Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau Zusammenfassung der wichtigsten Untersuchungsergebnisse. BFW Studie

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1 Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau Zusammenfassung der wichtigsten Untersuchungsergebnisse BFW Studie

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3 Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau Zusammenfassung der wichtigsten Untersuchungsergebnisse Auftraggeber: BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.v. Auftragnehmer: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. Walkerdamm Kiel Datum: Bauforschungsbericht Nr. 65 Herausgeber Dietmar Walberg Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. Text und Inhalt Dietmar Walberg Timo Gniechwitz

4 Inhaltsverzeichnis Allgemein Bau- und Modernisierungskosten Material-, Arbeits- und Planungskosten Mietpreisentwicklungen Grunderwerbsteuer Barrierefreiheit (DIN ) Fazit Quellen und Literatur

5 Allgemein Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. beauftragt in einer Kurzstudie die kostensteigernden Effekte aufzuzeigen, die Auswirkungen auf das Bauen speziell im Wohnungsbau der letzten Jahren haben. Im Rahmen dieses Auftrages wurden von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. für den Zeitraum der letzten 13 Jahre (1. Quartal 2000 bis 1. Quartal 2013) die Kostenentwicklungen in den folgenden Bereichen detailliert untersucht und zusammenfassend aufgezeigt: - Bau- und Modernisierungskosten - Material-, Arbeits- und Planungskosten - Mietpreisentwicklungen Ergänzend wurden darüber hinaus die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen bei der Grunderwerbsteuer und der gesetzlichen Anforderungen an die Barrierefreiheit von Wohnungen betrachtet. Für die Auswertungen lagen als primäre Datenquellen zu Grunde: - Die Baukostenauswertungen und Preisdatenbanken der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. - Untersuchungsergebnisse aus dem bundesweiten Bauforschungsbereich der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. auf Grundlage von repräsentativen Kostenerhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft - Die Preisindizes für die Bauwirtschaft und die Verbraucherpreisindizes für Deutschland des Statistischen Bundesamtes (Destatis) - Eine kurze Auswertung der gesetzlichen Normen in den verschiedenen Bundesländern insbesondere in Bezug auf die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. erfasst als bauwirtschaftliches Institut Baukosten seit Seitdem finden jährliche Auswertungen und Berichte über die regionale und überregionale Bautätigkeit sowie die Erfassung der bauwirtschaftlichen Daten statt. Gleichzeitig werden Preisdatenbanken geführt, die auf der Analyse abgerechneter Baumaßnahmen beruhen. Diese werden in einem regionalen aber auch überregionalen Archiv mit Vergleich von nationalen Daten erfasst. Die Baukosten werden separat nach Bautypen für Ein- und Mehrfamilienhäuser erfasst, die sowohl im Fördercontrolling der Sozialen Wohnraumförderung als auch im Bereich der freifinanzierten Bauvorhaben beobachtet werden. Zu den Auswertungen gehört auch die Plausibilitätsprüfung, die Beratung und Begleitung der Ausschreibungs- und Angebotsverfahren sowie die Bewertung der Angemessenheit von berechneten und erzielten Baukosten. 3

6 1. Bau- und Modernisierungskosten Die Brutto-Baukosten 1 sind im Betrachtungszeitraum moderat, weitestgehend analog zu den Lebenshaltungskosten (Inflation bzw. Teuerungsrate), gestiegen. Während sich die Brutto-Baukosten 1 im Wohnungsbau um ca. 25 % erhöht haben, lag die Steigerung der Lebenshaltungskosten mit ca. 24 % nur minimal unterhalb dieses Wertes. Hingegen liegen die Brutto-Modernisierungskosten 1 im Wohnungsbau mit ca. 30 % deutlich über dem Niveau der allgemeinen Lebenshaltungskosten. Insbesondere bei den Gewerken, die im direkten Zusammenhang mit der technischen Gebäudeausstattung (z.b. Heiz-, Wassererwärmungsund Lüftungsanlagen) stehen, wurden überdurchschnittliche Kostensteigerungen in Höhe von über 50 % festgestellt. Für die übrigen Gewerke wurden hingegen keine Anzeichen gefunden, dass der Markt auf die allgemeinen Veränderungen (z.b. Entwicklung der Baustoffpreise) mit überproportionalen Kostensteigerungen reagiert hätte. Lediglich bei den besonders rohstoffabhängigen Gewerken (z.b. Stahl- oder Metallbau) ist es ebenfalls zu einer überdurchschnittlichen Kostensteigerung gekommen. Ein nicht zu vernachlässigender Anteil an den oben genannten Kostensteigerungen ist auch auf die Umsatzsteueranhebung zum von 16 % auf 19 % zurückzuführen. Die Veränderung dieser gesetzlichen Vorgabe hatte direkten Einfluss auf die Höhe der Brutto-Baukosten 1 sowie der Brutto-Modernisierungskosten 1 und kann unter anderem anhand des Diagramms 1 grafisch nachvollzogen werden. Diagramm 1: Entwicklung der Bau- und Modernisierungskosten 1 im Wohnungsbau mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten Bei den vorstehend aufgeführten Ergebnissen sind hingegen die Effekte von Mengen- bzw. Ausführungsänderungen als Folge veränderter Strukturen bzw. Anforderungen im Gebäudebereich bisher nicht berücksichtigt worden. Demzu- 1 Laspeyres-Betrachtung: Ohne Berücksichtigung der Effekte von Mengen- bzw. Ausführungsänderungen als Folge veränderter Strukturen bzw. Anforderungen im Gebäudebereich 4

