzelnen Gebiete wider und wird grundsätzlich mit Hilfe von Aufwertungsindikatoren abgeschätzt. Modernisierungspotenziale bestehen bei Wohnungen, die keinen zeitgemäßen Ausstattungsstandard (z.b.: Zentralheizung, Bad/Dusche) aufweisen. Solche Modernisierungspotentiale werden häufig auch genutzt, um Qualitäten oberhalb des üblichen Standards (z.b.: Galerie, Wintergarten, Dachterrasse, Schaffung von Großwohnungen mit mehr als 130 m² Wohnfläche durch Wohnungszusammenlegungen) zu erzielen.

5 Seite 3 Die Aufwertungsindikatoren stellen sich im Einzelnen wie folgt dar: (1) Anteil an Wohnungen in Gebäuden erbaut vor 1949 in % des Wohnungsbestandes (2009) (2) Anteil an Wohnungen in Gebäuden erbaut zwischen 1949 und 1968 in % des Wohnungsbestandes (2009) (3) Anteil an Wohnungen in Gebäuden mit 4 bis 6 Geschossen (2009) (4) Anteil umgebauter Wohnungen ( ) in % des Wohnungsbestandes (5) Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Altbauten ( ) in % des Wohnungsbestandes (6) Lage von Gebieten und ihrem Umfeld nach dem Mietspiegel (2009). Wie sich aus vorstehender Auflistung ergibt, lassen sich insbesondere aus den Umbauaktivitäten Rückschlüsse auf das zukünftige Modernisierungsgeschehen ziehen. Um dieses abzubilden, wird auf den Indikator Anteil umgebauter Wohnungen ( ) zurückgegriffen. Auf das Maß der Umbauaktivitäten lässt auch das jeweilige Umwandlungsgeschehen in einem Gebiet schließen. Insoweit findet sich auch der Anteil der Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Altbauten in vorstehendem Kriterienkatalog. Von allen Münchner Altbaugebäuden (bis Bj. 1948), für die nach 1980 Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt wurden, wurden rund 40 % danach durchgreifend modernisiert. Die durchgreifende Modernisierung erfolgt in der Regel in den ersten 5 Jahren nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. In diesen Fällen ist oft eine anschließende Mieterhöhung, welche mit der Verbesserung der Wohnsubstanz einhergeht, zu beobachten. Somit geht preisgünstiger Wohnraum verloren. Zudem führen Umwandlungen von Miet- in Einzeleigentumswohnungen meist zu veränderten Eigentumsstrukturen und damit auch zu einer veränderten Bewohnerstruktur in den betroffenen Gebäuden. Über die o.g. Indikatoren hinausgehend können auch auslaufende Bindungen bei privaten Sozialwohnungsbeständen ein Hinweis auf Aufwertungspotenzial sein. Städtische Wohnungsbestände werden dagegen in der Regel nicht in Erhaltungssatzungsgebiete aufgenommen. Verdrängungspotenzial Ein wesentliches Kriterium für die Ermittlung des Verdrängungspotenzials ist die Höhe des Haushaltseinkommens. Je stärker sich ein Gebiet durch Modernisierung in Aufwertung befindet, desto stärker steigen die Mieten. Haushalte, deren Einkommen unterhalb bestimmter Schwellen liegen, sind besonders verdrängungsgefährdet. Zusätzlich wird dieser Teilaspekt des Verdrängungspotenzials durch den Indikator Anteil der Wohngeldempfängerhaushalte abgedeckt. Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass durch die in den letzten Jahren erfolgten gesetzlichen Änderungen (Arbeitslosengeld II) heute weniger Haushalte staatliches Wohngeld beziehen, da dieses für Empfängerinnen und Empfänger staatlicher Transferleistungen entfällt.

6 Seite 4 Das Verdrängungspotenzial hat sich allerdings nicht verändert. Die Indikatoren, auf deren Basis das Verdrängungspotenzial prognostiziert wird, stellen sich wie folgt dar: (1) Mittlere Wohndauer der deutschen Bevölkerung (2009) (2) Anteil der Deutschen mit einer Wohndauer von 10 und mehr Jahren (2009) (3) Mittlere Wohndauer der ausländischen Bevölkerung (2009) (4) Anteil der unter 18 -Jährigen (2009) (5) Anteil der über 74 -Jährigen (2009) (6) Anteil der Wohngeldempfängerhaushalte ( ) (7) Anteil der ausländischen Bevölkerung (2009) (8) Kaufkraft in Euro je Einwohnerin/Einwohner (2009) (9) Anteil Haushalte mit Nettoeinkommen bis 1.500,- monatlich (2009). Die meisten Münchner Erhaltungssatzungsgebiete weisen ein hohes Aufwertungspotenzial und eine gemischte Bevölkerungsstruktur mit (im statistischen Mittel) oft nur mittlerem Verdrängungspotenzial (bei einem ggf. höheren Verdrängungspotenzial für Teilgruppen) auf. 3. Städtebauliche Begründung von Erhaltungssatzungen Einkommensschwache Haushalte haben erhebliche Schwierigkeiten, eine deutlich erhöhte Mietbelastung als Folge einer umfassenden Modernisierung ihrer Wohnung zu tragen. Neben den individuellen Folgen einer übermäßigen Aufwertungs- und Verdrängungsdynamik (soziale und psychische Härten) sind bestimmte städtebauliche Folgen aus Sicht der Landeshauptstadt München unerwünscht. Letztere rechtfertigen den Erlass einer Erhaltungssatzung. Auf dem Münchner Wohnungsmarkt besteht praktisch kontinuierlich ein Mangel an preiswertem Wohnraum. Seit Jahren gehört die Landeshauptstadt München hinsichtlich des Mietniveaus zu den Spitzenreitern der deutschen Großstädte. Weitere Mietpreissteigerungen haben stattgefunden. Eine Trendwende hin zu sinkenden Preisen ist auch in nächster Zeit nicht zu erwarten. Selbst bei einer Stagnation der Preise wäre angesichts des hohen Niveaus der Mangel an preisgünstigen Wohnraum nach wie vor ein Problem. Zudem geht preiswerter Wohnungsbestand in Folge von Nutzungsänderungen, Rückbau, Umwandlungen, Modernisierungen und Bindungsabläufen bei Sozialwohnungen verloren. Darüber hinaus werden bei Wiedervermietungen die Mieten tendenziell an das marktübliche Mietniveau angepasst. Die Zahl der Sozialmietwohnungen ist von ca im Jahr 1980 auf noch rund Wohneinheiten (WE) Ende 2007 geschrumpft, weil mehr Bindungen durch vorzeitige oder planmäßige Tilgung der öffentlichen Darlehen auslaufen als neue Wohnungen gefördert werden können.

