Immobilien als Altersvorsorge

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3 Immobilien als Altersvorsorge Empirie und Reformoptionen der Eigenheimrente Arne Leifels Inaugural-Dissertation zur Erlangung der Doktorwürde der Wirtschafts- und Verhaltenswissenschaftlichen Fakultät der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg. i. Br. Dekan: Prof. Dr. Dieter K. Tscheulin Erstgutachter: Prof. Dr. Bernd Raffelhüschen Zweitgutachter: Prof. em. Dr. Heinz Rehkugler Datum des Promotionsbeschlusses: 12. September 2014

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7 Inhaltsübersicht 1 Einleitung Immobilien als Altersvorsorge Hintergrund und Ausgestaltung der Riester-Rente Selbstgenutztes Wohneigentum in der Riester-Rente Empirie der Riester- und Eigenheimrente Reform der Riester- und Eigenheimrente Zusammenfassung und Ausblick i

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9 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... xi Tabellenverzeichnis... xv Abkürzungsverzeichnis... xvii Symbolverzeichnis... xxi 1 Einleitung Immobilien als Altersvorsorge Theoretische Vorbemerkungen Varianten der Kapitalanlage in Immobilien Direkte Immobilienanlagen Indirekte Immobilienanlagen Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Immobilienaktien und REITs Immobilienvermögen der Privathaushalte Vermögensarten und Datenquellen Immobilien im Sachvermögen Immobilien im Finanzvermögen Zur Altersvorsorgefunktion von Wohneigentum Direkte Einkünfte aus Vermietung, Verkauf und Verrentung Indirekte Einkünfte und Wohnkostenvergleich Dichotome Einkommensbesteuerung von Wohnimmobilien Fazit zum Wohneigentum als Altersvorsorge Hintergrund und Ausgestaltung der Riester-Rente Demografischer und alterssicherungspolitischer Hintergrund Demografischer Reformdruck Systemimmanente Rentenreformen der 1990er Jahre (RRG 1992 und WFG) Paradigmenwechsel der Alterssicherung (AVmEG und AVmG) Leistungskürzung (AVmEG) Kompensation durch Förderung privater Altersvorsorge (AVmG) Nachhaltigkeitsfaktor und Rente mit 67 (RVNG und RVAGAnpG) Konterkarierende Maßnahmen Drei-Schichten-Modell und nachgelagerte Besteuerung (AltEinkG) Theoretische Systematik der Besteuerung von Altersvorsorgeprozessen iii

10 Umsetzung im Drei-Schichten-Modell Institutionelle Ausgestaltung der Riester-Rente Begünstigter Personenkreis Unmittelbar Begünstigte Mittelbar Begünstigte Zertifizierungsregeln für begünstigte Anlageprodukte Anforderungen an Altersvorsorgeverträge Anforderungen an die Anbieter Informationspflichten der Anbieter Resultierende Produkttypen Banksparpläne Fondssparpläne Rentenversicherungen Refinanzierung der Riester-Produkte und gesamtwirtschaftliche Effekte Anforderungen an die Sparleistung Mindesteigenbeitrag Maßgebliche Einnahmen Besonderheiten des Mindesteigenbeitrags bei Ehegatten Altersvorsorgezulage Begriff und Zulagenantrag Grundzulage und Berufseinsteigerbonus Kinderzulage Sonderausgabenabzug und nachgelagerte Besteuerung Schädliche Verwendung Selbstgenutztes Wohneigentum in der Riester-Rente Ursprüngliche Entnahmeregelung Reformmodelle im Vorfeld des Eigenheimrentengesetzes SoFa-Modell: keine Entnahme, aber beschränkte Tilgungsförderung IW-Modell: anreizneutrale vorgelagerte Besteuerung Fiktiver Kapitalstock als systemkonforme Lösung Institutionelle Ausgestaltung der Eigenheimrente Begünstigte Wohnung Erweiterte Entnahmeregelung Tilgungsförderung und resultierende Produkte Annuitätendarlehen Bausparverträge Kombi-Kredite iv

11 4.3.4 Erwerb von weiteren Pflichtanteilen an Wohnungsgenossenschaften Wohnförderkonto und nachgelagerte Besteuerung Aufgabe der Selbstnutzung Empirie der Riester- und Eigenheimrente Vorbemerkungen zur Datenlage Makrodatenquellen Zulagenstatistik (ZfA) Steuerstatistik (StBA) Mikrodatenquellen Mikrozensus (MZ) Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) Sozio-oekonomisches Panel (SOEP) SAVE-Studie Faktisch anonymisierte Einkommensteuerstatistik (FAST) Ansätze zur Verbesserung der Datenlage Erweiterung des Mikrozensus Erweiterung des SOEP Datenkombination von MZ und FAST Zugang zu ZfA-Daten Beschaffung von Anbieterdaten Verwendete Anbieter-Mikrodatenbasis Datenbeschreibung Repräsentativität der Stichprobe Altersvorsorgeverträge und Zulagenempfänger Vertragszahlen Zulagenempfänger Ruhende und multiple Verträge Geförderte Personen und Verbreitung der Riester-Rente Sonderausgabenabzug ohne Zulagenantrag Betriebliche Altersvorsorge mit Riester-Förderung Verbreitung der Riester-Rente Beanspruchung der Zulagenförderung Beanspruchungsquoten der Riester-Rente Beanspruchungsquoten der Eigenheimrente Eigenheimrenten-Verträge ohne Zulagen Beanspruchung nach sozio-ökonomischen Kriterien (Eigenheimrente) Geschlechterverteilung v

12 5.5 Altersstruktur Altersstruktur der Zulagenempfänger Altersstruktur bei der Eigenheimrente Geschlechtsspezifische Altersstruktur Begünstigte Personengruppen Zulagenempfänger nach Alterssicherungssystem Verbreitung nach Alterssicherungssystemen Mittelbar Begünstigte bei der Eigenheimrente Einkommensstruktur Methodologische Vorbemerkungen und Repräsentativität Einkommensstruktur der Zulagenempfänger Geschlechtsspezifische Einkommensstruktur Einkommensstruktur nach Alterssicherungssystem Mittelwertbetrachtung anhand der Einkommensteuerstatistik Einkommensstruktur der steuerpflichtigen Riester-Sparer Einkommensstruktur bei der Eigenheimrente Altersvorsorgebeiträge und Eigenbeiträge Altersvorsorgebeiträge im Aggregat Pro-Kopf-Altersvorsorgebeiträge Verteilung der Altersvorsorgebeiträge (Eigenheimrente) Einzahlungsmuster der Eigenbeiträge (Eigenheimrente) Zulagenförderung Altersvorsorgezulagen im Aggregat Relation von Grund- und Kinderzulagen Zulagenquoten Aggregierte Zulagenquoten Methodologische Anmerkung: Mikro- vs. Makro-Quoten Mikro-Zulagenquoten der steuerpflichtigen Riester-Sparer Detailbetrachtung der Zulagenquoten (Eigenheimrente) Durchschnittliche Altersvorsorgezulagen Verteilung der Zulagenbeträge Zulagenausschöpfung Ausschöpfungsquoten und Kürzungshäufigkeiten Verteilung der Kürzungsgrade Statistische Determinanten von Zulagenkürzungen (Eigenheimrente) Zulagenausschöpfung im Panel vi