7 folge sind auch nicht die Kostensteigerungen in Verbindung mit den in diesem Zeitraum erfolgten Novellierungen der Energieeinsparverordnung enthalten. Die Energieeinsparverordnung wurde in den letzten 13 Jahren mehrfach überarbeitet und auch hinsichtlich ihrer energetischen Anforderungen u.a. für den Wohnungsbau angepasst. Dieses wird besonders ersichtlich an den damit verbundenen größeren Kostensprüngen im Februar 2002 (in Kraft treten EnEV 2002) und im Oktober 2009 (in Kraft treten EnEV 2009). Insgesamt ist durch die Berücksichtigung der veränderten energetischen Anforderungen im Wohnungsbau eine um 6 % höhere Kostensteigerung bei den Brutto-Baukosten auf somit 31 % festzustellen. Gegenüber den Lebenshaltungskosten liegen diese somit um 7 Indexpunkte höher. Diagramm 2: Entwicklung der Baukosten im Wohnungsbau ohne/mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer und der EnEV-Verschärfungen im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten Ausblick: EnEV-Entwurf Anforderungen an Wohngebäude Durch die im letzten EnEV-Entwurf (Drucksache 113/13, Stand ) formulierte Änderung der Anforderungssystematik und des Anforderungsniveaus für den Bereich des spezifischen Transmissionswärmeverlusts (von tabellarischen Pauschalwerten [EnEV 2009] hin zu einer zusätzlichen Abhängigkeit vom Ergebnis des Referenzgebäudeverfahrens [EnEV-Entwurf]) wird sich eine weitere Verschärfung der Wärmedämmstandards ergeben, die sich allerdings nicht linear über alle Gebäudetypen vollzieht (siehe Tabelle 1/ Diagramm 3). Es ist fraglich, ob eine solch ungleichmäßige Festlegung von Anforderungen, welche zu Ungunsten des Gebäudetyps der Mehrfamilienhäuser ausfällt, zielführend ist. In diesem Zusammenhang sollte bedacht werden, dass Mehrfamilienhäuser sowohl im Bau als auch in der Nutzung grundsätzlich energie- und ressourcenschonender ausgeführt bzw. betrieben werden können. In Verbindung mit der geplanten Anhebung des Anforderungsniveaus in Bezug auf den Jahres-Primärenergiebedarf um insgesamt 25 % würde sich ein gesetz- 5