7 Seite 5 Die aus ihren Wohnungen verdrängten Mieterinnen und Mieter müssten sich entweder auf dem freien Wohnungsmarkt eine teurere Wohnung suchen oder würden eine Sozialwohnung beanspruchen, sofern ihr Einkommen unterhalb der Grenze des Art. 11 Bayer. Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) liegt. Am waren rd Haushalte bei der Landeshauptstadt für eine Sozialwohnung vorgemerkt. Zudem sind viele der verdrängungsgefährdeten Haushalte auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen. Da für den durch eine Modernisierung verloren gehenden preiswerten Wohnraum nur sehr begrenzt Ersatz geschaffen werden kann, sind die stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Konsequenzen einer umfassenden Aufwertungs- und Verdrängungsdynamik aus städtebaulicher Sicht problematisch. Die durch die Verdrängung einkommensschwacher Mieterinnen und Mieter ggf. für die öffentliche Hand entstehenden Kosten stellen sich wie folgt dar: 1. Finanzierung von neuen Sozialwohnungen: durchschnittliche Subvention pro Sozialwohnung: ca (barwertmäßige Darlehens- und Grundstückssubvention). 2. Schaffung von Altenpflegeplätzen: Kosten für einen Pflegeplatz: ca Das Durchschnittseinkommen sowohl einer Altenheimbewohnerin bzw. eines Altenheimbewohners wie auch einer Pflegeheimbewohnerin bzw. eines Pflegeheimbewohners beträgt ca monatlich. Ca. 40 % aller Heimbewohnerinnen und Heimbewohner beziehen Sozialhilfe. 3. Kosten für die Unterbringung von Obdachlosen: Kosten für die Landeshauptstadt pro Person für Pensionsunterbringung: derzeit ca. 15,50 pro Tag. 4. Ergebnis der erneuten Untersuchung Die erneute Untersuchung hat ergeben, dass der Erlass einer Erhaltungssatzung für die bisherigen Satzungsgebiete Tegernseer Landstraße und Trauchberg-/Forggenseestraße auch für weitere 5 Jahre empfohlen werden kann.

8 Seite Erhaltungssatzungsgebiet Tegernseer Landstraße Aufwertungspotenzial Das Erhaltungssatzungsgebiet Tegernseer Landstraße erstreckt sich südlich der St.-Bonifatius-Straße beidseitig der Tegernseer Landstraße bis zur Silberhorn- / Deisenhofener Straße. In diesem Bereich befindet sich ein hoher Anteil an Altbauten. Die Blockrandbebauung überwiegt. Im Stadtteilzentrum Tegernseer Landstraße wird der Erdgeschossbereich beidseitig fast ausschließlich gewerblich genutzt. Trotz einer gewissen Vermietungsproblematik im gewerblichen Bereich (z.b. längerer Leerstand des ehemaligen Karstadt Gebäudes) finden im Bereich des Wohnens nicht zuletzt auch aufgrund der Neustrukturierung des benachbarten ehemaligen Agfa-Geländes Aufwertungsmaßnahmen statt. Das Gebiet weist urbane Qualitäten auf. Auch einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen könnten sich für dieses Quartier entscheiden. Die unter Punkt 2 genannten Indikatoren zur Prüfung von Gebieten auf ihre Eignung als Erhaltungssatzung unterstreichen das ausreichend vorhandene Aufwertungspotenzial. In dem Erhaltungssatzungsgebiet Tegernseer Landstraße liegen 75,7 % der Wohnungen in Gebäuden, die 4 bis 6 Stockwerke aufweisen (Durchschnitt Landeshauptstadt München (LHM): 49,7 %). 62,6 % der Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die vor 1948 errichtet wurden (LHM: 25,7 %). In den Jahren zwischen 2005 und 2009 wurden in dem Gebiet 4,1 % des Wohnungsbestandes umgebaut (LHM: 2,0 %). Der Anteil der Wohnungen, für die zwischen 2005 mit 2009 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wurde, beträgt 2,9 % (LHM: 1,6 %). Im Mietspiegel 2009 wird das Gebiet als mittlere Lage eingestuft.

9 Seite 7 In Tabelle 1 sind die Aufwertungsindikatoren zusammenfassend dargestellt. Aufwertungsindikatoren Wohnungen insgesamt Satzungsgebiet Tegernseer Landstraße München Anteil Wohneinheiten (WE) in Gebäuden mit 4-6 Geschossen in % 75,7 49,7 Anteil WE in Gebäuden bis 1948 erbaut in % 62,6 25,7 Anteil WE in Gebäuden zwischen 1949 und 1968 erbaut in % aller WE 20,4 35,1 Umgebaute WE in % aller WE 4,1 2,0 Anteil Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Altbau in % aller WE 2,9 1,6 Lage nach Mietspiegel 2009 Gebiet mittel, Umfeld mittel Tabelle 1: Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße Aufwertungsindikatoren im Vergleich Verdrängungspotenzial Im Erhaltungssatzungsgebiet Tegernseer Landstraße befindet sich eine eher durchschnittliche Bevölkerungsstruktur. Ein Teil der Haushalte wäre jedoch bei einer deutlichen Mietsteigerung verdrängungsgefährdet. Die mittlere Wohndauer der Deutschen beträgt 11,3 Jahre (Durchschnitt LHM: 12,7 Jahre). Der Anteil der Personen mit einer Wohndauer über 10 Jahre liegt mit 36,7 % unter dem Durchschnitt (LHM: 41,4 %). In dem Gebiet leben durchschnittlich viele Wohngeldempfängerinnen und -empfänger. Die Wohngeldempfängerdichte entspricht mit 1,0 % dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Der Anteil der ausländischen Bevölkerung ist mit 27,1 % deutlich überdurchschnittlich (Durchschnitt LHM: 22,3 %). Die mittlere Wohndauer der ausländischen Bevölkerung liegt mit 8,8 Jahren deutlich über dem Wert der Gesamtstadt (LHM: 7,0 Jahre). Sie ist daher als stabil zu bezeichnen. 10,7 % der Bewohnerinnen und Bewohner sind unter 18 Jahre alt (LHM: 14,1 %) und 7,7 % sind älter als 74 Jahre (LHM: 10,6 %). Das Einkommen der Bevölkerung im Gebiet liegt knapp unter dem städtischen Durchschnitt. Die jährliche Kaufkraft je Einwohnerin/Einwohner beträgt ,- im Erhaltungssatzungsgebiet (LHM: ,- ). Der Anteil der Haushalte, die monatlich weniger als 1.500,- zur Verfügung haben, liegt bei 14,0 % (LHM: 13,5 %).

