I M M A C. IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG. IMMAC Health property Fonds

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1 I M M A C IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG IMMAC Health property Fonds

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3 Inhaltsverzeichnis 3 Inhaltsverzeichnis 3 Editorial 5 Das Angebot im Überblick 7 Die Risiken der Anlage 15 Die Chancen der Anlage 25 Die Anlegerbetrachtung 29 IMMAC Health property Fonds 33 Die Standorte 37 Die Investitionsobjekte 43 Die Mieter und Betreiber 53 Der Finanz- und Investitionsplan 59 Die Prognoserechnung 65 Die Sensitivitätsanalyse 75 Der Emittent und die beteiligten Partner 87 Der Initiator 97 Abwicklungshinweise, Angabenvorbehalt 101 Glossar 105 Die rechtlichen Grundlagen 109 Die steuerlichen Grundlagen 129 Der Gesellschaftsvertrag 145 Der Treuhandvertrag 159 Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 163 HINWEIS Es wird darauf hingewiesen, dass die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben nicht Gegenstand der Prüfung des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ist.

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5 Editorial 5 IMMAC Health property Fonds ist eine eingetragene Marke unter den geschlossenen Immobilienfonds, die sich durch hohe Sicherheit und gute Renditen einen festen Platz im Kreise der Immobilienfondsanleger sichern konnte. IMMAC entwickelt und emittiert bereits seit 1997 nach Einführung der gesetzlichen Pflegeversicherung in Deutschland Spezialfonds, die Ihnen gute Perspektiven eröffnen. Heute ist IMMAC das führende auf Pflegeeinrichtungen spezialisierte Emissionshaus für geschlossene Fonds. Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann und in dem nach Auffassung von IMMAC auf Jahrzehnte ein echtes Wachstum stattfinden wird. In die Fonds fließt das ganze, speziell in diesem Marktsegment vorhandene Know-how der Unternehmensgruppe IMMAC ein. Auf Basis dieses Knowhows hat IMMAC bereits im Jahr 2000 das eigene Analysesystem FRAM entwickelt. FRAM prüft alle Marktparameter und wertet diese aus, sowohl bei der Investitionsentscheidung als auch während der gesamten Vermietungsphase. Das Ergebnis: Alle Einrichtungen sind an ihren Standorten etabliert und gut belegt, die Mietzahlungen erfolgen pünktlich und ohne Beanstandungen. Die Folge für die Anleger: Alle IMMAC Investments entwickeln sich mindestens planmäßig, wie zuletzt in der geprüften Leistungsbilanz per dokumentiert. IMMAC hat seinen Anlegern nach einer intensiven Vorbereitungsphase 2008 den Markt für österreichische Sozialimmobilien geöffnet. Die Fondsgesellschaft ist Gründungsgesellschafter (99%) der österreichischen Objektgesellschaft, die Eigentümerin der bestehenden Immobilien dieses Fonds ist. Die Objekte wurden durch Kündigungsverzicht der Mieter fest für 25 Jahre vermietet. Die stationären Pflegeeinrichtungen liegen in den Gemeinden Söchau, Knittelfeld und Trofaiach, alle im Bundesland Steiermark. Die Häuser sind am Markt gut positioniert und fester Bestandteil der jeweiligen Versorgungsstrukturen der Standorte. Mit Ihrer Investition sichern Sie sich eine ertragsstarke Anlage im Marktsegment der Social Investments, die sich durch eine hohe Wertsicherheit auszeichnet. Rendsburg, den 6. Mai 2009 Thomas F. Roth IMMAC Immobilienfonds GmbH Stephan Kanzler Zweite APH Vermögensverwaltungsgesellschaft mbh

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7 Das Angebot im Überblick 7

8 8 Das Angebot im Überblick Die Anleger des IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG beteiligen sich als Kommanditisten oder mittelbar über den Treuhandkommanditisten, die Fidus Treuhand GmbH, als Treugeber, ausgestattet mit den sich üblicherweise daraus ergebenden Rechten, an der deutschen Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG (im Folgenden Fondsgesellschaft, Gesellschaft oder KG genannt). Die Fondsgesellschaft hält als Gründungskommanditistin 99% der Anteile an der österreichischen Objektgesellschaft APH III IMMAC GmbH & Co KG (im Folgenden Objektgesellschaft genannt). 1% der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft wird von der IMMAC GmbH mit Sitz in Graz gehalten, die auch geschäftsführende Kommanditistin der Objektgesellschaft ist. Die APH III IMMAC GmbH, Graz, ist persönlich haftende Gesellschafterin, ohne am Gesellschaftskapital beteiligt zu sein. Die Objektgesellschaft investiert in drei bestehende Einrichtungen in Söchau, Knittelfeld und Trofaiach, die alle im österreichischen Bundesland Steiermark liegen. Die stationäre Pflegeeinrichtung Kamille in Söchau verfügt derzeit über 71 Pflegeplätze. Weitere 15 Pflegeplätze werden durch einen Erweiterungsbau entstehen, so dass die Einrichtung schließlich 86 Pflegeplätze anbietet. Die Einrichtung Verbena in Knittelfeld verfügt über 115 Pflegeplätze und das Alten- und Pflegeheim Wegwarte in Trofaiach über 120 Pflegeplätze. Die drei Objekte sind langfristig fest vermietet. Das Beteiligungsziel ist, stabil hohe Erträge zu erzielen und diese an die Anleger auszuschütten. Nach einem Haltezeitraum sollen die Fondsobjekte oder die Kommanditanteile an der Objektgesellschaft veräußert und damit eine Wertsteigerung erzielt werden. Die Nettoeinnahmen der Fondsgesellschaft werden für die Einzahlung in die Objektgesellschaft sowie Nebenkosten dieses Projektes genutzt. Bei den Nettoeinnahmen handelt es sich um die Kapitaleinlagen, die die Anleger in die Fondsgesellschaft leisten. Weitere Investitionen sind nicht vorgesehen. Der Immobilienfonds erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Investition wird durch die Einlage in die Objektgesellschaft nach der geplanten Platzierung des Kommanditkapitals im Jahr 2009 abgeschlossen sein. IMMAC Pflegezentrum Kamille Das Beteiligungsangebot und seine Ziele Im Rahmen des vorliegenden Investitionsplanes beteiligt sich der Anleger an dem Immobilienfonds IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG mit Sitz in Rendsburg. Der sich beteiligende Anleger wird Kommanditist dieser Gesellschaft. Die Fondsgesellschaft hält als Gründungskommanditistin 99% der Anteile an der österreichischen Objektgesellschaft APH III IMMAC GmbH & Co KG mit Sitz in Graz, die Eigentümerin der Pflegeeinrichtungen in Söchau, Knittelfeld und Trofaiach ist. Die Einrichtungen werden von der Kräutergarten Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.h., geschäftsansässig in A-8280 Fürstenfeld, bzw. ihren Schwesterunternehmen (im Folgenden auch Kräutergarten- Gruppe genannt) gemietet und betrieben. Jeder Mietvertrag (in Österreich bezeichnet als Bestandvertrag, im Folgenden: Mietvertrag ) mit der Betreibergesellschaft des jeweiligen Objektes ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann jeweils mit einer halbjährigen Kündigungsfrist zum bzw eines jeden Jahres gekündigt werden. Der jeweilige Betreiber hat in seinem Mietvertrag auf das ordentliche Kündigungsrecht für die Dauer von 25 Jahren verzichtet. Nach Ablauf des 25-jährigen Kündigungsverzichtes besteht seitens des jeweiligen Betreibers eine fünfjährige Verlängerungsoption bezüglich seines Mietverhältnisses für das Objekt. Nach Ablauf des Verlängerungszeitraumes wird das jeweilige Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines jeden Halbjahres für beide Vertragsparteien. Die Ausschüttungen an die Anleger erfolgen monatlich. Gemäß der Prognoserechnung beträgt die anfängliche Ausschüttung 6,75% p.a. der Beteiligungssumme. Die Mittelverwendung der durch dieses Angebot einzuwerbenden Kommanditisten und Treugeber (Anleger) wird auf Seite 60 im Investitionsplan dargestellt und erläutert.

