Öffentlich geförderter Sozialer Wohnungsbau im Land Brandenburg

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1 Landtag Brandenburg 5. Wahlperiode Drucksache 5/8042 Antwort der Landesregierung auf die Kleine Anfrage 3098 des Abgeordneten Gregor Beyer der FDP-Fraktion Drucksache 5/7776 Wortlaut der Kleinen Anfrage 3098 vom : Öffentlich geförderter Sozialer Wohnungsbau im Land Brandenburg Die Lausitzer Rundschau veröffentlichte in ihrer Ausgabe vom 26.Juni 2012 einen Artikel zum öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau mit dem Titel Finanzfalle Sozialer Wohnungsbau. Darin äußerte ein betroffener Bauherr: Alle Projekte des Sozialen Wohnungsbaus in Brandenburg, die so gefördert wurden, sind gescheitert ( ) Das ist ein Strukturproblem. Der Ministeriumssprecher des zuständigen Brandenburger Infrastrukturministeriums weist in diesem Artikel die Vorwürfe zurück. Gleichwohl muss festgestellt werden, dass die Wohnungsbauförderung in Brandenburg überwiegend nicht direkt aus dem Haushalt, sondern über Kredite, die die Investitionsbank des Landes Brandenburg am Kapitalmarkt (Plafonds) aufgenommen hat, finanziert wurde. In der administrativen Umsetzung des entsprechenden Programms wurden in den Jahren 1993 bis 1996 jedoch durch das damalige Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr (MSWV) Förderrichtlinien erlassen, die über eine hochproblematische Verknüpfung tatsächlich materiell geförderter Kostenbestandteile mit den kreditfinanzierten ILB-Bestandteilen zu einem Strukturmodell geführt haben, welches geradezu zu einer Finanzfalle für die betroffenen Investoren werden musste. Ich frage daher die Landesregierung: 1. Nach Punkt 13.1 der Brandenburger Förderrichtlinie Wohnungsförderbestimmung 96 (WFB 96) wurde festgelegt: Die InvestitionsBank des Landes Brandenburg ist berechtigt, zur Sicherung der Gesamtfinanzierung von Bauvorhaben auch Fremdmittel als Ergänzungsdarlehen zu gewähren. Demgegenüber ist in 5 Abs. 1 des zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) vom Bundesgesetzgeber jedoch festgelegt: Öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne dieses Gesetzes sind neu geschaffene Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel ( ) zur Deckung der für den Bau dieser Wohnungen entstehenden Gesamtkosten oder zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder zur Deckung der für die Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt sind. Datum des Eingangs: / Ausgegeben:

2 a) Warum erfolgte nach Punkt 13.1 der WFB 96 im Land Brandenburg eine ökonomische Teilung der Gesamtfinanzierung des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus, abzüglich Eigenleistungen des Bauherrn, in einen Finanzierungsteil mit öffentlichen Mitteln (ILB- Baudarlehen) und in einen Finanzierungsteil mit kapitalmarktüblichen Fremdmitteln (ILB-Ergänzungsdarlehen)? b) Warum wurde nach Punkt 13.1 der WFB 96 das vom Bundesgesetzgeber vorgegebene Prinzip der öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln in ein Brandenburger Prinzip der öffentlich-privaten Finanzierung des Sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln und privaten Fremdkapitalmitteln umgewandelt? c) Wie wird diese nach Punkt 13.1 der WFB 96 festgelegte ökonomische Teilung der Gesamtfinanzierung des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus gegenüber dem vom Bundesgesetzgeber erlassenen II. WoBauG, 5 Abs. 1 gerechtfertigt, in der die kostendeckende Finanzierung der Gesamtkosten, abzüglich Eigenleistungen des Bauherrn, nur mit öffentlichen Mitteln festgelegt ist? d) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass Punkt 13.1 der WFB 96 verdeckte objektive Mehrkosten für den geförderten Bauherrn und die Sozialmieter verursacht, da entgegen dem Bundesförderrecht 5 Abs. 1 des II. WoBauG der öffentlich geförderte Soziale Wohnungsbau nicht nur mit öffentlichen Mitteln mit 0,5 % Zinsen und 1 % Tilgung finanziert wird, sondern nach Brandenburger Förderrichtlinien auch mit Fremdmitteln als ILB-Ergänzungsdarlehen mit 6,45 % Zinsen und 1 % Tilgung? 