Sonderthema. Investmentstrategie. November 2014

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1 Investmentstrategie Sonderthema November 2014 Thema des Monats: Gute Aussichten für europäische Gewerbeimmobilien Mieten an den meisten Standorten im Aufwärtstrend Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt am Beginn einer längeren Erholungsphase Niedrigzinspolitik der EZB setzt auch Renditen von Immobilienanlagen unter Druck Investmentstrategie Seite 1

2 Team Investmentstrategie Dr. Marco Bargel Chefinvestmentstratege Heinrich Bayer Thilo Heidrich Heinz-Gerd Sonnenschein Redaktionsschluss: Deutsche Postbank AG Zentrale Friedrich-Ebert-Allee Bonn Telefon: (0228)920-0 Disclaimer: Alle hier veröffentlichten Angaben erfolgen unverbindlich und stellen Informationsmaterial dar, also weder eine Anlageberatung noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf irgendeines Wertpapiers. Die Informationen in diesem Dokument wurden aus Daten erarbeitet, von deren Richtigkeit ausgegangen wurde; Postbank Investmentstrategie garantiert diese jedoch nicht. Die Angaben dienen ausschließlich zur Information, die dem Investor eine selbständige Anlageentscheidung erleichtern soll. Investmentstrategie Seite 2

3 Gute Aussichten für europäische Gewerbeimmobilien Mieten an den meisten Standorten im Aufwärtstrend Die europäischen Märkte für Gewerbeimmobilien waren im Zuge der Finanz- und Staatsschuldenkrise und der damit verbundenen gesamtwirtschaftlichen Rezession 2008/2009 in einen Abschwung geraten. Stark sinkende Beschäftigungszahlen haben zu einer verringerten Nachfrage nach Büroimmobilien geführt. Gleichzeitig gingen die Einzelhandelsumsätze infolge fallender Einkommen und damit auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zurück. Je nach Ausprägung der rezessiven Entwicklung hat der Abschwung am Gewerbeimmobilienmarkt in einzelnen Ländern mehr oder weniger lange angehalten. Vor allem in den Krisenstaaten der Eurozone, wo es infolge massiver struktureller Probleme zu einer lang anhaltenden Rezession kam, dauerte die Marktbereinigung bis zuletzt an. Am aktuellen Rand sind allerdings auch hier klare Anzeichen einer Stabilisierung erkennbar. So hat sich die Miete für erstklassige Büroimmobilien am Standort Madrid im zweiten Quartal 2014 das erste Mal seit Ende 2008 leicht erhöht. In Mailand sind vergleichbare Mieten bereits seit einigen Quartalen nicht mehr weiter gesunken. Bei Einzelhandelsimmobilien ist die Erholung im Allgemeinen weiter fortgeschritten. Hier liegen die Spitzenmieten auch in den Krisenstaaten inzwischen wieder deutlich über dem Tiefpunkt. Eine Ausnahme bildet Spanien, wo es in den Krisenjahren infolge massiver Lohnkürzungen zu einem außerordentlich starken Einbruch der Einzelhandelsumsätze kam. Der Markt für Gewerbeimmobilien in London nimmt unter den europäischen Standorten eine Spitzenstellung ein. Nach einem kurz anhaltenden, aber relativ heftigen Einbruch in 2008 zeigen sich bereits seit dem darauffolgenden Jahr deutliche Erholungstendenzen, die bis an den aktuellen Rand angehalten haben. Inzwischen liegen die Mieten für Entwicklung der Mieten für erstklassige Büroimmobilien erstklassige Büroimmobilien in London bereits wieder fast 40% über dem Ende 2008 erreichten Tiefstand. Bei Einzelhandelsimmobilien sind die Mieten vom Tiefpunkt aus sogar um bis zu 70% gestiegen. Von einer allgemeinen Blase am Gewerbeimmobilienmarkt kann dennoch nicht gesprochen werden. So liegen die von IPD errechneten Werte von Büroimmobilien in Großbritannien im Durchschnitt immer noch rund 20% unter dem Mitte 2007 erreichten Spitzenwert. Bei Einzelhandelsimmobilien beträgt der entsprechende Abschlag knapp 30%. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass der Aufschwung am britischen Gewerbeimmobilienmarkt von einer steigenden Beschäftigung, wachsenden Einzelhandelsumsätzen und anhaltend niedrigen Zinsen getragen wird. Alleine in den letzten 3 Jahren ist die Zahl der Bürobeschäftigten in Großbritannien um gut 5% gestiegen, so dass der Anstieg der Mieten und Immobilienwerte von fundamentaler Seite gut unterstützt wird. Investmentstrategie Seite 3

