EnEV: Aktuelle gesetzliche Anforderungen. Dresden,

Transkript

1 EnEV: Aktuelle gesetzliche Anforderungen Dresden,

2 1) EnEV 2014/2016 Ausblick 2021 ( Stand der Gesetzgebung) 2

3 Energiekonzept der Regierung Ziel: Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 EE: Reduzierung des Wärmebedarfs bis 2020 um 20 % (Bezugsjahr 2008) PE: Senkung des Primärenergiebedarfs bis 2050 um 80 % (Bezugsjahr 2008) CO2: Reduzierung CO2 bis 2050 um 80 % (Bezugsjahr 1990) Sanierungsrate: Anhebung von jährlich etwa 1 % auf 2 % bis 3 % Einführung klimaneutraler Gebäude für Neubauten bis 2020 Bewertung: Regierungsziele sind sehr ambitioniert und gehen an den gesamtwirtschaftlichen Realitäten vorbei! 3

4 Europarechtliche Grundlagen EU-Gebäuderichtlinie 2010= Einführung des Niedrigstenergiegebäudestandards ab 2021 für alle Neubauten (für Behördengebäude zwei Jahre früher) Definition Niedrigstenergiegebäude gem. EU-Gebäuderichtlinie 2010: Ein Niedrigstenergiegebäude ist ein Gebäude, das eine sehr gute Gesamtenergieeffizienz aufweist; der Energiebedarf des Gebäudes muss sehr gering sein und soll, soweit möglich, zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt werden. Ermächtigung zur Nationalen Ausgestaltung des Begriffs Niedrigstenergiegebäudestandard / aber Wirtschaftlichkeitsvorbehalt => Konsultationen zur EU-Gebäuderichtlinie bis Ende 2016 / BFW-Stellungnahme vom

5 2a Abs. 3 EnEG Definition für Niedrigstenergiegebäude /EnEG Nichtwohngebäude gem. 2a Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 EnEG Gesetzgeber: Pflicht zur Definition für Nichtwohngebäude bis Adressaten: Einführung spätestens ab = gesetzlicher Vorlauf für Wohngebäude Wohngebäude gem. 2a Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Satz 1 EnEG Gesetzgeber: Pflicht zur Definition für Wohngebäude bis Adressaten: Einführung spätestens ab Aktueller Stand: Laufendes Gutachten des BMUB, Referentenentwurf evtl. bis 03/2016 5

6 Inkrafttreten, Wirksamwerden Gesetzliche Fristen (Auswahl) Gesetzesänderung (Art 3 Abs. 1 EnEV) Austauschpflicht Heizkessel ( 10 Abs. 1 EnEV) einjährige Übergangsfrist für Pflichtangaben in Immobilienanzeige =>Ordnungswidrigkeit ab (Art. 3 Abs. 2 i. V. m. 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV) geänderte Neubauanforderungen ( 3, 4 EnEV); Nachrüstung oberste Geschoßdecken ( 10 Abs. 3 EnEV) Definition Niedrigstenergiegebäude für Nichtwohngebäude bis / Einführung spätestens ab Definition Niedrigstenergiegebäude für Wohngebäude bis / Einführung spätestens ab

7 EU: Neue Geschäftsgrundlage für die EnEV? Evaluation der EU-Gebäuderichtlinie ISO-Normen lösen DIN-Normen ab? Bauproduktenrecht (EuGH-Urteil v ) Migration? 7

8 3, 4 EnEV Neubau 3, 4 EnEV: Verschärfung der primärenergetischen Anforderungen im Neubau Verschärfung der Anforderungen an den Jahres Primärenergiebedarf neuer Wohn-und Nichtwohngebäude ab um 25 % Laufende Bauvorhaben zum Stichtag ? Öffentliches Recht Bauantrag Bauanzeige Zivilrecht Abnahme 8

9 2) EnEV- Haftungsrisiken 9

10 Steigende ordnungsrechtliche Anforderungen Grenzen des technisch Machbaren sind erreicht. aber: neue Bewertung der PE-Faktoren=> Lösungsansätze Komplexität der Anforderungen steigt Risiko für Bauschäden steigt Zivilrechtliches Haftungsrisiko steigt 10

11 Brandschutz=> Haftung? Brandverhalten von WDVS Merkblatt der BMK vom DIBT vom : Anpassung der bauaufsichtlichen Zulassungen für EPS-WDVS 11