9 Das Angebot im Überblick 9 Der Anleger kann der Kommanditgesellschaft als Treugeber über die Fidus Treuhand GmbH im Rahmen eines Treuhandvertrages oder als Direktkommanditist mit Eintragung in das Handelsregister beitreten. Die Beteiligung erfolgt zum Nennwert. Dieses Angebot erfolgt nur auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland. Das öffentliche Angebot beginnt gemäß 9 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes. Der Fonds wird geschlossen, wenn Einlagen im Umfang der vorgesehenen Kapitalerhöhung von gezeichnet sind, spätestens jedoch am Eine vorzeitige Schließung oder Anteilskürzung ist nicht möglich. Das Agio Auf die Kapitalanlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Die Standorte Die Standorte der Fondsobjekte liegen im Bundesland Steiermark. Die Gemeinde Söchau liegt in der Region Oststeiermark 60 Kilometer östlich von Graz, der Hauptstadt des Bundeslands und ca. 30 Kilometer von der ungarischen Grenze entfernt. Die zum Bezirk Fürstenfeld gehörende Gemeinde zählt rund Einwohner. Durch das gut ausgebaute Straßennetz ist Söchau in alle Himmelsrichtungen gut angebunden. Der nächste Flughafen ist Graz-Thalerhof ca. 56 Kilometer westlich von Söchau. Die Stadt Trofaiach und die Stadt Knittelfeld befinden sich in der Obersteiermark. Die Orte liegen rund 200 Kilometer südwestlich von Wien und etwa 60 Kilometer nördlich bzw. 75 Kilometer nordwestlich von Graz. Die etwa Einwohner zählende Stadt Trofaiach liegt rund zehn Kilometer von der Bezirkshauptstadt Leoben entfernt. Die Stadt Knittelfeld hat ca Einwohner. Das Straßennetz ist jeweils gut ausgebaut, so dass die Städte gut angebunden und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen sind. Der nächstgelegene Flughafen ist gleichfalls in Graz. Die Objekte Die Pflegeeinrichtung Kamille verfügt aktuell über eine Pflegeplatzkapazität von 71 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Das Haus wurde 1997 als erste Pflegeeinrichtung der Kräutergarten-Gruppe eröffnet. In dem Gebäude befindet sich zusätzlich eine Arztpraxis, die jedoch nicht von der Objektgesellschaft erworben wurde. An den Räumlichkeiten der Pflegeeinrichtung genauso wie an der Arztpraxis ist Wohnungseigentum gemäß dem österreichischen Wohnungseigentumsgesetz begründet worden. Die Objektgesellschaft hat die Pflegeeinrichtung gekauft. Mit Abschluss des Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Pflegeplatzkapazität im Fondsobjekt durch Erweiterungs- und Umbaumaßnahmen erhöht wird. Die Bauarbeiten, mit denen 15 neue Pflegeplätze in Einzel- und Doppelzimmern geschaffen werden, sollen vertragsgemäß bis Anfang März 2010 abgeschlossen sein. Das Objekt Verbena verfügt über eine Pflegeplatzkapazität von 115 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Die Einrichtung wurde in zwei Bauphasen errichtet und wird ausschließlich für die stationäre Pflege genutzt wurde der erste Neubau fertig gestellt, der zweite Bauabschnitt im Jahr Die Pflegezimmer erstrecken sich auf zwei Gebäudeebenen, im Erdgeschoss befinden sich ein großzügiger Eingangsbereich und der Speisesaal. Das Alten- und Pflegeheim Objekt Wegwarte wurde 2005 als Neubau fertig gestellt. Die Einrichtung, die ausschließlich für die stationäre Pflege genutzt wird, verfügt über eine Pflegeplatzkapazität von 120 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Das teilunterkellerte Gebäude ist in dreigeschossiger Bauweise errichtet worden. Detaillierte Informationen zu diesen Objekten werden in dem Abschnitt Die Investitionsobjekte ab Seite 44 beschrieben. Das Investitionsvolumen Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt und wird wie folgt finanziert: Mittelherkunft in % Kommanditkapital ,74% Agio ,84% Fremdkapital ,42% Investitionsvolumen ,00% In der Platzierungsphase verfügt die Fondsgesellschaft auf Ebene der Objektgesellschaft neben der Langfristfinanzierung über eine Zwischenfinanzierung, so dass die Zahlung der Kaufpreise inklusive aller Nebenkosten vollständig gesichert wurde. Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds

10 10 Das Angebot im Überblick Komprimierte Mittelverwendung in Bezug auf die Nutzfläche ( m 2 ) in in % vom Investitionsvolumen in % vom Kommanditkapital inkl. Agio Aufwand für den Erwerb der Anlageobjekte einschließlich Nebenkosten (Erwerbskosten) Fondsabhängige Kosten (Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten) ,63 211, ,77 30,51 Finanzierungskosten (Disagio) ,92 15,35 Bankbearbeitungsgebühr ,41 1,07 Liquiditätsreserve ,27 0,69 Investitionsvolumen ,00 259,21 GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum abgegeben. Sofern der Fonds zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig geschlossen sein sollte, versetzt die IMMAC Immobilienfonds GmbH die Gesellschaft durch Zwischenfinanzierungen in die Lage, alle offenen Beträge zu begleichen. Sofern hierfür zusätzliche Sicherheiten gefordert werden, sind diese ausschließlich von der Schließungsgarantin zu stellen. Somit ist die Gesamtfinanzierung der Gesellschaft sichergestellt. Die dargestellte Komprimierte Mittelverwendung entspricht der in Anlage 1 bzw. Anlage 2 zu IDW S4 empfohlenen komprimierten Darstellung der Mittelverwendung für die Investitionsphase. Die aufgeführten Beträge setzen sich aus den Kostenpositionen des auf Seite 60 abgebildeten Investitionsplanes zusammen. Neben den absoluten Beträgen ist die prozentuale Verteilung bezogen auf das Investitionsvolumen inklusive Agio abgebildet. Mit Bezug auf das Investitionsvolumen inklusive Agio wird verdeutlicht, dass für Objektanschaffungskosten einschließlich Liquiditätsreserve sowie das Disagio (Zinsvorauszahlung für die Objektfremdfinanzierung) 87,82% und der verbleibende Anteil für die fondsabhängigen Kosten sowie die Bankbearbeitungsgebühren verwendet werden. Die Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten ( weiche Kosten ) einschließlich 5% Agio betragen 14,42% der Erwerbskosten. In Bezug auf das Kommanditkapital inkl. Agio betragen die Anschaffungsneben- und Dienstleistungskosten 30,51%. Da die Eigenkapitalquote bei der Vielzahl von Beteiligungsangeboten stark differiert, hat dieser Wert als Vergleichsgröße nur bedingt Aussagekraft. Die Kennziffer mit Bezug auf die Erwerbskosten ist hingegen unabhängig von der Eigenkapitalquote eines Beteiligungsangebotes und als vergleichende Kennziffer signifikant. Nähere Angaben zum Investitionsvolumen sowie zur Finanzierung finden Sie im Kapitel Der Finanz- und Investitionsplan ab Seite 59. Die Mieter und Betreiber Die steirische Kräutergarten-Unternehmensgruppe wurde 1997 von Harald Fischl und DDr. Gerhard Moser mit der Eröffnung des Seniorenhauses Kamille im oststeirischen Söchau gegründet. Die Unternehmensgruppe verfügt mittlerweile über insgesamt sieben Pflegeheime mit insgesamt 634 Betten. Weitere Einrichtungen befinden sich in Planung. Die Häuser der Kräutergarten-Unternehmensgruppe haben Verträge über den Versorgungsauftrag mit den jeweiligen Bundesländern. Jedes einzelne der Häuser ist nach einem Heilkraut benannt. Insgesamt wurden in den letzten zehn Jahren Gesamtinvestitionen von rund 50 Millionen Euro getätigt. Neben fachlich hochwertiger Pflege bietet die Kräutergarten-Gruppe ein umfangreiches Programm an Zusatzleistungen wie z.b. Seniorenanimation, Bewegungstrainerinnen, Therapielaser zur Wund- und Schmerzbehandlung und Bachblütentherapie. Die Betreibergesellschaften der Kräutergarten-Gruppe als Mieter der jeweiligen Immobilien haben neben der Zahlung der Mieten alle erforderlichen bzw. alle behördlich geforderten Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen und Veränderungen an den Gebäuden, technischen Anlagen, Außenanlagen und an sämtlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen sowie dem Zubehör durchzuführen. Die Verpflichtung umfasst auch die Schönheitsreparaturen. Weiter sind die Prämien sämtlicher branchenüblicher

11 Das Angebot im Überblick 11 Versicherungen zu tragen sowie alle Betriebs- und Nebenkosten inklusive der Grundsteuer zu leisten. Die Objektgesellschaft hat die Instandhaltung am Gebäude und Außenbereich (Dach und Außenfassade, jedoch nicht die Fenster) der Immobilien zu tragen. Näheres zur Betriebsgesellschaft und dem Mietvertrag wird im Kapitel Die Mieter und Betreiber ab Seite 53 dargestellt. Prognostizierte Ausschüttungen Aus der Prognoserechnung ergeben sich im Verlauf des Fonds folgende Planausschüttungen für den Anleger: Ausschüttungen in % der Kommanditeinlage ohne Agio (Prognose) Jahre Zeitraum 6,75% 4, ,50% ,00% ,00% ,00% ,00% 1, ,06% 25 Gesamt Die Ausschüttungen erfolgen durch die Fidus Treuhand GmbH oder bei Direktkommanditisten durch die Fondsgesellschaft als Zahlstellen. Die Anschriften der beiden Gesellschaften sind auf den Seiten 88 f. und 92 angegeben. Insgesamt können 202,06% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2034 an Ausschüttungen realisiert werden. Ein Veräußerungserlös der Objekte wurde hierbei noch nicht berücksichtigt. Wertentwicklung und Verkauf der Immobilien Die Wertentwicklung der Immobilien hängt wesentlich von der erfolgreichen Nutzung als Alten- und Pflegeheim sowie der Entwicklung der Mieterträge ab. Die Kaufpreise einschließlich Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Betreiberzuschuss für die Immobilien liegen durchschnittlich beim 12,87-Fachen der anfänglichen Jahresgesamtmiete. Dies entspricht einem durchschnittlichen Erwerbspreis von pro Pflegeplatz. Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilien zum 12,0-Fachen der angenommenen Jahresmieten im Jahr 2034 aus. Eine gesicherte Wettbewerbsposition und einen guten Instandhaltungszustand vorausgesetzt, wird die Werthaltigkeit dieser Immobilien unabhängig vom Gebäudealter durch den Ertragswert der Betriebsstandorte bestimmt. Das Gesamtergebnis dieser Fondsbeteiligung wird im Kapitel Die Anlegerbetrachtung ab Seite 29 dargestellt. Mindestbeteiligung, Agio, Nebenkosten Die Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt (Erwerbspreis). Eine höhere Beteiligung muss durch ganzzahlig teilbar sein. Auf die Kapitaleinlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Ferner haben Direktkommanditisten die Kosten für die Eintragung ins Handelsregister und die Beglaubigung der Handelsregistervollmacht selbst zu tragen. Die Anzahl der angebotenen Vermögensanlagen (Kommanditanteile) beträgt auf Grundlage der Mindestzeichnungssumme 692, der Gesamtbetrag Fondsbeitrittsmöglichkeiten Der Anleger kann sich auf zweierlei Weise an diesem Fonds beteiligen: Der Beitritt kann als Treugeber über die Treuhandkommanditistin erfolgen, wobei diese ihr Kommanditkapital entsprechend der Anlage erhöht. Der Anleger schließt mit der Treuhandkommanditistin einen Treuhandvertrag ab. Auf der Grundlage des Treuhandvertrages, der auf Seite 159 des Prospektes abgedruckt ist, hält die Treuhandkommanditistin für den Anleger die Kommanditbeteiligung. Treuhandkommanditistin ist die in Hamburg ansässige Fidus Treuhand GmbH. Der Anleger hat auch die Möglichkeit, seine Beteiligung in direkter Form vorzunehmen oder jederzeit in eine solche umwandeln zu lassen und somit ins Handelsregister der Fondsgesellschaft eingetragen zu werden. Notar- und Handelsregistergebühren trägt der Anleger in diesem Fall unmittelbar selbst. Erbringung der Einlage Die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft wird dem Anleger durch die Fidus Treuhand GmbH oder die Komplementärin (Zweite APH Vermögensverwaltungsgesellschaft mbh) schriftlich unter Angabe einer Beteiligungsnummer und des Einzahlungstermins mitgeteilt. Die Einlage ist grundsätzlich binnen 14 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft mit