4 Zahl der Bürobeschäftigten Einzelhandelsumsätze Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt zeichnet sich durch ein hohes Maß an Stabilität aus. Auch in der Krise kam es hier - wenn überhaupt - eher zu einem moderaten Rückgang der Mieten. In Frankfurt hat sich die Miete für erstklassige Büroimmobilien seit 2008 praktisch kaum verändert, während an anderen deutschen Standorten in den vergangenen Jahren überwiegend moderate Zuwächse zu verzeichnen waren. Vor allem der in Deutschland vergleichsweise starke Anstieg der Beschäftigtenzahl wirkt sich stabilisierend auf die Nachfrage nach Büroimmobilien aus. Selbst während der Finanzkrise und der darauffolgenden Rezession kam es hierzulande im Unterschied zu anderen Ländern zu keinem nennenswerten Einbruch der Beschäftigung. Bei Einzelhandelsimmobilien sind an wichtigen deutschen Standorten schon seit ein paar Jahren Mietsteigerungen zu verzeichnen. In Berlin und Hamburg ist die Spitzenmiete inzwischen bereits um insgesamt rund 40% gestiegen, geringere Zuwächse weisen Düsseldorf und Frankfurt (jeweils knapp 30%) sowie München und Köln (jeweils rund 20%) auf. Bei französischen Büromieten lässt sich seit einiger Zeit keine klare Tendenz beobachten. Sie befinden sich nach zwischenzeitlich moderaten Schwankungen aktuell wieder in etwa auf dem Niveau von Anfang Seit Erreichen des Tiefpunkts Ende 2009 hat die Miete für erstklassige Büroimmobilien in Paris nur um rund 11% zugelegt, das ist deutlich weniger als in den anderen westeuropäischen Metropolen. Die verhaltene Entwicklung am Büroimmobilienmarkt ist eine Folge der stagnierenden Volkswirtschaft. Mangels nennenswerter Strukturreformen ist es bisher nicht gelungen, die Wirtschaft in Frankreich wieder auf einen nachhaltigen Wachstumspfad zu führen und damit die Beschäftigung anzukurbeln. Deutlich besser, aber auch differenzierter stellt sich die Situation am französischen Markt für Einzelhandelsimmobilien dar. Hier belegt Paris mit einem Zuwachs der Mieten um kumuliert 80% unter westeuropäischen Metropolen einen der Spitzenplätze. Der Markt dürfte hierbei von kontinuierlich steigenden Einzelhandelsumsätzen profitiert haben. Auf der anderen Seite gibt es in Frankreich aber auch Standorte wie Marseille, an denen die Mieten für Einzelhandelsflächen seit einigen Jahren stagnieren. Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt am Beginn einer längeren Erholungsphase Die positive Grundtendenz an den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten dürfte vor dem Hintergrund einer moderaten konjunkturellen Belebung im Euroraum in den kommenden Jahren anhalten. Der Tiefpunkt am Arbeitsmarkt ist durchschritten, in den meisten Ländern der Eurozone dürften Beschäftigung und Investmentstrategie Seite 4

