Steuerberatungsgesellschaft Obermeyer GmbH Steuerberatung Rechtsberatung Wirtschaftsberatung

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1 Laufende Nutzung und Besteuerung der spanischen Immobilie Steuerpflicht der Eigentümer: Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sog. Realsteuer, die den Gemeinden zusteht. Steuerpflichtig ist der Eigentümer einer Immobilie, der eines der nachfolgenden Rechte zu Eigentum besitzt: Behördliche Konzessionierung, Überlassung einer Immobilie Eigentumsrecht an Grund und Boden Nießbrauchrecht und allgemeine Eigentumsrechte Da es sich um eine Realsteuer handelt, haften die Immobilien auch für Steuerschulden eines Voreigentümers, wenn die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird und noch ausstehende Grundsteuerbescheide existieren. Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Jede Gemeinde hat die Möglichkeit ihren eigenen Hebesatz festzusetzen. Der daraus resultierende Zinssatz variiert zwischen 0,6 % und einem Höchstsatz von 1,1%. Die beschränkte Einkommensteuerpflicht der Nicht-Residenten, spanische Körperschaftsteuer besteuert die Eigennutzung der Immobilie. Die Bemessungsgrundlage dieser Steuer berechnet sich i.h.v. 2% des Katasterwertes. Sollte der Katasterwert nach dem aktualisiert worden sein, so wird für die Bemessungsgrundlage lediglich ein Koeffizient von 1,2% zu Grunde gelegt. Auf diese Bemessungsgrundlage wird dann ein Steuersatz von 24,75% erhoben, sofern es sich z. B. um einen in Deutschland wohnenden Eigentümer auf Mallorca handelt. Für die Veranlagungszeiträume 2010 und 2011 betrug der Steuersatz noch 24%. Werbungskosten und Abschreibung sind nicht zu berücksichtigen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung In Spanien wird bei der Vermietung zwischen 3 Klassen unterschieden:

2 Vermietung ohne Zwischenschaltung eines Maklers oder Personals Bemessungsgrundlage sind die Mieteinkünfte. Seit 2012 sind die nachfolgenden Werbungskosten auch für Nicht-Residente, abzugsfähig: Zinsen für aufgenommene Darlehen für die Finanzierung der Immobilie Mögliche Gemeinschaftskosten bei einer WEG-Anlage Lokale Abgaben und Steuern, wie etwa die Grundsteuer Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwand Versicherung der Immobilie Stro, Wasser, Gas- und sonstige Versorgerkosten Abschreibung 3% auf den Gebäudewert Werbungskosten für die Vermietung, wie etwa Anzeigen und Maklerkosten sind nicht abzugsfähig. Buchführungspflicht besteht nicht. Der Gewinn unterliegt ebenfalls einer Steuer von 24,75%. Vermietung unter Einschaltung einer Agentur oder eigenen Personals in Spanien In diesem Fall geht das spanische Recht von einer Betriebsstätte aus. Dies führt zur Verpflichtung Bücher zu führen. Die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten richtet sich in diesem Fall nach dem spanischen KStG und lässt im Vergleich zum vorstehend beschriebenen Fall den zusätzliche Werbungskostenabzug zu. Dabei ist an Werbungskosten, mit der die Vermietung gefördert werden soll Fahrten zur vermieteten Immobilie und zurück Maklerkosten Kosten einer Vermittlungsagentur Personalkosten Reinigungskosten zu denken. Der Steuersatz für eine Betriebsstätte eines nicht in Spanien Residenten beträgt derzeit 30% auf den Gewinn aus der Vermietung. Die eventuelle Gewinnabführung nach Deutschland unterliegt keiner weiteren Besteuerung.

