Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg

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1 Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg Geschäftsbericht 2011

2 Kennzahlen und Daten im Überblick Gegründet 1901 Eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter Nr. 627 Kennzahlen zum Mitglieder Geschäftsanteile Geschäftsguthaben ,0 T ,5 T Spareinlagen ,2 T ,1 T Wohnungsbestand davon mit Mietpreisbindung Mitarbeiter (Durchschnitt) Bilanzsumme ,1 T ,2 T Anlagevermögen ,3 T ,7 T Eigenkapital ,7 T ,3 T Rohergebnis ,7 T ,8 T Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 4.019,3 T 3.377,9 T Jahresüberschuss 3.353,9 T 2.724,6 T Legende Standorte Servicecenter Frankfurt Großer Hirschgraben Steinbach/Taunus Servicecenter Steinbach Eschborner Str. 14 Ginnheim Preungesheim Rödelheim Riederwald Hausmeisterbüros Riederwald Am Erlenbruch 24 Riederwald Schulze-Delitzsch-Str. 1 Preungesheim Homb. Landstr. 67 Rödelheim Lohoffstr. 2 Ginnheim Reichelstr. 50 Steinbach Berliner Str. 58 Betreuungsbüros Seniorenwohnanlagen Ginnheim Reichelstr. 50 Riederwald Schulze-Delitzsch-Str. 11 Steinbach Birkenweg 3a Frankfurt am Main

3 Geschäftsbericht 2011 WOHNEN PLUS Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg Großer Hirschgraben D Frankfurt am Main Telefon Fax info@vbs-frankfurt.de

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5 Inhalt Inhalt Lagebericht 4 Bilanz zum 31. Dezember Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember Anhang für das Geschäftsjahr Bericht des gesetzlichen Prüfungsverbandes 46 Bericht des Aufsichtsrates 47 3

6 Lagebericht Lagebericht WOHNEN PLUS Unter der Vision WOHNEN PLUS sind die unternehmerischen Schwerpunkte der Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eg fokussiert. Hierbei bildet das Wohnen die Kernkompetenz mit einem modernen, marktgerechten und konkurrenzfähigen Angebot. Ergänzend dazu bietet die Genossenschaft ihren Mitgliedern ein Plus an zusätzlichen Leistungen, wie beispielsweise Geldanlagen zu attraktiven Konditionen, sowie eine hohe Servicequalität. Im Mittelpunkt des Handelns stehen daher sowohl das Produkt Wohnung als auch das Genossenschaftsmitglied. Die damit verbundenen wirtschaftlichen und sozialen Zielsetzungen sind Bestandteil eines unternehmensinternen Leitbildes. Gesamtwirtschaftliche Lage Die deutsche Wirtschaft zeigte sich im Jahr 2011 weiterhin in sehr robuster Verfassung. Dem rasanten Aufschwung des Jahres 2010 folgte ein kräftiges Wirtschaftswachstum von 3,0 Prozent. Damit setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess in der BRD auch im zweiten Jahr nach der Weltwirtschaftskrise fort. Im Jahresverlauf 2011 wurde auch das Vorkrisenniveau beim preisbereinigten BIP wieder überschritten. Zum Wachstum beigetragen haben in erster Linie die privaten Konsumausgaben: Sie legten preisbereinigt mit plus 1,5 Prozent so stark zu wie zuletzt vor fünf Jahren. Weitere Wachstumsimpulse steuerten die Investitionen in Ausrüstungen (plus 7,6 Prozent) sowie in Bauten (plus 5,8 Prozent) bei. Der Außenhandel hatte zwar einen geringeren Anteil am BIP-Wachstum als die Binnennachfrage, zeigte sich aber weiterhin dynamisch: Deutschlands Exporte stiegen in 2011 preisbereinigt um 8,2 Prozent, während die Importe etwas weniger stark (plus 7,4 Prozent) zulegten. Infolge des Wirtschaftswachstums und der Steuermehreinnahmen wies der Staatssektor ein moderates Finanzierungsdefizit in Höhe von 25,3 Milliarden Euro auf. In Relation zu dem BIP in jeweiligen Preisen betrug die Defizitquote 1,0 Prozent, womit der im Maastricht- Vertrag genannte Referenzwert von 3,0 Prozent deutlich unterschritten wurde. Aus Sicht der Verbraucher war 2011 ein teures Jahr. Die Inflationsrate lag im Jahresdurchschnitt bei 2,3 Prozent, wenngleich sich die Preissteigerung gegen Jahresende etwas abschwächte. Bei den Erwerbstätigenzahlen konnte Deutschland in 2011 einen neuen Rekord verbuchen: Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt von 41,1 Millionen Menschen mit Arbeitsort BRD erbracht. Das waren Personen bzw. 1,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Diese Zahlen markieren den höchsten Beschäftigungsstand in der deutschen Geschichte. Gleichzeitig gingen die Erwerbslosenzahlen um Personen bzw. 15,1 Prozent auf 2,5 Millionen zurück. Der Anteil der Erwerbslosen an der Gesamtzahl der Erwerbspersonen lag im Jahresdurchschnitt bei nur noch 5,7 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit Die Bruttolöhne und -gehälter erhöhten sich in 2011 kräftig um 4,7 Prozent auf Milliarden Euro. Ursächlich hierfür waren die tariflichen Lohnerhöhungen, die Gewährung 4 Geschäftsbericht 2011

7 Lagebericht von Prämien und freiwilligen Sonderzahlungen, eine stark gestiegene Arbeitnehmeranzahl sowie der weitere Abbau der Kurzarbeit. Bedingt durch ebenfalls gestiegene Aufwendungen für Lohnsteuer und Sozialbeiträge fiel der Nettolohn- und -gehaltszuwachs der Arbeitnehmer mit rechnerischen 3,7 Prozent auf 714 Milliarden deutlich geringer aus als die Zuwachsrate bei den Bruttolöhnen und -gehältern. Ebenfalls erhöht hat sich in 2011 das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte, welches um 3,2 Prozent zunahm und sich auf Milliarden Euro belief. Die Sparquote der privaten Haushalte war 2011 mit 11,0 Prozent niedriger als in den vergangenen vier Jahren. Die Zinspolitik der in Frankfurt sitzenden Europäischen Zentralbank war in 2011 von einem Auf und Ab gekennzeichnet. Während in der ersten Jahreshälfte noch die Sorgen um die Preisniveaustabilität dominierten war es in der zweiten Dekade die Furcht vor der drohenden Staatspleite Griechenlands. Dies zeigte sich auch in den Zinsschritten der EZB: Der Leitzins stieg bis Juli 2011 von 1,0 Prozent auf 1,5 Prozent, bevor er dann im Dezember 2011 wieder auf den Wert zu Jahresbeginn (1,0 Prozent) zurückfiel. Im internationalen Vergleich gehörte Deutschland beim Wirtschaftswachstum in 2011 zu den Spitzenreitern. So stieg das deutsche BIP etwa doppelt so stark wie das BIP für EU und Eurozone. Verglichen mit den großen Volkswirtschaften USA (plus 1,6 Prozent), China (plus 9,2 Prozent) und Japan (minus 0,4 Prozent) sicherte sich Deutschland in 2011 einen hervorragenden zweiten Platz und unterstrich damit einmal mehr seine internationale Wettbewerbsfähigkeit. Branchenentwicklung und Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main Im Baugewerbe ist die Wirtschaftsleistung in 2011, auch aufgrund der witterungsbedingten Nachholeffekte zu Jahresbeginn, so stark gewachsen wie seit 17 Jahren nicht mehr. Im Vorjahresvergleich betrug der preisbereinigte Anstieg 3,5 Prozent. Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts konnten die Bauinvestitionen um 5,4 Prozent zulegen und markierten damit den stärksten Zuwachs seit Ursächlich für diese positive Entwicklung waren unter anderem die kräftigen Zuwächse bei den Wohnbauten (plus 5,9 Prozent). Mit einem Anteil von 57 Prozent an der Gesamtsumme der Bauinvestitionen waren sie zudem die bedeutendste Teilsparte unter den Bauarten. Des Weiteren konnte der gewerbliche Bau um 6,6 Prozent zulegen. Uneinheitlich verlief die Entwicklung im öffentlichen Bau: Während der durch die Maßnahmen der Konjunkturprogramme geprägte öffentliche Hochbau regelrecht einbrach (minus 4,9 Prozent), stiegen die Investitionen im öffentlichen Tiefbau erstmals seit der Krise deutlich um 4,9 Prozent an. Im Bauhauptgewerbe (Betriebe von Unternehmen mit 20 und mehr tätigen Personen) stieg in 2011 die Zahl der Auftragseingänge preisbereinigt um 4,4 Prozent, der Gesamtumsatz verzeichnete im Vorjahresvergleich ein Plus von 12,5 Prozent und belief sich auf 93,4 Milliarden Euro. Während die Baunachfrage im Hochbau um 9,5 Prozent zulegte, nahm sie im Tiefbau um 0,6 Prozent ab. Die Beschäftigtenzahlen erhöhten sich im Jahresdurchschnitt Geschäftsbericht