13 Panel-Analyse der Riester-Rente (2002 bis 2006) Panel-Analyse der Eigenheimrente (2008 bis 2010) Ursachen von Zulagenkürzungen Entgangene Zulagenförderung Steuer- und Gesamtförderung Abgrenzung und Interpretation der Steuerförderung Steuer- und Förderquoten Einkommensspezifische Förderquoten Durchschnittliche Steuerförderung Förderung im Aggregat Die Riester-Rente im Ost-West-Vergleich Räumliche Aspekte der Eigenheimrente Verbreitung der Eigenheimrente in den Bundesländern Verbreitung im ländlichen und urbanen Raum Determinanten der Eigenheimsparer-Quote Sozio-ökonomische Unterschiede der Eigenheimsparer im ländlichen und urbanen Raum Entnahme von Eigenheimbeträgen Bausparsummen und Salden Anbieterwechsel und Kapitalübertragungen Anbieterwechsel im Zeitverlauf Wechsel nach Anbietertypen Kapitalübertragungen Annuitätendarlehen Nachfragepotenzial der Eigenheimrente Zusammenfassender empirischer Überblick Riester-Verträge und geförderte Personen Beanspruchung der Zulagenförderung Sozio-demografische Merkmale der Zulagenempfänger Geschlechterverteilung Altersstruktur Geförderte Personen nach Alterssicherungssystemen Einkommensstruktur Sparleistungen und Förderung Altersvorsorgebeiträge Zulagenförderung vii

14 viii Förderungsausschöpfung Steuer- und Gesamtförderung Räumliche Aspekte Ost-West-Vergleich der Riester-Rente Die Eigenheimrente im ländlichen und urbanen Raum Wohnungswirtschaftliche Verwendung der Riester-Förderung Entnahme von Eigenheimbeträgen Bausparsummen und -Salden Anbieterwechsel und Kapitalübertragungen Geförderte Annuitätendarlehen Nachfragepotenzial der Eigenheimrente Reform der Riester- und Eigenheimrente Vorbemerkungen zu theoretischen Leitlinien Reform der Riester-Rente Verbesserung der Förderungsausschöpfung Einschätzung maßgeblicher Einnahmen Dynamisierung der Eigenbeiträge Kürzungen bei unterjährigen Vertragsabschlüssen Informationsdefizite, Beratung und Anreizsetzung Anpassung der Förderbeträge Anhebung der steuerlichen Fördergrenze Erhöhung der Altersvorsorgezulagen Dynamisierung der Förderung Einbeziehung Selbstständiger in den begünstigten Personenkreis Absicherung weiterer Risiken Reform der Eigenheimrente Fiktive Verzinsung des Wohnförderkontos Aufgabe der Selbstnutzung Modalitäten bei Zweckentfremdung der Förderung Reinvestitionsfrist Einmalbesteuerung des Wohnförderkontos Begründung und Bemessung des Abschlags Einmalbesteuerung während der Auszahlungsphase Verfahren bei Aufgabe der Selbstnutzung Zahlungen zur Minderung des Wohnförderkontos Eigenheimbetrag Begrenzung des Entnahmebetrags Entnahme zur Entschuldung

15 6.3.6 Altersgerechte Umbaumaßnahmen Besonderheiten bei Wohnungsgenossenschaften Sicherung durch Eigenkapital Durchgehende Selbstnutzungsbedingung Pfändungs- und Insolvenzschutz EDV-Dienstleistung für Kleinanbieter Zusammenfassende Einschätzung der Reformfelder Reformen der Riester-Rente im Allgemeinen Reformen der Eigenheimrente Einschätzung aus wohnungspolitischer Perspektive Zusammenfassung und Ausblick Quellenverzeichnis Anhang A Protokolle der Fachgespräche B Dokumentation der Anbieterdatenbasis ix

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17 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Varianten der privaten Kapitalanlage in Wohnimmobilien Abbildung 2: Wohneigentumsquoten nach Nutzungsart und Alter des Haushaltsvorstands (2011) Abbildung 3: Modellhafte Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten (Längsschnitt) Abbildung 4: Empirische Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten (Querschnitt, 2011) Abbildung 5: Empirische Wohnkosten je Quadratmeter von Mieter- und Eigentümerhaushalten (Querschnitt, 2011) Abbildung 6: Riester-Verträge nach Produkttypen (2008 bis 2013) Abbildung 7: Relative Veränderung der Vertragszahlen nach Quartalen (Anbieter- Stichprobe, 2009 und 2010) Abbildung 8: Altersvorsorgeverträge und Zulagenempfänger (2002 bis 2010) Abbildung 9: Beanspruchungsquoten (2003 bis 2010) Abbildung 10: Eigenheimrenten-Verträge nach Zulagen-, Beitrags- und Antragsstatus (2008 bis 2010) Abbildung 11: Anbieterspezifische Beanspruchungsquoten (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 12: Regression altersspezifischer Beanspruchungsquoten (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 13: Beanspruchungsquoten nach dem Quartal der Vertragseröffnung (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 14: Beanspruchungsquoten nach der Kinderzahl (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 15: Kohortenstruktur der Zulagenempfänger (2002 und 2003 bis 2010) Abbildung 16: Altersstruktur von Zulagenempfängern und Gesamtbevölkerung (2002 und 2007) Abbildung 17: Kohortenstruktur der Zulagenempfänger (Vergleich, 2008 bis 2010) Abbildung 18: Geschlechtsspezifische Altersstruktur der Zulagenempfänger (Vergleich, 2008) Abbildung 19: Altersspezifischer Frauenanteil an den Zulagenempfängern (Vergleich, 2008) Abbildung 20: Begünstigte Personen nach Alterssicherungssystem (2002 bis 2010) Abbildung 21: Einkommensstruktur der Zulagenempfänger (2005 bis 2010) Abbildung 22: Einkommensstruktur der Zulagenempfänger nach Personengruppen (2008) Abbildung 23: Einkommensstruktur der Zulagenempfänger (Vergleich, 2008) xi

