Marktbericht im Überblick

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1 INHALT Marktbericht im Überblick Markt 2015/ Top Hidden Stars... 8 Alsterdorf Altona-Altstadt Altona-Nord Barmbek-Süd Eilbek Hohenfelde Eimsbüttel Hoheluft-West Eppendorf Hoheluft-Ost HafenCity Harvestehude Lokstedt Othmarschen Ottensen Rotherbaum St. Georg St. Pauli Sternschanze Uhlenhorst Winterhude Rahlstedt Team Unser Service Glossar Kontakt... 46

2 V. l. n. r.: Andreas Rehberg Frank Stolz Garlef Kaché WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, die Ballungszentren in Deutschland wachsen stetig und dazu gehört auch die Hansestadt Hamburg. Vor einigen Jahren war die wachsende Stadt Hamburg noch ein politischer Wunsch, nun ist sie zu einer außerordentlichen Herausforderung geworden. Zunehmend wird es schwieriger, die Anforderungen der Wohnungssuchenden mit dem Angebot abzudecken. Zu beobachten ist, dass die Präferenzen der Wohnungssuchenden nach wie vor den klassischen Kriterien entsprechen, jedoch aufgrund des mangelnden Angebots Kompromisse bei der Entscheidung für eine neue Wohnung eingegangen werden. Die Gründe für die Angebotsknappheit sind bekannt. Die Fertigstellung von Wohnungen ist nicht kurzfristig drastisch zu beschleunigen, die Binnenwanderung befindet sich auf einem hohen Niveau, der Wohnflächenverbrauch pro Kopf steigt weiterhin und zusätzlich wird nach dem Jahr 2015 mit der höchsten Zahl an internationalen Zuwanderern ein anhaltender Zustrom von Migranten prognostiziert. Vor diesem Hintergrund ist es sehr bemerkenswert, dass die Preisentwicklung in Hamburg im Jahr 2015 stagnierte. Zwar stiegen die Preise mit 16 % im Jahr 2014 sehr stark, eine Seitwärtsbewegung der Preisentwicklung war jedoch in 2015 nicht zu erwarten. Neben der Preisentwicklung für den gesamten Hamburger Neubau-Eigentumswohnungsmarkt und dem genaueren Blick auf die besonders gefragten 21 Stadtteile rund um die Alster und entlang der Elbe, haben wir in diesem Marktbericht einen zusätzlichen Augenmerk auf die Hidden Stars gelegt, die Stadtteile in Randlagen mit nennenswerten Neubauangeboten. Eben diese Stadtteile, die sonst nicht im Fokus stehen. Wir wünschen eine informative und erkenntnisreiche Lektüre und stehen Ihnen für weitere Auskünfte sowie für ein persönliches Gespräch gern zur Verfügung. Herzlichst Andreas Rehberg Frank Stolz Garlef Kaché Geschäftsführer Bereichsleiter Neubau Bereichsleiter Neubau

3 MARKT 2015/16 HAMBURG Das Angebot hat sich stärker in Lagen mit einem niedrigeren Preisniveau verlagert. Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau Fünf-Jahres-Mittel ( ): Ø Angebotspreis in /m² Wfl. Kein Angebot < /m² Wfl bis /m² Wfl bis /m² Wfl bis /m² Wfl. > /m² Wfl. RISSEN BLANKENESE 24 NEUENFELDE NIEN- STEDTEN ISER- OSDORF BROOK SÜLL- DORF FINKEN- WERDER FRANCOP NEUGRABEN- FISCHBEK SCHNELSEN EIDELSTEDT WALTERS- HOF NIEN- DORF LANGEN- HORN DUVEN- STEDT LEMSAHL- MELLINGSTEDT POPPEN- BÜTTEL HUMMELS- BÜTTEL WELLINGS- BÜTTEL FUHLSBÜTTEL OHLSDORF SASEL WOHLDORF- OHLSTEDT BERG- STEDT FARMSEN- LOK- BERNE LURUP STEDT WINTER- STELLINGEN 1 HUDE 2 TONNDORF WANDS- BEK BAHRENFELD JENFELD MARIENTHAL OTH HAMM MARSCHEN HORN BILLSTEDT 23 ALTENWERDER HAUS- BRUCH MOORBURG HEIMFELD GROSS BORSTEL STEIN- WERDER HARBURG MARMSTORF ALSTER- DORF BRAM- FELD STEILS- HOOP ROTHEN- BURGSORT KLEINER GRAS- BROOK VEDDEL BILL- BROOK WILHELMSBURG NEULAND EISSENDORF 28 WILSTORF MOOR- FLEET TATEN- BERG ALLER- MÖHE OCHSEN- WERDER REITBROOK VOLKSDORF RAHLSTEDT BILLWERDER NEU- ALLERMÖHE LOHBRÜGGE KIRCHWERDER BERGEDORF CURSLACK NEUEN- GAMME 1 EPPENDORF 2 BARMBEK-NORD 3 EIMSBÜTTEL 4 HOHELUFT-WEST 5 HOHELUFT-OST 6 HARVESTEHUDE 7 UHLENHORST 8 BARMBEK-SÜD 9 DULSBERG q STERNSCHANZE w ALTONA-NORD e ROTHERBAUM ST. GEORG r t HOHENFELDE y BORGFELDE u EILBEK i OTTENSEN o ALTONA-ALTSTADT ST. PAULI p a NEUSTADT s HAMBURG-ALTSTADT d HAMMERBROOK f HAFENCITY g CRANZ h LANGENBEK j SINSTORF k RÖNNEBURG GUT MOOR l ; SPADENLAND z GROSS FLOTTBEK ALTEN- GAMME Seite 4

