Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN HA III/12

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1 Telefon: / Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN HA III/12 Verantwortung der Landeshauptstadt für die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Angebot an bezahlbarem Wohnraum; Mietanpassung für Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften entsprechend der allgemeinen Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) Empfehlung Nr / E der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 Obergiesing vom Sitzungsvorlagen Nr / V Anlage: Empfehlung Nr / E der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 Obergiesing vom Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Ausgangslage Die Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 Obergiesing hat am die nachfolgende Empfehlung Nr / E (siehe Anlage) beschlossen: Die Stadt München übernimmt weiterhin Verantwortung für die Versorgung der Münchner Bevölkerung mit einem ausreichenden Angebot an bezahlbarem Wohnraum. Neben vielen anderen Maßnahmen ist eine Grundentscheidung zur Zielerreichung unabdingbar: Mietanpassung für Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften erfolgen entsprechend der allgemeinen Inflationsrate (Verbraucherpreisindex). Zuständig für die Angelegenheit ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß 7 Abs. 1 Nr. 11 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München, da die zu behandelnde Angelegenheit nicht auf einen Stadtbezirk begrenzt ist.

2 Seite 2 Das Planungsreferat nimmt inhaltlich zur Empfehlung der Bürgerversammlung wie folgt Stellung: 1. Gesetzlich preisgebundene Mietwohnungen Im geförderten Mietwohnungsbau ist die Höhe der Nettokaltmiete, sowie deren Veränderung während des Mietverhältnisses ausschließlich durch Fördervertrag oder Bewilligungsbescheid festgelegt. Die berechnungsrechtlichen Vorschriften lassen hier weder dem Fördergeber noch den Vermieterinnen und Vermietern einen Spielraum für Index-Mieten. Eine Ausnahme bilden hier die im München Modell-Miete geförderten Wohnungen, für welche eine Vereinbarung einer Indexmiete zulässig ist; allerdings mit der Einschränkung, dass die Miete während der 25-jährigen Bindungszeit um mindestens 1,50 /m² Wohnfläche monatlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. Eine Anpassung an Kostenindizes wäre insoweit unzulässig und kann daher nicht vorgenommen werden. 2. Gesetzlich nicht preisgebundene Mietwohnungen Im freifinanzierten Mietwohnungsbau können Vermieterinnen und Vermieter bei Neuabschluss eines Mietvertrages die ortsübliche Nettokaltmiete (Mietspiegelmiete) vereinbaren. Mieterhöhungen sind in diesen Fällen ausgeschlossen, solange der Mietspiegel unverändert weiter besteht. Werden im Mietwohnungsbestand Mieten gefordert, die unter dem Mietspiegelwert liegen, können Vermieterinnen und Vermieter gemäß 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Mietanhebungen durchsetzen, vorausgesetzt diese führen nicht zu einer Überschreitung der ortsüblichen Miete. Im Mietvertrag kann auch eine Staffelmiete ( 557a BGB) oder eine Indexmiete ( 557b BGB) vereinbart werden. Die Indexmiete wird nach dem jeweils vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst. Besteht eine derartige Indexvereinbarung, sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen. Ist im Mietvertrag keine Indexmiete vereinbart, können Vermieterinnen und Vermieter unter Beachtung von Einschränkungen und Bedingungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete verlangen ( 558 BGB ff). Dies gilt auch aufgrund gestiegener Betriebskosten ( 560 BGB) und Baumaßnahmen, welche die Vermieterinnen und Vermieter nicht zu vertreten haben ( 559 BGB).

3 Seite 3 Aktuell gilt für die freifinanzierten bzw. aus der Sozialbindung bereits entfallenen Mietwohnungen der GWG und der GEWOFAG das Konzept Soziale Mietobergrenzen (KSM) gemäß Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom Dieses beinhaltet die Mieterobergrenze von 6,25 /m² monatlich für Wohnungen über 50 m² Wohnfläche bzw. 6,75 /m² monatlich für Wohnungen bis 50 m² Wohnfläche und einem Einkommen der Mieterinnen und Mieter bis maximal 9 des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) + 30 % (seit : Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes BayWoFG i.v.m. den Wohnraumförderungsbestimmungen 2003, Anlage 1 Miete, Stufe 3). Bei Änderung der persönlichen Einkommensverhältnisse der Mieterinnen und Mieter können Mieterhöhungen gemäß 558 BGB ff unter Beachtung zusätzlicher sozialorientierter Bedingungen gefordert und auch durchgesetzt werden. Bei Mietinteressenten, deren Einkommen über der vorgenannten Obergrenze liegt, wird die aktuelle Mietspiegelmiete bei Neuabschluss des Mietvertrages zugrunde gelegt. In Verfolgung der Leitlinie Kinder- und Familienpolitik wurde zudem für Mieterinnen und Mieter der GWG und der GEWOFAG eine kinderbezogene Familienkomponente bei der Mietpreisgestaltung in der Form eingeführt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegelmiete) sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Mieterhöhungen nicht voll ausgeschöpft wird. Somit kann auf Antrag pro im Haushalt lebendem, kindergeldberechtigtem Kind (bis zu einem Alter von 25 Jahren) die Mietspiegelmiete als Obergrenze für die Mietpreisgestaltung um monatlich 0,50 /m² Wohnfläche herabgesetzt werden, wobei die Mietwerte nach dem Konzept Soziale Mietobergrenzen (KSM) die Untergrenze darstellen. Demnach wirkt die Familienkomponente bei Mieterhöhungen erst, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegelmiete) erreicht bzw. überschritten wurde. Bei den Bestandsmietwohnungen haben beide Wohnungsbaugesellschaften unter Beachtung des Konzepts Soziale Mietobergrenzen (KSM) die ortsübliche Miete weitgehend erreicht, so dass künftige Mietsteigerungen nur minimal ausfallen werden. Die Anwendung von Indexmieten eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorausgesetzt wäre hier nicht sinnvoll, weil auch bei dieser Regelung eine Überschreitung der ortsüblichen Miete nicht eintreten darf. Lediglich beim Bestand der ehemals öffentlich geförderten Mietwohnungen gibt es noch größere Mieterhöhungspotentiale, bedingt durch die geringen Ausgangsmieten (öffentlich geförderte Durchschnittsmiete), nämlich alle drei Jahre um maximal 15 %, unter besondern Umständen auch um 20 %. Dies solange, bis auch hier die ortsübliche Miete erreicht ist. Zum Teil ist die Ausgangsmiete bei Wegfall der Sozialbindung noch erheblich niedriger als die nach Abzug der Zuschüsse für Mieterinnen und Mieter festgelegte zumutbare Miete von 5,25 /m² Wohnfläche monatlich bei den Mietwohnungen nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF).

