Performance-Studie ImmobilienSpezialfonds

Transkript

1 Performance-Studie ImmobilienSpezialfonds veröffentlicht Dezember 2014 ipd.com msci.com

2 Sponsoren: Verantwortlich: Dr. Andri Eglitis Dr. Sebastian Gläsner IPD Investment Property Databank GmbH Ohne ausdrückliche Genehmigung der IPD Investment Property Databank GmbH ist die Vervielfältigung der vorliegenden Studie in Medien jeglicher Art auch auszugsweise sowie deren Weitergabe an Dritte untersagt. Die IPD Investment Property Databank GmbH übernimmt keine Haftung für Verluste, Schäden, Kosten und sonstige Aufwendungen, die Dritten auf Grund der Berufung auf diese Informationen entstehen oder für Fehler bzw. Ungenauigkeiten in diesem Dokument. Sollten Sie Kennzahlen der Studie als Benchmark oder innerhalb von Reports nutzen wollen, ist das nur im Rahmen einer schriftlichen Lizenzvereinbarung mit IPD möglich, wobei Kosten anfallen können. Die aktuellen Indexstände der vierteljährlichen aktualisierten SFIX Indizes finden Sie zum Download auf Stand: Dezember 2014 Weitere Informationen: IPD Investment Property Databank GmbH, An der Welle 5, D Frankfurt Tel (0) germany@ipd.com 2 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis...3 Präambel...4 Zielsetzung, Datenbasis und Aufbau der Studie...5 Marktanalyse...6 Marktentwicklung und Abdeckung durch IPD...6 Marktanteile der Kapitalverwaltungsgesellschaften...8 Asset Allokation und Fondscharakteristika...10 Asset Allokation des SFIX und der Subindizes...10 Einsatz von Fremdkapital...17 Investmentstil...21 Investorenstruktur...22 Investmentphase...22 Auflegung der Fonds...23 Analyse der Renditen...24 Renditeberechnung...24 Veröffentlichung der SFIX Indizes...25 Performance der SFIX Indizes über 10 Jahre...28 Verteilung der Fondsrenditen...34 Bedeutung des Markteintritts Vintage Effekt...38 Immobilienmarktzyklen Einfluss der direkten Immobilienperformance...42 Zusammenfassung und Ausblick...45 Dezember

4 Präambel Der Markt für Immobilien-Spezialfonds ist in den vergangenen Jahren nach Anzahl der Fonds, deren Investmentvolumen sowie der Zahl der Anbieter deutlich gewachsen, wodurch der steigende Bedarf institutioneller Investoren deutlich wird, über indirekte Anlageformen in Immobilien zu investieren und die Portfolios zu diversifizieren. IPD Investment Property Databank analysiert seit Jahren die Entwicklung des Marktes für Spezialfonds. Zum einen wird mit dem IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX vierteljährlich der einzige Performanceindex für diese Assetklasse in Deutschland berechnet und publiziert. Zum anderen stellt IPD der interessierten Öffentlichkeit mit der vorliegenden Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds sowie Webinaren und Vorträgen Markt- und Renditetrends der Fonds für institutionelle Immobilieninvestoren zur Verfügung. Erst durch die erhöhte Transparenz wird die Assetklasse Spezialfonds für viele Investoren zur Investmentalternative. Die Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds führt verschiedene Markt- und Renditeanalysen durch, um das Umfeld und den Anlageerfolg der Immobilienfonds für institutionelle Anleger zu veranschaulichen. Der Schwerpunkt der diesjährigen Untersuchung liegt in der Analyse der Fondsrenditen über 10 Jahre, die erstmals veröffentlicht werden. IPD bedankt sich bei den Sponsoren für die Unterstützung bei der Erstellung der Performance-Studie Immobilien- Spezialfonds 2014: Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) als Indexpartner Union Investment Institutional Property GmbH Warburg Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh Da Daten zu den Immobilien-Spezialfonds nur eingeschränkt öffentlich verfügbar sind, ist IPD bei der Berechnung des IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX, aber auch den Analysen in dieser Studie auf die Bereitstellung von Daten seitens der Branche angewiesen. Eine Abdeckung von zwei Drittel des Marktes im SFIX verdeutlicht, dass viele Kapitalverwaltungsgesellschaften Initiativen zur Transparenz der Assetklasse unterstützen. 4 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

5 Zielsetzung, Datenbasis und Aufbau der Studie Die IPD Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds dient der Erhöhung der Transparenz in der Assetklasse Immobilien-Spezialfonds. Dieser Ansatz betrifft zum einen Trends bei Anzahl und verwaltetem Vermögen der Kapitalverwaltungsgesellschaften, zum anderen die Performance von Spezialfonds nach deutschem Recht. Mit der Publikation der Performance-Studie Immobilien- Spezialfonds 2014 ist IPD erstmalig in der Lage, die Performance der Fonds für institutionelle Investoren über einen Zeitraum von 10 Jahren abzubilden und Trends für den Gesamtmarkt sowie einzelne Teilsegmente zu verdeutlichen. Durch die Nutzung vertraulicher Daten der Einzelfonds, die von den Marktteilnehmern zur Verfügung gestellt werden, werden nur aggregierte Daten zur Performance publiziert. Darüber hinaus werden Informationen von der Deutschen Bundesbank und dem BVI genutzt. Die Studie beruht auf Daten zu 160 Fonds von 30 Kapitalverwaltungsgesellschaften bzw. Fondsmanagern, die zum Ende des dritten Quartals 2014 über ein Nettofondsvolumen von insgesamt 36,9 Mrd. EUR verfügen. Die Abdeckung sorgt für Branchenrepräsentativität, die große Anzahl ermöglicht die regionale und sektorale Differenzierung. Kapitel 2 zeichnet die Marktentwicklung der Fonds für institutionelle Investoren und verdeutlicht die Marktabdeckung der Studie. Darüber hinaus werden die Marktanteile der Kapitalverwaltungsgesellschaften und deren Verschiebung über die letzten Jahre analysiert. Kapitel 3 untersucht die Asset Allokation des Gesamtindex sowie der verschiedenen Subindizes. Die breite Datengrundlage ermöglicht darüber hinaus die Verteilung der Fonds nach Investmentstil, Auflagedatum oder Einsatz von Fremdkapital darzulegen. In Kapitel 4 wird die Performance der Fonds in den letzten Quartalen und über die lange Frist von 10 Jahren näher beleuchtet. Grundlage sind der vierteljährlich veröffentlichte Gesamtindex sowie die regionalen und sektoralen Subindizes. Analysen zur Verteilung der Fondsrenditen, der Performance in Abhängigkeit vom Markteintritt und dem Vergleich zur Rendite von Direktanlagen bieten weitere Ansätze zur Erklärung fondsspezifischer Anlageerfolge. In Kapitel 5 werden die wesentlichen Ergebnisse der Studie zusammengefasst. Dezember