4 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 MARKT FÜR NEUBAU-EIGENTUMSWOHNUNGEN Entwicklungen und Trends auf einen Blick Angebotsentwicklung. In Gesamt-Hamburg startete 2015 der Verkauf von ca Neubau-Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von ca m² in 79 Projekten. Das sind rund 4 % weniger Einheiten und rund 3 % weniger Wohnfläche als Angebotsschwerpunkt mit 248 Einheiten und einem Anteil von rund 17 % war Altona-Altstadt/Altona-Nord, bedingt durch mehrere Verkaufsstarts im städtebaulichen Projekt Mitte Altona. Das größte Einzelprojekt startete im Stadteil Hammerbrook: Mien Leev am Nagelsweg 24 mit 202 Wohneinheiten. Die Verteilung der Wohneinheiten nach Zimmerzahl in Gesamt-Hamburg blieb 2015 weitestgehend konstant. Ebenso wie in den Vorjahren entfiel mit rund 37 % der Großteil des Angebots auf das Segment der Drei-Zimmer-Wohnungen. Dies sank aber zum ersten Mal seit 2010 auf unter 40 %. Stattdessen nahm die Zahl der Vier-Zimmer-Wohnungen (auf rund 24 %) und Zwei-Zimmer-Wohnungen (auf rund 29 %) jeweils im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu. Allerdings sind Vier-Zimmer-Wohnungen heute 20 m² kleiner als vor zehn Jahren. Dank der historisch niedrigen Zinsen sind sie trotz des Preisanstiegs bezahlbar. Der Anteil an Ein-Zimmer-Wohnungen war mit 2 % unverändert niedrig. Ausblick Bauen ist komplizierter, teurer und im Hinblick auf die Dauer von Genehmigungsverfahren eine echte Herausforderung geworden. Es mangelt an Grundstücken, so dass die Anzahl von Projekten in 2016 gegenüber den Vorjahren weiter abnehmen wird. Angesichts der voraussichtlich weitestgehend unveränderten Marktparameter Wirtschaftsstärke, Zuzug, Zinsniveau für das Jahr 2016 wird die Nachfrage weiter hoch bleiben und die Preise weiter steigen. Allerdings bestimmen die Anzahl der Einheiten und ihre Lage, wie hoch dieser Anstieg ausfällt. 27% DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,1 Zimmer 96 m² Wfl Wohneinheiten nach Zimmerzahl Hamburg Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 2% 12% 8% 8% 34% 25% 20% 24% Preisentwicklung. Die Preisentwicklung für Hamburger Neubau-Eigentumswohnungen fiel 2015 nach dem Preissprung im Jahr 2014 deutlich verhaltener aus. Bezogen auf Gesamt-Hamburg sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 3 % auf /m² Wfl. Dieser stieg innerhalb von fünf Jahren aber um 12 %. Das Preisminus ist im Vorjahresvergleich rein statistisch. Die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen sind in Hamburg nicht zurückgegangen, das Angebot hat sich nur stärker in Lagen mit einem niedrigeren Preisniveau verlagert. Der teuerste durchschnittliche Angebotspreis in Gesamt- Hamburg in 2015 wurde in der HafenCity mit /m² Wfl. registriert (dieser Wert wurde in der Auswertung als Ausreißer gewertet, um die Statistik nicht zu verfälschen). Der günstigste Durchschnittskaufpreis befand sich in Neugraben-Fischbek mit /m² Wfl. Eine Übersicht der Angebotspreise 2015 in den einzelnen Stadtteilen kann der Preiskarte (s. Grafik links) entnommen werden. Für eine genaue Einschätzung von Projekten ist eine detaillierte Lagebetrachtung unabdingbar. 43% 45% 19% 17% 45% 45% 37% 28% 25% 29% 1% 2% 2% Ø Angebotspreis und Projektanzahl Hamburg in /m² Wfl Anzahl der Projekte Quelle: Grossmann & Berger Research Ø Angebotspreis Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 5