10 Seite 8 Verdrängungsindikatoren Satzungsgebiet Tegernseer Landstraße München Einwohnerinnen/Einwohner Anteil Wohndauer über 10 Jahre Deutsche in % 36,7 41,4 Mittlere Wohndauer Deutsche in Jahren 11,3 12,7 Mittlere Wohndauer Ausländerinnen/Ausländer in Jahren 8,8 7,0 Anteil unter 18 Jahre in % 10,7 14,1 Anteil über 74 Jährige in % 7,7 10,6 Anteil ausländische Bevölkerung in % 27,1 22,3 1,0 1, ,0 13,5 Wohngeldempfängerdichte (Haushalte je 100 Wohnungen, Durchschnitt ) Jährliche Kaufkraft je Einwohnerin/Einwohner in Anteil Haushalte mit Nettoeinkommen bis monatlich in % Tabelle 2: Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße Verdrängungsindikatoren im Vergleich

11 Seite Erhaltungssatzungsgebiet Trauchberg-/Forggenseestraße Aufwertungspotenzial Das Erhaltungssatzungsgebiet Trauchberg-/Forggenseestraße unterscheidet sich städtebaulich gesehen deutlich vom Satzungsgebiet Tegernseer Landstraße. Im Gegensatz zur Blockrandbebauung wurden die Wohnhäuser hier dem Zeitgeist ihres Entstehungsdatums entsprechend in lockerer mehrgeschossiger Zeilenbauweise mit vielen Grünflächen errichtet. Der Altbaubestand ist mit 18,2 % entsprechend niedrig (Durchschnitt LHM: 25,7 %). 73,2 % der Wohnungen wurden zwischen 1949 und 1968 errichtet (LHM: 25,7 %). Der Anteil der Wohnungen, die in Gebäuden mit 4 6 Geschossen liegen, beträgt ca. 87,9 % (LHM: 49,7 %). Der Anteil an zwischen 2005 und 2009 umgebauten Wohnungen liegt bei 2,1 % und entspricht damit in etwa dem städtischen Durchschnitt von 2,0 %. Abgeschlossenheitsbescheinigungen wurden zwischen 2005 und 2009 keine ausgestellt.

12 Seite 10 Aufwertungsindikatoren Satzungsgebiet Trauchberg-/ Forggenseestraße München Wohnungen insgesamt Anteil Wohneinheiten (WE) in Gebäuden mit 4-6 Geschossen in % 87,9 49,7 Anteil WE in Gebäuden bis 1948 erbaut in % 18,2 25,7 Anteil WE in Gebäuden zwischen1949 und 1968 erbaut in % 73,2 35,1 Umgebaute WE in % aller WE 2,1 2,0 Anteil Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Altbau in % aller WE 0,0 1,6 Lage nach Mietspiegel 2009 Gebiet mittel, Umfeld mittel Tabelle 3: Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Aufwertungsindikatoren im Vergleich Verdrängungspotenzial Bei dem Erhaltungssatzungsgebiet Trauchberg-/Forggenseestraße handelt es sich um ein Gebiet mit einer stabilen Bevölkerungsstruktur. Hier leben überdurchschnittlich viele Haushalte mit Kindern, älteren Mitbürgerinnen und Mitbürger. Der Bereich ist geprägt von überdurchschnittlich vielen einkommensschwachen Haushalten. Der Anteil der deutschen Personen, die länger als 10 Jahre hier wohnen, liegt bei 41,2 % (LHM: 41,4 %). Die mittlere Wohndauer der Deutschen beträgt 14,3 Jahre und liegt damit über dem Durchschnitt der Landeshauptstadt mit 12,7 Jahren. Der Anteil der ausländischen Bevölkerung ist mit 31,8 % deutlich überdurchschnittlich (LHM: 22,3); deren mittlere Wohndauer liegt mit 8,3 Jahren ebenfalls über dem Wert der Gesamtstadt (LHM: 7,0 Jahre). Im Gebiet sind 15,4 % der Bevölkerung unter 18 Jahre (LHM: 14,1 %). Der Anteil der über 74-jährigen Personen entspricht mit 10,1 % in etwa dem städtischen Durchschnitt (LHM: 10,6 %). Die Wohngeldempfängerdichte ist mit 2,7 % auffallend hoch; der städtische Vergleichswert liegt bei 1,0 %. Die Einkommen der Bewohnerinnen und Bewohner liegt unter dem städtischen Durchschnitt. Die durchschnittliche Kaufkraft pro Einwohnerin/Einwohner bezogen auf das Jahr beträgt ,- (LHM: ). Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.500,- liegt bei 22,3 % (zum Vergleich LHM: 13,5 %).