18 Abbildung 24: Geschlechtsspezifische Einkommensstruktur der Zulagenempfänger (Vergleich, 2008) Abbildung 25: Einkommensstruktur der steuerpflichtigen Riester-Sparer (2006) Abbildung 26: Einkommensstruktur (Vergleich, 2008 bis 2010) Abbildung 27: Einkommensstruktur unter Euro (Vergleich, 2008 bis 2010) Abbildung 28: Geschlechtsspezifische Einkommensstruktur (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 29: Altersvorsorgebeiträge im Aggregat (2002 bis 2009) Abbildung 30: Pro-Kopf-Altersvorsorgebeiträge (2002 bis 2010) Abbildung 31: Pro-Kopf-Altersvorsorgebeiträge nach Anbietertypen (2004 bis 2010) Abbildung 32: Pro-Kopf-Altersvorsorgebeiträge (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 33: Verteilung der Altersvorsorgebeiträge (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 34: Verteilung der Einzahlungsfrequenz (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 35: Durchschnittlicher Eigenbeitrag nach Zahlungsfrequenz (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 36: Häufigkeit von Einzugsermächtigungen nach Zahlungsfrequenz (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 37: Zusammensetzung der Altersvorsorgezulagen (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 38: Geschlechtsspezifische Zulagenquoten (2002 bis 2010) Abbildung 39: Geschlechts- und produktspezifische Zulagenquoten (2008) Abbildung 40: Verteilung der Zulagenquoten (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 41: Einkommensspezifische Zulagenquoten (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 42: Zulagenquoten nach Anzahl der Kinderzulagen (Eigenheimrente, 2010) 199 Abbildung 43: Verteilung der Grundzulagenbeträge (2008) Abbildung 44: Verteilung der Grundzulagenbeträge (Eigenheimrente, 2008) Abbildung 45: Verteilung der Kinderzulagenbeträge (2008) Abbildung 46: Verteilung der Kinderzulagenbeträge (Eigenheimrente, 2008) Abbildung 47: Verteilung der Grundzulagenbeträge (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 48: Verteilung der Kinderzulagenbeträge (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 49: Verteilung der Kürzungsgrade (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 50: Verteilung der Kürzungsgrade nach Geschlecht (Eigenheimrente, 2009) 217 Abbildung 51: Verteilung der Kürzungsgrade im Vertragsbestand (Eigenheimrente, 2009 und 2010) Abbildung 52: Zulagenkürzungen nach Einkommen (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 53: Zulagenkürzungen nach Alter (Eigenheimrente, 2010) xii

19 Abbildung 54: Zulagenkürzungen dem Quartal der Vertragseröffnung (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 55: Zulagenkürzungen nach Zahlungsfrequenz (Eigenheimrente, 2010) Abbildung 56: Ausschöpfungsquoten im Längsschnitt (2002 bis 2006) Abbildung 57: Ausschöpfungsquoten nach Vertragsjahren (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 58: Einkommensspezifische Förderquoten der Steuerpflichtigen (2008) Abbildung 59: Einkommensspezifische Förderung pro Steuerpflichtigen (2008) Abbildung 60: Verteilung der Steuerförderung pro Zulagenempfänger (2008) Abbildung 61: Zulagen- und Steuerförderung im Aggregat (2002 bis 2008) Abbildung 62: Kohortenstruktur der Zulagenempfänger (Ost-West-Vergleich, 2008) Abbildung 63: Einkommensstruktur der Zulagenempfänger (Ost-West-Vergleich, 2008)250 Abbildung 64: Verteilung der Bausparsummen (2010) Abbildung 65: Durchschnittliche Bausparsumme nach Einkommensklassen (2010) Abbildung 66: Verhältnis des Einkommens zur Bausparsumme (2010) Abbildung 67: Verteilung der Bausparsalden (2010) Abbildung 68: Anbieterwechsel im Zeitverlauf (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Abbildung 69: Voranbieter bei Wechseln zu Bausparkassen (2008 bis 2010) Abbildung 70: Verteilung der übertragenen Kapitalbeträge (2010) Abbildung 71: Altersstruktur der Darlehensnehmer und Zulagenempfänger (Vergleich, 2009) bbildung 72: Verteilung der prognostizierten Übergangswahrscheinlichkeit zum Wohneigentum (2009) Abbildung 73: Nachfragepotenzial der Eigenheimrente vor dem AltvVerbG (Basisjahr 2009) Abbildung 74: Barwertäquivalente Abschläge bei der Einmalbesteuerung Abbildung 75: Versteuerungsfaktoren nach dem Jahr der Selbstnutzungsaufgabe bei Einkommen zwischen 75 und 200 Prozent der GRV-Bezugsgröße (kurzfristig) Abbildung 76: Versteuerungsfaktoren nach dem Jahr der Selbstnutzungsaufgabe bei Einkommen zwischen 75 und 200 Prozent der GRV-Bezugsgröße (langfristig) xiii

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21 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Varianten der Besteuerung von Altersvorsorgeprozessen Tabelle 2: Förderstufen der Riester-Rente (2002 bis 2012) Tabelle 3: Makrodaten der ZfA (2008) Tabelle 4: Mikrodatenquellen zur Riester-Rente Tabelle 5: Stichprobenanteile der Anbieter (2008 bis 2010) Tabelle 6: Repräsentativität der Anbieter-Stichprobe (2008 bis 2010) Tabelle 7: Anzahl der Altersvorsorgeverträge (2001 bis 2012) Tabelle 8: Anzahl der Eigenheimrenten-Verträge (Anbieter-Stichprobe, 2008 bis 2010). 128 Tabelle 9: Relative Häufigkeit der Anbietertypen (2009) Tabelle 10: Anzahl der Zulagenempfänger (2002 bis 2010) Tabelle 11: Anzahl der Zulagenempfänger (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 12: Anteil der bav in der Zulagenstatistik (2004 bis 2010) Tabelle 13: Regression der Beanspruchungsquote Tabelle 14: Frauenanteile bei der Riester-Rente (2002 bis 2010) Tabelle 15: Zulagenempfänger nach Alterssicherungssystem und Geschlecht (Vergleich, 2008) Tabelle 16: Förderberechtigte nach Alterssicherungssystem und Geschlecht (2009) Tabelle 17: Anteil mittelbar Begünstigter (Vergleich, 2008 bis 2010) Tabelle 18: Repräsentativität der Einkommensverteilung in den Anbieterdaten (2008) Tabelle 19: Mittlere Bruttolöhne der steuerpflichtigen Riester-Sparer (2004 bis 2007) Tabelle 20: Altersvorsorgezulagen im Aggregat (2002 bis 2010) Tabelle 21: Relative Häufigkeit der Zulagenempfänger nach der Anzahl der Kinderzulagen (2002 bis 2010) Tabelle 22: Relative Häufigkeit der Zulagenempfänger nach Anzahl der Kinderzulagen (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 23: Makro-Zulagenquoten (Vergleich, 2008) Tabelle 24: Mikro- und Makro-Zulagenquoten (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 25: Einkommensspezifische Zulagenquoten der steuerpflichtigen Riester-Sparer (2007) Tabelle 26: Pro-Kopf-Altersvorsorgezulagen (2002 bis 2008) Tabelle 27: Maßzahlen der Zulagenausschöpfung (2002 bis 2010) Tabelle 28: Maßzahlen der Zulagenausschöpfung (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 29: Relative Häufigkeit von Kürzungsgraden (2007 bis 2010) Tabelle 30: Relative Häufigkeit von Kürzungsgraden (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) xv