12 Wirtschaftlichkeit gewährleisten 5 EnEG Gemeinsame Voraussetzungen für Rechtsverordnungen (1) Die in den Rechtsverordnungen nach den 1 bis 4 aufgestellten Anforderungen müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar und für Gebäude gleicher Art und Nutzung wirtschaftlich vertretbar sein. Anforderungen gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen. (2) In den Rechtsverordnungen ist vorzusehen, dass auf Antrag von den Anforderungen befreit werden kann, soweit diese im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. -Ausnahmen und Befreiungen gem. 24, 25 EnEV -Rundschreiben Land Hessen vom , bisher keine Auslegungshilfe des DIBT/ Bundesinstitut für Bau-Stadt-und Raumforschung (BBSR) 12

13 Auslegungshilfen

14 Kein Anspruch des Mieters auf Sanierung gem. EnEV Mieter kann sich nicht auf Verstöße des Vermieters gegen die EnEV berufen! Im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung über Ansprüche aus einem Mietvertragsverhältnis kann sich der Mieter nicht auf - vermeintliche - Verstöße des Vermieters gegen sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergebende Verpflichtungen berufen. LG Köln, Beschluss vom S 48/14 14

15 Kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung der Heizung Wirtschaftlichkeitsgebot begründet keinen Anspruch auf Modernisierung der Heizung! 1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungsund Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. 2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH, Urteil vom VIII ZR 261/06, IMR 2008, 2 = NJW 2008, 142).*) 15

16 Schadengeneigtheit-Dämmung: Algenbefall (1) 1. Verwendet der Auftragnehmer ein Wärmedämmverbundsystem, dessen Putz in einem so geringen Umfang biozid eingestellt ist, dass sich bereits ein bis zwei Jahre nach Fertigstellung deutlicher Schimmelpilz- und Algenbefall zeigt, so handelt es sich um einen Mangel. 2. Zeigt sich dieser Schimmelpilz- und Algenbefall auf drei von vier Hausseiten über den Fenster- und Türstürzen mit schwarzen und grünlichen Verfärbungen, so liegt nur dann kein Mangel vor, wenn der Befall auf einem Lüftungsverhalten der Bewohner beruht, welches nicht mehr üblich ist und mit dem nicht gerechnet werden musste. LG München I, Urteil vom O 2231/01 16

17 Schadengeneigtheit: Dämmung: Algenbefall (2) Verfärbungen auf WDV-Fassade durch Algenbefall: Baumangel! Eine Wärmedämmverbund-Fassade, die während der Gewährleistungszeit großflächigen Algen- und Pilzbewuchs aufweist, ist auch dann mangelhaft, wenn die verwandten Systemkomponenten, insbesondere der mineralische Putz, mangelfrei sind. OLG Frankfurt, Beschluss vom U 76/09 17

18 Funktionaler Mangelbegriff Vereinbarung: Wärmedämmung 6 cm Der vom Bauträger beauftragte Architekt baut einen qualitativ besseren Stein ein und reduziert die Dicke auf 4 cm Käufer verlangt Dämmung von 6 cm gem. Vertrag. Mangel (+) / Ohne Zustimmung keine Änderung! OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 275 (nachgeb.) 18

19 Funktionaler Mangelbegriff Fabrikataustausch entgegen der vertraglichen Vereinbarung (Heizkessel) Mangel (+) Haftungsvermeidung: Vertragsänderung oder Austauschfabrikat mit höheren Normnutzungsgrad 19

20 EA: Schaden= Kausalität+ Zurechnungszusammenhang Energieausweis mangelhaft: Welchen Schaden muss der Planer ersetzen? 1. Zwischen Mangel und Schaden müssen eine adäquate Kausalität sowie ein Zurechnungszusammenhang gegeben sein. 2. Ein Zurechnungszusammenhang liegt nur dann vor, wenn die verletzte Pflicht gerade den Zweck hat, den Geschädigten vor den eingetretenen Schäden zu schützen. 3. Der EnEV-Nachweis dient dem Nachweis der energetischen Qualität eines Gebäudes. Er dient nicht der Ermittlung der Heizungsart oder Heizungsauslegung. Dies ist Aufgabe der Heizlastberechnung. OLG Frankfurt, Beschluss vom U 38/14 20

21 3) Pflichten für Energieausweise und Immobilienanzeigen 21

22 Rechtsverbindlichkeit? Zivilrechtliche Haftungsfalle! 5 a Abs. 1 Satz 3 EnEG EA als Mittel zur Information / Keine Rechtsverbindlichkeit Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information... Problem: Partielle Haftungsfalle? Verbindlichkeit wird beim Kunden suggeriert: Enttäuschte Erwartung Vertragliche Konsequenzen: Verantwortlichkeit nur für den inhaltlich korrekt erstellten EA, Enttäuschte Erwartungen dürfen nicht zur Haftung führen => Haftungsausschluss durch Vertragsklausel 22