12 12 Das Angebot im Überblick Zahlung auf das angegebene Konto durch den Anleger zu erbringen. Fungibilität der Anteile Für den Handel mit Kommanditanteilen gibt es bislang keinen öffentlichen Markt wie z.b. eine Börse für Aktien und Anleihen; die Fungibilität ist deshalb eingeschränkt. Wenn ein Anleger sich von der Gesellschaftsbeteiligung trennen will, kann er die Beteiligung durch Abschluss eines Kaufvertrages oder einer sonstigen Veräußerungsvereinbarung veräußern. Die gesellschaftsrechtliche Übertragung einer Direktkommanditbeteiligung erfolgt durch Abtretung des Kommanditanteils vom Anleger an den Käufer. Die Genehmigung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann anzunehmen, wenn durch die Übertragung ein Anteil entsteht, dessen Kapitaleinlage nicht mindestens beträgt oder nicht ganzzahlig durch teilbar ist. Bei einer vorzeitigen Veräußerung der Beteiligung sind generell auch die steuerlichen Auswirkungen (Totalüberschuss) zu beachten. IMMAC war in der Vergangenheit bereits erfolgreich bei der Veräußerung von Gebrauchtanteilen behilflich. Beendigung der Kapitalanlage/Laufzeit Hinsichtlich der Beendigung der Kapitalanlage wird nachstehend ausschließlich die Gesellschaftsebene betrachtet. Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Liquidation kann jedoch mit einer Mehrheit von 75% der Gesellschafterstimmen beschlossen werden. Die Liquidation hätte zur Folge, dass die Objektgesellschaft veräußert oder ebenfalls liquidiert werden muss und die Gesellschaft danach nicht fortgeführt wird. Kündigung/Veräußerung Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum unkündbar. Der Gesellschafter kann jedoch zu den Bedingungen des 24 des Gesellschaftsvertrages jederzeit seinen Geschäftsanteil veräußern. Besteuerung Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. IMMAC Pflegezentrum Verbena Die gesellschaftsrechtliche Übertragung einer Treuhandbeteiligung erfolgt durch Übertragung der Rechte und Pflichten des Treuhandvertrages (Treugeberwechsel) entsprechend. Die Abtretung einer Beteiligung bzw. der Treugeberwechsel sind gemäß 24 des Gesellschaftsvertrages jeweils zum eines Jahres zulässig und bedürfen der Genehmigung der geschäftsführenden Kommanditistin NW Verwaltungsgesellschaft mbh. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Die steuerlichen Mietüberschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu. Weitere Einzelheiten hierzu werden in den Kapiteln Die Prognoserechnung und Die steuerlichen Grundlagen ab Seite 65 bzw. 129 dargestellt. Haftung des Anlegers Der Anleger hat gesellschaftsrechtlich seine Kapitaleinlage zuzüglich Agio zu leisten. Darüber hinaus hat der Anleger keine Nachschusspflicht. Diese ist im Gesellschaftsvertrag gemäß 5 Ziff. 7 bzw. 6 Ziff. 6 ausdrücklich ausgeschlossen.

13 Das Angebot im Überblick 13 Der Anleger hat daher auch vorbehaltlich der nachstehend beschriebenen Haftung keine weiteren Zahlungen zu erbringen. Die Haftung des Kommanditisten ist im Handelsgesetzbuch, dort 171 ff., geregelt. Nach 171 Absatz 1 HGB haftet der Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar, die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist. Unter Einlage ist die im Gesellschaftsvertrag bestimmte und in das Handelsregister einzutragende Beteiligungssumme, besser Haftsumme, zu verstehen. In das Handelsregister werden 10% der im Innenverhältnis unter den Gesellschaftern einzuzahlenden Pflichteinlage eingetragen. investierten Kapitals zu bestimmten Zeitpunkten von vornherein garantiert werden. Das Angebot richtet sich an Anleger, die eine bestimmte, nicht völlig risikofreie Verzinsung erwarten und hierfür eine Immobilieninvestition als geeignet betrachten, die gute Anhaltspunkte für eine wertstabile Entwicklung bietet. Sie ist gleichermaßen geeignet für Interessenten, die Investitionen in Immobilien präferieren, jedoch im Gegensatz zur selbst erworbenen Immobilie Vermietungsrisiken minimieren möchten und möglichst wenig Arbeit sowohl mit dem Objekt als auch den Mietern haben wollen. Insoweit ist zwischen der in das Handelsregister einzutragenden Hafteinlage und der gesellschaftsrechtlichen Pflichteinlage zu unterscheiden. Nur in dieser Höhe (grundsätzlich 10%) besteht eine Haftung im Außenverhältnis, beispielsweise im Insolvenzfall, gegenüber einem Insolvenzverwalter. Wenn die Hafteinlage als Teil der Pflichteinlage eingezahlt ist, verbleibt es grundsätzlich bei dem Haftungsausschluss gemäß 171 Absatz 1 HGB. Die Haftung lebt gemäß 172 Abs. 4 HGB wieder auf, wenn die Einlage zurückgezahlt wird oder Gewinnanteile entnommen werden, wenn gleichzeitig der Kapitalanteil durch Verluste unter den Betrag der Einlage gesunken ist. Weitere Kosten Unter keinen Umständen ist der Erwerber der Vermögensanlagen verpflichtet, weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu leisten ( 4 Satz 1 Nr. 11 VermVerkProspV). Rückabwicklung Von der Objektgesellschaft wurden die Objekte mit notariellen Kaufverträgen erworben und die Kaufpreise wurden bereits an die Verkäufer bezahlt. Im Zusammenhang mit der Schließungsgarantie zum besteht damit grundsätzlich kein Risiko einer Rückabwicklung. IMMAC Pflegezentrum Wegwarte Angesprochen wird auch der Beteiligungsinteressent für große Immobilien, die ein hohes Investitionsvolumen haben, für den auf Grund der Größenordnung eine individuelle Anlage nicht in Betracht kommt. Zu den wirtschaftlichen Erfolgsaussichten befinden sich Darstellungen insbesondere in den Kapiteln Die Prognoserechnung (Seite 65 ff.) und Die Anlegerbetrachtung (Seite 29 ff.). Investitionen in Immobilien Dieses Beteiligungsangebot eignet sich nur eingeschränkt für Anleger, die eine absolut sichere, festverzinsliche Kapitalanlage suchen, bei der sowohl die Höhe der Zinserträge als auch die Rückzahlung des