22 Tabelle 31: Relative Häufigkeit von Kürzungsgraden bei mittelbar Begünstigten (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 32: Regression der Kürzungswahrscheinlichkeit (Eigenheimrente, 2010) Tabelle 33: Regression des Kürzungsgrads (Eigenheimrente, 2010) Tabelle 34: Zulagenausschöpfung in Klassen (2002 bis 2006) Tabelle 35: Veränderung der Zulagenausschöpfung (2002 bis 2004) Tabelle 36: Veränderung der Zulagenausschöpfung nach Vertragsjahren (Eigenheimrente) Tabelle 37: Ausschöpfungsquoten der Kinder- bzw. Grundzulagenempfänger (2002 bis 2009) Tabelle 38: Durch Kürzung entgangene Altersvorsorgezulagen (2002 bis 2009) Tabelle 39: Durch Kürzung entgangene Zulagen (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 40: Mittlere Förderquoten der Steuerpflichtigen Riester-Sparer (2003 bis 2008). 244 Tabelle 41: Relative Häufigkeit von Kürzungsgraden (Ost-West-Vergleich, 2008) Tabelle 42: Verteilung der Riester-Sparer auf die Bundesländer Tabelle 43: Verteilung von Eigenheimsparern und Bevölkerung auf urbanen und ländlichen Raum nach Bundesländern (2010) Tabelle 44: Verteilung der Eigenheimsparer auf Kreistypen (2010) Tabelle 45: Merkmale des Grundstücksmarktes nach Kreistyp Tabelle 46: Regression der Eigenheimsparer-Quote Tabelle 47: Sozio-ökonomische Merkmale der Eigenheimsparer nach Kreistyp (2010) Tabelle 48: Beantragte Entnahmen von Eigenheimbeträgen (2008 bis 2011) Tabelle 49: Anzahl der Anbieterwechsel (Eigenheimrente, 2008 bis 2010) Tabelle 50: Regression des Übergangs von der Miete zum Wohneigentum (zwischen 2005 und 2009) Tabelle 51: Relation von AVA und maximalem Sonderausgabenabzug (2002 bis 2013) Tabelle 52: Versteuerungsfaktoren nach dem Jahr der Selbstnutzungsaufgabe Tabelle 53: Protokoll des Fachgesprächs über Reformoptionen ( ) Tabelle 54: Protokoll des Fachgesprächs zur Datenverfügbarkeit ( ) Tabelle 55: Variablenübersicht der Anbieterdatenbasis xvi

23 Abkürzungsverzeichnis II. BV AdL AG AltEinkG AltvVerbG AltZertG AR AVA AVmEG AVmG BaFin bav BB BBG BBR BBSR BE BetrAVG BMAS BMF BMG BMVBS BSH BStatG BVI BW BY BZSt DeckRV DIMAX DIW EET EigRentG Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz Alterssicherung der Landwirte Aktiengesellschaft Alterseinkünftegesetz Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz Gesetz über die Zertifizierung von Altersvorsorge- und Basisrentenverträgen Aktueller Rentenwert Altersvorsorgeanteil Altersvermögensergänzungsgesetz Altersvermögensgesetz Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Betriebliche Altersvorsorge Brandenburg Beitragsbemessungsgrenze Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (im BBR) Berlin Gesetz zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung Bundesministerium für Arbeit und Soziales Bundesministerium der Finanzen Bundesministerium für Gesundheit Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Bausparkasse Schwäbisch Hall AG Gesetz über die Statistik für Bundeszwecke (Bundesstatistikgesetz) Bundesverband Investment und Asset Management (auch: Deutscher Fondsverband) Baden-Württemberg Bayern Bundeszentralamt für Steuern Verordnung über Rechnungsgrundlagen für die Deckungsrückstellungen (Deckungsrückstellungsverordnung) Deutscher Immobilienaktienindex Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung Exempt, exempt, taxable Gesetz zur verbesserten Einbeziehung der selbstgenutzten Wohnimmobilie in die geförderte Altersvorsorge xvii

24 ETT EVS EWR FAST FZG GbR GDV GdW GenG GmbH GRV HB HE HECM HH ImmoWertV IW KAGB KaNaPE KfW KG KWG LBS LPartG MEA MV MZ NHF NI NRW OLS xviii (Eigenheimrentengesetz) Exempt, taxable, taxable Einkommens- und Verbrauchsstichprobe Europäischer Wirtschaftsraum Faktisch anonymisierte Lohn- und Einkommensteuerstatistik Forschungszentrum Generationenverträge Gesellschaft bürgerlichen Rechts Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften (Genossenschaftsgesetz) Gesellschaft mit beschränkter Haftung Gesetzliche Rentenversicherung Hansestadt Bremen Hessen Home Equity Conversion Mortgage Hansestadt Hamburg Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) Institut der deutschen Wirtschaft Köln Kapitalanlagegesetzbuch Kapitalstock zur nachgelagerten persönlichen Einkommensbesteuerung Kreditanstalt für Wiederaufbau Kommanditgesellschaft Gesetz über das Kreditwesen (Kreditwesengesetz) Landesbausparkasse (WE=West, BW=Baden-Württemberg, BY=Bayern) Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft Munich Center (zuvor: Mannheim Research Institute) for the Economics of Aging Mecklenburg-Vorpommern Mikrozensus Nachhaltigkeitsfaktor Niedersachsen p. a. pro anno PHF Nordrhein-Westfalen Ordinary least squares (Methode der kleinsten Quadrate) Private Haushalte und ihre Finanzen (Studie der Deutschen Bundesbank)

25 PNG Pflege-Neuausrichtungs-Gesetz PrHaushStatG Gesetz über die Statistik der Wirtschaftsrechnungen privater Haushalte PSID Panel Study of Income Dynamics Q Quartal q. e. d. quod erat demonstrandum REIT Real Estate Investment Trust REITG Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) RP RQ RRG 1992 RVAGAnpG RVNG S SA SGB SGB4uaÄndG SH SOEP SoFa SPV SR StBA StStatG SUF SVR TEE Rheinland-Pflaz Rentnerquotient Gesetz zur Reform der gesetzlichen Rentenversicherung (Rentenreformgesetz 1992) Gesetz zur Anpassung der Regelaltersgrenze an die demografische Entwicklung und zur Stärkung der Finanzierungsgrundlagen der gesetzlichen Rentenversicherung (RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz) Gesetz zur Sicherung der nachhaltigen Finanzierungsgrundlagen der gesetzlichen Rentenversicherung (RV-Nachhaltigkeitsgesetz) Sachsen Sachsen-Anhalt Sozialgesetzbuch Gesetz zur Änderung des Vierten Buches Sozialgesetzbuch, zur Errichtung einer Versorgungsausgleichskasse und anderer Gesetze Schleswig-Holstein Sozio-oekonomisches Panel Sofort ohne Finanzamt Soziale Pflegeversicherung Saarland Statistisches Bundesamt Gesetz über Steuerstatistiken Scientific Use File Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Taxable, exempt, exempt TH Thüringen TTE Taxable, taxable, exempt VBL Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder VdPB Verband der Privaten Bausparkassen VersÄndG Versorgungsänderungsgesetz VGF Verband Geschlossene Fonds e. V. xix

