Geschäftsbericht 2003

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1 Geschäftsbericht 2003

2 Auf der Rückseite dieser Klappe finden Sie Auszüge aus Bilanz und Ertragsrechnung Mit den besten Empfehlungen überreichen wir Ihnen unseren Bericht über das Geschäftsjahr 2003

3 Aus der Bilanz der Berlin Hyp AG (in Mio ) Forderungen an Kreditinstitute Forderungen an Kunden darunter: a) Hypothekendarlehen b) Kommunalkredite Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber Kunden darunter: a) Hypotheken-Namenspfandbriefe b) Öffentliche Namenspfandbriefe Verbriefte Verbindlichkeiten darunter: a) Hypothekenpfandbriefe b) Öffentliche Pfandbriefe Ausgewiesenes Eigenkapital Bilanzsumme Aus der Ertragsrechnung der Berlin Hyp AG Zinsüberschuss 202,4 168,4 Provisionsüberschuss -9,6-0,1 Personalaufwand 32,4 41,1 andere Verwaltungsaufwendungen 26,4 25,9 Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände 1,9 1,8 Verwaltungsaufwendungen 60,7 68,8 Risikovorsorge 127,1 162,4 Betriebsergebnis 13,6-51,2 Vorsorge für allgemeine Bankrisiken 0,0 0,0 Steuern 0,1 10,2 Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 4,3-80,3 DVFA/ Ergebnis Ergebnis je Aktie nach DVFA/SG in Euro 0,07-0,32 Cost-Income-Ratio 31,5% 40,9% Geschäftsentwicklung (in Mio ) Darlehenszusagen Hypotheken davon: Wohnungsbaudarlehen gewerbliche Beleihungen Kommunalgeschäft Darlehensauszahlungen davon: Hypotheken Kommunalkredite sonstige Darlehen 0 22 Sonstiges Anzahl der Mitarbeiter darunter: Teilzeitbeschäftigte Auszubildende 10 12

4 Bericht über das Geschäftsjahr 2003 der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG Berlin Hyp

5 Inhaltsverzeichnis Management Vorwort Organe der Berlin Hyp Bericht des Aufsichtsrates Corporate Governance Bericht Unternehmen Unser Sanierungsprozess Unsere Mitarbeiter Unsere Aktie Unsere Märkte Lagebericht Allgemeines Ertragslage Ertragslage des Konzerns Ergebnis der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG Volumenentwicklung Genussrechte Eigenkapital Darlehensneugeschäft Immobilienfinanzierungen Kapitalmarktfinanzierungen Refinanzierungen Verbundene Unternehmen Umsetzung IAS-Rechnungslegung Risikobericht Ausblick auf das Geschäftsjahr Jahresabschluss Bilanz der AG Gewinn- und Verlustrechnung der AG Bilanz des Konzerns Gewinn- und Verlustrechnung des Konzerns Anhang der AG und des Konzerns Segmentberichterstattung Konzerneigenkapitalspiegel Kapitalflussrechnung des Teilkonzerns Bestätigungsvermerke der AG und des Konzerns Service Mehrjahresvergleich Adressen Ansprechpartner Impressum

6 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Vorwort Sehr geehrte Aktionäre, sehr geehrte Geschäftsfreunde, 2003 war mit Blick auf die konjunkturelle Situation in Deutschland und die wirtschaftliche Verfassung der Immobilienmärkte erneut kein einfaches Jahr. Auch die Finanzdienstleistungsbranche war weiterhin von tiefgreifenden strukturellen Veränderungen gekennzeichnet. In diesem schwierigen Umfeld haben wir unseren Sanierungskurs konsequent fortgesetzt und dabei große Herausforderungen und schwierige Entscheidungen gemeistert. Nach drei Jahren konnten wir die Bank aus der Verlustzone führen und für das Geschäftsjahr 2003 ein ausgeglichenes Ergebnis ausweisen. Damit haben wir unser Etappenziel, die schwarze Null, aus dem normalen Geschäftsbetrieb erreicht. Die Sanierungsfortschritte sind messbar: Wir haben unsere Kostenstruktur durch die Senkung der Sach- und Personalaufwendungen deutlich verbessert. Alle Arbeitsabläufe wurden konsequent überprüft und wenn möglich vereinfacht. Wir verfügen mittlerweile über ein gut funktionierendes Risikocontrolling, tiefgehende Analysen unserer Darlehensbestände und eine gute Kenntnis unserer Risikolage. Besonders erfreulich hat sich auch die Refinanzierungssituation der Bank am Kapitalmarkt entwickelt ist die Berlin Hyp darüber hinaus wieder aktiv in den Immobilienfinanzierungsmarkt eingetreten. Der Wiedereintritt erwies sich angesichts der langen Marktabstinenz und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als schwieriger als erwartet. Die Neugeschäftszahlen blieben deshalb noch hinter unseren Erwartungen zurück. Mit Blick auf die bereits angebahnten Neugeschäftsabschlüsse blicken wir aber zunehmend optimistisch in die Zukunft. Mit der Entscheidung der Europäischen Kommission, die am 18. Februar 2004 das Beihilfeverfahren der Bankgesellschaft Berlin in vollem Umfang genehmigt und damit dem Sanierungsplan im Grundsatz zugestimmt hat, verfügen wir jetzt über die notwendige Planungssicherheit. Im Zuge der Privatisierung der Bankgesellschaft Berlin soll auch die Berlin Hyp bis Ende 2007 veräußert werden. Dies kann entweder zusammen mit dem Verkauf der Bankgesellschaft Berlin oder in einer getrennten Transaktion erfolgen. Für die nächsten Jahre sind damit die wesentlichen Voraussetzungen geschaffen, um uns auf die geschäftlichen Aktivitäten zu konzentrieren und unsere Berlin Hyp weiter als Immobilienfinanzierer am Markt zu etablieren. In Verbindung mit der Entscheidung der Europäischen Kommission steht auch der Verkauf der Immobilien- und Baumanagement der Bankgesellschaft Berlin GmbH (IBG) an das Land Berlin. Dabei werden bis zum Verkaufsstichtag weitere Verluste aus der Geschäftstätigkeit und ein negativer Veräußerungspreis für die zu übertragenden Anteile erwartet. Auf die Berlin Hyp entfiele dabei entsprechend unserer Beteiligungsquote von 30 % ein zu berücksichtigender Aufwand in Höhe von rund 30,3 Mio. Zur Vermeidung einer zu einem Jahresfehlbetrag führenden Rückstellungsbildung für drohende Verluste aus der geplanten Veräußerung garantiert uns die Bankgesellschaft Berlin AG den Buchwert unserer IBG-Beteiligung zum 31. Dezember Darüber hinaus sind wir vorübergehend von gegebenenfalls notwendigen Aufwendungen für Kapitalmaßnahmen durch Freistellungserklärungen der Mitgesellschafter der IBG (Bankgesellschaft Berlin und Landesbank Berlin) entbunden worden. Die Resultate zeigen, dass die Sanierung gut vorangekommen ist. Die Ergebniswende beweist, dass unser Unternehmen über Potenziale verfügt, sich auch für künftige Aufgaben zu rüsten. Wir blicken auf ein schwieriges Jahr zurück, in dem herausfordernde Aufgaben zu meistern waren. Wir haben uns ehrgeizige Ziele gesetzt und damit für die neue Berlin Hyp ein gutes Fundament gelegt. Es liegt aber auch noch ein gutes Stück Arbeit vor uns, bis wir über den Berg sind.