2. In Teil B Punkt 4.1 der Brandenburger Richtlinie zur Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus (MietwohnungsbauR) wurde festgelegt: Im Rahmen der Förderung sind folgende Kostenobergrenzen je m² förderungsfähige Wohnfläche einzuhalten: Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400, DIN 276) DM/m² Wohnfläche, bei der Bebauung von Baulücken in innerstädtischen Lagen mit geschlossener Bauweise: Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400, DIN 276) DM/m² Wohnfläche. a) Warum wurden nach Teil B Punkt 4.1 der Brandenburger MietwohnungsbauR nur die Herstellungskosten für das Bauwerk des Sozialen Wohnungsbaus (Kostengruppe Baukonstruktion und Technische Anlagen, DIN 276) als förderfähige Baukosten mit einer Kostenobergrenze festgelegt, die mit dem öffentlichen ILB-Baudarlehen mit niedrigen Zinsen (0,5 %) zu finanzieren sind? b) Warum wurden nach Teil B Punkt 4.1 der Brandenburger MietwohnungsbauR die anderen Herstellungskosten des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus (KG Außenanlagen, KG Ausstattung, KG Baunebenkosten) als nichtförderfähige Baukosten festgelegt, die mit ILB-Fremdmitteln mit hohen Zinsen von 6,45 % zu finanzieren sind? Warum also mussten einzelne Baukosten, die zum wirt-

3 schaftlichen Gesamtvorhaben des Sozialen Wohnungsbaus gehören, mit hohen marktüblichen Zinsen von 6,45 % finanziert werden? c.) Wie erklärt die Landesregierung, dass die nichtförderfähigen Baukosten (KG 500, 600, 700) mit hohen Zinsen von 6,45 % des ILB- Kapitaldarlehens (bezeichnet als ILB-Ergänzungsdarlehen ) Bestandteil einer ILB-Wirtschaftlichkeitsberechnung zum öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau sind und ihre hohen, eigentlich durch eine marktübliche freie Miete zu finanzierenden laufenden Zinsaufwendungen durch eine festgesetzte Sozialmiete finanziert werden müssen? 3. In Teil B Punkt 2 der Brandenburger MietwohnungsbauR wurde festgelegt: Aufgrund 72 Abs. 3 II. WoBauG werden folgende Mietobergrenzen ( ) festgelegt: 8,25 DM/m² Wohnfläche in Städten und Gemeinden der Anlage 1, 7,75 DM/m² Wohnfläche in Städten der Anlage 2, 7,25 DM/m² Wohnfläche in übrigen Städten und Gemeinden. Die Miete kann jeweils nach einem Jahr um 0,25 DM/m² Wohnfläche aufgrund der Degression der Aufwendungsdarlehen bzw. Zinsanhebung des Baudarlehens erhöht werden. a) Wie begründet die Landesregierung, dass in der Sozialmiete - festgesetzt nach Teil B Punkt 2 der Brandenburger MietwohnungsbauR - auch ein Zinsgewinnkostensatz für die öffentliche Förderstelle ILB enthalten ist, da neben dem ILB-Baudarlehen mit niedrigen Zinsen von 0,5 % auch ILB-Kapitaldarlehen mit hohen Zinsen von 6,45 % Bestandteil der Gesamtfinanzierungen des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus sind? b) Warum wurde der durch die ILB- Kapitaldarlehen verursachte Zinsgewinnkostensatz der nach Teil B Punkt 2 der MietwohnungsbauR festgesetzten Sozialmiete nicht als besonderer Mietkostensatz in der ILB- Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgewiesen, um die Refinanzierbarkeit des ILB- Kapitaldarlehens mit hohen Zinsen von 6,45% durch die festgesetzte Sozialmiete nachzuweisen? c) Nach vorliegender Teilkostensatzberechnung beträgt der durch das ILB-Kapitaldarlehen verursachte Zinsgewinnkostensatz (Zinsen der Fremdmittel - 6,45 % abzüglich der Zinsen der öffentlichen Mittel - 0,5 %) ca. 47 % der nach Teil B Punkt 2 der MietwohnungsbauR festgesetzten Sozialmiete. Wie bewertet die Landesregierung diesen Umstand? 