8 licher Mindeststandard für Wohnungsneubauten ergeben, der in Abhängigkeit zum Gebäudetyp und der jeweiligen Einbausituation mit einem deutlichen Mehraufwand an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik verbunden ist. Dieser im genannten EnEV-Entwurf aufgeführte Mehraufwand in Bezug auf die Anhebung der Energieeffizienzstandards wird auf insgesamt ca. 3,5 bis 4 % beziffert. Sollten allerdings die Förderstandards der KfW entsprechend angepasst werden, ist mit kostenmäßig höheren Auswirkungen zu rechnen, da die Kosten mit dem Anstieg der energetischen Standards und den damit verbundenen immer ambitionierter werdenden Anforderungen überproportional ansteigen. Bei einem analogen Übertrag der im EnEV-Entwurf vorgesehenen Anhebung würden sich schätzungsweise durchschnittliche Mehrkosten in Abhängigkeit des zu betrachtenden KfW-Effizienzhausstandards ergeben, die im Durchschnitt oberhalb der 5 % Marke liegen. Gerade Neubauten in Wohnungsmärkten mit niedrigem Mietniveau (siehe Mietpreisentwicklung z.b. in der Region Ost) und sozial-gebundener Wohnungsbau können hierbei in der Finanzierung an wirtschaftliche Grenzen geraten. EFH sehr kleine MFH kleine MFH mittlere MFH große MFH EnEV 2009 H T, zul. 2 0,40 0,50 0,50 0,50 0,50 EnEV- Entwurf bis 12/2015 H T, zul. 1 0,37-0,40 0,41-0,42 0,43-0,44 0,45-0,46 0,47-0,50 proz. Veränderung 0-7,5% Ø ca. 4% 16-18% Ø ca. 17% 12-14% Ø ca. 13% 8-10% Ø ca. 9% 0-6% Ø ca. 3% EnEV- Entwurf ab 01/2016 H T, zul. 1 0,34-0,37 0,37-0,38 0,39-0,40 0,41-0,42 0,43-0,46 proz. Veränderung 7,5-15% Ø ca. 11% 24-26% Ø ca. 25% 20-22% Ø ca. 21% 16-18% Ø ca. 17% 8-14% Ø ca. 11% Tabelle 1: Ergebnisse bei bilanzierten Beispielgebäuden in Bezug auf den spez. Transmissionswärmeverlust (Höchstwerte EnEV 2009 / EnEV-Entwurf bis 12/2015 / EnEV-Entwurf ab 01/2016) spez. Transmissionswärmeverlust [] 0,6 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 EFH ca. 11% ca. 25% sehr kleine MFH kleine MFH ca. 21% mittlere MFH ca. 17% große MFH ca. 11% EnEV 2009 EnEV-Entwurf (ab 01/2016) Diagramm 3: Ergebnisse bei bilanzierten Beispielgebäuden in Bezug auf den spez. Transmissionswärmeverlust (Höchstwerte EnEV 2009 / EnEV-Entwurf ab 01/2016) 2 Höchstwert des spez. Transmissionswärmeverlusts für freistehende Wohngebäude 6

9 2. Material-, Arbeits- und Planungskosten Die Material-, Arbeits- und Planungskosten haben sich über den Betrachtungszeitraum sehr unterschiedlich entwickelt. Während die Materialkosten starken Schwankungen unterliegen und mit einer Kostensteigerung von 30 % deutlich über der Entwicklung bei den Lebenshaltungskosten liegen, haben sich die Arbeitskosten mit einer wesentlich geringeren Schwankungsintensität mit 28 % etwas geringer erhöht. Die Planungskosten hingegen liegen ungefähr auf dem Steigerungsniveau der Lebenshaltungskosten und hatten sich über einen Zeitraum von ca. 9 Jahren (2000 bis 2009) stark unterdurchschnittlich ausgebildet. Erst mit in Kraft treten der 6. Novellierung der HOAI am wurde das niedrige Kostenniveau im Vergleich zu den Lebenshaltungskosten weitestgehend ausgeglichen. Nachrichtlich sei an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass bereits die 7. Novellierung der HOAI am in Kraft getreten ist. Diagramm 4: Entwicklung der Material-, Arbeits- und Planungskosten im Wohnungsbau im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten In Zusammenhang mit der Entwicklung der Planungskosten ist darüber hinaus festzustellen, dass der Kostenanteil im Bereich der Planungsdienstleistungen in den letzten Jahren deutlich zugenommen hat. Dieses ist insbesondere auf notwendige zusätzliche Fach- und Expertenplanungen (energetische Zertifizierungen und Sachverständigennachweise für Förderprogramme, Brandschutz- und Schallschutzgutachter die Folge von Deregulierungen der Landesbauvorschrift) zurückzuführen. Aufgrund der höheren Ansprüche und Anforderungen bei den Ausbaugewerken inkl. der haustechnischen Gewerke ist auch in diesem Bereich ein tendenziell ansteigender Kostenanteil vorhanden. Bei den Rohbaugewerken hingegen reduziert sich der Kostenanteil entsprechend, was allerdings nicht bedeutet, dass sich die Kosten für die Rohbauerstellung reduzieren. Vielmehr steigen die Kosten im Bereich Ausbau und Dienstleistungen (Planung) stärker als im Bereich Rohbau. 7

