Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HA III-11

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1 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HA III-11 Konzeptausschreibungen Messestadt Riem 4. Bauabschnitt Wohnen a) Festlegung der Ausschreibungskriterien für Baugenossenschaften für die Flächen WA 2 und WA 11 b) Festlegung der Ausschreibungskriterien für Baugemeinschaften für die Flächen WA 3 und WA 10 (Ausschreibungsbeschluss) Sitzungsvorlagen Nr /V Anlagen: 1. Aufteilung nach Wohnbauarten und Zielgruppen 2. Lageplan mit Stadtbezirkseinteilung Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß 7 Abs. 1 Ziffer 10 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München (GeschO), da die zu behandelnde Angelegenheit zwar stadtbezirksbezogen ist, aber kein Entscheidungsfall gemäß dem Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse für den Bereich des Referates für Stadtplanung und Bauordnung vorliegt. 1. Anlass Im Wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive vom wurde u.a. festgelegt, dass bei der Ausschreibung städtischer Wohnbauflächen verstärkt Konzeptausschreibungen durchgeführt werden. Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom (Sitzungsvorlagen Nr /V 09815) wurde der Ablauf derartiger Ausschreibungsverfahren festgelegt. Für die nun zur Ausschreibung anstehenden Flächen in der Messestadt Riem, 4. Bauabschnitt Wohnen für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften ist demnach ein Ausschreibungsbeschluss über die wesentlichen Auswahlkriterien sowie die Summe der in den jeweiligen Bereichen zu vergebenden Punkte zu fassen.

2 Seite 2 2. Lage Der Bebauungsplan für den 4. Bauabschnitt Wohnen in der Messestadt Riem (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr m) ist am in Kraft getreten. Der Bebauungsplan weist Baurecht für insgesamt ca. 870 Wohnungen auf und ist damit der kleinste Bauabschnitt der vier Bauabschnitte in der zentralen Siedlungsachse südlich Edinburghplatz / Willy-Brandt-Allee. Die beiden nördlichen Baufelder WA 1 und WA 12 sind im Rahmen einer In-House-Vergabe an die GEWOFAG Grundstückgesellschaft mbh zur Realisierung von ca. 220 geförderte Mietwohnungen vergeben worden. Die GEWOFAG beginnt mit dem Bau im Frühling Die im Süden gelegenen sechs Baufelder WA 4 bis WA 9 sind nach öffentlicher Ausschreibung an Bauträger verkauft worden. Dort sollen ca. 390 Eigentumswohnungen entstehen, davon ca. 25 % im Rahmen des München Modell-Eigentum. Die verbliebenen vier Baufelder WA 2 und WA 11, sowie WA 3 und WA 10 sollen dieses Jahr für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften ausgeschrieben werden. Sie erhalten damit entsprechend den Festlegungen des Stadtrats einen Flächenanteil von 31,2 % im Planungsgebiet.

3 Seite 3 3. Festlegung der Ausschreibungskriterien für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften in der Messestadt Riem, 4. Bauabschnitt Wohnen Aufteilung nach Zielgruppen und Wohnbauarten Die Verteilung der Wohnbauarten und Zielgruppen mit 50 % freifinanziertem Wohnungsbau und 50 % gefördertem Wohnungsbau (davon 30 % geförderter Mietwohnungsbau und 20 % München Modell-Eigentum bzw. München Modell-Genossenschaften) entspricht den Vorgaben des Stadtrats aus den Programmen Wohnen in München. Diese Mischung bezieht sich dabei auf das gesamte Planungsgebiet und nicht auf einzelne Bauflächen. Mit den beiden an die GEWOFAG Grundstückgesellschaft mbh vergebenen Flächen WA 1 und WA 12 ist bereits ein Anteil von 23,4 % für den geförderten Mietwohnungsbau erreicht. Der Anteil für das München Modell-Eigentum liegt durch den Verkauf der Grundstücke WA 4 bis WA 9 an Bauträger derzeit bei 11,3 %. Für die beiden Grundstücke WA 3 und WA 10, die für Baugemeinschaften ausgeschrieben werden sollen, ist ein Flächenanteil von jeweils 30 % für das München Modell-Eigentum vorgesehen. Die Grundstücke WA 2 und WA 11 sollen Baugenossenschaften mit Anteilen von 60 % für geförderten und 40 % für freifinanzierten genossenschaftlichen Wohnungsbau angeboten werden. Innerhalb des geförderten Wohnungsbaus wird den Baugenossenschaften freigestellt zwischen dem Förderprogramm München Modell Genossenschaften oder einer Mischung aus dem München Modell Genossenschaften und der Einkommensorientierten Förderung (EOF) zu wählen. Entsprechend liegt der Anteil für den geförderten Mietwohnungsbau - EOF bezogen auf das gesamte Planungsgebiet des 4. Bauabschnitts Wohnen zwischen 23,4 und 28,6 % (Ziel 30 %) und der Anteil für das München Modell (-Eigentum und -Genossenschaften) zwischen 25,8 % und 20,6 % (Ziel 20 %). Eine Unterschreitung des Anteils für den geförderten Mietwohnungsbau EOF im vorgenannten Rahmen ist im Hinblick auf die hohen Anteile für diese Wohnbauart in den vorhergehenden Bauabschnitten (insbesondere im 1. und 2. Bauabschnitt) vertretbar und sinnvoll. Eine Übersicht über die Aufteilung der Zielgruppen und Wohnbauarten ist der Anlage 1 zu entnehmen. Verkauf zum Verkehrswert ( Mindestkaufpreis ) Entsprechend den Ausführungen im Stadtratsbeschluss zu Wohnen in München V sollen städtische Grundstücke in der Regel im Bestgebotsverfahren einer Kombination aus Konzept- und Preiswettbewerb ausgeschrieben werden. Dabei soll bei den angesprochenen Zielgruppen (Baugenossenschaften und Baugemeinschaften) dem Kriterium Grundstückspreis keine dominierende Rolle im Vergleich zu den anderen Bewertungskriterien zukommen.