3 Vermietung einer Immobilie durch eine spanische GmbH oder AG Die Vermietung über eine spanische GmbH (S. L.) oder AG (S. A.) bietet eine Reihe von steuerlichen Vorteilen. Umfangreiche Berücksichtigung der im Zusammenhang mit den Vermietungsaktivitäten entstandenen und verursachten Kosten Abschreibung von 3% auf den Gebäudewert Vermeidung der Abzugsteuer i.h.v. 3% auf den Kaufpreis, die anfällt, wenn eine natürliche Person als Nicht-Residenter eine Immobilie in Spanien veräußert. Bei Nichtvermietung von Objekten fallen keine fiktiven Einkünfte an Unter gewissen besonderen Umständen kann sogar ein Befreiungstatbestand bei der Grundsteuer anfallen. Umsatzsteuer bei der Vermietung Bei der Umsatzsteuer wird auch zwischen 3 Typen bei den Wohnraummietverträgen unterschieden: Die Vermietung der sog. Hauptwohnung fällt keine Umsatzsteuer an. Bei Zeitmietverträgen z. B. für die Urlaubszeit während der Monate Mai bis September noch dem Mietgesetz unterworfen, wenn die Mietdauer mehr als 2 Monate beträgt, fällt auch keine Umsatzsteuer an. Die sog. touristische Vermietung von Wohnraum, die eine behördliche Genehmigung bedarf. Diese in der Regel kurzfristigen Mietverträge unterliegen einem Spezialgesetz auf deren Mietzins eine 10 %ige Umsatzsteuer aufzuschlagen ist. Vermögensteuer Die im Veranlagungsjahr 2009 abgeschaffte Vermögensteuer wurde aufgrund der Wirtschaftskrise mit dem Veranlagungsjahr 2011 wieder eingeführt. Besteuert werden für Nicht-Residente der spanische Immobilienbesitz und sonstige Vermögenswerte, wie etwa Guthaben auf Konten und Aktienbestände bei spanischen Banken. Die Steuerpflicht beginnt bei Euro Vermögen Steuerpflichtig ist, wer ein Vermögen besitzt, das mehr als Euro beträgt. Steuersätze ändern sich gegenüber der früheren Regelung

4 nicht. Sie belaufen sich auf 0,2 bis 2,5 % des Vermögens, je nach dessen Höhe. Vermögensteuertabelle und Erläuterungen Wer also 1 Million Euro besitzt, zahlt 732,87 Euro an Vermögensteuer. Bei Nettovermögenswerten in Höhe von über ,06 Euro wird linear mit 2,5 % besteuert. Bei Eheleuten wird das Vermögen üblicherweise zusammengerechnet und sodann jedem Ehegatten die Hälfte zugerechnet. Für eine Immobilie ist der höchste der drei folgenden Werte anzusetzen: Katasterwert Erwerbspreis oder wert (z.b. der in einer Erbschaftsannahme angegebene Wert) Steuerwert, der für andere Steuerzwecke festgestellt wird Vermögensteuer und spanische Autonomías Begünstigte der Vermögensteuer in Spanien Ansässiger sind die Autonomías, also die spanischen Bundesländer. Jede Autonomía kann Sonderregelungen und insbesondere Steuererleichterungen beschließen, was u. a. in Madrid, Valencia und den Balearen zur Nullbesteuerung der dort Ansässigen in Bezug auf die Vermögensteuer führt. Für Nichtansässige sind dagegen die Finanzbehörden des Zentralstaates zuständig. Der Vermögensbesteuerung unterliegt indes nicht die inne gehabte, selbst genutzte Wohnung des Steuerpflichtigen (sog. vivienda habitual) bis zu einem Wert von ,-- Euro. Von dieser Steuerbefreiung können allerdings beschränkt Steuerpflichtige nicht profitieren, da sie in Spanien nicht ansässig sind und daher keine ständig selbst genutzte vivienda habitual im Sinne der spanischen Steuergesetze besitzen. Für Nichtresidente gilt ein Freibetrag in Höhe von ,- Euro. Die Autonomías sind befugt, darüber hinaus gehende Freibeträge und sonstige Steuererleichterungen für Personen, die in der jeweiligen Autonomía sitzen, zu gewähren.