4. Nach Punkt 10.1 der Brandenburger WFB 96 wurde festgelegt: Mietwohnungen dürfen im 1. Förderweg nur gefördert werden, wenn die laufenden Aufwendungen mit den in den maßgeblichen Förderrichtlinien bestimmten höchstzulässigen Durchschnittsmieten ( 72 II. WoBauG) und Aufwendungshilfen gedeckt werden können (Kostenmietprinzip). a) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass der durch die ILB-Fremdmittel verursachte hohe Zinsgewinnkostensatz der öffentlich geförderten Sozialmiete in Höhe von ca. 47 % dazu führt, dass entge-

4 gen Punkt 10.1 der Brandenburger WFB 96 nur ein verbleibender Teil der festgesetzten Sozialmiete in Höhe von ca. 53 % zur Deckung der laufenden objektbezogenen Aufwendungen zur Verfügung steht und damit objektiv eine förderrechtswidrige Kostenunterdeckung des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus im Land Brandenburg (1. Förderweg) von ca. 41 % gegeben ist? b) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass diese objektive Kostenunterdeckung von ca. 41 % des öffentlich-privat finanzierten Sozialen Wohnungsbaus im Land Brandenburg, die durch den hohen Zinsgewinnkostensatz der öffentlich geförderten Sozialmiete verursacht wird, zu einer objektiven Förderverschuldung der Bauherrn führt? c) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass der Bauherr nur durch zusätzliche, ungeplante private Finanzierungen und Verschuldungen, z. B. bei der privaten Hausbank als Durchleitungsbank und Kofinanzierungsbank der Förderbank ILB, die objektive Kostenunterdeckung von ca. 41% ausgleichen musste, obwohl diese Ausgleichsfinanzierungen nicht durch die Sozialmiete refinanzierbar sind? d) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass der durch die ILB-Kapitaldarlehen verursachte hohe Zinsgewinnkostensatz der öffentlich geförderten Sozialmiete in Höhe von ca. 47 % dazu führt, dass die Sozialmieter eine um ca. 47 % zu teure Sozialmiete bezahlt haben und noch heute bezahlen, da durch den gesetzwidrigen Zinsgewinnkostensatz nur ca. 53 % der Sozialmiete zur Deckung der objektbezogenen laufenden Aufwendungen verfügbar sind und damit die Sozialmiete ohne gesetzwidrigen Zinsgewinnsatz auch nur 53 % betragen hätte? e) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass mit einer rechtskonformen öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus nach 5 Abs. 1 II. WobauG des Bundesförderrechts zum Beispiel im Land Berlin ohne Zinsgewinnkostensatz im gleichen Zeitraum eine Sozialmiete von nur 5,50 DM/m² festgesetzt wurde, die Sozialmiete im Flächenland Brandenburg aber aufgrund des förderrechtswidrigen ILB- Zinsgewinnkostensatzes 8,25 DM/m² bzw. 7,25 DM/m² beträgt? f) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass nach Punkt 22.1 der Brandenburger WFB ein Ausschluss jeglicher Nachfinanzierung der minimalen Kostenobergrenze von 2.000/2.100 DM/m² (KG 300 und 400) festgesetzt wurde, wenn bei einer rechtskonformen öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus nach 5 Abs. 1 II. WobauG unter Einhaltung einer niedrigeren Sozialmiete von lediglich 5,50 DM, Baukosten von ca DM/m² (KG 300 und 400) kostendeckend und damit rechtskonform gewesen wären, wodurch viele Bauherren nicht hätten scheitern müssen?