7 Vorwort 4 5 Ein besonders wichtiges Ziel für das neue Geschäftsjahr ist der Ausbau unserer Marktpräsenz. Wichtig dafür ist die organisatorische Weiterentwicklung der Abstimmungsprozesse innerhalb des Geschäftsfeldes Immobilienfinanzierung des Konzerns, um die Zusammenarbeit zwischen den Vertriebs- und Kreditbereichen der Bankgesellschaft Berlin und der Berlin Hyp weiter zu optimieren. Dies betrachten wir als Vorbereitung auf die stetig steigenden Anforderungen am sich verändernden Bankenmarkt. Darüber hinaus werden wir die zahlreichen, vorrangig im ablauforganisatorischen Bereich liegenden oder zur Erfüllung gesetzlicher Anforderungen notwendigen Projekte abschließen. Die Einführung einer modernen EDV-Plattform ist in diesem Zusammenhang das umfangreichste Vorhaben. Alle IT-gestützten Prozesse sollen ab dem 3. Quartal 2004 mit der neuen, SAP-basierten Lösung dargestellt werden. Wir haben uns also wieder viel vorgenommen. Angesichts knapper Ressourcen wird sicher ein um das andere Mal ein Abwägen notwendig werden, um zwischen verschiedenen Projekten zu priorisieren. Dennoch werden wir alle noch vor uns liegenden Aufgaben konsequent weiter abarbeiten. Unser Ziel ist, die Berlin Hyp weiter zu stabilisieren und aus ihr wieder eine erfolgreiche und gut aufgestellte Hypothekenbank zu machen. Unsere Aktionäre, insbesondere die Bankgesellschaft Berlin, haben uns dazu den Weg geebnet. Dafür sprechen wir unseren aufrichtigen Dank aus. Besondere Anerkennung verdienen auch unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die sich mit beispiellosem Engagement für die Berlin Hyp eingesetzt und dabei sehr viel Anpassungsfähigkeit bewiesen haben. Sie sind die wichtigste Ressource und das größte Kapital der Bank. Sehr geehrte Aktionäre, sehr geehrte Geschäftspartner, Sie haben uns großes Vertrauen entgegengebracht und uns durch schwierige Zeiten begleitet. Wir werden den eingeschlagenen Sanierungskurs fortsetzen und versichern Ihnen, dass wir uns weiter mit voller Kraft für die Restrukturierung der Berlin Hyp einsetzen werden. Bitte begleiten Sie uns weiter auf diesem Weg. Der Vorstand

8 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Organe der Berlin Hyp Aufsichtsrat Hans-Jörg Vetter Berlin, Vorsitzender, Vorsitzender des Vorstandes der Bankgesellschaft Berlin AG, Vorsitzender des Vorstandes der Landesbank Berlin -Girozentrale- Dr. h. c. Manfred Bodin Hannover, stellv. Vorsitzender, Vorsitzender des Vorstandes der Norddeutschen Landesbank -Girozentrale- Thomas Sander Hannover, stellv. Vorsitzender, Bankangestellter Christian Apel (seit ) Hannover, Bankangestellter Jörg Auermann Berlin, Generalbevollmächtigter der Landesbank Berlin -Girozentrale- Frank Blume (bis ) Hannover, Bankangestellter Dariush Ghassemi-Moghadam Berlin, Leiter Unternehmensentwicklung der Bankgesellschaft Berlin AG Kay Kelting Hannover, Bankangestellter Norbert Pawlowski Berlin, Mitglied des Vorstandes der Bankgesellschaft Berlin AG, Mitglied des Vorstandes der Landesbank Berlin -Girozentrale-, Mitglied des Board of Directors (executive member) der Bankgesellschaft Berlin (UK) plc., London Dr. Hannes Rehm Hannover, stellv. Vorsitzender des Vorstandes der Norddeutschen Landesbank -Girozentrale- Werner Schildt Braunschweig, ehem. Mitglied des Vorstandes der Norddeutschen Landesbank -Girozentrale- Dr. Thomas Veit Berlin, Mitglied des Vorstandes der Bankgesellschaft Berlin AG Holger Wille Hannover, Bankangestellter

9 Organe der Berlin Hyp 6 7 Vorstand Jan Bettink Berlin, Sprecher - Personalwesen - Revision - Unternehmenskommunikation - Vertrieb Immobilienfinanzierung - Vorstandssekretariat/Recht Horst v. Behren (bis ) Berlin - Grundsatzfragen und Adressausfallrisiken - IBAG/IBG - Risikobetreuung Immobilien - Wertermittlung Heinz D. Gottschalk Berlin - Bankbetrieb - Controlling - Organisation/IT - Rechnungswesen Erich Wilke (ab ) Berlin - Kredit - Treasury Geschäftsverteilung Treuhänder Günter Bürks (ab ) Berlin Prof. Dr. Helmut Hesse Hannover Dr. Andor Koritz Berlin Hans-Wolfgang Treppe (bis ) Berlin, Generalstaatsanwalt a.d., Stellvertreter