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15 Die Risiken der Anlage 15

16 16 Die Risiken der Anlage Die Risiken der Anlage im Überblick Belegungsrisiko Bonitätsrisiko Fertigstellungsrisiko Anschlussvermietungsrisiko Umwidmungsrisiko Wertentwicklungsrisiko Niedrigere Verzinsung des Tilgungssurrogates Zinsänderungsrisiko/ Anschlussfinanzierung Instandhaltung an Dach und Fach Rechtliche und steuerliche Risiken Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung Fondslaufzeit/ Objektveräußerung Allgemeines Vertragsrisiko Risiko von Altlasten Die Pflegeeinrichtungen könnten auf Grund veränderter Marktsituationen oder der Qualität des Betreibers nicht vollständig mit Bewohnern belegt werden, was zu einer schlechteren Wirtschaftlichkeit führen kann. Mietausfallrisiko bei Ausfall des Betreibers auf Grund einer Insolvenzgefährdung und mangelnder Anschlussvermietung. Gefährdung der Darlehenstilgung bei einer Einschränkung der Zahlungsfähigkeit des Tilgungsträgers. Bei einem Ausfall des Generalübernehmers, der den Anbau fertigstellen soll, kann es zu Verzögerungen der Fertigstellung kommen. Außerdem könnten in diesem Fall höhere Kosten als vertraglich vereinbart entstehen. Der Mietvertrag hat auf Grund des Kündigungsverzichtes eine festgeschriebene Laufzeit über 25 Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption des Mieters über fünf Jahre. Ein Anschlussvermietungsrisiko kann entstehen, wenn der Mieter auf Grund Insolvenz unerwartet ausfällt oder nach 25 Jahren nicht die Option ausübt. Gelingt keine rechtzeitige und adäquate Anschlussvermietung, könnte es in diesem Fall zu Ertragseinbußen zu Lasten der Ausschüttungen und der Liquiditätsreserve kommen. Eine gegebenenfalls notwendige Zweckänderung der Immobilien bei Anschlussvermietung könnte zu unplanmäßigen Umbaukosten führen. Negative markt- oder objektspezifische Entwicklungen können zu einer geringeren Wertentwicklung führen. Bei ungünstiger Entwicklung kann die Kapitalisierung des Tilgungssurrogates niedriger ausfallen, was zu einer niedrigeren Entschuldung der Hypothekenfinanzierung führen würde und schlechtestenfalls zusätzliche Tilgungsleistungen zu Lasten der Ausschüttungen bedeuten könnte. Bei ungünstiger Marktentwicklung kann sich der Anschlusszinssatz der Hypothekenfinanzierung, der in der Prognose mit 5,25% ab dem Jahr 2019 angesetzt wurde, ungünstiger darstellen, was zu einer geringeren Liquiditätsrücklage führen würde. Der Zinssatz für die Anlage der Liquiditätsreserve könnte geringer sein als die angenommenen 2,25%, was zu niedrigeren Zinserträgen führen würde. Nach Auslaufen der Zinsbindung besteht zudem grundsätzlich das Risiko einer Anschlussfinanzierung. Dies könnte zu zusätzlichen Kosten für Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren bzw. zu einer vorzeitigen, nicht geplanten Veräußerung der Objekte führen. Die angesetzten Kosten für die Instandhaltung von Dach und Fach können auf Grund von unvorhersehbaren Teuerungen im Baugewerbe oder auf Grund von außerordentlichen Instandhaltungsnotwendigkeiten nicht ausreichen, was im Falle einer Mehrverwendung zu einer geringeren Liquiditätsrücklage führen könnte. Änderung in Deutschland bzw. Österreich von Gesetzen und Verwaltungsauffassungen, Änderungen der steuerlichen Bemessungsgrundlage bis zur Bestandskraft der Steuerbescheide, Änderung der Verlustverrechnungsmöglichkeiten. Die Beschränkung der Außenhaftung der Kommanditisten auf ihre Hafteinlage (10% der Kapitaleinlage) setzt einen Kapitalanteil des Kommanditisten mindestens in Höhe der Hafteinlage voraus. Sinkt der Kapitalanteil darunter, kann die Haftung im Außenverhältnis maximal bis zur Höhe der Hafteinlage wiederaufleben. Die Laufzeit des Fonds kann durch die Gesellschafter verändert werden. Es besteht das Risiko, dass bei einem Veräußerungsbeschluss der angenommene Verkaufspreis nicht erzielbar ist. Es besteht das Risiko, dass ein Vertragspartner des Fonds seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Sollten sich Altlasten auf dem Grundstück befinden, kann dieses zu ungeplanten Kosten der Objektgesellschaft führen.