4 Seite 4 Notwendige Mietanpassungen bzw. Mieterhöhungen ausgehend von einer je nach Förderjahrgang ggf. noch sehr niedrigen und nicht mehr marktkonformen Miete hier nur über eine Indexmiete zu realisieren, würde die betroffenen Mieterinnen und Mieter einseitig begünstigen und zudem zu einer sozialen Ungerechtigkeit führen. Einerseits könnte für Haushalte mit geringen Einkommen die Schere zwischen den niedrigen Ausgangsmieten (in Grenzfällen von z.b. lediglich 2,30 /m² Wohnfläche monatlich) im Vergleich zu der bei Bezug von neugeschaffenen geförderten Mietwohnungsbeständen (z.b. nach EOF-Förderung und KomPro A) zu zahlenden zumutbaren Miete von 5,25 /m² Wohnfläche monatlich über einen sehr langen Zeitraum nicht adäquat geschlossen werden. Andererseits würden auch Haushalte davon profitieren, deren Einkommen während der Bezugsdauer der Sozialwohnung deutlich über die Einkommensgrenzen gestiegen ist. Darüber hinaus müssten GWG und GEWOFAG auf betriebswirtschaftlich notwendige Einnahmen verzichten, die dringend benötigt werden, um Kosten für notwendige bestandserhaltende Maßnahmen (Instandhaltung sowie insbesondere energetische und altengerechte Modernisierungen) und auch eine vernünftige Eigenkapitalverzinsung abzudecken. Auf der anderen Seite können nach dem Konzept Soziale Mietobergrenzen (KSM) die jeweiligen Mieterinnen und Mieter mit niedrigen Einkommen bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei Mieterhöhungen einen Antrag auf Einkommensprüfung stellen. Dadurch wird erreicht, dass insbesondere einkommensschwächere Haushalte, wie auch Empfänger des Arbeitslosengeldes II (ALG II) von Mieterhöhungen nach Mietspiegel unter gewissen Kriterien ausgenommen werden können. Aus den genannten Gründen kann der Empfehlung der Bürgerversammlung, eine Mietanpassung für Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften entsprechend der allgemeinen Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) vorzunehmen, nicht entsprochen werden. Das Sozialreferat hat der Beschlussvorlage zugestimmt.

5 Seite 5 Der Vorstand der GEWOFAG als auch die Geschäftsführung der GWG haben Abdruck der Vorlage erhalten. Grundsätzlich ist bei der Behandlung von Bürgerversammlungsempfehlungen eine Anhörung der Bezirksausschüsse vorgesehen. Da sich der Wohnungsbestand der GWG und der GEWOFAG auf das gesamte Stadtgebiet über nahezu alle Stadtbezirke hinweg verteilt, ist eine Anhörung der Bezirksausschüsse unterblieben. Der Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 17 Obergiesing hat Abdruck der Vorlage erhalten. Der Korreferent, Herr Stadtrat Zöller, und die zuständige Verwaltungsbeirätin, Frau Stadträtin Tausend, haben Abdruck der Vorlage erhalten. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Vom Vortrag der Referentin wird Kenntnis genommen, wonach Mietanpassungen für Wohnungen städtischer Wohnungsbaugesellschaften nicht an den Verbraucherpreisindex gebunden werden. 2. Die Empfehlung Nr / E der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 Obergiesing vom ist damit gemäß Art. 18 Abs. 4 der Bayerischen Gemeindeordnung geschäftsordnungsgemäß behandelt. 3. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Dr.(I) Merk Ober-/Bürgermeister Stadtbaurätin

6 Seite 6 IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium HA II/V an das Direktorium HA II/V 2 (3x) an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Direktorium HA I C/S an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei jeweils mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV. Planungsreferat SG 3 zur weiteren Veranlassung. zu V. 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An den Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 17 Obergiesing 3. An den Vorstand der GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München 4. An die Geschäftsführung der GWG Gemeinnützige Wohnstätten- und Siedlungsgesellschaft mbh München 5. An das Personal- und Organisationsreferat 6. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 7. An das Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration 8. An das Kommunalreferat 9. An das Planungsreferat HA I 10. An das Planungsreferat HA II 11. An das Planungsreferat HA III 12. An das Planungsreferat HA III/ An das Planungsreferat HA III/ An das Planungsreferat HA IV 15. An das Planungsreferat SG 16. An das Planungsreferat SG 3 jeweils mit der Bitte um Kenntnisnahme. 17. Mit Vorgang zurück zum Planungsreferat HA III/12 zum Vollzug des Beschlusses. Am Planungsreferat SG 3 I. A.