10 3. Mietpreisentwicklungen Im Verhältnis zu den ermittelten Baukosten sowie zu den festgestellten Lebenshaltungskosten ist der Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmiete mit ca. 16 % als unterdurchschnittlich zu bewerten. Hingegen liegt der Anstieg der Wohnungsmiete (Nettokaltmiete+Nebenkosten inkl. Energie), aufgrund des außerordentlichen Anstiegs bei den Energiepreisen (im Durchschnitt über 100 %), mit ca. 31 % deutlich höher. Diagramm 5: Entwicklung der Wohnungsmieten im Vergleich zu den Baukosten im Wohnungsbau (mit Umsatzsteuer + EnEV-Verschärfung) und den allgemeinen Lebenshaltungskosten Diagramm 6: Entwicklung der Energiepreise für leichtes Heizöl, Erdgas und Fernwärme (Verbraucherpreise) im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten 8

11 Die Entwicklung der Nettokaltmieten fällt darüber hinaus in den verschiedenen Regionen Deutschlands sehr unterschiedlich aus. Während sich beispielsweise die Mietpreise in Frankfurt am Main oder München (Neubau, gehobene Ausstattung, aktuell: ca. 12 bis 14 /m² Wohnfläche) rasant entwickelt haben, stagnieren diese in Städten wie Zweibrücken oder Leipzig (Neubau, gehobene Ausstattung, aktuell: ca. 5 bis 6 /m² Wohnfläche) auf sehr geringem Niveau. Bei Betrachtung der jeweiligen Indexergebnisse (Durchschnittswerte) für die verschiedenen Regionen Süd, West und Ost 3 in Deutschland, treten die Unterschiede in Bezug auf die beschriebene Entwicklung in etwas abgemilderter Form hervor. In der Region Süd liegen die Mietpreissteigerungen in den letzten 13 Jahren mit 19 % etwas über und in der Region West mit 13 % leicht unter dem allgemeinen Durchschnittswert für die Nettokaltmieten. Die Mietpreisentwicklung in der Region Ost ist hingegen im gleichen Zeitraum mit nur 4 % Steigerung stark unterdurchschnittlich, auch wenn es in einigen Städten wie z.b. Dresden oder Magdeburg in den letzten 4-5 Jahren zu einer deutlicheren Entwicklung gekommen ist. Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Mietpreissteigerungen ohne die Entwicklungen der Nebenkosten und Energiepreise in den letzten 13 Jahren sowohl im Durchschnitt als auch in den verschiedenen Regionen in Deutschland unterhalb der Entwicklung bei den Lebenshaltungskosten liegen. Ausnahmen bilden in diesem Zusammenhang insbesondere Metropolen wie z.b. München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Hamburg und Berlin wo auch überdurchschnittliche Steigerungen bei den Nettokaltmieten zu verzeichnen sind. Diagramm 7: Entwicklung der Wohnungsmieten in verschiedenen Regionen Deutschlands im Vergleich zu den Baukosten im Wohnungsbau (mit Umsatzsteuer + EnEV-Verschärfung) und den allgemeinen Lebenshaltungskosten 3 Süd: Baden-Württemberg, Bayern und Hessen West: Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saarland Ost: Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen 9