5 Namens der Landesregierung beantwortet der Minister für Infrastruktur und Landwirtschaft die Kleine Anfrage wie folgt: Vorbemerkungen Der öffentlich geförderte Soziale Wohnungsbau (auch als sogenannter 1. Förderungsweg bezeichnet) hat sich als Instrument zur Wohnraumschaffung und Wohnraumversorgung für geringverdienende Haushalte bewährt und wurde seinerzeit nahezu in allen Bundesländern praktiziert. Ausnahmslos wurden nur Projekte gefördert, bei denen die Wirtschaftlichkeit zum Zeitpunkt der Förderung (Bewilligung) gegeben war. In Einzelfällen auftretende Objektunwirtschaftlichkeiten liegen hauptsächlich in nicht vorhersehbaren Leerstandsquoten aufgrund demographischer Entwicklungen und / oder in der Verantwortung der Bauherrn selbst. Die Gewährung von Fördermitteln im sozialen Wohnungsbau setzte die Bauherreneigenschaft gemäß 33 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) (u. a. Leistungsfähigkeit, Zuverlässigkeit, Gewährleistung der wirtschaftlichen Durchführung des Vorhabens) voraus. Insofern ist darauf zu verweisen, dass jede Investition ein unternehmerisches Risiko birgt. Dies betrifft im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau vor allem Aspekte der weiteren Entwicklung des Wohnungsmarktes hinsichtlich der Erzielbarkeit der Mieten sowie der Kapitalmarktkonditionen nach Auslaufen der Zinsbindung. Frage 1 Nach Punkt 13.1 der Brandenburger Förderrichtlinie Wohnungsförderbestimmung 96 (WFB 96) wurde festgelegt: Die InvestitionsBank des Landes Brandenburg ist berechtigt, zur Sicherung der Gesamtfinanzierung von Bauvorhaben auch Fremdmittel als Ergänzungsdarlehen zu gewähren. Demgegenüber ist in 5 Abs. 1 des zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) vom Bundesgesetzgeber jedoch festgelegt: Öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne dieses Gesetzes sind neu geschaffene Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel ( ) zur Deckung der für den Bau dieser Wohnungen entstehenden Gesamtkosten oder zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder zur Deckung der für die Finanzierungsmittel zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt sind. a) Warum erfolgte nach Punkt 13.1 der WFB 96 im Land Brandenburg eine ökonomische Teilung der Gesamtfinanzierung des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus, abzüglich Eigenleistungen des Bauherrn, in einen Finanzierungsteil mit öffentlichen Mitteln (ILB- Baudarlehen) und in einen Finanzierungsteil mit kapitalmarktüblichen Fremdmitteln (ILB-Ergänzungsdarlehen)? b) Warum wurde nach Punkt 13.1 der WFB 96 das vom Bundesgesetzgeber vorgegebene Prinzip der öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln in ein Brandenburger Prinzip der öffentlich-privaten Finanzierung des Sozialen Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln und privaten Fremdkapitalmitteln umgewandelt? c) Wie wird diese nach Punkt 13.1 der WFB 96 festgelegte ökonomische Teilung der Gesamtfinanzierung des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus gegenüber dem vom Bundesgesetzgeber erlassenen