4 Seite 4 Nach den Erfahrungen aus dem Bieterverfahren für die benachbarten sechs Bauträgergrundstücke (WA 4 bis WA 9) in der Messestadt Riem, wo die festgestellten Mindestkaufpreise von bis je qm GF (Stand: 2011) um durchschnittlich 11,6 % (im Einzelfall sogar um 31,5 %) überboten wurden, scheint es angebracht bei Baugenossenschaften und Baugemeinschaften ganz von einem Preiswettbewerb abzusehen. Dies umso mehr, als bereits Mindestkaufpreise in der genannten Größenordnung zu Bau- und Mietpreisen führen, die für diese Zielgruppen kaum noch tragbar sind. Der Stadtrat hat in Wohnen in München V für eben diese Fälle ( in begründeten Fällen, z.b. bei sehr hohen Mindestkaufpreisen ) ausdrücklich dieser Ausnahmeregelung eines Verkaufs zum Verkehrswert zugestimmt. Es wird daher vorgeschlagen, die Grundstücke für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften in der Messestadt Riem, 4. Bauabschnitt Wohnen zum festen Verkehrswert zu veräußern. Die aktuellen Verkehrswerte für die Grundstücke WA 2, WA 3, WA 10 und WA 11 liegen derzeit noch nicht vor, sondern werden erst kurz vor Ausschreibungsbeginn mitgeteilt. Die Flächen für den geförderten Wohnungsbau werden zu den vom Stadtrat am in Wohnen in München V beschlossenen festen Verkehrswerten mit sozialer Bindung verkauft. Die Ausschreibung soll dementsprechend als reine Konzeptausschreibung ohne Preiswettbewerb stattfinden. Für die Bewerberauswahl sind allein die nachfolgend dargestellten Kriterien zur Bewertung der Konzeptqualität ausschlaggebend. Dieses Vorgehen entspricht dem Ausschreibungsverfahren für Grundstücke im Bereich städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen, wo aufgrund rechtlicher Vorgaben die Veräußerung zwingend zum Verkehrswert erfolgt ( 169 Abs. 8 Baugesetzbuch). Zweistufiges Ausschreibungsverfahren Wie im vorgenannten Stadtratsbeschluss zu Wohnen in München V vorgesehen, soll für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften ein zweistufiges Ausschreibungsverfahren durchgeführt werden. Diese Verfahrensart wurde erstmals bei Ausschreibungen im Bereich der ehemaligen Funkkaserne angewendet und von den Akteuren grundsätzlich positiv bewertet. Die Ausschreibungstexte und Auswahlkriterien für die einzelnen Grundstücke sind auf die spezifischen Belange der Zielgruppen und Vorgaben bezüglich der Wohnbauarten abgestimmt.