10 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung im Rahmen seiner Aufsichtsbefugnisse laufend überwacht. Er hat sich in fünf Sitzungen des Aufsichtsrates, sechs Sitzungen des Kredit- und Prüfungs- und acht Sitzungen des Personal- und Strategieausschusses sowie mittels schriftlicher und mündlicher Berichte des Vorstandes eingehend über die Lage und Entwicklung der Bank informiert. In den Aufsichtsratssitzungen im Jahr 2003 hat sich der Aufsichtsrat neben der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und Entwicklung der Bank mit den Systemen zur Erkennung und Steuerung der Risiken der Bank beschäftigt. Dies betraf insbesondere eine eingehende Befassung mit den größten risikotragenden Engagements sowie mit dem vom Vorstand quartalsweise erstellten Risikobericht. Im Rahmen der Erörterung der wirtschaftlichen Lage der Bank hat sich der Aufsichtsrat die Quartalsergebnisse vorlegen und erläutern lassen. Er hat insbesondere die Ertragsentwicklung sowie die Entwicklung der Risikovorsorge, der gesetzlichen Kennziffern und die aktuellen Refinanzierungsaktivitäten mit dem Vorstand eingehend besprochen. Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat die regelmäßige Überprüfung der Beleihungswerte, die wesentlichen gerichtlichen Auseinandersetzungen und den Fortgang der SAP-MARK Einführung begleitet. Für die Abschlussprüfung des Geschäftsjahres 2003 wurde der Prüfer schwerpunktmäßig beauftragt, die Risikoengagements der Bank zu prüfen. Der Aufsichtsrat hat im Januar 2003 an Stelle des bisherigen Kredit- und Arbeitsausschusses aus seiner Mitte einen Kredit- und Prüfungsausschuss und einen Personal- und Strategieausschuss gebildet, um die Arbeit des Aufsichtsrates zu unterstützen und um die bereits im Dezember 2002 beschlossene grundsätzliche Befolgung der Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Berlin Hyp umzusetzen. In diesem Zusammenhang wurden die jeweiligen Geschäftsordnungen um Regelungen ergänzt, die die Zusammenarbeit bzw. Transparenz zwischen Vorstand und Aufsichtsrat darlegen bzw. erhöhen. Vorstand und Aufsichtsrat haben auf der Website der Bank die gemäß 161 AktG abzugebende Entsprechenserklärung veröffentlicht. Im gemeinsamen Corporate Governance Bericht des Vorstands und des Aufsichtsrates für 2003 werden die Entsprechenserklärung und das Corporate Governance Verständnis der Bank erläutert. Der aus der Mitte des Aufsichtsrates gebildete Kredit- und Prüfungsausschuss hat sich alle gemäß der Geschäftsordnung zustimmungsbedürftigen Kreditbeschlüsse vorlegen lassen und die Engagements mit dem Vorstand eingehend besprochen sowie die Anpassung von Beleihungswerten zur Kenntnis genommen. Ebenfalls wurden im Kredit- und Prüfungsausschuss die größten risikotragenden Engagements erörtert. Darüber hinaus hat sich der Kredit- und Prüfungsausschuss regelmäßig mit Fragen der Rechnungslegung befasst und den Prüfbericht der Abschlussprüfer ausführlich gewürdigt. Der ebenfalls aus der Mitte des Aufsichtsrates gebildete Personal- und Strategieausschuss hat intensiv über die wirtschaftliche Entwicklung, die Mittelfristplanung, die Umsetzung der Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex sowie Fragen zur strategischen Ausrichtung der Bank mit dem Vorstand diskutiert. Der Personal- und Strategieausschuss hat außerdem bei wesentlichen Rechtsstreitigkeiten, für die er gemäß Geschäftsordnung zuständig ist, Entscheidungen getroffen bzw. Prüfungsaufträge erteilt. Dies gilt vor allem für die Rechtsstreitigkeiten mit ehemaligen Vorständen der Bank. Die Buchführung, der Jahres- und Konzernabschluss sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2003 sind von der PwC Deutsche Revision Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten

11 Bericht des Aufsichtsrates 8 9 Bestätigungsvermerk versehen worden. Der Aufsichtsrat hat von dem Prüfungsergebnis Kenntnis genommen. Er hat den Jahres- und Konzernabschluss sowie den Lagebericht in seiner Sitzung am 26. April 2004 geprüft. Bei der Prüfung haben sich Einwendungen nicht ergeben. Die Abschlussprüfer haben wie im Vorjahr an der Bilanzsitzung des Aufsichtsrates und seines Kredit- und Prüfungsausschusses teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung berichtet sowie zu Fragen Stellung genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahres- und Konzernabschluss gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 AktG festgestellt. Der Aufsichtsrat hat ferner den Bericht des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft. Diese Prüfung sowie die Prüfung des Berichtes durch den Abschlussprüfer haben zu keinen Beanstandungen Anlass gegeben. Der Bericht des Abschlussprüfers enthält folgenden Bestätigungsvermerk: Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass 1. die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind, 2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war. Mit dem 31. März 2004 ist Herr Horst von Behren nach zweijähriger Tätigkeit aus gesundheitlichen Gründen aus dem Vorstand der Bank ausgeschieden. Der Aufsichtsrat dankt Herrn von Behren für sein hohes Engagement und seinen besonderen Einsatz für die Bank. Herr Frank Blume hat am 30. April 2003 sein Mandat im Aufsichtsrat niedergelegt. Für ihn ist Herr Christian Apel ab 1. Mai 2003 in den Aufsichtsrat nachgerückt. Der Aufsichtsrat dankt Herrn Blume für die konstruktive Mitarbeit. Der Aufsichtsrat dankt darüber hinaus allen Mitarbeitern der Bank, die mit großem Engagement und Zielstrebigkeit in der Phase der Restrukturierung zum Erreichen des erstmals nach 1999 wieder ausgeglichenen Ergebnisses beitrugen. Berlin, 26. April 2004 Der Aufsichtsrat Hans-Jörg Vetter Vorsitzender Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfungen erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstandes am Schluss des Berichtes über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr Der Aufsichtsrat hat am 2. April 2003 Herrn Erich Wilke mit Wirkung vom 1. Mai 2003 zum Vorstandsmitglied der Bank bestellt.

12 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Corporate Governance Bericht Bereits im Dezember 2002 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Bank beschlossen, den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex zur Entwicklung international und national anerkannter Standards guter und verantwortlicher Unternehmensführung grundsätzlich zu entsprechen. In diesem Zusammenhang hat der Aufsichtsrat im Januar 2003 aus seiner Mitte einen Kredit- und Prüfungsausschuss und einen Personal- und Strategieausschuss gebildet sowie die jeweiligen Geschäftsordnungen nach den Vorgaben des DCGK um Regelungen ergänzt, die die Zusammenarbeit bzw. Transparenz zwischen Vorstand und Aufsichtsrat darlegen bzw. erhöhen. Durch die beiden Ausschüsse wird die Arbeit des Aufsichtsrates unterstützt. Hierbei obliegt dem Kredit- und Prüfungsausschuss insbesondere die Zustimmung zu Geschäften, die die Kompetenz des Gesamtvorstandes überschreiten, sowie die Befassung mit Fragen der Rechnungslegung und des Risikomanagements, der erforderlichen Unabhängigkeit des Abschlussprüfers, der Erteilung des Prüfungsauftrages an den Abschlussprüfer, der Bestimmung von Prüfungsschwerpunkten sowie der Honorarvereinbarung. Dem Personal- und Strategieausschuss obliegt es, eilige und/ oder besonders vertrauliche Angelegenheiten unter Beachtung der aktienrechtlichen Bestimmungen entweder selbst zu entscheiden oder für die Weiterbehandlung durch den gesamten Aufsichtsrat vorzubereiten. Hierzu gehört ebenfalls die Vorbereitung der Sitzungen des Aufsichtsrates sowie die Unterbreitung von Beschlussvorschlägen an den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat hat wesentliche Geschäfte definiert, die der Vorstand nur mit Zustimmung des Aufsichtsrates vornehmen darf. Darüber hinaus wurden regelmäßige Berichtspflichten des Vorstandes an den Aufsichtsrat und an den Kredit- und Prüfungsausschuss festgehalten. Er hat außerdem für sich Regelungen getroffen, die Interessenkonflikten vorbeugen sollen. Vom Aufsichtsrat wird eine jährliche Effizienzprüfung durchgeführt. Vorstand und Aufsichtsrat der Berlin Hyp haben am 2. April 2003 eine uneingeschränkte Entsprechenserklärung nach 161 AktG gemäß der Fassung des DCGK vom 7. November 2002 abgegeben. Im Geschäftsjahr 2003 wurde der Deutsche Corporate Governance Kodex am 21. Mai 2003 aktualisiert. Vorstand und Aufsichtsrat sprechen sich dafür aus, auch den neuen Empfehlungen des DCGK grundsätzlich zu entsprechen, allerdings mit den nachfolgend aufgeführten und begründeten Einschränkungen. Internationale Rechnungslegungsstandards werden wir in Übereinstimmung mit den Vorgaben des Handelsgesetzbuches erstmals im Jahresabschluss per und für Zwischenberichte ab 2006 anwenden. Die hierfür notwendigen Umsetzungsprojekte werden derzeit durchgeführt. Der Verzicht auf die Darstellung von Vergütungssystemen des Vorstands und auf eine individualisierte Aufschlüsselung der Vorstands- und Aufsichtsratsgehälter ist in der Entsprechenserklärung neu aufgeführt. Die Gesellschaft hat dabei die Interessen aller zu berücksichtigen und die Forderung der Öffentlichkeit nach transparenter Darstellung der Unternehmensstrukturen gegen den Wunsch der Gremienmitglieder nach Wahrung ihrer Persönlichkeitsrechte abzuwägen. In diesem Fall rechtfertigt unserer Meinung nach der Erkenntnisgewinn, den die Öffentlichkeit aus diesen Informationen hätte, eine detaillierte Offenlegung nicht. Die am 22. Januar 2004 abgegebene Entsprechenserklärung von Vorstand und Aufsichtsrat nach 161 AktG gemäß der Fassung des DCGK vom 21. Mai 2003 hat folgenden Wortlaut:

13 Corporate Governance Bericht Vorstand und Aufsichtsrat der Berlin Hyp erklären, dass den Verhaltensempfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex zur Entwicklung international und national anerkannter Standards guter und verantwortlicher Unternehmensführung bis auf die nachfolgend aufgeführten Ausnahmen entsprochen wurde und auch in Zukunft entsprochen wird. Von folgenden Empfehlungen des Kodex weicht die Berlin Hyp ab: a) Der Konzernabschluss wird und die Zwischenberichte wurden und werden abweichend von der Verhaltensempfehlung nicht nach internationalen Rechnungslegungsstandards, sondern gemäß den Vorschriften des HGB erstellt. Darüber hinaus werden die Vorschriften des Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) beachtet. (7.1.1 DCGK) b) Die Anforderungen, den Konzernabschluss binnen 90 Tagen nach Geschäftsjahresende öffentlich zugänglich zu machen, kann die Bank derzeit aufgrund der Komplexität und der Umbruchphase nicht erfüllen. (7.1.2 DCGK) c) Das System der Vorstandsvergütung wird nicht veröffentlicht. (4.2.3 DCGK) d) Die Vergütung der Vorstandsmitglieder wird im Anhang des Konzernabschlusses pauschal offengelegt. Eine individualisierte Angabe ist nicht vorgesehen. (4.2.4 DCGK) e) Die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder wird im Anhang des Konzernabschlusses pauschal offengelegt. Eine individualisierte Angabe ist nicht vorgesehen. (5.4.5 DCGK)

14 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Der Vorstand der Berlin Hyp Jan Bettink (Sprecher), Heinz D. Gottschalk Horst v. Behren und Erich Wilke (von links nach rechts)

15 Vorstand der Berlin Hyp Die Finanzdienstleistungsbranche befindet sich im Umbruch. Darauf bereiten wir die Bank vor.

16 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Unser Sanierungsprozess Seit dem Jahr 2001 stand unsere Arbeit ganz im Zeichen der Sanierung und strategischen Neuausrichtung der Bank. Für die Berlin Hyp, die Bestandteil des bundesweit tätigen Geschäftsfeldes Immobilienfinanzierung der Bankgesellschaft Berlin ist, sah der Sanierungsplan eine Verschlankung der Tätigkeiten, Kapazitäten und Organisationsstrukturen und damit eine erhebliche Erhöhung der Effizienz vor. Dieses Programm ist Teil des Sanierungskonzepts der Bankgesellschaft Berlin, das den Konzern als starke Regionalbank auf der Basis von vier Säulen etablieren will. Eine dieser Säulen ist das Immobilienfinanzierungsgeschäft. Konsequente Neuordnung der Aufbau- und Ablauforganisation Neben der Neubesetzung zahlreicher Führungspositionen führten wir durch den Wegfall einer Hierarchieebene eine schlanke Führungsstruktur ein. Stabsfunktionen wurden verkleinert und jede Organisationseinheit hinsichtlich ihrer Kapazitätsanforderungen überprüft. Darüber hinaus wurden zahlreiche Arbeitsprozesse vereinfacht und wenn möglich standardisiert. Wesentliche Meilensteine haben wir bereits erfolgreich umgesetzt. Dazu gehört: die konsequente Neuordnung der Aufbau- und Ablauforganisation, eine deutliche Verbesserung der Refinanzierungsstruktur, die Optimierung des Risikocontrollings und der Datenqualität, die Reduzierung der Verwaltungsaufwendungen, die Reduzierung von Personalaufwendungen, die Neuorganisation der Vertriebsaktivitäten.

17 Unser Sanierungsprozess % * -19 % * +20 % * ,9 Zinsüberschuss in Mio ,2 202,4 168,4 Verbesserungen in der Refinanzierungsstruktur 150 Der Wiedereintritt in den Markt mit Hypothekenpfandbrief- Jumbos war erfolgreich. In 2003 platzierten wir Jumbo- Pfandbriefe mit mittleren Laufzeiten und einem Gesamtvolumen von 2,75 Mrd. Trotz des recht volatilen Verlaufs am 100 Rentenmarkt verbesserte sich die Refinanzierungssituation der Berlin Hyp deutlich. Bei allen Emissionen kam es im Jahresverlauf zu Spread-Einengungen, so dass Aufstockungen jeweils zu niedrigeren Aufschlägen durchgeführt werden konnten. 50 Im Berlinfördergesetz-Darlehensbereich wurden im Jahresverlauf rund Darlehen mit einem Gesamtvolumen von 1,6 Mrd. gekündigt und durch günstigere Refinanzierungsmittel ersetzt. Auch dadurch konnte der Zinsüberschuss 2003 stabilisiert werden. Diese Maßnahme wird ab voll ertragswirksam * Veränderung zum Vorjahr

18 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service % * -34 % * -22 % * 545,1 500 Risikovorsorge in Mio Datenqualität und Risikocontrolling 244,4 Die Verbesserung der Datenqualität und die Verfeinerung der Risikofrüherkennungssysteme haben wir konsequent vorangetrieben. Darüber hinaus wurden zahlreiche gesetz- 200 liche Neuregelungen umgesetzt bzw. die notwendigen Vor- 162,4 bereitungen (Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft, Basel II, IAS und SAP) dafür getroffen. Aufgrund der nach 127,1 wie vor vorhandenen Klumpenrisiken in unserem Portfolio und der langfristigen Struktur unseres Geschäfts waren lei- 100 der auch 2003 nennenswerte Vorsorgeaufwendungen notwendig. Durch umfangreiche Objektüberprüfungen und Neubewertungen von Engagements haben wir aber heute einen guten Überblick über unseren Darlehensbestand, so dass der Vorsorgebedarf perspektivisch weiter sinken dürfte. 0 Allerdings ist dies sehr stark von den allgemeinen wirt schaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. * Veränderung zum Vorjahr

