Landpreiszonenplan für Gebührenordnung zum Sondergebrauchsreglement der Stadt Zürich (GOSGR)

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1 Stadt Zürich Amt für Städtebau Liegenschaftenbewertung Lindenhofstrasse 19 Postfach, 8021 Zürich Landpreiszonenplan für Gebührenordnung zum Sondergebrauchsreglement der Stadt Zürich (GOSGR) Überprüfung und Aktualisierung GV-Nr. 50/2010 Verfasser: Liegenschaftenbewertung Immobilienökonomie Zürich, 1. Juli 2011 Das Amt für Städtebau ist eine Dienstabteilung des Hochbaudepartements der Stadt Zürich

2 Stadt Zürich Stadt Zürich Schätzungsl<ommission c/o Rechtsl<onsulent-Stellvertreter Stadthaus Postfach, 8022 Zürich Schätzungsprotokoll GV-Nr. 50/2010 Sitzung vom Anwesend 6. Juli 2011 M. Aider, M. Boscardin, lentarutti, P. Wuhrmann Büchler, I. Jenkinson, Th. Loretan, R. Po- Auftraggeberin Schätzungsgrund Objekt Tiefbauamt Überprüfung und Aktualisierung Auftrag vom Landpreiszonenplan für Gebührenordnung zum Sondergebrauchsreglement der Stadt Zürich (GOSGR) Die Schätzungskommission hat den mit dem dazugehörenden Bericht vom zustimmend zur Kenntnis genommen. Für die Schätzungskommission 71. ^ Dr. Theo Loretan Rechtskonsulent-Stellvertreter

3 Amt für Städtebau Liegenschaftenbewertung Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag, Ausgangslage Grundlagen Vorgehensweise Resultate der Überprüfung Auftragsschreiben Anpassung der Bandbreiten Planausschnitte... 8

4 Amt für Städtebau Liegenschaftenbewertung Seite 3 1 Auftrag, Ausgangslage Die Gebührenordnung zum Sondergebrauchsreglement der Stadt Zürich (GOSGR) regelt die Berechnung der Konzessionsgebühren bei der baulichen Inanspruchnahme öffentlichen Grundes der Stadt Zürich zu privaten Zwecken. Die Gebührenordnung enthält nebst den für die Berechnung massgebenden Bestimmungen auch einen Gebührentarif für bestimmte Beanspruchungen. Einer der wichtigsten Parameter für die Gebührenbemessung ist der Landwert am Ort der Benützung. Als Landwert gilt der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, wie er nach bewährten und anerkannten Methoden des Schätzungswesens ermittelt wird. In den Gebührentarifen werden die Konzessionsgebühren angegeben in Abhängigkeit vom Ausmass der Landbeanspruchung und der zum Beanspruchungsort entsprechenden Landpreiszone. Die Landpreiszonen der Stadt Zürich sind im Landpreiszonenplan zusammengefasst. Er bildet einen integrierenden Bestandteil der Gebührenordnung. Der zurzeit angewendete Landpreiszonenplan hat den Stand vom Er wurde revidiert am Gemäss Stadtratsbeschluss Nr. 352 vom soll der Gebührentarif und der Landpreiszonenplan periodisch auf seine Aktualität überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Der Rechtsdienst des Tiefbauamts der Stadt Zürich beauftragt die städtische Schätzungskommission zur Überprüfung und Aktualisierung des Landpreiszonenplans. Die Liegenschaftenbewertung - Immobilienökonomie im Amt für Städtebau erarbeitet dazu den Bericht zuhanden der Schätzungskommission. Im Anschluss daran werden die Tarife in der Gebührenordnung überprüft. 2 Grundlagen Es standen folgende Grundlagen zur Verfügung: Auftragsschreiben, Rechtsdienst Tiefbauamt Stadt Zürich, Handänderungsanzeigen des Steueramts der Stadt Zürich Anzeigen der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich zu Gebäudeabbrüchen Landwertermittlungen, die im Rahmen einer Bewertung von der städtischen Schätzungskommission verabschiedet wurden Landpreiszonenplan zur Gebührenordnung (GOSGR), Mst. 1:10'000, Stand , revidiert Grundstücks-Lageklassen Gemeinde Zürich, Pläne West/Nord/Ost/Nordost/Süd, Mst. 1:5'000, Direktion der Finanzen des Kantons Zürich, März 2009 Unterlagen zu in Kraft gesetzten Zonenplanänderungen seit 2007, R. Heim (Amt für Städtebau, Fachverantwortlicher Planungsinstrumente)