5 Ein in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigter nutzt zu Urlaubszwecken seine spanische Immobilie. Weiterhin besitzt er ein Mietshaus in Deutschland mit einem Wert von 2 Mio. Euro. Der Verkehrswert der spanischen Ferienimmobilie beläuft sich auf 1 Mio Euro. Unter Berücksichtigung eines Freibetrages in Höhe von ,- Euro wird er in Spanien aus dem Gesichtspunkt der Vermögensteuer mit einem jährlichen Betrag in Höhe von 732,87 Euro zur Kasse gebeten. Wenn der Steuerpflichtige jedoch Resident in Spanien wäre, also steuerlich unbeschränkt in Spanien veranlagt wird, ergäbe sich folgende Situation. Für spanische Residente ist für die Ermittlung der Vermögensteuer das so genannte Weltvermögen maßgeblich, mithin nicht nur das spanische Inlandsvermögen, sondern auch das Mietshaus in Deutschland mit einem Wert von ca. 2 Mio Euro. Deshalb ist im vorliegenden Fall steuerliche Bemessungsgrundlage für die spanische Vermögensteuer der Gesamtbetrag von 3 Mio. Euro. Unter Berücksichtigung eines Freibetrages von 1 Mio Euro beläuft sich in diesem Falle die spanische Vermögensteuer für das versteuerbare Vermögen in Höhe von 2 Mio Euro auf ,37 Euro pro Jahr. Wie in Spanien üblich, gilt auch bei der Vermögensteuer das Prinzip der Selbstveranlagung und der Steuerzahlung aufgrund der selbst errechneten und in der Steuererklärung deklarierten Werte und Steuern. Die Steuererklärung muss zwingend online abgegeben werden. Es besteht nur dann eine Abgabepflicht für Vermögensteuererklärungen, wenn der Gesamtwert des steuerbaren und nicht steuerbaren Vermögens über 2 Mio. Euro liegt oder aufgrund der Vermögenssituation die Vermögensteuer anfällt. Wer nicht resident in Spanien ist, muss einen Steuerbevollmächtigten mit Wohnsitz in Spanien benennen, wenn er über eine Betriebsstätte in Spanien verfügt oder das Finanzamt ihn im Hinblick auf die Höhe und die Natur seines spanischen Vermögens dazu auffordert. Der steuerliche Vertreter kann eine natürliche oder juristische Person sein. Wer dieser Verpflichtung nicht nachkommt, begeht eine schwere Steuerverfehlung. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland/Spanien regelt auch die Vermögensteuer und weist grundsätzlich dem Ansässigkeitsstaat des Steuerpflichtigen das Besteuerungsrecht zu mit Ausnahme von Immobilienvermögen, das im Belegenheitsstaat besteuert werden kann. Da Deutschland die Vermögensteuer abgeschafft hat, ist es allein das spanische Finanzamt, das Vermögensteuer im deutsch-spanischen

6 Verhältnis im vorliegenden Falle erhebt. Daran ändert auch das neue DBA D/E nichts. Die Einzelheiten des Gesetzes befinden sich im spanischen Staatsanzeiger (BOE Nr. 224 vom 17.September 2011). Steuerpflicht aus deutscher Sicht Die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland knüpft an das Vorliegen eine Wohnsitzes bzw. gewöhnlichen Aufenthalts an, wie er in den 8 und 9 AO definiert wird. Anders als nach bürgerlichem Recht ist nicht die Willensbildung entscheidend, sondern es ist auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen. Für die Begründung eines Wohnsitzes kann z. B. auch ein Zimmer im bisherigen Wohnhaus oder im Haus der Kinder ausreichen, sofern hierüber ständig verfügt werden kann. Der gewöhnliche Aufenthalt liegt im Inland, wenn sich jemand so an einem Ort aufhält, dass daraus zu schließen ist, dass er sich dort nicht nur vorübergehend aufhält. Die Regelung der Abgabenordnung enthält die unwiderlegbare Vermutung, dass ein Aufenthalt im Inland von mehr als 6 Monaten einen inländischen gewöhnlichen Aufenthalt begründet. Dabei muss der Aufenthalt nicht während des gesamten Zeitraumes am gleichen Ort erfolgen. Es werden nur geringe Anforderungen gestellt, um die Tatbestandsmerkmale im Inland zu erfüllen. Gerade die modernen Annehmlichkeiten des Lebens, Zahlung per EC- oder Kreditkarte, Nutzung von Mobiltelefonen und die verstärkte Beauftragung von Dienstleistungen machen es der Finanzverwaltung leichter, die tatsächlichen Sachverhalte zu rekonstruieren und steuerlich zu würdigen. Verschiedene Prominente haben in der Vergangenheit erfahren müssen, wie ihnen ein Wohnsitz in Deutschland nachgewiesen worden ist. Eine natürliche Person kann mehrere Wohnsitze unterhalten, jedoch nur einen gewöhnlichen Aufenthalt. Bei der Feststellung dieser Tatbestandsmerkmale ist sehr stark auf die individuellen Verhältnisse abzustellen. Es ist natürlich auch möglich, dass eine natürliche Person in mehreren Staaten unbeschränkt steuerpflichtig ist. Bei unbeschränkt Steuerpflichtigen ist der Grundsatz des Welteinkommens anzuwenden, von dem nur in wenigen Ausnahmetatbeständen abgewichen wird.

7 Auf diese und andere Sondervorschriften, die u. a. aus dem Doppelbesteuerungsabkommen einer fiktiven unbeschränkten Steuerpflicht der sog. Wegzugsbesteuerung Wechsel in eine beschränkte Steuerpflicht einer erweiterten beschränkten Steuerpflicht u. a. ergeben, will ich hier nicht eingehen. Spezielle Probleme sollten einer persönlichen Beratung vorbehalten bleiben.

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