13 Seite 11 Verdrängungsindikatoren Satzungsgebiet Trauchberg-/ Forggenseestraße München Einwohnerinnen/Einwohner Anteil Wohndauer über 10 Jahre Deutsche in % 41,2 41,4 Mittlere Wohndauer Deutsche in Jahren 14,3 12,7 Mittlere Wohndauer Ausländerinnen/Ausländer in Jahren 8,3 7,0 Anteil unter 18 Jahre in % 15,4 14,1 Anteil über 74 Jährige in % 10,1 10,6 Anteil ausländische Bevölkerung in % 31,8 22,3 2,7 1, ,3 13,5 Wohngeldempfängerdichte (Haushalte je 100 Wohnungen, Durchschnitt ) Jährliche Kaufkraft je Einwohnerin/Einwohner in Anteil Haushalte mit Nettoeinkommen bis monatlich in % Tabelle 4: Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Verdrängungsindikatoren im Vergleich 4.3 Fazit Die Voraussetzungen für einen Neuerlass der bisherigen Erhaltungssatzungen Tegernseer Landstraße" und Trauchberg-/Forggenseestraße sind nach wie vor gegeben. Ein vorhandenes Aufwertungspotenzial trifft auf eine zu großen Teilen als verdrängungsgefährdet einzustufende Bevölkerung. Bei eintretenden Verdrängungsprozessen in größerem Umfang ist in diesem Gebiet mit negativen städtebaulichen Folgen zu rechnen. Daher ist es weiterhin erforderlich, die vorgeschlagenen Bereiche als Erhaltungssatzungsgebiete auszuweisen.

14 Seite Erlass der Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße mit einer Geltungsdauer von 5 Jahren Für den aus dem Plan ersichtlichen Bereich Tegernseer Landstraße (siehe Seite 25) wird der Erlass einer Erhaltungssatzung mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren empfohlen. Die Begrenzung der Geltungsdauer ist durch das Erfordernis der Datenaktualität und der damit verbesserten Rechtssicherheit der Satzung veranlasst. Es kann mit hinreichender Sicherheit prognostiziert werden, dass das zur Begründung der Satzung festgestellte Aufwertungspotenzial und die Verdrängungsgefahr im Zeitraum von fünf Jahren keine wesentlichen Veränderungen erfahren werden. 6. Erlass der Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße mit einer Geltungsdauer von 5 Jahren Für den aus dem Plan ersichtlichen Bereich Trauchberg-/Forggenseestraße (siehe Seite 28) wird der erneute Erlass einer Erhaltungssatzung mit einer Geltungsdauer von fünf Jahren empfohlen. Die Begrenzung der Geltungsdauer ist durch das Erfordernis der Datenaktualität und der damit verbesserten Rechtssicherheit der Satzung veranlasst. Es kann mit hinreichender Sicherheit prognostiziert werden, dass das zur Begründung der Satzung festgestellte Aufwertungspotenzial und die Verdrängungsgefahr im Zeitraum von fünf Jahren keine wesentlichen Veränderungen erfahren werden. 7. Bundeseigene Wohnungen; Antrag Nr (Punkt 2) Frau Stadträtin Lindner-Schädlich hat am den anliegenden Antrag Nr (siehe Anlage) gestellt. In Punkt 2 des Antrages wurde das Planungsreferat gebeten zu prüfen, ob und für welche zusammenhängenden Gebiete mit Bundeswohnungen Erhaltungssatzungen erlassen werden können. Der Antrag Nr wurde zu Punkt 1 mit Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom geschäftsordnungsgemäß behandelt; der nun gegenständliche Punkt 2 blieb damals aufgegriffen. Um eventuelle Handlungsoptionen insbesondere im Zusammenhang mit den Ankaufsverhandlungen bezüglich der Siedlung Ludwigsfeld nicht zu behindern und etwaige Indikatorenänderungen ggf. noch später berücksichtigen zu können, wurde der offene Punkt 2 des Antrages Nr damals und auch in den Folgejahren nicht abschließend negativ behandelt. Hierzu wird nunmehr wie folgt Stellung genommen: Das Planungsreferat hatte bereits im Jahr 2001 erste Untersuchungen im Sinne des Antrages Nr (Punkt 2) durchgeführt. Die Verteilung von Bundeswohnungen im Stadtgebiet (Stand 2000) ist folgender Tabelle zu entnehmen:

15 Seite 13 Bundeseigene Wohnanlagen in München zum Stand 2000 Wohnanlage Stadtbezirk Zahl der Wohnungen (rund) Perlacher Forst Siedlung Ludwigsfeld München Nord (Neuherbergstraße, Rockefellerstraße, Kreuzschnabelweg) Tegernseer Landstraße Thieme-/Kaulbachstr diverse insgesamt 300 Hedwig-Dransfeld-Allee 7 kleine Wohnanlagen mit je unter 100 WE Summe Quelle: Oberfinanzdirektion Nürnberg, Bundesvermögensamt Landshut Tabelle 5: Bundeseigene Wohnanlagen in München Die bundeseigenen Wohnungen in der Landeshauptstadt München befanden sich zur Jahrtausendwende in drei größeren sowie in verschiedenen kleineren Wohnanlagen. Eine Erhaltungssatzung kann grundsätzlich nur dann erlassen werden, wenn auf Grund von Aufwertungsprozessen und der daraus resultierenden Verdrängung von größeren Bevölkerungsteilen negative städtebauliche Folgen für die Landeshauptstadt München zu erwarten sind. Da sich Wohnanlagen mit unter Wohnungen auf Grund ihrer zu geringen Größe und der deswegen nur geringeren städtebaulichen Folgen von Aufwertungsprozessen eigentlich kaum für den Erlass von Erhaltungssatzungen eignen, wurden schwerpunktmäßig deshalb die größeren Bereiche untersucht. Bei den größeren zusammenhängenden Siedlungsbereichen mit Bundeswohnungen (Stand 2000) handelt sich um die räumlich nahe beieinander liegenden Wohnanlagen Perlacher Forst (rund Wohnungen) und Tegernseer Landstraße (rund 200 Wohnungen) im 17. Stadtbezirk, die Wohnsiedlung Ludwigsfeld mit rund 700 Wohnungen im 24. Stadtbezirk und um die Wohnanlage München-Nord (Neuherbergstraße, Rockefellerstraße, Kreuzschnabelweg) mit rund 700 Wohnungen im 11. Stadtbezirk. Von den drei genannten Gebieten hat eigentlich nur das erste Gebiet die o. g. notwendige Mindestgröße für Erhaltungssatzungsgebiete. Im Falle der beiden letzteren Gebiete müssten demnach ggf. umliegende Bereiche mit in die Untersuchung einbezogen werden, was sich im Falle der isoliert gelegenen Siedlung Ludwigsfeld als schwierig erweist. Die Überprüfung der Gebiete auf Basis der standardmäßig verwendeten Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren ergab schon im Jahr 2001, dass in allen drei

