Die Corpus Immobiliengruppe. Frankfurt,

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Petra Salzmann
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2 Die Corpus Immobiliengruppe 2

3 Beteiligungsverhältnisse* Sparkasse KölnBonn Stadtsparkasse Düsseldorf Frankfurter Sparkasse M. Zimmer Holding Corpus Immobiliengruppe *: je 25 Prozent. 3

4 Corpus in Zahlen in Mio. Euro Umsatz 14,3 326,8 372,0 Konzernjahresüberschuss: - vor Steuern 2,0 33,1 22,1 - nach Steuern 1,4 16,7 13,1 Eigenkapital 9,5 160,7 156,8 Betreute Assets: 11,4 994,7 782,2 - davon unmittelbares Immobilieneigentum 11,4 611,6 481,6 Mitarbeiter

5 Unternehmensstruktur Corpus Immobiliengruppe Asset Management Makler Projektentwicklung Corpus Asset Wohnen Immeo Wohnen Corpus Asset Gewerbe Sireo Real Estate Asset Management Köln Düsseldorf Frankfurt am Main Bad Homburg Bonn Corpus Projektentwicklung Wohnen ci projektmanagement 5

6 Asset Management Aktivitäten Geschäftsentwicklung Asset Management Akquisition Beratung Bewertung Immobilienentwicklung Vermarktungssteuerung Mietmanagement Wohneigentumsverwaltung Eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten: 2004: : Betreute Assets: 2004: 782,2 Mio. (zzgl Mio. über Immeo) 2003: 994,7 Mio. davon unmittelbares Immobilienvermögen: (inkl. Bauträger) 2004: 481,6 Mio. 2003: 611,6 Mio. 6

7 Makler Aktivitäten Geschäftsentwicklung Vermittlung von eigenen und fremden Immobilienbeständen im Groß- und Stückgeschäft Provisionsvolumen: 2004: 17,2 Mio. 2003: 19,0 Mio. Akquisition von Immobilienbeständen Finanzierungsvermittlung Übernahme der Bonner Maklerabteilung der Sparkasse KölnBonn zum 1. Mai 2005 Vermittelte Wohn- und Gewerbeeinheiten: 2004: Einheiten 2003: Einheiten 7

8 Projektentwicklung Aktivitäten Geschäftsentwicklung Bau von Wohn- und Gewerbeeinheiten Projektmanagement Projektsteuerung Fertig gestellte Einheiten: 2004: 313 Einheiten 2003: 292 Einheiten Volumen: 2004: 64,8 Mio. 2003: 54,5 Mio. 8

9 Referenzen Investment Volumen: 4,2 Mrd

10 Internationales Investment im deutschen Wohnungsmarkt Chance oder Risiko? 10 Immobilienstandort Frankfurt am Main, 13. Dezember 2005

11 Wohnungsmarkt in Deutschland Traditionelle Sichtweise der Investoren: Wohnungsbestände sind unattraktiv weil: verwaltungsintensiv geringe Renditen (geringes Mietsteigerungspotential; hoher Mieterschutz) wenig fungibel politisch sensibel (Ängste der Mieter bei Wohnungsprivatisierung) 11

12 Wohnungsmarkt in Deutschland Heutige Sichtweise der Investoren: Wohnungsbestände sind attraktiv weil: Hohe Volatilität von Aktien niedriges Zinsniveau hoher Leerstand bei Gewerbeimmobilien bei gleichzeitigem Rückgang der Renditen Angleichung der Wohn- und Gewerberenditen stabiler Cash-Flow Es werden weniger Wohnungen gebaut als nachgefragt Der Wohnungsbestand in Deutschland ist vergleichsweise jung, über 70% der Wohnungen sind nach 1945 gebaut. 12

13 Wohnungsbestand in Deutschland Wohneinheiten insgesamt 35,8 Mio. Haushalte insgesamt 36,1 Mio. Bewohner insgesamt 76,9 Mio. Fläche je Wohneinheit (Ø) 89,4 Personen je Wohneinheit (Ø) 2,2 Fläche je Person (Ø) 41,6 Quelle: Statistisches Bundesamt,

14 Chancen Chancen für internationale Investoren in Deutschland stabile Wirtschaft stabile politische Verhältnisse zukünftig erwartetes Wirtschaftswachstum aktuell sehr niedriges Preisniveau geringer Wohnungsneubau hohe Renditewerte hohe Nachfrage Fazit: Attraktiver Markt für ausländische Investoren aufgrund sehr hoher Verzinsung des eingesetzten Kapitals 14

15 Finanzinvestoren auf Shopping-Tour Anzahl der Wohneinheiten Verkäufer Käufer Kaufpreis in Mio. Euro EON Terra Firma BfA Fortress ca Land Berlin Cerberus / Goldman Sachs ca ThyssenKrupp Morgan Stanley / Corpus WCM Blackstone BauBeCon Cerberus k.a. Quelle: Deutsche Bank. 15

16 Wohnungsmarkt in Deutschland Transaktionen seit 2000 nach Größenklassen der Pakete > WE 4 Pakete WE 4 Pakete 4 Pakete WE 11 Pakete WE 11 Pakete < WE 95 Pakete Zahl der WE *Quelle: BulwienGesa AG 16