26 VGR WFG WUE ZfA ZÖD ZPO Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung(en) Wachstums- und Beschäftigungsförderungsgesetz Wüstenrot Bausparkasse AG Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen Zusatzversorgung des öffentlichen Dienstes Zivilprozessordnung xx

27 Symbolverzeichnis a! AR! AVA AVB ÄB ÄR avb! α!"" α!"# α! α! B BE BE BPE β β β β γ G g! g!"# g g!"# G!"# G!"# G!" G!"!, G!"!! i K k!"# Anteil der Kinderzulagenempfänger mit i Kindern Aktueller Rentenwert im Jahr t Altersvorsorgeanteil Summe der Altersvorsorgebeiträge Äquivalenzbeitragszahler; entsprechen dem Quotient aus Beitragseinnahmen und BE. Äquivalenzrentner; werden als Verhältnis aus Rentenausgaben und Standardrente (SR) ermittelt Altersvorsorgebeitrag von Person n Allgemeine Ausschöpfungsquote Bedingte Ausschöpfungsquote Ausschöpfungsquote der Zulagenempfänger ohne Kinderzulage Ausschöpfungsquote der Kinderzulagenempfänger Beitragsvolumen Bruttolohn- und Gehaltssumme Bruttolohn- und -Gehaltssumme je durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer unter Berücksichtigung der Veränderung der BPE Beitragspflichtige Bruttolohn- und -Gehaltssumme je durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer ohne Beamte einschließlich der Bezieher von Arbeitslosengeld Beanspruchungsquote Wahre Beanspruchungsquote Bereinigte Beanspruchungsquote (um multiple Verträge) Bereinigte Beanspruchungsquote (um multiple und ruhende Verträge) Parameter zur Gewichtung der Veränderung des RQ Summe der Grundzulagen Grundzulage von Person n Maximale Grundzulage Durchschnittliche Grundzulage Durchschnittliche maximale Grundzulage Summe der maximalen Grundzulagen Summe der Grundzulagen-Kürzungen Nicht abgerufene Grundzulagen Randwerte der nicht abgerufenen Grundzulagen Kinderzahl Summe der Kinderzulagen Maximale Kinderzulage je Kind xxi

28 K!"# k!"# K!"# K!" K!"!, K!"!! m NHF n! R r RQ RS RVB SR R! t V Z z! ZE ZE!"#$% ZE!"# ZE! ZQ!" ZQ!" ZQ!",!"# t Summe der maximalen Kinderzulagen Durchschnittliche maximale Kinderzulage je kind Summe der Kinderzulagenkürzungen Nicht abgerufene Kinderzulagen Randwerte der nicht abgerufenen Kinderzulagen Anteil multipler Verträge an V Nachhaltigkeitsfaktor Durchschnittliche Kinderzahl der Kinderzulagenempfänger Rentenvolumen Anteil ruhender Verträge an V Rentnerquotient; gibt das Verhältnis von Äquivalenzrentnern (ÄR) zu Äquivalenzbeitragszahlern (ÄB) wieder. Anzahl der Riester-Sparer Rentenversicherungsbeitragssatz (allg. Rentenversicherung) Standardrente Bestimmtheitsmaß Periodenindex (Jahre) Anzahl der Riester-Verträge Summe der Altersvorsorgezulagen Altersvorsorgezulage von Person n Anzahl der Zulagenempfänger Anzahl der Zulagenempfänger des Berufseinsteigerbonus Anzahl der Zulagenempfänger mit gekürzten Zulagen Anzahl der Kinderzulagenempfänger Makro-Zulagenquote Mikro-Zulagenquote Gewichtete Mikro-Zulagenquote Für alle Perioden t (Quantor) xxii

29 1 Einleitung The scientist must set in order. Science is built up with facts, as a house is with stones. But a collection of facts is no more a science than a heap of stones is a house. Henri Poincaré 1 Einleitung Eigenes Heim, Glück allein? In demoskopischen Erhebungen hält regelmäßig die Mehrheit der Befragten das Eigenheim für eine ideale Form der privaten Altersvorsorge. 1 Nicht nur derartige Umfrageergebnisse, sondern auch das Gewicht des Wohneigentums im Sachvermögen der Privathaushalte zeigen den Stellenwert als essenzieller Teil der Absicherung für das Alter. Die Präferenz für die Rente aus Stein ist offenbar auch darin begründet, dass sie (ob nun zu Recht oder zu Unrecht) 2 als besonders sichere Form der Alterssicherung wahrgenommen wird. Die Altersvorsorgefunktion der Kapitalanlage in Wohnimmobilien begründet sich grundsätzlich darin, dass das Budget des Sparers zunächst Abflüsse verzeichnet, später dann Zuflüsse. Wenn die Sparleistungen in der Erwerbsphase erbracht werden und deren Erträge in die Ruhestandsphase fallen, ist die Analogie zu anderen Versorgungswegen und Altersvorsorgeprodukten gegeben. Die Rückflüsse aus der Investition in Wohnimmobilien müssen nicht zwingend aus direkten Zahlungsströmen wie Mieteinkünften und Verkaufserlösen bestehen. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien erfüllt die Wohnkostenersparnis im Alter als indirekter Ertrag eine entsprechende Altersvorsorgefunktion: Einkommen kann für heutigen oder späteren Konsum verwendet werden, während es sich bei der Nutzung des Eigenheims um unmittelbaren Konsum handelt. Davon ausgehend, dass das Gut Wohnen durchgehend in einer gewissen Menge konsumiert wird und sonstiges Einkommen für die intertemporale Konsumverschiebung zur Verfügung steht, sind der unmittelbare Konsum und die Ausweitung der Konsummöglichkeiten durch entsprechende Mieteinkünfte ökonomisch äquivalent. Das institutionelle Gefüge der Alterssicherung in Deutschland erfuhr im Jahr 2001 einen doppelten Paradigmenwechsel. Angesichts des demografischen Drucks auf die sozialen Sicherungssysteme wurden weitreichende Reformen eingeleitet, mit denen eine Reduktion des künftigen Leistungsniveaus der kollektiv finanzierten Alterssicherung einhergeht. Dies war ein bedeutsamer Umbruch, da zuvor im Spannungsfeld zwischen zumutbarer Beitragslast und angemessenen Leistungen traditionell die Sicherung des Leistungsniveaus Vorrang hatte. Um die entstehenden Versorgungslücken zu kompensieren, ist zusätzliche private Altersvorsorge erforderlich, die u. a. mit dem Instrument Riester-Rente staatlich subventioniert wird. Dieser Übergang zur Teilkapitaldeckung, bei welcher die individuelle Sparleistung und nicht das zahlenmäßige Verhältnis aufeinanderfolgender Ge- 1 Vgl. Postbank (2010) bzw. Abschnitt Vgl. Abschnitte und