8 Lagebericht um (plus 2,6 Prozent) auf Personen. Im Wohnungsneubau zeigte sich die Nachfrage im Jahr 2011 ungebrochen. Die Zahl der Baugenehmigungen lag mit nahezu Wohneinheiten um rund ein Fünftel über dem Vorjahresniveau. Dies war zugleich der höchste Anstieg seit Anfang der 1990er-Jahre. Besonders stark stiegen hierbei die Genehmigungen von Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Sie wuchsen gegenüber dem Vorjahr um gut ein Viertel auf insgesamt Wohnungen. Das Genehmigungsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern übertraf diesen Wert mit Einheiten zwar deutlich, verzeichnete jedoch mit einem Zuwachs von 16,6 Prozent eine leicht geringere Dynamik als der Geschosswohnungsbau. Die seit einigen Jahren kontinuierlich leicht steigenden Wohnungsbauinvestitionen wirkten sich in 2011 aus Sicht der bundesdeutschen Nachfrager positiv aus. Infolge der Angebotsausweitung stiegen die Preise für Wohneigentum deutschlandweit nur moderat, und zwar um 2,3 Prozent. Dem entgegen fielen die Preissteigerungsraten in Ballungszentren und Großstädten weit deutlicher aus; ein Zeichen dafür, dass hier das neu geschaffene Wohnungsangebot immer noch nicht ausreicht, um dem Bedarf gerecht zu werden. So stiegen die Preise für Wohneigentum in Städten mit bis Einwohnern um 5,5 Prozent und in Städten mit darüber liegender Einwohnerzahl um 4,4 Prozent. In Klein- und Mittelstädten war ein Preisanstieg von 3,0 Prozent festzustellen. Selektiert in die Gruppen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert betrugen die Preissteigerungsraten bundesweit im Durchschnitt 2,7 bzw. 1,2 Prozent, wobei hier starke Unterschiede zwischen städtischer und außerstädtischer Lage festzustellen waren. In den Großstädten hielt der Trend der steigenden Preise insbesondere im Premiumsegment, d. h. bei Wohnungen in Gebäuden mit gutem bis sehr gutem Wohnwert, unvermindert an. 5,8 Prozent mehr als im Vorjahr mussten Nachfrager dafür bezahlen. Bei den Einfamilienhäusern in Großstadtlage drehte sich die Preisspirale nicht ganz so schnell. Hier kletterten die Immobilienpreise im Vorjahresvergleich um moderate 2,6 Prozent. Das hessische Bauhauptgewerbe konnte in 2011 bei den Auftragseingängen ein Plus von 24 Prozent verzeichnen. Die baugewerblichen Umsätze stiegen auf 3,8 Milliarden Euro; gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs von 11 Prozent. Ein kräftiges Plus von 19 Prozent auf 540 Millionen Euro verbuchte der Wohnungsbau in Hessen, der abermals von extrem niedrigen Hypothekenzinsen profitierte. Dagegen musste der Öffentliche und Verkehrsbau eine Umsatzeinbuße von 1,7 Prozent auf 1,6 Milliarden Euro hinnehmen. Die Beschäftigtenzahlen im hessischen Bauhauptgewerbe stiegen in 2011 um 5,1 Prozent auf Frankfurt mit seinen mittlerweile rund Einwohnern schaffte es in 2011 im Rahmen einer Umfrage auf Platz vier der begehrtesten Investitionsstandorte Europas. Ausschlaggebend hierfür waren die zentrale Lage, die Bedeutung als Finanzzentrum und der zweitgrößte Flughafen in Europa. Das positive Investitionsklima schuf vielfältige Anreize, sowohl für die Anbieter von Immobilien als 6 Geschäftsbericht 2011

9 Lagebericht auch für deren Nachfrager. Infolgedessen kam es auf den Teilmärkten auch in 2011 wieder zu teilweise extremen Ausprägungen. So konnte der Markt mit Eigentumswohnungen starke Umsatz- und Preissteigerungen verzeichnen. In keiner anderen deutschen Großstadt wurden in 2011 im Verhältnis zum gesamten Wohnungseigentumsmarkt mehr neue Eigentumswohnungen verkauft als in Frankfurt; die Quote lag hier bei 40 Prozent. Insgesamt fanden Neubaueigentumswohnungen einen Käufer. Die Umsatzsteigerung lag bei Neubauten bei etwa 80 Prozent, die Preissteigerungen im Bestand betrugen je nach Baualter zwischen 6 und 12 Prozent. Wesentliche Gründe für das insgesamt überdurchschnittlich positive Geschäft waren das Bevölkerungswachstum in der Stadt und die anhaltende Kapitalflucht in Sachwerte angesichts der Unsicherheiten auf den Finanzmärkten. Der Mietwohnungsmarkt folgte dem allgemeinen Preistrend. Während der in 2011 gültige Frankfurter Mietspiegel noch einen durchschnittlichen Mietpreis von 7,48 Euro je Quadratmeter auswies, dürfte der reale Durchschnittsmietzins am Markt deutlich darüber gelegen haben. Zum einen, weil viele Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung von Bestandsmieten nutzten und zum anderen, weil sich die Nachfrage nach Neubauwohnungen unverändert auf hohem Niveau bewegte und infolgedessen hier sehr hohe Mietpreise erzielt wurden. Im Schnitt betrug der Mietzins bei Neuvermietungen (Bestand und Neubau) 9,80 Euro pro Quadratmeter monatlich. Damit blieb Frankfurt bei den Mieten auch in 2011 hinter München die zweitteuerste bundesdeutsche Großstadt; mit einem nach wie vor drängenden Grundproblem: Es gibt zu wenig Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Daran konnten in 2011 auch die guten Baugenehmigungszahlen nichts ändern. Insgesamt bewilligte die Bauaufsicht den Bau von Wohnungen im Gesamtwert von rund 430 Millionen Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einer Steigerung von 20 Prozent. Erfreulich war hierbei insbesondere die gute Quote bei der Umwandlung von Gewerbe- und Bürofläche in Wohnraum; insgesamt rund Einheiten, davon rund die Hälfte Wohnheimplätze, durchliefen erfolgreich das Genehmigungsverfahren. Auf dem Büroimmobilienmarkt hat sich im Jahr 2011 das Bild aus den Vorjahren fortgesetzt. Nach wie vor waren in der Bankenstadt etwa 2,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche dauerhaft nicht vermietet. Mit einer Leerstandsquote von fast 14 Prozent nahm Frankfurt die Spitzenposition unter den sieben großen Immobilien-Metropolen Deutschlands ein. Innerhalb der Branche schätzt man, dass 40 Prozent der ungenutzten Büros weit hinter den hohen Ansprüchen der Firmen zurückbleiben. Für diese Immobilien bleibt oftmals nur der Abriss oder die teure Umwandlung in Wohnraum oder Hotels. Das Vermarktungsproblem der in die Jahre gekommenen Bürohäuser wurde unterdessen noch durch die rege Neubautätigkeit in diesem Sektor verstärkt. Moderne Büroimmobilien mit einer Nutzfläche von fast einer halben Million Quadratmeter befanden sich in 2011 in der Bauphase und waren zum großen Teil bereits weit vor Fertigstellungstermin vollständig vermietet. Das qualitativ differenzierte Angebot schlug sich in 2011 auch in den Mietpreisen nieder: Geschäftsbericht