6 Marktanalyse Marktentwicklung und Abdeckung durch IPD Der Gesamtmarkt der Offenen Immobilien-Publikumsfonds und der Offenen Immobilien-Spezialfonds umfasst zum Ende September 2014 ein aggregiertes Fondsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR. IPD Investment Property Databank differenziert die Offenen Immobilienfonds nach deutschem Investmentrecht in insgesamt drei Gruppen, deren Entwicklung des jeweiligen Nettofondsvolumens Abbildung 1 veranschaulicht. Die Gruppe der Spezialfonds umfasst die klassischen Spezialfonds, deren Anzahl und Fondsvolumen in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen hat. Ende September 2014 haben die rund 300 Immobilien- Spezialfonds ein Fondsvolumen von rund 49 Mrd. EUR. Die Gruppe der insgesamt 51 Offenen Immobilien- Publikumsfonds bedarf einer Unterscheidung zwischen Fonds für Privatanleger sowie Fonds für institutionelle Anleger. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich de facto lediglich 22 der Immobilien-Publikumsfonds an den Privatanleger wenden, während die übrigen Fonds entweder nicht aktiv an Privatanleger vertrieben werden oder aufgrund hoher Mindestanlagesummen für private (Klein) Anleger nicht offen stehen. Zu den Immobilien-Spezialfonds, die im Rahmen der vorliegenden Studie betrachtet werden, zählen somit die klassischen Spezialfonds sowie die Publikumsfonds mit Fokus auf institutionelle Investoren. Abbildung 1: Fondsvolumina Publikumsfonds und Spezialfonds Quelle: Darstellung IPD, Daten: Kapitalmarktstatistik der Bundesbank zum August Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

7 Die Publikumsfonds für Privatanleger erreichten 2004 nach dem Platzen der Dot.com Blase den Höchststand der Fondsvolumina mit knapp 83 Mrd. EUR, waren jedoch durch die Krisen der Immobilienfonds 2005 bzw von deutlichem Rückgang der Volumina geprägt. Hinter der nachfolgenden Stabilisierung der Volumen stehen gegenläufige Entwicklungen. Einerseits nimmt das Fondsvolumen jener Fonds ab, die sich in Liquidation befinden. Andererseits weisen die aktiven Fonds weiterhin deutliche Nettomittelzuflüsse auf. Aktuell umfassen die 22 Fonds ein Volumen von 72,7 Mrd. EUR. Die Gruppe der Publikumsfonds für institutionelle Investoren erreichte im Jahr 2009 mit gut 11 Mrd. EUR Volumen seinen bisherigen Höchststand. Angesichts der Auflösung einiger Vehikel hat sich das aggregierte Nettofondsvolumen mittlerweile auf 8,7 Mrd. EUR reduziert. Bei Berechnung und Publikation der Immobilienfondsindizes trägt IPD Investment Property Databank den Marktstrukturen Rechnung. Der monatlich veröffentlichte Offene Fonds Immobilien Index (OFIX) umfasst nur die Fonds, die für Privatanleger verfügbar sind. Der OFIX unterscheidet die Fonds nach regionaler Allokation in die Schwerpunkte Deutschland, Europa und global, darüber hinaus in die Kategorien aktive Fonds und Fonds in Liquidation. IPD erreicht bei diesem Index eine Marktabdeckung von 100% (Tabelle 1). In den vierteljährlich publizierten IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index (SFIX) gehen sämtliche Offenen Immobilienfonds mit institutionellem Investmentcharakter ein, so dass neben den klassischen Immobilien-Spezialfonds auch die institutionellen Publikumsfonds mit berücksichtigt werden. IPD erreicht für diesen Markt der Immobilien- Spezialfonds eine Abdeckung von rund zwei Drittel. Tabelle 1 fasst die beiden nach Investorentypus definierten Märkte und die jeweilige Marktabdeckung der relevanten IPD Fondsindizes zusammen. Der Hauptteil der vorliegenden Studie, die Performanceanalyse der Immobilien-Spezialfonds, basiert auf dem Datensatz des IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX. Tabelle 1: Marktabdeckung der IPD Fondsindizes Marktabdeckung der IPD Fondsindizes Marktvolumen* Marktabdeckung IPD Fondsart Index In EUR Mrd. In EUR Mrd. Anzahl Fonds In % (BBK**) Publikumsfonds Privatanleger Spezialfonds und institutionelle Publikumsfonds IPD OFIX, monatlicher Index IPD / BVI SFIX, vierteljährlicher Index % % gesamt % Quelle: Darstellung IPD, Daten: Kapitalmarktstatistik der Bundesbank * Marktvolumen zum August 2014, exkl. Kavernenfonds ** BBK = Bundesbank Dezember

8 Marktanteile der Kapitalverwaltungsgesellschaften Über die Kapitalmarktstatistiken der Bundesbank hinaus bieten die Investmentstatistiken des Fondsverbands BVI eine weitere Quelle, öffentlich zugängliche Daten zu Offenen Immobilienfonds und den Kapitalverwaltungsgesellschaften zu erhalten und auszuwerten. Der Großteil der Kapitalverwaltungsgesellschaften, die Spezialfonds oder institutionelle Publikumsfonds auflegen, werden durch den BVI vertreten. Im dritten Quartal 2014 erfasst der BVI 91% des Gesamtvolumens der Spezialfonds. Die Investmentstatistiken geben einen Überblick zum Fondsvolumen der Spezialfonds, welches die jeweilige Kapitalanlagegesellschaft verwaltet, womit eine Analyse der Marktanteile möglich ist. Die in Abbildung 2 dargestellten Marktanteile beziehen sich nur auf die Immobilien-Spezialfonds. Eine Berücksichtigung der Marktanteile der institutionellen Publikumsfonds ist nicht möglich, weil die Statistiken des BVI ausschließlich zwischen Publikumsfonds und Spezialfonds differenzieren. Eine Darstellung der Fondsvolumina der durch IPD erhobenen Daten pro Fonds oder pro Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ist aus Vertraulichkeitsgründen nicht möglich. Daher erfasst die Darstellung ausschließlich Kapitalverwaltungsgesellschaften, die durch den BVI vertreten werden. Zum September 2014 erfasst der BVI Immobilien- Spezialfonds mit einem Nettofondsvolumen von 44,4 Mrd. EUR. IVG Institutional Funds bleibt trotz rückläufiger Assets under Management mit einem Marktanteil von 14,8% Marktführer in Deutschland. Die Patrizia Gruppe gewinnt deutlich Marktanteile (auf 9,8%) und vedrängt WARBURG- HENDERSON auf den dritten Rang (7,7%). Es folgen die Deutsche Asset and Wealth Management Gruppe (vormals RREEF) mit 7,1% und die BNP Paribas Real Estate Gruppe (6,8%), die ehemalige iii-investments Gruppe, die im Vergleich zu 2012 und 2010 leicht an Fondsvolumen eingebüßt hat. Abbildung 2: Spezialfondsvolumina nach Kapitalverwaltungsgesellschaft Quelle: Darstellung IPD, Daten: BVI Mit dem Wachstum eines Großteils der KVGs bei rückläufigem Anteil des Marktführers haben sich gemessen am Fondsvolumen zunehmend gleichgewichtige Marktplayer herausgebildet. So erreichen aktuell 12 KVGs einen Marktanteil von über 4%, und insgesamt liegt lediglich bei vier der 2014 im BVI vertretenen Gesellschaften das Nettofondsvolumen unter einer Milliarde EUR. Analog zum Wachstum des Gesamtmarktes weisen die KVGs deutliche Zuwachsraten im Vergleich der Jahre 2012 und 2014 auf mit Ausnahmen von BNP Paribas und Internos nach der Übernahme des Spezialfondsgeschäfts von iiiinvestments bzw. Commerz Real sowie IVG Institutional Funds und der MEAG Gruppe. Für Morgan Stanley und TMW Pramerica stehen mittlerweile keine Daten des BVI mehr zur Verfügung; Internos meldet nur die Daten zu den ehemaligen Fonds von Commerz Real an den BVI. 8 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