17 Die Risiken der Anlage 17 Die Risiken der Anlage im Überblick Bonitätsrisiken 1,2 Sollte der Mieter eines Hauses seine Bonität verlieren und sollte über sein Vermögen ein Insol- Immobilien- Investmentfondsgesetz Gebührengesetz Auslandsrisiken Platzierungs- und Rückabwicklungsrisiko Fungibilität der Anteile Gesellschafterbeschlüsse Abfindung Persönliche Anteilsfinanzierung Der vorliegende Fonds unterfällt nicht dem österreichischem Immobilien-Investmentfondsgesetz. Eine mögliche Erweiterung des Anwendungsbereiches dieses Gesetzes in der Zukunft kann nicht endgültig ausgeschlossen werden. In Österreich anfallende Gebühren für die verschiedenen Verträge des Fonds könnten höher anfallen als prognostiziert, was zu einer niedrigeren Liquiditätsrücklage führen könnte. Wichtige Verträge (insbesondere Beteiligungskaufvertrag, Generalübernehmervertrag, kurz- und langfristige Fremdfinanzierungen sowie Mietvertrag (Bestandvertrag) unterliegen österreichischem Recht. Im Rahmen der Zusammenarbeit mit einer ausländischen Versicherungsgesellschaft wird ein Vertrag mit der deutschen Niederlassung geschlossen. Der Vertrag unterliegt deutschem Recht. Sofern zur Durchsetzung von Ansprüchen gleichwohl ausländische Gerichte eingeschaltet werden, könnten sich Nachteile für die Gesellschaft ergeben. Sofern nicht ausreichend Kommanditkapital zur Verfügung steht und die Schließungsgarantin ihre vertragliche Verpflichtung nicht oder nur teilweise erfüllen kann und auch kein zusätzliches Fremdkapital aufgenommen werden kann, besteht das Risiko einer Rückabwicklung. Während der unkündbaren Zeit bis zum könnte wegen eines fehlenden öffentlichen Marktes eine Veräußerung des Objektes nur mit erhöhtem Aufwand und zu niedrigeren Werten möglich sein. Werden Mitbestimmungsrechte der Gesellschafter nicht wahrgenommen, kann es zu Beschlüssen kommen, die später von allen Gesellschaftern mitgetragen werden müssen. Zahlungszeitpunkt und Höhe der Abfindungen an ausscheidende Anleger sind abhängig von der Liquidität der Gesellschaft ( 26 bis 28 des Gesellschaftsvertrages). Die Fondsgesellschaft bietet keine Anteilsfinanzierungen für Kapitalanleger an. Dennoch wird darauf hingewiesen, dass Zins- und Tilgungsleistungen für eine persönliche Anteilsfinanzierung unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung des Beteiligungsangebotes fällig sind. Es kann der Fall eintreten, dass dem Anleger keine Erträge aus seiner Beteiligung zufließen, mit denen er die Zins- und Tilgungsleistungen bedienen könnte. Zu hohe Fremdfinanzierungskosten könnten bei geringeren steuerpflichtigen Erträgen dazu führen, dass die Finanzverwaltung die Überschusserzielungsabsicht verneint. Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen und als solche regelmäßig auch mit nicht vorhersehbaren Risiken verbunden. Sorgfältige Planungen und vorsichtige Kalkulationen können unvorhersehbare zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht nicht völlig erfassen. Änderungen können Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Gesellschaft nach sich ziehen und zum Totalverlust des Beteiligungsbetrages führen. Maximales Risiko 1,2,3 Das maximale Risiko, das den Anleger treffen kann, ist der vollständige Verlust des eingezahlten Kapitals und Agios. Sollte ein Anleger den gezeichneten Anteil finanzieren, würde sich das Risiko um Finanzierungskosten, Zinsen und ggf. Steuernachzahlungen erhöhen. Da jeder Anleger mit einer Beteiligung unterschiedliche Ziele verfolgen kann, sollten die Angaben und Annahmen im Prospekt unter Berücksichtigung der jeweiligen persönlichen Situation kritisch geprüft werden. Gegebenenfalls sollte sich der Anleger vor einem Beitritt von einem fachkundigen Dritten seines Vertrauens beraten lassen. Belegungsrisiko 1,2 Der wirtschaftliche Erfolg des Mieters ist wesentlich abhängig von der nachhaltigen Auslastung der Immobilien. Eine schlechte Betreiberqualität oder eine sich verändernde Wettbewerbssituation könnten zu einer Minderbelegung und damit zu einer geringeren Wirtschaftlichkeit einer oder mehrerer Einrichtungen führen.

18 18 Die Risiken der Anlage venzverfahren eröffnet werden, könnte ein Mietausfallrisiko entstehen. Die Canada Life Assurance Company, in die die Beiträge für das Tilgungssurrogat eingezahlt werden, könnte zahlungsunfähig werden, so dass die angesparten Guthaben bei der Versicherung nicht zur Tilgung der Kredite zur Verfügung stünden. Ein solcher Ausfall könnte dazu führen, dass die Objektgesellschaft ihrer Verpflichtung zur Zahlung von Zins- und/oder Tilgungsleistungen nicht oder nur teilweise nachkommen könnte, dass vor diesem Hintergrund eine Ausschüttung voraussichtlich nicht stattfinden könnte und dass im schlimmsten Fall die Objektgesellschaft und/oder die Fondsgesellschaft insolvent werden könnten. Des Weiteren könnte der von der Kräutergarten- Gruppe eingeschaltete Generalunternehmer/Generalübernehmer, der die beschriebenen Erweiterungs- und Umbaumaßnahmen für das Objekt Kamille erbringt, während der Bauzeit zahlungsunfähig werden, mit der möglichen Folge, dass die Baumaßnahmen nicht zum kalkulierten Preis ausgeführt werden können. Fertigstellungsrisiko 1 Die Pflegeeinrichtung Kamille wird einer Um- und Erweiterungsbaumaßnahme unterzogen. Hierfür wurde ein Generalübernehmervertrag abgeschlossen, in dem die Fertigstellung der Maßnahmen bis zum festgeschrieben ist. Der Generalübernehmer ist zu Schadensersatz verpflicht, sofern das Werk nicht wie beschrieben abgeliefert wird. Gleichwohl kann es bei einem Ausfall des Generalübernehmers zu Verzögerungen der Fertigstellung und/oder höheren Kosten als vertraglich vereinbart führen. Sofern über das Vermögen des Generalunternehmers das Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte, wären eventuelle Gewährleistungsansprüche, die durch die bestehenden Sicherungen nicht abgedeckt sind, möglicherweise nicht durchsetzbar. Bei den Pflegeeinrichtungen Verbena und Wegwarte werden im Rahmen eines Generalübernehmervertrages Modernisierungsmaßnahmen (Beseitigung von festgestellten Mängeln des jeweiligen Objektes vor Ankauf) durchgeführt. In den Verträgen ist die Fertigstellung der Maßnahmen spätestens bis zum festgeschrieben. Es kann bei einem Ausfall des Generalübernehmers zu Verzögerungen der Fertigstellung und/oder höheren Kosten als vertraglich vereinbart führen. Sofern über das Vermögen des Generalunternehmers das Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte, wären eventuelle Gewährleistungsansprüche, die durch die bestehenden Sicherungen nicht abgedeckt sind, möglicherweise nicht durchsetzbar. Anschlussvermietungsrisiko 1,2 Die abgeschlossenen Mietverträge haben eine unkündbare Laufzeit von zunächst jeweils 25 Jahren, die dem Prognosezeitraum entsprechen. Bei einem unerwarteten Mieterausfall besteht die Möglichkeit, dass keine adäquate Anschlussvermietung zu den Konditionen der dann geltenden Miete gelingt. In diesem Fall könnte es zu Ertragseinbußen zu Lasten der Ausschüttungen und der Liquiditätsreserve kommen. Es ist weiter festzustellen, dass zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine abschließende Sicherheit darüber bestehen kann, dass der österreichische Gesetzgeber die heute gültigen Regelungen über die Refinanzierungsstruktur der Mieten über den gesamten Prognosezeitraum hinweg beibehalten wird. Ohne Zweifel handelt es sich bei den von der Objektgesellschaft erworbenen Fondsobjekten um Spezialimmobilien, die tatsächlich, aber auch rechtlich auf die allgemeine Nutzung als Pflegeeinrichtung beschränkt sind. Umwidmungsrisiko 1,2 Sollte nach Beendigung der jeweiligen Mietverträge beschlossen werden, jeweils ein neues Mietverhältnis zu begründen, könnten aber die Fondsobjekte nicht mehr als Altenpflegeeinrichtung genutzt werden, könnte es erforderlich werden, die Spezialimmobilien für einen anderen Zweck umzuwidmen. In diesem Zusammenhang könnten Kosten für notwendig werdende Umbaumaßnahmen entstehen. Wertentwicklungsrisiko 1 Die Wertentwicklung der Mieteinnahmen bzw. des Kommanditanteils an der Objektgesellschaft kann langfristig nur schwer vorhergesehen werden. Die Fondskalkulation unterstellt eine Preissteigerungsrate von 1,75% p.a., die die Basis für die regelmäßigen Mietzinsanpassungen bildet. Es ist nicht auszuschließen, dass die jährliche Preissteigerungsrate in einzelnen Jahren niedriger ist. In diesem Fall würde die Erhöhung des Mietzinses geringer ausfallen als in der Prospektkalkulation angenommen und die kalkulierten Fondseinnahmen mindern. Die Wertentwicklung von Immobilien kann langfristig nur schwer eingeschätzt werden. Bei der Renditebetrachtung wurde