10 Lagebericht Während Bestandsbüroimmobilien im Durchschnitt 15,70 Euro je Quadratmeter und Monat kosteten, mussten Mieter von modernen Neubauten mit bis zu 35 Euro mehr als das Doppelte aufwenden. Wohnungsangebot Im Berichtsjahr bewirtschaftete die Genossenschaft Wohnungen. Davon liegen Einheiten in Frankfurt und 909 in Steinbach (Taunus). Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Bestand durch Neubau (plus 8 Einheiten) und Zusammenlegungen (minus 2 Einheiten) um insgesamt 6 Wohnungen erhöht. Mit Einheiten ist ein Großteil des Wohnungsbestandes freifinanziert. Der Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen Wohnungen, was einer Quote von 33 Prozent entspricht. Innerhalb der Frankfurter Stadtgrenzen verteilt sich der Wohnungsbestand über das gesamte Stadtgebiet. Zusammenhängende Siedlungsquartiere größeren Umfangs befinden sich in den Stadtteilen Eckenheim, Preungesheim, Ginnheim, Gutleut und Riederwald. Kleinere Wohnungsbestände liegen in den Stadtteilen Bockenheim, Bornheim, Dornbusch, Fechenheim, Gallus, Niederursel / Nord-West-Stadt, Nordend, Ostend, Rödelheim, Sachsenhausen und Seckbach. In Steinbach (Taunus) erstreckt sich der Wohnungsbestand auf die Bezirke Nord und Süd. Das breit gefächerte Wohnungsangebot reicht von 1-Zimmer-Appartements über großzügige 4- und 5-Zimmer-Wohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern. Den Schwerpunkt bilden 2-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche von rund 58 qm. Zur Sicherung des Satzungszwecks, einer Versorgung der Mitglieder mit gutem und sozial verantwortbarem Wohnraum, haben die Genossenschaftsorgane unter anderem Regelungen zur Begrenzung der Mietpreise getroffen. So liegen die genossenschaftlichen Mietpreise grundsätzlich unterhalb der gesetzlich zulässigen Vergleichsmieten. Außerdem nutzt die Genossenschaft die nach dem Gesetz möglichen Mieterhöhungspotenziale nicht vollständig aus. Die daraus resultierenden Ausgangsmieten betragen durchschnittlich 5,95 Euro je Quadratmeter und liegen deutlich unter den Marktmietpreisen im Raum Frankfurt. Die Wohnungsausstattung unterscheidet sich im Wesentlichen aufgrund des gebäudebezogenen Baualters sowie bereits getätigter Modernisierungen. Zum Stichtag ist über ein Drittel des Wohnungsbestandes energetisch modernisiert und besitzt aktuelle Heiztechnik, Isolierglasfenster sowie Wärmedämmung. Diese Gebäude weisen gemäß Energieausweis einen jährlichen Endenergiebedarf von rund 100 kwh je Quadratmeter und weniger auf. Seit 2009 strebt die Genossenschaft bei Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich einen jährlichen Endenergiebedarf von unter 50 kwh je Quadratmeter an. Ziel ist die spürbare Reduzierung der warmen Nebenkosten. Neben der Bestandspflege führt die Genossenschaft auch regelmäßig Neubaumaßnahmen durch. So wurde im Berichtsjahr im Stadtteil Riederwald ein Niedrigenergiehaus mit 8 großzügig geschnittenen Familienwohnungen und 844 qm Wohnfläche errichtet. 8 Geschäftsbericht 2011

11 Lagebericht Derzeit befindet sich außerdem der zweite Bauabschnitt in Ginnheim in der Vorplanung. Dort soll im Jahr 2013 mit dem Bau eines weiteren Niedrigenergiehauses mit insgesamt 20 Wohnungen begonnen werden. Außerdem verwaltet die Genossenschaft seit der Verschmelzung mit der Umland Wohnungsbau GmbH zum Ende des Berichtszeitraums 163 Eigentumswohnungen in 7 Eigentümergemeinschaften in Steinbach (Taunus) gemäß 26 WEG (im Vorjahr 267 Wohnungen in 11 Gemeinschaften). Die Bestellungen laufen auf jeweils fünf Jahre. Die Genossenschaft hat allerdings beschlossen, dieses Geschäftsfeld mittelfristig nicht mehr zu besetzen. Auslaufende Verwalterverträge werden daher nicht mehr verlängert und enden sukzessive bis spätestens Wohnungsnachfrage Am Bilanzstichtag waren bei der Genossenschaft 673 Interessenten registriert. Das entspricht einer Verringerung um 96 Personen gegenüber dem Vorjahr. Davon bezogen sich 613 Anfragen auf eine Wohnung ohne Preisbindung und 60 Anfragen auf eine Wohnung mit Mietpreisbindung. Die personenbezogenen Daten der Interessenten werden jeweils für die Dauer von einem Jahr elektronisch gespeichert. Während dieser Zeit informiert die Genossenschaft den Interessenten über verfügbare Wohnungen, die den Suchkriterien der Interessenten entsprechen. Ein Großteil des verfügbaren Wohnungsangebots ist über das Internetportal eines bekannten Dienstleisters abrufbar. Für den Wohnungssuchenden stellt das einen bequemen Zugang zum Wohnungsangebot der Genossenschaft dar. Gerade Interessenten mit überregionalem Wohnsitz nutzen diese Form der Kontaktaufnahme häufig. Die konstant hohe Quote der so geknüpften Erstkontakte bestätigt die zentrale Wichtigkeit des Onlineangebots. Darüber hinaus nutzt die Genossenschaft bei Bedarf auch Printmedien oder Exposéwerbungen im Kundencenter Großer Hirschgraben. Übersicht Wohnungsgemenge nach Wohnfläche Anzahl der Wohneinheiten Wohnflächen in m 2 0,00 39,99 40,00 59,99 60,00 79,99 80,00 Geschäftsbericht

