Stellungnahme zur Gesellschafterversammlung der Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn - am 25.

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1 K&M Beratung und Management GmbH Knesebeckstr Berlin Stellungnahme zur Gesellschafterversammlung der Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn - am 25. Juli 2007 Mit Schreiben vom , also mit kürzest möglicher Frist, lud die IBV die Anleger des LBB Fonds 13 zur 4. außerordentlichen Gesellschafterversammlung am ein. Gegenstand der Versammlung war ein einziges Thema, das für die Anleger völlig überraschend kam: der Vergleich mit der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn über die Rückabwicklung des Erbbaurechts- und Generalverwaltervertrages zur Fondsimmobilie in Marzahn. Aufgrund der komplexen Hintergrundsituation versuche ich zunächst die Ausgangssituation zu erläutern (dazu unter I.), berichte im Anschluss daran über den Verlauf der Versammlung (dazu unter II.) und schließe meinen Kommentar (dazu unter III.) an. I. Ausgangssituation Der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn gehört ein großes Aareal in Berlin-Marzahn, das mit Plattenbauten bebaut ist. Die Immobilien sollten in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Die Teilungserklärung wurde, so die Aussage auf der gestrigen Versammlung, im Herbst 1997 beurkundet. Ebenfalls im Herbst 1997 gründete der LBB Fonds 13 die Objektgesellschaft Marzahn, an der er 100% der Gesellschaftsanteile hält. Wenige Tage später, am , schloss die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn mit dem Bavaria Leasing Fonds einen Erbbaurechtsvertrag über Teilflächen der Immobilien der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn. Am selben Tag wurde vom Bavaria Leasing Fonds an die Objektgesellschaft Marzahn ein Teil von rd. 60% des vom Bavaria Leasing Fonds erworbenen Erbbaurechts "durchgereicht". Verbunden mit dem Erbbaurechtsvertrag war die Verpflichtung zur Sanierung der Immobilien. Die Immobilien sollten von der Bavaria Objekt- und Baubetreuung GmbH im Generalübernehmerauftrag saniert werden und wurden auch saniert. Zwischen der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn einerseits und dem Bavaria Leasing Fonds sowie der Objektgesellschaft Marzahn anderseits wurde ferner ein sog. Generalverwaltervertrag geschlossen, nach dem sich die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn verpflichtete, die Immobilien zu verwalten und zu vermieten und für einen Zeitraum von 30 Jahren einen monatlichen Festbetrag an den Bavaria Leasingfonds und die Objektgesellschaft Marzahn zu entrichten. Wirtschaftlich kommt dieser Generalverwaltervertrag einem Generalmietvertrag gleich. Die Vertragsbeziehungen sind nachstehend Seite 1/5 K&M Beratung und Management GmbH Knesebeckstr Berlin Tel (030) Fax (030) office@km-management.com Sitz der Gesellschaft: Berlin Amtsgericht Berlin-Charlottenburg HRB Stammkapital: Euro Geschäftsführer: Kerstin Kondert/Betina Mainka Ust.-Id: DE Dresdner Bank AG BLZ Kto

2 dargestellt (vereinfacht, angelehnt an das auf der Gesellschafterversammlung von den Fondsanwälten präsentierte Schaubild): WBG Marzahn Generalverwaltervertrag (= laufende Zahlung von Festbeträgen) Verkauf Erbbaurecht mit Sanierungsverpflichtung Zahlung von Kaufpreis, Erbbauzins, Sanierung der Immobilien Bavaria Leasing Fonds Veräußerung von ca. 60% der Erbbaurechte Übernahme von ca. 60% des Kaufpreises, der Erbbauzinspflicht und des Erbbauzinses Objektgesellschaft Marzahn (LBB 13) Im Juli 2005 machte die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn Formmängel am Erbbaurechtsvertrag geltend, aus denen sich die Unwirksamkeit des Erbbaurechtsvertrages ergeben sollte. Der Grund: Der Notar hatte bei der Beurkundung des Vertrages die Baubeschreibung, die im Zusammenhang mit der Übernahme der Sanierungsverpflichtung eine Rolle spielt, nicht verlesen. Die rechtliche Überprüfung durch die vom Fonds beauftragte Anwaltskanzlei Taylor Wessing ergab, dass dieser Formmangel tatsächlich zur Nichtigkeit führt. Der Formmangel hätte nur geheilt werden können, wenn zwischenzeitlich die Eintragung der Erbbaurechtsverträge im Grundbuch erfolgt wäre. Dies ist jedoch zunächst nicht geschehen, weil die Teilungserklärung aufgrund einer fehlerhaften Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht eintragungsfähig war (vgl. Protokoll der 2. ordentlichen Gesellschafterversammlung des LBB Fonds 13). Mit Beschluss der 2. ordentlichen Gesellschafterversammlung wurden zwar die Voraussetzungen geschaffen, dieses Problem zu beheben, dazu kam es jedoch nicht mehr, weil die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn ihre zunächst avisierte Zustimmung verweigerte und die Vollmacht zur Eintragung widerrief. Die aktuelle rechtliche Situation stellt sich zusammengefasst wie folgt dar: Der abgeschlossene Erbbaurechtsvertrag zwischen Wohnungsbaugesellschaft Marzahn und Bavaria Leasing Fonds ist nichtig. Damit wird auch der zwischen Bavaria Leasing Fonds und Objektgesellschaft Marzahn abgeschlossene Vertrag nichtig. Der Generalverwaltervertrag hat damit keine Geschäftsgrundlage mehr (die Fonds können nicht vermieten, was ihnen nicht gehört). Gleichzeitig entfällt damit auch die Geschäftsgrundlage für den Generalmietvertrag mit der IBG im Hinblick auf die Immobilien in Marzahn aus Seite 2/5