5 Wertentwicklung britischer Gewerbeimmobilien Einkommen im Trend steigen. Für positive Impulse am Immobilienmarkt sorgen darüber hinaus das anhaltend niedrige Zinsniveau und eine sehr moderate Inflation im Euroraum. Der daraus resultierende Zuwachs bei den Realeinkommen sollte über einen steigenden privaten Konsum letztendlich dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zu Gute kommen. Für eine positive Mietentwicklung bei gewerblich genutzten Immobilien sprechen darüber hinaus angebotsseitige Faktoren. So hat sich das Volumen der Investitionen in Nichtwohnbauten in Deutschland, Frankreich und Großbritannien seit Ausbruch der Finanzkrise nicht wesentlich verändert, in Italien und Spanien liegen die Investitionen aktuell sogar 35% bzw. 45% unter dem Niveau von Anfang Der geringe Flächenzuwachs hat an vielen Standorten bereits zu einem Rückgang der Leerstandsquoten bei Büroimmobilien beigetragen. Mit einem BIP-Wachstum von 1,5% bleibt Deutschland 2015 das konjunkturelle Zugpferd der Eurozone. Dementsprechend dürfte sich der positive Beschäftigungstrend fortsetzen, wenn auch mit verminderter Dynamik. Dennoch ist mit weiterhin kräftigen Lohnzuwächsen zu rechnen, die sich letztendlich in einem höheren privaten Konsum und steigenden Einzelhandelsumsätzen niederschlagen sollten. Somit spricht in Deutschland einiges für eine Fortsetzung des Aufwärtstrends am Gewerbeimmobilienmarkt. In Großbritannien ist noch kein Ende des Konjunkturaufschwungs in Sicht. Das BIP-Wachstum bleibt mit 2,5% auch 2015 überdurchschnittlich hoch. Beschäftigung und Einkommen dürften weiter kräftig steigen und damit eine gute Basis für Mietzuwächse bei Gewerbeimmobilien bilden. In Frankreich und Italien ist der konjunkturelle Ausblick dagegen noch verhalten. Immerhin dürfte aber die jüngste Euro- Abwertung der französischen und italienischen Wirtschaft konjunkturelle Impulse verleihen und für eine moderate Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sorgen. Dennoch dürfte das BIP-Wachstum in Frankreich mit 0,9% in 2015 noch knapp unterhalb des Euroraum-Durchschnitts liegen, während die italienische Wirtschaft in einer Stagnation verharren sollte (+0,4%). Große Mietzuwächse bei Büroimmobilien sind wegen des verhaltenen Beschäftigungsausblicks dabei nicht zu erwarten. Allerdings halten wir auch einen Rückschlag am Büroimmobilienmarkt in Frankreich und Italien, zumindest an den wichtigsten Standorten, für wenig wahrscheinlich. In Frankreich sprechen die kontinuierlichen Zuwächse bei den Einzelhandelsumsätzen für weiter steigende Mieten bei Einzelhandelsflächen. Spanien dürfte die Rezession nachhaltig überwunden haben, wenngleich das BIP- Wachstum 2015 mit 1,9% auch dort noch unterdurchschnittlich bleiben dürfte. Dies sollte aber ausreichen, um positive Impulse für die Beschäftigung zu generieren und für signifikante Einkommenszuwächse zu sorgen. Hiervon dürfte die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien profitieren. Wir gehen daher davon aus, dass die Spitzenmieten für Gewerbeimmobilien in Spanien in den kommenden Jahren steigen werden. Investmentstrategie Seite 5

6 Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien Bei erstklassigen Büroimmobilien in Frankfurt liegt die Nettoanfangsrendite knapp 4 Prozent-punkte höher als die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen. Der Renditevorteil von Immobilienanlagen befindet sich damit aktuell auf einem im historischen Vergleich sehr hohen Niveau. Da auf absehbare Zeit nicht mit einer substanziellen Trendwende der Geldpolitik im Euroraum zu rechnen ist, dürfte der Abwärtsdruck auf die Renditen am Gewerbeimmobilienmarkt in den kommenden Jahren anhalten. Dr. Marco Bargel Niedrigzinspolitik der EZB setzt auch Renditen von Immobilienanlagen unter Druck Die jahrelange Niedrigzinspolitik und der massive Ankauf von Anleihen durch die Notenbank haben in den vergangenen Jahren zu einem globalen Rückgang der Renditen geführt. Dabei ist die Rendite 10- jähriger deutscher Staatsanleihen zeitweise auf einen neuen historischen Tiefstand von unter 1% gefallen. Der allgemeine Renditeverfall ist auch am Markt für Gewerbeimmobilien nicht spurlos vorübergegangen. Der stärkste Renditerückgang war dabei in Paris zu beobachten, wo die Nettoanfangsrendite bei Investitionen in erstklassige Büroimmobilien seit Anfang 2009 um 2¼ Prozentpunkte auf zuletzt 4 Prozent zurückgegangen ist. In London und Madrid hat sich die entsprechende Rendite um einen Prozentpunkt, in Frankfurt nur um einen ¾ Prozentpunkt verringert. Aber auch nach dem Rückgang weisen Investitionen in Gewerbeimmobilien immer noch ein vergleichsweise attraktives Renditeprofil auf. Investmentstrategie Seite 6

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