9 Abbildung 3: Veränderung der Spezialfondsvolumina Q zu Q Abbildung 3 zeigt die Veränderungen der Nettofondsvolumina im Zeitraum (jeweils mit Angaben zum dritten Quartal). Im Saldo haben die durch den BVI vertretenen KVGs das Nettofondsvolumen in diesem Zeitraum um 15 Mrd. EUR oder 51% steigern können. Insgesamt acht Marktteilnehmer haben das Volumen um mehr als eine Milliarde EUR erhöhen können. Einen starken Zuwachs der Fondsvolumen haben in jüngster Zeit die Service-KVGs erreicht, die sich auf die Auflage und Administration von Fonds für Dritte spezialisiert haben. Sowohl IntReal als auch Universal Investment haben ihren Marktanteil seit 2012 erheblich auf 4,1% bzw. 3,2% steigern können. Die gleiche Entwicklung zeigt die HANSAINVEST, wobei die Gruppe sowohl als KVG als auch als Service-KVG agiert. Quelle: Darstellung IPD, Daten: BVI Dezember

10 Asset Allokation und Fondscharakteristika Asset Allokation des SFIX und der Subindizes Indexkriterium und Zusammensetzung der Subindizes In den SFIX Gesamtindex fließen im dritten Quartal Fonds mit 36,9 Mrd. Nettofondsvolumen (NAV) ein; die Fonds erreichen damit ein durchschnittliches Fondsvolumen von 231 Mio. EUR. Die Zuordnung der einzelnen Fonds zu dem jeweiligen Subindex fasst Tabelle 9 im Anhang zusammen. Kriterium für die Aufnahme in einen regions- oder nutzungsartspezifischen Subindex liegt bei einer Asset Allokation von 70% oder mehr der Verkehrswerte der Objekte in einem spezifischen Bereich. So muss ein Fonds im SFIX Deutschland Subindex mit mindestens 70% seiner Immobilien in Deutschland investiert sein. Analog lautet das Kriterium zur Aufnahme in den SFIX Europa, dass mindestens 70% der Assets in Europa investiert sein müssen, und gleichzeitig in keinem einzelnen Land eine Konzentration von 70% oder mehr vorliegt. Die Einteilung in die Subindizes nach Nutzungsarten erfolgt entsprechend. Abbildung 4 veranschaulicht die Zusammensetzung der regionalen Subindizes (rechter Teil, blaue Darstellung) sowie die der sektoralen Subindizes (linker Teil, rote Darstellung) im dritten Quartal Von der regionalen Allokation entfällt knapp die Hälfte der Fonds (76 Stück bzw. ein Anteil von 47,5%) auf den Subindex SFIX Deutschland, während 65 Fonds zum Subindex Europa gehören. Unter Berücksichtigung des Fondsvolumens verschiebt sich die Verteilung spürbar. Weil die europaweit investierenden Fonds im Durchschnitt mit 299 Mio. EUR ein deutlich größeres Fondsvolumen aufweisen als die Fonds im SFIX Deutschland (185 Mio. EUR), hat der Europaindex mit 19,4 Mrd. EUR (52,5%) ein erheblich größeres Gewicht im Gesamtindex als der Deutschlandindex mit 14,1 Mrd. EUR. Mit Blick auf die Entwicklung des Gesamtindex wird damit offensichtlich, dass Veränderungen der Performance im SFIX Europa stärkeren Einfluss auf die Gesamtrendite nehmen als Schwankungen des SFIX Deutschland. Bei der sektoralen Differenzierung bildet der Subindex Büro sowohl nach der Anzahl der Fonds als auch nach Indexvolumen mit 64 Fonds bzw. 15,6 Mrd. EUR Fondsvolumen das größte Segment. Darüber hinaus kann als separate Nutzungsart der Handel mit 25 Fonds und 4,4 Mrd. EUR NAV ausgewiesen werden. Bei einem erheblichen Anteil der Fonds sind die Objekte über verschiedene Nutzungsarten gestreut; die Gruppe der diversifizierten Fonds fasst 45 Produkte mit 12,2 Mrd. EUR Fondsvolumen zusammen. Die restlichen 26 Fonds lassen sich in die Bereiche Hotel, Industrie/Logistik, Parken, Pflege/Gesundheit sowie Wohnen unterteilen. Aufgrund der geringen Fondsanzahl je Segment werden die Subindizes bislang nicht in der regelmäßigen Indexpublikation ausgewiesen. Abbildung 4: Subindizes nach Anzahl (außen) und Nettofondsvolumen (innen) Quelle: IPD 10 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

11 Asset Allokation SFIX Gesamtindex Von 119 der 160 Fonds mit 30,3 Mrd. EUR Nettofondsvolumen konnten zur Jahresmitte 2014 die Daten zur regionalen Asset Allokation erhoben werden. Das Immobilienvermögen als Summe der Verkehrswerte der direkt gehaltenen Immobilien und der in Form von Immobiliengesellschaften gehaltenen Immobilien beträgt 37,7 Mrd. EUR. Der Investitionsgrad als Quotient von Immobilienvermögen zu Nettofondsvolumen liegt bei 124%. Über die Hälfte des Immobilienvermögens der Fonds liegt in Deutschland (Abbildung 5). Die wichtigsten Auslandsmärkte Frankreich, Großbritannien und die Niederlande vereinigen einen Anteil von 23%. Weitere neun Länder haben einen Anteil von jeweils über 1% der Gesamtallokation (aggregiert 21% der Investments), während sich die übrigen Immobilien auf 15 Länder verteilen, die insgesamt einen Anteil von knapp 5% erreichen. Von 102 der Fonds mit zusammen 28,8 Mrd. EUR Nettofondsvolumen liegen darüber hinaus Daten zur sektoralen Asset Allokation vor (Abbildung 6). Die entsprechende Summe der Verkehrswerte beträgt 36,9 Mrd. EUR. Über die Hälfte der Immobilien mit 19,3 Mrd. EUR Verkehrswert sind Büroobjekte, Handelsobjekte kommen auf einen Marktanteil von einem Viertel. Die Sektoren Industrie/ Logistik, Wohnen, Hotel und Parken erreichen jeweils über 1 Milliarde EUR bei Marktanteilen zwischen 6,7% und 2,9%. Unter sonstige Nutzungsarten fallen Spezialthemen wie beispielsweise Kliniken und Pflegeheime. Abbildung 5: Regionale Asset Allokation im SFIX Gesamtindex (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI Dezember

12 Trends der Asset Allokation Abbildung 7 zeigt für die fünf wichtigsten regionalen Investmentschwerpunkte die Veränderung der Allokation im Vergleich der Jahre 2013 und Bei der Interpretation der Ergebnisse ist zu berücksichtigen, dass sich im Vergleich zur Vorjahresstudie die Marktabdeckung geändert hat. Für das Jahr 2013 gingen 108 Fonds mit 36,3 Mrd. EUR Verkehrswert in die Betrachtung ein, während die aktuelle Studie 119 Fonds mit 37,7 Mrd. EUR umfasst die Unterschiede bleiben relativ gering, so dass ein Vergleich der Daten möglich ist. In Fortsetzung des Vorjahrestrends steigt der Anteil der Immobilieninvestments in Deutschland um 3,6 Prozentpunkte deutlich an (Abbildung 7). Die westeuropäischen Kernmärkte Frankreich, Großbritannien und Niederlande büßen bei der Allokation der Spezialfonds Marktanteile ein, während Investments in Polen zugenommen haben. Abbildung 6: Sektorale Allokation im SFIX Gesamtindex (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI Abbildung 7: Regionale Asset Allokation im Jahresvergleich (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI 12 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

13 Die Analyse zur Asset Allokation nach Sektoren unterliegt denselben Einschränkungen, wie für die regionale Allokation angemerkt. Als wesentlicher Trend lässt sich die Verschiebung der Allokation aus dem Bürosektor erkennen, der bereits im Vergleich 2012 zu 2013 zu verzeichnen war. Die aktuellen Daten veranschaulichen zudem den deutlichen Bedeutungszuwachs der Sektoren Handel und Wohnen (Abbildung 8). Abbildung 8: Sektorale Asset Allokation im Jahresvergleich (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI Dezember

14 Asset Allokation SFIX Deutschland In den Subindex SFIX Deutschland gehen im dritten Quartal Fonds mit 14,1 Mrd. Nettofondsvolumen ein. Für 52 dieser Fonds mit 10,7 Mrd. EUR NAV konnte IPD die Daten zur regionalen Asset Allokation erheben (Abbildung 9). Das Immobilienvermögen als Summe der Verkehrswerte von direkt bzw. in Form von Immobiliengesellschaften gehaltenen Immobilien beträgt 11,7 Mrd. EUR, woraus sich ein Investitionsgrad von 109% ergibt. Handelssektor eine höhere Bedeutung zu. Mit knapp 11% kommt in Fonds des SFIX Deutschland dem Wohnsegment ein doppelt so großes Gewicht zu wie im Gesamtindex. Abbildung 10: Sektorale Allokation im SFIX Deutschland (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Bei einem Investitionsanteil von knapp 94% in Deutschland bilden Investments in anderen Ländern lediglich eine geringfügige Beimischung in den Portfolios. Für 45 Fonds aus dem SFIX Deutschland liegen ebenfalls die Daten zur sektoralen Asset Allokation vor, deren NAV sich auf 10,3 Mrd. EUR beläuft, während sich das Immobilienvermögen auf 11,4 Mrd. EUR summiert. Büro und Handelsobjekte dominieren die Asset Allokation mit einem Anteil von 43% bzw. 30%. Im Vergleich zur Allokation im Gesamtindex kommt dem Bürosektor im Subindex SFIX Deutschland eine geringere, dem Quelle: IPD, Daten: BVI Abbildung 9: Regionale Asset Allokation im SFIX Deutschland (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI 14 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

15 Asset Allokation SFIX Europa Der Subindex SFIX Europa umfasst im dritten Quartal Fonds mit 19,4 Mrd. EUR Nettofondsvolumen. Für 51 dieser Fonds hat IPD Angaben zur regionalen Asset Allokation erheben können (Abbildung 11). Das NAV der Fonds beträgt zur Jahresmitte ,5 Mrd. EUR, das Immobilienvermögen als Summe der Verkehrswerte summiert sich auf 22,4 Mrd. EUR. Der Investitionsgrad als Quotient von Immobilienvermögen zu Nettofondsvolumen liegt bei 136%. Bei Analyse der Daten zur Allokation sind die Kriterien für die Aufnahme eines Fonds in den SFIX Europa zu beachten, wonach der Fonds mit mindestens 70% seines Immobilienvermögens in Europa investiert sein muss, aber gleichzeitig mit weniger als 70% des Volumens in einem einzelnen Land innerhalb Europas. Der deutsche Immobilienmarkt ist mit einem Investmentanteil von über einem Drittel auch im Subindex Europa der wichtigste Markt. Obgleich der direkte Vergleich nur eingeschränkt möglich ist, so zeigen die Daten im Zeitablauf analog zu den anderen Indizes die Verschiebung bei der Allokation hin zum deutschen Markt, während der Anteil der europäischen Auslandsmärkte zurückgeht. Von den abgebildeten neun Märkten hat lediglich Polen einen höheren Anteil als im Vorjahr erreicht, während sich Spaniens Anteil nicht verändert hat. Frankreich, Großbritannien und die Niederlande bleiben Hauptmärkte der SFIX Europa Fonds außerhalb Deutschlands mit zusammen 34% der Investments. Abbildung 11: Regionale Asset Allokation im SFIX Europa (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI Dezember

16 Für 47 Fonds aus dem SFIX Europa hat IPD die Daten zur sektoralen Asset Allokation zusammengestellt (Abbildung 12). Die Fonds verfügen Mitte 2014 über ein Nettofondsvolumen von 15,9 Mrd. EUR und ein Immobilienvermögen von 22,6 Mrd. EUR. Der Büroanteil ist mit 58% signifikant höher als im Subindex SFIX Deutschland (43%), aber im Vergleich zum Vorjahr rückläufig, als IPD bei leicht unterschiedlicher Datenbasis einen Anteil von 65% ausweisen konnte. Demgegenüber ist der Anteil der Handelsimmobilien im SFIX Europa mit knapp 21% deutlich niedriger als im SFIX Deutschland mit knapp 30%. Allerdings zeigt auch hier der Jahresvergleich eine Strukturanpassung, nachdem für 2013 noch ein Anteil von 14% ermittelt wurde. Auffällig ist der geringe Anteil von Wohninvestments im SFIX Europa mit 3% gegenüber ca. 11% im SFIX Deutschland; Logistikliegenschaften sind hingegen auf europäischer Ebene deutlich stärker gewichtet (7,7% gegenüber 4,5%). Abbildung 12: Sektorale Allokation im SFIX Europa (Verkehrswerte in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI 16 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

17 Einsatz von Fremdkapital Gesamtindex Abbildung 13: Gruppierung der Fonds im Gesamtindex nach Fremdkapital (NAV in Mrd. EUR) Für 98 der 160 Fonds im SFIX liegen Informationen zur Höhe des Fremdkapitaleinsatzes vor (Abbildung 13). Die Fonds verfügen zum über 24 Mrd. EUR Nettofondsvolumen und decken damit rund 65% des Gesamtindex ab. Über alle erfassten Fonds beträgt die Fremdkapitalquote im kapitalgewichteten Durchschnitt 30,4%. Die Fonds mit einem hohen Fremdkapitaleinsatz von 40% und mehr bilden nach Anzahl (49 Fonds) und Nettofondsvolumen (10 Mrd. EUR) die größte Gruppe. Gemessen an der Anzahl umfassen die Gruppen der Fonds mit mittlerem Leverage-Niveau zwischen mehr als 20% und weniger als 40% sowie der Fonds mit geringem Fremdkapitaleinsatz von unter 20% rund ein Viertel des Marktes. Die Verteilung der Fondsgruppen gemessen am Immobilienvermögen gibt Abbildung 13 wieder. Abbildung 14 veranschaulicht die Verteilung des Fremdkapitaleinsatzes der Fonds im Gesamtindex. Der waagerechte Verlauf der Linie im linken Teil der Grafik basiert auf elf Fonds, die kein Fremdkapital einsetzen. Der waagerechte Verlauf im rechten Teil der Grafik ist durch die Art der Datenerhebung bedingt: Bei der Abfrage der Kreditquoten der Anlagegrenzprüfung wurden im Bereich 0% bis unter 45% konkrete Zahlenwerte abgefragt, während bei Kreditquoten von 45% und mehr lediglich die Information 45% und mehr Kreditquote erfragt wurde. Diese Angaben werden in der Grafik mit einem Wert von 45% abgetragen. Quelle: IPD, Daten: BVI Die beschriebene Verteilung der Fonds nach Fremdkapitalanteil zeichnet sowohl die Verteilung der einzelnen FK-Quoten der Fonds nach als auch den Median von 40,3%: Die Hälfte der Fonds weist hohe FK-Quote von über 40% auf, während sich die Verteilung der Fonds mit geringem Fremdkapitaleinsatz relativ heterogen darstellt, wie die vergleichsweise steile Verteilung der Fremdkapitalquote bis unter 40% verdeutlicht. Dezember

18 Abbildung 14: Verteilung der Fonds nach Fremdkapitaleinsatz - Gesamtindex Quelle: IPD, Daten: BVI SFIX Deutschland Von 42 der 76 Fonds im SFIX Deutschland liegen Informationen zum Einsatz von Fremdkapital vor (Abbildung 15). Diese Fonds verfügen zur Jahresmitte 2014 über 7,5 Mrd. EUR Nettofondsvolumen und bilden somit rund 54% des Subindex SFIX Deutschland ab. Im kapitalgewichteten Durchschnitt liegt die Fremdkapitalquote der SFIX Deutschland Fonds bei 28,3%, und damit um 2 Prozentpunkte unterhalb der Quote für den Gesamtindex. Die Fonds mit einem Fremdkapitaleinsatz von 40% und mehr stellen mit 20 Fonds der Anzahl nach die größte Gruppe. Allerdings ist das in ihnen investierte Eigenkapital mit 121 Mio. EUR pro Fonds deutlich geringer als bei den zwölf Fonds mit mittlerem Leverage mit 241 Mio. EUR. Die 10 Fonds mit geringem Fremdkapitaleinsatz von unter 20% weisen mit durchschnittlich 222 Mio. EUR ebenfalls ein deutlich höheres Nettofondsvolumen auf. Abbildung 15: Zusammensetzung des SFIX Deutschland nach Fremdkapital (NAV in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI 18 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

19 Abbildung 16 zeigt die Verteilung des Fremdkapitaleinsatzes der Fonds im SFIX Deutschland. Die geringere durchschnittliche Kreditquote der Deutschlandfonds wird nicht auf den ersten Blick deutlich, zumal sich die Mediane zwischen Gesamtindex und SFIX Deutschland wenig unterscheiden: So setzen zwar sechs der 42 Deutschlandfonds kein Fremdkapital ein, aber der Anteil der Fonds mit geringem FK-Einsatz ist in beiden Indizes ähnlich. Beim kapitalgewichteten Durchschnitt schlägt jedoch das geringe durchschnittliche Nettofondsvolumen der Fonds mit hohem Leverage zu Buche und reduziert die Fremdkapitalquote der Fonds im SFIX Deutschland. Abbildung 16: Verteilung der Fonds nach Fremdkapitaleinsatz - SFIX Deutschland Quelle: IPD, Daten: BVI Dezember

20 SFIX Europa Deutliche Unterschiede zeigen sich im Vergleich der Fonds im SFIX Europa und dem Gesamtindex bzw. dem SFIX Deutschland. Von 45 der 65 Fonds im SFIX Europa stehen Daten zum Fremdkapitaleinsatz zur Verfügung. Diese Fonds verfügen zur Jahresmitte 2014 über 14,5 Mrd. EUR Nettofondsvolumen und bilden damit 74% des SFIX Europa Subindex ab. Im kapitalgewichteten Durchschnitt liegt die Fremdkapitalquote der SFIX Europa Fonds bei 30,5%. Die Fonds mit hohem Fremdkapitaleinsatz stellen mit 22 Fonds sowohl nach Anzahl als auch nach Volumen (6,1 Mrd. EUR bzw. 42% Anteil) die größte Gruppe. Hingegen haben lediglich 11 der 45 Fonds eine FK-Quote von 20% oder weniger, allerdings verfügen diese Fonds über das weitaus größte durchschnittliche Nettofondsvolumen von 472 Mio. EUR. Die Gruppe der 12 Fonds mit mittlerem Fremdkapitaleinsatz bleibt nach durchschnittlichem Fondsvolumen (260 Mio. EUR) und damit auch nach Gesamtvolumen (3,1 Mrd. EUR) die kleinste Gruppe (Abbildung 17). Abbildung 18 zeigt die Verteilung des Fremdkapitaleinsatzes der Fonds im SFIX Europa. Hervorzuheben ist in dieser Gruppe der geringste Anteil von Fonds sowohl ohne Fremdkapitaleinsatz als auch mit einer FK-Quote von mindestens 45%. Insgesamt Abbildung 17: Zusammensetzung des SFIX Europa nach Fremdkapital (NAV in Mrd. EUR) Quelle: IPD, Daten: BVI verläuft der Anstieg von geringem Fremdkapitaleinsatz zu hohem Fremdkapitaleinsatz deutlich gradueller als bei den Fonds des SFIX Deutschland. Die Verteilung deutet auf unterschiedliche Fremdkapitalstrategien in Abhängigkeit der internationalen Investmentstandorte hin. Abbildung 18: Verteilung der Fonds nach Fremdkapitaleinsatz - SFIX Europa Quelle: IPD, Daten: BVI 20 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

21 Investmentstil Der Großteil der deutschen Spezialfonds verfolgt einen sicherheitsorientierten Investmentstil (Abbildung 19). So entfallen zur Jahresmitte % der Nennungen auf die Kategorie Core, weitere 47% auf die Kategorie Core/Core+. Nur 6% nennen den immer noch sicherheitsorientierten Fokus Core+. Einen risikoreicheren Ansatz verfolgen lediglich 2 Fonds (2%), während kein Fonds opportunistisch agiert. Vor allem die Fonds im SFIX Deutschland sind sehr sicherheitsorientiert; so liegt der Anteil von Core und Core/Core+ Fonds bei 95%. Der SFIX Europa weist hingegen die größte Heterogenität auf, da in dieser Gruppe einerseits der größte Anteil von Core, andererseits von Core+ Fonds vorliegt. Eine Gruppierung der Fonds nach der Sektorallokation offenbart stärkere strategische Differenzen. Fonds mit Schwerpunkt im Bürosektor sowie Themenfonds in anderen Sektoren verfolgen überwiegend eine reine Core Strategie; bei Handelsfonds und diversifizierten Fonds dominiert der Core/Core+ Ansatz (Abbildung 20). Bemerkenswert homogen sind in diesem Zusammenhang die Angaben zu den Handelsfonds, die zu 82% eine Core+ Strategie angeben, sowie zu den Bürofonds, die mit 60% den Schwerpunkt bei den Core Produkten legen. Bei den Bürofonds als größter Gruppe lässt sich darüber hinaus eine Unterscheidung des Investmentstils nach Regionen durchführen. Gemäß den vorliegenden Daten bleiben die Unterschiede zwischen Fonds, die in Deutschland bzw. in Europa investieren, relativ gering (Abbildung 21). Abbildung 19: Investmentstil nach Region Abbildung 20: Investmentstil nach Sektor Abbildung 21: Investmentstil nach Region und Sektor Die in Deutschland investierten Fonds weisen ein leicht höhere Risikobereitschaft auf, da knapp die Hälfte der Fonds eine reine Core Strategie verfolgt, während diese Strategie bei Europafonds einen Anteil vom 61% erreicht. Andererseits legt eines der wenigen Value-Add Produkte im europäischen Raum an. Quelle: IPD, Daten: BVI Dezember

22 Investorenstruktur Die Anzahl der Investoren in den jeweiligen Fonds veranschaulicht Abbildung 22. Für 90 Fonds liegen konkrete Angaben vor, von weitere drei ist bekannt, dass sie mehr als einen Investor haben. Diese Gruppe wird in der Legende unter multi ausgewiesen. Ein gutes Viertel der erfassten Fonds sind Ein-Anleger-Fonds. Aber auch die Gruppe der Fonds mit 11 bis 20 Investoren bilden einen Anteil von über 20% der betrachteten Spezialfonds. Der Median aller Fonds (ohne multi Fonds) liegt bei sechs Investoren, der Median der Fonds mit mehr als einem Anleger bei 10 Investoren. Abbildung 22: Investoren pro Fonds im SFIX Gesamtindex Quelle: IPD, Daten: BVI Investmentphase Der Portfolioaufbau eines Fonds erstreckt sich in der Regel über einen Zeitraum von mehreren Jahren, ebenso wie die Phase der Fondsauflösung. Die Fonds werden bezüglich ihres Status in der Investmentphase in die Gruppen Aufbau, Bestand und Verkauf unterteilt. Abbildung 23: Anzahl der Fonds nach Investmentphase Zu 98 der 160 Fonds sind aktuell die entsprechenden Angaben vorhanden (Abbildung 23). Die Übersicht zeigt, dass der Anteil der bestandhaltenden Fonds mit 43% zwar den größten Wert erreicht, sich jedoch ein gutes Drittel der Fonds in der Ankaufs/Aufbauphase befindet. Der Anteil der Fonds in der Verkaufsphase ist mit knapp einem Viertel am geringsten. Die Zahlen verdeutlichen insgesamt die Dynamik des deutschen Spezialfondsmarktes und ein breites Spektrum der Fonds hinsichtlich ihres Lebenszyklus. Quelle: IPD, Daten: BVI 22 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

23 Auflegung der Fonds Der Markt der Spezialfonds hat sich in den vergangenen 15 Jahren zu einem wichtigen Segment der indirekten Immobilienanlage entwickelt. Die Neuauflage von Fonds verlief jedoch in Zyklen. Abbildung 24 zeigt die Verteilung der 160 Fonds aktuell im SFIX Index abgebildeten Fonds nach ihrem Auflagedatum. Nachdem bis 2006 knapp die Hälfte der SFIX Fonds aufgelegt worden war, nahm die Dynamik mit dem Aufziehen der Finanzkrise in den Jahren 2007/08 spürbar ab. Nachfolgend setzte ein neuer Boom mit der Neuauflage zahlreicher Fonds ein, der 2012 seinen Höhepunkt mit 19 Produkten erreichte. Mit Blick auf die Jahre 2013 und 2014 ist zu berücksichtigen, dass nicht alle neu aufgelegten Fonds bereits im SFIX abgebildet werden, womit die Dynamik des Gesamtmarktes nicht vollständig dargelegt wird. In der nachfolgenden Analyse der Renditen wird auch der Frage nachgegangen, welchen Anlageerfolg die Spezialfonds in Abhängigkeit von ihrem Auflagedatum erzielen. Hintergrund ist die Beobachtung, dass Fonds in den ersten Jahren bzw. der Phase des Aufbaus häufig höhere Renditen erzielen als in der späteren Bestandsphase. Abbildung 24: SFIX Fonds nach Datum der Fondsauflage Quelle: IPD Dezember

24 Analyse der Renditen Renditeberechnung Der SFIX Index basiert auf den Anteilscheinwerten der Fonds und deren Ausschüttungen. So wird die Gesamtrendite (Total Return) der Fonds auf Basis des Nettoanlagevermögens oder Net Asset Values berechnet. Auf der Grundlage der Parameter der einzelnen Fonds wird ein kapitalisierungsgewichteter Performanceindex ermittelt. Dabei werden die Anteilscheinwerte der Fonds und deren Marktkapitalisierung jeweils zum Monatsende betrachtet. Im Anhang findet sich eine detaillierte Erklärung zur Total Return Berechnung und zur Indexaggregation. Da das Kriterium der gleichen Anlagerestriktionen erfüllt wird, ist der SFIX als Benchmark für die Spezialfonds und institutionellen Publikumsfonds geeignet und erlaubt eine Aussage darüber, ob ein einzelner Fonds im Vergleich zu Wettbewerbern eine Out- oder Underperformance auf Gesamtfondsebene erzielt hat. Allerdings ist der SFIX im Gegensatz zum IPD Deutscher Immobilien Index DIX nicht als Benchmark für den deutschen Immobilienmarkt geeignet, weil innerhalb der Fonds neben deutschen Immobilien auch Auslandsimmobilien, Liquiditätsanlagen, Fremdkapital und Kosten des Fondsmanagements die Fondsrendite beeinflussen. IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX Der IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX bildet die Entwicklung der Performance der nach Kapitalanlagegesetzbuch regulierten Immobilienfonds für institutionelle Investoren zeitnah auf vierteljährlicher Basis ab. In den Index werden sämtliche Immobilien- Spezialfonds aufgenommen sowie Immobilien- Publikumsfonds, die ausschließlich institutionelle Investoren adressieren. Der jeweilige Index- Stand für das Quartal wird sechs Wochen nach Quartalsende veröffentlicht. Die Teilnahme am Index ist kostenlos. Zur Berechnung des Index erhebt IPD vom Fondsmanagement einmal pro Quartal Informationen zum Nettofondsvermögen und zu erfolgten Ausschüttungen. Weitere Fondsinformationen zur Asset Allokation, Liquidität und Fremdkapital erhebt der BVI. Als Indexpartner stellt der BVI die erhobenen Informationen IPD zur Verfügung. Sämtliche Fondsinformationen werden von IPD vertraulich behandelt. Aus diesem Grund sind Analysen auf Einzelfondsebene oder auf Ebene des Fondsmanagers bzw. der Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht möglich. In der SFIX Indexkommission diskutiert IPD mit Vertretern der Fonds und dem BVI die Weiterentwicklung des Index. 24 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

25 Veröffentlichung der SFIX Indizes Der IPD / BVI Spezialfonds Immobilien Index SFIX ist der Hauptindex zur Messung der Rendite deutscher Immobilien-Spezialfonds. Im dritten Quartal 2014 gehen 160 Fonds mit 36,9 Mrd. EUR Nettofondsvolumen in den SFIX Alle Fonds Index ein. Neben dem Hauptindex errechnet IPD nach regionaler und sektoraler Asset Allokation differenzierte Subindizes. Jeder Fonds kann sowohl in einen der regionalen Indizes einfließen wie auch in einen der sektoralen Indizes. Fonds, die auf Grund ihrer speziellen Asset Allokation in keinen der Subindizes fallen, werden ausschließlich im Hauptindex berücksichtigt. SFIX Indizes im Vergleich Die SFIX Indizes beginnen mit der Renditemessung der Spezialfonds im ersten Quartal 2007, die Zeitreihen sind auf den Wert 100 zum Ende Dezember 2006 indexiert. Zu diesem Zeitpunkt umfasst der Markt der institutionellen Immobilienfonds nach deutschem Investmentrecht 126 Fonds mit 28,3 Mrd. EUR Nettofondsvolumen. In die SFIX Indizes fließen Ende Fonds mit 11,3 Mrd. EUR Fondsvolumen ein, womit eine Marktabdeckung von 44,4% erreicht wird (Abbildung 25). Bis zum dritten Quartal 2014 verdoppelt sich das Volumen des Gesamtmarktes auf 56,3 Mrd. EUR. Das Nettofondsvolumen der im SFIX erfassten Fonds steigt auf 36,9 Mrd. EUR. Damit erreicht der Index mittlerweile eine Marktabdeckung von 66%. Die geringere Marktabdeckung des SFIX in früheren Jahren ist darauf zurückzuführen, dass einige der SFIX Fonds bislang noch keine historischen Daten bereitgestellt haben, während andere Fonds in der Zwischenzeit aufgelöst wurden und deshalb keine Daten erhoben werden konnten. Abbildung 25: Marktabdeckung SFIX Quelle: IPD Dezember