17 Wohnungsmarkt in Deutschland Größenordnung der Paketverkäufe seit 2000 Region Paketverkäufe WE Durchschnittszahl WE je Paket Nordrhein-Westfalen Berlin Bayern Niedersachsen Schleswig-Holstein Hessen Hamburg Baden-Württemberg *Quelle: BulwienGesa AG 17

18 Wohnungsmarkt in Deutschland Paketverkäufe (WE) seit 2000 nach Bundesländern Hamburg Baden-Württemberg Bayern Hessen Schleswig-Holstein Niedersachsen Berlin Nordrhein-Westfalen Streudeals *Quelle: BulwienGesa AG 18

19 Wohnungsmarkt in Deutschland An- und Verkauf großer Immobilienportfolios Nationale Player Deutsche Investoren der ersten Stunde: DGM (Deutsche Grundbesitz Management) kauft Deutschbau von Deutsche Bank u. Bundesregierung Corpus Immobiliengruppe kauft Wohnungsbestände der Deutschen Post 19

20 Wohnungsmarkt in Deutschland An- und Verkauf großer Immobilienportfolios Internationale Player Vorwiegend anglo-amerikanische Unternehmen: Internationale Finanzinvestoren Investmentbanken: z.b. Morgan Stanley, Goldman Sachs, Merrill Lynch Private-Equity Unternehmen Opportunity-Funds 20

21 Leverage-Effekt Definition und Berechnung Entwicklung Eigenkapitalrentabilität in Abhängigkeit der Fremdkapitalaufnahme r E = r + r. F r F. F E r E = Eigenkapitalrendite r = Gesamtkapitalrendite r F = Fremdkapitalzinsen F = Fremdkapitalanteil E = Eigenkapitalanteil Die Fremdkapitalzinsen wurden auf 4,5 Prozent gesetzt. Quelle: DB Research. 21

22 Leverage-Effekt: Zahlenbeispiel* Kaufpreis: Mieteinnahmen: Bruttorendite: 10 % Nettorendite: 7 % (nicht umlegbare NK, Mietausfallwagnis, Instandhaltung) Finanzierung: 60 % Fremdkapital (Zinsen für Fremdkapital 4 %) = % Eigenkapital Ertrag: Mieteinnahmen abzgl. BW-Kosten abzgl. Zinsen = EK-Verzinsung = 11,50 % Kaufpreis: Mieteinnahmen: Bruttorendite: 10 % Nettorendite: 7 % (nicht umlegbare NK, Mietausfallwagnis, Instandhaltung) Finanzierung: 90 % Fremdkapital (Zinsen für Fremdkapital 4,5 %) = % Eigenkapital Ertrag: Mieteinnahmen abzgl. BW-Kosten abzgl. Zinsen = EK-Verzinsung = 29,50 % *Zahlenbeispiel ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten, steuerlichen Aspekten etc. 22

23 Die Immobilie im Wandel Früher: immobil Heute: mobil Sicherung des Kerngeschäfts Bestandteil für Produktion, Handel, Dienstleistung und Verwaltung Stille Reserve Geringe Bedeutung des Immobilienmanagements Steigerung des Unternehmenswertes durch: Cash-flow-Steigerung Liquiditätsbeschaffung Realisierung von Vermögenswerten Kostensenkung Konzentration auf das Kerngeschäft Immobilie als Handelsware Hebung stiller Reserven Professionelles Portfoliomanagement 23

24 Professionelles Asset Management Portfolioanalyse Immobilien- Entwicklung Platzierung Mietmanagement Datenaufbereitung Klassifizierung der Objekte Due Diligence Wertschöpfungspotentiale Revitalisierungsstrategien Nutzungs- und Verwertungsstrategien, insbesondere bzgl. strategisch wichtiger Immobilien Steuerung Refurbishment Entwicklung von Businessplänen Nutzungskonzepte Feasibility Studies Revitalisierungsmaßnahmen Steuerung der baurechtlichen Entwicklung Direct placement: Institutionelle und private Investoren Platzierung von Teilportfolios über Investmentbanken / Makler Securitisation Entwicklung eigener Fondsgesellschaften: German real estate recovery fund Mietvertragsmanagement Immobilien- Spezialfonds Retail-Fonds Optimierung Flächenbedarf Aufbau Steuerungsteam Vermietung Deutlicher Abbau von Leerständen Facility Management Reduktion der Fremdanmietung Technisches und kaufmännisches Management 24

25 Portfoliomanagement Prozessablauf Bewertung Ist-Zustand. Gestaltung Mietverträge / Betriebskostenoptimierung Potenzialanalyse / Bewertung optimierter Zustand Vermarktungsstrategie Vertriebsphase 25

26 Internationales Investment Chance - Liquiditätszufluss Hebung stiller Reserven Marktbelebung Geschäftschancen Transparenz Professionalisierung 26

27 Internationales Investment Risiken - Wohnungsmarkt Mietermarkt Mietsteigerungen Instandhaltung Mieterstruktur Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Konjunktur Zinsanstieg Exit-Strategien Privatisierung REIT s Immobilien AG s 27

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 28

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