5 BARMBEK-SÜD UHLENHORST EILBEK ST. GEORG HOHEN- FELDE BORGFELDE HAMM-NORD DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,1 Zimmer 113 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,3 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,4 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,4 % EILBEK HOHENFELDE Alster und Auenviertel Lage. Eilbek und Hohenfelde überzeugen durch ihre zentrale, alsternahe Lage. Beide Stadtteile werden von Hauptverkehrsstraßen durchschnitten, ihre Bebauung besteht hauptsächlich aus Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Zu den beliebtesten Wohnlagen gehört das milieugeschützte Auenviertel in Eilbek, das die Straßenzüge Eilenau, Blumenau, Auenstraße und einige Querstraßen umfasst. Die Wohnqualität beider Stadtteile nimmt in südöstlicher Richtung ab. Preisentwicklung. Nachdem ein Projekt mit Alsterbezug in 2014 für den bisher höchsten Angebotspreis sorgte, hat sich das Preisniveau in zwei Projekten im Jahr 2015 wieder normalisiert. Da es sich um Projekte in revitalisierten Bunkern handelt, in denen die Grundrisse in feste Kubaturen eingefügt werden müssen, ist bei klassischen Neubauprojekten ein deutliches Preissteigerungspotenzial zu erwarten. Der Durchschnittspreis in 2015 mit /m² Wfl. ist eher als Preisbasis zu sehen. In Abhängigkeit von Lage und Projektattraktivität können auch ohne Alsterbezug höhere Preise erzielt werden. Die Preise in 2016 könnten sich auf über /m² Wfl. entwickeln, vorausgesetzt es gibt ein Angebot. Seite 16

6 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Eilbek Hohenfelde Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 1% 4% 31% 31% 26% 46% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl % 43% 48% 46% 22% 24% 22% 1% 2% Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 17

7 WOHNEN BAUTRÄGER HAMBURG 2016 ZAHLEN & ENTWICKLUNG Ottensen Wohneinheiten nach Zimmeranzahl Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer > 4 Zimmer % 7% 3% 14% 9% 27% 31% 36% 33% 46% 13% 42% 37% 51% 46% 49% 24% 16% 11% Verkaufspreise und Preisspannen G&B-Preistrend Angebots-Preisspanne Ø Angebotspreis in /m² Wfl Quelle: Grossmann & Berger Research Seite 31

8 HARVESTEHUDE EIMSBÜTTEL ROTHERBAUM ST. PAULI NEUSTADT ST. GEORG DURCHSCHNITTSWOHNUNG ,0 Zimmer 99 m² Wfl SINGLE-HAUSHALTE ,9 % FAMILIEN-HAUSHALTE ,8 % BEVÖLKERUNG 2013/ ,7 % ROTHERBAUM Studentenflair und Premiumwohnen Lage. Der Stadtteil Rotherbaum vereint mehrere Gesichter : exklusives Wohnen an der Alster, studentisches Treiben im Grindelviertel und nahe der Hamburger Universität sowie gut besuchte Firmensitze namhafter Medienunternehmen. Gerade diese Mischung verleiht dem Stadtteil seinen besonderen Charme und macht ihn so beliebt. Der Stadtteil bietet von der herrschaftlichen Wohnung mit Alsterblick bis zur Studentenwohnung viele interessante und meist herrschaftliche Wohnmöglichkeiten. Preisentwicklung. Nach der hohen Anzahl von Angeboten in 2014 mit insgesamt 94 Neubau-Eigentumswohnungen und nahezu m² Wfl. im Stadtteil Rotherbaum, reduzierte sich das Angebot in 2015 auf ein Projekt mit vier Eigentumswohnungen. Die Lage des Projektes ist hervorragend die Alster ist nur wenige Schritte entfernt. Im Gegensatz dazu verteilten sich die Projekte in 2014 auf den gesamten Stadtteil. Durch die unterschiedlichen Lagequalitäten der Projekte ergab sich ein deutlicher Preissprung von 2014 auf Die Ableitung eines repräsentativen Durchschnittspreises für den gesamten Stadtteil ist deshalb schwer möglich könnte dieser bei ca /m² Wfl. liegen, 2016 auch darüber. Seite 32