12 4. Grunderwerbsteuer Bis zum Jahr 2006 gab es bezüglich der Höhe der Grunderwerbsteuer in Deutschland eine einheitliche Ausrichtung. Erst mit der Möglichkeit der Bundesländer die Höhe selbst festzulegen, folgten unterschiedliche Erhöhungen, beginnend am mit dem Bundesland Berlin dem bis auf den Freistaat Sachsen und den Freistaat Bayern alle Bundesländer teilweise mit 2 Erhöhungsstufen (Berlin, Saarland und Schleswig-Holstein) folgten. Gemäß 11 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) betrug die Grunderwerbsteuer (GrESt) zwischen 1983 bis zum Jahr 1996 bundeseinheitlich 2,0 %. Ab dem Jahr 1997 bis zum 31. August 2006 galten bundesweit 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Seit dem 1. September 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (Artikel 105 Abs. 2a Satz 2 Grundgesetz (GG): Die Länder haben die Befugnis zur Gesetzgebung über die örtlichen Verbrauch- und Aufwandsteuern, solange und soweit sie nicht bundesgesetzlich geregelten Steuern gleichartig sind. Sie haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer. ). Bundesland Steuersatz Erhöhung auf ab Steuersatz Baden-Württemberg 3,5 % ,0 % Bayern 3,5 % keine Erhöhung Berlin 3,5 % ,5 % ,0 % Brandenburg 3,5 % ,0 % Bremen 3,5 % ,5 % Hamburg 3,5 % ,5 % Hessen 3,5 % ,0 % Mecklenburg-Vorpommern 3,5 % ,0 % Niedersachsen 3,5 % ,5 % Nordrhein-Westfalen 3,5 % ,0 % Rheinland-Pfalz 3,5 % ,0 % Saarland 3,5 % ,5 % ,5 % Sachsen 3,5 % keine Erhöhung Sachsen-Anhalt 3,5 % ,0 % Schleswig-Holstein 3,5 % ,0 % ,5 % Thüringen 3,5 % ,0 % Tabelle 2: Grunderwerbsteuersatz in den jeweiligen Bundesländern im Zeitraum im Vergleich zu den aktuellen bzw. geplanten Steuersätzen Die Tabellenübersicht verdeutlicht, dass die aktuellen bzw. geplanten Steuersätze auf Grundstücksgeschäfte deutlich über den vormals bundeseinheitlichen Festlegungen (Steuersatz ) liegen. Die aufgeführten länderspezifischen Entwicklungen bei der Grunderwerbsteuer stellen somit zweifelsfrei einen kostensteigernden Effekt im Wohnungsbau dar. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Auswirkungen der beschriebenen Entwicklungen beispielsweise im Geschosswohnungsbau in ihrer Bedeutung begrenzt sind. Im Neubaubereich liegt der Effekt in Bezug auf die gesamten Projektkosten im Durchschnitt bei unter 1 %. Bei Bestandsimmobilien hingegen liegt der Effekt entsprechend der Höhe der Veränderungen beim Steuersatz und ist somit von größerer Bedeutung als im Neubau. 10

13 5. Barrierefreiheit (DIN ) Auch die gestiegenen Ansprüche und Anforderungen im Hinblick auf das Thema Barrierefreiheit stellen einen kostensteigernden Effekt im Wohnungsbau dar. Die in den Bundesländern meist über die Liste der Technischen Baubestimmungen in Teilbereichen eingeführte neue DIN Barrierefreies Bauen Planungsgrundlagen - Teil 2: Wohnungen enthält vielerlei Vorgaben, die grundsätzlich über die bisherigen Anforderungen z.b. in den Landesbauordnungen hinaus gehen. Insbesondere die nach der Norm erforderlichen zusätzlichen Bewegungsflächen und Ausstattungs- und Einrichtungsvorgaben bedeuten einen deutlichen baulichen Mehraufwand bei der Realisierung von Bauprojekten. In den betreffenden Wohnungen müssen beispielsweise in jedem Raum wenigstens eine Bewegungsfläche von 120 cm x 120 cm (barrierefrei nutzbare Wohnung) bzw. 150 cm x 150 cm (barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnung) zum Drehen und Wenden mit Gehhilfen bzw. Rollstühlen vorgesehen werden. Darüber hinaus sind weitere Bewegungsflächen in den Wohnräumen einzuplanen, so dass bei einer nutzungstypischen Möblierung eine ausreichende Bewegungsfläche vorhanden bleibt. Über die motorischen Einschränkungen hinaus sind bei allen Planungen und Konzeptionen in diesem Bereich grundsätzlich auch die Bedürfnisse von Menschen mit z.b. Sehbehinderungen, Blindheit, Hörbehinderung (Gehörlose, Ertaubte und Schwerhörige) und ggf. leichten kognitiven Einschränkungen zu berücksichtigen. Speziell der infrastrukturelle Flächenmehrbedarf außerhalb (Zugangsbereich, Eingangsbereich, Aufzüge, Flure, Treppen, Rampen etc.) und innerhalb der Wohnungen (Wohnungsflure, Bewegungsflächen etc.) sowie die möglichst visuell, auditiv und taktil ausgestalteten Bedienelemente, Kommunikationsanlagen und Ausstattungselemente führen zu einer Steigerung bei den Baukosten. Diese mit den normativen Festlegungen im Bereich der Barrierefreiheit verbundenen Kostensteigerungen im Wohnungsbau sind bei den betreffenden Bauprojekten im Durchschnitt mit ca. 2 bis 3 % zu beziffern. Abbildung 1: Darstellung von situationsbedingten Bewegungsflächen 11