16 Seite 14 Gebieten kein ausreichendes Aufwertungspotenzial im Sinne der Erhaltungssatzungsindikatoren zu erkennen war. Das Verdrängungspotenzial wurde damals in der Wohnanlage Perlacher Forst als unterdurchschnittlich, in der Anlage München-Nord als durchschnittlich und in der Wohnsiedlung Ludwigsfeld als überdurchschnittlich eingeschätzt. Um den vorgenannten Stadtratsauftrag nunmehr abschließend erledigen zu können, wurden die aufgeführten Gebiete im Frühjahr 2010 erneut untersucht. Da das größte der in Rede stehenden Gebiete im Bereich des 17. Stadtbezirks liegt, empfahl sich die Behandlung des Antrages Nr zusammen mit den erneuten Untersuchungen der Erhaltungssatzungen Tegernseer Landstraße und Trauchberg- / Forggenseestraße. Die aktuelle Untersuchung der Gebiete der Bundeswohnungen hat folgende Indikatorenausprägungen ergeben: Tabelle 6: Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren der Bundeswohnungen Erhaltungssatzungsindikatoren Gebiet Überprüfung Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren Anfang München Gebiet Perlacher Siedlung Bundes2010 insgesamt Ludwigsfeld wohnungen Forst und München Nord Tegernseer Landstr Einwohnerinnen/Einwohner Ende 2009 Wohnungen insgesamt Ende Anteil WE in Gebäuden mit ,7 0,0 0,0 0,0 Geschossen ,7 55,0 0,0 9,1 Anteil WE bis 1948 Gebäudedatei 2009 Anteil WE Gebäudedatei ,1 14,3 100,0 6,0 Umgebaute WE in % WE 2,0 5,7 0,0 0, Anteil umgewandelter Wohnungen Altbau 1,6 0,0 0,0 0, in % WE 2009 Anteil ausländische Bevölkerung Ende 22,3 11,1 33,6 24, Anteil Wohndauer über 10 Jahre 41,4 34,8 60,6 43,1 Deutsche Ende 2009 Mittlere Wohndauer Deutsche Ende ,7 9,4 18,2 12,4 Mittlere Wohndauer ausländische 7,0 3,9 11,3 9,2 Bevölkerung Ende 2009 Anteil unter 18 Jährige Ende ,1 21,6 9,8 14,6 Anteil über 74 Jährige Ende ,6 10,9 11,8 12,2 Wohngeldempfängerdichte (HH Mittel 1,0 0,4 0,8 0, in % WE 2009) Kaufkraft je Einwohnerin/Einwohner Anteil Haushalte mit Nettoeinkommen bis 13,5 8,5 18,0 13, monatlich PLAN HA I/

17 Seite Wohnanlagen Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hatte in der sog. Amerikanersiedlung die Gebäude in Autobahnnähe, die früher in schlechtem baulichem Zustand waren, im Jahr 2006 an die Patrizia AG verkauft. Ebenso wurden die Doppelhaushälften verkauft. Abbildung 1: Wohnanlagen Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße Die Prüfung auf eine etwaige Eignung als Erhaltungssatzungsgebiet ergab für das Gesamtgebiet der beiden Wohnanlagen Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße (zuzüglich die beiden verbindenden Blöcke östlich der Tegernseer Landstraße) folgendes Ergebnis: Im Vergleich zur erstmaligen Untersuchung im Jahr 2001 ist das Aufwertungspotenzial im Gebiet angestiegen. Die obige Tabelle weist wegen unvollständiger Daten in der Gebäudedatei für das Gebiet Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße einen Altbauanteil von 55 % aus. Hierbei handelt es sich aber vermutlich nicht um Vorkriegsbauten. Somit spricht sowohl die Baualtersstruktur wie die lockere Bebauung des Gebietes eher gegen starke Aufwertungstendenzen, wie sie in Innenstadtrandgebieten zu konstatieren sind.

18 Seite 16 Die Indikatoren Umbauaktivität und Umwandlungen (siehe Tabelle oben) deuten nun (im Gegensatz zu 2001) auf eine gestiegene Aufwertungsaktivität hin. Diese konzentriert sich aber beinahe vollständig auf den von der Patrizia AG erworbenen Block an der Autobahn BAB A 995 ( Wohnpark Fasangarten ). Hier wurden keine Luxusmodernisierungen, sondern Modernisierungen in Richtung eines durchschnittlichen Standards bzw. zum Teil auch Neubauten realisiert. Die Bevölkerungsstruktur im Untersuchungsgebiet ist im Vergleich zur Gesamtstadt als eher weniger verdrängungsgefährdet einzustufen. Sie weist nun viele (wohl überwiegend neu zugezogene) Familien mit Kindern auf, weswegen der Anteil der unter 18 Jährigen deutlich höher als im städtischen Mittel ist und die Kaufkraft pro Einwohnerin/Einwohner - wie bei Gebieten mit vielen Familien üblich - eher unter dem städtischen Mittel liegt. Die sehr geringen Wohndauern deuten auf einen weitgehenden Bevölkerungsaustausch und keine alteingesessene Milieustruktur hin. Verdrängungsgefährdete Gruppen wie alte Menschen, Ausländerinnen und Ausländer, und Einkommensschwache sind im Gebiet nur unterdurchschnittlich vertreten. Angesichts der Kombination von einem gewissen Aufwertungspotenzial (das aber im betreffenden Block wohl schon vollständig realisiert wurde) bei eher unterdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr kann der Erlass einer Erhaltungssatzung hier nicht begründet werden. Ergänzend wird noch darauf hingewiesen, dass sich für den Bereich der sog. Amerikanersiedlung am Perlacher Forst momentan der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr in Aufstellung befindet, der noch 2010 dem Stadtrat zum Satzungsbeschluss vorgelegt werden soll. Inhalt dieses Bebauungsplanes ist im Wesentlichen die grundsätzliche Erhaltung des parkartigen, offenen Charakters der Siedlung, die Verhinderung einer gebietsuntypischen Entwicklung in den Freiflächen, vor allem der ungesteuerten Errichtung von baulichen Anlagen wie Einfriedungen und Nebenanlagen, die Ermöglichung bzw. Erweiterung der privaten Nutzung von Freiflächen und die Entwicklung von Gestaltungsprinzipien für bauliche Anlagen und Neupflanzungen, die sich mit der städtebaulichen landschaftlichen Gesamtsituation vereinbaren lassen. Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung werden in diesem Bebauungsplan nicht getroffen. 7.2 Siedlung Ludwigsfeld Bei der Siedlung Ludwigsfeld handelt es sich um eine im Jahre 1953 errichtete Siedlung mit 700 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau. Gedacht zur seinerzeit dringenden Wohnraumversorgung für sog. Displaced Persons (ehemalige Zwangsarbeiterinnen/-arbeiter sowie Aussiedlerinnen/Aussiedler) weisen sie einen nicht mehr zeitgemäßen Ausbaustandard auf. Dementsprechend besteht die Bewohnerschaft überwiegend aus einem einkommensschwächeren Personenkreis. Vor diesem Hintergrund haben sich in den vergangenen Jahrzehnten unter den Bewohnerinnen und Bewohnern, die verschiedensten Nationalitäten angehören, ein starkes Zusammengehörigkeitsgefühl und gut funktionierende Nachbarschaften entwickelt.