5 Seite 5 Die erste Stufe der Ausschreibung beinhaltet niederschwellige zwingende Vergabekriterien, um den Aufwand hinsichtlich der Bewerbung so gering wie möglich zu halten: 1. Kaufpreis (Festpreis = Verkehrswert) 2. Freiflächenrahmenplan Messestadt Riem, 4. Bauabschnitt Wohnen 3. Ökologischer Kriterienkatalog (u.a. KfW-Effizienzhaus 70, EnEV 2009) 4. Anschluss an Fernwärme 5. Anteil geförderter Wohnungsbau a) bei Baugenossenschaften 60 % der GF b) bei Baugemeinschaften 30 % der GF 6. nur bei Baugemeinschaften: a) Mindestgröße der Baugemeinschaft ( bereits zum Zeitpunkt der Grundstücksbewerbung müssen mindestens 20 % der Mitglieder vorhanden sein). b) Verpflichtendes Finanzierungsgespräch bei einem Kreditinstitut. Soweit für einzelne Grundstücke bereits auf dieser Basis eine Auswahlentscheidung getroffen werden kann, entfällt die zweite Stufe. Ist keine Entscheidung möglich, wird unter Einbindung und transparenter Information aller verbliebenen Bewerbungen die zweite Stufe des Ausschreibungsverfahrens eröffnet. Neue Bewerbungen werden nicht mehr zugelassen. Die zweite Stufe der Ausschreibung ist als Konzeptausschreibung vorgesehen. Es werden von den Bewerbern über die Vergabekriterien der ersten Stufe hinausgehende Angebote zu den nachfolgend dargestellten Auswahlkriterien erwartet. Diese werden zum Vergleich der konkurrierenden Bewerbungen nach einer vorab festgelegten Bewertungsmatrix ausgewertet. Bei Punktegleichstand findet ein Losverfahren statt. Ausschreibungskriterien 1. Wohnungspolitisches Kriterium: Sparsamer Wohnflächenverbrauch 2. Energetische und ökologische Kriterien 3. (nur bei Baugemeinschaften:) gruppenbezogenes Kriterium: Stabilität der Baugemeinschaft durch möglichst hohe Anzahl von Mitgliedern

6 Seite Ausschreibungskriterien für die Flächen WA 2 und WA 11 (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr m) WA 2: Bodenwert: WA 11: Bodenwert: qm Geschossfläche (GF) aktueller Verkehrswert qm Geschossfläche (GF) aktueller Verkehrswert Wohnbauart: 40 % freifinanzierter Wohnungsbau und 60 % geförderter Wohnungsbau, (davon mindestens 50 % München Modell-Genossenschaften und maximal 50 % Einkommensorientierte Förderung) Zielgruppe: Baugenossenschaften Kriterien zur Konzeptqualität: Wohnungspolitisches Kriterium Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenanzahl) bei freifinanzierten und München Modell-Wohnungen Energetische und ökologische Kriterien KfW-Effizienzhaus 55 oder KfW-Effizienzhaus 40 über den Standard hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) Anteil Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Regen- und/oder Grauwassernutzung bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter Summe: maximal bis zu 50 Punkte 50 Punkte 100 Punkte

7 Seite Ausschreibungskriterien für die Flächen WA 3 und WA 10 (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr m) WA 3: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: aktueller Verkehrswert WA 10: qm Geschossfläche (GF) Bodenwert: aktueller Verkehrswert Wohnbauart:70 % freifinanzierter Wohnungsbau und 30 % München Modell-Eigentum Zielgruppe: Baugemeinschaften Kriterien zur Konzeptqualität: Wohnungspolitisches Kriterium Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenanzahl) bei freifinanzierten Wohnungen Energetische und ökologische Kriterien KfW-Effizienzhaus 55 oder KfW-Effizienzhaus 40 über den Standard hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) Anteil Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen Regen- und/oder Grauwassernutzung bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter Gruppenbezogenes Kriterium Stabilität der Baugemeinschaft durch vertraglichen Zusammenschluss einer möglichst hohen Anzahl von Mitgliedern als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Summe: maximal bis zu 45 Punkte 45 Punkte 10 Punkte 100 Punkte Nach den Erfahrungen bei der Konzeptausschreibung in der Funkkaserne wurden die gruppenbezogenen Auswahlkriterien für Baugemeinschaften gestrafft.

8 Seite 8 Das Kommunalreferat hat der Sitzungsvorlage zugestimmt. Beteiligung des Bezirksausschusses Der Katalog der Fälle der Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse sieht für den Zuständigkeitsbereich des Referats für Stadtplanung und Bauordnung bei der Grundstücksvergabe keine Beteiligung der Bezirksausschüsse vor. Der Bezirksausschuss 15 hat Abdruck der Sitzungsvorlage erhalten. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Podiuk ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die als WA 2 und WA 11 bezeichneten Flächen im Bereich der Messestadt Riem, 4. Bauabschnitt Wohnen (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr m) für Baugenossenschaften nach den im Vortrag unter Ziffern 3 und 3.1 genannten Auswahlkriterien zum Verkehrswert auszuschreiben. 2. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die als WA 3 und WA 10 bezeichneten Flächen im Bereich der Messestadt Riem, 4. Bauabschnitt Wohnen (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr m) für Baugemeinschaften nach den im Vortrag unter Ziffern 3 und 3.2 genannten Auswahlkriterien zum Verkehrswert auszuschreiben. 3. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I)Merk Stadtbaurätin

9 Seite 9 IV. Abdruck von I. - III. Über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 zur weiteren Veranlassung. Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Direktorium HA II BA 3. An das Direktorium HA II/V 1 4. An das Direktorium-Rechtsabteilung 5. An den Bezirksausschuss An das Kommunalreferat 7. An das Kommunalreferat, GV / Wo 8. An das Sozialreferat 9. An das Baureferat 10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I 11. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II 12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III 13. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV 14. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. 15. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/11 zum Vollzug des Beschlusses. Am Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3