3 demselben Grund. Die Objektfinanzierung kann jederzeit gekündigt werden, weil ihr keine Sicherheit gegenübersteht. Zunächst wurden Verhandlungen geführt mit dem Ziel, um den Preis einer verringerten laufenden Zahlung der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn die Verträge zu bestätigen. Die Zahlung, zu der die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn bereit war, erwies sich jedoch als so niedrig, dass diesem Vorschlag aus wirtschaftlichen Gründen nicht zugestimmt werden konnte. Daraus ergeben sich nur zwei Handlungsoptionen: 1. Die Auseinandersetzung der Parteien ist im Wege der gerichtlichen Auseinandersetzung auf mehreren Ebenen (zwischen Wohnungsbaugesellschaft Marzahn und Bavaria Leasing Fonds, zwischen Bavaria Leasing Fonds und Objektgesellschaft Marzahn und zwischen Objektgesellschaft Marzahn und Wohnungsbaugesellschaft Marzahn) möglich. Da die Unwirksamkeit der Erbbaurechtsverträge unstreitig ist, kann es in diesen Auseinandersetzungen ausschließlich darum gehen, wer wieviel an wen im Zuge des Ausgleichs zu zahlen hat. In zahlreichen Punkten gibt es hierbei Unklarheiten und rechtliche Unsicherheiten, so dass davon auszugehen ist, dass derartige Rechtsstreite sich über mehrere Jahre hinziehen, während derer beide Fonds keine Einnahmen aus den Immobilien in Marzahn mehr erzielen. 2. Die Angelegenheit kann im Vergleich beendet werden, im Rahmen dessen einvernehmlich festgelegt wird, welche Ausgleichszahlungen fließen. Gegenstand der 4. außerordentlichen Gesellschafterversammlung war es, über den Abschluss eines solchen Vergleichs abzustimmen. II. Verlauf der Gesellschafterversammlung Nach den üblichen Formalien berichteten zunächst Herr Stahl als Geschäftsführer der IBV sowie der zuständige Projektmanager, Herr Steinhäuser, über die Situation und deren Entwicklung (vgl. oben). Dabei wurde vorgestellt, wie sich die Betrachtungsweise der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn einerseits und der Fonds andererseits wirtschaftlich unterscheidet. Während die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn die Auffassung vertritt, sie müsse als Ausgleichszahlung (bezogen auf den LBB 13) einen Betrag in Höhe von 12,497 Mio. zahlen, steht die Fondsgeschäftsführung auf dem Standpunkt, dass eine Ausgleichszahlung in Höhe von 28,732 Mio. zu leisten sei. Der zwischen den Partein ausgehandelte Vergleichsvorschlag beeinhaltet eine Ausgleichszahlung der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn an den LBB 13 bzw. die Objektgesellschaft Marzahn in Höhe von 22,25 Mio.. Die rechtlichen Aspekte (Hintergrund, Chancen und Risiken einer gerichtlichen Auseinandersetzung) erläuterten die Rechtsanwälte Julie von dem Bussche und Dr. Mario Ohle aus der Kanzlei Taylor Wessing anhand eines Folienvortrages, der den Anwesenden in Seite 3/5

