PRESSEMITTEILUNG. 26. April Deutliche Qualitätssteigerung bei einigen Offenen Immobilienfonds

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1 Zur Veröffentlichung frei ab Deutliche Qualitätssteigerung bei einigen Offenen Immobilienfonds SCOPE legt drittes Immobilienfondsrating vor Handlungsempfehlungen entfallen künftig: Für professionellen Kundenkreis von SCOPE nicht erforderlich Berlin / Frankfurt, Nach den jetzt vorliegenden, jährlich aktualisierten Ergebnissen der agentur SCOPE für Offene Immobilienfonds hat eine deutliche Qualitätssteigerung bei einer Reihe von Fonds stattgefunden. Erstmals wurden drei Offene Immobilienfonds mit der zweithöchsten stufe AA bewertet. Sieben weitere Fonds erhielten mit A eine ebenfalls hohe Bewertung. Im Vorjahr hatten sechs Fonds eine Note im Bereich A erhalten; kein Fonds hatte eine Note im AA- Bereich erreicht. Die agentur SCOPE veröffentlicht damit zum dritten Mal in Folge s für Offene Immobilienfonds. Für die ergebnisse zeichnet die Tochtergesellschaft der SCOPE Holding GmbH, die SCOPE Analysis Open Ended Funds GmbH (im Folgenden SCOPE) verantwortlich. Erstellerin der Analyse ist Chefanalystin Alexandra Merz mit ihrem Team. Kernelemente der methodik, die quantitative sowie qualitative Elemente enthält, sind die Qualität des Managements, das Immobilien- sowie das Liquiditätsportfolio, Kostenstruktur, Nachhaltigkeit der Performance sowie die Nachsteuerrendite der Ausschüttung. Jeder Fonds wird anhand der genannten sechs Panels im Detail analysiert. Die Bewertung der Immobilienportfolios erfolgt wie in der Vergangenheit durch die BulwienGesa AG. Die Einzelnoten der Panels werden anhand bestimmter Gewichtungen zu einer Gesamtratingnote zusammengeführt. Insgesamt 28 Offene Immobilienfonds hat SCOPE in den vergangenen Wochen einem unterzogen. Davon wurden sieben junge Produkte erstmals mit einer note bewertet. Von den bereits im vergangen Jahr benoteten 21 Fonds verbesserten sich acht, sechs verschlechterten sich. Sieben Fonds erhielten eine unveränderte Benotung. Drei Offene Immobilienfonds, die bereits im vergangenen Jahr mit BBB oder A gute Benotungen erhielten, konnten nach den Ergebnissen von SCOPE ihre Qualität um eine stufe auf A bzw. AA weiter steigern oder zumindest halten. Dabei handelt es sich um den DIFA-Grund (von A auf AA), den DIFA-Fonds Nr. 1 (von BBB auf A) sowie den grundbesitz global (unverändert A). Von den sieben neu in die benotung aufgenommenen Offenen Immobilienfonds erhielten drei Produkte die Note A sowie zwei Fonds, die sich beide an institutionelle Anleger wenden, AA-s. SCOPE wird sich künftig auf das und die Risikoklassifizierung der Offenen Immobilienfonds konzentrieren. Die Lizenzpartner von SCOPE greifen auf sämtliche Elemente des s für Offene Immobilienfonds zurück und nutzen die Einzelergebnisse im Abgleich mit den individuellen Portfolios ihrer Kunden. Eine konkrete Handlungsempfehlung wie bisher erfolgt ist für diesen professionellen Nutzerkreis nicht erforderlich. Da sich die Offenen Immobilienfonds in ihrer Risikobereitschaft und Strategieausrichtung deutlich unterscheiden, ordnet SCOPE die Fonds in die fünf Strategieklassifizierungen stabilitätsorientiert, sicherheitsorientiert, wachstumsorientiert, chancenorientiert und spekulativ ein. Relevant für die Einordnung sind das Fremdfinanzierungs- und Liquiditätsniveau sowie Projektentwicklungs- und Währungsrisiken der Fonds. Drei Fonds hat SCOPE in die Kategorie stabilitätsorientiert eingestuft, fünf Fonds als sicherheitsorientiert. Acht 1 / 5