19 Die Risiken der Anlage 19 davon ausgegangen, dass nach Ablauf von 25 Jahren das 12,0-Fache der zum Verkaufszeitpunkt prognostizierten Jahresmieten erzielt werden kann. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist die Finanzierungsform der Pflege langfristig ebenso wenig abschätzbar wie die Wertentwicklung von Immobilien. Es ist auch denkbar, dass die Gebäude vollständig verbraucht und/oder nicht mehr verwertungsfähig sind. Die Folge könnte sein, dass anlässlich einer Liquidation der Fondsgesellschaft oder der Objektgesellschaft die Immobilien zu einem wesentlich geringeren Wert veräußert werden können als angenommen. Sollte der Veräußerungspreis der Immobilien nicht einmal die Darlehensfinanzierung abdecken können, müsste der Anleger ggf. den Totalverlust der Kommanditbeteiligung an der Objektgesellschaft und damit seiner gezeichneten Einlage hinnehmen. Zinsänderungsrisiko/Anschlussfinanzierung 1,2 Nach Ablauf des Festzinszeitraumes im Jahr 2019 könnten bei einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt die Zinsaufwendungen für die prognostizierten restlichen Jahre höher sein als die angenommenen 5,25% p.a. der Prognoserechnung. Für den Fall eines wesentlich höheren Anschlusszinssatzes könnte es für die restliche Fondslaufzeit zu Mehraufwendungen zu Lasten der Ausschüttungen und der Liquiditätsreserve kommen. Liegt der Zinssatz beispielsweise nach zehn Jahren bei 6,00% p.a. statt der prognostizierten 5,25% p.a., würde sich der durchschnittliche Wertzuwachs nach Steuern (gemittelt in den dargestellten Steuerklassen) von 9,45% jährlich auf 8,99% jährlich, jeweils bezogen auf die Kapitaleinlage einschließlich Agio, vermindern. Niedrigere Verzinsung des Tilgungssurrogates 1 Die Fondsgesellschaft zahlt die Tilgungsleistungen als linearen Betrag über die Fondslaufzeit in eine Rentenversicherung mit Kapitalwahlrecht ein (Tilgungsersatzleistung). Es besteht das Risiko, dass die Kapitalisierung der Rentenversicherung, die im Rahmen der Prognose mit 6,0% p.a. angenommen wurde, nicht in der entsprechenden Höhe realisiert werden kann. Dies könnte dazu führen, dass bei Ablösung des Hypothekendarlehens ein deutlich geringerer als der prognostizierte Wert innerhalb der Rentenversicherung zur Verfügung steht und somit die Entschuldung der Objekte aus der Rentenversicherung allein nicht erfolgen kann, wodurch der Überschuss aus einer Veräußerung sinken oder gänzlich wegfallen könnte. Auch kann es theoretisch zu einem Totalausfall der Rentenversicherung kommen, mit der Folge, dass das Darlehen anderweitig getilgt werden müsste. Käme es zu dem Fall, dass die laufenden Einzahlungen in die Rentenversicherung von jährlich 1,4% zuzüglich Kapitalisierungserfolg nicht zu einer entsprechenden Wertentwicklung führen, müsste die Fondsgesellschaft zu Lasten der Ausschüttungen und der Liquiditätsreserve zusätzliche Tilgungsleistungen aufbringen, wie es in den Darlehensbedingungen festgelegt ist. IMMAC Pflegezentrum Kamille Nach Auslaufen der Zinsbindung besteht trotz der Darlehenslaufzeit bis zum Jahr 2035 das Risiko einer Anschlussfinanzierung. Sofern eine andere Bank die Anschlussfinanzierung übernehmen sollte, würden für die Gesellschaft zusätzliche Kosten für Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren entstehen. Sollte keine Bank eine Anschlussfinanzierung übernehmen, würde dies zu einer vorzeitigen, nicht geplanten Veräußerung der Objekte führen. Dies könnte sich negativ auf das Ergebnis der Objektgesellschaft und damit den Wert der Kommanditbeteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft auswirken. Der Zinssatz für die Anlage der Liquiditätsreserve könnte geringer sein als die angenommenen 2,25% p.a. Es kann nicht garantiert werden, dass die geplanten Zinserträge erreicht werden. Dies gilt auch bei niedrigeren Mieteinnahmen bzw. gestiegenen Kosten der Gesellschaft. Folglich können Barüberschüsse, Ausschüttungen und Zuführungen zur Liquiditätsreserve von der Prognoserechnung abweichen.