6 II. WoBauG, 5 Abs. 1 gerechtfertigt, in der die kostendeckende Finanzierung der Gesamtkosten, abzüglich Eigenleistungen des Bauherrn, nur mit öffentlichen Mitteln festgelegt ist? d) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass Punkt 13.1 der WFB 96 verdeckte objektive Mehrkosten für den geförderten Bauherrn und die Sozialmieter verursacht, da entgegen dem Bundesförderrecht 5 Abs. 1 des II. WoBauG der öffentlich geförderte Soziale Wohnungsbau nicht nur mit öffentlichen Mitteln mit 0,5 % Zinsen und 1 % Tilgung finanziert wird, sondern nach Brandenburger Förderrichtlinien auch mit Fremdmitteln als ILB-Ergänzungsdarlehen mit 6,45 % Zinsen und 1 % Tilgung? Zu Frage 1 a) bis d) Die Fragestellung in Frage 1 a-d geht davon aus, dass 5 Abs. 1 II. WoBauG eine Vorschrift ist, die neben Eigenmitteln des Bauherrn ausschließlich die Verwendung öffentlicher Mittel vorschreibt. Dies ist nicht richtig. In 5 Abs. 1 WoBauG erfolgt lediglich eine Definition des Begriffs "öffentlich geförderte Wohnungen", aus der weitere rechtliche Folgewirkungen erwachsen. Für die aufgeworfene Frage der Kombination öffentlicher und privater Mittel einschlägig ist 42 Abs. 2 II. WoBauG. Dieser regelt den nachrangigen Einsatz der öffentlichen Mittel. Es wird also systemimmanent davon ausgegangen, dass ein vorrangiges Freimarktdarlehen Bestandteil der Finanzierung ist. Im Übrigen widerspricht es bereits den haushaltsrechtlichen Bestimmungen, für die Finanzierung eines Vorhabens ausschließlich öffentliche Mittel einzusetzen. Frage 2 In Teil B Punkt 4.1 der Brandenburger Richtlinie zur Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus (MietwohnungsbauR) wurde festgelegt: Im Rahmen der Förderung sind folgende Kostenobergrenzen je m² förderungsfähige Wohnfläche einzuhalten: Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400, DIN 276) DM/m² Wohnfläche, bei der Bebauung von Baulücken in innerstädtischen Lagen mit geschlossener Bauweise: Bauwerkskosten (Kostengruppe 300 und 400, DIN 276) DM/m² Wohnfläche. a) Warum wurden nach Teil B Punkt 4.1 der Brandenburger MietwohnungsbauR nur die Herstellungskosten für das Bauwerk des Sozialen Wohnungsbaus (Kostengruppe Baukonstruktion und Technische Anlagen, DIN 276) als förderfähige Baukosten mit einer Kostenobergrenze festgelegt, die mit dem öffentlichen ILB-Baudarlehen mit niedrigen Zinsen (0,5 %) zu finanzieren sind? b) Warum wurden nach Teil B Punkt 4.1 der Brandenburger MietwohnungsbauR die anderen Herstellungskosten des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus (KG Außenanlagen, KG Ausstattung, KG Baunebenkosten) als nichtförderfähige Baukosten festgelegt, die mit ILB-Fremdmitteln mit hohen Zinsen von 6,45 % zu finanzieren sind? Warum also mussten einzelne Baukosten, die zum wirt-

7 schaftlichen Gesamtvorhaben des Sozialen Wohnungsbaus gehören, mit hohen marktüblichen Zinsen von 6,45 % finanziert werden? c.) Wie erklärt die Landesregierung, dass die nichtförderfähigen Baukosten (KG 500, 600, 700) mit hohen Zinsen von 6,45 % des ILB- Kapitaldarlehens (bezeichnet als ILB-Ergänzungsdarlehen ) Bestandteil einer ILB-Wirtschaftlichkeitsberechnung zum öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau sind und ihre hohen, eigentlich durch eine marktübliche freie Miete zu finanzierenden laufenden Zinsaufwendungen durch eine festgesetzte Sozialmiete finanziert werden müssen? Zu Frage 2 a) bis c) Entgegen der Darstellung wurden nach Teil B Punkt 4.1 der MietwohnungsbauR neben den Bauwerkskosten (Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276) auch die Baunebenkosten (Kostengruppe 700 der DIN 276) begrenzt. Zu finanzieren waren stets die anerkennungsfähigen Gesamtkosten. Es gab keine einzelnen Kostengruppen, für die eine Aufteilung nach den einzelnen Finanzierungsbausteinen erfolgte. Die Konditionen des in diesem Zusammenhang von