14 6. Fazit Der Ausgangspunkt von kostensteigernden Effekten im Wohnungsbau wird zunächst durch die allgemeinen Entwicklungen der Baukosten gebildet. Die Kostensteigerungen in diesem Bereich sind im Vergleich zu den Lebenshaltungskosten in Deutschland leicht überdurchschnittlich aber dennoch auf einem vergleichbaren Indexniveau. Über diese grundsätzlichen Entwicklungen bei den Baukosten, die unter anderem auf die jährlichen Inflationsraten zurückgeführt werden können, sind im Rahmen dieser Untersuchung zusätzliche kostensteigernde Effekte ermittelt worden. Diese sind in ihrer Relevanz in Bezug auf die Bau- und Projektkosten sehr unterschiedlich und deshalb entsprechend zu bewerten. Die stärkste Auswirkung auf die Verteuerung im Bauen insbesondere im Wohnungsbau hat die Veränderung der gesetzlichen Anforderungen (dazu gehört die Umsatzsteueranhebung zum von 16 % auf 19 %, die Veränderungen bei der Grunderwerbsteuer [länderspezifische Anhebung der Steuersätze] und die EnEV-Verschärfung der Jahre 2002 und 2009 aber auch neue Anforderungen in Zusammenhang mit der DIN Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen ). Die Anforderungsverschärfung der Energieeinsparverordnung hat beispielsweise direkte Auswirkungen auf die Baukosten von Gebäuden, die nach den gesetzlichen Standards errichtet werden. Darüber hinaus haben Verschärfungen der Anforderungsprofile von Förderprogrammen deutlich kostentreibende Auswirkungen z.b. der KfW im Bereich der Energieeffizienz modernisieren, sanieren oder energieeffizient Bauen, die dann allerdings mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen einen Teil der Unwirtschaftlichkeit ausgleichen. Steigerungen von Rohstoffpreisen haben ihre stärkste Auswirkung in den Gewerken, die die entsprechenden Materialien direkt verarbeiten. Die Preise für die Metalle sind in den letzten Jahren international stark gestiegen, so dass Gewerke wie der Klempner, rohrverarbeitende Gewerke im Bereich der Haustechnik, Dachdecker und Stahlbauer hiervon direkt betroffen sind. Diese Preissteigerungen gehen jedoch im Mittel für Gewerke die notwendig sind, um ein Gebäude zu errichten, auf und finden sich durch die unterhalb der Teuerungsrate bewegenden Kostensteigerungen im Bereich z.b. der Rohbaugewerke ohne signifikanten Anstieg im Mittel. Der vielfach beklagte vermeintliche Teuerungsprozess im Bereich der Wärmedämmung kann nicht bestätigt werden. Hier hat technische Innovation mit besseren Lambdawerten offensichtlich kostenmäßig ausgleichend gewirkt. Die höchsten Preissteigerungen fanden sich im Bereich der haustechnischen Gewerke. Als hierfür maßgeblich werden vor allem die mit den verschärften gesetzlichen Mindestanforderungen angestiegene Steuerungsfunktion und Komplexität der Aufgaben in Verbindung mit höheren Effizienzansprüchen und grundsätzlich verschärften primärenergetischen Kenndaten gesehen. Angesichts der Tatsache, dass genau bei diesen Arbeiten die Bauteile entstehen, die die geringste Lebensdauer und den größten Instandhaltungsbedarf aufweisen, wird sich diese Tatsache mittel- und langfristig als zusätzlich kostensteigernd auswirken. Im Bereich der Planungskosten ist festzustellen, dass durch eine Reihe von heutzutage notwendigen zusätzlichen Fach- und Expertenplanungen (energetische Zertifizierungen und Sachverständigennachweise für Förderprogramme, Brandschutz- und Schallschutzgutachter die Folge von Deregulierungen der 12