23 Rechtsunsicherheit durch Energieausweise 23

24 20 EnEV Modernisierungsempfehlungen 24

25 Energieausweis/ Haftung Der Verkäufer einer Immobilie haftet nicht für Angaben im Energieausweis! Die bloße Aushändigung eines Energieausweises durch den Makler führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des 434 BGB. OLG Schleswig, Urteil vom U 98/14 => Problem: zusätzliche vertragswirksame Erklärungen? Haftungsausschluss sicherstellen! 25

26 Energieausweis/ Haftung Makler sind nicht in den Anwendungsbereich des 16a EnEV einzubeziehen! 1. Den Makler trifft gemäß 16a Abs. 1 EnEV nicht die originäre Pflicht sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben der EnEV enthält. 2. Die in 16a EnEV aufgezählten Gruppen (Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber) sind abschließend. LG Gießen, Urteil vom O 7/15 (nicht rechtskräftig) => Laufende Berufung OLG Frankfurt/Main 26

27 Energieausweis/ Haftung Vermittlungs- oder Nachweismakler sind nicht Adressat der Pflicht aus 16a Abs. 1 EnEV! Der Vermittlungs- oder Nachweismakler einer Immobilie ist nicht Adressat der sich aus 16a Abs. 1 EnEV ergebenden Verpflichtung und mithin auch nicht wettbewerbsrechtlicher Unterlassungsschuldner. LG Bielefeld, Urteil vom O 60/15 (nicht rechtskräftig) => Laufende Berufung OLG Hamm Hinweise: aber Haftung des Maklers als Erfüllungsgehilfe möglich und Haftung des Eigentümers (+) 27

28 Andere Ansicht: Energieausweis/ Haftung 16, 16a EnEV: Makler sind Verkäufern gleichzusetzen Ein Makler muss in einem Angebot die Pflichtangaben nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) angeben, andernfalls würde die gesetzliche Wertung der Vorschrift unterlaufen.) LG Tübingen, Urteil vom O 60/15 28

29 Vorlagepflicht Verkäufer und Vermieter müssen EA vorlegen / übergeben EA-Pflicht => Gebäudebezug ( 17 Abs. 3 Satz 1 EnEV) Interessent => ernsthaftes Interesse am Vertragsabschluss Vorlagepflicht ( 16 Abs. 2 EnEV) => z.b. auch Tablet + Nachweis! Unverzügliche Übergabepflicht nach Vertragsabschluss ( 16 Abs. 2 EnEV) => Kopie ausreichend 29

30 16 a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Fallgruppen gem. 16a Abs. 1 und Abs. 2 EnEV: bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder eine selbständig nutzbaren Nutzungseinheit Inhalt gem. 16 a Abs. 1 EnEV Wohn- und Nichtwohngebäude Art des EA (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) Energiekennwert (Verbrauchs- und Bedarfswert Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes (gem. Energieausweis) + (nur) Wohngebäude Baujahr Energieeffizienzklasse (neue Ausweise ab ) 30

31 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Problem: Kommerzielle Medien gem. 16a Abs. 1 EnEV? Lösungsansatz: weite Auslegung- Erwerbsorientierung i. w. S. (für Plattform oder/und Marktteilnehmer) Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften und Internet (+) Kostenfreier Aushang schwarzes Brett im Supermarkt (-) Kostenfreie Nutzung der Homepage eines Maklerunternehmens (+) Kostenpflichtige Kleinanzeige eines Verbrauchers in Tageszeitung (+) 31

32 Immobilienanzeigen 32

33 4) Lüftungskonzepte nach DIN ? 33

34 6 EnEV Verzicht auf den ausdrücklichen Verweis auf eine konkrete DIN-Norm 6 Abs. 1 EnEV= dauerhafte Luftundurchlässigkeit gem. aardt 6 Abs. 2 EnEV = erforderlicher Mindestluftwechsel Keine gesetzliche (öff.rechtl.) Verpflichtung zu Lüftungskonzept und Lüftungstechnik 34

35 Fazit Lüftungskonzept im Neubau und bei energetischer Sanierung im Bestand geboten Bei Feuchte- und Schimmelschäden, die auf einer zu hohen Raumluftfeuchte beruhen könnten, wird der Eigentümer in Zukunft beim Fehlen von Lüftungssystemen rechnerisch nachweisen müssen, dass diese nicht erforderlich waren. Beweislast dreht sich ggf. um die richtigen Konsequenzen aus dem Lüftungskonzept bzw. um die richtige Anlagentechnik 35

36 Kontaktdaten Wir freuen uns auf Ihre Fragen und Anregungen. RA Franco Höfling Justiziar/ Referent Recht, Energie, Bautechnik BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Tel

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Französische Straße Berlin