der ILB als Geschäftsbank gewährten Freimarktdarlehens waren marktüblich und entsprachen den Vorgaben gemäß Punkt 13 der WFB 96. Frage 3 In Teil B Punkt 2 der Brandenburger MietwohnungsbauR wurde festgelegt: Aufgrund 72 Abs. 3 II. WoBauG werden folgende Mietobergrenzen ( ) festgelegt: 8,25 DM/m² Wohnfläche in Städten und Gemeinden der Anlage 1, 7,75 DM/m² Wohnfläche in Städten der Anlage 2, 7,25 DM/m² Wohnfläche in übrigen Städten und Gemeinden. Die Miete kann jeweils nach einem Jahr um 0,25 DM/m² Wohnfläche aufgrund der Degression der Aufwendungsdarlehen bzw. Zinsanhebung des Baudarlehens erhöht werden. a) Wie begründet die Landesregierung, dass in der Sozialmiete - festgesetzt nach Teil B Punkt 2 der Brandenburger MietwohnungsbauR - auch ein Zinsgewinnkostensatz für die öffentliche Förderstelle ILB enthalten ist, da neben dem ILB-Baudarlehen mit niedrigen Zinsen von 0,5 % auch ILB-Kapitaldarlehen mit hohen Zinsen von 6,45 % Bestandteil der Gesamtfinanzierungen des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus sind? b) Warum wurde der durch die ILB- Kapitaldarlehen verursachte Zinsgewinnkostensatz der nach Teil B Punkt 2 der MietwohnungsbauR festgesetzten Sozialmiete nicht als besonderer Mietkostensatz in der ILB- Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgewiesen, um die Refinanzierbarkeit des ILB- Kapitaldarlehens mit hohen Zinsen von 6,45% durch die festgesetzte Sozialmiete nachzuweisen? c) Nach vorliegender Teilkostensatzberechnung beträgt der durch das ILB-Kapitaldarlehen verursachte Zinsgewinnkostensatz (Zinsen der Fremdmittel - 6,45 % abzüglich der Zinsen der öffentlichen Mittel - 0,5 %) ca. 47 % der nach Teil B Punkt 2 der MietwohnungsbauR fest-

8 gesetzten Sozialmiete. Wie bewertet die Landesregierung diesen Umstand? Zu Frage 3 a) bis c) Wie bereits in der Antwort auf Frage 1 ausgeführt, wird ein Anteil der Finanzierung regelmäßig über Kapitalmarktdarlehen gedeckt. Nach 42 II. WobauG ist dieses nachrangig einzusetzen. In Anwendung der seinerzeit geltenden Vorschriften, hier insbesondere das II. Wo- BauG, erfolgte die Förderung nach dem sogenannten Kostenmietprinzip. Das heißt, dass die aus der Finanzierung der anerkannten Gesamtkosten entstehenden laufenden Aufwendungen durch die Miete gedeckt werden. Dazu wurde zu jedem Projekt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt, die die anerkannten Gesamtkosten, deren Finanzierung über Eigenleistungen, Fremdmittel (das sind Kapitalmarktdarlehen anderer Banken bzw. der ILB als Geschäftsbank) und Fördermittel sowie die entstehenden laufenden Aufwendungen einerseits und die Mieterträge auf der anderen Seite gegenüber stellte. Die Wahl des Kreditinstitutes für die Gewährung der Freimarktmittel stand dabei jedem Bauherrn frei. In diesem Zusammenhang agiert die ILB wirtschaftlich und rechtlich selbständig wie jedes andere Kreditinstitut auch. Die dargestellten Konditionen der ILB-Kapitaldarlehen waren marktkonform und entsprachen den Regelungen für die Gewährung von Freimarktmitteln gemäß Punkt 13 der WFB 96. Frage 4 Nach Punkt 10.1 der Brandenburger WFB 96 wurde festgelegt: Mietwohnungen dürfen im 1. Förderweg nur gefördert werden, wenn die laufenden Aufwendungen mit den in den maßgeblichen Förderrichtlinien bestimmten höchstzulässigen Durchschnittsmieten ( 72 II. WoBauG) und Aufwendungshilfen gedeckt werden können (Kostenmietprinzip). a) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass der durch die