19 Unser Sanierungsprozess % * -20 % * -8 % * 30 32,3 29,0 Anderer Verwaltungsaufwand in Mio ,9 23,9 ** 20 Reduzierung der Verwaltungsaufwendungen Jede Sachkostenposition wurde in den vergangenen drei Jahren überprüft, um Einsparungspotenziale konsequent aufzudecken und eine deutliche Verbesserung der Kostenstruktur zu erreichen. Dadurch konnten wir unsere Verwaltungsaufwendungen seit Beginn des Sanierungsprozesses um insgesamt 18 Prozent senken. Obwohl im Jahr 2003 einmalige Sonderaufwendungen in Höhe von 2,5 Mio. zum Tragen kamen neben Investitionen zur Einführung einer SAP-basierten EDV-Plattform wirkten sich Aufwendungen zur Restrukturierung des Flächenmanagements belastend aus, konnten wir eine deutliche Übererfüllung unserer Planziele erreichen * Veränderung zum Vorjahr ** bereinigt um Sonderaufwendungen

20 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service 60-2 % * -12 % * -21 % * 50 48,0 46, ,1 Personalaufwand in Mio. 32,4 30 Reduzierung von Personalaufwendungen 20 Im Rahmen der Neuausrichtung soll die Berlin Hyp ihre Mitarbeiterkapazitäten von ca. 540 (Stichtag ) auf ca. 392 (Stichtag ) zurückführen. Der Personalabbauprozess, den wir bislang weitgehend sozialverträglich umsetzen konnten, liegt mit einem Zielerreichungsgrad von über 62 Prozent im Zeitplan. Die Personalaufwendungen wurden dadurch im Verlauf des Sanierungsprozesses seit 2000 bereits um ca. 32 Prozent abgesenkt * Veränderung zum Vorjahr

21 Unser Sanierungsprozess ,6 0 Betriebsergebnis nach Risikovorsorge in Mio. -51, ,2 Neuorganisation der Vertriebsaktivitäten -200 Die bereits 2002 in Zusammenarbeit mit der Bankgesellschaft Berlin erarbeitete gemeinsame Vertriebsstrategie wurde konsequent umgesetzt. Der Wiedereintritt in den Markt ist zum Ende des Jahres im Wesentlichen gelungen Obwohl die Neugeschäftsergebnisse unsere Planvorgaben unterschritten, ist diese Entwicklung in Anbetracht der längeren Marktabstinenz und des anhaltend schwierigen Marktumfeldes für das Geschäftsfeld Immobilienfinanzierung dennoch zufrieden stellend. Darüber hinaus setzten wir -400 verschärfte Risiko- und Rentabilitätskriterien an. Unsere Kreditpolitik folgte der Maxime Qualität vor Quantität. Etappenziel erreicht ,7 Durch die Umsetzung dieser Sanierungsmaßnahmen wurde für unsere neue Berlin Hyp ein gutes Fundament gelegt. Nach drei Jahren haben wir die Bank aus der Verlustzone geführt und können für 2003 ein positives Betriebsergebnis ausweisen.

22 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Unsere Mitarbeiter Restrukturierung erfolgreich vorangetrieben Rationalisierungsmaßnahmen umgesetzt Wir verdanken die Erfolge bei der Umsetzung der Sanierungsziele unseren Mitarbeitern. Mit großem Einsatz, Flexibilität und viel Durchhaltevermögen hat unsere Belegschaft viele Projekte weiter vorangetrieben bzw. zum Abschluss bringen können. Angesichts der hohen Arbeitsbelastung, die weit über das Normalmaß hinaus ging, und des unvermindert schwierigen Arbeitsumfeldes verdient diese Leistung besonderen Dank und Anerkennung. Die Tatsache, dass sich darüber hinaus zahlreiche Mitarbeiter im Kollegenkreis aktiv einbringen sei es im sozialen oder kulturellen Bereich und im Betriebssport, ist ein Zeichen der Identifikation mit und des Engagements für die Berlin Hyp. Wir sind überzeugt, dass diese Leistungsbereitschaft des Personals eine grundlegende und zukunftsweisende Stärke unserer Bank ist. Die Berlin Hyp beschäftigte zum 31. Dezember 2003 noch 465 Mitarbeiter. Damit hat sich der Personalbestand im Vergleich zum Vorjahresultimo um 16 reduziert. Darüber hinaus sind am 1. Januar 2004 weitere 12 Mitarbeiter ausgeschieden; zu diesem Stichtag wurde lediglich eine Neueinstellung im Bereich Risikobetreuung Immobilien vorgenommen. Von den 254 Mitarbeiterinnen und 200 Mitarbeitern befinden sich insgesamt 48 in einem Teilzeitbeschäftigungsverhältnis. Die Teilzeitquote beträgt 10,8 Prozent. Die Rückführung des Personalbestands konnte vorrangig aufgrund von Vorruhestands- und Teilzeitregelungen sowie Vertragsauflösungen und somit weitestgehend sozialverträglich umgesetzt werden. Leider waren dennoch drei betriebsbedingte Kündigungen im Verwaltungsbereich nicht zu vermeiden. Auch im Jahr 2004 werden weitere Rationalisierungsmaßnahmen erforderlich sein, um die Zielvorgaben des in Brüssel eingereichten Sanierungskonzepts zu erreichen. Verstärkt richten wir deshalb unser Augenmerk auf die Weiterqualifizierung von Mitarbeitern, die zurzeit in Bereichen beschäftigt sind, in denen weitere Kapazitätsanpassungen erforderlich sind. Unser Ziel ist es, möglichst vielen Mitarbeitern zukunftsorientierte Anschlussbeschäftigungen anbieten zu können. Darüber hinaus besteht der im Frühjahr 2001 vereinbarte Gehaltsverzicht fort. Auch damit tragen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im tariflichen wie außertariflichen Bereich zur Kontrolle der Personalkosten bei.

23 Unsere Mitarbeiter Qualifizierungsmaßnahmen Unternehmensentwicklung Trotz des unvermindert notwendigen Sparkurses haben wir die Weiterbildungsmaßnahmen fortgesetzt. Bei unseren Führungskräften lag der Schwerpunkt in persönlichkeitsbildenden Seminaren zur Erhöhung der Führungskompetenz. Den Fachkräften stand ein vorrangig bankspezifisches Fortbildungsangebot zur Verfügung. Insgesamt haben 194 Mitarbeiter an 168 Seminaren vornehmlich der Bildungsakademie der Bankgesellschaft Berlin GmbH (BiAK) teilgenommen. Die Fortbildungsquote belief sich auf 41,7 Prozent. Darüber hinaus erreichte eine Mitarbeiterin den Abschluss Bankfachwirt. Im zweiten Halbjahr 2003 fanden außerdem zahlreiche Workshops und IT-Schulungen statt, die im Zusammenhang mit der Implementierung der neuen Software SAP/MARK (Modulares Anwendungssystem für Realkreditinstitute) standen. An diesen Qualifizierungsmaßnahmen, die in 2004 fortgesetzt werden, beteiligten sich bereits rund 50 Kolleginnen und Kollegen aus dem zu Beginn vorrangig betroffenen Passivbereich. Im Spätsommer 2003 fand eine Wochenendtagung für alle Führungskräfte statt, bei der vorrangig in Workshops aktuelle strategische und operative Themen bearbeitet wurden. Darüber hinaus stand die Teamentwicklung im Vordergrund, mit der wir das weitere Zusammenwachsen unserer Führungsmannschaft unterstützen. Seit dem zweiten Halbjahr bieten wir außerdem eine Dialogrunde an, in der unsere Führungskräfte mit externen Referenten branchenspezifische Themen diskutieren können. Die Gesamtheit dieser Maßnahmen werten wir als Ausdruck unserer neuen Unternehmenskultur, die von wachsender Dialog- und Teamorientierung geprägt ist. Die Aufrechterhaltung des Angebots von Ausbildungsplätzen betrachten wir als Teil unserer gesellschaftlichen Verantwortung. Im vergangenen Jahr befanden sich insgesamt zehn junge Menschen bei uns in der Berufsausbildung. In Zusammenarbeit mit der Bankgesellschaft Berlin und der Allbank in Hannover konnten die Auszubildenden auch Einblicke in alle relevanten Bereiche einer Geschäftsbank gewinnen und dort ergänzend die erforderlichen Kenntnisse erwerben.

24 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Dank an die Mitarbeiter und Arbeitnehmervertreter Ausblick Im Jahr 2003 begingen 19 Mitarbeiter ihr 10-jähriges und sechs ihr 25-jähriges Dienstjubiläum. Für ihr Engagement und ihre langjährige Verbundenheit mit unserer Bank danken wir sehr herzlich. Gleichermaßen Dank verdienen auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die in den Ruhestand bzw. Vorruhestand getreten sind. Zentrales Element innerhalb unserer Personalarbeit im Jahr 2004 stellt die Schaffung eines grundlegend neuen Qualifizierungsprogramms dar. Langfristige, situations- und arbeitsplatzbezogene Bildungskonzepte sollen verstärkt Berücksichtigung finden, um unsere Mitarbeiter für den weiteren Wandel in unserer Branche fit zu machen. Die Arbeitnehmervertreter haben den Sanierungs- und Restrukturierungsprozess stets in einem kritisch-konstruktiven Dialog engagiert begleitet. Sie haben dadurch einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen der angestrebten Sanierungsziele geleistet. Ihre Arbeit verdient unseren Dank und Anerkennung. Gleiches gilt für den Sprecherausschuss der leitenden Angestellten. Im letzten Jahr verstarben aus dem Kreis unserer Pensionäre Herbert Busche, Lieselotte Fuchs, Friedrich Fußwinkel, Hertha Glässer, Maria Häusler, Brigitte Lambracht, Charlotte Tank und Ilse Tomaske. Unser Mitgefühl gehört ihren Angehörigen. Den Verstorbenen werden wir ein ehrendes Andenken bewahren.

25 Unsere Mitarbeiter Unsere Aktie Unsere Aktie 0,32 9,73 Bankgesellschaft Berlin Nord/LB 89,95 Sonstige Gezeichnetes Kapital Zu Beginn des Jahres führte die Bank eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals durch. Zu diesem Zweck emittierte sie Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab 1. Januar 2003 zum rechnerischen Nennwert in Höhe von 2,56 (gerundet). Dadurch erhöhte sich das gezeichnete Kapital um 14,8 Mio. auf 546,1 Mio. Das Grundkapital der Bank verteilt sich auf auf den Inhaber lautende Stückaktien. Großaktionäre sind die Bankgesellschaft Berlin AG mit 89,95 % sowie die Norddeutsche Landesbank (Nord/LB) mit 9,73 % der Aktien. Auf die freien Aktionäre entfallen nunmehr 0,32 %. Damit befindet sich nur ein geringer Anteil der Berlin Hyp- Aktien im Streubesitz. Infolgedessen ist zu berücksichtigen, dass bereits geringe Kauf- oder Verkaufsorders deutliche Kursausschläge zur Folge haben können. Insgesamt fanden im Jahr 2003 ca Umsätze statt. Stehen Kauf- und Verkaufsaufträgen weder ein entsprechendes Angebot noch eine Nachfrage gegenüber, können die Börsenmakler nur versuchen, mit Tax-Kursen einen Schätzwert herbeizuführen. Die Aktie wird an fünf Börsenplätzen sowie in XETRA unter der Wertpapierkenn-Nummer gehandelt. Eckdaten zur Aktie Ergebnis je Aktie nach DVFA/SG in 0,07-0,32 Höchster Börsenkurs 7,70 ( ) 13,50 ( ) Tiefster Börsenkurs 1,25 ( ) 2,00 ( ) Jahresschlusskurs 3,80 2,15 Dividende Unsere Ertragslage lässt leider die Zahlung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2003 noch nicht zu. Auch auf mittlere Sicht soll im Fall eines positiven Ergebnisses die innere Stärkung unserer Bank Vorrang vor etwaigen Gewinnausschüttungen haben.

26 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service Unsere Märkte Zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Lage am Immobilienmarkt Die Hoffnungen auf eine allgemeine Belebung der deutschen Konjunktur wurden im Jahr 2003 erneut enttäuscht. Im ersten Halbjahr ging die Wirtschaftsleistung sogar leicht zurück. Auch die Beschäftigung nahm weiter ab. Ursächlich waren dafür zum einen die ungünstigen außenwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, zum anderen blieb aber auch die Inlandsnachfrage unerwartet schwach. Die Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Konflikt im Irak und die seit dem Frühjahr 2002 anhaltende Aufwertung des Euro gegenüber den Währungen wichtiger Handelspartner dämpften die Auslandsnachfrage nach deutschen Exportprodukten in den ersten Monaten des Jahres ganz erheblich. Mit der Verbesserung des internationalen Umfelds ab dem Frühjahr kam es erst ab dem dritten Quartal zu einer merklichen Erholung der Ausfuhren. Die positiven außenwirtschaftlichen Impulse der zweiten Jahreshälfte fanden jedoch bis zum Jahresende kaum Niederschlag im privaten Konsum oder in der Investitionstätigkeit der Unternehmen. Vor dem Hintergrund der anhaltenden Unsicherheit über die Zukunft der sozialen Sicherungssysteme und mögliche Veränderungen im Steuersystem blieb die Sparneigung der privaten Haushalte hoch. Angesichts rückläufiger Beschäftigtenzahlen nahmen zudem die verfügbaren Einkommen nur geringfügig zu und verhinderten somit ebenfalls einen kräftigeren Zuwachs der Konsumausgaben. Der Rückgang der Ausrüstungsinvestitionen setzte sich auch im vergangenen Jahr fort, wenn auch mit deutlich verringertem Tempo. Ab der Jahresmitte gab es allerdings auch hier erste Anzeichen der Besserung. Wichtige Indikatoren wie der ifo-geschäftsklima-index ließen in der zweiten Jahreshälfte 2003 zumindest einen Stimmungsumschwung in den Unternehmen erkennen. Die schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen boten der Immobilienbranche, die von der Nachfrage nach Arbeitsplätzen und von wachsenden Einkommen auf Verbraucher- und Anlegerseite abhängig ist, ein ungünstiges Umfeld. Der Büromarkt in Deutschland Das hohe Fertigstellungsvolumen am Büromarkt in den letzten Jahren führte verbunden mit einer rückläufigen Nachfrage an den meisten Bürostandorten zu einem teilweise drastischen Anstieg der Leerstandsraten. Das Ausmaß überraschte sogar Experten: Die sechs führenden Wirtschaftsinstitute hatten in ihrem Frühjahrsgutachten einen Rückgang der durchschnittlichen Spitzenmieten von 3 % vorausgesagt. Tatsächlich waren es zum Jahresende 6,1 %. Großprojekte, die in den Vorjahren aufgrund hoher Renditeaussichten begonnen wurden, drängten auf den zunehmend gesättigten Markt. Verschärfend wirkte sich zudem aus, dass Mietverträge, die in den Boomjahren abgeschlossen wurden, nicht verlängert wurden. Anschlussverträge waren wenn überhaupt meist nur zu deutlich verschlechterten Konditionen möglich. Infolgedessen blieben die Flächen leer oder wurden zu einem reduzierten Mietzins abgegeben. Angesichts der hohen Marktsättigung waren allgemein nicht zeitgerechte Bestandsflächen im abgelaufenen Geschäftsjahr am Markt kaum platzierbar. Auch attraktive Büroflächen in Innenstadtlagen wurden in der Hoffnung auf eine nachhaltige Besserung der Marktlage von den Anbietern nur für kurze Laufzeiten vermietet. Sollte eine Marktbelebung eintreten, ist in den Vorzugslagen künftig mit einer höheren Mieterfluktuation zu rechnen. Allerdings ist für 2004 noch nicht davon auszugehen, dass ein umfassender Vermietungsumsatz generiert werden

27 Unsere Märkte kann, der signifikante Anteile der Angebotsflächen absorbiert. Trotz deutlich zurückgehender Fertigstellungszahlen wird der Leerstand in den deutschen Bürozentren im Jahr 2004 auf etwa 6,7 Mio. qm anwachsen. Berlin Die Hauptstadt stellt mit rund 17,4 Mio. qm den größten deutschen Büroimmobilienmarkt. Dort ging der Flächenumsatz im Berichtsjahr gegenüber 2002 deutlich zurück. Mit einer Vermietungsleistung von etwa bis qm lag er um etwa 18 % unter der Vorjahresquote. Die Leerstandsquote belief sich auf ca. 9 %. Nachfrageimpulse durch den Zuzug international tätiger Unternehmen blieben 2003 aus. Auf den Bereich der öffentlichen Verwaltung entfiel mit 28 % der größte Anteil der Flächennachfrage. Für das laufende Jahr wird eine leicht verstärkte Nachfrage nach Toplagen erwartet. Eine Entspannung des Marktes ist jedoch aufgrund des hohen Angebotsdruckes nicht zu erwarten. Düsseldorf Die Leerstandsquote in Düsseldorf erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um fast 2 % auf 10,7 %. Der Flächenumsatz lag mit qm um 23 % niedriger als noch Gegenüber den Vorjahren verteilte sich die Flächennachfrage allerdings homogener über die einzelnen Büromarktzonen. Der Nachfrageschwerpunkt auf die Innenstadt entfiel. Die zunehmend konsolidierten Branchen der Informations- und Kommunikationstechnologie bevorzugten verstärkt günstigere Stadtrandlagen. Auch für das Jahr 2004 wird in Düsseldorf mit anhaltend schwierigen Bedingungen auf dem Büromarkt gerechnet. Das große Flächenangebot und die schleppende wirtschaftliche Entwicklung wird den Druck auf die Mieten weiter erhöhen. Frankfurt Mit einem Plus von 10 % im Jahr 2003 zeigte sich der Büroflächenumsatz in Frankfurt deutlich stabiler als vor dem Hintergrund abnehmender Flächennachfrage der Finanzdienstleistungsbranche befürchtet wurde. Durch die Fertigstellung weiterer Flächen stieg die Leerstandsquote trotz der guten Vermietungsleistung von ca. 8 % auf etwa 14 %. Das große Flächenangebot drückte stark auf die Mieten. Für 2004 wird jedoch auch aufgrund des fortgeschrittenen Konsolidierungsprozesses bei Banken mit einem ähnlich hohen Flächenumsatz gerechnet. Darüber hinaus werden zahlreiche Unternehmen die Chance nutzen, attraktive Flächen günstig zu mieten und einen Flächentausch anstreben. Allerdings dürfte sich das Flächenangebot durch erforderliche Untervermietungen der Räume, die nach Wirksamwerden des Personalabbaus nicht mehr benötigt werden, weiter erhöhen. Hamburg In der Hansestadt wurden 2003 rund qm Bürofläche vermietet. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 13 % gegenüber dem Vorjahr. Der vorhandene Flächenumsatz konzentrierte sich auf kleinere bis mittlere Einheiten. Großabschlüsse blieben weitgehend aus. Das Mietniveau sank aufgrund des Flächenüberangebots weiter ab. Mit 22 % entfiel ein Großteil des Umsatzes auf den Citybereich. Der Leerstand stieg auf ca. 6,6 %. Für 2004 wird eine Steigerung des Flächenumsatzes erwartet. Aufgrund der weiteren Angebotsausweitung durch Baufertigstellungen wird jedoch der Druck auf die Mieten anhalten. Eine Besserung wird für 2004 nicht erwartet. Köln Der Flächenumsatz belief sich 2003 auf über qm und damit um 25 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Davon entfielen ca. 62 % auf Großvermietungen. Hauptnachfrager waren Banken und Finanzdienstleister. Das Flächenangebot stieg von qm im Jahr 2002 auf qm. Die Leerstandsquote lag bei ca. 6,8 %. Flächen im Bau gingen hingegen um etwa 25 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Auch für 2004 ist ein weiterer Bedeutungszuwachs des Kölner Büromarktes bei weiterhin guter Vermietungsleistung zu erwarten.

28 Management Unternehmen Lagebericht Jahresabschluss Service München Gegenüber 2002 gab der Büroflächenumsatz im Berichtsjahr mit 5 % nur geringfügig nach. Der Leerstand aber stieg von 0,9 Mio. sprunghaft auf über 1,48 Mio. qm an. Dies entspricht einer Quote von ca. 7,5 %. Dabei stehen nicht nur ältere Bestandseinheiten, sondern in großem Umfang auch moderne, marktgerechte Flächen in Toplagen leer. Um die Anpassung der Mieten an die veränderten Rahmenbedingungen zu vermeiden, werden in der Hoffnung auf eine baldige Verbesserung der Lage am Immobilienmarkt teilweise auch Leerstände von neu erstellten Büroflächen in Kauf genommen. Zudem sollen Incentives ein weiteres Absinken der Mietpreise verhindern. Stuttgart Die schwache Vermietungsleistung des Jahres 2002 wurde im Berichtsjahr mit qm um 36 % deutlich übertroffen. Etwa die Hälfte der Neuvermietungsfläche entfiel jedoch auf eine Großvermietung. Bei der regionalen Verteilung der Umsätze lag die Stuttgarter City wiederum vorn. Die Leerstandsquote erhöhte sich auf ca. 3,7 %, wobei zunehmend Neubauflächen vom Leerstand erfasst wurden. Aufgrund des für Stuttgarter Verhältnisse ungewohnten Flächenüberhangs wird für 2004 von einem verstärkten Flächentausch ausgegangen. Flächenexpansionen werden nicht erwartet. Wohnungsmarkt Trotz historisch niedriger Hypothekenzinsen herrschte 2003 auch bei privaten Immobilienkäufern in Deutschland Zurückhaltung. Der Gesamtumsatz am Wohnimmobilienmarkt ging gegenüber 2002 um 1 % zurück. Auch die drohende Streichung der Eigenheimzulage konnte diesen Trend nicht wesentlich ändern. Ausschlaggebend dafür war die anhaltend schlechte konjunkturelle Lage und die damit verbundene Arbeitsplatzunsicherheit. Nur in guten Lagen konnten 2003 Kaufpreiszuwächse erzielt werden, obwohl auch hier starke regionale Unterschiede zu verzeichnen waren. Das Schlusslicht bildeten abermals die neuen Bundesländer. Dort waren nur Objekte in Toplagen zu veräußern. Einheiten in strukturschwachen Gebieten waren weiterhin quasi unverkäuflich. Da die Eigennutzer traditionell den Hauptteil der Käufer von Eigentumswohnungen stellen, wird sich diese Käufergruppe ohne nachhaltige Belebung der Konjunktur auch weiterhin zurückhalten. Der Kauf bzw. Bau eines Eigenheims stellt für den überwiegenden Teil der privaten Investoren die größte Investition des Lebens dar. Die Kaufentscheidung fällt nur dann, wenn die wesentlichen Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel die individuelle Arbeitsplatzsituation, stimmen. Die Höhe der Bauzinsen spielt nur eine sekundäre Rolle. Deshalb wird auch für 2004 ein weiterer Umsatzrückgang um 0,5 % prognostiziert. Geschosswohnungsbau Auch der Geschosswohnungsbau, der sich traditionell an Renditeerfordernissen ausrichtet, kam nahezu vollständig zum Erliegen. Nur in gefragten Stadtteilen der Großstädte und Ballungsräume hielten sich die Investoren nicht zurück. Dort wurde Wohnraum wieder knapper, Mieten und Preise stiegen. Mit ausschlaggebend für die allgemeine Zurückhaltung war die Angst vor dem vielfach beschworenen Bevölkerungsrückgang und dem damit verbundenen drohenden Überangebot. Die Streichung von Steuervergünstigungen und der drastische Abbau öffentlicher Förderprogramme trugen einen zusätzlichen Anteil an der zurückhaltenden Investitionsbereitschaft. Dennoch ist durch den Zuzug aus dem Ausland und durch Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 ein konstanter Bedarf an neuem Wohnraum zu erwarten. Danach allerdings ist aufgrund der sich drastisch verändernden Alterstruktur der Bevölkerung von einem eher rückläufigen Bedarf auszugehen.

29 Unsere Märkte Kapitalmarkt 2003 Der Rentenmarkt startete mit einer freundlichen Tendenz in das Jahr Zum Jahresanfang lag die Rendite im zehnjährigen Bereich bei 4,20 %. Bis in den März hinein verringerte sich der Zinssatz für zehnjährige Bundesanleihen bis auf ca. 3,80 %. Mit ausschlaggebend hierfür war der Anstieg des Euro gegenüber dem US-$. Zudem wuchs in diesem Zeitraum die Angst vor einem Krieg im Irak. Unterstützt wurde diese Entwicklung darüber hinaus von der Erwartung weiterer Leitzinssenkungen in der Euro-Zone, denen die Europäische Zentralbank (EZB) am 6. März mit einer Senkung um 25 Basispunkte auf 2,50 % Rechnung trug. Zum Ende des ersten Quartals kam es innerhalb weniger Tage zu einer kräftigen Konsolidierung an den Kapitalmärkten. Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen stieg wieder auf ihr Ausgangsniveau von ca. 4,20 %. Der Irak-Krieg wurde mittlerweile als unausweichlich angesehen. Dennoch bestand die Hoffnung auf ein schnelles Ende aufgrund der militärischen Übermacht der amerikanischen Streitkräfte. Zu Beginn des zweiten Quartals zeichnete sich ab, dass das Wirtschaftswachstum weltweit schwach ausfiel und die Inflationsraten niedriger tendierten. Der Euro setzte seinen Anstieg unvermindert fort. Im Juni senkte die amerikanische Zentralbank (Fed) den Leitzins um 25 Basispunkte auf den historisch niedrigen Stand von 1,00 %. Die EZB reduzierte den Leitzins ebenfalls deutlich um 50 Basispunkte auf 2,00 %. Dennoch hielt sich an den Kapitalmärkten die Sorge, dass selbst dieses niedrige Zinsniveau nicht ausreichen könnte, um die Wirtschaft anzukurbeln. Die Fed sah trotz des geringen Leitzinses noch Spielraum für konjunkturelle Anreize im Rahmen einer unkonventionellen Geldpolitik, zum Beispiel durch Rückkäufe von amerikanischen Staatsanleihen. Ab dem zweiten Halbjahr verbesserten sich die wirtschaftlichen Perspektiven zunehmend. Für den Beginn des Jahres 2004 wurden die ersten Leitzinserhöhungen erwartet, die in der Folge in den Futurepreisen enthalten waren. Ausschlaggebend hierfür waren die umfangreichen Steuersenkungsprogramme der US-Regierung und ein weiter steigendes Haushalts- und Leistungsbilanzdefizit in den USA. Der Euro setzte seinen Anstieg weiter fort und überschritt im Dezember die Marke von 1,20. Parallel dazu konnte der Goldpreis erstmals wieder die Marke von US$ 400, überwinden. Im Sog des amerikanischen Rentenmarktes stiegen auch die Zinssätze in der Euro-Zone beeinflusst durch die voraussichtliche Überschreitung der Haushaltsdefizitgrenze in Deutschland und Frankreich deutlich an. Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen stieg bis zum Jahresende auf 4,30 %.