30 1 Einleitung nerationen von zentraler Bedeutung ist, stellte den zweiten Paradigmenwechsel der Alterssicherungspolitik im Jahr 2001 dar. Nach langjährigen Diskussionen wurde die Riester-Rente im Jahr 2008 mit dem Eigenheimrentengesetz (EigRentG) maßgeblich erweitert, indem das selbstgenutzte Wohneigentum in seiner Altersvorsorgefunktion anerkannt und systematisch in die Förderung einbezogen wurde. Seit Einführung dieser Eigenheimrente, die auch als Wohn-Riester bezeichnet wird, 3 kann gefördertes Kapital für die Anschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden, was zuvor nur stark eingeschränkt möglich war. Außerdem kommt die laufende Riester-Förderung den Tilgungsleistungen geeigneter Immobiliendarlehen zugute. Das wohnungswirtschaftlich verwendete Riester-Vermögen wird als fiktiver Kapitalstock (auf dem sogenannten Wohnförderkonto) erfasst, der in der Ruhestandsphase als fiktive Riester-Rente besteuert wird. Durch diese Analogie zu den bestehenden Sparprodukten wird eine (weitgehend) konsistente steuerliche Behandlung der geförderten Vorsorgewege gewährleistet. Zusätzlich zu den klassischen Riester- Produkten wurden mit dem Eigenheimrentengesetz geförderte Annuitätendarlehen, Bausparverträge und wohnungsgenossenschaftliche Produkte als neue Vorsorgewege geschaffen. Die Bausparverträge machen den Großteil der am Ende des Jahres 2012 bestehenden Eigenheimrenten-Verträge aus. Dies sind bei steigender Tendenz etwa sechs Prozent des gesamten Vertragsbestands der Riester-Rente. 4 In diesem thematischen Kontext verfolgt die vorliegende Arbeit zwei Ziele: Erstens soll erstmals eine umfassende empirische Untersuchung des 2008 geschaffenen Marktes für Eigenheimrenten-Verträge vorgelegt werden und gleichzeitig ein empirischer Überblick der Riester-Rente im Allgemeinen. Hierzu werden die verfügbaren sowie eigens geschaffene Datenquellen ausgewertet. Aus akademischer Sicht trägt die Arbeit so zur Schließung einer empirischen Forschungslücke bei, denn die Dokumentation der vergleichsweise jungen Institution Eigenheimrente ist noch unvollständig. Die Problemstellung resultiert zwangsläufig in einem sehr umfangreichen empirischen Teil mit überwiegend deskriptivem Charakter, dessen Ausführlichkeit nicht zuletzt darin begründet ist, dass den adressierten Fachkollegen die wesentliche Datengrundlage nicht zur Verfügung steht. Diese collection of facts fügt sich insofern schon als Informationsquelle in den wissenschaftlichen Erkenntnisprozess ein, wird zudem aber (mit Poincarés set in order als Leitsatz) im steten Bemühen um kontextuelle Einordnung, Erläuterung, statistisch fundierte Schlussfolgerung und Bewertung erstellt. Zweitens soll die Arbeit (vor den Toren des sinnbildlichen Elfenbeinturms) einen konstruktiven Beitrag zum öffentlichen und politischen Entscheidungsprozess leisten. Es werden konkrete, praktikable Vorschläge erarbeitet, wie das selbstgenutzte Wohneigentum effizienter in den bestehenden Förderrahmen der Altersvorsorge einbezogen werden kann. Der zentrale methodologische Ansatz ist die Überprüfung der systematischen Konsistenz, um institutionell bedingte Verzerrungen zwischen den Vorsorgewegen zu identifizieren. Die empirische Marktanalyse fördert weitere Effizienzmängel des Förderin- 3 Im Folgenden wird durchgehend der offizielle Begriff Eigenheimrente verwendet. 4 Vgl. BMAS (2013). 2

31 1 Einleitung struments zutage, insbesondere im Hinblick auf die unvollständige Inanspruchnahme der Förderung. Ein solches lösungsorientiertes Forschungsprogramm setzt nicht nur detaillierte Institutionenkenntnis, sondern auch einen gewissen Pragmatismus voraus. So werden beispielsweise die bestehenden Paradigma der Alterssicherungspolitik und die grundsätzliche Ausrichtung und Struktur der Riester-Rente als gegeben betrachtet. Im Bestreben, nicht nur theoretisch konsistente, sondern auch problemadäquate und realistische Reformvorschläge zu entwickeln, wurden verschiedene Fachgespräche veranstaltet, in denen ein konstruktiver Austausch von Anbietern, Fachjournalisten, Verwaltung, Politik und Wissenschaft stattfand. Dies geschah im Rahmen eines von 2010 bis 2013 bearbeiteten Ressortforschungsprojektes des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, welches die Keimzelle dieser Arbeit ist. 5 Der Autor wurde zudem von den zuständigen Ministerien und im Finanzausschuss des Bundestags als Sachverständiger befragt. Ein großer Teil der Ergebnisse dieser Arbeit hat sich so bereits vor ihrer Veröffentlichung im Gesetzgebungsprozess niedergeschlagen, wie vor allem das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz (AltvVerbG) vom zeigt. Die Arbeit ist gemäß der Problemstellung grob in drei Teile gegliedert: Der erste Teil erläutert (in den Kapiteln 2 bis 4) die thematischen Hintergründe und vermittelt die notwendige Institutionenkenntnis. Der zweite und mit Abstand umfangreichste Teil der Arbeit ist die empirische Analyse in Kapitel 5. Im dritten Teil (Kapitel 6) wird schließlich die Reformdiskussion geführt. Kapitel 2 führt in den Themenkomplex Immobilien als Altersvorsorge ein. In Abschnitt 2.1 werden hierfür zunächst die begrifflichen Grundlagen festgehalten und eine Einbettung in die neoklassische Konsumtheorie vorgenommen. Die Varianten der Kapitalanlage in Immobilien stellt Abschnitt 2.2 im Überblick dar, Abschnitt 2.3 beziffert das in Immobilien gebundene Vermögen der Privathaushalte in Deutschland. Abschnitt 2.4 erläutert theoretisch, empirisch und in modellhafter Simulation die Altersvorsorgefunktion selbstgenutzten Wohneigentums. Hier wird das Fundament für das institutionelle Verständnis der Einbeziehung des Eigenheims in die steuerliche Förderung der privaten Altersvorsorge (Kapitel 4) gelegt. Zu jenem Zweck behandelt Abschnitt abschließend die einkommensteuerliche Dichotomie der Wohnimmobilie als Investitions- und Konsumgut. Kapitel 3 wendet sich der Riester-Rente zu. In Abschnitt 3.1 wird zunächst der alterssicherungspolitische Hintergrund erläutert: Abschnitt skizziert die demografische Entwicklung als Hintergrund der in den Abschnitten bis nachgezeichneten Rentenpolitik seit den 1990er Jahren. Die konkrete institutionelle Ausgestaltung der Riester-Rente wird in Abschnitt 3.2 dargestellt. Es handelt sich bei der Darstellung in Abschnitt 3.2 zwar um den aktuellen Stand der seit 2002 mehrfach angepassten Riester-Regelungen, jedoch mit der Ausnahme, dass die Einbeziehung der Wohnimmobilie zunächst ausgeklammert und im anschließenden Kapitel 4 behandelt wird. Einleitend wird in Abschnitt 4.1 die vor 2008 geltende (beschränkte) 5 Vgl. Leifels et al. (2013). 3