ILB-Fremdmittel verursachte hohe Zinsgewinnkostensatz der öffentlich geförderten Sozialmiete in Höhe von ca. 47 % dazu führt, dass entgegen Punkt 10.1 der Brandenburger WFB 96 nur ein verbleibender Teil der festgesetzten Sozialmiete in Höhe von ca. 53 % zur Deckung der laufenden objektbezogenen Aufwendungen zur Verfügung steht und damit objektiv eine förderrechtswidrige Kostenunterdeckung des öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbaus im Land Brandenburg (1. Förderweg) von ca. 41 % gegeben ist? b) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass diese objektive Kostenunterdeckung von ca. 41 % des öffentlich-privat finanzierten Sozialen Wohnungsbaus im Land Brandenburg, die durch den hohen Zinsgewinnkostensatz der öffentlich geförderten Sozialmiete verursacht wird, zu einer objektiven Förderverschuldung der Bauherrn führt? c) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass der Bauherr nur durch zusätzliche, ungeplante private Finanzierungen und Verschuldungen, z. B. bei der privaten Hausbank als Durchleitungsbank und Kofinanzierungsbank der Förderbank ILB, die objektive Kostenunterde-

9 ckung von ca. 41% ausgleichen musste, obwohl diese Ausgleichsfinanzierungen nicht durch die Sozialmiete refinanzierbar sind? d) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass der durch die ILB-Kapitaldarlehen verursachte hohe Zinsgewinnkostensatz der öffentlich geförderten Sozialmiete in Höhe von ca. 47 % dazu führt, dass die Sozialmieter eine um ca. 47 % zu teure Sozialmiete bezahlt haben und noch heute bezahlen, da durch den gesetzwidrigen Zinsgewinnkostensatz nur ca. 53 % der Sozialmiete zur Deckung der objektbezogenen laufenden Aufwendungen verfügbar sind und damit die Sozialmiete ohne gesetzwidrigen Zinsgewinnsatz auch nur 53 % betragen hätte? e) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass mit einer rechtskonformen öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus nach 5 Abs. 1 II. WobauG des Bundesförderrechts zum Beispiel im Land Berlin ohne Zinsgewinnkostensatz im gleichen Zeitraum eine Sozialmiete von nur 5,50 DM/m² festgesetzt wurde, die Sozialmiete im Flächenland Brandenburg aber aufgrund des förderrechtswidrigen ILB- Zinsgewinnkostensatzes 8,25 DM/m² bzw. 7,25 DM/m² beträgt? f) Wie bewertet die Landesregierung den Umstand, dass nach Punkt 22.1 der Brandenburger WFB ein Ausschluss jeglicher Nachfinanzierung der minimalen Kostenobergrenze von 2.000/2.100 DM/m² (KG 300 und 400) festgesetzt wurde, wenn bei einer rechtskonformen öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus nach 5 Abs. 1 II. WobauG unter Einhaltung einer niedrigeren Sozialmiete von lediglich 5,50 DM, Baukosten von ca DM/m² (KG 300 und 400) kostendeckend und damit rechtskonform gewesen wären, wodurch viele Bauherren nicht hätten scheitern müssen? Zu Frage 4 a) bis f) Zur Darstellung der Objektwirtschaftlichkeit wird auf die Vorbemerkungen verwiesen. Die erwähnte objektive Kostenunterdeckung ist nicht zutreffend. Die Finanzierung der anerkannten Gesamtkosten wurde über die Finanzierungsbausteine Eigenleistung, Kapitalmarktmittel und Fördermittel dargestellt. Einen förder- oder rechtswidrigen Zinsgewinnkostenansatz gibt es nicht. Wie bereits dargestellt war die Wirtschaftlichkeit zum Zeitpunkt der Bewilligung gegeben. Hinsichtlich der weiteren Marktentwicklung ist nochmals darauf hinzuweisen, dass jede Investition ein gewisses unternehmerisches Risiko für den Bauherrn birgt.