19 Seite 17 Abbildung 2: Siedlung Ludwigsfeld Die Mieten sind für Münchner Verhältnisse mit durchschnittlich 2,60 /m² monatlicher Nettokaltmiete extrem niedrig und bewegen sich deutlich unter dem Niveau des öffentlich geförderten Wohnungsneubaus. Andererseits entsprechen die Wohnungen auf Grund der schlechten Bausubstanz sowie begünstigt durch langjährig unzureichende Unterhaltsmaßnahmen in keiner Weise mehr den zeitgemäßen Ansprüchen und Wohnbedürfnissen. Insoweit wird mittelfristig und sukzessive eine durchgreifende Sanierung der Siedlung erforderlich, wobei der gewachsenen Bewohnerstruktur Rechnung zu tragen ist. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat sich in den letzten Jahren wiederholt und umfassend mit der Siedlung Ludwigsfeld befasst, sei es in Zusammenhang mit dem Verkauf der Siedlung durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA), im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes sowie in der Klärung der Frage, ob die Siedlung Ludwigsfeld in das Programm Soziale Stadt aufgenommen werden kann. Im Einzelnen sind dies die nachstehenden Beschlüsse: Beschlüsse des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom und und die Beschlüsse der Vollversammlung des Stadtrates vom , und im Zusammenhang mit dem Verkauf der Siedlung Ludwigsfeld durch die BIMA Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom zur Aufstellung des Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr (Aufstellungsbeschluss) Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom und Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom zum Programm Soziale Stadt

20 Seite 18 Die Siedlung Ludwigsfeld wurde im Sommer 2007 trotz aller Ankaufsbemühungen der Stadt München von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben an die Patrizia AG veräußert. Mit dem Verkauf wurden aber weitreichende Mieterschutzbestimmungen festgelegt. Alle Wohnraummieterinnen und -mieter der Wohnsiedlung erhielten einen lebenslangen, gewerbliche Mieterinnen und Mieter einen fünfjährigen Kündigungsschutz (Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung). Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat nach Beurkundung des Kaufvertrages den Mieterinnen und Mietern dazu entsprechende Nachträge zu den Mietverträgen angeboten. Ferner wurde mit der Käuferin / dem Käufer ein Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Umwandlung der Wohnungen in Wohneigentum für die Dauer von 15 Jahren vereinbart; der Umwandlungsschutz ist vertragsstrafenbewehrt. Der Sanierungs- und Modernisierungsumfang wurde - ebenfalls vertragsstrafenbewehrt - über den gesetzlich geregelten Umfang ( 554, 559 BGB) hinaus beschränkt (keine Luxusmodernisierungen ). Im Sinne dieser Vereinbarungen hat die Patrizia AG nun angekündigt, noch 2010 die Instandsetzung der Siedlung Ludwigsfeld zügig voranzutreiben. Bis Mitte 2011 sollen alle Wohngebäude auf einen zeitgemäßen Zustand modernisiert werden (zentrales Heizungssystem, Wärmedämmung, neue Fenster und neue Elektrosteigleitungen etc.). Die Mieten könnten sich nach der von der Eigentümerin angekündigten Umlage der Sanierungskosten für Wärmedämmungsmaßnahmen und für den Einbau eines zentralen Heizsystems um rund 3,50 /m² erhöhen. Bei Ausgangsmieten von rund 2,60 /m² (Stand 2007) würden die Mieten nach Modernisierung für Bestandsmieterinnen und -mieter dann rund 6,10 /m² betragen. Um den Charakter der Siedlung zu wahren, werden modernisierte Wohnungen jedoch zuerst den Bewohnerinnen und Bewohnern der Siedlung und deren Angehörigen zur Miete angeboten. Mit dem Erlass von Erhaltungssatzungen sollen in erster Linie Luxusmodernisierungen verhindert werden. So unterliegen in Erhaltungssatzungsgebieten der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigungspflicht. Nach 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist diese Genehmigung aber dann zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnungen, die nicht über die vorgenannten Kriterien hinausgehen, sind also zu genehmigen, auch wenn damit Mieterhöhungen verbunden sind. Die Regelung des 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB hat zur Folge, dass im Wesentlichen nur noch Maßnahmen wie z.b. der Einbau einer Galerie, eines Wintergartens, einer Sauna, eines Schwimmbades, eines offenen Kamins, einer Außenvideoanlage bzw. die Schaffung einer Dachterrasse, einer Großwohnung (über 130 m²) u.ä. mit einer Erhaltungssatzung nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB verhindert werden können. Solche Maßnahmen sind in der Siedlung Ludwigsfeld durch die o.g. Vereinbarung aber ausgeschlossen. In diesem Sinne und auch angesichts der Aufwertungsindikatoren in der Tabelle oben stellt sich die Gefahr von Luxusmodernisierungen in der Siedlung Ludwigsfeld nicht.