5 Amt für Städtebau Liegenschaftenbewertung Seite 4 3 Vorgehensweise In den bestehenden Landpreiszonenplan werden die Landwerte aus dem Datenbestand der Abteilung Liegenschaftenbewertung - Immobilienökonomie im Amt für Städtebau eingetragen. Dieser Datenbestand setzt sich zusammen aus Angaben zu Handänderungen, bei denen in der Folge die sich auf dem Grundstück befindenden Gebäude abgebrochen wurden, Angaben zu Handänderungen bei unüberbauten Grundstücken und Resultate von Landwertermittlungen, die im Zusammenhang mit einem Schätzungsauftrag an die städtische Schätzungskommission durchgeführt wurden. In der Stadt Zürich gibt es nur noch sehr wenige unbebaute Grundstücke. Die Handänderungen betreffen somit vorwiegend bebaute Grundstücke. Um auch in diesen Fällen zu einem Landwert zu gelangen, wird vom Transaktionspreis der Zeitwert des Gebäudes abgezählt. Der Zeitwert wird rechnerisch ermittelt aufgrund der Angaben zum Baujahr, dem Umbaujahr und dem Basiswert der Gebäudeversicherung. Die resultierende Altersentwertung wird plausibilisiert und gegebenenfalls angepasst. Die Landwerte sind jeweils mit dem entsprechenden Transaktionsjahr verknüpft. Um die zeitliche Veränderung der Immobilienpreise zu berücksichtigen, werden die Preise mit dem SWX IAZI Investment Real Estate Price Index auf das erste Quartal 2011 umgerechnet. Seit der letzten Aktualisierung des Landpreiszonenplans im ersten Quartal 2007 hat sich der Price Index bis zum ersten Quartal 2011 um + 11% verändert. Der Zürcher Wohneigentumsindex ist im diesem Zeitabschnitt sogar um 23% angestiegen. Demgegenüber ist der Landesindex der Konsumentenpreise lediglich um 4% gestiegen. Die Bandbreiten der einzelnen Preiszonen werden der Preisentwicklung angepasst. Bei den Zonen 5a und 5b, die vor allem Wohngebiete umfassen, richtet sich die Anpassung eher nach dem Wohneigentumsindex. Bei den anderen Preiszonen orientiert sich die Anpassung am Price Index. Die Anpassung der Bandbreiten berücksichtigt auch die festgestellte Tendenz, dass grosse Preissteigerungen stattgefunden haben bei den begehrten Wohngebieten und den sehr guten und exklusiven Geschäftslagen. Die Anzahl der Preiszonen wird beibehalten. Aufgrund der im Plan eingetragenen Landpreise und der aktualisierten Bandbreiten der einzelnen Landpreiszonen werden nun die Begrenzungen der Preiszonengebiete beurteilt. Dabei werden auch der aktuelle Zonenplan und die Grundstücks- Lageklassen-Pläne beigezogen, die die reinen Wohngebiete sehr differenziert abbilden. 4 Resultate der Überprüfung Es zeigt sich, dass die starke Preisentwicklung in den guten Wohngebieten nicht alleine durch die Anhebung der Bandbreiten abgedeckt wird. Deshalb werden solche Gebiete der nächst höheren Preiszone zugeteilt. Vor allem in der City werden einige Preiszonenbegrenzungen angepasst um damit die hier feststellbare starke Differenzierung in den einzelnen Lagen besser abzubilden. Die exklusive Lage 1a wird wie

6 Amt für Städtebau Liegenschaftenbewertung Seite 5 bisher nur mit einem unteren Wert angegeben und gegen oben offen gelassen. Der untere Wert wird von CHF 40'000 pro m² auf CHF 50'000 pro m² angehoben und der Bereich primär auf die Bahnhofstrasse begrenzt. Der aktualisierte Landpreiszonenplan widerspiegelt die Einschätzung der Landpreise zum Zeitpunkt 1. Quartal Geplante Gebietsaufwertungen, die erwartete Landpreissteigerungen zur Folge haben könnten, werden nicht berücksichtigt. Wenn der Markt solch positive Entwicklungen bereits im Vorfeld vorweg genommen hat, widerspiegeln sie sich in den berücksichtigten höheren Transaktionspreisen. Der Landpreiszonenplan soll durch die Liegenschaftenbewertung - Immobilienökonomie im AfS und die städtische Schätzungskommission alle 3 bis 5 Jahre überprüft und aktualisiert werden. Landpreiszone Bandbreite CHF / m² exklusive Lage 1a 50'000 und mehr 1b 35'000 bis 50'000 sehr gute Lage 2 25'000 bis 35'000 gute Lage mittlere Lage übrige Lage Erholungs-, Freihalte-, Landwirtschaftszone, Wald 3a 18'000 bis 25'000 3b 11'000 bis 18'000 4a 7'000 bis 11'000 4b 3'500 bis 7'000 5a 2'300 bis 3'500 5b 1'000 bis 2' bis 250 Amt für Städtebau der Stadt Zürich Liegenschaftenbewertung Immobilienökonomie P. Wuhrmann M. Boscardin

7 Amt für Städtebau Liegenschaftenbewertung Seite 6 5 Auftragsschreiben

8 Amt für Städtebau - Liegenschaftenbewertung Überprüfung und Aktualisierung, GV-Nr. 50/2011 Seite 7 6 Anpassung der Bandbreiten BISHER Zonenbezeichnung E / F / L / Wald: Erholungs- / Freihalte- / Landwirtschaftszone / Wald sehr gute exklusive Lage gute Lage mittlere Lage übrige Lage Lage E / F 1a 1b 2 3a 3b 4a 4b 5a 5b L / Wald Landpreis von 40'000 30'000 20'000 15'000 10'000 6'500 3'000 2' Fr./m² bis 40'000 30'000 20'000 15'000 10'000 6'500 3'000 2' Bandbreite 10'000 10'000 5'000 5'000 3'500 3'500 1'000 1' INDEXANPASSUNGEN SWX IAZI Investment Real Estate Price Index Zürcher Wohneigentumsindex 1. Quartal Quartal Quartal (+ 11%) 1. Quartal (+ 23%) Zonenbezeichnung sehr gute exklusive Lage gute Lage mittlere Lage übrige Lage Lage E / F 1a 1b 2 3a 3b 4a 4b 5a 5b L / Wald Anpassung mit von 44'500 33'400 22'200 16'700 11'100 7'200 3'300 2' Price Inex bis 44'500 33'400 22'200 16'700 11'100 7'200 3'300 2' Fr./m² Bandbreite 11'100 11'200 5'500 5'600 3'900 3'900 1'100 1' Anpassung mit von 49'100 36'800 24'500 18'400 12'300 8'000 3'700 2' ZWEX bis 49'100 36'800 24'500 18'400 12'300 8'000 3'700 2' Fr./m² Bandbreite 12'300 12'300 6'100 6'100 4'300 4'300 1'200 1' NEU Zonenbezeichnung sehr gute exklusive Lage gute Lage mittlere Lage übrige Lage Lage E / F 1a 1b 2 3a 3b 4a 4b 5a 5b L / Wald Landpreis von 50'000 35'000 25'000 18'000 11'000 7'000 3'500 2'300 1' Fr./m² bis 50'000 35'000 25'000 18'000 11'000 7'000 3'500 2' Bandbreite 15'000 10'000 7'000 7'000 4'000 3'500 1'200 1'