15 Landesbauvorschrift) der Anteil von Planungskosten in den letzten Jahren stark angewachsen ist, was den Anteil der Nebenkosten in den letzten fünf Jahren deutlich hat steigen lassen. Demnach kommt es im Wohnungsbau insbesondere in den letzten Jahren zu Anteilsverschiebungen zwischen den Bereichen Rohbau, Ausbau und Dienstleistungen (Planung). Hinsichtlich der Bau- und Projektkosten gewinnen der Ausbau und die Planung zunehmend an Bedeutung, während der Rohbau Anteile verliert, das heißt der Schwerpunkt der Kostensteigerungen aufgrund höherer Ansprüche bzw. Anforderungen überwiegend bei den Ausbauarbeiten und bei den Planungsdienstleistungen festzustellen sind. Auf der Gegenseite der allgemeinen Baukosten und der zusätzlichen kostensteigernden Effekte im Wohnungsbau stehen Mietpreisentwicklungen 4, die deutlich unterhalb dieser Baukostenentwicklung und auch deutlich unterhalb der Kostensteigerungen bei den Lebenshaltungskosten liegen. Dieser Zwiespalt zwischen überdurchschnittlich steigenden Kosten und unterdurchschnittlich steigenden Mieten 4 wird sich durch erneute Veränderungen der gesetzlichen Anforderungen, wie z.b. die geplante Anhebung des energetischen Neubaunivaus im Wohnungsbau (EnEV-Entwurf) oder höhere Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer, weiter vertiefen. Insbesondere bei Neubauprojekten, die in Regionen mit geringer wirtschaftlicher Dynamik und entspannten Wohnungsmärkten realisiert werden sollen oder sozial gebundener Wohnungsbau können hierbei aufgrund des vorhandenen vergleichsweise niedrigen Mietniveaus im Verhältnis zu den Bau- und Projektkosten auch in der Finanzierung an die Grenze der Wirtschaftlichkeit stoßen. 4 Nettokaltmieten ohne Neben- und Energiekosten 13

16 7. Quellen und Literatur Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v.(hrsg.): Bauforschungsbericht Nr. 62: Modellstudie als Grundlage für einen Sanierungsfahrplan in Bezug auf den Wohngebäudebestand des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. ; (Auftrag: BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v.), Kiel 2012 Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. (Hrsg.): Walberg, Dietmar; Holz, Astrid; Gniechwitz, Timo; Schulze, Thorsten: Wohnungsbau in Deutschland 2011 Modernisierung oder Bestandsersatz, Studie zum Zustand und der Zukunftsfähigkeit des deutschen Kleinen Wohnungsbaus ; (Auftrag: Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e.v., Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v., Zentralverband Deutsches Baugewerbe e.v., Verband privater Bauherren e.v., Bundesverband Deutscher Baustofffachhandel e.v. und Bundesverband Baustoffe - Steine und Erden e.v.), Kiel 2011 Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v.: Walberg, Dietmar; Gniechwitz, Timo: Passivhaus, Effizienzhaus, Energiesparhaus & Co Aufwand, Nutzen und Wirtschaftlichkeit ; (Auftrag: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. und Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Landesverband Nord e.v.), Kiel 2010 Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v.: Walberg, Dietmar; Gniechwitz, Timo: Kosten und Nutzen von Modernisierungsmaßnahmen in der Praxis Betrachtung ökologischer und ökonomischer Auswirkungen von typenhaften Modernisierungsvarianten bzw. Sanierungsmodellen bei Bestandsgebäuden ; (Auftrag: Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v. - Haus und Grund Deutschland), Kiel 2010 Bremer Energie Institut, Institut für Wohnen und Umwelt GmbH, Institut für Statistik/Uni Bremen: Effekte der Förderfälle des Jahres 2009 des CO 2 -Gebäudesanierungsprogramms und des Programms Energieeffizient Sanieren, Auftraggeber: KfW Bankengruppe, 2010 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR): Lebens- und Nutzungsdauer von Bauteilen Endbericht, 2010 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Online-Publikation, Nr. 03/2013: Maßnahmen zur Umsetzung der Ziele des Energiekonzepts im Gebäudebereich Zielerreichungsszenario, Berlin 2013 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Online-Publikation, Nr. 07/2012: Kosten energierelevanter Bau- und Anlagenteile bei der energetischen Modernisierung von Wohngebäuden, Berlin 2012 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS): Externe Kosten im Hochbau, BMVBS-Online-Publikation, Nr. 17/2010 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS): Strategien für Wohnstandorte an der Peripherie der Städte und in Umlandgemeinden, BBSR-Online-Publikation, Nr. 38/2009 Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi) und Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU): Energiekonzept für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung, Berlin 09/2010 Bundesverband Baustoffe Steine und Erden e.v.: Eckpunkte des Energiekonzepts der Bundesregierung und Auswirkung auf die Bautätigkeit; Berlin 2010 Deutscher Verband für Wohnungswesen, Raumordnung und Städtebau e.v. und Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v.: Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive, Berlin