4 Kopie ausgehändigt wurde. Da die Anwälte Fragen zum Vortrag bereits während des Vortrages zuließen (und nicht erst unter dem TOP "Aussprache"), konnte jeweils sachverhaltsbezogen diskutiert werden, was eine gute Durchdringung des Themas ermöglichte. Fazit aus der rechtlichen Bewertung: An der Rückabwicklung als solcher lässt sich nichts ändern. Die Frage ist lediglich, ob man über mehrere Jahre vor Gericht mit Unsicherheiten in einigen Aspekten streitet, während dieser Zeit keine Einnahmen erhält und das Darlehen aus anderer Liquidität sofort zurückgezahlt werden muss oder ob man den Vergleich abschließt, die Ausgleichszahlung erhält und aus dieser das Darlehen zumindest weitgehend zurückzahlen kann. Einen Rechtsstreit wird der Fonds jedoch auf jeden Fall führen (die Klage ist bereits eingereicht), und zwar unabhängig vom Abschluss des Vergleichs: die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber dem Notar. Gewinnt der Fonds diese Klage, wird hierdurch ein Teil des Schadens zu kompensieren sein. Im Anschluss an die Ausführungen der Anwälte nahm Rudolf Scholz zu den steuerlichen Aspekten Stellung. Die Einzelheiten hierzu möchte ich an dieser Stelle nicht ausführen, sondern dies dem Protokoll vorbehalten. Als weitere wesentliche Frage wurde angesprochen, ob die Beschlussfassung zum Abschluss des Vergleichs das Anteilsandienungsrecht und das Kauf- und Übertragungsangebot der Fin Tech GmbH in Frage stellen würde. Herr Vogelgesang verlas hierzu die Stellungnahme des Andienungsgaranten: Unter dem Vorbehalt, dass bei Abschluss des Vergleichs bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden (die mit der Wohnungsbaugesellschaft Marzahn in dieser Form auch bereits vorbesprochen sind), erklärt der Andienungsgarant das unveränderte Fortbestehen des Andienungsrechts. Nachdem für die Fin Tech 21 GmbH zunächst nur ausgeführt wurde, dass in den Texten des Kauf- und Übertragungsangebots keine diesbezüglichen Vorbehalte enthalten seien, erklärte der auf der Versammlung anwesende Geschäftsführer dieser Gesellschaft, Steffen Kulessa, zu Protokoll, dass auch das Kauf- und Übertragungsangebot bei einem Beschluss zum Abschluss des Vergleichs unverändert fortgelten werde. Im Rahmen der Aussprache wurde von diversen Anlegern und Anlegervertretern - wie zu erwarten war - deutlich beanstandet, dass die IBV ein weiteres Mal über einen Sachverhalt, der ihr schon lange Zeit bekannt ist, die Zeichner nicht aufklärt, zur Vorbereitung auf die Versammlung nur wenig aussagefähige Informationen liefert und die Anleger damit unter erheblichen Entscheidungsdruck setzt. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass seit Bekanntwerden des Problems eine Gesellschafterversammlung stattgefunden hat, auf der die Thematik jedoch mit keiner Silbe angesprochen wurde. Die Herren Stahl und Vogelgesang hatten dieser Kritik wenig entgegen zu setzen. Seite 4/5

5 Nach der Aussprache kam es zur Abstimmung, die schriftlich durchgeführt wurde. Auf meinen Antrag wurde unter Zustimmung aller Anwesenden der mit der Einladung übersandte Beschlusstext dahingehend ergänzt, dass der Vergleich die vom Anteilsandienungsgaranten geforderten Bedingungen erfüllen muss und anderenfalls nicht abgeschlossen werden darf. Der Beschluss, den Vergleich abzuschließen, wurde mit der erforderlichen 3/4-Mehrheit gefasst. III. Mein Kommentar Auch ich bin der Ansicht, dass es ein Unding ist, die Anleger so lange über einen so wesentlichen Sachverhalt nicht zu informieren und dann unter Entscheidungsdruck zu setzen. Der Sachverhalt wurde auf der Versammlung insbesondere von den Anwälten des Fonds jedoch so umfassend aufbereitet, dass die offenen Fragen beantwortet werden konnten. Fragen, die sich nicht sofort beantworten ließen, wurden durch telefonische Rückfragen während der Versammlung geklärt und die entsprechenden Antworten in der Versammlung zu Protokoll gegeben. Das Auftreten des Geschäftsführers der Fin Tech 21. GmbH gab mehrfach Anlass zum Unmut der anwesenden Zeichner, da Herr Kulessa versuchte, die Zeichner einzuschüchtern. Im Hinblick auf den zu fassenden Beschluss war dieses Verhalten jedoch kontraproduktiv. Einige Zeichner - so wurde mir gegenüber in der Pause geäußert - waren zunächst geneigt, allein aus diesem Grund gegen den Beschluss zu stimmen. Doch bei aller - aus meiner Sicht mehr als gerechtfertigten - Kritik an der Vorgehensweise der Geschäftsführung und der Geschäftsführung der Fin Tech sollte die Entscheidung in der Sache unabhängig davon und nur unter Gesichtspunkten der Wirtschaftlichkeit getroffen werden. Dieser Auffassung schloss sich die Mehrheit der Fondsgesellschafter und Bevollmächtigten an, wie aus dem Abstimmungsergebnis erkennbar ist. Die Tatsache, dass der Vertrag für die Immobilien in Marzahn rückabgewickelt werden muss, führt für den Fonds auf jeden Fall zu einem Schaden, es sei denn, dass vom Notar bzw. dessen Haftpflichtversicherung der verbleibende Schaden gedeckt wird. Das bleibt jedoch zunächst noch offen. Angesichts der Tatsache, dass sich an diesem Schaden dem Grunde nach jedoch nichts ändern lässt, ist die Entscheidung für den Vergleich aus meiner Sicht unter rechtlichen wie unter wirtschaftlichen Aspekten die bessere, da sie den Schaden begrenzt und wieder Rechtssicherheit schafft. Entsprechend habe ich mich auch in der Abstimmung verhalten. Berlin, 26. Juli 2007 Kerstin Kondert Seite 5/5