21 Seite 19 Die Bevölkerungsstruktur in der Siedlung wäre ohne die o. g. Mieterschutzvereinbarungen sicher zum Teil als verdrängungsgefährdet einzustufen (geringe Einkommen, hohe Wohndauern, hoher Ausländeranteil). Andere Verdrängungsindikatoren (Anteil Kinder/Jugendliche, Anteil alte Menschen, Wohngeldempfängerdichte) entsprechen dagegen eher dem städtischen Durchschnitt. Für Leistungsbezieherinnen und Leistungsbezieher von ALG II, Wohngeld sowie Grundsicherung im Alter würden Mieterhöhungen wohl auch überwiegend durch die Landeshauptstadt München abgefedert, d.h., für diese Gruppen besteht eher keine erhöhte Verdrängungsgefahr. Als Ergebnis ist deshalb festzuhalten: Die Siedlung Ludwigsfeld weist keinen zeitgemäßen Ausstattungsstandard auf bzw. es besteht ein dringender Instandsetzungsbedarf. In einer solchen Fallkonstellation kann das Instrument der Erhaltungssatzung nicht wirken, da Modernisierungen auf einen ortsüblichen Standard grundsätzlich genehmigt werden müssen. Die o.g. vereinbarten Mieterschutzbestimmungen bieten einen stärkeren Schutz gegen etwaige Verdrängungsprozesse als es jede Erhaltungssatzung könnte. Im Fall der Siedlung Ludwigsfeld kann das Instrument der Erhaltungssatzung nicht greifen, da nur Luxusmodernisierungen verhindert werden könnten, die hier nicht stattfinden. 7.3 Wohnanlage München Nord Die Wohnanlage München Nord befindet sich noch in Bundesbesitz. Der Altbaubestand im Süden wurde zum Teil durch Neubauten ergänzt. Der Bauteil im Norden stammt aus den 50-er Jahren, entlang der Mortonstraße stehen Doppelhäuser. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben beabsichtigt, mittelfristig die 30 Doppelhaushälften aus der Wohnanlage zu verkaufen. Die Häuser sollen in erster Linie den jeweiligen Mieterinnen und Mietern angeboten werden. Der Standard des Wohnungsbestands ist dem Baubestandsplan folgend eher einfach im Sinne der Mietspiegelkriterien.

22 Seite 20 Abbildung 3: Wohnanlage München Nord Die Überprüfung auf eine Eignung als etwaiges Erhaltungssatzungsgebiet (siehe Tabelle oben) ergab weder ein überdurchschnittliches Aufwertungspotenzial (Nachkriegsbauten eher niedriger Dichte, keine Umbau- und Umwandlungsaktivität) noch ein überdurchschnittliches Verdrängungspotenzial (zwar viele alte Menschen, hohe Wohndauern, aber wenig Einkommensschwache und Wohngeldempfängerinnen und -empfänger, übrige Indikatoren etwa wie im städtischen Mittel). Die Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung liegen auch in diesem Stadtrandgebiet nicht vor. 7.4 Kleinere Wohnanlagen unter 200 Wohnungen Da sich - wie oben ausgeführt - kleinere Wohnanlagen für sich allein kaum für den Erlass von Erhaltungssatzungen eignen, wurden diese zusammen mit ihrem jeweiligen Umfeld auf eine Eignung als Erhaltungssatzungsgebiet überprüft. In einem standardisierten Verfahren wurden jeweils die Stadtviertel um die Einzelanwesen auf ihre Eignung überprüft. Dabei ergab sich kein Stadtviertel mit überdurchschnittlichem Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial. Von allen untersuchten Vierteln wies überhaupt nur der Bereich mit der bundeseigenen Wohnanlage Thieme-/Kaulbachstraße ein überdurchschnittliches Aufwertungspotenzial auf. Hier war aber das Verdrängungspotenzial sehr stark unterdurchschnittlich, weswegen auch die mit Ablauf des außer Kraft getretene Erhaltungssatzung Altschwabing/Kunigundenstraße nicht mehr fortgeführt wurde (siehe Beschluss der Vollversammlung des Stadtrats vom zum Auslaufen der Erhaltungssatzung Altschwabing/Kunigundenstraße ).

23 Seite Fazit Die Diskussionen um den Verkauf großer Wohnungsbestände wie der Bundeswohnungen sind unbestritten ein wohnungspolitisch sehr sensibles und heikles Thema. Die zum Teil erhobene Forderung, dass die Stadt alle Wohnanlagen, die von Banken, Firmen oder Investorinnen/Investoren bzw. Bund oder Land verkauft werden, erwirbt, würde die finanziellen Möglichkeiten der Stadt bei weitem übersteigen. Die Landeshauptstadt hat sich aber kontinuierlich, konsequent und auch erfolgreich für einen sehr weit gehenden Mieterschutz in solchen Fällen (siehe hierzu Siedlung Ludwigsfeld ) eingesetzt. Zudem hat die Stadt unter der Schirmherrschaft des Herrn Oberbürgermeisters die Münchner Initiative für Mietwohnungen gegründet, in der sich inzwischen 14 Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von mehr als Mietwohnungen zusammengefunden haben. Diese sind auch bereit, Wohnungsbestände, die auf den Markt kommen, zu erwerben. Allerdings gelingt dies nur in Fällen, in denen die Kaufpreiserwartungen nicht überzogen sind und die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Erwerbs mit den aktuellen Mieteinnahmen gesichert werden kann. Erhaltungssatzungen sind in der Regel kein geeignetes Instrument, um die Problematik des Verkaufs größerer Wohnungsbestände zu entschärfen. Insbesondere bei Nachkriegswohnungsbeständen in Stadtrandlagen sind die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung in der Regel nicht gegeben. Es besteht meist kein Aufwertungspotenzial in Richtung von Luxusmodernisierungen. Nur solche Modernisierungen wären aber über Erhaltungssatzungen überhaupt zu verhindern. Dem Antrag Nr (Punkt 2) von Frau Stadträtin Lindner-Schädlich vom kann aus den dargelegten Gründen deshalb nicht entsprochen werden. 8. Beteiligung der Bezirksausschüsse Der vom Erlass der Erhaltungssatzungen Tegernseer Landstraße und Trauchberg-/Forggenseestraße örtlich betroffene Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 17 Obergiesing wurde gem. 9 Abs. 2 und 3 der Bezirksausschuss-Satzung i.v.m. der Anlage 1 der BA-Satzung (Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung, Ziffer 6.2 des Planungsreferates) angehört. Der Bezirksausschuss hat dem erneuten Erlass der Erhaltungssatzungen zugestimmt. Die Ausführungen zu den Wohnanlagen Perlacher Forst und Tegernseer Landstraße (vgl. Punkt 7. im Vortrag der Referentin) wurden zur Kenntnis genommen. Die zusätzlich vom Antrag Nr berührten Bezirksausschüsse des 9. Stadtbezirkes Neuhausen-Nymphenburg, des 11. Stadtbezirkes Milbertshofen-Am Hart, des 12. Stadtbezirkes Schwabing-Freimann und des 24. Stadtbezirkes FeldmochingHasenbergl (vgl. Tabelle 5 auf Seite 13) haben Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.