20 20 Die Risiken der Anlage Instandhaltung an Dach und Fach 1 Die Fondsgesellschaft hat u. a. auch zur Erhaltung und Steigerung der Objektwerte an den jeweiligen Objekten die Instandhaltung für die Gebäude im Außenbereich (Dach und Außenfassade, jedoch nicht die Fenster) zu übernehmen. Es besteht daher das Risiko, dass die prognostizierten Instandhaltungskosten für Gebäude im Außenbereich von insgesamt , die während der Fondslaufzeit in die Objekte investiert werden sollen, nicht ausreichen. Diese Instandhaltungskosten könnten sich unvorhersehbar z.b. durch Kostensteigerungen und außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsrücklage, im schlimmsten Fall sogar zu einer notwendigen Nachfinanzierung führen könnte. Da die Zinsen für eine solche Nachfinanzierung zunächst nicht kalkuliert sind, könnte die Aufnahme dieser zusätzlichen Darlehensmittel zu einer Reduzierung oder sogar zu einem Ausfall der Ausschüttungen führen. ausgeschlossen werden, dass die Leistungen der Versicherung im Falle einer Zerstörung eines Objektes nicht ausreichen, um die Kosten für einen Wiederaufbau und den Ersatz für die Zeit des Mietzinsausfalles vollständig zu decken. Es besteht daher das Risiko, dass über die Versicherungsleistungen hinausgehende Kosten von der Objektgesellschaft zu tragen sind. Rechtliche und steuerliche Risiken 1,2 Die dargestellten Angaben zur steuerlichen Behandlung einer in Deutschland lebenden, unbeschränkt steuerpflichtigen natürlichen Person, die gleichzeitig in Österreich beschränkt steuerpflichtig ist, wurden mit einer österreichischen Steuerberatungsgesellschaft im Rahmen eines Beratungsvertrages abgestimmt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die rechtlichen oder steuerlichen Grundlagen in Deutschland oder in Österreich ändern. Die in diesem Prospekt dargestellten steuerlichen Aspekte beruhen nicht auf einer verbindlichen Auskunft der zuständigen Finanzbehörden. Eine abweichende Auffassung durch die Finanzbehörden oder Finanzgerichte kann nicht ausgeschlossen werden und Gleiches gilt auch für eine sich ändernde Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis jeweils bezogen auf beide Länder. Es kann daher keine Gewähr übernommen werden, dass die zur Zeit der Aufstellung dieses Prospektes geltenden Steuergesetze und -verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter Form fortbestehen. Die steuerliche Behandlung der Erträge steht erst nach Bestandskraft der Steuerbescheide der Gesellschaft endgültig fest. IMMAC Pflegezentrum Kamille Es besteht weiter das Risiko, dass bei einem Mieterwechsel, sei es bei Ausfall eines derzeitigen Mieters, sei es nach Ablauf der ordentlichen Mietzeit, weitere, über die Instandhaltung für Gebäude im Außenbereich hinausgehende Bewirtschaftungskosten von der Objektgesellschaft getragen werden müssen, weil es nicht gelingt, die Bewirtschaftungskosten im derzeitigen Umfang auf den Mieter abzuwälzen. Dadurch kann es zu einer zusätzlichen Kostenbelastung für die Objektgesellschaft bzw. die Fondsgesellschaft kommen. Versicherungsrisiken 1,2,3 Die Objekte sind gegen die üblichen Risiken in marktüblicher Weise versichert. Es kann aber nicht Nach dem steuerlichen Konzept des Beteiligungsangebotes werden die Erträge aus der Vermietung in Österreich auf Ebene der Anleger ausschließlich in Österreich besteuert. Sofern ein Anleger, der in Österreich beschränkt steuerpflichtig ist, in Österreich mit allen seinen Einkünften weniger als p.a. steuerliche Einkünfte erzielt, fällt wegen des rechnerisch in Höhe von 2.000,00 geltenden steuerlichen Freibetrages keine Einkommensteuer an, und es ist nach derzeitiger Praxis keine Steuererklärung des Anlegers in Österreich zu erstellen. Sollte sich diese Verfahrensweise ändern oder sollten die Steuergesetze in Österreich dazu führen, dass die Anleger zur Abgabe einer individuellen Steuererklärung verpflichtet werden, können diese vom Anleger zu tragenden Kosten das Ergebnis des Anlegers aus der Beteiligung negativ verändern.

21 Die Risiken der Anlage 21 Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung des Anlegers 1,2 Im Außenverhältnis haftet der Anleger als Kommanditist gem. den 171 ff. HGB nur bis zur Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Hafteinlage. Dies gilt unabhängig davon, ob er als Treugeber oder als unmittelbarer Kommanditist beteiligt ist. Die in das Handelsregister für jeden Kommanditisten oder über die Treuhandkommanditistin für jeden Treugeber einzutragende Hafteinlage beträgt laut Gesellschaftsvertrag 10% der Kapitaleinlage. Ist die Hafteinlage vollständig erbracht, ist eine weitere Haftung des Anlegers gemäß 171 Abs. 1 HGB ausgeschlossen. Es besteht das Risiko, dass diese Haftung gemäß 172 Abs. 4 HGB wieder auflebt, wenn die Hafteinlage zurückbezahlt wird. Das Gleiche gilt, wenn Gewinnanteile entnommen werden, während der Kapitalanteil des Anlegers durch Verlust unter die geleistete Hafteinlage gesunken ist. Diese möglicherweise wiederauflebende Haftung besteht gemäß 160 Abs. 1 HGB fünf Jahre nach Ausscheiden des Kommanditisten aus der Fondsgesellschaft fort. Vertragspflichten verletzen und ihren Verpflichtungen nicht oder nicht vertragsgemäß nachkommen. Risiko von Altlasten 1,2 Es konnte nicht festgestellt werden, dass sich auf dem Grundstück, auf dem die Altenpflegeeinrichtungen errichtet sind, Altlasten oder Verunreinigungen befinden. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass Verunreinigungen gleichwohl bestehen oder zukünftig entstehen, die beseitigt werden müssen. Hierdurch können Kosten entstehen, die die Objektgesellschaft zu tragen hat, sofern keine ersatzpflichtigen Dritten gefunden und Ersatzansprüche realisiert werden können. Schließungsgarantie 1 Die IMMAC Immobilienfonds GmbH garantiert die Schließung des Fonds. Sollte sich ergeben, dass der Fonds am Markt nicht platziert werden kann, könnte sich ergeben, dass die Schließungsgarantin einen nicht unerheblichen Anteil an der Fondsgesellschaft verbunden mit einer Stimmenmehrheit zu zeichnen hat und damit nicht unerheblich an der Fondsgesellschaft beteiligt ist. Fondslaufzeit/Objektveräußerung 1 Es ist darauf hinzuweisen, dass die prospektierte Fondslaufzeit durch die Entscheidung der Gesellschafter verlängert oder verkürzt werden kann. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass im Falle einer Veräußerungsabsicht seitens der Gesellschaftermehrheit kein solventer Käufer gefunden werden kann oder der angenommene Kaufpreis je Immobilie nicht erzielbar ist. Allgemeines Vertragsrisiko 1,2 Es sind von der Objektgesellschaft und der Fondsgesellschaft eine Reihe von Verträgen mit Dritten abgeschlossen worden, insbesondere Mietverträge, Generalübernehmerverträge, Kreditverträge und Dienstleistungsverträge. Es wird davon ausgegangen, dass die jeweiligen Vertragspartner ihren vertraglichen Leistungspflichten vertragsgemäß nachkommen. Gleichwohl ist nicht auszuschließen, dass Vertragspartner IMMAC Pflegezentrum Verbena Anwendung des Immobilien-Investmentfondsgesetz 1 In Österreich gilt das Immobilien-Investmentfondsgesetz. Diesem Gesetz unterfallen Immobilienfonds, die von Kapitalanlagegesellschaften gegründet wurden und Immobilienvermögen treuhänderisch für die Zeichner von Fondsanteilen halten und managen. Die Ausgabe und Verwaltung von Immobilienfonds stellt ein Bankgeschäft dar und unterliegt der Kontrolle durch die Finanzmarktaufsicht. Der vorliegende Fonds unterfällt damit dem Immobilien-Investmentfondsgesetz nach geltender Rechtslage nicht. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass der Anwendungsbereich dieses Gesetzes erweitert wird, so dass auch für den vorliegenden Fonds die Vorschriften des Immobilien-Investmentfondsgesetzes ganz oder in Teilen zu beachten wären. Dies würde zu Veränderungen der steuerlichen Veranlagungen und zu umfangreichen aufsichtsrechtlichen Pflichten führen.