26 Die SFIX Indizes werden im Quartalsturnus basierend auf monatlichen Daten erhoben und veröffentlicht. In der Regel ist eine Analyse der Zeitreihen auf Monatsbasis nicht sinnvoll, da die in den Index einfließende Wertentwicklung der Fondsimmobilien nur in jährlicher Frequenz ermittelt wird (allerdings verteilt auf alle 12 Monate des Jahres), so dass zumeist keine klaren Tendenzen aus der monatlichen Indexentwicklung abgeleitet werden können. Die Analyse von Quartalsergebnissen bietet jedoch häufig Vorteile im Vergleich zur Betrachtung der jährlichen Ergebnisse. Abbildung 26 zeigt die vierteljährliche Indexveröffentlichung, so wie sie zum kostenlosen Download unter sechs Wochen nach Quartalsende zur Verfügung steht. Neben der Quartalsrendite des SFIX Gesamtindex zeigt die Grafik die Zeitreihen der regionalen Subindizes Deutschland Fonds und Europa Fonds. Das vierte Element der Grafik ist der Indexverlauf. Er ist als farbige Fläche abgetragen, bezieht sich auf die linke Skala und startet zum Ende des Jahres 2006 bei dem Wert 100. Die Fortschreibung des Indexwertes mit jedem Quartal führt dazu, dass die Renditeberechnung von beliebigen Zeiträumen vereinfacht wird. Zum Ende des dritten Quartals 2014 liegt der Indexwert des Gesamtindex bei 122,6. Abbildung 26: SFIX Indexbroschüre Indexentwicklung Quelle: IPD 26 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

27 Tabelle 2 stellt ebenfalls einen Auszug aus der vierteljährlichen Veröffentlichung der SFIX Indexbroschüre dar. Die Tabelle zeigt sowohl für den Gesamtindex wie auch für alle regelmäßig veröffentlichten regionalen und sektoralen Subindizes den aktuellen Indexstand, den Total Return über die Perioden ein Quartal, ein Jahr, drei Jahre und fünf Jahre sowie die Ausschüttungsrendite der zurückliegenden zwölf Monate. Durch die Darstellung der Indexstände ist es leicht möglich, die Gesamtperformance der jeweiligen Subindizes seit Indexstart Dezember 2006 zu errechnen. Die Gesamtrendite des SFIX ergibt sich aus dem aktuellen Indexstand in Q (122,6) dividiert durch den Indexstand in Q (100). Um von der Gesamtperformance von 22,6% auf die annualisierte Rendite zu schließen, ist die Gesamtrendite über die 31 Quartale des Zeitraums zu annualisieren, die verwendete Formel: TR Q ann. = (1 + 22,6% ) ( 4 31 ) -1 ergibt eine annualisierte Gesamtrendite zum Zeitpunkt Q von 2,7%. Tabelle 2 SFIX Indexbroschüre Q Subindizes Total Return Index Sep-2014 Total Return % AusschÜttungsrendite % Annualisierter Total Return (%) Dez 2006 = Monate 12 Monate 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre Alle SFIX Fonds 122,6 0,0 3,8 1,6 1,6 1,6 SFIX Deutschland Fonds 140,5 0,9 3,8 4,4 3,8 3,6 SFIX Europa Fonds 115,4-0,7 3,9-0,6 0,1 0,5 SFIX Handel Fonds 132,2 1,2 3,1 4,6 4,0 2,9 SFIX Büro Fonds 116,1-0,7 2,8-0,1 0,4 0,6 SFIX Diversifizierte Fonds 122,8-0,1 5,7 1,7 1,6 1,7 Quelle: IPD Die Darstellung der Ausschüttungsrendite auf der Indexbroschüre bezieht sich jeweils auf die vergangenen zwölf Monate. Für den Zeitraum Q bis Q liegt die Ausschüttungsrendite für den SFIX Gesamtindex bei 3,8%. Die Ausschüttungsrendite des SFIX Diversifizierte Fonds erreicht mit 5,7% einen überdurchschnittlichen Wert, der auf Fonds in Liquidation zurückzuführen ist, bei denen auch aus der Substanz ausgeschüttet wird. Die vorgestellte Struktur der SFIX Indexbroschüre und Darstellung der Performance wird in Zukunft beibehalten werden. Nachdem einige Kapitalverwaltungsgesellschaften IPD zusätzliche historische Daten zu bereits vorliegenden Fonds sowie Daten zu weiteren Fonds zur Verfügung gestellt haben, wird im Laufe des Jahres 2015 der Indexstart auf Dezember 2004 vorverlegt werden, so dass ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren abgebildet werden kann. Dieser Datenbestand erlaubt im Rahmen der vorliegenden Studie erstmals eine Analyse der Performance von Spezialfonds seit Ende 2004 für den Gesamtindex sowie ausgewählte Subindizes. Dezember

28 Performance der SFIX Indizes über 10 Jahre Die Analyse der Performance der deutschen Spezialfonds über einen Zeitraum von 10 Jahren erfolgt in dieser Studie über den Zeitraum vom vierten Quartal 2004 bis zum dritten Quartal 2014, da die Daten zum Jahresende 2014 erst im Februar 2015 verfügbar sein werden. Die Indexierung der Zeitreihen beginnt entsprechend im dritten Quartal Der Analysezeitraum und besonders der Startzeitpunkt weicht somit von dem künftigen Indexstart in den vierteljährlichen Publikationen der Indexbroschüre ab. Abbildung 27 veranschaulicht das Wachstum von Fondsanzahl und zugehörigem Nettofondsvolumen über den 10-Jahres-Zeitraum. Die Betrachtung startet im vierten Quartal 2004 mit einem Datenbestand von 29 Fonds, die über ein Nettofondsvolumen von 7,4 Mrd. EUR verfügen. Ein deutlicher Zuwachs an erfassten Fonds erfolgt im Jahr 2007, dem Startjahr der bisherigen Veröffentlichung des SFIX Index. Die abgebildete Differenzierung nach regionaler Allokation in Fonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland, Europa und sonstige Regionen legt offen, dass nicht nur in den Anfangsjahren 2004 bis 2006, sondern bis in die jüngere Vergangenheit die Europafonds den Index dominieren und erst 2013 die SFIX Deutschlands Fonds nach Anzahl, aber nicht nach Nettofondsvolumen die SFIX Europa Fonds übertreffen. Abbildung 27: Entwicklung von Fondsanzahl und Nettofondsvolumen im SFIX Index Quelle: IPD 28 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