24 Seite 22 Das Sozialreferat und das Kommunalreferat haben der Vorlage zugestimmt. Seitens der Rechtsabteilung des Direktoriums besteht mit den beiden Erhaltungssatzungen hinsichtlich der formellen Belange Einverständnis. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und den zuständigen Verwaltungsbeiräten, Frau Stadträtin Tausend und Herrn Stadtrat Schwartz, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. Frau Stadträtin Tausend hat von der Sitzungsvorlage Kenntnis genommen. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Die Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße wird in nachstehender Fassung (s. Seiten 23-25) beschlossen. 2. Die Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße wird in nachstehender Fassung (s. Seiten 26-28) beschlossen. 3. Für die in der Tabelle 5 auf Seite 13 im Vortrag aufgeführten Wohnanlagen mit bundeseigenen Wohnungen ist der Erlass von Erhaltungssatzungen gem. 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht möglich. Der Antrag Nr (Punkt 2) von Frau Stadträtin Lindner-Schädlich vom ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt. 4. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.

25 Seite 23 Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße Satzung Tegernseer Landstraße der Landeshauptstadt München zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße ) vom... Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796, BayRS I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27. Juli 2009 (GVBl. S. 400) und 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) folgende Satzung: 1 Satzungsziel, räumlicher Geltungsbereich (1) Mit dieser Satzung wird der in Absatz 2 angegebene Bereich als Gebiet bezeichnet, in dem es aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten ( 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB). (2) Der räumliche Geltungsbereich dieser Satzung wird gemäß dem beigefügten Lageplan des Referates für Stadtplanung und Bauordnung vom (Maßstab 1:5.000), ausgefertigt am..., festgelegt. Der Lageplan ist Bestandteil der Satzung. 2 Sachlicher Geltungsbereich (1) Im Geltungsbereich der Satzung unterliegen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen einer Genehmigungspflicht nach 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB. (2) Von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind Vorhaben auf den in 26 Nr. 2 und 3 BauGB bezeichneten Grundstücken ( 174 Abs. 1 BauGB). (3) Eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht nach anderen Vorschriften bleibt unberührt. 3 Antrag, Anzeige (1) Der Antrag auf Genehmigung nach 172 Abs.1 Satz 1 BauGB ist bei der Landeshauptstadt München zu stellen. Sofern das Vorhaben auch bauaufsichtlich genehmigungs- oder zustimmungspflichtig oder nach dem Denkmalschutzgesetz erlaubnispflichtig ist, ist mit diesem Antrag auch der Antrag gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu stellen. (2) In den Fällen des 2 Abs. 2 ist das Vorhaben der Landeshauptstadt München anzuzeigen.

26 Seite 24 4 Ordnungswidrigkeiten Gemäß 213 Abs. 1 Nr. 4 BauGB handelt ordnungswidrig, wer eine bauliche Anlage in dem durch diese Satzung bezeichneten Gebiet ohne die nach ihr erforderliche Genehmigung rückbaut oder ändert. Er kann gemäß 213 Abs. 2 BauGB mit Geldbuße belegt werden. 5 In-Kraft-Treten, Geltungsdauer (1) Die Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Gleichzeitig tritt die Satzung Tegernseer Landstraße der Landeshauptstadt München zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Erhaltungssatzung Tegernseer Landstraße ) vom 15. November 2005 (MüABl. 2005, S. 478 f.) außer Kraft. (2) Sie gilt für die Dauer von fünf Jahren.

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28 Seite 26 Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße Satzung Trauchberg-/Forggenseestraße der Landeshauptstadt München zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Erhaltungssatzung Trauchberg-/Forggenseestraße ) vom... Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796, BayRS I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27. Juli 2009 (GVBl. S. 400) und 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) folgende Satzung: 1 Satzungsziel, räumlicher Geltungsbereich (1) Mit dieser Satzung wird der in Absatz 2 angegebene Bereich als Gebiet bezeichnet, in dem es aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten ( 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB). (2) Der räumliche Geltungsbereich dieser Satzung wird gemäß dem beigefügten Lageplan des Referates für Stadtplanung und Bauordnung vom (Maßstab 1:6.000), ausgefertigt am..., festgelegt. Der Lageplan ist Bestandteil der Satzung. 2 Sachlicher Geltungsbereich (1) Im Geltungsbereich der Satzung unterliegen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen einer Genehmigungspflicht nach 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB. (2) Von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind Vorhaben auf den in 26 Nr. 2 und 3 BauGB bezeichneten Grundstücken ( 174 Abs. 1 BauGB). (3) Eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht nach anderen Vorschriften bleibt unberührt. 3 Antrag, Anzeige (1) Der Antrag auf Genehmigung nach 172 Abs.1 Satz 1 BauGB ist bei der Landeshauptstadt München zu stellen. Sofern das Vorhaben auch bauaufsichtlich genehmigungs- oder zustimmungspflichtig oder nach dem Denkmalschutzgesetz erlaubnispflichtig ist, ist mit diesem Antrag auch der Antrag gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu stellen. (2) In den Fällen des 2 Abs. 2 ist das Vorhaben der Landeshauptstadt München anzuzeigen.