2 Produkte betrachtet SCOPE als chancenorientiert, neun Fonds als wachstumsorientiert. Drei Fonds gehören der Analyse zufolge der Risikoklasse spekulativ an. Veränderungen bei der Einordnung der Fonds sind nur bedingt aussagekräftig, da die Zuordnungsmethodik angepasst und verfeinert wurde. Zu zwei wesentlichen panels im Einzelnen: Die Immobilienportfolios Die Detailanalyse der einzelnen Immobilienportfolios nimmt die BulwienGesa AG (Bulwien) vor. Die 28 erfassten Fonds verfügen insgesamt über Immobilien mit über Mietkonditionen (Vorjahr Immobilien bei 23 erfassten Fonds). Der durchschnittliche Leerstand erreicht mit 11,9 Prozent einen im internationalen Maßstab normalen Wert. Der höchste Leerstand liegt mit 12,5 Prozent nach wie vor bei den Büroimmobilien; Bulwien erwartet nicht, dass sich diese Situation kurzfristig wesentlich ändern wird. Trotz massiver Verkäufe dominieren deutsche Immobilien flächenanteilsmäßig mit 51,8 Prozent nach wie vor die Portfolios. Der europäische Anteil erreicht mittlerweile 35,8 Prozent, der interkontinentale Anteil 12,4 Prozent. Jede einzelne Immobilie aller Offenen Immobilienfonds wird für die Analyse der BulwienGesa AG hinsichtlich ihres Makrostandorts, ihrer Lage, der aktuellen Miete und Rendite, ihres Leerstandsniveaus und des Mietrenditepotenzials durchleuchtet. Darüber hinaus wird das Immobilienportfolio nach Standortkonzentrationen, Klumpenrisiken und Fungibilität bewertet. Verbessert haben sich die Kriterien Lage, Rendite sowie Leerstand und Fungibilität der Immobilien. Die Bewertung der Mieten und Standortkonzentrationen hat sich dieses Jahr allerdings verschlechtert, so dass die Gesamtbewertungen nahezu unverändert geblieben sind, kommentiert Hartmut Bulwien, Sprecher des Vorstands der BulwienGesa AG, die neuen Ergebnisse. Laut Hartmut Bulwien haben sich darüber hinaus erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds ergeben. Altfonds näherten sich in ihren generellen Strategien immer mehr an. Dagegen weisen vor allem die jüngeren Offenen Immobilienfonds, so Bulwien, bezüglich der Makrostandorte und der regionalen Teilmärkte stark von einander abweichende Investitionsstrategien auf. Der Trend bei den neuen Produkten geht klar in Richtung spezifischer Immobiliensegmente oder bestimmter Anlegerzielgruppen, ergänzt Alexandra Merz. Wir erwarten, dass bei Offenen Immobilienfonds eine ähnliche Entwicklung hin zu Themenfonds zu sehen sein wird wie bei Aktienfonds. Darüber hinaus achteten jüngere Fonds stärker auf die Fungibilität der Immobilien und kauften aus diesem Grund gezielt Objekte mit kleineren Volumina. Diese Tendenz, so Merz, wird sich voraussichtlich weiter verstärken. Die Managementqualität In der aktuellen runde haben neun Kapitalanlagegesellschaften Unternehmensbesuche zum der Managementqualität ihrer Gesellschaften erlaubt. Vier dieser KAGen wurden dieses Jahr besser bewertet als im Vorjahr, zwei noten blieben unverändert. Zwei Kapitalanlagegesellschaften wurden niedriger eingestuft, eine Gesellschaft wurde zum ersten Mal bewertet. Bei der Analyse der Managementqualität berücksichtigt SCOPE die Kriterien Unternehmensstruktur, Managementkompetenz sowie Risikokontrolle. 2 / 5

3 Das modell der SCOPE Analysis Open Ended Funds GmbH bei Offenen Immobilienfonds SCOPE nimmt die s von Offenen Immobilienfonds ohne Auftrag und auf eigene Kosten vor. Die Analysearbeit von SCOPE refinanziert sich durch den Verkauf von Lizenzen, welche die Lizenznehmer zur Nutzung der Analyseergebnisse berechtigen. Lizenznehmer sind die Fondsgesellschaften selbst, vor allem aber institutionelle Investoren und Vermögensverwalter, die kontinuierlich Produktselektionen im Sinne ihrer Kunden durchführen. Als Grundlage für die s greift SCOPE auf eine Reihe von Informationsquellen zurück, beispielsweise Jahres- und Halbjahresberichte der Fondsgesellschaften, Informationsdienste und veröffentlichte Statistiken. Darüber hinaus liefern eine Reihe von KAGen zusätzliche Informationen zu den einzelnen Immobilien, Mietverhältnissen und der Finanzstruktur. Sämtliche dieser Detaildaten wurden für das vorliegende von elf KAGen zur Verfügung gestellt. Die Analyse der Fonds zweier KAGen erfolgte ausschließlich auf Basis öffentlich zugänglicher Daten. Für die Managementqualitäts-s kam es bei neun Kapitalanlagegesellschaften zu intensiven persönlichen Gesprächen mit Vorstand bzw. Geschäftsführung, deren Informationen in die beurteilung einflossen. Die