12 Lagebericht Das Thema Energieeffizienz von Immobilien rückt immer stärker in den Fokus der Interessenten. In diesem Zusammenhang steigt die Nachfrage nach Gebäuden, die über eine Wärmedämmung mit moderner Heizungstechnik und ggf. regenerativer Energieerzeugung verfügen, kontinuierlich. Selten nachgefragt werden hingegen die detailreichen und gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweise. Die weiteren wohnungsbezogenen Ausstattungsmerkmale wie Lage, Größe, Ausstattung und Preis blieben aber die entscheidenden Kriterien bei der Wohnungssuche. Besonders hoch ist das Interesse für modernisierten oder neu erbauten Wohnraum. Sowohl kleinere Wohnungen mit entsprechend günstiger Miete als auch Wohnungen mit deutlich über 70 qm Wohnfläche werden stark nachgefragt. Dem kommt die Genossenschaft durch ihr breit gefächertes Angebot nach. Wohnungswechsel und Neuvermietungen Durch Auszug beendet wurden im Berichtsjahr 361 Dauernutzungsverträge (im Vorjahr 353). Damit lag die Fluktuationsrate gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 8,4 Prozent. Es wurden 384 Neueinzüge verzeichnet. Als Folge des demografischen Wandels war der Anteil der durch Umzüge in Pflegeheime oder Todesfälle bedingten Kündigungen weiterhin konstant hoch. Das wirkt sich besonders bei langjährigen Mietverhältnissen auf den weiteren Vermietungsablauf aus. Wegen starker Abnutzung und nicht mehr zeitgemäßem Inventar müssen die frei werdenden Wohnungen zunächst umfangreich instandgesetzt oder modernisiert werden. Die Folge sind neben hohen Kosten auch nicht unerhebliche sanierungsbedingte Leerstandszeiträume. Trotz dieser Tatsache waren zum Stichtag nur 100 Wohnungen nicht vermietet (im Vorjahr 101 Wohnungen). Die Gesamtleerstandsquote betrug somit 2,3 Prozent. Nach Abzug der zum Stichtag bereits weitervermieten 75 Wohnungen ergibt sich eine reale Leerstandsquote von lediglich 0,6 Prozent. Seniorenwohnungen In den Frankfurter Stadtteilen Ginnheim und Riederwald sowie in Steinbach (Taunus) verwaltet die Genossenschaft drei Seniorenwohnanlagen mit insgesamt 258 Wohneinheiten. Diese Liegenschaften sind barrierefrei und in die bestehenden Siedlungsstrukturen der Genossenschaft integriert. Die Bewohner profitieren von einem breiten Betreuungsangebot durch eigenes und fremdes Fachpersonal. Durch regelmäßig stattfindende Gemeinschaftsveranstaltungen wird der vielfach zu beobachtenden Vereinsamung wirksam vorgebeugt sowie die Integration und das Knüpfen sozialer Kontakte erleichtert. Für Mitglieder, die das Wohnen außerhalb der Seniorenwohnanlagen bevorzugen, stehen ebenfalls geeignete Angebote zur Verfügung. So entstehen im Rahmen von Neubaumaßnahmen generell auch barrierefreie Wohnungen. Außerdem werden bei Bedarf im Siedlungsgebiet Ginnheim Bestandswohnungen 10 Geschäftsbericht 2011

13 Lagebericht im Zuge von Mieterwechseln entsprechend den Bedürfnissen von älteren Mitgliedern ausgestattet. Dort können dann auch die vorhandenen Betreuungsangebote der benachbarten Seniorenwohnanlage genutzt werden. Instandhaltung Auf Grundlage der von Aufsichtsrat und Vorstand beschlossenen Instandhaltungspläne hat die Genossenschaft auch im Berichtsjahr wiederum umfangreiche Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudebestandes durchgeführt. Diese Maßnahmen dienen auch der nachhaltigen Substanzwertverbesserung und setzen sich im Wesentlichen aus drei Gruppen zusammen: Entwicklung der Fremdkosten für Instandhaltung Kleinreparaturen, überwiegend in Wohnungen, Schadensbehebungen an der Gebäudesubstanz, Austausch nicht mehr zeitgemäßer Ausstattungen wie zum Beispiel Haustüren oder Briefkastenanlagen. Die Aufwendungen beliefen sich im Geschäftsjahr auf insgesamt TEuro (im Vorjahr TEuro). Darin enthalten waren Fremdleistungen von Handwerkern in Höhe von TEuro (im Vorjahr TEuro) und Eigenleistungen der Techniker und Regiearbeiter von TEuro (im Vorjahr TEuro). Die Großprojekte, die innerhalb des Berichtsjahres begonnen und fertig gestellt wurden, sind der Aufstellung Instandhaltungsprojekte (Fremdkosten) zu entnehmen. Davon wurden im Bereich des erfolgswirksamen Erhaltungsaufwandes wiederum beträchtliche Mittel für die Instandsetzung und Modernisierung einzelner, durch Mieterwechsel freigewordener, Wohnungen verausgabt. Im Wesentlichen betraf dies Wohnungen, die in den Bereichen Elektro-, Heizung- und Sanitär nicht mehr zeitgemäß ausgestattet waren oder deren Bauteile starken Verschleiß aufwiesen. Der dadurch verursachte Erhaltungsaufwand belastete die Gewinn- und Verlustrechnung im Berichtsjahr mit insgesamt rund TEuro (im Vorjahr TEuro), wobei die anteiligen Fremdleistungen TEuro (im Vorjahr TEuro) und die Eigenleistungen 359 TEuro (im Vorjahr 379 TEuro) betrugen. Geschäftsbericht

14 Lagebericht Instandhaltungsprojekte (Fremdkosten) Liegenschaft Maßnahme Kosten [TEuro] Am Erlenbruch Haustüren und Lüftungsanlage 88,0 Eckenheimer Landstr Kaiser-Siegmund-Str. 1 Balkonsanierung 74,0 Feldbergstr Treppenhäuser 47,0 Gutleut-Siedlung Kellerabgänge, Treppenhäuser und Haustüren 70,0 Reichelstr. 2-8 Haustüren 30,0 Riederwald-Siedlung (Altbau) Verkehrssicherung und Fensterprogramm 22,0 Rodheimer Str. 3-11, 4-10 Im Prüfling 14 Neebstr. 5, 9 Treppenhäuser 33,0 Walter-Kolb-Siedlung Außenanlage und Kellerabgänge 94,0 Sonstiges (Aufzüge, Brandschutz, Außenanlagen usw.) in verschiedenen Liegenschaften 447,0 Modernisierung einzelner Wohnungen und Wiederherrichtung nach Mieterwechsel in verschiedenen Liegenschaften 1.437,0 Lfd. Instandhaltung 1.698, ,0 Modernisierung Ziel von Modernisierungsmaßnahmen ist eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse. Im Vordergrund stehen dabei die Verbesserung der Energieeffizienz und die spürbare Anhebung des Wohnkomforts. Folgende energetischen Kernkomponenten kommen zum Einsatz: Dämmung der Gebäudehüllflächen (Kellerdecke, Fassade und Dach), Installation moderner Heizungsanlagen und Einbau von Isolierglasfenstern. Um auch den erhöhten Anforderungen an die Energieeffizienz gemäß der seit gültigen EnEV 2009 gerecht zu werden, kommen bei Bedarf und unter Berücksichtigung 12 Geschäftsbericht 2011