17 Deutscher Verband für Wohnungswesen, Raumordnung und Städtebau e.v.: Die Klimaschutzpolitik der Bundesregierung und der Europäischen Union Auswirkungen auf die Immobilien- und Wohnungswirtschaft; Bericht der Kommission des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Raumordnung und Städtebau e.v. in Kooperation mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Berlin 2009 Die Welt Online: Normalverdiener werden aus Großstädten verdrängt, Artikel aus dem Bereich Wohnungsbau, Berlin 02/2013 DIN 276, Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau (zuletzt aktualisiert 12/2008) Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v.: Wohnungsbauinvestitionen und Staatliche Haushalte, Hannover 2010 Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v.: Wirtschaftliche Auswirkungen des Wohnungsneubaus in Deutschland, Hannover 2009 Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v.: Sozialpolitische Implikationen geringer Wohnungsbautätigkeit, Hannover 2009 Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v.: Wohnungsmangel in Deutschland? Regionalisierter Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025, Hannover 2009 EnEV Die novellierte Energieeinsparverordnung - in der im Bundesgesetzblatt vom 30. April 2009 als Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung verkündeten Fassung EU-Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, Brüssel 2010 empirica Institut; Mietpreis-Ranking im 1. Quartal 2013, Berlin 2013 GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. (Hrsg.): Energieeffizientes Bauen und Modernisieren; GdW Arbeitshilfe 64; Hamburg 2010 Haus und Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v.: Grunderwerbssteuer: Entwicklung kennt nur eine Richtung, Artikel aus dem Haus & Grund Report , Berlin 2013 Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen - ifs (Hrsg.): Grundsteuerreform darf Hausbesitzer nicht überfordern, Hausbau Informationen, Folge 15/2010, Berlin 11/2010 Institut für Wirtschaftsforschung Halle - IWH; Wirtschaft im Wandel, Michelsen, Claus; Rosenschon, Sebastian: Verordnet und gleich umgesetzt? Was sie energetische Regulierung von Immobilien bisher tatsächlich gebracht hat Ergebnisse des ista-iwh-energieeffizienzindex, Halle 12/2012, S Prognos AG, Studie für die KfW Bankengruppe: Ermittlung der Wachstumswirkungen der KfW-Programme zum Energieeffizienten Bauen und Sanieren, Berlin/Basel 2013 Prognos AG, EWI, GWS für das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie: Studie Energieszenarien für ein Energiekonzept der Bundesregierung, Projekt Nr. 12/10, 2010 Prognos AG, Studie: Wohnungsmangel in Deutschland Ergebnisse der Befragung institutioneller Investoren, Basel 2010 RegioKontext GmbH, Sudie: Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt, Berlin 02/

18 Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Preise Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Lange Reihen ab 1948, Wiesbaden 06/2013 Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Preise Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Monatsbericht, Wiesbaden 06/2013 Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Preisindizes für die Bauwirtschaft, Mai 2013 (2. Vierteljahrsausgabe), Wiesbaden 05/2013 Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Preisindizes für die Bauwirtschaft, Februar 2013 (1. Vierteljahrsausgabe), Wiesbaden 02/2013 Statistisches Bundesamt (Hrsg.), Zensus 2011, Gebäude und Wohnungen in der Bundesrepublik Deutschland am 09. Mai 2011 (Regionalschlüssel: 00), Wiesbaden 05/2013 Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Preise auf einen Blick Preisentwicklung auf verschiedenen Märkten und Wirtschaftsstufen, Wiesbaden 2011 Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen VNW: Ausstattungsstandard nach Baujahren, Hamburg 2005 WirtschaftsWoche Online: Die besten Städte für den Hauskauf, Artikel aus dem Bereich Immobilienmarkt, Düsseldorf 02/

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20 Kurfürstendamm Berlin Telefon: Telefax: Ansprechpartner: RA Franco Höfling Telefon: