Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX

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1 Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 ipd.com

2 Mit Unterstützung von: Verantwortlich: Dr. Daniel Piazolo Dr. Sebastian Gläsner IPD Investment Property Databank GmbH Ohne ausdrückliche Genehmigung der IPD Investment Property Databank GmbH ist die Vervielfältigung der vorliegenden Studie in Medien jeglicher Art auch auszugsweise sowie deren Weitergabe an Dritte untersagt. Die IPD Investment Property Databank GmbH übernimmt keine Haftung für Verluste, Schäden, Kosten und sonstige Aufwendungen, die Dritten auf Grund der Berufung auf diese Informationen entstehen oder für Fehler bzw. Ungenauigkeiten in diesem Dokument. Die im Rahmen dieser Studie ermittelten Kennzahlen sind zur Beurteilung der Performance von Immobilienportfolios bzw. der Leistung von Gesellschaften, die sich nicht an den Portfolioanalysen der IPD Investment Property Databank GmbH beteiligen, ungeeignet. Die aktuellen Indexstände der monatlich aktualisierten OFIX Indices finden Sie zum Download auf germany Stand: Dezember 2013 For more information on our services please contact: IPD Investment Property Databank GmbH An der Welle 5 D Frankfurt am Main Tel: germany@ipd.com

3 Inhaltsverzeichnis Executive Summary Aufbau der Studie Marktanalyse Neue Spielregeln des Kapitalanlagegesetzbuchs Entwicklung der Fondsvolumina Marktanteile Asset Allokation Performanceanalyse Analyse der Fondsrenditen Performanceanalyse mit den OFIX Indizes OFIX Indizes im Vergleich Subindizes nach Investmentregion Immobilieninvestitionen im Niedrigzinsumfeld Zusammenfassung Anhang Seite 1 von 43

4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Entwicklung der Fondsvolumina der Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds... 9 Abbildung 2 Entwicklung der Fondsvolumina nach Fondsstatus Abbildung 3 Fondsvolumina nach Anbieter Abbildung 4 Fondsvolumina der aktiven Anbieter Abbildung 5 Globale Asset Allokation - Länder Abbildung 6 Globale Asset Allokation - Nutzungsarten Abbildung 7 Performance der OFIX Indizes Abbildung 8 Indexentwicklung nach Investmentregion Abbildung 9 Jahresrenditen nach Investmentregion Abbildung 10 Indexentwicklung nach Fondsstatus Abbildung 11 Jahresrenditen nach Fondsstatus Abbildung 12 Renditespannbreiten nach Fondsstatus Abbildung 13 Indexverläufe der OFIX Fonds Abbildung 14 Indexverläufe der aktiven OFIX Fonds Abbildung 15 Indexverläufe der in Liquidation befindlichen OFIX Fonds Abbildung 16 Renditedreieck deutsche Direktanlagen Abbildung 17 Renditedreieck europäische Direktanlagen Abbildung 18 Renditedreieck OFIX aktive Fonds Abbildung 19 Renditedreieck deutsche Immobilienaktien Abbildung 20 Renditedreieck OFIX aktiv vs. Geldmarkt... 40

5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 IPD Fondsindizes... 8 Tabelle 2 OFIX Fondsliste und Subindizes Tabelle 3 OFIX Fonds in Liquidation (Stand: Dezember 2013) Tabelle 4 Renditen der OFIX Fonds über verschiedene Perioden Tabelle 5 Perzentilränge der OFIX Fonds über verschiedene Perioden... 31

6 Präambel IPD dankt für die Unterstützung der Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013: Commerz Real AG RREEF Investment GmbH Union Investment Real Estate GmbH Die Performance-Studie Offene Immobilienfonds 2013 analysiert die Performance der deutschen Immobilien-Publikumsfonds für Privatanleger. Seit Beginn der Fondsschließungswelle im Oktober 2008 ist der Markt zweigeteilt in die Gruppe der aktiven Fonds und die der in Liquidation befindlichen Fonds. Die Performance des OFIX Gesamtindex ist die gewichtete Zusammenfassung der Renditesituation der am Markt aktiven Fonds und der sich in Liquidation befindlichen Fonds, aber der Gesamtindex ist nur bedingt geeignet für die jeweiligen Untergruppen. Die Studie trägt diesem Umstand Rechnung, indem zahlreiche Analysen auf das Unterscheidungsmerkmal Fondsstatus abstellen. In Bezug auf die zukünftige Entwicklung der Assetklasse Immobilien-Publikumsfonds für Privatanleger legt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als Umsetzung der AIFM- Richtlinie neue, verbesserte Regeln fest und beendet die Übergangsphase der Unsicherheit bei den Anlegern. Hohe Nettomittelzuflüsse bei den verbleibenden Fonds und Fondsneuauflagen bzw. die Ankündigungen von neuen Fondsprodukten stimmen optimistisch. Diese Studie führt verschiedene Markt- und Renditeanalysen durch, um das Umfeld und den Erfolg der Immobilienfonds für private Anleger umfassend zu beleuchten.

7 Executive Summary Die Renditeentwicklung der Fonds in Liquidation unterscheidet sich fundamental von der Entwicklung der weiterhin am Markt aktiven Fonds Der OFIX Index und die regionalen Subindizes stellen die Gesamtperformance der Anlageklasse korrekt dar, allerdings ist für eine Einschätzung der zukünftigen Renditeentwicklung beider Fondsgruppen eine differenzierte Betrachtung erforderlich, weshalb die Subindizes "OFIX aktive Fonds" und "OFIX Fonds in Liquidation" ausgewiesen werden Die Renditen der in Liquidation befindlichen Fonds unterscheiden sich erheblich Das anhaltende Niedrigzinsumfeld lässt die im historischen Vergleich nominal niedrigen Fondsrenditen positiv erscheinen Eine stabile Renditeentwicklung der aktiven Fonds sowie sehr hohe Nettomittelzuflüsse und Produktneuauflagen zeigen, dass die Branche die Krise überwunden hat

8 1 Aufbau der Studie Kapitel 2 geht zunächst kurz auf die neuen Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs ein. Danach werden die Mittelflüsse des Gesamtmarkts gezeigt, die Marktanteile der einzelnen Fonds und der Fondsgesellschaften analysiert sowie die Asset Allokation der Fonds beschrieben. In Kapital 3 folgt eine Betrachtung der Renditen des OFIX Offene Fonds Immobilien Index für alle Immobilien-Publikumsfonds sowie unterteilt nach den regionalen Anlageschwerpunkten. Außerdem wird die Renditeentwicklung der in Liquidation befindlichen Fonds im Unterschied zur Renditeentwicklung der weiterhin am Markt aktiven Fonds untersucht. Mit Blick auf das aktuelle Renditeniveau der aktiven Fonds werden die relativen Vorteile von Immobilieninvestments im Niedrigzinsumfeld analysiert. Kapital 4 fasst die zentralen Ergebnisse der Studie zusammen und präsentiert eine Einschätzung zur zukünftigen Entwicklung der Assetklasse. 2 Marktanalyse 2.1 Neue Spielregeln des Kapitalanlagegesetzbuchs Das Kapitalanlagegesetzbuch ist seit Juli 2013 in Kraft und ersetzt das bis dahin geltende Investmentgesetz. Das Gesetz wurde im Rahmen der europäischen Richtlinie über Verwalter seit dem 21. Juli 2013 geltende KAGB behält diese Regelungen bei und verschärft sie dahingehend, dass keine Freibeträge von den Rückgabe- und Haltepflichten ausgenommen alternativer Investmentfonds (AIFMD) werden. Generell gilt mit Umsetzung des erlassen, und hat zum Ziel, einen europaweit einheitlichen Standard zum Anlegerschutz zu KAGB eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten, und zusätzlich eine Ersthaltefrist von 24 schaffen. Die Offenen Immobilien- Monaten. Publikumsfonds (OIF) fallen nach dem KAGB unter die "alternativen Investmentfonds" (AIF), und die bisherigen Kapitalanlagegesellschaften wurden zu Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen). Die gravierendsten Änderungen für Investitionen in Offene Immobilien-Publikumsfonds sind bereits seit Januar 2013 in Kraft und betreffen Rückgabe- und Ersthaltepflichten. Das

9 2.2 Entwicklung der Fondsvolumina Seit den 1960er Jahren ermöglichen Offene Immobilienpublikumsfonds privaten Kleinanlegern schon mit geringem Kapitaleinsatz in diversifizierte gewerbliche und wohnungswirtschaftliche Immobilienportfolios zu investieren. Der langfristige Anlagefokus bei einem Immobilienportfolio stand seit jeher außer Frage und wurde nicht zu Letzt durch erhebliche Ausgabeaufschläge untermauert. Daneben ist auch eine Vielzahl von Fonds entstanden, die zwar von der Rechtsform her Publikumsfonds sind, jedoch aufgrund von hohen Mindestbeteiligungen oder anderen Anlagerestriktionen für private Anleger nicht in Frage kommen. Insgesamt existieren mehr als 50 Offene Immobilien-Publikumsfonds im Sinne des KAGB. Alle Offenen Immobilien- Publikumsfonds zusammen haben ein aggregiertes Fondsvolumen von rund 84 Mrd. EUR. Die Gruppe ist jedoch zweigeteilt, da nur 22 der Fonds de facto offen für Privatanleger und in Euro notiert sind. Die übrigen Fonds werden entweder nicht an Privatanleger vertrieben, oder schließen durch hohe Mindestanlagesummen private (Klein-) Anleger aus. Darüber hinaus gibt es einen Offenen Immobilien- Publikumsfonds der in US-Dollar aufgelegt wurde. IPD trägt diesem Umstand mit der monatlichen Publikation des Offene Fonds Immobilien Index OFIX (Indexbroschüre siehe Anhang) Rechnung. Dieser Index umfasst nur die Fonds, die für Privatanleger verfügbar sind. Die im IPD Offene Fonds Immobilien Index OFIX zusammengefassten 22 Fonds haben zum Ende November 2013 ein aggregiertes Fondsvolumen von 73,3 Mrd. EUR, womit sie einen Anteil von knapp 90% an den Fonds mit der Rechtsform Immobilien-Publikumsfonds erreichen. Tabelle 1 differenziert die Fonds gemäß ihrem Investorenfokus. Es lassen sich zwei Gruppen von Offenen Immobilien-Publikumsfonds nach KAGB unterscheiden. Die erste Gruppe besteht aus 22 Publikumsfonds, die offen für Privatanleger sind, und mit rund 74 Mrd. EUR Fondsvolumen (Nettoanlagevermögen, NAV) die größten Fonds enthält. Die zweite Gruppe sind die Offenen Publikumsfonds mit Spezialfondscharakter, die Publikumsfonds für institutionelle Anleger. Sie sind nicht Teil der Analysen der vorliegenden Studie. Diese Fonds werden zusammen mit der Gruppe der Offenen Immobilien-Spezialfonds im Rahmen der IPD Performance-Studie Spezialfonds Immobilien Index SFIX analysiert. Diese Studie ist ebenfalls kostenlos auf verfügbar. Die Tabelle zeigt zum Ende des Q die beiden nach Investorentypus definierten Märkte und gibt die jeweilige Marktabdeckung der relevanten IPD Fondsindizes wieder. Der Hauptteil der vorliegenden Studie, die Performanceanalyse der Publikumsfonds für Privatanleger, basiert auf dem Datensatz des IPD Offene Fonds Immobilien Index OFIX. Mit der monatlichen Veröffentlichung des OFIX Index und der Subindizes OFIX Deutschland, OFIX Seite 7 von 43

10 Europa und OFIX Global, sowie OFIX aktive Fonds und OFIX Fonds in Liquidation deckt IPD 100% des so definierten Markts ab und bietet zeitnah relevante Performance-Benchmarks. Tabelle 1 IPD Fondsindizes Marktabdeckung der IPD Fondsindizes Marktvolumen* Marktabdeckung IPD Fondsart Index in EUR Mrd. in EUR Mrd. Publikumsfonds Privatanleger Spezialfonds und institutionelle Publikumsfonds IPD OFIX, monatlicher Index IPD / BVI SFIX, vierteljährlicher Index Anzahl Fonds in % (BBK**) % % gesamt % *Marktvolumen Q3 2013, exkl. Kavernenfonds **BBK = Bundesbank Quelle: IPD. Die Gruppe der mehr als 50 Immobilien- Publikumsfonds unterscheidet sich darin, dass nur 22 der Fonds de facto offen für Privatanleger sind bzw. vor ihrer Schließung waren. Die übrigen Fonds werden entweder nicht aktiv an Privatanleger vertrieben, oder sind durch hohe Mindestanlagesummen für private (Klein-) Anleger unattraktiv. Der OFIX Index umfasst nur die Fonds, die für Privatanleger verfügbar sind bzw. vor der Fondsschließungswelle verfügbar waren. Publikumsfonds, die keine Privatanleger adressieren, haben einen institutionellen Investmentcharakter und sind vergleichbar mit den Immobilien- Spezialfonds. Somit kann zwischen drei Gruppen von Offenen Immobilienfonds nach deutschem Investmentgesetz unterschieden werden (Abb. 2, Darstellung zum Jahresende). Die erste Gruppe besteht aus 22 Publikumsfonds, die offen für Privatanleger sind, und mit 73,6 Mrd. EUR Fondsvolumen (Nettoanlagevermögen, NAV) die größten Fonds enthält. Mit der monatlichen Veröffentlichung des OFIX Index und der Subindizes OFIX- Deutschland, OFIX-Europa und OFIX-Global deckt IPD 100% des so definierten Markts ab und bietet zeitnah relevante Performance- Benchmarks. Die zweite Gruppe stellen die mehr als 300 Spezialfonds mit 40,4 Mrd. EUR Fondsvolumen. Die dritte Gruppe bilden die Offenen Publikumsfonds mit Spezialfondscharakter, also die der institutionellen Publikumsfonds. Es fällt auf, dass sich die Nettofondsvolumina der OFIX Fonds nach einem starken Anstieg in den frühen 2000er Jahren und einem Einbruch in den Jahren 2005 und 2006 seit sieben Jahren auf fast konstantem Niveau bei etwa 75 Mrd. EUR befinden. Die Immobilien-Spezialfonds der institutionellen Anlegen haben in der Periode 2000 bis 2013 ihr Volumen fast gleichförmig von 6 Mrd. EUR auf 42 Mrd. EUR mehr als versechsfacht. Seite 8 von 43

11 Q Milliarden EUR Nettofondsvolumen Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 1 Entwicklung der Fondsvolumina der Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds , ,6 41, ,4 2,3 10,4 Publikumsfonds Privatanleger Publikumsfonds institutionelle Anleger Spezialfonds Quelle: IPD. Tabelle 2 nennt die 22 Publikumsfonds für Privatanleger, die im dritten Quartal 2013 in den OFIX eingeflossen sind. Außerdem gibt sie die Einteilung der Fonds in die regionalen Subindizes wieder, und nennt das Auflagedatum der Fonds. Von 22 OFIX Fonds fließen vier Fonds in den Subindex OFIX Deutschland ein, 13 in den OFIX Europa und fünf Fonds in den OFIX global. Mit Ausnahme des 2010 gestarteten WERTGRUND WohnSelect D wurden sämtliche Fonds vor 2006 aufgelegt, einige bereits in den 1960er und 1970er Jahren. Seite 9 von 43

12 Tabelle 2 OFIX Fondsliste und Subindizes Fonds Subindex Erstauflage AXA Immoselect Europäische Fonds 03/06/2002 CS EUROREAL A EUR Europäische Fonds 06/04/1992 CS-WV Immofonds Deutsche Fonds 20/12/1994 DEGI EUROPA Europäische Fonds 07/11/1972 DEGI INTERNATIONAL Europäische Fonds 17/02/2003 Deka-ImmobilienEuropa Europäische Fonds 20/01/1997 Deka-ImmobilienGlobal Globale Fonds 28/10/2002 grundbesitz europa Europäische Fonds 27/10/1970 grundbesitz global Globale Fonds 25/07/2000 HANSAimmobilia Europäische Fonds 04/01/1988 hausinvest Europäische Fonds 07/04/1972 INTER ImmoProfil Deutsche Fonds 18/03/1998 KanAm grundinvest Fonds Europäische Fonds 15/11/2001 Morgan Stanley P2 Value Globale Fonds 04/11/2005 SEB ImmoInvest Europäische Fonds 02/05/1989 TMW Immobilien Weltfonds Globale Fonds 01/06/2005 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe Europäische Fonds 13/10/2003 UniImmo: Deutschland Deutsche Fonds 01/07/1966 UniImmo: Europa Europäische Fonds 01/04/1985 UniImmo: Global Globale Fonds 01/04/2004 WERTGRUND WohnSelect D Deutsche Fonds 20/04/2010 WestInvest InterSelect Europäische Fonds 02/10/2000 Quelle: IPD. Seit der Fondsschließungswelle im Oktober 2008 und dem zwei Jahre darauf folgenden Liquidationsbeginn einiger Fonds entwickelt sich der Markt für die aktiven Fonds und die in Liquidation befindlichen Fonds sehr unterschiedlich. Tabelle 3 zeigt die zehn OFIX Fonds, die sich im dritten Quartal 2013 in Liquidation befinden und nennt den Liquidationseintritt der Fonds, die Sortierung erfolgt nach Liquidationsbeginn. Tabelle 3 OFIX Fonds in Liquidation (Stand: Dezember 2013) Fonds Morgan Stanley P2 Value DEGI EUROPA TMW Immobilien Weltfonds AXA Immoselect DEGI INTERNATIONAL KanAm grundinvest Fonds CS EUROREAL A EUR SEB ImmoInvest UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe HANSAimmobilia Quelle: IPD. Liquidationsbeginn Okt-10 Okt-10 Mai-11 Okt-11 Okt-11 Feb-12 Mai-12 Mai-12 Sept-12 Okt-12 Seite 10 von 43

13 Sep 89 Sep 91 Sep 93 Sep 95 Sep 97 Sep 99 Sep 01 Sep 03 Sep 05 Sep 07 Sep 09 Sep 11 Sep 13 Fondsvolumen in Mrd. EUR NAV Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 2 zeigt die monatliche Entwicklung der Fondsvolumina der beiden Untergruppen des OFIX in Abhängigkeit vom aktuellen Fondsstatus. Auf der linken Seite ist dabei das Fondsvolumen beider Gruppen abgetragen (kumulierte Darstellung, rote und blaue Linien), und auf der rechten Seite der Anteil der in Liquidation befindlichen Fonds am Gesamtmarkt (schwarze, gepunktete Linie). Durch die kumulierte Darstellung zeigt die blaue Linie zwei Informationen: Der Abstand zur roten Linie ist das Volumen der aktiven Fonds, und der Abstand zum Nullpunkt ist das Volumen des Gesamtmarkts. Dabei wird deutlich, dass die schon in der Abbildung 1 ersichtliche Seitwärtsbewegung der Marktgröße seit 2007 von zwei gegenläufigen Effekten getragen wird. Zum einen verzeichneten die in Abwicklung befindlichen Fonds eine erhebliche Volumenabnahme von 32 Mrd. EUR im Oktober 2008 auf 17 Mrd. EUR im September Zum anderen nahm das Volumen der aktiven Fonds in dem Zeitraum um fast dasselbe Volumen zu. Abbildung 2 Entwicklung der Fondsvolumina nach Fondsstatus 90 45% % 35% 30% 25% % 15% % 5% 0% Fonds in Liquidation Alle Fonds Anteil Fonds in Liquidation Quelle: IPD. 2.3 Marktanteile Abbildung 3 zeigt die Veränderung der Fondsvolumina zwischen dem dritten Quartal 2008 und dem dritten Quartal 2013, die Sortierung erfolgt aufsteigend nach dem Volumen Der starke Anstieg der Fondsvolumina der aktiven Fonds wurde vor allem durch die Fonds von Union Investment und von Deka/ WestInvest getragen, wodurch die beiden Anbieter ihre starke Marktposition weiter ausbauen konnten. Das stärkste Wachstum in Seite 11 von 43

14 Fondsvolumen in Mrd. EUR NAV Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 der Fünf-Jahres-Periode erzielten die Union Investment Fonds, das Volumen stieg um 7,1 Mrd. EUR auf 19,9 Mrd. EUR. Damit erreicht Union Investment aktuell einen Marktanteil von 27,1%. Die Fonds von Deka/ WestInvest erzielte das zweitstärkste Wachstum von 16,6 Mrd. EUR im dritten Quartal 2008 auf 20,7 Mrd. EUR im dritten Quartal Mit einem Marktanteil von 28,2% führt Deka/ WestInvest knapp vor Union Investment. Auf Rang drei folgt Commerz Real mit 9,4 Mrd. EUR Fondsvolumen und 12,8% Marktanteil, sowie die Deutsche Asset & Wealth Management (vor- Abbildung 3 Fondsvolumina nach Anbieter mals RREEF) mit 6,4 Mrd. EUR und 8,7% Marktanteil. Die in Liquidation befindlichen Fonds von SEB, Aberdeen, Credit Suisse und AXA haben jeweils mehr als 2 Mrd. EUR Fondsvolumen eingebüßt, und auch die Fonds von Morgan Stanley, KanAm und iii investments (Anfang Dezember 2013 umbenannt in BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany) haben im dritten Quartal 2013 mehr als 1,5 Mrd. EUR Fondsvolumen im Vergleich zum dritten Quartal 2008 verloren Q Q HANSA Wertgrund Morgan Stanley iii investments UBS TMW Pramerica Aberdeen AXA KanAm SEB Credit Suisse Deutsche AWM Commerz Real Union Investment Deka/ WestInvest Quelle: IPD. Es ist davon auszugehen, dass die Fondsvolumina der in Liquidation befindlichen Fonds in wenigen Jahren weitgehend abgeschmolzen sein werden. Abbildung 4 zeigt die Marktanteile der nach dem Ausscheiden der liquidierenden Fonds weiter aktiven Teilnehmer. Dabei wird deutlich, dass die vier größten Anbieter nach dem Ausscheiden der in Liquidation befindlichen Fonds den Markt fasst ausschließlich unter sich aufteilen werden. Nach Seite 12 von 43

15 Fondsvolumen in Mrd. EUR NAV Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 aktuellem Stand liegt der Marktanteil der vier großen Anbieter bei 99%, wobei Deka/ WestInvest und Union Investment auf je ein Drittel kommen, und die Anbieter Commerz Real und Abbildung 4 Fondsvolumina der aktiven Anbieter Deutsche AWM sich das dritte Drittel teilen. Die weiteren aktiven Anbieter kommen im Moment lediglich auf 1% Marktanteil Q Q weitere in Liquidation weitere aktiv Deutsche AWM Commerz Real Union Investment Deka/ WestInvest Quelle: IPD. 2.4 Asset Allokation Die Offenen Publikumsfonds managen zum Ende 2013 ein Immobilienvermögen von 74,4 Mrd. EUR. Knapp ein Drittel der Immobilieninvestitionen konzentrieren sich auf Deutschland (Abb. 5). Auf die drei Märkte Frankreich, Großbritannien und die Niederlande entfällt das zweite Drittel. Die übrigen Immobilien verteilen sich auf über 23 Märkte weltweit. Insgesamt sind 67,7% der Verkehrswerte der OFIX Fonds in der Eurozone investiert. Seite 13 von 43

16 Abbildung 5 Globale Asset Allokation - Länder Italien 3,7% USA 3,9% Sonstige 27,4% Deutschland 28,7% Frankreich 18,4% Deutschland Frankreich Großbritannien Niederlande USA Italien Sonstige Niederlande 7,0% Großbritannien 10,9% Quelle: IPD. Die deutschen Publikumsfonds für Privatanleger sind im internationalen Vergleich ungewöhnlich stark europaweit und global diversifiziert. Zum einen hat das relativ niedrige Renditeniveau auf dem deutschen Immobilienmarkt in der vergangenen Dekade dazu beigetragen, und zum anderen ermöglichten die hohen durchschnittlichen Fondsvolumina der deutschen Publikumsfonds eine internationale Anlagestrategie. Der Median der Nettofondsvolumina der 21 OFIX Fonds liegt bei 2,7 Mrd. EUR. Bei der Verteilung der Investitionsschwerpunkte nach Nutzungsarten (Abb. 6) dominiert der Bürosektor mit insgesamt 65,4% der Verkehrswerte. Darauf folgt Handel mit 24,0% und mit großem Abstand folgen Hotelinvestments und Industrie/ Logistikimmobilien mit Anteilen von weniger als fünf Prozent. Seite 14 von 43

17 Abbildung 6 Globale Asset Allokation - Nutzungsarten 80% 60% 65,4% 40% 20% 24,0% 4,4% 3,3% 3,0% 0% Büro Handel Hotel Industrie/ Logistik Sonstige Quelle: IPD. Seite 15 von 43

18 3 Performanceanalyse 3.1 Analyse der Fondsrenditen Der IPD Offene Fonds Immobilien Index OFIX basiert auf den Anteilsscheinpreisen und den Ausschüttungen der Fonds. So wird die Gesamtrendite (Total Return) der Fonds auf Basis des Nettoanlagevermögens oder Net Asset Values (NAV) berechnet. Auf der Grundlage der Parameter der einzelnen Fonds wird ein kapitalisierungsgewichteter Performanceindex erstellt. Dazu werden die Anteilsscheinpreise der Fonds und deren Marktkapitalisierung jeweils zum Monatsende betrachtet. Eventuell anfallende Ausgabeaufschläge werden nicht berücksichtigt. Da das Kriterium der gleichen Anlagerestriktionen erfüllt wird, ist der OFIX als Benchmark für die Publikumsfonds für Privatanleger geeignet und erlaubt eine Aussage darüber, ob ein einzelner Fonds im Vergleich zu Wettbewerbern eine Out- oder Underperformance auf Gesamtfondsebene erwirtschaftet hat. Allerdings ist der OFIX im Gegensatz zum IPD Deutscher Immobilien Index DIX nicht als Benchmark für den deutschen Immobilienmarkt geeignet, weil innerhalb der Fonds neben deutschen Immobilien auch Auslandsimmobilien, Liquiditätsanlagen, Fremdkapital und Kosten des Fondsmanagements die Fondsrendite beeinflussen. IPD Investment Property Databank hat neben dem Hauptindex OFIX All verschiedene Subindizes entwickelt, die den unterschiedlichen geographischen Investitionsschwerpunkten der Fonds Rechnung tragen. IPD OFIX Monthly Der OFIX Monthly Index bildet die Entwicklung der Performance der Offenen Immobilien- Publikumsfonds zeitnah auf monatlicher Basis ab; der jeweilige Index-Stand für den Vormonat wird spätestens sieben Werktage nach Monatsende veröffentlicht. Zur Berechnung des Index nutzt IPD die börsentäglich von den KVGen bzw. KAGen veröffentlichten Anteilsscheinpreise sowie die monatlichen Fondsvolumen des Deutschen Fondsverband BVI. Weil die Volumina der einzelnen Fonds einer mehrwöchigen Verzögerung unterliegen, nutzt IPD die Gewichtung des Index die Fondsvolumen von vor zwei Monaten. Somit gehen beispielsweise in die Berechnung des OFIX Monthly für Juni 2013 die Anteilsscheinpreise zu Ende Juni, aber die Fondsvolumen für April 2013 ein. Seite 16 von 43

19 Sep 00 Sep 01 Sep 02 Sep 03 Sep 04 Sep 05 Sep 06 Sep 07 Sep 08 Sep 09 Sep 10 Sep 11 Sep 12 Sep 13 Indexverlauf (schwarze Linie, Dez. 2000=100) Total Return pro Quartal (farbige Linien) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX Performanceanalyse mit den OFIX Indizes Der Offene Fonds Immobilien Index OFIX ist verzeichnet der Index der global investierten der Hauptindex und stellt die umfassendste Referenz zur Messung der Rendite deutscher Publikumsfonds für Privatanleger dar. Zum Ende des dritten Quartals 2013 fließen 22 Fonds mit 73,6 Mrd. EUR Nettofondsvolumen in den OFIX Gesamtindex ein OFIX Indizes im Vergleich Abbildung 7 zeigt die Renditeentwicklung des OFIX Gesamtindex sowie der drei regionalen Subindizes. Es fällt auf, dass insbesondere die Entwicklung des Gesamtindex von 2000 bis 2010 einen kontinuierlich positiven Verlauf hat. Die Quartalsrenditen liegen bei etwa 1%, wobei im Jahr 2007 vielfach auch höhere Renditen erzielt wurden. Lediglich der Subindex der Deutschlandfonds weist zu Beginn 2005 eine negative Rendite auf. Zur Mitte 2009 Abbildung 7 Performance der OFIX Indizes Fonds einen ersten Renditeeinbruch auf -1,4%. Im September 2010 rentieren sowohl die OFIX Europa Fonds als auch die OFIX Global Fonds negativ, und der Gesamtindex verliert -0,9% innerhalb eines Quartals. In den darauffolgenden Monaten bis September 2013 übertrifft die Rendite des OFIX Deutschland in fast sämtlichen Monaten die Rendite der beiden anderen Subindizes. Aktuell (November 2013) rentieren die Deutschlandfonds auf Jahressicht mit 2,2%, während die Europafonds bei -0,2% liegen, und die globalen Fonds mit -1,3% ebenfalls negativ rentieren. Ausführliche Informationen zu den Indexständen zum November 2013 sind aus der OFIX Indexbroschüre im Anhang zu entnehmen % % 1% 0% -1% -2% -3% Alle Immobilienfonds Index Alle OFIX Fonds OFIX Deutschland Fonds OFIX Europa Fonds OFIX Global Fonds Quelle: IPD. Seite 17 von 43

20 3.2.2 Subindizes nach Investmentregion Abbildung 8 zeigt die Indexverläufe des Gesamtindex sowie drei regionalen Subindizes. Die Zeitreihen sind zum Dezember 2000 auf den Werte 100 indexiert. Die Gesamtrendite des OFIX ergibt sich aus dem Indexstand im September 2013 (143,0) dividiert durch den Indexstand im Dezember 2000 (100). Um von der Gesamtperformance von 43,0% auf die annualisierte Rendite zu schließen, ist die Gesamtrendite über die 153 Monate des Zeitraums zu annualisieren, die verwendete Formel: ergibt eine annualisierte Gesamtrendite zum Zeitpunkt September 2013 von 2,8%. Die entsprechende Rendite über den fast 13-jährigen Zeitraum der Deutschlandfonds liegt ebenfalls bei 2,8% und die der Europafonds bei 3,0%. Die Zeitreihe des OFIX global startet erst 2005, weshalb ein Vergleich über den Gesamtzeitraum nicht möglich ist. Die wenn auch geringe Outperformance der Europafonds über die Deutschlandfonds steht im Kontrast zur Renditeentwicklung der letzten Jahre. Über den Fünf-Jahres-Zeitraum Oktober 2008 bis September 2013 erzielten die OFIX Deutschland Fonds mit einer annualisierten Rendite von 2,2% ein deutlich besseres Ergebnis als die Europafonds, die nur 1,2% erwirtschaften konnten. Der Verlauf der gelben Linie des OFIX Europa in Relation zum Verlauf der blauen Linie des OFIX Deutschland verdeutlicht den Effekt grafisch: In den Jahren 2001 und 2002 steigen beide Indizes fast im Gleichlauf an. In der Folgeperiode 2003 bis 2009 erzielen die Europafonds in den meisten Monaten höhere Renditen als die Deutschlandfonds, weswegen sich der Abstand des Indexstandes der Europafonds vom Indexstand der Deutschlandfonds fast kontinuierlich erhöht. Erst mit dem Renditeeinbruch der Europafonds und dem Abflachen der Indexentwicklung ab 2010 schließt der Index der Deutschlandfonds immer mehr auf. Die Zeitreihe der OFIX global Fonds ist zum Dezember 2004 auf den Wert des OFIX Gesamtindex indexiert, um die Zeitreihe in derselben Grafik abbilden zu können. Auch wenn ein Vergleich über die Gesamtperiode nicht möglich ist, wird dennoch deutlich, dass der Renditeeinbruch der global investierten Fonds ab dem Jahr 2009 stärker ausgeprägt war als bei den Europafonds. Seite 18 von 43

21 Dez-00 Sep-01 Jun-02 Mrz-03 Dez-03 Sep-04 Jun-05 Mrz-06 Dez-06 Sep-07 Jun-08 Mrz-09 Dez-09 Sep-10 Jun-11 Mrz-12 Dez-12 Sep-13 Index (Dez. 2000=100) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 8 Indexentwicklung nach Investmentregion ,2 143,0 142,6 136, Alle Fonds OFIX Deutschland OFIX Europa OFIX Global Quelle: IPD. Die Darstellung der jeweiligen Jahresrenditen der regionalen Subindizes in Abbildung 9 zeigt die Renditesituation zeitpunktbezogen, und nicht aggregiert wie in der zuvor beschriebenen Indexdarstellung. Hierbei werden zyklische Renditeverläufe besser sichtbar. Dabei wird deutlich, dass die Subindizes OFIX Deutschland und OFIX Europa in der Tendenz bis zum Jahr 2011 gleich verlaufen sind. Beide Indizes erzielten im Jahr 2001 hohe Renditen, die in den Folgejahren bis 2005 kontinuierlich zurückgingen. Bei beiden Indizes stiegen die Renditen im Jahr 2006 an und gipfelten im Jahr 2007, um daraufhin bis zum Jahr 2010 kontinuierlich zurückzugehen. Beide Indizes verzeichneten im Jahr 2011 eine leichte Renditesteigerung, aber in den Folgejahren 2012 und 2013 konnten sich nur die Renditen des OFIX Deutschland bei etwa 2% stabilisieren, während die Renditen des OFIX Europa in den negativen Bereich zurückgegangen sind. Seite 19 von 43

22 Q3* Total Return p.a. Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 9 Jahresrenditen nach Investmentregion 10% 6% 2% -2% -6% -10% Alle Fonds OFIX Deutschland OFIX Europa OFIX Global Quelle: IPD. Ein wesentlicher Aspekt bei der Analyse der Gründe für das Auseinanderlaufen der Subindizes OFIX Deutschland und OFIX Europa ist die Zusammensetzung der Subindizes in Bezug auf den Fondsstatus. Acht der 13 in den OFIX Europa einfließenden Fonds befinden sich in Liquidation, während keiner der vier OFIX Deutschland Fonds in Abwicklung ist. Abbildung 10 zeigt, dass der Fondsstatus einen erheblichen Einfluss auf die Fondsrendite hat. Die Darstellung zeigt, dass bis zum Jahr 2009 die Gruppe der heute aktiven Fonds fast den gleichen Renditeverlauf aufwiesen wie die Gruppe der heute in Liquidation befindlichen Fonds. Erst ab dem Jahr 2010 nimmt die Renditespreizung der Subindizes immer weiter zu, so dass über die Fünf-Jahres-Periode Oktober 2008 bis September 2013 die aktiven Fonds eine annualisierte Rendite von 2,6% erzielt haben, während die heute in Liquidation befindlichen Fonds im Durchschnitt einen Verlust von -2,5% pro Jahr erwirtschafteten. Seite 20 von 43

23 Dez-00 Sep-01 Jun-02 Mrz-03 Dez-03 Sep-04 Jun-05 Mrz-06 Dez-06 Sep-07 Jun-08 Mrz-09 Dez-09 Sep-10 Jun-11 Mrz-12 Dez-12 Sep-13 Index (Dez. 2000=100) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 10 Indexentwicklung nach Fondsstatus ,3 143, ,3 100 Alle Fonds Aktive Fonds Fonds in Liquidation Quelle: IPD. Die Jahresdarstellung in Abbildung 11 zeigt noch deutlicher, dass in den Jahren 2001 bis 2009 kein klarer Trend zur Outperformance der heute aktiven Fonds über die heute in Liquidation befindlichen Fonds zu erkennen war. Erst die anhaltend negativen Jahresrenditen der liquidierenden Fonds ab dem Jahr 2010 im Unterschied zu den fast konstanten Renditen oberhalb von 2% der heute aktiven Fonds machen deutlich, dass mit dem Eintritt in die Liquidation die Renditesituation der aktiven Fonds nicht mehr mit der Situation der in Abwicklung befindlichen Fonds zu vergleichen ist. Seite 21 von 43

24 Q3* Total Return p.a. Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 11 Jahresrenditen nach Fondsstatus 10% 6% 2% -2% -6% -10% Aktive Fonds Fonds in Liquidation Quelle: IPD, *Hochrechnung aus Q1-Q Durch die Kapitalgewichtung bei sämtlichen OFIX Indizes haben große Fonds einen analog zu ihrem Fondsvolumen größeren Einfluss auf die Indexperformance als kleine Fonds. Insbesondere bei Indizes mit wenigen Fonds, die unterschiedliche Fondsvolumina aufweisen, kann der Einfluss eines einzelnen Fonds auf die Indexrendite erheblich sein. Insbesondere bei der Überprüfung einer neuen Variablen auf die Indexperformance, im aktuellen Beispiel die des Fondsstatus, ist es wichtig, die Verteilung der Einzelrenditen innerhalb der Subindizes zu untersuchen. Abbildung 12 zeigt die Verteilung der Jahresrenditen des OFIX Gesamtindex im Vergleich zu den Subindizes OFIX Aktive Fonds und OFIX Fonds in Liquidation für die Jahre 2001, 2007 und Die Grafik zeigt den Median der Renditeverteilung als waagerechten Balken, und das kapitalgewichtete Indexergebnis als Kreis. Der Median gibt den ungewichteten Durchschnitt und der Index den gewichteten Durchschnitt der 22 Fonds wieder. In der Renditeverteilung der aktiven Fonds im Jahr 2007 ist gut zu erkennen, dass der Index oberhalb des Medianes liegt. Das weist darauf in, dass in diesem Jahr der Index stark von sehr hohen Renditen einzelner Fonds und/ oder von hohen Renditen volumenstarker Fonds beeinflusst wurde. Der gleiche Effekt kommt im Jahr 2013 zum Tragen: Der Median der in Liquidation befindlichen Fonds liegt bei -9,3%, aber der kapitalgewichtete Indexwert der Gruppe liegt bei - 6,3%. Das ist dadurch zu erklären, dass die Seite 22 von 43

25 Renditen der größeren Fonds höher waren als die Renditen der kleineren Fonds. Die Darstellung beschränkt sich auf den Renditebereich zwischen dem 95. Perzentil und dem 5. Perzentil. Die Rendite am 95. Renditeperzentil markiert die Rendite, die die besten 5% der ausgewerteten Fonds erreicht bzw. überschritten haben. Die Rendite am 5. Renditeperzentil markiert die Rendite, die die am schwächsten rentierenden 5% der Fonds erreicht bzw. unterschritten haben. Der innenliegende graue Säulenteil markiert die Bandbreite der inneren 50% der Fondsrenditen zwischen dem 75. und dem 25. Perzentil. In den Jahren 2001 und 2007 liegt die Spannbreite der inneren 50% der Fondsrenditen des Gesamtindex bei 0,9 (2001) bzw. 1,2 Prozentpunkten (2007). Auch innerhalb der Subindizes aktive Fonds und Fonds in Liquidation variieren die Renditeabstände nur zwischen 0,5 Prozentpunkten (Fonds heute in Liquidation, Jahr 2007) und 1,4 Prozentpunkten (heute aktive Fonds, Jahr 2007). Erst im Jahr 2013 treten erhebliche Renditeunterschiede zwischen den Fonds zu Tage. Die Spannbreite der inneren 50% der Fondsrenditen des Gesamtindex steigt auf 10,0 Prozentpunkte. Wenn der Fondsstatus Liquidation einen vergleichbaren Renditeeffekt auf sämtliche in Liquidation befindliche Fonds hätte, wäre zu erwarten, dass innerhalb der gebildeten Fondsgruppen Liquidation und aktive Fonds jeweils eine geringe Renditespannbreite zu beobachten ist. Bei der Gruppe der aktiven Fonds ist genau das der Fall: Im Unterschied zur Renditespannbreite von 10,0 Prozentpunkten im Gesamtindex beträgt die Renditespannbreite bei den aktiven Fonds nur 0,8 Prozentpunkte im Jahr Bei den in Liquidation befindlichen Fonds hingegen liegt die Spannbreite mit 10,8 Prozentpunkten sogar höher als im Gesamtindex. Das Herauslösen der aktiven Fonds aus dem Gesamtindex in einen separaten Subindex hat zu einer renditeseitig deutlich homogeneren Gruppe geführt, innerhalb derer ein Benchmarking aussagekräftiger ist als in der Gesamtgruppe. Die weite Renditestreuung bei den in Liquidation befindlichen Fonds weist darauf hin, dass zwischen den Fonds erhebliche Unterschiede bestehen, und dass die Indexentwicklung in vielen Fällen keinen engen Zusammenhang mit dem Renditeverlauf des einzelnen Fonds aufweist. Seite 23 von 43

26 Abbildung 12 Renditespannbreiten nach Fondsstatus Quelle: IPD. Einige der OFIX Fonds sind bereits seit mehr als 20 Jahren auf dem Markt. Abbildung 13 zeigt die Indexverläufe der Fonds, die seit 1989 oder länger auf dem Markt sind, die Indexierung erfolgt auf Dezember Der Indexstand ist an der linken Skala abgetragen, während sich die rechte Skala auf die annualisierten Renditespannbreiten bezieht. Die annualisierten Renditespannbreiten ergeben sich aus der Differenz der Indexstände des zum jeweiligen Zeitpunkt am höchsten stehenden Fonds zu dem am niedrigsten stehenden Fonds. Da die Indexstände die Fondsrenditen kumuliert darstellen, werden die Renditeabstände zwischen besten und schwächsten Fonds annualisiert. Dadurch kann gezeigt werden, wie sich die im Nachhinein beste Fondsselektion im Jahr 1988 in Bezug auf die durchschnittliche Jahresrendite von der im Nachhinein schlechtesten Fondsselektion unterscheidet. In den frühen 1990er Jahren verzeichneten die europaweit investierenden Fonds deutliche Renditeunterschiede zwischen zwei und drei Prozentpunkten. Diese Unterschiede nivellierten sich erst im Zuge der länger werdenden Betrachtungsperioden, da nur in wenigen Fällen dieselben Fonds über mehrere Jahre hinweg die höchsten Renditen erzielten. Am Ende des vierjährigen Betrachtungszeitraums 1989 Seite 24 von 43

27 bis 1993 beträgt die Spannbreite der annualisierten Fondsrenditen 1,2 Prozentpunkte, der beste Fonds erzielte 8,7% pro Jahr, der am schwächsten performende Fonds lediglich 7,5%. Im weiteren Verlauf der Dekade fällt auf, dass die Fondsauswahl nur einen geringen Einfluss auf die erzielte Rendite hatte. Sämtliche Fonds erzielten positive Renditen, und im Juni 1998 erreichte der annualisierte Renditeabstand zwischen bestem und schlechtestem Fonds mit 0,4% seinen Tiefpunkt. Die beste annualisierte Fondsrendite über den fast zehnjährigen Zeitraum Januar 1989 bis Juni 1998 betrug 7,0%, die schwächste Rendite 6,6%. Die Indexstände der Fonds liegen so eng zusammen, dass grafische keine Analyse möglich ist, und auch inhaltlich mit Blick auf die Renditeunterschiede der folgenden Jahre wenig interessant erscheint. Der ab 1999 kontinuierlich zunehmende Renditeabstand zwischen dem am besten rentierenden und dem am schwächsten rentierenden Fonds wird für die folgenden zehn Jahre durch die Fonds SEB ImmoInvest als der am besten abschneidende Fonds und dem EURO ImmoProfil als dem am schwächsten abschneidenden Fonds bestimmt. Durch den Renditeeinbruch im Jahr 2010 übernimmt der DEGI Europa die letzte Position unter den seit 1989 aufgelegten Fonds. Auf der Seite der am besten rentierenden Fonds löst im Jahr 2012 der grundbesitz europa den SEB ImmoInvest ab. Die Kombination aus der konstant positiven Entwicklung des am besten abschneidenden Fonds und dem starken Einbruch des am schwächsten rentierenden Fonds wächst der Unterschied der annualisierten Jahresrenditen bis auf 3,8 Prozentpunkte an: Ein Anleger, der Ende EUR in den grundbesitz europa investiert hatte und alle Ausschüttung in den Fonds reinvestierte, verfügte im September 2013 über 353 EUR. Der Anleger, der EUR in den DEGI Europa investierte, verfügte im September 2013 über ein anteiliges Fondsvolumen im Wert von 142 EUR. Da der Fonds im Zuge der Liquidation keine Anteilscheine zurücknimmt, muss der Anleger auf die Auszahlungen im Rahmen des Liquidationsprozesses warten. Die annualisierte Rendite zwischen 1998 und 2013 des am besten abschneidenden Fonds lag bei 5,2%, die des am schwächsten abschneidenden Fonds lag bei 1,4,%, und die Differenz beträgt wie in der Abbildung ausgewiesen 3,8 Prozentpunkte. Seite 25 von 43

28 Dez 88 Dez 90 Dez 92 Dez 94 Dez 96 Dez 98 Dez 00 Dez 02 Dez 04 Dez 06 Dez 08 Dez 10 Dez 12 Indexverlauf (Dez. 88=100) Renditespannbreite ann. Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 13 Indexverläufe der OFIX Fonds ,4% 3,8% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% DEGI Europa Deka-ImmobilienFonds EURO ImmoProfil grundbesitz europa HANSAimmobilia hausinvest SEB ImmoInvest UniImmo: Deutschland UniImmo: Europa WestInvest 1 Renditespannbreite ann. Quelle: IPD. Abbildung 14 zeigt die Indexverläufe der aktiven OFIX Fonds seit September Mit Ausnahme des WERTGRUND WohnSelect D, der erst im Jahr 2012 aufgelegt wurde, können ab 2006 sämtliche OFIX Fonds sämtliche Fonds in die Analyse einfließen. Die gepunktete schwarze Linie zeigt den Indexverlauf des kapitalgewichteten Subindex der heute aktiven Fonds. Die Grafik weist eine Ähnlichkeit zu den Indexverläufen sämtlicher OFIX Fonds vor Beginn der Fondsschließungen 2008 auf. Mit Ausnahme des auf Grund einer sehr guten Performance im Jahr 2007 deutlich besser rentierenden Fonds grundbesitz europa (5,2% annualisierte Rendite) und des deutlich schwächer performenden Fonds EURO ImmoProfil (Verschmelzung mit dem INTER ImmoProfil in 2010) liegen die Indexverläufe der übrigen zwölf Fonds eng zusammen. Zum Ende der sieben jährigen Periode weist der Fonds hausinvest den zweit höchsten Indexstand von 130,0 auf, was einer annualisierten Rendite von 3,8% entspricht. Der INTER ImmoProfil weist mit einem Indexstand von 118,2 eine annualisierte Rendite von 2,4% auf. Seite 26 von 43

29 Indexverlauf (Sep. 2006=100) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 14 Indexverläufe der aktiven OFIX Fonds , ,4 118, Sep 06 Sep 07 Sep 08 Sep 09 Sep 10 Sep 11 Sep 12 Sep 13 Deka-ImmobilienEuropa Deka-ImmobilienFonds Deka-ImmobilienGlobal EURO ImmoProfil grundbesitz global hausinvest hausinvest global INTER ImmoProfil UniImmo: Deutschland UniImmo: Europa UniImmo: Global WestInvest 1 WestInvest InterSelect OFIX aktive Fonds grundbesitz europa Quelle: IPD. Innerhalb der Gruppe der in Liquidation befindlichen Fonds hat die Spannbreite der Fondsrenditen seit 2009 deutlich zugenommen (Abb. 13). Zwar verzeichnen seit Mitte 2012 sämtliche Fonds auf Jahresbasis negative Renditen, doch das Ausmaß des Renditeeinbruchs unterscheidet sich erheblich. Die Fonds mit der bisher stabilsten Renditeentwicklung sind der CS Euroreal, der SEB ImmoInvest und der KanAm grundinvest Fonds. Diese drei Fonds und der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe schlagen den Index der in Liquidation befindlichen Fonds, und erwirtschafteten in der vorliegenden Sieben-Jahres-Periode nominal positive Renditen. Da eine Veräußerung der Anteile zum Anteilwert auf Grund der Fondsschließungen nicht möglich ist, lässt der Renditetrend annehmen, dass auch bei den am besten abschneidenden liquidierenden Fonds weitere Indexrückgänge zu erwarten sind. Bei den am schwächsten abschneidenden Fonds waren die Renditeeinbrüche erheblich. Der Indexstand des Morgan Stanley P2 Value von 48,6 bedeutet eine annualisierte Rendite von -9,8%, und auch die Renditen des zweitund drittletzten Fonds liegen unter -5% pro Jahr. Bei der Betrachtung der Renditeentwicklung im Liquidationsfall muss jedoch berücksichtigt werden, dass die Fonds zum Teil wesentliche Teile des gebundenen Kapitals bereits zurückgezahlt haben. Die Zeitgewichtung in der Renditeberechnung trägt diesem Umstand keine Rechnung, da die Summe des gebundenen Seite 27 von 43

30 Indexverlauf (Sep. 2006=100) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Kapitals bei der Berechnung von Periodenrenditen keinen Einfluss hat. In diesem Zusammenhang ist die Rückführung des Fondskapitals des HANSAimmobilia bemerkenswert. Der Fonds verfügte im September 2006 noch über fast eine halbe Milliarde EUR Nettofondsvolumen, von denen mittlerweile mehr als 95% zurückgeführt wurden. Die weitgehende Fondsauflösung wurde erreicht ohne dass der Indexstand des Fonds den Wert von September 2006 unterschritten hätte. Für viele der noch stark investierten Fonds in Liquidation erscheint ein vergleichbares Ergebnis nur schwer zu erreichen. Abbildung 15 Indexverläufe der in Liquidation befindlichen OFIX Fonds ,1 112,5 107, ,7 98,1 90, , ,1 58,5 48,6 40 Sep 06 Sep 07 Sep 08 Sep 09 Sep 10 Sep 11 Sep 12 Sep 13 AXA Immoselect DEGI Europa HANSAimmobilia Morgan Stanley P2 Value TMW Immobilien Weltfonds OFIX Fonds in Liquidation CS Euroreal A EUR Degi International KanAm grundinvest Fonds SEB ImmoInvest UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe Quelle: IPD. Tabelle 4 zeigt die annualisierten Renditen zum Zeitpunkt September 2013 der OFIX Fonds über verschiedene Perioden zwischen einem Jahr und 20 Jahren. Die Renditen der Fonds CS-WV Immofonds und HANSAimmobilia werden nicht aufgeführt, da die Fonds über weniger als 10 Mio. EUR Nettofondsvolumen verfügen. Damit fließen sie zwar noch in den OFIX Index ein, aber eine Analyse ihrer individuellen Performance ist nicht relevant. Die farbliche Hinterlegung indiziert das Renditeniveau. Auf den ersten Blick ist ersichtlich, dass die aktiven Fonds im oberen Teil der Tabelle insbesondere über die kürzeren Perioden deutlich bessere Renditen erzielten als die in Liquidation befindlichen Fonds. Bei den aktiven Fonds waren die Renditen in der Regel über die längeren Perioden höher als über die kürzeren, was mit dem höheren Renditeniveau in der Vergangenheit zu erklären ist. Ein interessante Ausnahme stellt der jüngste Teilnehmer im OFIX dar: Der WERTGRUND Wohn- Select D erzielte im vergangenen Jahr eine Rendite von 5,8% und über die vergangenen Seite 28 von 43

31 drei Jahre 4,6% auf Jahresbasis, und schneidet damit deutlich besser ab als die übrigen zehn aktiven OFIX Fonds. Da der jüngste Fonds mit knapp 200 Mio. EUR Nettofondsvolumen zu den kleineren Fonds im OFIX zählt, ist sein Einfluss auf die Indexentwicklung entsprechend gering. Mit Ausnahme des am schwächsten abschneidenden Fonds und des am besten rentierenden Fonds liegen die Jahresrenditen der aktiven Fonds relativ eng zusammen mit Werten zwischen 1,0% und 2,8%. Der grundbesitz europa schneidet bedingt durch die sehr gute Performance im Jahr 2007 in den Perioden zehn Jahre, 15 Jahre und 20 Jahre am besten ab. Ebenfalls bemerkenswert ist der Gleichklang der Renditen der beiden Fonds von Deka und des Deutschland und Europafonds von Union Investment. Im Fall der Deka Fonds unterscheiden sich die annualisierten Renditen in den aufgeführten Betrachtungsperioden um maximal 0,3 Prozentpunkte, während die Renditeunterschiede zwischen den beiden Union Fonds bei maximal 0,2 Prozentpunkten liegen. Die in Liquidation befindlichen Fonds erzielten ohne Ausnahme negative Renditen in der Einund Drei-Jahres-Betrachtung. Auch über die Fünf-Jahres-Periode gelang es lediglich dem CS Euroreal und dem SEB ImmoInvest leicht im positiven Bereich zu bleiben. Über den 15- jährigen und 20-jährigen Betrachtungshorizont liegen die Renditen beider Fonds auf Grund der guten Ergebnisse vor der Fondsliquidation nach wir vor im Bereich der aktiven Fonds bei Werten zwischen 3,3% und 4,2% pro Jahr. Seite 29 von 43

32 Tabelle 4 Renditen der OFIX Fonds über verschiedene Perioden Annualisierter Total Return in % zum September 2013 über: Aktive Fonds 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Deka-ImmobilienEuropa 2,0 2,5 2,8 3,3 3,8 Deka-ImmobilienGlobal 2,0 2,3 2,9 3,6 grundbesitz europa 2,8 3,0 3,2 4,5 4,3 4,5 grundbesitz global 1,0 2,0 2,2 3,8 hausinvest 2,2 2,5 3,0 3,4 4,0 4,4 INTER ImmoProfil -0,1 1,4 1,7 2,7 3,5 UniImmo: Deutschland 2,1 2,4 2,5 3,0 3,5 3,9 UniImmo: Europa 2,3 2,4 2,6 3,1 3,6 4,1 UniImmo: Global 2,8 1,1 1,8 WERTGRUND WohnSelect D 5,8 4,6 WestInvest InterSelect 1,5 1,8 1,9 3,2 OFIX aktive Fonds 2,1 2,3 2,6 3,3 3,7 4,1 Fonds in Liquidation AXA Immoselect -16,0-8,4-4,5 0,0 CS Euroreal A EUR -0,4-1,0 0,6 2,4 3,3 3,9 DEGI Europa -18,8-11,8-11,7-4,6-1,9-0,2 Degi International -7,4-4,7-4,8-0,3 KanAm grundinvest Fonds -5,2-2,9-0,8 2,6 Morgan Stanley P2 Value -9,3-7,3-15,2 SEB ImmoInvest -1,3-1,6 0,4 2,5 3,5 4,2 TMW Immobilien Weltfonds -32,7-16,5-10,2 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe -10,1-4,9-2,1 OFIX Fonds in Liquidation -6,3-3,9-2,5 0,8 2,0 2,8 OFIX Gesamtindex -0,1 0,6 1,0 2,4 3,1 3,6 Quelle: IPD. der Anzahl der über die Perioden in den Vergleich einbezogenen Fonds die relative Position zu zeigen. Dabei bedeutet der Perzentilrang 0% jeweils den ersten (besten) Rang in der Verteilung, und der Perzentilrang 100% den letzten Rang der Verteilung. Die Darstellung der Perzentilränge in Tabelle 5 verdeutlicht den nur von wenigen Ausnahmen durchbrochenen Renditevorsprung der aktiven Fonds im Vergleich zu den in Liquidation befindlichen Fonds. Die Darstellung des Perzentilranges ermöglicht es, unabhängig von Seite 30 von 43

33 Tabelle 5 Perzentilränge der OFIX Fonds über verschiedene Perioden Perzentilrang Aktive Fonds 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Deka-ImmobilienEuropa 37% 16% 17% 29% 25% Deka-ImmobilienGlobal 32% 32% 11% 14% grundbesitz europa 11% 5% 0% 0% 0% 0% grundbesitz global 47% 37% 33% 7% hausinvest 21% 11% 6% 22% 13% 17% INTER ImmoProfil 53% 47% 50% 57% 75% UniImmo: Deutschland 26% 26% 28% 50% 63% 83% UniImmo: Europa 16% 21% 22% 43% 38% 50% UniImmo: Global 5% 53% 45% WERTGRUND WohnSelect D 0% 0% WestInvest InterSelect 42% 42% 39% 36% Fonds in Liquidation AXA Immoselect 90% 90% 78% 86% CS Euroreal A EUR 58% 58% 56% 79% 88% 67% DEGI Europa 95% 95% 95% 100% 100% 100% Degi International 74% 74% 83% 93% KanAm grundinvest Fonds 69% 69% 67% 64% Morgan Stanley P2 Value 79% 84% 100% SEB ImmoInvest 63% 63% 61% 72% 50% 33% TMW Immobilien Weltfonds 100% 100% 89% UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe 84% 79% 72% Quelle: IPD. Somit lässt sich ein Zwischenfazit ziehen: Starke Mittelzuflüsse bei den aktiven Fonds Mittelzuflüssen abzulesen ist. Für die Investoren, deren Gelder in den liquidierenden Fonds Fondsstatus als wichtigstes Performancemerkmal Erheblich Renditeunterschiede innerhalb der Gruppe der liquidierenden Fonds Durchgehend moderate, positive Renditen der aktiven Fonds Für die Investoren in die aktiven Fonds stellt sich die Frage, ob auch für ihre Fonds mit Fondsschließung, Fondsliquidation und in der Folge negativen Renditen zu rechnen ist. Die Mehrheit der Investoren hat diese Frage mit nein beantwortet, wie aus den sehr hohen gebunden sind, stellt sich die Frage, wie sehr die Fondsrenditen im Zuge der weiteren Liquidation belastet werden. Hierzu ist keine verlässliche Aussage möglich, lediglich die erheblichen Renditeunterschiede der in Liquidation befindlichen Fonds weisen darauf hin, dass auch in der Liquidation nicht alle Fonds gleich gut abschneiden. Die Frage, ob ein Ausstieg über den Zweitmarkt unter Hinnahme erheblicher Abschläge auf den Fondswert sinnvoll ist, kann ebenfalls nicht beantwortet werden. Fest steht lediglich, dass für beide Gruppen die Fondsperformance stark von der Renditeent- Seite 31 von 43

34 wicklung der jeweiligen Immobilienmärkte beeinflusst wird. Diese eigentlich offensichtliche Aussage, dass Immobilienfonds durch die Immobilienmärkte beeinflusst werden, wurde aber vom empirischen Befund, dass der Fondsstatus entscheidend für die Performance ist, in den Hintergrund gedrängt. Im Folgenden wird mit Blick auf die Performance der lokalen Immobilienmärkte untersucht, wie Investitionen in Immobilien- Publikumsfonds im aktuellen Niedrigzinsumfeld einzuordnen sind. 3.3 Immobilieninvestitionen im Niedrigzinsumfeld Bei der Abbildung 16 handelt es sich um ein Renditedreieck, wie es üblicherweise für die Renditebetrachtung von Aktieninvestments über verschiedene Halteperioden verwendet wird. Jede Zahl gibt die annualisierte Jahresrendite des jeweiligen Zeitraums wieder. Dabei ist an der rechten Skala das Jahr des Investmenteinstiegs abzulesen, und an der unteren Skala das Jahr des Ausstiegs bzw. des Verkaufs. An Stelle von Aktieninvestments wird die Renditeentwicklung der von IPD gemessenen deutschen Immobiliendirektanlagen zwischen 1988 und 2012 verwendet. Dabei zeigt die grüne Markierung das Erreichen einer angenommenen Zielrendite von 4% Total Return an. Wurde z.b. im Jahr 1994 ein Investment getätigt, das sich bis zum Verkauf wurden 4% meist unterschritten. Aktuell (2012) liegt das Renditeniveau der Direktanlagen bei 4,4%. Die schwarz umrandeten und diagonal verlaufenden Zellen markieren Investmentzeiträume von 5 Jahren, 10 Jahren, 15 Jahren und 20 Jahren. Die schwachen Renditen der 2000er Jahre führen dazu, dass bis in die 15-jährigen Renditezeiträume die annualisierte Zielrendite von 4% unterschritten wird, erst bei einer Haltedauer von 20 Jahren und mehr ergibt sich keine Konstellation aus Einstiegs- und Ausstiegszeitpunkt, die in einer schwächeren Durchschnittsrendite resultiert. Sehr positiv fällt hingegen auf, dass in keinem einzelnen Jahr der Total Return der Immobilieninvestments negativ war, und infolgedessen im Jahr 2002 wie die durchschnittliche ergeben sich auch keine längeren Perio- deutsche Immobilie entwickelte, betrugt die annualisierte Jahresrendite 5%. Über die vergangenen 24 Jahre lag die annualisierte Rendite der deutschen Direktanlagen den mit negativen Durchschnittsrenditen. Die Grafik attestiert dem deutschen Immobilienmarkt ein moderates und wenig volatiles Renditeniveau über die vergangenen 24 Jahre. bei 4,5%, und damit oberhalb der angenommenen Mindestrendite, aber in den Jahren Seite 32 von 43

35 Zeitpunkt des Investments (Jahresende) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 16 Renditedreieck deutsche Direktanlagen IPD Deutschland Direktanlagen Annualisierte Jahresrenditen in % Total Return annualisiert : Volatilität pro Jahr: Quelle: IPD. Verkauf (Jahresende) In Bezug auf europäische Immobilieninvestitionen können für die Direktanlagen Zeitreihen seit 1997 ausgewertet werden (Abb. 17). Während die Renditen der deutschen Immobilien vorwiegend von deutschen Investoren erzielt wurden, so stehen die Renditen der Direktanlagen für den gesamten Direktanlagebestand IPD s, und in diesem Datensatz halten die jeweils lokalen Investoren das Gros der Investments. Es fällt unmittelbar auf, dass der Renditeeinbruch großer europäischer Märkte im Jahr 2007 zu einer negativen Jahresrendite von -5% führt. Da die Rendite des Folgejahres bei nur einem Prozent liegt, ergibt sich auch für die Periode Einstieg Ende 2007, Ausstieg Ende 2009 eine negative Durchschnittsperformance von -2%. Über die übrigen Perioden erzielten die europäischen Investments ausschließlich positive Gesamtrenditen, die in der Fünf- Jahres-Betrachtung bei mindestens 3% lagen, Seite 33 von 43

36 und in der Zehn-Jahres-Betrachtung bei mindestens 6% lagen. Die annualisierte Rendite über den Gesamtzeitraum 1998 bis 2012 liegt bei 7%, und das bei einer Volatilität von 4%. Über sämtliche Betrachtungsperioden, die länger als zwei Jahre sind, rentierten die von IPD gemessenen europäischen Direktanlagen positiv. Die historische Renditeentwicklung der deutschen und der europäischen Direktanlagen ist als Indikator für die Renditeperspektiven der OFIX Deutschland und der OFIX Europa Fonds relevant. Zwar sind die jeweiligen Fondsrenditen nicht nur von der Performance ihrer Immobilienanlagen beeinflusst, sondern zusätzlich von Effekten wie Fondskosten, Fremdkapitaleinsatz oder Liquiditätshaltung. Aber generell ist davon auszugehen, dass dass die Renditeentwicklung eines ausschließlich in Deutschland investierten Fonds eher mit der Renditeentwicklung der deutschen Direktanlagen zusammenhängt, und die Fondsrendite eines europaweit diversifizierten Fonds tendenziell mit der Wertentwicklung der entsprechenden europäischen Immobilienmärkte. Da insbesondere bei den OFIX Europa Fonds die Asset Allokation der einzelnen Fonds nicht genau mit der des IPD Pan-European Direktanlagenindex übereinstimmt, sind hier erhebliche Renditeabweichungen zu erwarten. Dennoch korrespondiert die moderate und wenig volatile Renditeentwicklung des OFIX Deutschland mit der ebenfalls wenig volatilen Renditesituation der deutschen Direktanlagen. Seite 34 von 43

37 Zeitpunkt des Investments (Jahresende) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 17 Renditedreieck europäische Direktanlagen IPD Pan-European Direktanlagen Annualisierte Jahresrenditen in % Total Return annualisiert : 7 Volatilität pro Jahr: Quelle: IPD. Verkauf (Jahresende) Abbildung 18 zeigt wie zuvor die Darstellung der Ergebnisse der Immobilien-Direktanlagen die Ergebnisse des OFIX Subindex der im Jahr 2013 aktiven Fonds. Diese Fonds stellen gegenwärtig die einzige Investmentalternative für Privatinvestoren da, die in Offene Immobilien-Publikumsfonds mit Rückgabemöglichkeit investieren möchten. Ein Investment über den Zweitmarkt in die in Liquidation befindlichen Fonds ist zwar auch möglich, jedoch hat das hohe Risiko eines solchen Investments nicht viel mit dem Investmentprofil eines klassischen Offenen Publikumsfonds gemein. Die grün hinterlegten Zellen indizieren wie in den Darstellungen zuvor das Erreichen bzw. Überschreiten einer annualisierten Rendite von 4%. Über den gesamten 24-jährigen Zeitraum 1989 bis 2012 beträgt die annualisierte Rendite der Fonds 5% bei einer Volatilität von 2%. Allerdings resultiert die durchschnittliche Rendite vor allem aus den Jahren 1998 bis 2002, in denen die Fonds mit Ausnahme des Jahres 1999 durchgehend Renditen von über 4% erzielten. Die erste längere Phase, in denen die Fondsrenditen 4% unterschreiten, lag in der Zeit 2003 bis Diese Phase der Renditeschwäche führte dazu, dass die annua- Seite 35 von 43

38 Zeitpunkt des Investments (Jahresende) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 lisierte Rendite über den sechsjährigen Zeitraum 2002 bis 2007 unter den hier gewählten Schwellenwert von 4% pro Jahr fiel. In den Jahren 2006 bis 2008 erzielten die Fonds Renditen, die zum Teil deutlich oberhalb von 4% lagen. Im Jahr 2009 begann die bis heute andauernde Phase von Renditen unterhalb von 4%. Durch die relativ kurz aufeinander folgenden Phasen der Renditeschwäche sanken auch die langfristigen Investmentergebnisse auf Werte unter 4%: Ein Investment, dass Ende 2012 aufgelöst wurde, erzielte nur dann eine Renditen von mehr als 4% pro Jahr, wenn der Einstieg in das Investment vor dem Jahr 1995 lag. Das Renditeniveau der nicht in Liquidation befindlichen Fonds lag in den vergangenen fünf Jahren bei deutlich weniger als 4% pro Jahr. Im Weiteren wird untersucht, welches Investmentkalkül Investoren dazu bewegt, Rekordsummen in die verbliebenen Fonds zu investieren. Abbildung 18 Renditedreieck OFIX aktive Fonds OFIX aktive Fonds Annualisierte Jahresrenditen in % Total Return annualisiert : Volatilität pro Jahr: Quelle: IPD. Verkauf (Jahresende) Seite 36 von 43

39 Volatile Investmentalternativen Deutsche Investoren sind im internationalen Vergleich traditionell sicherheitsorientiert und deswegen Aktieninvestments gegenüber vielfach skeptisch eingestellt. Der Index der 50 größten deutschen Aktientitel, der MSCI Germany Index, sowie der Index der größten 30 deutschen Aktien, der DAX Index, haben zum Ende 2013 Rekordstände erreicht, und viele Investoren fühlen sich an die Situation vor dem Renditeeinbruch in Folge der Dot.com Krise erinnert. Vielen Investoren ist dabei nicht bewusst, dass es sich bei beiden genannten Indizes um Performanceindizes und nicht um Preisindizes handelt, und in der Konsequenz ein Indexstand von Punkten im Jahr 2001 in Bezug auf die durch den Markt getroffene Bewertung der Unternehmen nicht vergleichbar ist mit den Punkten des Indexstandes des Jahres In Bezug auf die Investmentalternative Immobilienaktien gelten weitgehend die gleichen Einwände. Die tägliche Preisfindung von Angebot und Nachfrage führt dazu, dass Nachrichten und sich verändernde Zukunftserwartungen zu unmittelbaren Kursausschlägen und damit starken Renditeschwankungen führen. Während der Total Return der aktiven OFIX Fonds in keinem der 24 ausgewiesenen Jahre einen negativen Wert annimmt, sind die Renditen des Index der deutschen Immobilienaktien (DIMAX, Abb. 19) in zwölf von 24 Jahren negativ. Über den gesamten 24-jährigen Betrachtungszeitraum liegt die annualisierte Rendite bei 5%, einhergehend mit einer Volatilität von 29%. Im Vergleich zu den aktiven OFIX Fonds ist die durchschnittlich erzielte Rendite damit auf dem gleichen Niveau, allerdings bei einer etwa zehnfach höheren Volatilität. Bei dem Vergleich der beiden Zeitreihen sind wesentliche Einschränkungen zu beachten. Zum einen kommt die Auswahl der heute aktiven OFIX Fonds einer Positiv-Auslese gleich, da die heute in Liquidation befindlichen Fonds über den analysierten Zeitraum deutlich schwächer rentierten als die aktiven Fonds, während im DIMAX Index sämtliche Unternehmen berücksichtigt werden. Außerdem bedingt unter anderem der jährliche Bewertungsturnus der Immobilien innerhalb der OFIX Fonds eine Glättung der Fondsrenditen, während bei den börsengelisteten Unternehmen des DIMAX täglich sämtliche Vermögensgegenstände der Fonds im Spiel von Angebot und Nachfrage neu bewertet werden. Der relevante Vergleichspunkt zwischen OFIX und DIMAX ist an dieser Stelle auch nicht die Frage, welches Investment in Bezug auf die Risiko/ Rendite Relation als vorteilhafter einzuschätzen ist. Vielmehr soll mit Blick auf die starke Volatilität des DIMAX und die damit verbundenen langen Verlustphasen gezeigt werden, dass für viele sicherheitsorientierte Anleger eine Investition in börsengelistete Beteiligungen nicht in Frage kommt. Die Feststellung, dass über einen langen Anlagezeitraum hinweg Aktieninvestments renditestark sind, stimmt auch für die Immobilienaktien des DIMAX. Es wird allerdings deutlich, dass für den kurz- und mittelfristigen Anlagehori- Seite 37 von 43