15 Lagebericht der gebäudespezifischen Gegebenheiten Verfahren zur regenerativen Energieerzeugung und ökonomischen Energieverwendung zur Anwendung: Installation von Solaranlagen zur Unterstützung der Heizungsanlagen, Einbau von kontrollierten Wohnraumlüftungen mit Wärmerückgewinnung und Inbetriebnahme von Blockheizkraftwerken. Abhängig von der Gebäude- und Wohnungsausstattung werden diese energetischen Modernisierungsbausteine durch wertverbessernde Maßnahmen, wie zum Beispiel die Erneuerung der Hausinstallationen in den Bereichen Sanitär und Elektro, ergänzt. Auch mit Blick auf die konkurrierenden Wohnungsanbieter im Raum Frankfurt tragen diese Maßnahmen maßgeblich zur Wettbewerbsfähigkeit der Genossenschaft bei und stellen die langfristige Vermietbarkeit des Immobilienbesitzes sicher. Im Berichtsjahr wurden Modernisierungsmaßnahmen in vier Liegenschaften durchgeführt Herzbergstraße 1-3 in Steinbach (Taunus) mit 12 Wohneinheiten, Lohoffstraße 2 / Margaretenstraße 5-7 in Frankfurt Rödelheim mit 27 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit, Westerbachstraße in Frankfurt Rödelheim mit 20 Wohneinheiten und Max-Hirsch-Straße in Frankurt Riederwald mit 16 Wohneinheiten. Bei allen Projekten erhielten die Gebäude eine hocheffektive Wärmedämmung mit Isolierglasfenstern sowie verbrauchsarme Heiztechnik. Für die drei Maßnahmen in Steinbach und Rödelheim kommen mit Solartechnik und Modernisierungsprojekte (Fremdkosten) Liegenschaft Maßnahme Kosten [TEuro] Frankenallee Vollmodernisierung aus ,0 Herzbergstr. 1-3 Vollmodernisierung 1.018,0 Lohoffstr. 2 / Margaretenstr. 5-7 Vollmodernisierung 1.557,0 Max-Hirsch-Str Vollmodernisierung (Denkmalschutz) 1.344,0 Max-Hirsch-Str / Rümelinstr. 20 Vollmodernisierung (Denkmalschutz) aus ,0 Westerbachstr Vollmodernisierung 1.142,0 Abzüglich Baukostenzuschüsse Riederwald - 722,0 Modernisierung einzelner Wohnungen und Wiederherrichtung nach Mieterwechsel in verschiedenen Liegenschaften und Sonstiges 2.373, ,0 Geschäftsbericht

16 Lagebericht kontrollierten Wohnungslüftungen mit Wärmerückgewinnung zusätzlich Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung zum Einsatz. Diese drei Liegenschaften entsprechen energetisch dem Neubauniveau nach den Vorgaben der EnEV Da die Liegenschaft im Riederwald den Auflagen des Denkmalschutzes unterliegt, ist die Nutzung der genannten Techniken nicht möglich. Trotzdem wurde auch hier ein Gebäude realisiert, das energetisch nur rund 15 Prozent über dem Neubauniveau nach EnEV 2009 liegt. Die energetischen Maßnahmen wurden durch die Modernisierung der Elektroversorgung und der teilweisen Erneuerung der Bäder ergänzt. Die Neugestaltung der Treppenhäuser und Außenanlagen rundet das positive Erscheinungsbild der Häuser ab und erhöht den Wohnwert der Immobilien. Außerdem wurden im Jahr 2011 in verschiedenen Siedlungsbezirken wiederum einzelne, aufgrund von Mieterwechseln freigewordene Wohnungen im Sinne von aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand modernisiert. Diese Modernisierungen beinhalten in erster Linie die Änderung des Wohnungsgrundrisses, den Anschluss an eine vorhandene Zentralhei- Vermögensstruktur zung bzw. den Einbau einer Etagenheizung, die Erneuerung des Bades sowie die Installation einer neuen Elektrounterverteilung. Die gesamten Modernisierungsinvestitionen betrugen im Berichtsjahr TEuro (Vorjahr TEuro). Neubau Das im Jahr 2010 begonnene Neubauprojekt Rümelinstraße 16 im Stadtteil Riederwald wurde im Berichtsjahr planmäßig fertig gestellt. Hier wurden in Niedrigenergiebauweise zum Einsatz kommen moderne Dämmtechnik, kontrollierte Be- und Entlüftung sowie eine Solaranlage acht Familienwohnungen mit bis zu 130 Quadratmeter Wohnfläche und teilweise hochwertiger Ausstattung errichtet. Eine Wohnung erfüllt außerdem die Anforderungen an barrierefreies Wohnen (angelehnt an DIN Teil 2). Für dieses Gebäude strebt die Genossenschaft den Erhalt des Gütesiegels Sicher Wohnen in Hessen an, das vom Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.v. und dem Hessischen Ministerium des Innern und Vergleichsstichtag TEuro % TEuro % Anlagevermögen ,3 91, ,7 90,6 Umlaufvermögen ,1 8, ,1 9,3 Rechnungsabgrenzung 65,7 0,0 67,4 0, ,1 100, ,2 100,0 14 Geschäftsbericht 2011

17 Lagebericht für Sport verliehen wird. So verfügen alle Wohnungen über besondere einbruchhemmende Merkmale wie zum Beispiel Sicherheitstüren oder eine Gegensprechanlage mit Videoüberwachung. Das Investitionsvolumen betrug TEuro, wovon 968 TEuro im Berichtszeitraum angefallen sind. Vermögensstruktur Auf der Aktivseite der Bilanz hat sich das Anlagevermögen zum Stichtag um TEuro gegenüber dem Vorjahr erhöht. In Relation zur Bilanzsumme ergibt sich daraus ein Anteil von 91,8 Prozent am Gesamtvermögen. Der investitionsbedingte Zugang bei Immateriellen Vermögensgegenständen und Sachanlagen beträgt TEuro. Dem stehen planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEuro gegenüber. Zur Sicherung der von den Mitgliedern hereingenommenen Spareinlagen besitzt die Genossenschaft ein Wertpapierdepot bei der Frankfurter Sparkasse, das zum Stichtag einen Gesamtbestand in Höhe von TEuro ausweist. Das Umlaufvermögen hat sich im aktuellen Geschäftsjahr gegenüber dem Vorjahr um TEuro reduziert und ist mit 8,2 Prozent am Gesamtvermögen beteiligt. Der Posten Rechnungsabgrenzung hat sich im Berichtsjahr um 2 TEuro verringert. Der Anteil am Gesamtvermögen beträgt damit unter 0,1 Prozent. Kapitalstruktur Ein spürbarer Zuwachs ist wie in den Vorjahren beim Eigenkapital zu verzeichnen, das sich um TEuro erhöht hat. Verantwortlich dafür sind die Zugänge bei den Geschäftsguthaben in Höhe von 262 TEuro sowie der Jahresüberschuss in Höhe von TEuro abzüglich der Dividendenausschüttung für das Vorjahr in Höhe von 189 TEuro. Dadurch hat sich der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital auf 25,6 Prozent erhöht. Der verschmelzungsbedingte Rückgang des Vorjahres konnte damit vollständig ausgeglichen werden. Kapitalstruktur Vergleichsstichtag TEuro % TEuro % Eigenkapital ,7 25, ,3 23,9 Rückstellungen 5.370,7 4, ,4 4,2 Verbindlichkeiten ,6 70, ,5 71,9 Rechnungsabgrenzung 1,1 0,0 0,0 0, ,1 100, ,2 100,0 Geschäftsbericht

18 Lagebericht Die Rückstellungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 73 TEuro verringert. Der Anteil am Gesamtkapital beträgt 4,0 Prozent. Der Posten Verbindlichkeiten hat sich zum Bilanzstichtag um TEuro erhöht. Die Zunahme der Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung beträgt TEuro, die Zunahme der Spareinlagen 143 TEuro. In Relation zum Gesamtkapital beträgt der Anteil der Verbindlichkeiten 70,4 Prozent. Rentabilität Das Geschäftsjahr 2011 schließt mit einem überdurchschnittlichen Jahresüberschuss von TEuro ab. Gegenüber dem Vorjahr ergibt sich ein Zuwachs von 629 TEuro. Im ordentlichen Bereich wurde ein Überschuss in Höhe von TEuro und im außerordentlichen Bereich ein Überschuss in Höhe von 342 TEuro erzielt. Vor Steuern führt das zu einem positiven Ergebnis von TEuro. Nach Abzug der Körperschaftsteuerbelastung in Höhe von 87 TEuro verbleibt somit der oben genannte Jahresüberschuss. Die Betriebsfunktion Hausbewirtschaftung hat im Berichtsjahr einen um 435 TEuro höheren Ertrag als im Vorjahr erzielt. Das ist im Wesentlichen auf gestiegene Sollmieterträge zurückzuführen. Die Aufwendungen, hauptsächlich für Betriebskosten und Abschreibungen, haben sich dagegen nur leicht um 84 TEuro erhöht. Demzufolge hat sich das Gesamtergebnis um effektiv 351 TEuro verbessert. Rentabilität Veränderungen TEuro TEuro TEuro Hausbewirtschaftung , , ,2 Finanzergebnis 64,3 67,3 + 3,0 Betreuungstätigkeit + 3,5 + 3,8 0,3 Andere Lieferungen und Leistungen + 5,6 + 3,9 + 1,7 Mitgliederbetreuung 97,1 94,8 2,3 Ordentliche Rechnung , , ,3 Sonstiges Ergebnis + 341,9 + 64, ,4 Ergebnis vor Steuern , , ,7 Körperschaftsteuer 86,9 85,5 1,4 Jahresüberschuss , , ,3 16 Geschäftsbericht 2011

19 Lagebericht Das Finanzergebnis weist ein Minus von 64 TEuro aus und bewegt sich damit auf Vorjahresniveau. Der Leistungsbereich Mitgliederbetreuung schließt mit einem Minus von 97 TEuro gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert ab. Den angefallenen Aufwendungen stehen weiterhin keine nennenswerten Erträge gegenüber. Im Bereich Außerordentliche Rechnung ergibt sich mit 342 TEuro ein Zuwachs von 277 TEuro. Den hohen Erträgen von 490 TEuro, insbesondere resultierend aus Teilschulderlassen, stehen Aufwendungen von 148 TEuro gegenüber (unter anderem 63 TEuro aufgrund der Neubewertung der Pensionsrückstellungen nach BilMoG zum ). Der erzielte Jahresüberschuss ermöglicht die Einstellung von TEuro in die Ergebnisrücklagen. Die Gewinn- und Verlustrechnung schließt mit einem Bilanzgewinn von 192 TEuro ab. Das ermöglicht eine Dividendenausschüttung von 2 Prozent. Bei geordneter Vermögens- und Finanzlage konnte die Genossenschaft im Berichtsjahr ihre finanziellen Verpflichtungen umfassend erfüllen. Die Zahlungsbereitschaft war jederzeit gewährleistet. Spareinrichtung Gegenüber dem Vorjahr konnte der Einlagenbestand der genossenschaftlichen Spareinrichtung im Berichtsjahr nur eine geringfügige Zunahme in Höhe von 143 TEuro auf jetzt insgesamt TEuro verbuchen. Der konstant hohe Einlagenbestand dieser entspricht einem Anteil von 16 Prozent an Zusammensetzung der Spareinlagen Anteil Anteil Veränderung [TEuro] [%] [TEuro] [%] [TEuro] Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist (7.852 Posten; i.v Posten) 3.482,9 23, ,7 21, ,2 Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist (656 Posten; i.v. 668 Posten) ,1 74, ,0 73, ,1 Spareinlagen aufgrund von Bonussparverträgen (14 Posten; i.v. 35 Posten) 244,5 1,6 635,5 4,3 391,0 Spareinlagen aufgrund von Bonus-Raten-Sparverträgen (89 Posten; i.v. 79 Posten) 143,7 1,0 133,9 0,9 + 9, ,2 100, ,1 100, ,1 Geschäftsbericht

20 Lagebericht den Verbindlichkeiten ist weiterhin ein Beleg für das Vertrauen, das die Sparer in die angebotenen Anlageformen setzen. Die anvertrauten Gelder werden ausschließlich in die Immobilienbestände der Genossenschaft investiert. Eine Refinanzierung durch risikobehaftete Geldgeschäfte ist ausgeschlossen. Zur Sicherung der für die Erhaltung der Spareinrichtung erforderlichen Liquidität werden zum Bilanzstichtag festverzinsliche Wertpapiere mit einem Buchwert von TEuro im Depot der Frankfurter Sparkasse verwaltet. Die Wohnungsbaugenossenschaften mit Spareinrichtung unterhalten bei ihrem Spitzenverband GdW e. V. in Berlin seit dem einen Sicherungsfond entsprechend den Bestimmungen des 12 KWG. Die Genossenschaft ist seit Beginn Mitglied dieser Einrichtung. Zweck dieses Sicherungsfonds ist die Einlagensicherung der von ihren Mitgliedern entgegengenommenen Spargelder. Ab diesem Zeitpunkt wurden außer den Zahlungen von 0,4 Promille des Bemessungskapitals eine jährliche Garantieverpflichtung in Höhe von 0,5 Promille auf die Spareinlagen abgegeben. Bis zum Bilanzstichtag hat die Genossenschaft die Leistung eines Betrages von 84 TEuro garantiert. Die Pflicht zur Zahlung des Garantiebetrages entsteht nur, wenn der zuständige Prüfungsverband diesen aufgrund eines Beschlusses des Gesamtverbandes über die Zahlung von Sonderleistungen anfordert. Aufgrund der vorliegenden Informationen über die angeschlossenen Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung wird das Risiko der Inanspruchnahme als äußerst gering eingeschätzt. Mitgliederwesen Im abgelaufenen Geschäftsjahr ist die Zahl der Genossenschaftsmitglieder mit fast unverändert geblieben. Die demografische Entwicklung spiegelt sich allerdings auch in der Mitgliederstruktur der Genossenschaft wider. So beträgt das Durchschnittsalter 51 Jahre, wobei die Mitgliedschaften im Schnitt seit 17 Jahren bestehen. Alter Anteil Unter 30 Jahre 12,7 Prozent 30 bis 60 Jahre 56,2 Prozent Über 60 Jahre 31,1 Prozent Mitgliedschaft Anteil Unter 10 Jahre 41,2 Prozent 10 bis 30 Jahre 37,0 Prozent Über 30 Jahre 21,7 Prozent 18 Geschäftsbericht 2011

21 Lagebericht Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft ist traditionell von langer Dauer geprägt. Über 50-jährige Mitgliedschaften sind keine Seltenheit, einzelne Mitgliedschaften bestehen sogar bereits seit über 80 Jahren. Die Genossenschaft bietet gerade dieser Zielgruppe attraktive Angebote. Zur Stärkung der genossenschaftlichen Basis ist es aber auch wichtig, junge Mitglieder anzusprechen und sie von den Vorteilen genossenschaftlichen Wohnens zu überzeugen. Mit den Servicecentern in Frankfurt am Main und in Steinbach (Taunus) sowie den Hausmeisterbüros stehen den Mitgliedern persönliche Ansprechpartner in den einzelnen Siedlungen zur Verfügung. Diese Form der Betreuung hat sich für den über ganz Frankfurt am Main und Steinbach (Taunus) verteilten Wohnungsbestand im Hinblick auf die schnelle Erreichbarkeit der Ansprechpartner als ideal erwiesen. Gesetzliche Prüfung Die durch 53 GenG vorgeschriebene Prüfung hat unter Einbeziehung des Jahresabschlusses zum und der Wirtschaftspläne für die Geschäftsjahre 2011 bis 2012 in der Zeit vom bis stattgefunden. Der Bericht dieser Prüfung und die Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes standen auf der Tagesordnung der 63. ordentlichen Vertreterversammlung am Für das Geschäftsjahr 2010 erfolgte eine Gewinnausschüttung an die Mitglieder in Höhe von 2 Prozent. Organe wählen Mitglieder berichtet Vertreterversammlung Vorstand berichtet Aufsichtsrat berichtet wählt beruft und kontrolliert Gelebte Demokratie Die Mitglieder der Genossenschaft werden gemäß Satzung von 78 Vertretern repräsentiert, die ihrerseits die Aufsichtsratsmitglieder wählen. Der Aufsichtsrat bestellt den Vorstand der Genossenschaft. Seit der letzten Vertreterwahl im Jahr 2007 mussten bis zum insgesamt 10 Vertreter ihr Amt aufgeben; für sie rückten, soweit möglich, die jeweils gewählten Ersatzvertreter in das Amt nach. Die bis zur Beschlussfassung über den Jahresabschluss 2011 gewählten Vertreter traten am zur 63. ordentlichen Vertreterversammlung zusammen. Festgestellt wurde der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr Außerdem erfuhren Aufsichtsrat und Vorstand Entlastung für das Geschäftsjahr Turnusgemäß sind in dieser Vertreterversammlung die Genossen Joachim Lorenz, Michael Reul und Günter Rieth aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Sie wurden für weitere drei Jahre wiedergewählt. Geschäftsbericht

22 Lagebericht Gemäß der Satzung scheiden in der nächsten Vertreterversammlung, die über den Jahresabschluss 2011 beschließt, die Genossen Wolfgang Bödicker, Horst Gerhardt und Jürgen Wodsack aus dem Aufsichtsrat aus. Wiederwahl ist zulässig. Innerhalb des Vorstandes haben im Berichtszeitraum keine Veränderungen stattgefunden. Im Frühjahr 2012 wird die turnusmäßige Wahl zur Vertreterversammlung der Genossenschaft durchgeführt. Die Mitglieder haben die satzungsgemäße Aufgabe, insgesamt 80 Interessenvertreter aus ihren Reihen zu wählen. Die Amtszeit der neu gewählten Vertreter beginnt nach der diesjährigen Vertreterversammlung und endet mit der Beschlussfassung über den Jahresabschluss Personal und Organisation Im Geschäftsjahr 2011 waren bei der Genossenschaft durchschnittlich 41 Mitarbeiter beschäftigt. Personalveränderungen haben sich in verschiedenen Bereichen des Unternehmens ergeben. Im Januar 2011 hat Herr Dennis Holderer seine Ausbildung zum Immobilienkaufmann vorzeitig und erfolgreich beendet. Er ist seitdem als Sachbearbeiter im Technischen Bestandsmanagement, Schwerpunkt Wohnungsabnahme, tätig. Zum wurde Frau Erika Tomitsch in den Ruhestand verabschiedet. Frau Tomitsch war über viele Jahre im Bereich der Zentrale / Empfang erste Ansprechpartnerin für unsere Kunden. Als ihre Nachfolgerin hat die Genossenschaft Frau Sonja Stelzer zum neu eingestellt. Krankheitsbedingt schied Frau Margarete Jasser zum aus dem Unternehmen aus. Sie war zuletzt im Bereich Betriebskostenmanagement / WEG-Betreuung tätig. Eine Neubesetzung dieser Stelle ist zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehen. Außerdem hat Herr Manfred Nitschke zum die Genossenschaft altersbedingt verlassen. Seine Nachfolge wurde mit der Besetzung von Herrn Dennis Holderer bereits zuvor hausintern geregelt. Zum begann Frau Larissa Schramm ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau. Frau Schramm hat die Möglichkeit, sich im Rahmen der dualen Ausbildung ein breites Spektrum an Fachwissen anzueignen und einen qualifizierten Berufsabschluss zu erwerben. Zur Sicherung des eigenen Fachkräftenachwuchses hat die Genossenschaft ab dem einen weiteren Ausbildungsplatz im Berufsbild Immobilienkauffrau/- kaufmann bereitgestellt und mit Herrn Ruven Dörr bereits erfolgreich besetzen können. Das im Jahr 2010 in Form einer Betriebsvereinbarung eingeführte Personalentwicklungskonzept hat sich zwischenzeitlich etabliert. Das Anreizsystem in Verbindung mit den Bewertungsgesprächen unterstützt die Förderung der Mitarbeiter und die Erreichung der Unternehmensziele sehr erfolgreich. 20 Geschäftsbericht 2011

23 Lagebericht Finanzierungsinstrumente Das Anlagevermögen ist grundsätzlich langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements beobachtet. In den Monaten August und Oktober 2011 wurden außerdem derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken aus dem operativen Geschäft abgeschlossen. Bei den eingesetzten Derivaten handelt es sich um Darlehen mit einer Forward-Zinsabrede (Vorlaufzeit größer sechs Monate), deren Restkapital zu den jeweiligen Zinsauslaufterminen insgesamt TEuro betrug. Das zur Kaufpreisfinanzierung für den Erwerb der Gesellschafteranteile der Stadt Frankfurt am Main an der Umland Wohnungsbau-Gesellschaft mbh im Dezember 2009 aufgenommene Darlehen in Höhe von TEuro ist seit Vertragsbeginn variabel verzinst (auf Basis des laufzeitabhängigen Euribor zzgl. einer Bankenmarge). Mit Blick auf das Zinsänderungsrisiko wurde für dieses Darlehen ein Zinsbegrenzungsgeschäft mit Laufzeit bis zum abgeschlossen. Bezüglich weiterer Angaben wird auf den Anhang zum Jahresabschluss verwiesen. Für das Spargeschäft sind keine wesentlichen Zinsänderungsrisiken erkennbar, da den Zinsaufwendungen für die langfristigen festverzinslichen Spareinlagen ausreichend zinsunabhängige Mieterträge und Erträge aus den Wertpapieren des Anlagevermögens gegenüberstehen. Risikomanagementsystem Relevante Unternehmensrisiken werden mit Hilfe eines Risikomanagementsystems kontinuierlich überwacht. Als Bestandteil dieses Systems ist das Risikoreporting regelmäßiger Inhalt der Sitzungen von Vorstand und Abteilungsleitung. Es liefert darüber hinaus Quartalsberichte an den Aufsichtsrat. Das Risikomanagementsystem gewährleistet eine transparente Sichtweise auf mögliche Unternehmensrisiken. Es bildet auch die Grundlage für Entscheidungen, die zur Risikosteuerung Vermeidung oder Reduzierung von Risiken getroffen werden. Im Berichtsjahr gab es keine bestandsgefährdenden Risiken. Besondere Beachtung finden folgende Risikogruppen: Marktpreisrisiken, Adressausfallrisiken, Operationelle Risiken, Haftpflichtrisiken aus der Verkehrssicherungspflicht, Liquiditätsrisiken, Zinsänderungsrisiken aus der Finanzierungstätigkeit und Risiken ausgelagerter Prozesse. Die vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW e. V. in Berlin erarbeiteten Compliance- Regelungen werden von der Genossenschaft umgesetzt. Die Genossenschaft hat außerdem dem Vorstandsmitglied und Geldwäschebeauftragten, Herrn Jörg Schumacher, das Auf- Geschäftsbericht

24 Lagebericht gabengebiet der zentralen Stelle für die Bereiche Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und sonstige strafbare Handlungen gemäß den Regelungen des 25 c KWG zugewiesen. Zu seinem Stellvertreter wurde der Prokurist, Herr Heiko Pfefferle, benannt. Künftige Entwicklung, Chancen und Risiken Den Prognosen zufolge wird der Wohnungsbau auch im Jahr 2012 weiter zulegen. Allerdings dürften die Wohnungsbauinvestitionen mit einer Rate von 3,0 Prozent deutlich verhaltener wachsen als noch in Angesichts der eingetrübten Konjunkturerwartungen der Unternehmen geht man für den Wirtschaftsbau von einer merklichen Abkühlung aus und erwartet im Jahresmittel 2012 eine Stagnation der Investitionen. Mit Auslaufen der Konjunkturpakete und den zunehmenden Bestrebungen zur Konsolidierung der öffentlichen Haushalte ist zu erwarten, dass der öffentliche Bau deutlich rückläufig sein wird. In der Summe aller Bausparten rechnet man in 2012 weitgehend mit stagnierenden Bauinvestitionen. Zur Finanzierung der wohnungswirtschaftlichen Investitionen im Bereich der Gebäudesanierung stehen den Vorhabensträgern im Jahr 2012 insgesamt 1,5 Milliarden Euro KfW- Mittel zur Verfügung. Gegenüber 2011 entspricht dies einer Aufstockung von rund 560 Millionen Euro. Sofern die Bundesregierung an der geplanten Novellierung der Energieeinsparverordnung 2012 mit weitergehenden energetischen Anforderungen an die Gebäudesanierung festhalten sollte, bleibt abzuwarten, ob die Budgetierung der Förderprogramme ausreichend ist, um die Mehrkosten infolge der gestiegenen Sanierungsanforderungen abzudecken. Mit Blick auf Hessen wird erwartet, dass sich das Wirtschaftswachstum hier in 2012 abschwächt. Maßgeblich dafür sind die neuerlichen Turbulenzen an den Finanzmärkten als Folge der Staatsschuldenkrise in Europa und den USA. Dennoch stünde Hessen mit einem prognostizierten Wachstum von 1,2 Prozent noch vergleichsweise gut da; für Deutschland geht man von einem BIP-Wachstum von nur 0,8 Prozent aus. Positiven Einfluss auf das hessische Wachstum dürften vor allem die Entwicklungen im Baugewerbe, in den Unternehmensdienstleistungsbereichen und im Kreditgewerbe haben. Die in Hessen besonders stark von der Finanzkrise betroffenen Finanzdienstleistungen werden weiter an Wertschöpfung zulegen und sich insofern ebenfalls stabilisierend auf die konjunkturelle Entwicklung des Dienstleistungssektors auswirken. Der Arbeitsmarkt wird sich den vorliegenden Prognosen nach weiter positiv entwickeln. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten soll auf rund 2,3 Millionen steigen (plus 0,5 Prozent), die Zahl der Arbeitslosen auf etwa (minus 4,1 Prozent) zurückgehen. Für die Metropolregion Rhein-Main geht man bei der Wirtschaftsleistung von einer nahezu identischen Wachstumsgröße (plus 1,1 Prozent) aus. Bei den Beschäftigtenzahlen erwartet man aufgrund der Arbeitsplatzdichte in der Region ein Plus von 1,0 Prozent; die Zuwachsrate läge damit deutlich über dem für ganz Hessen prognostizierten Wert. 22 Geschäftsbericht 2011

25 Lagebericht Mit weiter steigenden Erwerbstätigenzahlen in Rhein-Main und der damit zwangsläufig einhergehenden Nachfrage nach Wohnraum dürfte sich der Druck auf den Wohnungsmarkt in 2012 fortsetzen. Sowohl die Preise für Wohneigentum als auch die Mieten werden sich weiterhin auf einem hohen Niveau bewegen, in Teilbereichen ist auch mit einem erneuten Anstieg zu rechnen. Bei anhaltendem Misstrauen in die Finanzmärkte ist davon auszugehen, dass am Standort Frankfurt insbesondere wertstabile Neubau-Eigentumswohnungen nach wie vor stark nachgefragt sein werden und es infolgedessen zu weiteren Preissteigerungen in diesem Segment kommt. Um den Bedarf bei anhaltender Prosperität der Region und weiterhin steigenden Einwohnerzahlen zu decken, müssten in Frankfurt bis zum Jahr 2030 noch zusätzliche Wohnungen entstehen. Das zuletzt im Februar 2012 fortgeschriebene Wohnbauland-Entwicklungsprogramm, welches die verfügbaren, aber noch nicht baureifen Reserveflächen für den Wohnungsbau im gesamten Stadtgebiet bis ins Jahr 2020 umfasst, kommt jedoch zunächst nur auf ein Flächenpotential für rund Wohnungen. Für den Zeitkorridor 2020 bis 2030 ist folglich noch unklar, wo die Flächen für die benötigten weiteren Wohnungen überhaupt bereitgestellt werden können. Da sämtliche innerstädtischen Baulücken und noch nicht bebaute Restflächen bereits in das obige Flächenpotential mit eingerechnet sind, erscheint die Ausweisung zusätzlichen Baulandes an den Randbezirken Frankfurts unausweichlich, ja sogar dringend geboten. Andernfalls droht Frankfurt angesichts der hohen Wohnraumnachfrage zu kollabieren, was wiederum negative Image-Effekte für den Standort nach sich ziehen könnte. Flächenbedarf besteht im Übrigen auch für den Neubau von Wohnraum mit Mietpreisund Belegungsbindung, der den zahlreichen einkommensschwachen Haushalten vorbehalten ist. Ohne eine Intensivierung der Anstrengungen, sei es in Form von Neubau oder dem Ankauf von Belegrechten bei bereits bestehendem Wohnraum, wird der Bestand an diesen Wohnungen weiter kontinuierlich abschmelzen und sich bis ins Jahr 2030 um zirka auf dann nur noch Wohnungen reduzieren. Auf dem Frankfurter Büroimmobilienmarkt dürfte der ohnehin schon hohe Leerstand in 2012 weiter zunehmen, da stetig neue und modernere Flächen auf den Markt kommen und die Revitalisierung bestehender älterer Gebäude häufig zu kostenintensiv ist. Dementsprechend wird auch die Preisentwicklung bei den Mieten hier zweigeteilt sein: In die Jahre gekommene Büroflächen sind weiterhin zu erschwinglichen Preisen deutlich unterhalb der 20 Euro-Marke je Quadratmeter monatlich anzumieten, top-ausgestattete Neubauten hingegen werden Spitzenmieten von zum Teil weit über 30 Euro erzielen. Auf dem Markt der Einzelhandelsimmobilien mit 1-A-Lage erwarten die Beobachter für 2012 weiter steigende Mietpreise. Bis zu 300 Euro je Quadratmeter und Monat werden die Geschäftebetreiber hier aufwenden müssen, um ihren Kunden eine moderne Verkaufsfläche in zentraler Lage anbieten zu können. In Bezug auf die weiteren Sanierungsschritte der Genossenschaft in der Riederwaldsiedlung hat sich zwischenzeitlich eine neue Situ- Geschäftsbericht