32 1 Einleitung Entnahmeregelung beschrieben. Abschnitt 4.2 gibt einen Überblick über die Reformdiskussion im Vorfeld des EigRentG, dessen Neuregelungen schließlich (mitsamt der neu geschaffenen Produkttypen) in Abschnitt 4.3 ausführlich beschrieben werden. Abschnitt grenzt die geförderten Immobilien ein und erklärt insbesondere den Ausschluss von Mietobjekten. In den Abschnitten bis werden die unterschiedlichen Verwendungsmöglichkeiten der Förderung aufgezeigt. Abschnitt zeigt, wie mit Hilfe des Wohnförderkontos die steuerliche Neutralität zwischen klassischen Riester-Produkten und den wohnungswirtschaftlichen Vorsorgewegen bewerkstelligt werden soll. Abschließend wird die Aufgabe der Selbstnutzung als Sonderfall der Zweckentfremdung der Förderung erläutert (Abschnitt 4.3.6). Mit dem Anliegen, eine erste umfassende empirische Analyse der Riester-Rente insbesondere der im Jahr 2008 eingeführten Eigenheimrente vorzulegen, werden in Kapitel 5 die verfügbaren sowie eigens beschaffte und erstellte Datenquellen ausgewertet. Das empirische Fundament für die Analyse der Riester-Rente im Allgemeinen sind aggregierte Informationen (Makrodaten) in Form regelmäßiger Veröffentlichungen der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen, des Statistischen Bundesamts und des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales sowie exklusiver Sonderauswertungen der Zulagenstatistik. Da statistische Informationen über den Teilmarkt der Eigenheimrente bisher in keiner wissenschaftlich zugänglichen Datenquelle vorliegen, wurden eigens Vertragsdaten mehrerer Bausparkassen beschafft und zu einer arbeitsfähigen Datenbasis aufbereitet, welche als Stichprobe ca. drei Viertel des Marktes abdeckt. Das resultierende Mikrodaten-Panel der Jahre 2008 bis 2010 wird in zweierlei Hinsicht ausgewertet: Zum einen werden die vorhandenen und eigenen Auswertungen für das Kollektiv der Riester-Sparer repliziert, um Abweichungen und Übereinstimmungen der Eigenheim-Sparer aufzuzeigen. Zum anderen sind mit der Mikrodatenbasis weitaus detaillierte Darstellungen und Regressionsanalysen zu Wirkungszusammenhängen möglich. Die Datenverfügbarkeit, ihre Verbesserungsmöglichkeiten sowie die verwendeten Datenquellen werden in Abschnitt 5.1 adressiert. In Abschnitt 5.2 werden zunächst die Gesamtzahlen der Altersvorsorgeverträge und Zulagenempfänger dargestellt. Die Diskrepanz zwischen diesen Größen zeigt, dass aus unterschiedlichen Gründen nicht für jeden Vertrag die Förderung in Anspruch genommen wird (Abschnitt 5.3). Die Abschnitte 5.4 bis 5.7 beschreiben die Riester-Sparer differenziert nach diversen sozio-ökonomischen Merkmalen: Geschlechtsspezifische Besonderheiten werden in Abschnitt 5.4 herausgearbeitet, Abschnitt 5.5 stellt die Altersstruktur der Riester-Sparer dar. In Abschnitt 5.6 werden die Riester-Sparer nach der Zugehörigkeit zu verschiedenen Alterssicherungssystemen unterteilt. Die Einkommensstruktur der geförderten Personen wird in Abschnitt 5.7 behandelt. Gegenstand von Abschnitt 5.8 ist die Sparleistung der Riester-Sparer, welche Voraussetzung für die ausführliche Untersuchung der Zulagenförderung in Abschnitt 5.9 ist. Ein besonderer Schwerpunkt des empirischen Teils liegt auf der unvollständigen Inanspruchnahme der Zulagenförderung, die u. a. anhand von Ausschöpfungsquoten und Kürzungshäufigkeiten veranschaulicht, plausibilisiert und hinsichtlich ihrer Gründe untersucht wird (Abschnitt 5.10). Denn angesichts des kompensatorischen Charakters der Ries- 4

33 1 Einleitung ter-rente offenbart die unvollständige Ausschöpfung der Förderung Effizienzmängel des Förderinstruments. Abschnitt 5.11 untersucht ergänzend zur Zulagenförderung die darüber hinausgehende steuerliche Komponente der Riester-Förderung sowie abschließend die aus Zulagen und Sonderausgabenabzug bestehende Gesamtförderung. Abschnitt 5.12 vergleicht die Riester-Rente in Ost- und Westdeutschland hinsichtlich ihrer Verbreitung sowie diverser in den vorangegangenen Abschnitten thematisierter sozioökonomischer Merkmale. Abschnitt 5.13 konzentriert die räumliche Betrachtung auf die Eigenheimrente, indem insbesondere die Verbreitung im ländlichen bzw. urbanen Raum analysiert wird. Die anschließenden Abschnitte 5.14 bis 5.18 ergänzen die Marktanalyse um Einzelaspekte der Eigenheimrente: Abschnitt 5.14 zeigt erste Erkenntnisse bezüglich der Kapitalentnahme aus Riester-Verträgen zur Finanzierung von Wohneigentum, Abschnitt 5.15 untersucht die Bausparsummen und -salden als spezifische Merkmale der geförderten Bausparverträge. Die Muster von Anbieterwechseln und Kapitalübertragungen werden in Abschnitt 5.16 untersucht, wobei der zeitliche Verlauf, die beteiligten Anbietertypen und das Volumen der übertragenen Vermögen behandelt werden. Abschnitt 5.17 präsentiert erste (begrenzte) Erkenntnisse zu den bisher im Gegensatz zu den Bausparverträgen wenig verbreiteten geförderten Annuitätendarlehen. Schließlich richtet Abschnitt 5.18 den Blick in die Zukunft und stellt eine Schätzung des Nachfragepotenzials der Eigenheimrente an welches durch das AltvVerbG 2013 signifikant vergrößert wurde. Abschnitt 5.19 beschließt das umfangreiche Empirie-Kapitel mit einem zusammenfassenden Überblick. In den Abschnitten 3.2 und 4.3 wird gezeigt, dass es sich bei der aktuellen institutionellen Ausgestaltung der Riester-Rente um eine weitgehend konsistente Fördersystematik der privaten Altersvorsorge handelt. Auch die zunächst unzureichende Einbeziehung des Wohneigentums ist mit dem EigRentG zumindest im Grundsatz systematisch und tragfähig erfolgt. Allerdings lassen sich Details der gesetzlichen Regelungen identifizieren, welche die neutrale Behandlung der verschiedenen geförderten Versorgungswege beeinträchtigen. Um herauszuarbeiten, wie der bestehende Förderrahmen der Riester- Rente speziell im Hinblick auf das Wohneigentum verbessert werden kann, werden in Kapitel 6 Problemfelder identifiziert und Handlungsoptionen erörtert, um schließlich zu möglichst konkreten Vorschlägen zu gelangen. Nach einer einführenden Darstellung der theoretischen Leitlinien, auf denen die kritische Auseinandersetzung mit bestehenden Regelungen und Reformvorschlägen beruht (Abschnitt 6.1), diskutiert Abschnitt 6.2 den Neuregelungsbedarf der Riester-Rente im Allgemeinen. Abschnitt 6.3 widmet sich ausführlich dem Schwerpunkt der Eigenheimrente. Zu den allgemeinen Problembereichen der Riester-Rente gehören neben der unvollständigen Förderungsausschöpfung (Abschnitt 6.2.1) die starre (und mittlerweile zu niedrige) Förderhöchstgrenze (Abschnitt 6.2.2), die (korrekte) Abgrenzung des begünstigten Personenkreises (Abschnitt 6.2.3) sowie die Absicherung von biometrischen Risiken, die über das Langlebigkeitsrisiko hinausgehen (Abschnitt 6.2.4). Im Bereich der Eigenheimrente ist ein wiederkehrendes Diskussionsthema die fiktive Verzinsung des Wohnförderkontos, die in Abschnitt behandelt wird. Abschnitt diskutiert Probleme im Zusammenhang mit der Aufgabe der Selbstnutzung bei 5