40 Zeitpunkt des Investments (Jahresende) Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 zont der Zeitpunkt des Investmentbeginns und des Investmentausstiegs sehr relevant sind. Im schlechtesten Fall innerhalb der Betrachtungsperiode ist der Anleger zum Höchststand der Aktiennotierungen Ende 1999 eingestiegen. In diesem Szenario war mit Ausnahme des Jahres 2006 bis heute kein Zeitpunkt möglich, zu dem der Anleger verlustfrei hätte aussteigen können. Erst über Anlagezeiträume von mehr als 15 Jahren wurden unabhängig vom Zeitpunkt von Ein- und Ausstieg ausschließlich positive Renditen erzielt. Abbildung 19 Renditedreieck deutsche Immobilienaktien DIMAX Annualisierte Jahresrenditen in % Total Return annualisiert : Volatilität pro Jahr: Quelle: Darstellung IPD, Daten: Ellwanger & Geiger. Verkauf (Jahresende) Renditeschwache Investmentalternativen Abbildung 20 liefert eine Erklärung, warum die aktiven OFIX Fonds trotz ihrer vergleichsweise niedrigen nominellen Renditen im aktuellen Marktumfeld eine attraktive Investmentalternative darstellen. Im oberen linken Teil der Abbildung sind die Jahresrenditen der aktiven OFIX Fonds und die Jahresrenditen eines Geldmarktinvestments (EURIBOR 3M) abgetragen. Der rechte Teil der Grafik illustriert basierend auf den beiden Zeitreihen OFIX aktive Fonds und Geldmarktinvestment die Seite 38 von 43

41 Überrendite des OFIX zum Geldmarkt. Damit wird unterstellt, dass das Investment in Offene Immobilienfonds als Alternative zu einem Investment in Geldmarktfonds gesehen wird. Durch die zuvor erwähnten neu eingeführten Kündigungsfristen bei den OIF ist die Vergleichbarkeit hinsichtlich der Liquidität der Investments nicht mehr uneingeschränkt gegeben. Dennoch verdeutlicht die Grafik eindrücklich, dass die OFIX Renditen von zwei bis drei Prozent im aktuellen Niedrigzinsumfeld eine deutliche Outperformance in Relation zur Investmentalternative Geldmarkt bzw. Sparbuch darstellen. Seit 2007 liegt die Outperformance der OFIX Fonds über den Geldmarktzins bei mehr als zwei Prozentpunkten. In den übrigen 18 Jahren der Betrachtungsperiode haben die heute aktiven OFIX Fonds in nur drei Jahren eine vergleichbare Outperformance von mehr als zwei Prozentpunkten erzielt. Obwohl die absolute Renditesituation der OFIX Fonds in der jüngeren Vergangenheit deutlich schwächer ist als in den zurückliegenden Dekaden, hat sich die relative Renditesituation zum Geldmarkt deutlich verbessert. Die starken Nettomittelzuflüsse in die OIF bestärken die These, dass in Ermangelung geeigneter Investmentalternativen die OIF auch mit einem aktuell schwachen Renditeniveau eine gute Option für sicherheitsorientierte Investoren darstellen. Seite 39 von 43

42 Dez-90 Dez-92 Dez-94 Dez-96 Dez-98 Dez-00 Dez-02 Dez-04 Dez-06 Dez-08 Dez-10 Dez-12 Total Return pro Jahr Performance-Studie Offene Immobilien Fonds Index OFIX 2013 Abbildung 20 Renditedreieck OFIX aktiv vs. Geldmarkt 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% OFIX -Aktive Fonds- Geldmarkt Quelle: IPD. Seite 40 von 43

43 4 Zusammenfassung Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass der Markt der deutschen Immobilien- Publikumsfonds für Privatanleger geteilt ist. Auf der einen Seite stehen die weiterhin aktiven Fonds. Sie machen mittlerweile mehr als drei Viertel des Marktvolumens aus, und ihre aktuelle Renditeentwicklung liegt bei zwei bis drei Prozent pro Jahr. Auf der anderen Seite stehen die in Liquidation befindlichen Fonds. Ihre Anleger können die Anteilsscheine kurzfristig nur unter erheblichen Abschlägen auf dem Zweitmarkt verkaufen, und die Wertentwicklung der Fondsgruppe lag im vergangenen Jahr bei -6,3%. Durch die Ergänzung der monatlichen IPD OFIX Publikation um die beiden Fondsgruppen OFIX aktive Fonds und OFIX Fonds in Liquidation steht für beide Gruppen eine aktuelle Referenz zur Verfügung. Für die Anleger der in Liquidation befindlichen Fonds stellt sich die Frage, ob sie ihre Anteile kurzfristig am Zweitmarkt veräußern oder ob sie über den Zeitraum der Fondsliquidation ihre Anteile halten sollen. Die Frage nach dem Ende mit Schrecken oder einem eventuellen Schrecken ohne Ende lässt sich nicht einfach beantworten. Basierend auf den verfügbaren Informationen kann nur festgehalten werden, dass die zehn liquidierenden Fonds sehr unterschiedlich stark ausgeprägte Verluste verzeichnen. Die Anleger der weiterhin am Markt aktiven Fonds zeigen mit ihren Nettoinvestitionen, dass sie an dem Produkt festhalten. Vor dem Hintergrund volatiler Aktien- und Immobilienaktienmärkte und negativer Realzinsen bei sicheren Geldmarktanlagen erscheinen auch zwei bis drei Prozent Rendite bei Immobilienfonds akzeptabel. Dabei zeigen die Analysen, dass sich die relative Renditesituation im Vergleich zu Geldmarktanlagen in den letzten Jahren deutlich verbessert hat. In der Zukunft verringern die Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs zum einen deutlich das Risiko der liquiditätsbedingten Fondsschließungen, und zum anderen reduzieren sie durch eine strengere Begrenzung des Einsatzes von Fremdkapital sowohl das generelle Fondsrisiko, als auch das Risiko im Liquidationsfall Darlehn vorzeitig zurückführen zu müssen. Offenen Immobilien-Publikumsfonds bleiben auch in Zukunft eine der wenigen Möglichkeiten für Privatanleger an den Chancen der nationalen und internationalen Immobilienmärkte zu partizipieren. Wie bei jeder Investition gehen auch diese Chancen einher mit einigen Risiken. Gerade die internationalen Immobilienmärkte sind in der Regel volatiler als der deutsche Markt, und auch aus dem Vehikel Publikumsfonds selbst resultieren Risiken wie das der Fondsliquidation. Dafür entfällt im Vergleich zu alternativen Anlageformen auch eine Reihe von Risiken. Die Fonds sind stark diversifiziert, das heißt, dass eine einzelne Fehlinvestition des Fondsmanagements keine gravierenden Performancekonsequenzen nach Seite 41 von 43

44 sich ziehen muss. Insbesondere im Vergleich zu Immobiliendirektanlagen können Anleger so ihr Investmentrisiko streuen. Seite 42 von 43

45 Anhang Renditeberechnung Total Return auf Fondsebene pro Monat Mit: Total Return im Monat 1 Anteilscheinpreis Ende Monat 1 Anteilscheinpreis Ende Monat 0 Ausschüttung je Anteil im Monat 1 Total Return auf Fondsebene pro Jahr Basierend auf den errechneten Total Returns pro Monat werden analog zum IPD Vorgehen bei der Berechnung der Total Returns der Immobiliendirektanlagen die Renditen der weiteren Monate multiplikativ zur Rendite der betrachteten Periode verknüpft, hier am Beispiel der Berechnung der Jahresrendite: Mit: Total Return pro Jahr Total Return im Monat i Es handelt sich um eine zeitgewichtete Rendite. Bei der Berechnung einer Gesamtrendite eines Fonds ist es dabei unerheblich, wie viel Kapital zum jeweiligen Zeitpunkt in dem Fonds gebunden war. Im Unterschied zur Renditeberechnung der BVI Methode werden die Ausschüttungen der Fonds nicht explizit wiederangelegt. Da es bei einer zeitgewichteten Renditereihe unerheblich ist, wie viel Kapital zu welchem Zeitpunkt gebunden war, ist es im Ergebnis gleich, ob die Ausschüttung wie bei der BVI Methode reinvestiert wird oder nur die Rendite der Ausschüttungsperiode beeinflusst und danach nicht mehr relevant ist. In Bezug auf die ausgewiesene Fondsrenditen sind beide Methoden identisch, lediglich auf Grund der tagesgenauen Wiederanlageprämisse der BVI Methode im Unterschied zu der durchgehenden Monatsbetrachtung der IPD Rendite ergeben sich geringfügige Unterschiede. Seite 43 von 43

46 IPD Offene Fonds Immobilien Index (OFIX) Ergebnisse zum 30 November 2013 Der IPD Offene Fonds Immobilien Index misst die Total Returns der Fonds nach Einsatz von Fremdkapital, Liquiditätshaltung und Fondskosten. Im November 2013 beträgt die Performance des Offene Fonds Immobilien Index 0,1% IPD Offene Fonds Immobilien Index (OFIX) Total Return Index Okt 2013 Total Return Index Nov 2013 Total Return % Total Return % Ausschüttungsrendite % Annualisierter Total Return (%) Dez 2000 = 100 Dez 2000 = Monat 3 Monate 1 Jahr 5 Jahre 10 Jahre Alle OFIX Fonds 143,3 143,3 0,1 0,2 6,6 0,0 0,9 2,4 OFIX Deutschland Fonds 142,9 143,2 0,2 0,6 3,8 2,2 2,2 2,5 OFIX Europa Fonds 146,5 146,5 0,0 0,1 7,0-0,2 1,1 2,6 OFIX Global Fonds - - 0,1 0,2 6,8-1,3-0,7 - OFIX Aktiv 157,6 157,9 0,2 0,6 3,2 2,2 2,5 3,3 OFIX Liquidation 121,3 120,9-0,3-1,4 18,4-6,4-2,7 0,7 *Die Zeitreihe der globalen Immobilienfonds beginnt 2005, weshalb keine 10-Jahres-Werte ausgewiesen werden Vergleichswerte Aktien 145,1 151,0 4,1 16,0-28,0 15,4 9,6 Festverz. Wertpapiere 211,6 213,2 0,7 1,5-0,5 6,4 5,9 Inflation 122,1 122,4 0,2 0,0-1,3 1,5 1,7 Quellen: MSCI Germany, JP Morgan GBI Germany, Verbraucherpreisindex Deutschland IPD Offene Fonds Immobilien Index OFIX Datenbankprofil Nettofondsvermögen ( Mio.) Nettofondsvermögen (%) Durchschnittliches Nettofondsvermögen ( Mio.) Anzahl der Fonds Alle OFIX Fonds ,7 100, OFIX Deutschland Fonds 9.707,8 13, OFIX Europa Fonds ,3 75, OFIX Global Fonds 8.094,6 11, OFIX Aktiv ,4 77, OFIX Liquidation ,3 22, Die obigen Zahlen zeigen die Gesamtabdeckung des IPD Offene Fonds Immobilien Index zum November 2013