Managementqualitäts- Analysen von vier Gesellschaften beruhen ausschließlich auf öffentlich zugänglichen Daten (nicht in nachstehender Liste enthalten). Aufträge von Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften, einzelne Offene Immobilienfonds oder die Management-Qualität der Kapitalanlagegesellschaft zu raten, nimmt SCOPE nicht an. SCOPE erarbeitet das für alle Offenen Immobilienfonds, die auf eine Historie von über einem Jahr verweisen, einmal im Jahr. Die ersten beiden Fondsratings erfolgten im September 2004 sowie im April Veränderungen, die einen wesentlichen Einfluss auf Performance und Ausrichtung des Fonds haben können, führen auch unterjährig zu einer Aktualisierung. Seit dem zweiten im Jahr 2005 wurden fünf Fonds auf die Watchlist gesetzt - Euro-ImmoProfil (Nov. 2005), grundbesitz invest und grundbesitz global (beide Dez. 2005), KanAm grundinvest Fonds und KanAm US-grundinvest Fonds (beide Januar ). Die aktuellen Bewertungen wurden im Zeitraum vom bis erstellt. Weitere Angaben zu wesentlichen Informationsquellen, zu Bewertungsgrundlagen und -methoden sowie zu Lizenzpartnerschaften und Pflichtangaben nach 34b WpHG finden sich unter: Informationen zur SCOPE GROUP Die deutsche agentur SCOPE mit Sitz in Berlin und Frankfurt hat sich auf die systematische Recherche, Analyse und Bewertung von internationalen Kapitalanlagen und ihren Anbietern spezialisiert. Das Unternehmen setzt seinen Fokus auf das von Offenen und Geschlossenen Fonds sowie von Zertifikaten. Kunden der SCOPE GROUP sind Kredit- und Allfinanzinstitute sowie Vermögensverwalter und Anlageberater. Derzeit greifen über 700 Institute mit einem jährlichen Vermittlungsvolumen von über 45 Mrd. Euro auf die ergebnisse der Gruppe zu. Die SCOPE GROUP beschäftigt 50 Mitarbeiter. Kontakt SCOPE GROUP / SCOPE Media GmbH Frau Dr. Claudia Vogl-Mühlhaus Telefon: +49 (30) Frau Dana Garbe Telefax: +49 (30) Rosenthaler Straße D Berlin presse@scope.de Die vorliegende Mitteilung wurde von der Scope Media GmbH veröffentlicht. >> 3 / 5

4 ergebnisse aller Offenen Immobilienfonds ISIN Offener Immobilienfonds Kapitalanlagegesellschaft Analyse basiert nur auf öffentlichen Daten Zielgruppe Zielmärkte Strategieklassifizierung 2005 DE DIFA Immo-Invest DIFA (L) Inst. Schwerpunkt Europa wachstumsorientiert AA - DE DIFA-GRUND DIFA (L) Priv. Schwerpunkt Europa wachstumsorientiert AA A DE WestInvest ImmoValue WestInvest (L) Inst. Europa sicherheitsorientiert AA- - DE DIFA-Fonds Nr.1 DIFA (L) Priv. Schwerpunkt Deutschland sicherheitsorientiert A BBB DE DIFA-Global DIFA (L) Priv. global chancenorientiert A - DE grundbesitz global DB Real Estate (L) Priv. global chancenorientiert A A DE UBS (D) 3 Kontinente Immobilien UBS Real Estate (L) Priv. global chancenorientiert A- BBB DE hausinvest global CGI (L) Priv. global chancenorientiert A- - DE HAUS-INVEST europa CGI (L) Priv. Europa wachstumsorientiert A- A- DE SEB ImmoPortfolio TRF SEB ImmoInvest verm. Priv. / Inst. global spekulativ A- - DE Deka-ImmobilienFonds Deka Immo (L) Priv. Schwerpunkt Deutschland stabilitätsorientiert BBB+ BBB DE Deka-ImmobilienEuropa Deka Immo (L) Priv. Schwerpunkt Europa wachstumsorientiert BBB+ BBB+ DE UBS (D) Euroinvest Immobilien UBS Real Estate (L) verm. Priv. / Inst. Schwerpunkt Europa chancenorientiert BBB C DE WestInvest InterSelect WestInvest (L) Priv. Europa wachstumsorientiert BBB BB DE KanAm grundinvest Fonds KanAm Grund x Priv. Schwerpunkt Europa spekulativ BBB BBB+ DE grundbesitz-invest DB Real Estate (L) Priv. Schwerpunkt Deutschland chancenorientiert BBB A DE INTER ImmoProfil iii-investments (L) Priv. Europa wachstumsorientiert BBB A DE GRUNDWERT-FONDS DEGI (L) Priv. Schwerpunkt Deutschland sicherheitsorientiert BBB BBB DE AXA Immoselect AXA INVESTMENT Priv. Europa wachstumsorientiert BBB BBB DE SEB ImmoInvest SEB ImmoInvest Priv. Schwerpunkt Europa wachstumsorientiert BBB BBB DE CS EUROREAL CSAM IMMO x Priv. Europa wachstumsorientiert BBB- BB DE HANSAimmobilia HANSAINVEST (L) Priv. Europa sicherheitsorientiert BBB- A- DE DEGI INTERNATIONAL DEGI (L) Priv. global chancenorientiert BB+ - DE EURO ImmoProfil iii-investments (L) Priv. Schwerpunkt Deutschland stabilitätsorientiert BB+ BBB- DE Deka ImmobilienGlobal Deka Immo (L) Priv. global chancenorientiert BB+ B- DE KanAm US-grundinvest Fonds KanAm Grund x Priv. global spekulativ BB - DE WestInvest 1 WestInvest (L) Priv. Schwerpunkt Deutschland sicherheitsorientiert BB BB- DE CS WV IMMOFONDS CSAM IMMO x Priv. Deutschland stabilitätsorientiert D D Nicht in die Analyse einbezogene Fonds DE000A0DJ328 TMW Immobilien Weltfonds TMW Pramerica Neu DE000A0ETSR6 DEGI GLOBAL BUSINESS DEGI (L) Neu DE000A0F6G89 Morgan Stanley P2 Value Morgan Stanley RE Neu Erläuterung: (L) Kapitalanlagegesellschaft unterhält zum Zeitpunkt des s eine Lizenz zur Nutzung der Informationsplattform der Scope Group Priv. - Privatanleger Inst. - Institutionelle Anleger verm. Priv. / Inst. - vermögende Privatanleger und Institutionelle Anleger Management- Kapitalanlagegesellschaften Kapitalanlagegesellschaft Management Qualität Management Qualität 2005 Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbh AAA AA+ DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG AA+ AA+ Deka Immobilien Investment GmbH AA BBB DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh AA- A+ WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh A+ A+ UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbh A+ BB- HANSAINVEST Hanseatische Investment GmbH A AA DB Real Estate Investment GmbH A AAA iii investments A A- >> 4 / 5

5 Haftungsausschluss Innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens übernimmt Scope Analysis Open Ended Funds GmbH ausdrücklich weder für den Inhalt dieser Scope Analysis Open Ended Funds GmbH-Publikation noch für Schäden, die aus oder im Zusammenhang mit der Publikation entstehen eine Haftung und schließt diese hiermit ausdrücklich aus. Dies und die nachfolgenden Ausführungen gelten für alle Informationen, Aussagen und Empfehlungen. Die zur Verfügung gestellten Informationen, Aussagen und Empfehlungen dienen ausschließlich der generellen Information. Hierauf sollten Sie sich hinsichtlich Ihrer Entscheidung für oder gegen eine Geldanlage nicht verlassen. Der Inhalt soll nicht als Anlageberatung gesehen werden und er stellt auch keine Anlageberatung dar. Kontaktieren Sie einen qualifizierten Finanzberater und lassen Sie sich umfassend beraten, bevor Sie sich für oder gegen eine Geldanlage entscheiden. Scope Analysis Open Ended Funds GmbH kann für Vollständigkeit und Richtigkeit der Informationen, Aussagen und Empfehlungen keine Garantie übernehmen, dennoch ist Scope Analysis Open Ended Funds GmbH in angemessener Weise bemüht, die Vollständigkeit und Richtigkeit sicherzustellen. Die Verwendung der Publikationen und der Informationen, Aussagen und Empfehlungen erfolgt auf eigenes Risiko. Für Verluste oder Schäden übernimmt Scope Analysis Open Ended Funds GmbH keine Haftung. Sie sind selbst dafür verantwortlich, die nötigen Schritte einzuleiten, um Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen, Aussagen und Empfehlungen zu überprüfen. Da es sich ausschließlich um generelle Informationen, Aussagen und Empfehlungen handelt, sind diese nicht auf die Verwendung in individuellen Fällen abgestimmt und können daher auch für konkrete Anlageentscheidungen ungeeignet sein. Für die in den Publikationen enthaltenen Anzeigen und Verweise zu externen Publikationen und zu verbundenen Warenzeichen oder Unternehmen wird weder für diese noch für deren Inhalt, Informationen, Aussagen, Empfehlungen, Güter oder Dienstleistungen eine Gewähr übernommen. Für Verluste oder Schäden, die Ihnen aufgrund der Verwendung dieser Seiten entstehen, übernimmt Scope Analysis Open Ended Funds GmbH keine Haftung. Die Anzeigen und Verweise erfolgen lediglich um Ihnen zu diesen Informationen und Dienstleistungen Zugang zu ermöglichen, da diese gegebenenfalls für Sie interessant sein könnten. 5 / 5