34 1 Einleitung Wohnimmobilien und dem damit grundsätzlich verbundenen Verlust der Förderung. Eine weitere Besonderheit der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums ist die Besteuerung des Wohnförderkontos, welches das in der Immobilie gebundene Kapital bemisst. Abschnitt zeigt, dass bei der (optionalen) Einmalbesteuerung die derzeitigen Regelungen zu Verzerrungen führen und erarbeitet mit Hilfe von Simulationsrechnungen einen Lösungsvorschlag. Der Diskussion von Zahlungen zur Minderung des Wohnförderkontos (Abschnitt 6.3.4) schließt sich in Abschnitt die Auseinandersetzung mit der Entnahme von Eigenheimbeträgen zur wohnungswirtschaftlichen Verwendung an. Abschnitt behandelt ein seit langem strittiges Thema: Die Förderung altersgerechter Umbaumaßnahmen. In Abschnitt werden Probleme der bisher kaum marktrelevanten wohnungsgenossenschaftlichen Riester-Produkte diskutiert. Abschnitt 6.4 fasst die Ergebnisse der Reformdiskussion zusammen. Die Arbeit schließt mit einem Ausblick in Kapitel 7. 6

35 2 Immobilien als Altersvorsorge 2.1 Theoretische Vorbemerkungen Im Fokus dieser Arbeit steht die Eigenheimrente, d. h. die selbstgenutzte Wohnimmobilie innerhalb der geförderten privaten Altersvorsorge in Deutschland. Vorab erfolgt eine Einordnung in den breiteren thematischen Kontext der privaten Altersvorsorge durch Immobilien. Private Altersvorsorge ist als Teil des allgemeinen Phänomens privater Ersparnis zu verstehen. Konsumtheoretisch, d. h. auf dem Fundament der Lebenszyklushypothese (Modigliani und Brumberg, 1954; Ando und Modigliani, 1963) bzw. der permanenten Einkommenshypothese (Friedman, 1957), dient Ersparnis grundsätzlich der intertemporalen Konsumverschiebung gemäß der individuellen Zeitpräferenzen über einen langen Planungshorizont. Einfacher ausgedrückt ist Ersparnis schlicht zukünftiger Konsum: Dem Verzicht auf Gegenwartskonsum steht eine Ausweitung der zukünftigen Konsummöglichkeiten durch das gesparte/investierte Kapital und seine Erträge gegenüber. Bei schwankenden Periodeneinkommen erreichen die Individuen die gemäß ihrer Präferenzen optimale Konsumglättung über den Lebenszyklus durch positive und negative Ersparnis. Der idealtypische Verlauf von Konsum, Ersparnis und Vermögen lässt sich zur Veranschaulichung in drei Phasen unterteilen: In einer Ausbildungsphase mit sehr niedrigem Einkommen nehmen die Privathaushalte Kredite (auf einem vollkommenen Kapitalmarkt) auf, um das optimale Konsumniveau zu erreichen. Das höhere (und steigende) Einkommen der Erwerbsphase wird (zunehmend) gespart: zunächst zur Tilgung der Schulden, dann zur Akkumulation von Vermögen. Das Vermögen wird schließlich im Ruhestand aufgezehrt, um trotz ausbleibendem Erwerbseinkommen das Konsumniveau zu halten. Als Altersvorsorge soll vor diesem Hintergrund ein (hypothetisch) isolierter Sparprozess mit einem bestimmten Zahlungsstromprofil verstanden werden: Es handelt sich um eine Investition, die zu Abflüssen während der Erwerbsphase und zu Zuflüssen während der Ruhestandsphase führt. Definierend ist mithin die zeitliche Übereinstimmung von Sparen und Entsparen mit den Phasen des Lebenszyklus. Aus dieser Perspektive lässt sich ein wesentlicher Teil der theoretisch implizierten Konsumglättung über den Lebenszyklus als Altersvorsorge bezeichnen, sofern angenommen wird, dass mit dem Ende der Erwerbsphase das periodische Einkommen ausbleibt oder zumindest deutlich sinkt. Diese Definition von Altersvorsorge steht neben der verbreiteten Abgrenzung spezifischer Zwecke und Intentionen der Ersparnisbildung, die grundsätzlich auf Keynes (1936) Theorie des Konsum- und Sparverhaltens zurückgeht. Hinsichtlich dieser Sparmotive wird üblicherweise zwischen Vorsichtssparen und Vorsorgesparen unterschieden. Vorsorgesparen bezieht sich auf vorhersehbare Schwankungen der Periodeneinkommen, also u. a. auf den Einkommensrückgang am Ende der Erwerbstätigkeit. In einem deterministischen Modell ohne Unsicherheit bezüglich künftiger Einkommen ist dies die einzige Art der Ersparnis. Das sogenannte Vorsichtssparen lässt sich demgegenüber als Rücklagenbildung für unerwartete Schwankungen der periodischen Budgetrestriktion verstehen, wird also durch 7