29 In einer einführenden Betrachtung der Quartalsrenditen über die letzten 10 Jahre, die sich an die Darstellung der SFIX Indizes in der vierteljährlichen Index-Publikation anlehnt, werden Renditeunterschiede in einer langen Frist deutlich, in denen sich unterschiedliche Marktzyklen zeigen. Nach moderaten Quartalsrenditen von rund 1% in Europa in den Jahren 2004 und 2005 und schwachem Abschneiden der Deutschland Fonds 2005 erreichen der Gesamtindex wie auch die beiden Subindizes in den Jahren 2006/2007 die höchsten Renditen von annualisiert bis zu 8% (Abbildung 28). Die starke Performance korreliert mit der Boomphase der Investmentmärkte vor der Finanzkrise. Vor allem die Fonds im SFIX Europa treiben bis Jahresende 2007 die Performance des Gesamtindex. Insgesamt halten sich die Renditen der drei Indizes bis einschließlich drittes Quartal 2008 auf einem Niveau oberhalb von einem Prozent, was einer annualisierten Rendite von mehr als 4% entspricht. Im vierten Quartal 2008 bricht der Gesamtindex auf 0,2% Quartalsrendite ein, wofür der SFIX Europa verantwortlich zeichnet, der in diesem Zeitraum auf -0,1% absinkt und aufgrund seines größeren Volumens den Gesamtindex stärker beeinflusst als der SFIX Deutschland, der in diesem Quartal 1,0% erzielt. Das Folgequartal Q ist seither mit Ausnahme des dritten Quartals 2011 das einzige Quartal, in dem der SFIX Europa besser abschneidet als der SFIX Deutschland. Der Renditeabstand von SFIX Deutschland und SFIX Europa hat sich bis 2014 gefestigt; die Überrendite des SFIX Deutschland liegt in den ersten drei Quartalen 2014 bei rund 150 Basispunkten (160 Basispunkte im dritten Quartal 2014). Abbildung 28: Vierteljährliche Performance des SFIX Index, Quelle: IPD Dezember

30 Abbildung 29 veranschaulicht die langfristigen Entwicklungen mit der Spreizung der Marktsegmente auf Jahresbasis, wobei für das Jahr 2014 der annualiserte Wert auf Grundlage der ersten drei Quartale dargestellt ist. Um die Entwicklung der Jahre 2013 und 2014 hervorzuheben, zeigt Abbildung 30 die Quartalsperformance von Gesamtindex und regionalen Indizes im Detail. Deutlich wird die starke Spreizung zwischen Fonds im SFIX Deutschland und SFIX Europa. Die Quartalsrenditen des SFIX Deutschland liegen über den gesamten Zeitraum bei rund einem Prozent, wobei für die Quartale in 2014 eine Outperformance gegenüber den Vergleichsperioden im Jahr 2013 zu verzeichnen ist. Die Renditen des SFIX Europa liegen hingegen überwiegend im negativen Bereich, wobei in beiden Jahren das dritte Quartal mit deutlich negativen Ausschlägen hervorzuheben ist. Abbildung 29: Jahresperformance der Spezialfonds nach Regionen, Abbildung 30: Vierteljährliche Performance der SFIX Fonds in den Jahren 2013 und 2014 Quelle: IPD * Der Jahreswert 2014 ist annualisiert beruhend auf der Performance Q1-Q Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

31 Die Divergenz der Marktsegmente SFIX Deutschland und SFIX Europa führt zu der Betrachtung, welche Rendite- Risiko-Struktur die verschiedenen SFIX Indizes aufweisen. Abbildung 31 zeigt auf Grundlage von Jahreswerten nicht nur die regionalen, sondern auch die sektoral differenzierten Subindizes im Vergleich zum Gesamtmarkt. Subindex eingefahren haben. Dem stehen die Fonds des SFIX Europa gegenüber, die einen geringeren Total Return erzielen, jedoch die größten Schwankungen der Performance aufweisen. Der Gesamtmarkt SFIX gesamt spiegelt mit der geringsten Volatilität das größte Diversifikationspotential wider. Unter regionalen Aspekten wird erkennbar, dass Fonds im SFIX Deutschland über die 10 Jahre die höchste Rendite bei geringster Volatilität eines Abbildung 31: Rendite-Risiko-Struktur der SFIX Indizes im Zeitraum Quelle: IPD * SFIX Handel beruht auf den Daten für den Zeitraum Dezember

32 Nach sektoraler Allokation zeigen sich geringere Unterschiede der Rendite-Risiko-Struktur der verschiedenen Gruppen der Spezialfonds. Eingeschränkt wird die Betrachtung durch die Tatsache, dass aufgrund des späteren Markteintritts vieler Handelsfonds IPD nicht hinreichend Daten zu diesem Sektor vorliegen, um über 10 Jahre die Performance des SFIX Handel abzubilden; es bleibt der Start der Analyse im Jahr Abbildung 32 veranschaulicht im Vergleich der Nutzungsarten Handel und Büro für den Zeitraum eine Outperformance der auf Handel fokussierten Fonds gegenüber den Bürofonds von durchschnittlich 1,8 Prozentpunkten lediglich im Jahr 2010 liegt die Rendite des SFIX Büro über der des SFIX Handel. Diese Renditeunterschiede zeigt bei unterschiedlicher Länge der betrachteten Zeitspannen ebenfalls Abbildung 31, wobei mit Blick auf die Risikostruktur die geringere Volatilität des SFIX Handel gegenüber dem SFIX Büro hervorzuheben ist. Der SFIX Handel erzielt nicht nur eine erhebliche Outperformance gegenüber den Bürofonds, sondern auch gegenüber den diversifizierten Fonds, vornehmlich in den Jahren nach der Finanzkrise. Der Index SFIX Diversifizierte Fonds erreichte die höchsten Total Returns in den Jahren Es folgte eine bemerkenswerte relative Stärke in den Krisenjahren 2009 und 2010 mit einer Outperformance der anderen Sektoren. Allerdings zeigen die diversifizierten Fonds in den letzten drei Jahren eine kontinuierlich rückläufige Performance, die 2014 mit einem annualisierten Wert von 1,2% unter den Gesamtindex von 1,3% fällt. Abbildung 32: Performance der Spezialfonds nach Sektoren, Quelle: IPD 32 Performance-Studie Immobilien-Spezialfonds

33 Die Divergenz der Performance, die bereits mittelund langfristig besonders zwischen den Büro- und Handelsfonds zu verzeichnen ist, setzt sich in der aktuellen Entwicklung der Renditen fort (Abbildung 33). Der Total Return der Gruppe der SFIX Büro Fonds bewegt sich 2014 wie bereits 2013 nahe null, dreht jedoch im jeweiligen dritten Quartal deutlich ins Minus. Ein bemerkenswertes saisonales Muster zeigen auch die auf Handel fokussierten Fonds: der SFIX Handel Fonds Index erreicht im dritten Quartal 2014 mit 1,2% Quartalsrendite den höchsten Wert im Jahresverlauf, nachdem bereits im Vorjahr die Quartalsrenditen kontinuierlich angestiegen waren, und setzt sich gegenüber dem SFIX Büro um knapp 2 Prozentpunkte Überrendite ab. Abbildung 33: Vierteljährliche Performance der SFIX Fonds in den Jahren 2013 und 2014 nach Sektoren Quelle: IPD Dezember